《员工培训手册》设备设施篇／防避雷与接地系统保养5篇

第一篇：《员工培训手册》设备设施篇／防避雷与接地系统保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／防避雷与接地系统保养1.0目的

规范防避雷与接地系统保养工作，确保避雷系统在雷雨气候下能正常起作用。

2.0适用范围

适用于物业管理处所辖物业防避雷与接地系统的日常维护工作。

3.0职责

3.1管理处设备部主管负责监督检查工作的实施状况。

3.2管理处设备部员工负责实施每月的定期保养。

4.0程序要点

4.1保养内容。

4.1.1检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30以上的必须更换。

4.1.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。

4.1.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。

4.1.4每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻(R≤10Ω)。

4.2保养频次。

管理处设备部维修工应按下列频次保养防避雷与接地系统：

4.2.1避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每季度保养1次。

4.2.2导电接触部件，焊点，每季度保养1次。

4.2.3接地电阻测试，每年保养1次。

4.3本规程作为设备部相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

6.0相关支持性文件。

6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施维修/安装标准作业规程》。

第二篇：《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／道闸系统保养1.0目的：

规范道闸系统的保养程序，确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

2.0适用范围：

适用于物业管理处各岗亭道闸的保养工作。

3.0职责：

3.1设备部主管负责组织监督道闸的保养工作。

3.2设备部维修人员具体负

责依据此规程实施各道闸的保养工作。

4.0程序要点

4.1保养内容：

4.1.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。

4.1.2取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。

4.1.3补充齿轮箱内机油。

4.1.4全面紧固电线接头，修锉电器触点。

4.1.5检查电容器有变质漏油时，立即替换。

4.1.6检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

4.1.7打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。

4.1.8全面抹擦箱内务部件灰尘。

4.2保养周期：

管理处设备部维修工应按下列频次保养道闸系统：

4.2.1修整挡车杆，每月检查保养1次。

4.2.2给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。

4.2.3补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。

4.2.4紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养1次。

4.2.5检查电容器，每月检查保养1次。

4.2.6检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。

4.2.7查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。

4.3本规程作为设备部员工的绩效考评的依据之一。

5.0记录

6.0相关支持性文件

6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施安装/维修标准作业规程》。

第三篇：《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养

计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。

3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0程序要点

4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。

4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：

a)供配电设备设施使用的频度；

b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。

4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4.4变压器维修保养。

4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；

b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

4.6.1刀开关维修保养：

a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2熔断器维修保养：

a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3交流接触器维修保养：

a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d)清洁铁芯表面的油污及脏物；

e)拧紧所有紧固件。

4.6.4自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5电容器维修保养：

a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

d)检查电

容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：

a)用500V摇

表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

e)各传动机构应注入润滑油；

f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；

h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8二次回路维修保养：

a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

4.6.9主回路维修保养：

a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0记录

5.1《——维修保养计划表》。

5.2《维修保养记录表》。

5.3《申请延时维修保养表》。

5.4《——外委维修保养申请表》。

5.5《停——申请表》。

5.6《事故报告》。

5.7《——备品、备件计划表》。

6.0相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

第四篇：《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／公共设施安装/维修1.0目的

规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司所属各管理处设备部的公共设施安装/维修工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查公共设施安装/维

修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

3.3设备部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

4.0程序要点

4.1公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

4.3坐厕堵塞疏通。

4.3.1首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按“4.3.2”步骤进行。

4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按“4.6”条款处置。

4.4厨房排水堵塞疏通。

4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。

4.4.2用疏通机疏通排水管。

4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按“4.6”条款处置。

4.5厨房/卫生间查漏。

4.5.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

4.5.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.10”条款处置。

4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

4.5.6更换排水排污横管按“4.6”条款进行。

4.6排水排污横管安装。

4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

4.6.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

4.6.5平整夯实装排水排污横管的基础。

4.6.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

4.6.8排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

4.7做砂浆面层。

4.7.1整理、夯实基础。

4.7.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

4.7.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4.7.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

4.8贴地面砖。

4.8.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。

4.8.2基

第五篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯困人救援

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／电梯困人救援1.0目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

3.2电梯管理员负责电梯困人后的救援

工作。

4.0程序要点

4.1当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.3轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

4.3.1拉下电梯电源开关。

4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

4.3.4协助乘客离开轿厢。

4.3.5重新关好厅门。

4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1进入机房切断电梯电源。

4.4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门(o.5米左右)为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

4.4.4当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按“4.3”条款进行。

4.5遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。

4.6困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。

5.0记录

6.0相关支持文件