关于旧城改造存在的问题及对策的思考

第一篇：关于旧城改造存在的问题及对策的思考

关于旧城改造存在的问题及对策的思考

作者：

【摘要】

所谓旧城改造，就是对旧城区的再次开发，是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和 进步需要的物质环境进行部分改造，使城区的布局整齐划一，使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展，工业化、现代化发展迅猛，为了节约用地，国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。经济的快速发展，导致了我国部分城市旧城区城市布局、生活方式及经济模式已明显暴露出与现代社会的不适应，违法违章建筑用地现象比较普遍；存在诸如楼房质量较低，建筑密度大，道路狭窄弯曲等诸多安全隐患；以及出租房屋缺乏管理等社会治安隐患。因此，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，便成为城市规划研究工作者亟待解决的问题，城市规划就要从自然环境和社会心理两方面去探究如何开创一种既能融合技术和自然的人类生活的最优环境，又能激发人的创造精神和生产力，提供较高的物质和文化生活水平的局面。目前我国城市规划建设中的旧城改造在运作过程中，问题和偏颇之处也很多，针对这些问题，提出解决的建议和方法。关键词：旧城改造；思路；问题和对策

一、城市旧城区的形成和改造基本情况

1、城市旧城区的形成。

城市旧居住区，是在城市的长期历史发展中逐步形成的城市在各个历史时期发展的缩影。旧城区一般具有较丰富的历史文化遗存，较完整的历史格局和传统风貌，但也存在基础设施相对比较陈旧、房屋质量比较差、城市格局尺度比较小、人口密度较高而且居民收入低等一些问题。例如重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。

2、旧城改造的基本情况。

旧城改造一般指对市区的主要是一些时间较长的小区和厂房的改造。改变和建造城市规划结构，在其行政界限范围内，比较合理的划分工业用地分区和城市用地分区；通过采取综合的措施来净化大气和水，降低噪声污染，绿化开阔空间，改善城市居住环境；更新并且调整城市工业布局，完善城市道路系统；改善城市人居环境并加大公共设施的建设，把旧街坊改造为系统的居住区。

二、旧城改造存在的问题

1、以单一的获取利润为主要目的,过度提高容积率,加大建筑密度,造成过密的开发和土地的滥用,导致环境持续不断的恶化。以渝中区为例，2007年上半年批准的用地面积约为7万平方米，比去年同期减少了近八成；批准的建筑工程面积为85万平方米左右，相比去年

同期增加了80%多。批准用地面积在不断减少，而建筑工程面积在不断大幅增加。这一减一增之间，将会导致单位用地面积内的建筑量增大，建筑的容积率提高，与之相匹配的公园绿地等公共设施问题将更加难以解决。

2、只看到局部眼前的利益忽视城市建设的长远目标,在城市历史文化和景观保护区内拆除或者改建需要保护的历史建筑, 采用新区开发的模式，大拆大改，推倒重来，严重破坏了城市的传统风貌和特色。并且在很多地方拆迁补偿的标准不合理，补偿的金额过低。这是造成拆

迁纠纷中最根本、最普遍、最主要的原因。在有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本就不具备合法的拆迁资格;并在其拆迁过程中暴力拆迁，以强凌弱，以大压小。这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。轻视规划，不认真做好建设工作计划，缺乏政策的连贯性，未能做好拆迁户的安置工作，安置房屋条件较差，不但证件手续不齐，而且经常停水停电，有的甚至是危房，这些现象也是屡见不鲜。

3、对旧城改造的复杂性认识的缺乏，将问题简单化,不管具体情况一律采取推倒重建的开发模式,导致人力、财力和物力的浪费,破坏原有城市的空间结构和原有的社会网络。对“旧区”的认识就是城市的“烂摊子”、“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚祛除这些“毒瘤”。再加上强大的商业利益的推动，过去在旧城改造中的具体工作采取了不分良莠，大肆拆迁，整平土地重建的方法。这样的做法收效甚微、工作简单，但是往往直接摧毁了城市原有的社会结构、文化脉络、风土人情，并且市场化运作对高回报的追求，每每突破城市规划对建设的控制的各种要求，致使城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

4、地质治理与旧城改造的工作不相协调

我国部分的地区位于地质灾害隐患比较大地区，要对这些地区进行改造，就必须采取一边治理一边改造的模式，虽然大幅度提高改造费用，拉长改造周期，但对于城市的长远发展有至关重要的作用；部分改造地区道路狭窄，交通拥挤，对开发商来说升值空间有限，较大地制约了项目整体规划和规模，开发商在前期必须投入大量的人力、物力对其进行评估和改造，改造成本不断的增加，政府应予以政策扶持，以保证地质灾害多发区旧城改造项目的顺利完成。

三、对策与措施

针对上面的问题，可采取如下的对策和措施。

1、旧城区改造要以遵循城市发展规律，保护城市原有的人文气息和城市风格，走有机更新可持续发展道路为前提，根据改造的内容和要求，妥善处理当前与将来的关系，并且在旧城改造过程中，要遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城的改造建设。

2、加强政府的宏观调控。政府要制订管理和约束旧城改造的行为的地方性法规，以减少开发活动中的盲目性；要制订适当的奖惩制度，充分调动各方面的积极性。特别是政府要

加大对旧城区基础设施的投资，改善好旧城区的基础设施和自然环境。

3、加强规划引导。针对空间布局、用地调整、交通、绿化、市政、文物保护等一系列的问题，城市规划的相关部门要花大力气对旧城改造问题进行全面的深入细致的研究，制定系统改造的规划。在旧城改造的规划的可实现的基础上，编制旧城的改造规划要引入城市经营的理念，按经济规律办事。要对每项旧城改造项目，都从土地评估、土地分级方面着手，对土地的增值、土地的市场进行预算，进行系统的成本效益分析。

4、引进公众参与机制，走“民主化”的旧城区改造的道路。因为旧城改造是城市建设中最为复杂、涉及面最广的一项工程，直接涉及到公众的切身利益，因而旧城改造一定要积极引入公众参与机制，走“民主化”道路。政府要认真听取群众的意见，协调各方的利益；加强开发商的责任感，增强公众的参与热情，在商业的利润和公众的利益之间寻求合理平衡。对一些居民提出的对超面积安置的意见，可以由被拆迁人先提出申请，根据批准的规划，在条件允许的情况下最大限度的满足居民的需求。如规划条件不允许，必须仍按拆迁补偿方案中的规定执行。

5、加强规划实施管理和执法。对旧城改造问题采取“三分规划，七分管理”的原则。一旦经过批准具有法律效力的旧城改造规划，要严格遵守。一旦发现违反规划的行为，行政主管部门要坚决查处，决不能姑息。

四、总结

就成改造是社会发展和和人文需要的必然趋势，改造就成志在必得。在旧城的改造当中最重要的就是安抚民意，民意是最不稳定的因素，民众是最重要的，在改造过程中应该尽量避免与民众发生冲突。在改造的前期应当安排各旧城区的街道办事处对民众进行思想教育，晓以利弊。制定合情合理的土地置换措施，避免损失群众的切身利益。参考文献：

[1]陈小燕，董冬：旧城区改造中的问题及对策.衡水学院学报(社会科学版).2011年(2).[2]赵满华，刘淑清：城中村改造过程中存在的问题及解决的对策——以山西省太原市为例[J].区域与产业经济.2009,(11).[3]吴学军：济南市拓展城市发展空间进程中“城中村”农民市民化问题研究.中共济南市唯党校学报.2011年(1).[4]陆海燕：“城中村”改造问题研究.[J].现代商贸工业.2011,(2).

第二篇：浅谈旧城改造存在的问题及对策

浅谈旧城改造中存在的问题及对策

摘 要：目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位, 但是在其运作过程中, 出现很多了问题, 针对这些问题, 提出解决的建议和方法。并处理好新旧建筑之间的关系,促进城市发展。

关键词：旧城改造;问题和现状;城市再开发；建议与方法

1.引言

城市的发展战略是以推动经济社会进步,改善人居环境为目标。而旧城改造就是通过改造旧城区中那些落后的、不利于城市经济、社会发展的环境结构,重新构建城市发展的合理化空间布局,恢复旧城区在城市发展中的固有活力,发挥其应有作用,以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。

2.旧城改造与新区开发的关系问题

我们在进行新区开发建设时, 首先要进行投资较大的基础设施建设, 因此其建筑综合造价要比旧城区高得多。这就无形中造成新区建设进展缓慢, 而旧城改造却热火朝天。比较典型的如沈阳市的旧城改造, 在过去十几年中, 住宅建设几乎全都是旧城中, 只在城市边缘地带建了少量的住宅。当涂县从1996年开始进行大规模的城市建设, 当初计划先在城东开辟一新区, 并率先进行了新区主干道的建设。然而, 由于资金不

足中途停了下来, 恰在此时, 有一港商有意对

县城中心区黄金地段的旧城区进行开发改造,而不愿到新区进行开发。

为了引进外资, 县政府

改变了原有计划, 转而

开始了大规模的旧城改

造。由于这几年来旧城的大规模改造, 抑制了

新区的发展, 新区至今

未形成气候。越集中在中心改造新区就越发展

不起来,形成一种恶性循

环, 影响了整个城市的发 展。

通过对这几年城市建设经验教训的总结, 根据事物发展的客观规律, 在确定是着重旧城改造还是开发新区的时候, 应该首先重点发展新区, 然后再回过头来对旧城进行逐步改造。发展新区与旧城改造并不是相互对立的, 而是相辅相成的。先进行新区建设使新区建设形成一定规模和面貌, 从而吸引开发商去开发, 吸引和转移旧城区的部分人口, 并积累城市建设经验和资金,为旧城改造创造有利的条件, 然后再进行旧城逐步改造。这样既推动了城市整体发展, 又能使旧城改造达到高质量、高标准, 促进旧城改造, 形成良性循环的格局。城市发展不能任凭市场经济规律自发进行, 需要政府发挥应有的调控作用。政府通过制订政策, 运用多种调控手段, 积极引导、有意先启动新区发展。

3.旧城改造的问题和现状

3.1缺乏总体规划, 零星分散搞改造

《城市规划法》规定：城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。但在实际过程中，一些地方为了追求高额利润，出现零星插建、见缝插针，甚至挤占公共配套项目用地的现象。造成房屋改造杂乱无章，基础设施无法顾及，改造死角到处遗留，改造了的旧城仍是旧城。

3.2 忽视改造后新城的园林绿化问题

旧城一般位于城市的中心地带, 随着城市范围的扩张, 这些地区成了寸土寸金的黄金地带, 造成地价飞涨, 旧城改造成本大幅增加。成本增加直接意味着开发商的利润减少, 甚至意味着有负债的风险。于是旧城改造项目的实施者不愿意大量资金和人力投入在费力不讨好的园林绿化上, 这样就造成新城建成后的园林绿化率急剧降低, 改建成一个“ 大杂院”。

3.3黄金地段成宠儿, 偏街背巷成弃儿

在一些位于繁华地段，人口和建筑物密度较低的旧城区，由于开发前景诱人，往往得到优先改造。与此相

反，地处偏街背巷，住房困

难户和危房户最为集中的地

段，则成了无人问津的弃儿。

这些地方的居民正是所谓的“城市弱势群体”，是最需要

通过旧城改造来改善居住环

境的对象。但在实际操作中，由于改造这些地方无利可图，造成政府无力去改造，开发

商无意去改造。

3.4在旧城改造中不能合理地综合利用土地

由于在旧城改造中采取片区拆迁, 全部重建的模式, 开发商拆住宅后仍建住宅, 拆商业门面后仍建商业门面的方式屡见不鲜, 这就造成对土地的无法综合规划、评估, 造成土地使用在时间和空间上的“低谷”现象。

3.5盲目追求都市化景观, 忽视城市的特色建设

我国国土面积广大, 不同的城市存在于不同的地理位置, 有不同的气候, 不同的自然景观。同时我国又是一个文化源远流长的国家, 不同的城市也具有不同的人文、历史风貌。综合这一切,我国的每个城市都具有自己独特的特点。但现

在的旧城改造都一致的去追求高楼林立, 车水马龙的城市景观, 造成!“千城一面”的情况, 毁灭了城市独特文化的流传。甚至有人认为高楼大厦就是现代化城市的代表符号, 却不知现代信息技术时代已经使摩天厦失去了高度优势, 人们更多的开始追求风格迥异的城市建筑风格。旧城改造使城市人口密度越改越密, 交通越改越拥挤, 城市的标志性建筑特征不明显, 整个城市没有任何特色。引起了城市地区人口和产业的过度集中, 工业废物, 生活垃圾, 汽车尾气排放量的增加, 城市绿地的急剧减少, 导致了城市生态环境的严重恶化。此外, 城市建筑, 特别是住宅高层化不但给城市居民的日常生活带来诸多不变, 而且对城市地震、火灾、城市热岛效应等灾害的预防工作造成了潜在的隐患, 城市居住环境的安全性令人担忧。

3.6重视城市再开发, 忽视旧城原有设施的修复和保护

旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径, 是激发城市生机与活力的重要手段, 是集开发、修复、保护于一体的综合性城市建设。但在我国的旧城改造项目中普遍采取片区整体拆迁重新建设的操作模式。诚然, 采取此种方法对于提高城市的基础设施水平及改变地区的整体风格有很大的优势, 但采取这种模式的同时也会造成人力、物力的极大浪费和历史文化古迹遭到破坏等。有时这种方式也会造成旧城中可以修复、利用的城市设施弃之不顾, 转而投入大量的资金予以拆除重建。

3.7急功近利, 大拆大建

《城市规划法》规定：城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。但有些地方在实施集中改造的初期，急于求成，改造标准订得过高，拆迁工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重来，出现了大拆大建的现象，造成了极大浪费。由于改造规模过大，拆迁过多，无力安置，便采取打折扣的方式，重住宅轻配套，只顾地上，不顾地下，只强调局部利益，不注重整体效益。

4.旧城改造中的原因分析

经济效益与社会效益、环境效益的冲突, 城市规划法规体系不健全, 城市规划对城市建设没有起到应有的引导、促进、制约作用。忽略建设规划, 没有针对不同地块的不同条件和特点, 因地制宜、突出各自特色以及受到地方政策、体制和拆迁成本高、安置难度大等多种因素的制约, 旧城改造进展缓慢, 造成了这些问题的出现。城市改造不是简单地推倒旧房子, 盖起新房子, 而是根据城市发展的需要, 在城市老化地区实施有计划地进行再开发、修复和保护, 为人们创造一个高质量的生活。旧城改造应坚持整体性、动态性、保护与改造协调的原则, 集约利用城市土地, 使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整, 使旧城机能得以完善, 满足城市可持续发展的要求, 真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一, 使社会诸要素融洽、整合与协调地发展。

5.解决旧城改造存在问题的建议与方法

（1）要以有机整体协同的观点在城市设计中慎重处理新老建筑的关系,文化与功能的关系,建筑形象与空间环境的关系,把城市构成诸要素统一协调,共同突显该街区城市设计主题。对于旧城保护主旨来说,尤其注重城市文化精神的灌注,比如京城的旧城改造就要有京剧的“京韵”“京味”,以与新区形成对比强烈的文化风貌反差,才能有其鲜明的特色。

（2）找到适当的“平衡点”切入, 使旧

城改造既达到改变城市环境, 改善人民

居住条件的目的, 又解决了开发建设中

“经济利益”与“环境改造”之间的巨大

矛盾。实例：苏州桐芳巷住宅小区 这是

一个位于古城内的旧城街坊成片改造项

目，用地不可谓不紧，建筑密度不可谓不

大(48.2%)。在这样的情况下，要求有大块的公共绿地是不现实的。因此，小区充分

结合街、巷、弄、庭院的格局，结合古城 的历史文化意蕴，着力营造了精巧的小型

庭园和宅旁绿化，很好地将住宅与古城街巷肌理和苏州园林的风格特点加以融合。虽然绿地率不高，但小区环境亲切、园林绿化清新雅致，具有浓浓的“家园”感。它从苏州特有的古城肌理与园林特色入手。这种寻求“平衡点”的观念与方法，既是主动、积极的，也是现实和富有生命力的。

（3）协调新旧,深化城市细部,精心组织城市公共空间与环境艺术是城市设计的重要任务。没有好的城市设计,城市建设只能是粗放的,不可能作深作细。此外,旧城城市设计还需要认真为寓新于旧出好题目,把握好该地段片区新建筑应担当的角色,否则不可能指导建筑创作产生精品,也不可能出现融新旧于一体的城市艺术和谐共生。城市公共空间如广场、街头绿地等主要靠城市设计加以指导实施。

（4）对于旧城区的城市设计来说,特别要强调的是不要随意改变或破坏旧城原有的形态格局、城市肌理和城市空间环境氛围,包括体量、高度、空间尺度等控制要素。要避免过分强调满足现代功能要求和经济利益的驱动强制性地开路拓宽,盲目追求壮观气派。著名作家刘心武曾撰文呼吁要维护什刹海城市传统情调空间,是很有见地的。

(5)以旧治旧, 不搞大拆大建。不搞全推倒重建, 而是在旧房基础上拆旧建新, 同时充分利用旧有条件, 旧有设施, 旧有环境为新住宅服务, 使旧城改造变成花钱少, 办事多, 见效快的利国利民工程。对于旧城中可以修复的近现代建筑、城市基础设施应进行维修翻新后继续使用, 减少资源的浪费。需要重点研究旧城区域拆除与保护的问题, 以科学的规划指导旧城改造中哪些区域该拆除, 哪些区域该保留, 哪些建筑该改造, 哪些建筑该修缮。只有明确了拆除与保护的关系,旧城改造工作才能有的放矢, 解决改造中的诸多问题和矛盾。还要防止有些地方在旧城改造中, 将医院、学校等社会配套设施全部搬出旧城区, 形成纯住宅区的做法, 要力求做到城市功能的完整配套。此外, 旧城改造还应当在规划中注重对城市环境的综合治理, 避免重复建设和资源浪费。

(6)在旧城改造中对历史文化遗存应当进行合理保护和有效适度开发, 发挥出城市文化的强大积聚效应, 展现城市文化的独特魅力。因为旧城中丰富的历史文化遗存, 是城市不可再生的宝贵资源, 是一个城市区别于其他城市和地区独一无二的品牌形象, 对于提升城市核心竞争力具有重要意义。

（7）现代建筑国际化不会影响我们对中国传统建筑文化精髓的传承。一些民族建筑形式被历史封存后,民族的传统建筑文化失去了她几千年赖以表达的物质基础,而新的表达方式尚未产生,人们便产生迷茫和种种担忧。其实,这是对社会变革引起的文化附着产生了认识观念上的差别。舍弃不适合时代的东西是一种进步。民族传统的建筑文化需要扬弃,需要将不适应时代的元素,像牛耕、土布、雕版印刷一样蜡封在某一历史阶段中,或将其保留在现代化进程较缓慢的区域,或作为一种民族历史文化艺术在特定的地区用文化艺术的形式加以保护和发展,使其成为历史文化的活化石。与此同时,以人为本、因地制宜、讲求秩序、崇尚节俭的中国传统建筑文化精髓将会在现代建筑中得到传承和弘扬;建筑的“外缘”文化也将作为旗帜飘扬在现代建筑之上,引领我们的民族文化前进。

（8）因地制宜, 量力而行, 速战速决, 分期分批综合改造。中小城市改造的规模宜小不宜大, 要根据现实的国情国力及地方财力物力, 在小区规划统一指导下, 搞小批量小规模, 短平快的改造。借助人民群众、各单位、各部门及社会力量, 只要有计划按比例优质、高速发展, 就会集腋成裘、由小变大,片片相联。

6.结语

处理好新旧建筑关系是城市艺术水平的集中体现和关键问题,也是难点问题,不可等闲视之。在一个城市区段内,新与新之间不但要对话,新与旧之间更要有沟通对话,而不是相互对立,总体要协调。旧城改造不仅应满足于完善公共设施、改善市区环境, 使之成为更适合居住、工作或休憩的场所, 从而提高物业价值、改善地区经济状况、增加政府税收或减少政府支出, 而更应希望通过反映并代表公众心声和利益的更新, 使旧城可持续改善、社区可持续发展、居民可和谐生活。

参考文献:

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[2 ]阮宇翔,吴浩洋.面向二十一世纪的高校建筑文化教育[J ].高等建筑教育,2001(4):18219.[3 ] 田焱，杜文．再议旧城改造中应把握的公平原则[J]．天府新论，2005，（6）．

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[6] 李 飞.关于旧城改造问题的探索[J ].淮北职业技术学院学报,2007

(3):1112112.题目：

姓名：张雅兴 班级：建筑082 学号：082975 指导教师：单承黎 浅谈旧城改造中存在的问题及对策

第三篇：旧城改造存在的问题

旧城改造存在的问题

旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了对土地的宏观控制。

旧城改造主要存在几方面问题

1、对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重 建的单一的开发方式，破坏了原有城市空间结构和原有社会网络。这样的做法见效明显、工作简单，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的各种控制要求，导致城市历史格局、文化脉络的破坏和传统风貌的丧失。

2、以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，增大建筑密度，减少建筑间距，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。

3、只看到局部的眼前的经济利益,在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。目前重庆市旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。如化龙桥旧城改造项目过程中孔二小姐旧居被野蛮拆除。

4、局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，一部分开发商为了加快开发进度，选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

第四篇：嘉兴市旧城改造存在的问题及对策研究

公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）

本科毕业设计(论文)

任务书

公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）

第五篇：旧城改造的思考

旧城改造的思考

一、我国当前旧城改造的特点

1.规模大、起步快、来势猛

许多城市, 在旧城区拆建面积达几百万平方米, 综合开发小区象雨后春笋般出现, 许多城区地段旧貌换新颜。

2.市场经济, 制约旧城改造

由于参入开发的房地产公司, 都是自负盈亏的经济实体,盈利是其从事开发的主要目的, 所以对选定开发项目, 常常竭尽全力, 寸土必争, 使土地开发达最高限度, 经济利益起支配作用。

3.开发投资多渠道

过去城建投资, 单纯靠国家拨款, 现改为由银行贷款, 同时各企事业单位可自筹资金, 开发单位可社会融资、可与外商合资, 也可引进外商独资、可向社会发行股票, 也可股份制经营。总之开发项目对所有投资者都有责、权、利。

4.决策多元化, 利益迁涉面广

因为项目开发的最终结果, 关系到投资参建各方利益, 在决策过程中肯定会有不同意见, 要通过多方协调, 才能取得行动上的一致。

5.政府行为, 宏观上控制旧城改造

由于土地所有权是国有, 土地有偿使用批租是由国土局审批。在建筑方案、改造规模、建筑功能、造型、层数、高度、容积率、环境、公建配套等都由城市规划管理局控制, 而投资金融由建行监管, 工程质检、税收, 都有政府职能部门参与控制。

6.国家既定政策的指导作用

国务院曾颁布城乡住宅建设技术政策, 规定“加速现有住宅的改造”

原则, 其中包括开发新住宅与改造旧住宅相结合、制定房屋质量评定标准、有计划地对现有住宅区分别采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通风、采光、防潮、卫生条件、增加基础设施、提高抗灾能力、加强旧房维修养护等方面的工作。最近又特别强调在城市开发中, “安居工程”的建设。

二、旧城改造中存在的问题

1.不按规划操作, 不受详规控制我国的不少城市都有经国务院批准的城市总体规划, 但许多开发单位却不服从规划要求, 只要在旧城搞到一块地, 便千方百计突破城规要求, 以自己的利益作杠杆去搞开发。

2.急功近利, 大拆大建职能部门急于改变旧城面貌, 开发单位贪利求大、对旧城区房屋构成的复杂性缺乏认识, 一律推倒重建, 结果资金不到位, 建设周期一拖再拖, 新房难成, 拆迁户难回。

3.受经济利益的驱使, 开发单位只去抢占旧城区的黄金商业地段, 而处于上线的偏街背巷无人问津, 那些长期居住在环境恶劣的居民急盼改建, 但又遥遥无期, 导致旧城区成片开发成为空谈。

4.在旧城改造时, 建房、分房、卖房有人管, 但公建配套、市政配套无人问;只保开发单位的效益, 不管社会效益, 环境效益;重住宅、轻配套;只管地上, 不顾地下, 这样等于新建一个旧城。

5.历史文化、城市风貌特色、生态环境受到严重破坏。一些城市在旧城改造中, 拆除了许多有地方特色的建筑, 从而失去了原有历史文化风貌。北京的香山和武汉的龟山都是城市生态环境的风水宝地, 但自修了香山饭店及在龟山修了“三国城”之后, 生态环境便遭到破坏, 造成许多永久的遗憾。

三、旧城改造的宏观控制

1.应对所拟改造的旧城区建筑、质量、面积、外观、产权、人口等情

况作综合调查, 采集足够资料, 以供进行研究。

2.应以规划为龙头, 对旧城土地使用性质、建筑高度、密度、容积率作强化控制, 对建筑营造、环境、公建配套、城市设计提出法规要求。

3.要充分考虑旧城原有空间结构和社会形态、地段特点、文化价值等特点, 分别采取维护, 整治、拆除重建等多种改建方式。

4.旧城区的改造方案, 要反复多次推敲, 精益求精, 选出最优方案, 体现政府意图, 照顾居民要求, 重视投资方的经济利益, 取得共识意见。

5.强化政府行为的指导和控制, 绝对避免越改越乱的情况出现, 政府有关职能部门, 必须对开发单位开发项目的全过程进行监管, 要动用法规和行政手段, 不要简单地用罚款来解决问题, 因为开发单位宁愿罚款也要突破指标, 那样所获利润远大于罚款。对开发过程中人为的将资金滥用或转移, 政府要予以特别监管, 因为建设资金外流, 肯定会造成建设周期一拖再拖, 国家和拆迁户肯定要在经济上蒙受损失。公建配套设施要确保, 因为这是能否充分发挥使用功能的物质技术手段。

6.要高度重视保护历史文化, 保护古城风貌。对历史文化的保护、在旧城改造中普遍认识不足、重视不够, 有一批具有城市风貌的旧街区, 在大拆大建中夷为平地,造成的损失已无可弥补。应该认识到丰富的历史文化是城市内涵高层次, 高品位的标志, 应予以保护。

四、旧城改造的理想目标

建立完善的城市规划控制体系, 用控制性详规对旧城改造实施控制, 其中的内容包括: 旧城改造性质、规模、用地分类、土地利用强度、建筑天际线控制, 容积率奖励等。坚持统一

规划成片开发的路子, 要把盈利少的多层住宅区和盈利多的中心商业区, 搭配在一起批租给开发单位, 使旧城改造整体协调启动。要用小康型的标准来建造人们渴望的新型住宅, 按现代化的家庭生活行为需要进行设计,使这种住宅功能完备、装修精美、设备齐全、环境优雅, 能较好体现居住区的舒适性、安全性和文明性。城市设计是旧城改造的重要内容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要确保,水、电、气进入家家户户, 道路网络畅通无阻, 广场和绿化园林有适当布置, 生活服务设施要齐全。总之住宅外的大环境要优美宜人。建立一种新型的社区关系, 在改造后的城区或新区,应由物业管理中心或社区服务中心主持组织邻里互帮互助网络, 使独门独户单元住户、人际之间充满亲情和乐趣, 避免冷漠和孤独。保护历史文化和建筑环境, 传统的街坊、里弄都有一定的历史价值, 北京菊儿胡同改建, 以多层四合院方式进行旧城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 这些都成功地使历史文化得以延续, 为保护旧城历史文化创造了一个好范例。综上所述, 旧城改造是一个复杂的建设过程, 不能单一用经济效益来分析决策, 应根据旧城区地段特点,因地制宜, 因势利导综合改造和再开发。