对重庆旧城改造的思考

第一篇：对重庆旧城改造的思考

对重庆旧城改造的思考

08会展张露2008014129

摘要：城市发展过程同时是城市问题不断产生并得以解决的过程,而城市问题的解决离不开旧城改造。旧城改造既是城市局部更新的过程,也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。本文简要说明重庆旧城改造中存在的一些问题,并提出一些建议。

关键词：重庆 旧城改造

一、引言

作为人类定居和繁衍生息的地方,城市是人类文明的结晶,是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化,使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题,如生态环境的恶劣,城市热岛、工业化带来的环境问题;城市区别城市的特性在慢慢消失,城市建筑趋于单一,城市风格趋于雷同;城市化使得土地资源变得稀缺,城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求,城市处于不断的扩张中,城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求,对现代城市的建设与发展提出了许多的要求,旧城改造便顺势而生。2007年时在重庆市经济工作会议上，薄书记指出，要用3至5年时间，投入1000个亿把主城九区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为重庆市城市建设的重要任务。

二、重庆旧城区的形成和改造基本情况

1、重庆旧城的形成。重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。

2、旧城改造的基本情况。直辖以来重庆市大力进行旧城改造，如北滨路沿线、洪崖洞片区、江北城和化龙桥等旧城改造项目的建设使重庆的城市面貌大为改观，城市形象都得到了极大的改善，虽然在旧城改造过程中取得可喜的成绩，但相对于新区的快速发展，旧城建设速度有所放缓。以渝中区为例，该区2005年核发选址意见通知书的用地面积为49.62万平方米，较之2004年的122.67万平方米，下降65%；核发建设用地规划许可证面积34.40万平方米，比2004年的48.46万平方米下降了29%。在旧城片区的开发建设中，“退二进三”企业所在地的成片改造占据了相当大的比例，而对于相当数量的危旧房片区，由于拆迁量大面广，矛盾突出。

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三、重庆旧城改造的特点

1、长期以来，重庆的城市建设受国民经济发展水平的限制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。1983年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是1997年成立直辖市以来，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张，布局混乱，环境质量恶化，城市功能难以发挥，交通堵塞问题越来越严重,很大程度上制约了城市功能的发挥,影响城市经济的可持续发展,与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此 ,解决这些问题已成为重庆市城市现代化建设的首要任务。

2、旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究，对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，重庆市旧城改造是以旧居住区改造为主的；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于重庆市城市现代化建设起到了明显的促进作用。

3、旧城改造难度大，受地形、地势、江河影响，城市向外扩张困难，比其它城市的旧城改造成本大得多。重庆市属于典型山城城市，无论是住宅建设、楼房建设、交通建设等难度都大得多，尤其在资金紧张的时期建设难度更大，所以导致旧城改造欠帐更大。虽经改革开放以来大力进行旧城改造，但仍不能适应经济发展的要求。

四、重庆旧城改造存在的问题

1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费，破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

2、重视城市土地利用，忽视城市环境建设。创造一个良好的城市环境是城市现代化建设的重要内容。针对城市人口密度大，城市用地紧张等问题，在旧城改造时，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高层化虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市用地紧张状况，但同时引起了城市地区人口和产业的过度集中，工业废物，生活垃圾，汽车排气量的大量增加，城市绿地的急剧减少，导致了城市生态环境的严重恶化。此外，城市建筑，特别是住宅高度化和高层化不但给城市居民的日常生活带来了诸多不便，而且给城市地震、火灾、城市热岛效应等灾害的预防工作造成了潜在的隐患。城市环境的安全性令人担忧。

3、重视城市再开发，忽视修复和保护。旧城改造是集开发、修复、保护一体的综合性城市改造建设。在主城区改造大都采取大规模拆迁改造的方法，对旧城区的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建设的方针。这种大拆大迁的旧城改造拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施，造成极大的浪费。并且，所需费用十分庞大；旧城改造中的保护，除了对历史古建筑作为历史文物予以保护外，对其一定的历史时期的建筑和街区，特别是近代建筑的保护不够重视，拆除了一些有价值的近现代建筑，造成了严重的建设性破坏。重庆市有许多反映政治历史变革的建筑物，都应保护下来。

4、盲目追求城市现代化景观，忽视城市特色建设；盲目追求商业价值，忽视城市绿化。错误地认为高楼大厦就是现代化城市景观，现代信息技术时代已经使摩天大厦失去高度优势，如果我们的决策思路仍停留在工业化时代，我们将走许多弯路。同时不能突出城市建设个性，山城特色突出不够，许多开发商只注重建筑容积率，最大化地追求商业价值和商业利润，忽视绿地建设，把城市建成一个大杂院，城市人口越改越密，城市交通越改越拥挤，城市标志性建设不明显。

5、局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开

发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

五、旧城改造的对策及综合经济效益

1、遵循城市发展内在规律。旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路。有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。

2、合理利用城市土地。根据土地利用集约化的收益递减规律，无限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和产业的过度集中，将会导致城市环境恶化，增加城市环境的治理成本，使城市土地利用的综合效益下降。因此，在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度，获得最佳经济效益。此外，城市高层住宅在发达国家和许多发展中国家都越来越不受欢迎，住宅建筑的低层化已成为住宅建设的基本趋势。短时期内为了缓解城市住宅紧张状态，可以适当修建一些高层建筑，但从长远来看，重庆市高层住宅应当分地区、有控制地进行，并逐渐向中低层住宅建设过渡。在解决城市用地紧张中，必须从降低城市地区过高的人口密度入手，将旧城改造与新城开发有机地结合起来。

3、重视城市环境的综合治理。长期以来，我们对城市环境建设的重要性没有得到社会的足够重视，城市环境质量低下，主要表现在污染严重和安全性差。今天，环境问题是关系到我市社会经济可持续发展的大问题，政府把创造一个安全、健康、清洁、优美、宜居的都市环境作为现代化城市建设的一个重要课题。所以，在进行旧城改造时，应当扩大绿地面积，这一点对山城来说更为重要；可以采取市内以小型绿地为主，并与市外的大型绿地相结合，逐步形成绿化系统的办法。市内利用空坪隙地多建小型公园，并进行干道、滨河路绿化、街坊、庭院、房屋垂直绿化等；而郊外则可结合风景区建立大公园、森林公园，以供居民节假日活动之用。同时，在环境建设中特别应当注意不能不顾本地的气候、土壤等生态环境，盲目从遥远的外地全面引进与移植植被。这种做法

一方面成本较高，更重要的是破坏原本在本地和谐的植被、昆虫、鸟类等生态环境的可持续发展。注意城市基础设施的配套建设，严格控制房屋建设的容积率；合理调整城市地域结构，加快城市道路交通建设，将各区功能明确下来，加快各组团外环路建设，进一步保护绿地，改善城市环境质量。

4、保护山城历史建筑、注重山城特色建设。把保护重庆市一定历史时期标志的建筑物与建设具有山城特色的城市景观结合起来，把城市建设作为一项有用的旅游资源进行规划建设。保护古代、近现代建筑物既有历史政治意义，又有旅游意义。当然我们对城市历史建筑的保护并不是不加区别地保护，而是保护其精华，保护具有历史意义、史料价值的建筑物。将山、水融为一体来规划考虑，建设具有典型内陆城市的山城特色，是重庆市城市现代化建设的最具现代化意义的建设课题。重庆是一个有山有水的城市，它具有两重性。一方面它虽给城市建设增加了难度；另一方面，建设好了既完善了城市功能又为城市添了一项了不起的旅游资源。人们常说城市建筑是静止的音符，那么这位于山中岸边的重庆山城建筑更是奇妙无比的音乐，这样的城市在中国罕见。

六、结语

旧城改造的出发点和落脚点都是为了改善市民的居住条件，实现人们安居、康居、宜居、逸居，实现社会和谐。在旧城改造中，我们妥善对待历史文化，吸取精华，剔除糟泊；重视城市环境的综合治理，结合重庆的实际，选择正确的改造模式，实现经济效益和社会效益的统一。

参考文献

[1] 旧城改造，http://baike.baidu.com,2011

[2] 重庆历史，http://wenku.baidu.com,2010

[3] 田瑞江.旧城改造不应损害重庆文脉[N].重庆时报,2005.[4] 何其松，刘子奎.城市规划管理，2006.[5] “重建·运营·涅槃—重庆旧城改造话题讨论”，http://chat.soufun.com/2008

第二篇：旧城改造的思考

旧城改造的思考

一、我国当前旧城改造的特点

1.规模大、起步快、来势猛

许多城市, 在旧城区拆建面积达几百万平方米, 综合开发小区象雨后春笋般出现, 许多城区地段旧貌换新颜。

2.市场经济, 制约旧城改造

由于参入开发的房地产公司, 都是自负盈亏的经济实体,盈利是其从事开发的主要目的, 所以对选定开发项目, 常常竭尽全力, 寸土必争, 使土地开发达最高限度, 经济利益起支配作用。

3.开发投资多渠道

过去城建投资, 单纯靠国家拨款, 现改为由银行贷款, 同时各企事业单位可自筹资金, 开发单位可社会融资、可与外商合资, 也可引进外商独资、可向社会发行股票, 也可股份制经营。总之开发项目对所有投资者都有责、权、利。

4.决策多元化, 利益迁涉面广

因为项目开发的最终结果, 关系到投资参建各方利益, 在决策过程中肯定会有不同意见, 要通过多方协调, 才能取得行动上的一致。

5.政府行为, 宏观上控制旧城改造

由于土地所有权是国有, 土地有偿使用批租是由国土局审批。在建筑方案、改造规模、建筑功能、造型、层数、高度、容积率、环境、公建配套等都由城市规划管理局控制, 而投资金融由建行监管, 工程质检、税收, 都有政府职能部门参与控制。

6.国家既定政策的指导作用

国务院曾颁布城乡住宅建设技术政策, 规定“加速现有住宅的改造”

原则, 其中包括开发新住宅与改造旧住宅相结合、制定房屋质量评定标准、有计划地对现有住宅区分别采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通风、采光、防潮、卫生条件、增加基础设施、提高抗灾能力、加强旧房维修养护等方面的工作。最近又特别强调在城市开发中, “安居工程”的建设。

二、旧城改造中存在的问题

1.不按规划操作, 不受详规控制我国的不少城市都有经国务院批准的城市总体规划, 但许多开发单位却不服从规划要求, 只要在旧城搞到一块地, 便千方百计突破城规要求, 以自己的利益作杠杆去搞开发。

2.急功近利, 大拆大建职能部门急于改变旧城面貌, 开发单位贪利求大、对旧城区房屋构成的复杂性缺乏认识, 一律推倒重建, 结果资金不到位, 建设周期一拖再拖, 新房难成, 拆迁户难回。

3.受经济利益的驱使, 开发单位只去抢占旧城区的黄金商业地段, 而处于上线的偏街背巷无人问津, 那些长期居住在环境恶劣的居民急盼改建, 但又遥遥无期, 导致旧城区成片开发成为空谈。

4.在旧城改造时, 建房、分房、卖房有人管, 但公建配套、市政配套无人问;只保开发单位的效益, 不管社会效益, 环境效益;重住宅、轻配套;只管地上, 不顾地下, 这样等于新建一个旧城。

5.历史文化、城市风貌特色、生态环境受到严重破坏。一些城市在旧城改造中, 拆除了许多有地方特色的建筑, 从而失去了原有历史文化风貌。北京的香山和武汉的龟山都是城市生态环境的风水宝地, 但自修了香山饭店及在龟山修了“三国城”之后, 生态环境便遭到破坏, 造成许多永久的遗憾。

三、旧城改造的宏观控制

1.应对所拟改造的旧城区建筑、质量、面积、外观、产权、人口等情

况作综合调查, 采集足够资料, 以供进行研究。

2.应以规划为龙头, 对旧城土地使用性质、建筑高度、密度、容积率作强化控制, 对建筑营造、环境、公建配套、城市设计提出法规要求。

3.要充分考虑旧城原有空间结构和社会形态、地段特点、文化价值等特点, 分别采取维护, 整治、拆除重建等多种改建方式。

4.旧城区的改造方案, 要反复多次推敲, 精益求精, 选出最优方案, 体现政府意图, 照顾居民要求, 重视投资方的经济利益, 取得共识意见。

5.强化政府行为的指导和控制, 绝对避免越改越乱的情况出现, 政府有关职能部门, 必须对开发单位开发项目的全过程进行监管, 要动用法规和行政手段, 不要简单地用罚款来解决问题, 因为开发单位宁愿罚款也要突破指标, 那样所获利润远大于罚款。对开发过程中人为的将资金滥用或转移, 政府要予以特别监管, 因为建设资金外流, 肯定会造成建设周期一拖再拖, 国家和拆迁户肯定要在经济上蒙受损失。公建配套设施要确保, 因为这是能否充分发挥使用功能的物质技术手段。

6.要高度重视保护历史文化, 保护古城风貌。对历史文化的保护、在旧城改造中普遍认识不足、重视不够, 有一批具有城市风貌的旧街区, 在大拆大建中夷为平地,造成的损失已无可弥补。应该认识到丰富的历史文化是城市内涵高层次, 高品位的标志, 应予以保护。

四、旧城改造的理想目标

建立完善的城市规划控制体系, 用控制性详规对旧城改造实施控制, 其中的内容包括: 旧城改造性质、规模、用地分类、土地利用强度、建筑天际线控制, 容积率奖励等。坚持统一

规划成片开发的路子, 要把盈利少的多层住宅区和盈利多的中心商业区, 搭配在一起批租给开发单位, 使旧城改造整体协调启动。要用小康型的标准来建造人们渴望的新型住宅, 按现代化的家庭生活行为需要进行设计,使这种住宅功能完备、装修精美、设备齐全、环境优雅, 能较好体现居住区的舒适性、安全性和文明性。城市设计是旧城改造的重要内容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要确保,水、电、气进入家家户户, 道路网络畅通无阻, 广场和绿化园林有适当布置, 生活服务设施要齐全。总之住宅外的大环境要优美宜人。建立一种新型的社区关系, 在改造后的城区或新区,应由物业管理中心或社区服务中心主持组织邻里互帮互助网络, 使独门独户单元住户、人际之间充满亲情和乐趣, 避免冷漠和孤独。保护历史文化和建筑环境, 传统的街坊、里弄都有一定的历史价值, 北京菊儿胡同改建, 以多层四合院方式进行旧城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 这些都成功地使历史文化得以延续, 为保护旧城历史文化创造了一个好范例。综上所述, 旧城改造是一个复杂的建设过程, 不能单一用经济效益来分析决策, 应根据旧城区地段特点,因地制宜, 因势利导综合改造和再开发。

第三篇：旧城改造的社会性思考

旧城改造的社会性思考

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 作者： 张伊娜 王桂新 来源：城市问题 浏览：

1827旧城改造由于其复杂性、系统性，及其直接导致的社会冲突现象而成为当前中国讨论的一大热点。随着现代主义、邻里思想、新都市主义等城市规划理论的发展，旧城改造也越来越注重从人的需要出发对旧城区进行改造或者重建。与此相呼应，衡量旧城改造效果的评价体系，也从以往的实质性效益、经济性效益向社会性效益转变，即不仅仅满足于完善公共设施、改善市区环境，使之成为更适合居住、工作或休憩的场所，从而提高物业价值，改善地区经济状况，增加政府税收或减少政府支出，而且希望通过反映并代表公众心声和利益的更新，使旧城可持续改善，社区可持续发展，居民和谐生活。

然而纵览中国期刊网1994—2005年间发表的324篇相关论文，可以看出目前国内更多地是从旧城改造的物质层面进行研究，比如旧城改造中的房屋拆迁问题、资金来源问题、容积率补偿、城市景观等问题，而从社会性角度去深入探究的很少。但旧城改造的社会问题及相关社会现象，却是当今人们关注的焦点。本文力求从旧城改造中的社会性、公共性角度出发，探讨新时期旧城改造中存在的不足之处及其原因，并提出相应的设想。

所谓社会性角度，是指从人本角度出发，充分反映社会各阶层的共同利益，实现社会和谐。本文中所讨论的旧城改造的社会性问题主要从两方面考虑。第一，旧城改造的社会公平性问题。目前的旧城改造仍旧期望以大规模的城市改造来突破城市发展中的物质化困境，没有充分意识到旧城之所以传统经济和社会基础损耗严重、居住环境劣化，其根源在于旧城居民收入下降并成为“弱势群体”。物质、经济、社会和环境问题的相互交叉和影响，使城区破旧与环境恶劣、经济萧条、社会阶层下渗等恶性循环不断重演。这些问题，并不能通过拆迁简单解决，因为其所涉及的是社会公共利益再分配的公平性问题。第二，旧城住户赖以生存的社会生活环境的突变问题。通常我们更多地关注历史建筑及传统风貌在旧城改造中的拆毁或丧失，其实居民长期的精神依托、活动场所缺失而导致的交往主动性的消失殆尽是更重要的社会问题。

一、我国旧城改造引发的社会性问题

1.动迁导致的社会公平缺失

根据马修?埃德尔(Mathew Edel)的“有效出价曲线”研究，低收入水平家庭较之其他人，更加依赖于市中心，因为往返于市郊之间的昂贵交通费用会削减他们的住宅标准和其他生活花费。然而随着城市更新，旧城环境改善，地价抬高，低收入居民被迫重新选择居住地点，这种情况被称为“过滤淘汰”。

在我国大多数的大城市发展中，旧城改造总体上体现出这种“过滤淘汰”的现象，城市中心区的“贵族化”已成定局。这主要是因为：首先，一些商业和文化中心设在旧城，抬高了旧城的地价；其次，也是最主要的原因是大城市的交通状况。我国的大城市不同于美国那样的“小汽车城市”，还十分依赖于公共交通，非机动车出行也比较多。因此郊区相对市区来说，由于交通不便，吸引力非常低。随着地价上涨，低收入者“过滤淘汰”迁往郊区，不仅造成他们上下班、上下学不便，又被迫承担了更多的交通费用，生活水平差距将继续拉大。这种城市的“聚焦效应”，不仅对保护旧城不利，更损害了社会公平。而我国当前的旧城改造过程中往往忽略了这一社会性问题。

2.社会公共空间、交往节点的断裂

社会生活总是围绕特定的场所来展开的，旧城区有其独特且完整的场所系统，它满足了老城区居民对社会生活多样化的要求。近入尺度的公共空间、社会交往节点便是旧城区社会网络形成发展的物质基础和空间载体，而尺度宜人的街道、利于交往的空间以及轻松和谐的邻里关系构成了富有人情味的老城邻里生活。而在旧城区的改造过程中，这种社会空间的交往模式遭遇了极大的破坏。从图1看，同样1公顷的占地面积，老城区(以石库门里弄为代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在门洞口形成256个交往节点，而改造后的新区只汇成了15个交往点。公共空间和节点的交往媒介的丧失，使得旧城更新后，人们再也寻不回以往亲切、适宜的社会交往空间了。

 3.社会场所精神的暗淡

目前的旧城区改造，尤其是有一定历史的街区改造，往往面临着这样的问题：人口密度与保护发展的矛盾。众所周知，传统民居所能容纳的人口密度较低，而旧城区一代代不断繁衍的人口使居住空间变得拥挤不堪，原先一户家庭居住的院落如今有三四户共同居住。因此居民在庭院内为争取居住空间见缝插针、违章搭建，使得旧城区传统院落的建筑格局和风貌受到严重破坏。因此，规划者往往会通过降低居住人口密度、提高居住人口素质或根本改变该地区的用地性质来缓解旧城区保护与更新的矛盾。而这种改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。这在一些历史文化街区和历史文化名城的改造中尤为突出。为了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已与老城区融为气体的居民迁移到其他地方，将历史文化街区或者老城区变为一个毫无生气的博物馆，作为活化石供游人观赏。殊不知，“人物一体”、“动静交融”的场所精神才是旧城区真正的魅力所在。

二、社会性缺失的根源追溯

1.经济主导的传统旧城改造模式

旧城改造的认识首先是从经济层面开始，地价的级差效应使旧城用地

成为开发商追求高额利润的竞争地。的确，在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的成本才是可能的。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造多趋于高密度开发。因此，为了维护开发收支平衡，以经济为主导的改造模式必然会片面追求经济效益，导致建筑密度和容积率过高，造成现实基础设施和交通容量难以适应高强度开发，从而导致城市环境进一步恶化，基础设施超负荷，使旧城改造越改越挤、越改越糟。

早在20世纪90年代，杨志明等就提出了旧城改造的几个误区：黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿；急功近利、大拆大建，造成了资源的极大浪费；旧城改造越改越挤。这些问题概括起来，都是由于市场经济体制下政府盲目注重经济开发，开发商片面追求商业利益，导致旧城改造成为开发商主导的无序开发。

随着中国城市规划体制的不断完善和“和谐社会”的提出，这些问题已经开始得到重视。但是这些问题的背后，是业主、开发商、政府各方利益的博弈，因而在很长的一段时间内，问题将继续存在，并仍将成为当前旧城改造中社会性缺失的最为主要的根源。

同时，旧城改造“经济至上”的价值观在规划上最直接的体现就是：城市形象有所改观，城市意象就此抹煞。一切带有经济色彩的建设活动往往漠视了城市社会性的主导地位，由此造就出粗糙的、毫无人情味的“千城一面”的城市形象，破坏了原有的场所价值和人文活动。

2.民主意识不强，公众参与不足

西方国家早在20世纪60年代就纷纷建立了城市规划的市民参与体制，并在理论与实践的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美国的达维多夫(Paul Davidoff)倡导了“规划的选择理论”，并随后提出了“倡导性规划”概念，成为城市规划市民参与的理论基础。1969年，英国市民参与规划委员会的题为《人民与规划》的报告，为市民参与城市规划提供了最早的制度框架、参与过程和有关方法和手段。同年，美国社会学家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)从“市民的力量”的观点出发，对市民参与进行了七个层次的分类，称之为“市民参与的阶梯”，成为市民参与的经典文献和理论依据。

中国直到1980年代末才将公众参与的理念引入我国城市规划学界。随着“以人为本”、“民主参与”等现代规划理念的逐步融入，“市民参与”的呼声也越来越高。但从总体情况来看，还是谈重要性的多，讲实施途径的少；谈理论概念的多，讲具体策略的少，缺乏对具体操作的切实指导作用。纵观中国现阶段的市民参与方式，可谓是“被动式”的参与。在规划前期仅局限于设计者为调查现状而走访群众，展开座谈、咨询等形式的调查；规划编制过程中的市民参与则多为设计方案的公开展示和群众评价；而在规划审批阶段则仅限于学术研究机构和地方政界的精英层次的参与，主要是专

家论证，地方人大审批，基本没有市民的身影；规划实施阶段的市民参与多是针对某项建设所产生的公害问题。而真正意义上的“主动式”参与——即全面而有效地反映市民期望，引导市民主动参与实际规划全过程的方法和体系依然非常缺乏。根据阿恩斯坦的阶梯理论，中国的公众参与城市规划的现状只能归为最低层次的“伪参与”和“象征性参与”。

虽然，旧城改造中如何切实保护居民的切身利益、维护社会治安稳定已成为当前讨论的热门话题，但是当前我国的旧城改造还是带有一定政治色彩和强制性，拆与不拆由政府或开发商说了算，市民参与力度、影响分量过弱，在政府、市民、开发商三者关系中始终处于被动的劣势状态。然而这个问题短期内很难解决，它取决于中国民主体制的建设。民主意识不增强，很难在具体的操作层面上有实质性的突破。

3.法律条款的不严密，使既得利益者有机可乘

目前法律上仍缺乏对“公共利益”的系统解释及其范围的明确界定。《土地管理法》第五十八条规定：“为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权”。在某种程度上，公共利益等同于建设需要，而作为业主，在认定土地被征用是否符合公共利益方面则没有参与的权利。于是一些地方政府往往以公共利益为借口，随意启动征地权，从而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同时，现行的法律条款也赋予了业主一定的权利，国土资源部《征用土地公告办法》第十五条指出：“因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决”。但是，“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”。可见，即使业主对拆迁的裁决不服，至多也只能得到经济上的赔偿，而这块空间将不再属于他们。这也是目前部分旧城改造项目能在一片非议中顺利实施的法律依据。

三、走出困顿的策略探索

1.政府立场：公平〉效率

几乎在所有的城市中心区更新改造过程中，都出现过不同程度的各种利益之间的冲突：经济发展对土地的压力、房地产开发商的利益、历史遗产保护的要求及当地居民的利益相互交织。绝大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心旧城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的结果必然是低收入的居民被迫迁走，代之以较高收入的阶层与高档的旅游和商业设施。

原有居民被迫搬迁，传统社区被破坏，由此造成严重的社会问题，这已成为不少城市的共性问题。在埃塞俄比亚首都，政府拆除市中心不符合标准的旧住宅，用作商业性开发，并在郊区为被迫搬迁的居民建设新的住房。但有研究指出，由此造成的失业、长途交通通勤等社会问题后果是严

重的。在巴西的萨尔瓦多，联合国教科文组织对其城市历史建筑群给予高度评价，但是旧城中心区严重衰败。于是政府于1990年前后展开对城市历史建筑的大规模整治和维修，结果同样导致长期在这里居住的居民几乎全部被迫搬迁。时至今日，旅游业并没有如政府想象的那样蓬勃发展起来。可以看到，这显然不是有利于可持续发展的城市复苏途径。另一方面，那些外迁的居民经济压力增大，形成了新的社会问题。因此，从国外旧城改造的经验教训可以得知，就地整治是更为适当的改善居民居住条件的方法。这就需要政府的强有力政策支持和保证，尽可能保证原有居民在更新或改造后仍能留在原来的住房中，这将从根本上避免动拆迁导致的社会再分配的公平丧失问题。目前上海已有不少地区采取了这种“原拆原建”的方式，社会冲突明显减少。

2.规划师与居民对社会网络发展的双向控制

居住社区的形成发展，是由规划师与居民共同控制，而且在很大程度上是由当地居民在长期的社区生活中逐渐完成的。旧城更新过程中，对社区的任何保护规划及再开发都应从居民的切身利益及社会网络的长期动态发展出发。任何急功近利的规划设计必然不具有长久的生命力，最终将导致传统社区的瓦解。更新改造中应该为社区发展留有自行发展的空间，因此应由规划师把握总体方向，居民广泛进行公共参与。这里所提出的公共参与并不局限于个人对一部分公共活动的直接参与，而是泛指加强横向开放式的、自下而上与自上而下双向运行的，全体居民与规划师的共同合作。寻求规划师与居民的双向交流，并对社会网络的发展完善进行有效的双向控制，不失为一种值得在城市更新活动中加以倡导的新形式。同时旧城改造中的规划师不应遵循传统的“项目结、人走”的模式，应长期关注旧城区更新的动态发展，随时通过双向沟通的方式改进规划方案。

如同建设部部长汪光焘指出的那样，当今的城市规划是一种公共政策。所谓公共政策，必然与公众的利益紧密结合在一起，公众必然需要参与，并且从规划开始，就要变被动为主动，做到自己的社区自己开发。例如美国，许多社区都有自己的规划组织，他们自己雇佣规划者来为自己的社区进行规划；规划者作为被雇佣者出现，规划者和业主的身份与中国正好相反。当然，这种方式目前在中国未必行得通，但旧城改造若要保护原有的社会性特征和历史特征，就必须走这条路，使得民众拥有足够的民主意识，同时辅以强大的法律保证。

3.居民参与式的“小规模渐进式开发”模式

在讨论了保障社会公正问题，明确了公众参与的必要性后，就需要从经济杠杆的角度考虑，如何根据居民的经济承受能力和实际需要来确定更新改造的方法和内容，以节省费用，减少对居民的经济压力，达到事半功倍的效果。这就需要通过规划操作的引导，鼓励以不同形式的居民参与方式来推进渐进式小规模整治改造。这不仅可改善居民的居住条件，还可实现旧城居住社区与历史街区中社会网络和社区文脉的继承和发展。尤其对

私房比例较高的旧城来说，更是一种好的方法。

从笔者2005年对山东曲阜明故城的社会调查来看，明故城由于历史原因，绝大部分家庭的住房是私房，这个比例在111份问卷中高达97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通过拆迁方式对旧城进行更新无疑是困难重重。但在调查中发现70%以上的住户愿意自己出钱对自己的住宅进行修复和改善，21%希望个人和政府共同承担修复。可见大部分居民对参与旧城更新的意愿是非常强烈的，然而他们却没有指导性的规划设计去加以引导，更没有实际施工人员去指导他们修复，才使得目前曲阜明故城破坏严重。因此若能加强规划引导，提供技术帮助，这种居民参与式的“小规模渐进式开发”模式是完全可行的。

可见，如果我们能在旧城更新中，鼓励居民的合作参与，完全有可能保留现有城市肌理，维护并增强居住区的复原力，同时使经济支出也得以控制，更重要的是，使原有的丰富的社区交往网络在建筑硬环境得以改善后，还能继续延续和发展。

第四篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第五篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。