第一篇：我国中小学教育市场未来发展趋势
进入经济全球化、服务国际化的时代，特别是我国加入世贸组织以来，作为一个人口大国，文化强国，高考作为我国选拔人才的主要方式，由其带动起来的中小学课外辅导行业呈逐年旺盛的增长态势，成为我国经济领域中闪亮的热点，也成为创业投资最热门的关键词。日前，国家教育发布的《全国教育事业发展统计公报》数据显示，未来5到10年内，市场规模将达5000亿元。尤其是中小学的教育培训，超出3000多亿的市场，并且正以每年30%速度急速增长，每年参加各类培训的青少年儿童超过1亿人次。目前,我国现有2亿多的中小学生。而在大中城市，90%以上中小学生在课后接受各种各样的辅导，这是一个无比巨大的需求群体市场。
但是，与其他国家相比，中国的教育培训业尚处于起步阶段，而且我国教育培训机构品牌化尚未形成，中小型机构居多，但是其发展也面临着危机，人才缺乏、教学科研力量的薄弱，抵御风险的能力低下等问题使其在面临巨大挑战。教育培训业将迎来新一轮的洗牌阶段，小型辅导班加盟既成品牌，运用专业化品牌机构的个性化产品及多年办校经验，在区域市场占据核心竞争力。例如很多二三四线城市加盟的北京新航标教育，在当地市场都形成了一种规模。
如上面提到的新航标个性化教育，立足于人才众多的首都北京，通过整合优秀的教育资源、技术资源、设备资源，利用十多年的时间专注于研究个性化教学，摸索不同区域开设分校的的方式，并且不断培养运营管理人才，研发加盟校管理软件，利用“1+3”教学模式定位全国市场，并且建立全国最全面的网络课程学习库，为全国各种不同区域不同层次的学生量身打造个性化立体式学习方法，将个性化教育的特性发挥到极致。加盟者在加盟的同时，不但节省了庞大的前期宣传费用，更以其经营管理团队入驻全程手把手培训扶持，以及连锁经营等独特方式为投资者降低了门槛，使诸多中小投资者有机会进入教育行业，使北京新航标教育投资者发展有机结合，在专业化程度不高的区域市场，新航标创新个性化的教学产品及十多年来在个性化教育辅导市场形成的品牌影响力使其在当地能迅速占领了市场。
研究显示，我国的教育培训行业亟须突破瓶颈迎来大发展，全国性连锁教育培训品牌机构正逐步形成，加盟连锁将成为我国新时期教育发展的主要方式，行业正逐步走向成熟。教育培训业，还是一座尚待开发的“富矿”。
第二篇：我国未来房地产市场发展趋势
我国未来房地产市场发展趋势
2013年10月末，总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。
一、未来我国房地产市场走势分析
(一)主张房价上涨的观点
1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。
2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。
3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。
未来推动房价上涨的9个因素如下：
1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。
2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。
3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。
4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。
5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。
6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。
7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。
8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。
9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。
(二)主张房价下跌的观点
1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。
2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。
3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。
4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。
未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：
1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。
3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。
5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。
6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套
100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。
二、我国房地产政策亟待调整
(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化
1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?
2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。
3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。
4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。
5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。
6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化
为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。
(二)政策调整和完善需把握的原则
尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。
1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。
2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。
3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。
4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。
5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。
三、房地产调控的两个问题
(一)结构性矛盾突出问题
当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。
1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。
如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。
2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。
(二)货币供应及流向问题
1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。
2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。
3、房地产调控的关键是控制好货币供应。根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币(M2)余额107．02万亿元人民币，同比增长14．3％。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。根据中国国家统计局公布的数据，2013年1月—11月，全国房地产开发投资的比重为68．6％。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到 2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向，同时重点辅之以税收政策。（
第三篇：我国皮革行业未来市场发展趋势深度分析
我国皮革行业未来市场发展趋势深度分析
对于传统皮革制造业，一个重要的政策性取向即产业发展趋势方向。据慧聪皮革网了解，2010上半年皮革行业延续恢复性增长的趋势，规模以上皮革、毛皮及制品企业工业总产值3255亿元，同比增长25.4%；出品228亿美元，同比增长25%；进口28.6亿美元，同比增长39.8%。从数据中不难看出，皮革行业发展较为平稳较快的发展。如何才能进一步更快的发展皮革行业的新局面，大致有几大趋势？
皮革产业结构全面优化升级
众所周知，我国皮革行业涵盖了制革、制鞋、皮衣、皮件、毛皮及皮革制品等主体行业，以及皮革机械、皮革化工、皮革五金、辅料等配套行业，上下游关联度高（制革是基础，科技是灵魂，皮革机械、皮革化工是双翼，制鞋、皮衣、皮件、毛皮服装等皮革制品是拉动力），才能形成完整的皮革产业链。要实现皮革产业结构的全面优化升级，不仅要做到各各主体全方位坚定不移的转化，更需要从研发、设计、管理、营销等不断展开，并走出一条属于皮革行业的一条新型工业道路。
调整产业结构还要提高自主创新能力。皮革制品不论是鞋、皮衣还是箱包等都是流行的产品。它的消费群多为年轻人，其消费群的总体特征是追求挑战、个性独特、消费超前、推崇时尚。创新是时尚之源，创新才能带来飞跃。一个企业只有依靠自主创新，不断充当时尚的创造者，才能引领时尚，创造市场。
向多元化皮革行业目标转变
加快转变发展的步伐，当然不能单独靠产值的增长而说，更要用多元化体系来运行考量。皮革行业，作为传统的劳动密集型产业，经过30多年的发展，我国已经成为世界上名副其实的皮革生产大国，可以说，过去的30年，我国皮革产业是凭借低成本、出口数量增长拉动了产业的快速发展，在自主品牌、产品创新和营销方面尚缺乏竞争能力。随着经济的发展，这种低水平的竞争优势也逐渐丧失。当国际金融危机袭来时，行业发展就遭遇了前所未有的挑战，出口下降、生产增速下滑，许多企业关门歇业，全行业抵御风险的能力亟待提高。
近年来，我国中西部的许多省市积极设立产业园区，有效接纳沿海地区的皮革企业，并取得了好的效果。奥康集团在重庆璧山投资建立的中国西部鞋都已经有1300多家企业和商户入驻，承接转移――中国制革示范基地?阜新也在加快建设力度，积极吸纳制革企业入驻，四川、江西等地也都承载了大量转移企业。
建设低碳皮革经济已成大势所趋
随着我国经济的快速发展和总量的扩张、劳动力、资源和环境已进入高成本和短缺时代。因此，皮革行业要广泛采用清洁生产和节能减排的技术，迅速淘汰那些高耗能、高污染的生产技术和工艺。实现经济发展和能源利用、环境保护的良性互动，促进行业健康可持续发展。
以福建省为例。10月10日从福建省环保厅获悉，福建省将出重拳整治对水源造成严重威胁的皮革行业。福建省政府日前已向福州、漳州、泉州、莆田市政府下达《皮革行业污染整治工作责任书》，将限期关停淘汰落后小皮革企业。对违法排污企业将严肃查处，并被金融机构列入企业征信系统“黑名单”，遭到限贷、停贷等措施惩罚。自2011年起，省政府将对《责任书》执行情况进行检查，并将检查结果予以通报，列入领导干部政绩考核的重要内容。
自去年12月联合国哥本哈根大会召开以来，以低耗能、低污染、低排放为基础的“低碳经济”成为全球关注的热点。低碳经济的实质是能源高效利用、清洁能源开发、追求绿色GDP，核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新，以及人类生存发展观念的根本转变。发展低碳经济已成为大势所趋。而对于皮革行业来说，既是机遇，也是挑战。唯有抓住了此次机遇、以创新迎接挑战，才能走科学发展之路，实现行业的可持续发展。
第四篇：未来我国白酒行业发展趋势
未来我国白酒行业发展趋势 我国白酒行业自1996年以来出现多次波动，1996年我国白酒产量810万吨，达到历史的最高峰。从1997年开始，我国白酒产量开始下滑，这主要是和当时的产业政策有关，即：（白酒耗粮大）。加上亚洲金融危机，白酒产量开始一路下滑，一直到2004年。2005年，白酒产量开始恢复性增长，而且增长速度很快，到2010年达到890万吨，达到历史新高峰，2011年超过1000万吨。白酒行业产量的增加和国民生产总值增加以及居民收入水平提高和社交习惯成正比的。即：固定资产投资开始大幅度增加之后，就带来社交白酒饮用量的增加。2013年。国家出台“三公消费”，在国家限制“三公消费”、禁酒令等因素的影响下，我国高端白酒遭到当头棒喝，加大大幅下滑，产品出现滞销。
限制“三公消费”政策直接命中了白酒销售的要害，但总体来说，限制“三公消费”仅是一个导火索，酒价的非理性上涨，造成了存酒和收藏酒的盛行，时间的积累也让社会库存高企，限制“三公消费”只是起到了一个引爆的作用。在白酒行业快速发展的十年间，行业整体欠下许多债，包括销售渠道、经销商服务、市场营销等等，而这些债是早晚要还的。库存高企的商家在看到政策对高端酒的销售影响较大时，便纷纷抛货，这也就有了茅台在2300多元/瓶的高价一路下跌 至900元/瓶左右，但是，900元/瓶并非是茅台的低部，在接盘者伸手接盘后，茅台的价格出现了短暂的反弹，这也是市场上侥幸心理的写照。而在今年中秋 前后，销售旺季却出现旺季不旺的现象，企业和商家终于醒悟。但此时，茅台和五粮液的价格一度跌到了850元/瓶和650元/瓶左右。
据调查，一线白酒贵州茅台的社会库存经过今年上半年的消化，已经到了二批经销商手中，一批经销商手中库存压力较小。而五粮液由于之前的经销商、专卖店队伍庞大，社会库存也较大，经过上半年的降价销售，社会库存有极大的好转。虽然两大白酒龙头都做了许多努力，但是，价格再回到千元时代可以说是难上 加难。现在，摆在酒企面前的是转型、建立自己的营销队伍和服务体系，真正让白酒发挥其固有的属性——是一种消费品，而非建立在某些特殊群体上的特殊品。“名酒”回归“民酒”是大势所趋，要做好充足的准备，根据市场需求而做出相应的产品。酒企与消费者建立一站式的服务，才能掌控市场、掌控消费者的需求。这 就需要企业在保证品质的同时，从销售渠道和市场营销上不断地去创新，赢得市场和消费者的信赖。市场发生了变化，酒企和经销商也必须做出
转变，适者生存是硬 道理，未来的白酒市场格局如何分割，就要看企业和经销商在此轮调整中如何来适应市场，并做出快速而准确的转变。
据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国白酒行业市场需求与投资战略规划分析报告》显示：2013年限制“三公消费”将只是个导火索，2014年我国白酒行业市场将会出现低糜，市场将会迎来一次大的调整，将会持续3-5年时间。另外，随着市场的深入调整，做出转型的不仅仅只有酒企，经销商队伍也必须转型。不适应市场需要的经销商会退出市场。
第五篇：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析(精)
摘要:当前,我国房地产产业在金融信贷、获取土地、市场的调节机制等方面存在问题。但只要我们针对存在 的问题认真进行整顿,发挥好税收的调节作用,加强信贷手段的调控,就会促进房地产的健康发展。
关键词:房地产;现状;发展中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者简介:钟新式(1974-,男,福建安溪人,房地产经济师,从事房地产研究。我国房地产市场现状及未来发展趋势分析 钟新式
(福建安溪县土地价格评估中心,福建安溪362400 经济研究导刊
ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010总第97期2010年第23期伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少
问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,笔者也进行了一些思考。
一、当前我国房地产开发现状
(一房地产的开发投资规模呈现加大趋势
房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁,没有房地产开发,自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在,如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话,房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大,这一点显得越来越明显。(二价格收入比较高
房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l ,联合国确定的标准一般是3:1,日本则是4:1,美国所占比例是3:1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10~15:1。一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这些已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起我们的重视。(三商品房空置率较高住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是
为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月,我国空置一年以上的住房超过
50%,就不良资产而言,居我国各行业之首。
二、当前我国房地产业存在的主要问题(一金融信贷方面存在问题
我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。(二经济环境因素在影响着高房价
纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。(三获取土地存在问题在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。
(四中低档普通商品住房开发欠缺
在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的 98——
[责任编辑王佳]参考文献: [1]曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社,2008.[2]尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界,2007,(12.[3]陈伯庚,顾志敏.加强和完善房地产宏观调控探析[J].中国房地产,2007,(6.需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出
现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。(五市场的调节机制有缺陷在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。
三、改变房地产市场现状的应对措施(一整顿房地产市场秩序,规范企业行为
对房地产业,近年来群众更是颇多微词,要求加强治理整顿的呼
声强烈。当前,我国对房地产业的管理上,存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段,在对房地产业的行业管理上,我们要走出常规,切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督,进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度,对于房价上涨离奇的地方,政府在特殊时期就应采取特殊手段,在管理手段上要更有针对性,对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。
此外,要做到信息透明化,为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石,也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此,在政府统一协调下,我们应着力加强各部门协作,整合各类资源,加快房地产市场信息系统和预警报体系建设,努力使局部性、结构性问题,防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况,从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。(二对房地产税收体制进行更深层次的改革税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资,因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候,准确地估算这些支出。税
制也要简单,对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否,加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外,税制还要保持相对稳定,不能朝令夕改,不能随意增加,以体现税收的严肃性和权威性,当然稳定并不等于一成不变,在税制不变动的前提下,税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:第一,全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为,应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地,除法律规定免税外,无论是划拔土地,还是出让土地,只要处在国土范围内,都有纳税义务,任何房地产交易,不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收, 这样,既能扩充税源,又能减少部门间的扯皮现象。
第二,总体税负适中原则。有一段时期,由于政策与管理上的双
重误区,导致中国房地产业利润不合理地攀升,针对这种情况,采取加重税赋的政策,与其他行业相比,房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入,房地产法规的进一步完善,房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看,要保持房地产市场
兴旺,实现经济、社会的持续繁荣,有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。(三加强信贷手段的调控
土地和资金是房地产市场发展的两个龙头,信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整,控制资金投放于房地产业的数量和结构,应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。
第一,调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前,信贷资金的控制尤为重要,特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例,目前,中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商,这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。
第二,贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。第三,控制贷款成数。这主要体现在两个方面,一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度,各国在打击楼市炒作时,往往以降低贷款成数作为操作手段,特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。
第四,建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务,我们应探讨和理顺政策性房改金融业务,提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制,为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务,为购房者和贷款人提供财产和信用保险,化解金融风险,运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题,以促动房地产市场的良性发展。
第五,积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前,国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式,对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上,在这个方面继续加强。
当前,从我国房地产市场现状来看,存在的问题不少。对此,我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施,就能使我国的房地产业走向健康发展的轨道。
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