我国老年旅游市场特征及发展趋势观察

第一篇：我国老年旅游市场特征及发展趋势观察

我国老年旅游市场特征及发展趋势观察

有专业人士指出，“银发浪潮”将对旅游业的发展产生影响，并为其带来巨大的发展机会。作为一个特殊的市场群体，老年市场有着其自身的发展特点和发展轨迹，其背后蕴藏着巨大的旅游消费需求和潜力，需要引起旅游从业者的关注。

我国老年旅游市场的四大特征

（一）高市场增长率，强地域集中性

据专家预测，到2020年，中国60岁及65岁以上的人口比重分别为16.23％和11.30％，2030年为22.34％和15.21％，2040年为25％和20％。到2030年中国将进入“超老年型”社会。而到了2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25.2％，中国将成为高度老龄化的国家。而据资料显示，在这个快速增长的老年市场中，我国已经有30%的老人先后进行了出游。根据国家旅游局公布的数字，长期以来到中国旅游的国际游客中，51岁以上的游客占到30%左右，65岁以上的游客占到5.8%，且呈上升趋势。

专家预言：在未来30年间，每年的老年旅游者将保持7.3％的持续增长。从地域特征上，根据人口统计资料显示，环渤海（北京）、长三角（上海）、珠三角（广州）的老年人口比例相对较高，老龄化进程显著，高龄化程度高于全国平均水平，并将在2040年达到高峰。经济发达区高度集中的老年资源为老年旅游带来了强有力的旅游基础。

（二）购买潜力强，高旅游需求

宏观统计数字表明，老年人口的总年收入在3000亿元－4000亿元人民币之间，这些收入包括他们的养老金、再就业的收入以及亲戚和朋友的赠与。从2025年到2050年，预计老年人的潜在购买力将高达5万亿元人民币。

老年人有比青年人更强烈的旅游需求，“重积蓄、轻消费”，“重子女，轻自己”的观念开始成为过去式，花钱买健康，花钱买潇洒成为现代老人的时尚追求。

（三）注重慢旅游，喜欢休闲养生

尽管不少老龄人口选择长途旅游消费，但是仍有许多老龄人只是参与出游时间短、路程短为目的地的旅游消费。旅程远、出游时间长为目的地的旅游，参游的70岁以上的高龄人口则较少。一般来说，老年人的身体素质都比较差，因此，年轻人常见的那种欢快刺激、快餐式的旅游方式明显不适合老年人的需求，舒适养生的旅游行程成为他们出游的首选。

（四）旅行时间自由，中意淡季出游

进行旅游活动必须具备两个最基本的条件，那就是要有足够的空余时间和可随意支配的收入，简称“有钱又有闲”。离退休的、正在家里颐养天年的老年人有着得天独厚的优势，他们拥有充裕的、可自由支配的时间。因此，很多老年人已经把外出旅游当成度过这些自由时间的最好选择之一。

面对节日放假期间人满为患的旅游形势，不受时间限制让老年人避开了旅游的高峰期，选择不太拥挤的淡季外出，这样既免除了高峰旅游时拥挤不堪的顾虑，又为淡季旅游注入了活力，使得淡季不再“淡”。

二、未来老年旅游市场的四大发展趋势 1.老年市场有望成为未来分众休闲市场的领头军

20世纪中国的休闲产业经历了一个休闲意识被认知到休闲快速增长的时期，大众休闲是这个时期的典型特征。

老年群体作为未来休闲市场结构中重要组成部分，与年轻人有不同的出游喜好一样，不同年龄不同群体的老年人，对旅游也有不同的需求，以分众休闲的意识引导产品的规划设计是必要的，即需要针对不同年龄不同群体的老年人群进行定位，细分旅游群体，“量身订制”旅游产品，精心布置旅游线路。

2.老年养生疗养的产品将成为未来老年旅游消费的主流

根据老年市场所体现出来的“慢旅游”的特征，度假属性的休闲产品是老年市场的主导产品，在老年市场对养生、保健、养老等旅游需求的刺激下，度假住宅、康体疗养两大产品有望成为未来老年旅游的主流。两大产品的设计对气候的适宜性和综合配套服务比较敏感，所以气候适宜、环境良好的近程区域最具有潜力，能成为养老住宅和康体疗养度假产品开发的热点区域。

3.候鸟型养老将成为一种潮流

据中国老年科研中心调查，目前我国城市空巢家庭已达49.7％，农村空巢和类空巢家庭达48.9％。而北京、上海老年人家庭“空巢”比例分别达到34％和36.8％。空闲时间的增多、空巢家庭的增大、可支配资金的自由，让越来越多的老年人从家中走了出来，像“候鸟”一样四处度假旅游“候鸟式”养老旅游成为老年人的时尚。

有专家认为：在未来5年-10年内，候鸟型养老将成为一种潮流。4.老年休闲度假市场的联动消费现象显现

虽然老年旅游产品的购买者都是老年人本身，但是为表爱心，在周末、黄金周等空闲时间探视老人、与老人一起在休闲度假地休闲旅游成为众多家庭的选择，由此在旅游度假地引发一种老人度假，牵动子女被动消费的消费链现象。这个特点将随着老年休闲度假市场份额的增长越发凸显出来。因此老年休闲度假产品的设计在以老年消费者自身的需求为核心的同时需要将潜在的子女消费一并考虑，设计综合性产品。

第二篇：浅析高端旅游市场特点及发展趋势

浅析高端旅游市场特点及发展趋势

对于所谓“高端旅游”目前业界并无明确的界定，但据笔者观察，所谓“高端旅游”是相对于传统的“大众旅游”而言的，是指随着旅游市场不断走向成熟、游客消费不断走向理性，由旅游产品生产者――旅行社、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游产品。“高端旅游”具有以下几个明显的特点：

第一、目标市场特征明显 客户资源有限而忠诚度高

高端旅游市场用户往往具有良好的教育背景和个人素质；日常生活环境优雅，有较高的品味，追求品质生活；有一定的社会地位，喜欢得到别人的尊敬和欢迎；收入不菲，信任品牌，有消费品牌的习惯，不太关心价格。所以，高端旅游面向的社会精英是一个小众市场，但这个市场一旦形成，客户忠诚度极高，客户群非常稳定。

第二、产品主题鲜明 专业化、定制化程度高

由于高端旅游客户往往有不同于大众旅游消费者的特别需求，这种需求是常规旅游团难以做到的。高端旅游的消费者，一般都有比较高的文化品味，有深度化的体验需求，进而形成其特有的文化特质。高端旅游客户需求多样化、高端化，激发目前国内外的高端旅游产品呈现出多元化发展趋势，包括文化、艺术、商务、体育、度假等品种的各种高端旅游产品都受到广泛关注。高端旅游客户要求产品能满足个性兴趣需求并提供特殊的出游体验，需求的个性化决定了其旅游产品往往是由定制产生。这就要求旅游行程需要精心的定制化设计，提供服务专业周到。

第三、经营难度大 利润丰厚

高端旅游作为顶级的旅游产品，需要调动各方面的资源来保证各个环节的质量，对产品设计、服务水平及特色文化等软件设施的要求也相当苛刻，缺乏资源或缺乏人才的一般旅游经营者很难做好。

据笔者了解，在目前的国内市场上的高端旅游产品主要可分为四类：一是高端观光旅游产品，以享受独持经历和丰富体验为特色；二是高端商务旅游，以奖励旅游、会议与公务业务为代表，以高效、舒适、完整、配套为特色；三是个性化休闲度假产品，包括服务于个性化需求的温泉、海岛、冰雪、邮轮等享受型产品；四是特种旅游产品，服务于体验登山、探险、狩猎、医疗等高端特种旅游产品为目的高端旅游者。

笔者与北京华凯定制游赵总进行了谈话分析当前旅游市场高端定制旅游存活的几率及未来前景发展潜力分析。赵总认为，中国高端旅游市场起步较晚，发展迅速，未来前景也十分广阔。笔者：面对具有巨大潜力的高端市场，旅游机构该如何介入呢?赵总建议：第一，高端旅游开发对旅行社自身的资源积累有很高的要求，开发高端市场需要旅行社结合自身实力谨慎考虑，不能盲目跟风。第二，产品设计方面，要紧紧抓住目标市场特点，针对市场的特性和需求设计产品；市场营销方面，则需针对具体客户进行差异化的产品定位，根据消费者的习惯有针对性地进行宣传推广。第三、注重外部资源的引进与联合。如私人银行、公务机公司的客户与高端旅游市场的目标客户群体有很大的重叠，旅行社可能考虑与银行和公务机公司进行合作，利用其现有的客户资源拓展客源渠道，并在资源上占据优势。

第三篇：中国老年地产市场研究及发展趋势研究报告(2012-2016)

中国产业信息网-免费调查分析报告

中国老年地产市场研究及发展趋势研究

报告（2012-2016）

内容介绍：

根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。

中国产业信息网发布的《2012-2016年中国老年地产市场研究及发展趋势研究报告》共九章。首先介绍了老年地产业基础概述、中国老年地产业运行环境等，接着分析了中国老年地产业运行的现状，然后介绍了中国老年地产消费市场运行形势。随后，报告对中国知名老年地产项目做了重点分析，最后分析了中国老年地产市场前景与投资预测。您若想对老年地产产业有个系统的了解或者想投资老年地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

第一章 老年地产业基础概述

第一节 老年地产特点分析

第二节 老年地产的分类

一、老年住宅社区类型

二、老年住宅形式

第三节 成熟市场老年地产的特征

一、人口的老龄化进程

1、世界人口结构概况2、21世纪世界老龄化发展概况

3、发达国家人口老龄化概况

二、老年住宅的模式分析

第二章 2012年国际老年地产业运行状况分析

第一节 2012年国际老年地产业运行环境分析

一、世界经济概况

二、金融危机对老年地产业的影响

三、老年地产业政策分析

四、老年公寓引起国际关注

第二节 2012年世界主要国家老年地产运行动态分析

一、美国老年地产发展情况

二、日本老年地产发展情况

三、欧洲老年地产发展情况

第三节 2012-2016年世界老年地产趋势预测分析

第三章 2012年中国老年地产业运行环境分析

第一节 国内宏观经济环境分析

一、GDP历史变动轨迹分析

二、固定资产投资历史变动轨迹分析

电话：010-60343812

三、2012年中国宏观经济发展预测分析

第二节 2012年中国老年地产业政策环境分析

一、国家有关建设老年公寓的提案

二、老年人优待服务政策意见

三、老年人服务业国家优惠政策

四、中国老龄事业发展“十一五”规划解析

五、相关产业法律法规及其影响

第三节 2012年中国老年地产业社会环境分析

第四章 2012年中国老年地产业运行态势分析

第一节 2012年国内老年地产市场现状综述

一、中国房地产开发现状

1、近三年中国房地产业数据分析

2、中国房地产百强企业分析

3、中国房地产行业面临的挑战

二、我国老年人口规模及集中分布

三、国内老年建筑的现状

四、国内养老方式现状

五、国内老年住宅市场现状－以京沪地区为例

1、北京周边

2、上海周边

第二节 2012年中国老年公寓市场分析分析

一、2012年中国老年公寓供求分析

1、需求巨大且成不断上涨趋势

2、供给紧缺且缺乏定位

二、中国老年公寓发展特点

三、中国老年公寓动态分析

第三节 未来国内老年地产市场的发展趋势

一、老年公寓发展迅速

二、以房养老模式将是发展方向之一

第五章 2012年中国老年地产经营模式分析

第一节 政府、慈善机构合作经营模式

一、纯福利性质的养老院

二、民办养老院

第二节 专业公司经营管理－老年公寓

一、老年公寓的特点

二、老年公寓经营应遵循的策略

第六章 2012年中国老年地产消费市场运行形势分析

第一节 2012年国内老年地产消费市场研究

一、国内城市老年地产消费能力分析

二、老年地产目标客户群的消费特征

第二节 2012年国内老年地产的产品设计

一、老年地产市场项目的产品分析

二、老年地产产品的功能、设计与内涵

1、老年地产住宅的功能

2、老年地产住宅的设计与内涵

三、《老年人建筑设计规范》简介及内容

1、《老年人建筑设计规范》简介

2、《老年人建筑设计规范》内容

第三节 2012年国内老年地产需求分析

一、管理主体需求分析

二、消费主体需求分析

三、供给主体需求分析

第七章 2012年中国知名老年地产项目透析

第一节 北京东方太阳城

一、北京东方太阳城简介

二、北京东方太阳城老年住宅设计

第二节 三亚清平乐一、三亚清平乐简介

二、老年社区的环境需求－三亚三、三亚清平乐老年社区建设情况

第三节 北京通州华龙老年公寓

一、北京通州华龙老年公寓简介

二、华龙老年公寓运行情况

第四节 荣成老年公寓

一、荣成老年公寓简介

二、荣成老年公寓发展情况

第五节 预建老年地产项目分析介绍

一、中国盐湖城国际康乐文化旅游度假区

二、佳木斯市安康老年公寓建设项目

第八章 2012-2016年中国老年地产市场前景预测分析

第一节 2012-2016年中国老年地产市场前景展望

1、银色住宅前景广阔

2、老年公寓新趋势分析

第二节 未来中国老年地产市场发展问题及瓶颈分析

一、中国老年地产市场存在的问题

1、我国老年公寓发展存在的问题

2、我国老年住宅项目开发中存在的问题

二、我国老年地产开发困难成因分析

1、消费主体的潜在需求难以激发成为有效需求

2、开发运营成本高、利润低、风险大

3、政府的政策和资金援助不够

第三节 2012-2016年中国老年地产市场发展策略及建议

一、中国老年地产市场需求解决对策

二、老年地产经营者的发展战略分析

第九章 2012-2016年中国老年地产产业投资前景分析

第一节 2012年中国老年地产行业投资概况

一、老年地产行业投资特性

二、老年地产具有良好的投资价值

三、老年地产投资环境利好

第二节 2012-2016年中国老年地产投资机会分析

一、老年地产投资成新宠

二、投资老年房地产市场时需理性

三、老年地产区域投资潜力分析

第三节 2012-2016年中国老年地产投资风险及防范

一、宏观调控政策风险

二、金融风险分析

三、市场运营机制风险

第四节 专家投资建议

图表目录：（部分）

图表：国内生产总值同比增长速度

图表：全国粮食产量及其增速

图表：规模以上工业增加值增速（月度同比）（%）图表：社会消费品零售总额增速（月度同比）（%）图表：进出口总额（亿美元）

图表：广义货币（M2）增长速度（%）

图表：居民消费价格同比上涨情况

图表：工业生产者出厂价格同比上涨情况（%）图表：城镇居民人均可支配收入实际增长速度（%）图表：农村居民人均收入实际增长速度

图表：人口及其自然增长率变化情况

图表：2011年固定资产投资（不含农户）同比增速（%）图表：2011年房地产开发投资同比增速（%）图表：2012年中国GDP增长预测

图表：国内外知名机构对2012年中国GDP增速预测

第四篇：入境旅游市场特征及趋势预测研究

摘要:以西安市为例,运用定量分析方法,从总体特征、时间结构、空间结构、消费结构等方面对2001-2006年入境旅游市场进行分析,得出西安市入境旅游人数和旅游外汇收入在绝对值上保持较快增长,但是和全国总量以及其他旅游城市相比,市场优势地位并不明显,产业地位逐渐下降等结论。根据西安市1978-2006年的入境游客人数和旅游外汇收入数据做回归拟和,预测未来5年,西安市入境游客人数和旅游外汇收入将保持稳定增长,并提出拓展入境旅游市场的相关对策。

关键词:西安市;入境旅游;市场特征;趋势预测

西安是华夏文明的发源地之一,以秦始皇陵兵马俑、华清池、大雁塔、城墙、碑林为代表的一大批垄断性世界级文物旅游资源,构成了西安市旅游资源的核心,也是吸引国际游客的主要旅游景点。入境旅游在国际旅游中占有很重要的位置,入境旅游人数和旅游外汇收入是研究一个国家或地区入境旅游经济活动成果的主要指标。[1]改革开发20多年来,西安入境旅游发展迅速,入境旅游人数和旅游外汇收入相对增幅较大。但是2001年以来,西安入境旅游人数占全国的总接待量各年均不足0.8,外汇收入占全国的比重各年也没有超过1.7。仅以2006年为例,2006年西安市接待入境游客867273人次,占全国入境游客总量的0.69,居全国主要旅游接待城市的第12位;旅游外汇收入为46700万美元,占全国旅游外汇总收入的1.38,居全国主要旅游接待城市的第12位。和北京、上海等旅游热点城市相比,西安的入境旅游发展与其差距逐渐拉大。综上分析,西安的入境旅游发展与自身的资源丰度、质量对比,入境旅游产业发展滞后,产业地位下降,这将直接影响到西安在全国旅游市场中的地位。因此,对西安入境旅游市场进行分析和预测,能够为西安市的旅游开发规划和西安国际旅游竞争力的提高提供科学依据。

一、入境旅游市场总体特征分析

西安市旅游业经过20多年的发展,入境旅游市场已经具有相当规模。以2001-2006年的数据做分析,具体呈现出以下特征: 1.从绝对量上来看,入境旅游人数和旅游外汇收入呈稳定增长,且增幅较大(2003年SARS除外)。如图1所示,2001年入境游客人数为672015人次,到2006年达到867273人次,净增长为195258人次,年平均增长率为5.23。SARS过后,2004年游客人数迅速回升,2005、2006年稳步增长,同比增长分别为19.27和11.8。游客数量的增长带来了旅游外汇收入逐年增加。由图2可知,6年来,旅游外汇收入净增长为17698万美元,2005年同比增长率达到了24,是2001年以来的最高值。

2.从相对量上来看,西安市入境游客人数和旅游外汇收入占全国的比重小,并且比例增幅缓慢。入境游客人数2001年以来没有超过0.8,平均比重值为0.64。旅游外汇收入占全国旅游外汇总收入的比重6年来没有超过1.7,2006年仅为1.38,各年平均比重值为1.35。

通过和北京、上海、深圳、成都、南京、杭州等旅游热点城市做横向比较来看(见图

3、图4),西安入境游客人数和旅游外汇收入占全国的比重和深圳、上海、北京的差距较

大,略低于杭州,和成都、南京相当。作为中国着名的旅游城市,西安入境旅游市场优势地位并不明显,且呈下降趋势。

3.外国游客是西安入境旅游市场的主体,各年都在85左右,主体优势明显(见表1)。港澳台游客的相对规模较小,占入境游客的比例在逐年减小。其中,台湾游客最多,其次是香港游客,澳门游客最少,历年都没有超过4000人次。

二、入境旅游市场结构分析(一)时间结构分析

1.季节变化分析。由图5可知,入境游客的季节分配特点显着,与北京、成都、南京、上海、深圳5座城市2006年1-12月的每月入境游客人数相比,具有以下异同点: 相同点在于一年的变化特征可以分为四个阶段:(1)1月初-3月底,迅速增长阶段。此时正值春天,适宜的天气条件和旅游者的心情因素可以大量吸引旅游者,入境旅游人数大幅度增加。(2)4月初-9月底,平稳保持阶段。经过了第一阶段的增长后,数量略有增加或减少,但是近似围绕在一条直线上下做轻微波动;7月份相对来说,降低的比较多,此时天气炎热不适合出外旅游。(3)9月初-10月底为短期增长阶段,此时秋高气爽正是旅游的好季节,室外的旅游项目较为丰富,因此入境游客的数量会有增加。(4)11月初-12月底,逐渐下降阶段。此时天气变冷,又接近年底,入境游客不断返回客源地。

不同点有:(1)北京、上海、深圳各月的入境游客远远高于其他比较城市,领先优势非常明显。西安和南京各月近似,并略高于成都。(2)在上述相同点的第4个阶段,西安和南京的下降趋势较为平缓,降幅不大。北京和上海的降幅较大。相反,深圳和南京在这一阶段却有回升。深圳的增幅较大,因为此时接近年底,大量的港澳台游客过境返回大陆。

综上,2006年西安吸引入境游客较多的月份是8-10月,8、9月的月接待入境游客量都超过了9000人,10月份最高,达到了115909人次。总体变化趋势和其他几座城市的季节性变化特征大致相同。外国人市场的季节变化强度相对较大,港澳台市场的季节变化强度相对平稳(见图6)。

2.年际变化分析。西安市入境旅游市场的年际变化特征在总体特征分析中已经做过详细阐述,为了避免重复,这里就不再赘述。(二)空间结构分析

从区域上看,由图7可知,以亚洲和欧洲为主要客源市场,两大洲的游客占所有入境游客的70左右;美洲次之,特别是北美洲的美国和加拿大的入境游客不断增多。大洋洲游客占来西安的外国游客的比例也在不断增加;非洲游客虽然数量很少,比例也呈增加趋势。以2006年为例,在外国游客中,亚洲游客200646人次,占外国人总数的27.33;欧洲游客290778人次,占外国人总数的39.62;美洲游客160744人次,占21.9;大洋洲游客38526人次,同比增长0.04,占外国游客的5.24。非洲游客2819人次,同比增长23.15,占外国游客的0.38。

从国别上看,由表2可知,入境游客的客源国主要有日本、韩国、美国、西欧等国家。结合表3内容,根据外国游客数量的多寡,同时考虑港澳台市场的总体份额,把西安入境旅游市场分为三个等级。一级市场是港澳台、日本、韩国和美国;二级市场是德国、英国、法国等西欧国家,马来西亚、泰国等东南亚国家,还有澳大利亚;三级市场也称为机会市场,是其他客源国。同时,根据一级市场为核心,二级市场为主导,机会市场为辅助开发的原则,针对不同的市场特点进行分级开发。(三)消费结构分析

从旅游消费对旅游活动的重要性来看,可以分为基本旅游消费(BNC:basicneededconsumption)和非基本旅游消费(UBNC:un-basicneededconsumption)。基本旅游消费是指进行一次旅游活动所必需的而又基本稳定的消费,也叫刚性消费,如旅游住宿、餐饮、交通、景点游览等方面的消费。非基本旅游消费是并非每次旅游活动都需要且具有较大弹性的消费,也叫弹性消费,如旅游购物、邮电通讯消费等。[2]旅游消费结构是一个国家或地区旅游业发展水平以及旅游客源地经济发展水平的重要标志。一般而言,旅游业发展水平越低,旅游者的消费水平也就越低,BNC占总消费支出的比重就越高。反之,UBNC所占的比重就越高。

由表3可以看出,西安市入境旅游消费结构构成中BNC长期占较大比重,占总花费的一半左右,2006年虽有所下降,但也达到了48.8。2005年BNC的比重比2004年增加了4个百分点,是近几年中变化最大的;UBNC的比重则有所下降。2006年的情况有所好转,但是BNC和UBNC的差距不大,情况也不容乐观。这种变化不符合国际旅游消费的基本发展态势,说明西安入境旅游消费结构存在一定问题。在BNC中,长途交通费用最高,其次是住宿、餐饮、游览、市内交通。在考察的年份里,市内交通消费水平基本保持不变。长途交通在2003年后增长较快,2005年达到最高值额为30.1,2006年出现下降趋势。住宿费用从2004年开始,有所下降,到2005年降到最低额为11.3,2006年有所回升。餐饮消费水平2005年有所增加,但是仍没有达到2001年的10.6,并且2006年下降幅度增大,减少了近5个百分点。游览消费一直在增长,但是增幅不大。

在UBNC中,购物消费最高,比例接近50,2006年达到了37.4,占据绝对份额。其次是其他消费、邮电通讯、娱乐消费。其他消费从2004年开始,下降幅度较大。相反,娱乐消费和邮电通讯消费增长到2005年后,2006年都出现下降趋势。可见,入境游客在基本旅游消费需求满足后,主要把钱花在购物和其他消费等消费领域。因此,进一步挖掘其他消费的消费内容,对于增加旅游创汇有重要意义。

三、入境旅游市场的预测分析 1.数据修正。

基于1978-2006年的统计数据,利用曲线拟合对西安市入境旅游市场进行预测。由于1989年的政治**和2003年的SARS都导致了入境游客人数剧减和旅游外汇收入的减少,形成了一个明显的“V”形谷,给西安市入境旅游市场带来较大的波动。为了提高趋势预测的精度,先对这两次影响造成的凹形谷进行修正,然后建模预测。

统计数据的修正采取直线内插法:首先,将原始统计数据做出长期变化的统计线;然后根据观察找出需要订正的时间段,并确定适合直线内插的起始年份(na)和终止年份(nb)。2.预测方法和结果

预测的方法采用的是时间序列模型中的曲线拟合法。根据修正后的数据,采用SPSS软件进行拟合,具体方程见表5。统计检验表明,方程拟合效果理想,说明该模型完全可以用来进行预测。

四、对策建议

通过以上分析提出以下几点对策建议:(1)加大西安市入境旅游市场的分级开发,选择客源市场目标层,建立合理的市场结构。[3]做好海外客源市场的目标定位,以一级和二级客源市场作为宣传营销的主体,加强一、二级客源市场的投入,对三级市场进行适当开发。同时要注重客源呈多元化趋势,积极拓宽客源层。(2)在游客旺季,对旅游产品进行优化组合,提高产品开发层次[4],加强参与性、娱乐性、度假和商务旅游市场的开发。在这方面,可积极借鉴北京等旅游城市的成功经验。(3)整合资源,优化旅游产业结构,加大旅游产业集群建设,如西安曲江新区旅游产业集群和临潼旅游产业集群。(4)树立西安整体旅游形象,打造旅游精品,提高西安国际旅游竞争力。

参考文献: [1]张梅.中国入境旅游预测与分析[M].北京:社会科学文献出版社,2003.[2]赵晓燕.旅游经济学[M].北京:经济管理出版社,2001.[3]贾茹,俞金国.大连市入境旅游市场分析[J].河北师范大学学报,2004,28(5):524-527.[4]罗名义.国际旅游发展导论[M].天津:南开大学出版社,2002:27-36.

第五篇：我国房地产市场的现状及发展趋势

房地产市场的现状及其发展趋势

【内容提要】房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

【关键词】房地产 房价 政策发展

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？

一、中国房地产业发展现状

1、房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2、房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若

干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。

3、房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

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