物业公司做好验楼工作的几个重点

第一篇：物业公司做好验楼工作的几个重点

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物业公司接管新楼盘时必须配合发展商尽快完成交楼到业主手里的工作，避免延期交楼 导致业主对发展商的索赔，同时物业公司也开始计收管理费进入正常管理阶段。充分的准备 工作和到位的细节管理将给广大业主留下美好的印象，并为物业公司日后的管理工作打下一 个良好的基础。在住宅物业的交楼过程中，应注意以下几点工作：

一、收楼前期准备

（一）现场准备

1、对楼宇质量的检查。应用业主的眼光从使用者的角度来进行检查。发现问题应及时与发展商进行沟通，能整 改的应及时整改，不能整改的要确定弥补办法。尤其要注意： 1）、空调位的问题：首先与设计单位进行沟通，了解其设计思想，然后现场查看，重点 是标准层、顶层、底层及其他有变化的楼层，确定每户每间房空调摆放位置。对于厨房、工 人房若业主需求安装空调，能否安装、安装位置也要有明确回复。对已确定的空调位，还要 明白各不同预留位置的尺寸，便于业主购买空调时选择机型。2）、防盗网和阳台封闭问题。（见公司制定的方案）3）、由于设计原因引起的：业主对一些房间或部位提出布局尺寸实用的问题，如卫生间 进出位置、开窗的大小、局部尺寸比例等，已基本不可能改变，我们只能做到心中有数，沟 通设计部门，统一给业主一个可以让业主接受的解释。

4）、面对普遍存在的施工质量问题：如地砖铺设不平、木地板有色差、大理石材质等问 题不可能全部更改的，应事先协调发展商做好应答准备及相关培训。

2、做好业主的水表、电表、燃气表的核对工作。检验表号与业主的房号是否相符，避免混乱造成业主投诉，并为日后的供水供电移交工 作做好准备。

3、与电信、有线电视、燃气公司等单位做好沟通工作。落实报装电话、开通局域网、开通有线电视、燃气点火等各项的具体操作流程。并将业 务办理方法做成文字说明，可在收楼现场随交楼资料一起派发，同时可约定相关部门做好业 务办理宣传工作。

4、监督跟进清洁开荒的进展和效果，做好各部门协调，依据入伙倒计时进程跟进。

5、及时沟通了解小区绿化工程的整体设计效果，跟进绿化施工、保养工程进度及现场 对入伙工作的影响，并做好调整协调。

（二）资料准备

1、楼盘资料： 1)报建、验收各项资料： 包括建设用地规划许可证、规划总平面图、土地出让合同、土地使用证、建设用地批准 书、建设用地通知书、建设工程规划许可证、规划验收合格证、消防验收意见书、防空地下 室验收意见书、项目命名、供水、供电、供气、通邮、门牌、排污、化粪池等批文、白蚁防 治合同及质量验收证明、竣工验收备案表、项目综合验收合格证等。2）销售各项资料： 预售许可证、预售合同样本、售楼书、价目表等。3）工程资料： 项目总平面图、项目的地下管网图、房屋竣工图（结施、建施、水、电、消防等）、设 备的竣工验收资料（移交文件、设备清单、技术资料清单、功能检测记录、验收证明等）、绿化竣工资料等。4）、给业主的资料： 质量保证书、使用说明书。

2、业主资料： 应在收楼钱从发展商处拿到业主的资料，包括房号、面积、姓名、身份证号码、联系电 话、通信地址、邮政编码等。最好能得到电子版的资料，便于建立业主资料档案。（业主资 料的用途：用于确认业主身份，用于以后管理费、水电费、燃气费等费用的收取催缴，物业 管理活动的便利开展等）。

3、收楼资料：

1）、应事先装袋准备好提供给业主的相关资料： 如： 《住户手册》《管理公约》《前期物业服务协议》《装修指南》《业主登记表》《住、、、、、户卡登记表》等；以及办理电话、有线电视、局域网等单项业务办理指引；各类常用联系电 话号码：包括物业服务中心电话、地产公司的客服电话、119、110、120、街道、居委、派 出所、燃气公司、供电局、自来水公司等的常用电话；小区的通讯地址、邮政编码；交楼时

2附送的热水器、抽油烟机、空调、燃气灶、家私等电器物品的厂家售后服务电话等。2）、我们应建立的业主档案： 准备好档案袋，档案袋上应提前印好或贴上目录（目录内容应明细必收资料名称）。在 收楼现场收到什么资料就在目录上打勾，并注明房号，并按单元、房号次序存放，这样可以 减少许多整理业主资料的时间。3）、如果收楼时要领取其它细小物品； 如炉圈、铜盖、电池、遥控器、电器资料说明书等，应事先做好领取凭证，注明领取地 点和时间，必须核实清楚领取物品所对应的房号（精装房和毛坯房有别），标注明确，并告 知相关工作人员，做好协调。4）、准备表格； 准备好 《业主应收款明细》、《钥匙签收表》《两书签收表》、、《领取物品凭证签收表》（不 应发放物品的在表格中事先注明）《楼宇交接书》《房号、、、（水、电、气）表号、底数登记 表》、空白《万用表》等，万用表为一栋一张，竖排为楼层，横排为单元号，中间为一户户 空格，没有的房号用横杠划去。

（三）钥匙准备； 钥匙包括入户门钥匙、户内房间各门钥匙、阳台门钥匙和信箱钥匙等；应事先把钥匙按 楼栋、单元、楼层把钥匙分好；可统一拿出一把装修钥匙由服务中心保管，以便于维修或未 售出房屋看楼使用。发放钥匙时应向业主说明装修钥匙的存放，一旦业主需要，确认业主身 份后便可立即将装修钥匙交回业主。

（四）人员准备

1、按收楼流程对服务中心人员进行分工；并保证收楼期间服务中心的工作正常运作，（特别是装修申报、空调安装、阳台封闭等，一旦收楼就会有业主前来办理的）。

2、根据实际情况，提前向公司申请支援人员。应合理调配支援人员，明确支援人员的 岗位和数量；

3、对各岗位人员分别进行培训，交代清楚应该做的事情、应收的资料和应填写的表格；

4、对所有参与收楼现场工作的人员进行培训，培训内容包括： 1）、楼盘概况，包括水、电、气的使用、电话、有线电视的开通程序等事项； 2）、收楼总的流程和人员分组情况（确保每组的负责人均为自己服务中心的人员）； 3）、收楼应注意的事项，特别是需要统一解释的地方和出现突发事件的处理办法；

4）、现场培训：包括如何抄水电表，如何送水送电，每样设施的名称、地点、标识、常 见问题及验楼的记录填写方法。

二、收楼现场布置

1、选择收楼手续办理地点，明确收楼的人流路线；要求： 1）、室内或有遮蔽的架空层； 2）、有足够大的地方（业主要填写表格、签署文件、有线电视、电信、银行、燃气等其 他现场办公的地方，要容纳的下等待中的验楼人员或等待中的业主）。

3）、收楼的地方要注意安全，4）、收发资料的地方要足够大； 5）、人流要单行线，不要因位置选择导致发生人流的交叉和返回现象，避免现场混乱； 6）、每个步骤要多少人，需要多大的地方要综合考虑，不要浪费人手，也不要造成人员 滞留，总的要求是收钱快、上楼要快。

2、合理选择集中收楼的时间，如果能够做到，最好采用预约的方式。

3、按人流路线设计做标识牌，包括欢迎牌、收楼流程牌、接待处、填表处、领钥匙处、方向指引等标识；

4、解决收楼现场人员的吃、喝、垃圾处理、上洗手间等问题。

5、准备足够的桌椅，供工作人员和业主使用；

6、准备好个流程所需的文具，纸、笔、胶水、订书机、复印纸、印泥等；

7、做好现场的清洁和绿化工作；

8、组建临时停车场，安排专人指挥车辆，保障业主的车辆行驶畅通、存放方便； 9 营造欢快的节日气氛：可通过条幅、彩旗、气球、风车、鲜花等布置营造气氛，还可 以准备一些试用小礼品、零食等送给业主或小朋友。

10、天气预报，做好相应天气状况的保障工作。

户集中交楼期为 — 天为例）建议人员分以下几组 员分以下几组：

三、收楼过程及控制（以 400 户集中交楼期为 2—3 天为例）建议人员分以下几组： 收楼过程及控制（1、接待组（1 人）：发放应给业主的资料，并回答业主的各种咨询；相应准备：已分装 好应发给业主的资料。

2、填表组（2 人）：告诉业主如何填写资料。检查资料填写是否完整，并在入伙通知书

上签名证实收齐资料。如业主询问，应负责向业主解释相关条文的含义。目的是确保每位业 主都能完整的签署资料。并将业主填写的所有资料及时整理归档。相应准备：空白资料袋、笔、胶水、订书机、用于回收业主资料的纸箱等。

3、收费组（2 人）：检查填表处的相关表格签署，收费后，在入伙通知书上盖收讫章并 签名。发放两书和领取物品凭证，在万用表上对应单元房号填写日期。相应准备： 《业主应 收款明细》《两书签收表》《领取物品凭证签收表》《万用表》、、、。

4、钥匙发放组（2 人）：检查入伙通知书上的相应签署，对业主进行简单的钥匙使用说 明，要业主签收钥匙，回收《入伙通知书》，分派验楼人员带业主上楼验房，收集验楼人员 交回的 《楼宇交接书》 并在万用表上对应单元房号填写日期，抄回三表底数，相应准备： 《楼 宇交接书》《钥匙签收表》《万用表》《三表底度登记表》、、、、写字板、笔等。《交接书》记录 问题应及时转入《维修通知单》，交施工单位整改，问题已经转出的《交接书》和《入伙通 知书》应尽快归入业主档案中。

5、验楼组（25—30 人）：陪同业主上楼，抄三表表号、底数；对业主的提出的问题进 行解释、沟通和确认，记录需要整改的问题。在业主确认签署《楼宇交接书》后，方可离开，并将《楼宇交接书》交回钥匙发放处，等待下一次带业主上楼。

6、疑难问题处理组：设在离现场远近适宜、环境较好、相对封闭的地方。有发展商的 项目负责人、工程负责人和管理处负责人组成，负责对各环节失态业主的跟进处理。业主有 小的问题，由工作人员进行解答，现场工作人员处理不了时，应立即引导业主到处理组，交 由处理组解决。不能因为个别业主有疑议而导致整个现场失控。（各组之间应有人员联络电话通讯录，并可依据现场实际情况对各组人员合理分工）

四、代客验楼人员应注意事项： 代客验楼人员应注意事项：

1、营造和谐的气氛：微笑，礼貌地与业主打招呼，绅士的进行沟通；

2、验楼原则：表号、底数等一定要业主确认，进门后可以微笑地请业主自便，有礼貌 地跟在业主后面，对于业主的提问，做出解答，对业主提出的问题，详细记录。

3、专业地记录问题，对设施的名称、问题所处的位置，问题的状况描述应准确、简洁，记录的字迹要清晰、易认。

4、记录问题的原则：不要什么都往《楼宇交接书》上记，能跟业主解释沟通的尽量解 释，得到业主理解，特别是不影响使用而整改有特别麻烦（如阴阳角问题）或者因为涉及问

题而难以整改的，应劝说业主同意，总之，发现问题后应确认是否真的存在问题。要把业主 不明白的地方解释清楚，及时消除业主的误解，要把交楼标准建立在设计规格上去，不能因 为个别业主的特殊需求而承诺给其整改。分清问题的性质后，直接影响到使用功能和美观的，一定要做好记录。

5、其他技巧： 1）、进门后应立即关好门，避免业主之间互相参观比较评价； 2）、验楼组应控制每户上楼时间办小时左右，不要停留太长时间，要适时的要求业主签 署《交接书》 ； 3）、业主说什么听什么，只做适当的解释和说明，不要争辩，不懂的可以请专业人士进 行解释，但千万不要乱解释，以免造成不必要的纠纷； 4）、确实业主意见很大，而且态度失控的，要将业主尽量稳住在他自己的单元房里，并 及时联系疑难问题处理组前来接手，自己尽快脱身，带另外一户验楼。

五、收楼时每个人必须着装整齐，标识明确，面带笑容，朝气蓬勃，热情大方。收楼时每个人必须着装整齐，标识明确，面带笑容，朝气蓬勃，热情大方。加强服务礼仪的培训，展示绅士淑女形象。

六、做好所记录问题的整改跟进工作。做好所记录问题的整改跟进工作。及时分单，及时交给地产售后协调小组，落实施工单位；要有专人检查整改的进度，并 对一次未能在指定整改时限内完成的，进行二次开单，并把遗留问题整改单按发单次数整理 存放，当二次开单仍未能解决的问题，要交予地产售后协调部门处理。

七、收楼后的装修管理。收楼后的装修管理。学习公司装修申请、装修管理相关手册。和翔物业管理有限公司 二〇〇九年五月六日

第二篇：物业公司2012年工作重点

物业公司2012年工作重点

一、提升花园的管理水平及服务观念

1、花园作为中加物业公司的主体，各项目部的培训基地，应继续提高管理水平，增强服务意识，本着求真务实的工作态度探索新路。

2、积极征求全体业主和业委会的意见，进行分析与总结、落实。

3、加大对园区整体的环境整治，尤其是对园区的私搭乱建现象要积极巡视和阻止，严格把关，使愈演愈烈的私搭乱建现象得以控制。

4、加大投入。如：对园区内的围栏、路面、公共设施以及绿化做到该修的修，该补的补，该调整的调整，使现有的设施，有限的成本发挥最大的作用。

5、继续做好物业费的调整工作（但难度之大）有近18%的业主坚持不同意调整，但我们得继续努力，争取在2012年五一之前有一个结果。

6、由于花园多年的顽症，如：暖气片跑水、防水失修、铁艺老化、收费增加了难度，但我们要针对性的调整工作计划使收费率业主满意率不低于两个95%

7二、做好小区的拓展工作

1、要充分的了解小区的业主构成，高度重视业主入住期间业主所提出的种种问题及异议，全体员工要给以高度的责任心，认真对待。对每个环节发现的问题要与分包商及时沟通，及时解决。

2、要继续探索高层住宅的管理经验，对园区设备设施的使用维护、员工的培训、做一个定时的总结，要把园区的工作责任到人。

3、装修期间是考验物业应对能力及管理能力的关键时期。防火防盗、电梯的使用、水、暖、电、气、无负压供水以及各个职能部门的联系都应作为工作的重点。总之物业人员要为业主提供更便捷更优质的服务。

4、要与建筑商，分包商深层次的研究，对遗留问题要及时彻底的解决。耐心解释部分工作不到位，物业功能延期的问题，化解矛盾、促进和谐。

5、收支情况。小区自2011年10月至2012年底预计收入350万元（其中包括物业费、装修管理费及电梯使用费），费用除人员工资、电梯维保外、水、电、暖、绿化管理费等许多不确定因素，暂无法预测。

三、提前准备二期及前期准备工作。

1、储备人才，择优准备

2、了解工程进度，配合开发商做好前期工作准备

3、按照不同性质的园区及时总结经验，提前预测入住人群及如何对号入座管理

总之：小区：稳定中求发展；小区：发展中求稳定；小区：探索中求创新

物业管理有限责任公司

第三篇：物业公司筹建办工作重点

物业公司筹建办工作重点

1、学习物业管理相关法规、政策；

2、物业筹办（前期手续、资质办理）；

3、物业制度、规范、流程建立；

4、顾问（公司）的考察、确定；

5、外出实地学习、交流；

6、建立客户物业档案、考察各类物业管理软件（收费、停车、水电卡等）；

7、协助销售部交房，处理交房前期各项事宜；

8、协同各部门（工程安装为主），建立物业管理档案（图纸、设备、水电气线路、保修条款等）；

9、参与后期安装建设，了解物权及隐蔽工程的情况，便于后勤的维修管理；

10、与公安、房管局、工商、物价、税务、通讯、水电、TV等相关单位建立必要的工作联系；

11、物业公司架构的设立、服务管理标准的确定、人员选拔、薪资待遇等；

12、其他相关事务的考察、筹备、上报工作。

第四篇：物业公司楼长职责

物业公司楼长职责

1、严守工作岗位，认真对各种消防控制设备及视频监控系统运行情况进行监控，并做好日常检查、操作等工作;

2、熟悉本单位的火警报警处置程序并能熟练操作相关消防设备;

3、对消防控制室设备及通讯器材等进行经常性检查，定期检查消防主机功能，协助消防维保单位技术人员做好修理、维护工作，保证消防系统、设施设备正常进行;

4、认真填写值班记录及相关消防实施运行情况，并做好交接班工作

物业公司楼长职责21、负责项目前期的招商、日常园区巡查工作;

2、监管各租户的装修工程，及时处理违规操作，并做好工作记录;

3、负责租户档案、质量记录等文件资料收集、存档和保管工作;

4、负责项目后期的基础物业管理，包括清洁、绿化、安保、工程、费用收缴、客户投诉处理等;

5、负责招开本园区的员工会议，了解员工的工作状态和工作情况，积极学习物业管理以及相关的理论知识和法律法规和相关管理的基本知识和经验，提高管理服务水平。

物业公司楼长职责31、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责管理业户维修、咨询、回访等项服务工作。

3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用情况。

4、负责发布房源、带客户看房、签订合同，按时催收各业户应收款等事项。

5、负责制作业户水电通知单。

6、完成领导临时交办的工作。

物业公司楼长职责41、负责所管辖范围内现场环境卫生;

2、负责所辖范围内绿化日常检查，并定期巡场;

3、负责对外包单位的考核工作;

4、负责环境管理相关所需物资的采购计划整理与提交;

5、负责配合保洁进行开荒工作;

6、负责跟进环境相关招投标工作开展。

物业公司楼长职责51、负责行政文件处理;

2、负责租户及相关文件管理;

3、负责来访人员接待及相关事务处理;

4、负责物业水电费、租金催缴;

5、负责日常保安保洁绿化等相关服务质量监督;

6、领导安排的其它事务;

物业公司楼长职责61、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

2、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。

3、协调主任送发物业管理方面的文件。

4、负责发现运作中不合格的服务项目,进行跟踪、验证,处理业户投诉。

5、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

6、负责接待及处理业户咨询、投诉工作,并定期进行回访。

7、负责所管物业区域内的日巡检协调违章和投诉的处理工作

8、参与楼宇的竣工验收和接管工作,准备入住资料、办理装修验收手续并陪同业主看房

9、办理业主装修审批手续,负责装修巡视,并办理装修验收手续

物业公司楼长职责71、负责执行园区安保、消防、清洁、园林、客户服务、投诉处理的日常运作，并随时向总经理汇报。

2、每日巡查园区，巡视的范围包括园区实施及保养、地方清洁、电梯服务、各级员工的仪表、纪律及工作表现等。如发现园区有任何问题，应予以记录及时处理，并报告总经理。

3、负责园区保安、清洁、园林养护及与其它部门协调的程序，并作适当调整，以确保各项工作顺利及有效开展。

第五篇：2012天伦物业公司工作总结、2013工作重点

上海天伦物业服务有限公司 2012工作总结2013年工作重点

一年来，在开伦集团公司和房产公司领导的关心和帮助下，在各兄弟公司与部门的合作和支持下，天伦物业公司全体员工经过努力，从年初至今，有了一定的成效。现将物业公司2012年各项工作总结如下：

一、2012年总体工作情况

1、完善规章制度，建立管理机制

物业公司必须始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的 《天伦物业架构图》、《武夷路物业服务中心架构和岗位职责》、《武定路物业服务中心架构和岗位职责》、《职位序列表》、《电话管理制度》、《办公用品管理制度》、《办公时效及办公秩序管理制度》、《采购管理制度》、《制服管理制度》、《奖惩制度》、《晨会制度》等近十几项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，结合我们的实际情况，对各部门的职能、作用、工作范围作了明确的划分，建立了保洁部操作规程：《保洁岗位职责》、《保洁作业规程》、《钥匙管理与使用》、《领用物品制度》、《工作制服的管理和使用制度》、《安全作业规程》等共十九项规程；保安部操作规程：《治安管理规程》、《消防管理规程》、《火警火灾应急处理管理规程》、《非办公人员进出管理区域规程》、《备用钥匙管理规程》等五项规程；工程维修部作业规程：《分体空调保养规程》、《水泵房管理制度》、《生活水泵操作规程》、《消防水泵操作规程》、《日常维修操作规程》、《电梯困人处理办法》、《停电应急处理操作规范》、《二次装修管理操作原则和规程》等十六项规程；客服部作业规程：《二次装修管理规程》、《建筑垃圾处理规程》、《服务收费管理规程》、《用户报修处理工作规程》、《接待、回访服务规程》等六项规程。从而使各个部门操作有序,将各项工作细化到每个人。

2、调整充实队伍，提高整体素质

两地物业服务中心人员素质参差不齐，为工作的正常、有序开展带来了很大困难，因此今年的工作重点放在了提高员工素质、充实调整基本队伍，为此，除了及时社会招聘具有一定物业从业经验人员予以充实队伍，同时调动调整原有人员岗位，对个别明显不合适物业服务工作的予以了辞退。此外，专门与外包保安公司、保洁公司沟通、协商，对素质较低、意识较差的保安、保洁员工进行再培训，不合格的给予辞退。2012年3月至10月下旬，共下载或检阅应聘资料500多份，面试人员150多人次，招聘录用及流动率达60%；保安、保洁人员调动调整率达70%以上；保安、保洁领班以上管理人员调整调动率达75%，通过较大幅度的调动调整，使物业整体队伍包括外包保安、保洁公司从管理到一线人员的素质水平都得到了较大提高。

3、增强服务意识，强调服务规范

①落实规范

物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足驻户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。两个物业服务中心狠抓各项规章制度的落实，促进工作有效的开展，年初以来，员工的工作作风和服务意识、水平以及有效投诉处理率有了明显提高；又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。

②强调细节

针对武定路881项目及武夷路477号的驻户、业主属高端客户，服务要求高的特点，着重要求物业人员重视服务品质、关注细节，要求全体天伦物业人员牢记：细节决定品质、细节决定高度、细节决定成败，细节决定物业人员的生存！如武夷路项目厕纸原来品牌不尽如人意，及时做了更换；武定路881项目1#楼1-3楼驻户在欧洲的股东老板前来视察，需临时停车，物业服务中心特地为其制作VIP临停证，得到好评。总之，关注细节，及时修正，是天伦物业需要始终如一去贯彻的工作准则。

4、努力增收节支，提高管理效益

①节流开源

我们清醒的认识到：只有通过加强内部管理、加大成本监控力度（尤其是人力成本的控制），才能减少企业亏损、提高企业效益。通过减员工作使企业人力成本降低，2012年我们通过减少岗位设置，使相应费用大幅下降，全年约减少外包公司支付工资达265000元[（保安8人*3000/月+保洁1人*2500元/月）*10]。此外，办公用品严格控制，打印、复印纸正面用过后再用反面，彩打墨水自行加装，还做到不必开的灯不开、能少开的少开，包干区域做到人走灯熄、水停，并用制度规定加以落实；经统计，通过采取各项节能措施全年使办公物耗费用降低近5000元（用纸每月可节约3包*19.5元，彩色墨盒节省400多元/月*10），武定路881项目的电费支出比预计的减少近5万元；并通过增加物业服务内容，如：为客户铺设电缆、配合客户网线入户、客户办公区域保洁等增收项目，达到了降低成本、提高效益的目的。再加上集团领导的支持，让天伦物业全额收取两地停车费全年约15万元，预计2012年天伦物业不仅可完全弥补3月29日预测的35.44万元，并且可实现利润约5-10万元。

②回笼及时

为配合完成物业公司经营目标的完成，两个服务中心在费用清缴、定期盘点对帐等

方面也做了大量工作。每次及时清缴各种代收代缴费用，收取物业费、停车费及其他垫款，使应收帐款回收率达98%以上，保证了资金运作和流动上的顺畅。

二、存在的问题及2013年工作重点：

日前举行的开伦集团明年工作重点思路研讨会上，集团领导毛总的讲话振聋发聩：再来一次思想大解放、产业大转移！毋庸置疑，房产开发和现代服务业作为集团主要发展的目标后，2013年的开伦集团房产业将要进一步承担起一马当先的领军作用！作为开伦房地产开发责任有限公司旗下的一员，天伦物业理应是楼宇经济、现代服务业的排头兵，为房产开发保驾护航的卫士！

因此，天伦物业的战略目标是：成为商业物业的行家；

具体目标：①2013年，继续夯实基础，提高提升武夷路、武定路项目服务质量前提下，做好纪蕰路项目物业服务介入工作；同时内强素质，外树形象，为引进ISO国际质量认证体系做好准备；

②2014年，3个项目全面引进ISO国际质量认证体系，用一年时间，完成并争取通过相关认证工作；

③2015年，在具备介入物业服务一定体量前提下，争取走向市场，参与市场竞争，从社会上去争取物业服务项目。

而要担此重任，天伦物业的差距不小。因此，在2012年有关工作推进的基础上，2013年要加大力度，针对性的展开重点工作如下：

1、夯实基础若干问题——

①人员不整

天伦物业今年以来对人员做了调整充实，但整体素质和专业度仍待加强。2013年，还需要加强招聘，从社会上引进物业服务专业人员，使之与物业公司的发展同步。要夯

实基础，必要的人才不可或缺。正如毛总说的：服务业的特点是产业跟着人才走！2013年要大力引进和储备合适的管理人才如物业服务品质监督专员、物业专业训练培训经理等专业人员，充实提高物业人员管理水准。②培训欠缺

天伦物业公司管理人员起步较低、能力较欠缺，在2013年要加强培训和学习力度，制定切实可行，行之有效的物业服务普遍化及专业化的培训计划、培训系列内容，并持之以恒，争取尽快提高天伦物业整个服务团队的综合素质和整体管理水平、服务水平。③交流甚少

针对目前天伦物业相关外部交流少，市场情况了解不深状况，明年要走出去、请进来，加强行业学习与交流，向好的同行界取经；同时加强2个物业服务中心的交流，取长补短，互相促进和提高。

④服务理念

要让全体天伦物业人员深刻理解和领会物业的核心价值和竞争力就是服务！要动员全体天伦物业员工在服务上创新、发展，以发挥、挖掘每位天伦员工的服务积极性，使好的服务方式，创新的服务内容真正成为天伦物业的竞争优势。

2、激励机制若干问题——

① 考核缺失状况

物业人员的培训与考核始终是物业服务发展最重要的两翼。2013年，要着重推进考核工作，建议给予物业政策，允许物业公司提取薪资额的15%作为员工考核基金，以真正打破目前做好与做坏一样、做多与做少一样、做与不做一样的大锅饭状态，充分调动每位员工的工作积极性。

②薪资标准问题

目前天伦物业员工普遍薪资处于商业物业的较低端，这给物业招聘、留住人才带来

困难，为适应天伦物业的发展目标，应考虑适当调整现有薪资结构与水准，从而保证招得进人才、留得住人才。

③设想：改制物业公司为股份制（具体方案另报）。

总体而言，天伦物业还有许多工作存在差距，我们将加强与兄弟公司的沟通和交流、汲取经验和教训，不断进行学习和教育，为天伦物业今后的发展创造更好的外部环境和内部条件，为天伦物业公司的可持续发展道路夯实基础。

上海天伦物业服务有限公司

2012年10月29日