第一篇：物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策
物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策
0923111044袁舒婷
摘要：物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。本文对现在物业管理费用拖欠问题进行分析，并给出相关的催款与管理政策 关键词：物业管理物业管理费用拖欠 物业公司
一． 什么是物业以及物业的分类
“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
构成物业的要素有：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。由此可知：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
根据使用功能的不同，物业可分为：商业物业（分写字楼、商场、宾馆饭点等）、工业物业、机关物业（学校、机关单位办公机构、医院、军警单位等）、住宅物业（普通住宅、公寓、别墅）、农林牧渔物业（农业设施、林场、鱼塘、牧场等）、其它物业（公园、道路、绿地、桥梁）
二．什么是物业管理
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。通俗地讲，物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”。物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。
三．物业管理费用的构成及其收取和催缴程序
物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成。物业服务成本包括如下九项：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区
域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。
物业管理费用收取一般分为预缴一个月，三个月和半年。
对于预缴一个月管理费：物业公司财务部将于每月１５日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。每月的１日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉７日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
预缴一季度管理费：物业公司财务部将于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
预缴半年管理费：物业公司财务部将于每年６月１日及12月１日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。每年的１月１日及７月１日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金。在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
四、物业使用人拖欠费用原因
一是房地产商遗留下来的房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；
由于开发商的原因，小区开发过程中，因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的一个主要原因。例如，屋面、阳台漏水、化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成严重堵塞等问题。业主或不知道或嫌太麻烦，本应该找开发商进行交涉、处理这些问题，而往往把一肚子怨气撒在身边的管理处身上。一旦问题解决不了，就拖欠物业管理费。
二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗；
在实际的管理服务中，由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题，抑或服务态度不好，服务不到位而导致部分业主认为我们所提供服务质价“不等”，而拒交物业管理费。
三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；
各个小区或多或少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售，抑或因公司经营不善撤离小区，为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费。
四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收缴；
《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定，政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价，业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上，业主几乎很少参与服务费定价。首先，在前期物业管理阶段，业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价，没有机会表达自己的意志，更不能讨价还价。其次，由于一系列复杂的原因，很多小区撤换前期物业公司困难重重，业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。这就导致业主委员会从一开始就可能与物业公司产生无法调和的，在价格方面的矛盾。
五是一些业主恶意拖欠物业费。
五．拖欠物业管理费用带来的影响
对物业管理公司，物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费进行周转，业主拖欠物业费，物业服务企业入不敷出，公用设备设施运行维护困难，区域环境卫生和相关秩序维护艰辛，无力支付服务人员薪资，造成服务内容减少或服务质量下降，引发更多业主拒交费用，导致恶性循环，后果堪忧。
对业主来讲，物业公司因为资金不足，可能会降低服务质量。更严重的有可能断电断水，从而影响业主们的正常生活。部分业主欠费的最终后果，是物业难以实现保值增值。一人欠缴，殃及众人，这是物业管理服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。
一些物业公司为了按时收取物业费，不得不“讨好”业主，还有一些还会在业主缴费后送小礼品给业主，这严重影响了行业的正常发展。还有一些物业公司为了追讨拖欠的管理费用，在小区周围公布拖欠管理费用的业主的名单和详细情况，使得业主的名誉受到损害，同时也是一种违法行为，这对于业主和物业公司的影响都是无法弥补的。
六．物业公司对于拖欠管理费的管理政策
1﹑不断提高服务质量和效率，寓管理于服务中。
物业管理关系到千家万户，物业管理水平的高低，不仅对小区的整体环境相当重要，而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益。严格执行公司IS9000质量认证体系，确保物业管理更加规范化，让业主从心里觉得深业物业很规范，深业物业的员工很有素质，从而使业主认同我们所提供的每一项服务，得到业主普遍认同，才能消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难问题创造良好的条件。
2﹑加强正面的宣传和引导。
坚持在日常的物业管理小区中利用（eg.温馨提示、有奖问答等）不同的宣传形式在公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导，让业主知道：根据物业管理合同，交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务。一部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业管理公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理，造成小区环境变差，物业贬值，最终利益受到损害的还是小区全体业主。
3﹑建立健全收费跟踪机制。
往常，我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络。实践证明，这对于空置或联系不到业主的房产，意义似乎不大。如何更有效地保证管理费的及时回笼呢？
a)定期检查落实收款率，了解欠费原因，责任到人，跟踪追收情况,直至问题解决。
b)密切注意欠费的时效性。尽可能让欠费户有对欠费的确认单据，并保存完整。
c）对长期空置或联系不到业主的房产，可采用在其门上贴上“催款通知单”，并拍照的办法，保留追收的证据。注意在拍照的过程中，一定要字迹清楚可见，并有房号、催收时间、催收人。d）对于法院查封的房产，应尽快同法院执行庭执行法官取得联系。函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况，并签收。通过立案等程序，争取在该房产处理时，能够最大限度地保护我司权益。
4、强化法制观念，通过法律手段，维护自身的合法权益。
法律诉讼是追缴拖欠物业管理费的最佳方式
物业管理费的追讨工作是一门管理艺术，收费员一定要有较高的文化素质和沟通能力，一般来说，这对管理费短期拖欠者有一定效果，但对长期拖欠者或者欠款上千上万元时，这种“管理艺术”的追讨工作就很困难了，这时法律诉讼是最好的办法。
有人担心法律诉讼会给业主与管理者之间造成新的不愉快，让业主与管理者之间形成对立，会影响企业的服务形象和管理服务品牌，这是杞人忧天。因为我们要清楚个别人拖欠管理费，受害者不仅仅是管理企业，还有其他已缴费的业主。这种经济学中“免费搭车”的现象，让广大业主的服务质量和受益权利直接受损，这一点对业主也可能不知道，所以我们要广而言之，告诉全体业主。总之，法律诉讼解决拖欠管理费问题有如下好处：一是有利于规范物业管理市场，建设法制化物管；二是有利于规范物业管理市场各主体之间的市场行为，尽可能地减少管理纠纷；三是可以从根本上解决拖欠管理费问题，起到警示其他拖欠行为的作用；四是要完善市场环境，走法制化的道路，法律诉讼就是最好的工具，它让物业管理法制化的进程更有效地前进。
第二篇：物业管理服务协议及消防安全责任书(与业主或使用人)
物业管理服务协议
甲方：****有限公司 法定代表人： 联络地址： 邮编：
乙方（承租方）： 身份证号／营业执照号： 法定代表人：
联络地址： 邮编： 乙方承租商铺(物业)基本情况：
坐落位置：88广场 ；
建筑面积：平方米； 类型： 商用（酒店/写字楼）
根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方分别作为88广场（以下简称“本物业”、“物业”）的物业管理人和本物业使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：
第一条 物业管理服务事项
根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：
1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。
2、本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护等服务。
3、本物业装饰装修管理服务。
4、物业管理区域内其他双方协商的有偿服务。第二条 双方的权利和义务
（一）甲方的权利义务
1、甲方应对本物业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮。
2、甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务。
3、甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。
4、甲方应及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉。
5、甲方结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面（包括以公告的方式）告知乙方。
6、甲方应建立健全本物业的物业管理档案资料。
7、甲方应在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，按照双方约定或协商确定费用，向乙方提供本协议约定以外的服务项目。
8、甲方接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用。
9、甲方对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括《装修手册》，《业主（用户）手册》，《消防安全责任书》，统一经营管理守则，设施设备运行及维护管理，消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。
10、甲方对本物业实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。
11、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方。
12、甲方应依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他服务费用。
13、如乙方工作人员因服务态度不佳被顾客投诉，经双方调查后情况属实，甲方有权要求乙方立即整改，包括更换人员等。如一个月内乙方因服务态度和商品质量问题被顾客在本物业的总服务台投诉达到3次以上，甲方有权要求乙方停业整顿，停业期间仍应缴纳租金和物业服务费等费用，因此造成的所有损失由乙方自行承担。乙方对此没有异议。
15、其他法律法规确定的权利及义务。(二)乙方的权利义务
1、接受甲方提供的物业服务，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议。
2、乙方自行承担在本物业投资和商业经营的全部风险，不得因甲方对本物业实施统一经营管理而要求甲方对商铺经营承担任何责任。
3、乙方应遵守甲方制定的本物业相关管理规定。
4、乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴费用。
5、乙方装饰装修所承租商铺时，应遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定。
6、乙方未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施；不得以任何理由占用、损坏本物业的公共区域、共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，乙方应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，乙方应予赔偿。
7、乙方应遵守本物业消防安全管理规定，承担商铺经营相关的消防责任。乙方应在开业后每年十月份与甲方签订一次《消防安全责任书》，积极参与、配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用。
8、乙方应按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
9、乙方未经甲方同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；在铺内设立货品堆放处、办公室等需要按照消防要求安装烟感、喷淋、防爆灯等设施，商铺货品堆放处须符合消防要求，货架须采用金属材质。
10、乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商与经营管理，缴纳统一的经营质量保证金及促销费与其他费用，并执行本物业统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定。
11、乙方应按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动。
12、乙方如需并依法且按照商铺租赁合同约定可以转租所承租商铺，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，并经甲方同意后，需确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人履行物业管理协议项下义务承担连带保证责任。
13、乙方应负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失；负责教育、管理其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任。
14、乙方应根据甲方规定的时间、路线、方式运输货物。
15、乙方营业产生的垃圾必须袋装，干/湿分开，并按甲方规定时间自行运送至甲方指定位置；各类生活垃圾、装修所产生的建筑垃圾、及餐饮厨余垃圾由甲方代为联络，由公共垃圾站清运出本物业，乙方应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费中；乙方若有特殊需求，需与甲方协商，并以书面方式确认。
16、未经甲方书面许可，乙方不得在本物业内承租商铺范围以外的任何地方，从事任何经营和推广活动。
17、乙方应保证其营业人员至少有1人参加过由消防主管部门举办的消防培训，经考核合格后，执证上岗。
19、法律法规规定的承租方和物业使用人的其他权利和义务。第三条 物业服务费等费用
（一）物业服务费
1、乙方按承租商铺的建筑面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币 元（整）。
2、物业服务费中包含了以下费用：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的能耗和日常运行、维护费用；（3）物业公共区域清洁卫生费用；（4）物业公共区域绿化养护费用；（5）物业公共区域秩序维护费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）相关税费及物业服务企业合理利润；（10）双方商定的其他费用。
上述物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务费。
3、物业服务费自【计租日】起计收。计租日应按商铺租赁合同约定予以确定。
乙方应于本协议签订之日起7个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后15日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。甲方有权根据测算重新确定物业服务费标准，但在开业日起一年（365天）内执行的物业服务费标准不超过每平方米每月 元人民币。其后，甲方有权根据本物业所在地城市居民消费价格指数调整本物业的物业服务费。乙方明白并同意其后每个日历年应交纳物业服务费，应按甲方发出书面通知（包括公告形式）载明收费标准执行(如甲方未发出通知，则按上一年标准执行)。
（二）其他费用
1、乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、热力（含热水、采暖）等能源费用，以上费用在本协议中统称为公用事业费用。本物业水、电、燃气等能源在传送过程损耗所产生的能源费用，按如下约定处理：
（1）用水单价为 元/吨，包括损耗能源费；
（2）用电单价为 元/度；乙方应按照其承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊能耗。
（3）燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能耗。乙方应在缴纳相关能源费用的同时，将应分摊的能源损耗费用一并向甲方缴纳。
如遇公用事业部门调价，能源费用单价应据实调整。
2、乙方店内风机盘管的电费均由乙方自行承担费用。
3、乙方应按本物业统一规定标准向甲方交纳空调费。
4、建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，乙方单独向甲方交纳。其中装修建筑垃圾清运费为 元/㎡（计费面积按租赁合同载明建筑面积确定，下同）。
5、乙方为餐饮承租商户的，应按当地有关规定交纳，餐饮业按 元/座位·月的标准收取垃圾处置费，该项费用未包含在物业服务费中。
6、如乙方经营政府对垃圾处理有特殊规定的项目，如医疗服务等，则垃圾清运及费用由乙方自行负责。
7、为保障经营安全，达到防火要求，乙方为餐饮承租商户的，乙方承诺至少每日清洁一次罩面，至少每月清理一次抽油烟机、滤油器、油烟管道，并达到防火规范的要求；乙方可选择自行清洗、或由甲方统一清洗，有关清洗费由乙方自行承担；如乙方自行清洗后未达到防火要求，甲方有权采取包括但不仅限于停止水、电供应及报告政府消防主管部门处罚等措施，直至乙方符合有关防火要求，由此而造成的经营损失由乙方承担。
8、如乙方需要在本物业统一营业时间之外加时营业，应提前24小时书面报甲方批准后方可进行；实际产生的加时空调费及物业服务费由乙方向甲方据实支付。
9、乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用。
（三）履约保证金
乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于叁个月物业服务费的履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。
乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30 日内将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方。
（四）质量保证金
乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金共计人民币10,000元（壹万元）整，作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺不按时开业，或者出售的商品质量不符合国家规定或有损于商业广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，甲方有权（非义务）以质量保证金代为支付（具体金额以书面通知为准）对消费者、受损方的退货款、赔偿款，或政府罚款等。
乙方在接到甲方书面通知后5日内将质量保证金补足，否则，应按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。
（五）乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，付款发生的银行手续费用由乙方承担。
（六）在征得本物业业主书面同意的情况下，乙方可以转租，但应在签署转租协议前应缴清之前的物业服务费、能源费等各项相关费用。
第四条 代收代缴费用
如有关部门及乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费等代收代缴服务，具体方式及收费标准按本协议及有关部门规定执行。
第五条 保险
（一）甲方负责协调为本物业的共用部位、共用设施设备向保险公司投保财产一切险、公共责任险等。
（二）乙方负责在开业前对其自用部位（包括自行完成的装修等），自用设施设备，租赁区域的财产等财产一切险、公共责任险进行投保并承担相应费用，并向甲方提供合法有效的保险单及保费交纳凭据复印件。
（三）本物业正式交付使用后，发生任何保险事故时，甲乙双方应立即分别向保险公司报案，并协助共同分析查明原因，办理索赔。
第六条 违约责任
（一）甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。
（二）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，乙方自行承担。
（三）如乙方违反物业管理规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按物业相关管理规定追究乙方责任，并有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，乙方自行承担。
（五）双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：
1、因不可抗力导致的物业服务中断，因任何原因导致的物业价值贬损；
2、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用；
4、因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；
5、因乙方不缴纳或未按时缴纳物业服务费，或其他有关费用，以及因乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准；
6、经本物业业主同意的工程改造或商铺调整导致的损害。第七条 紧急状况
为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其他事宜双方按有关法律规定处理。
第八条 不可抗力
如发生不可抗力事件致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第九条 争议解决
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，双方约定向本物业所在地人民法院提起诉讼。第十条 附则
1、本协议的效力及于乙方的员工、顾客、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。
2、本协议约定的甲方对乙方的通知，除本协议另有约定外，留置于乙方所租商铺属于有效送达乙方。
第十一条 其他
1、本协议自甲方签字盖章、乙方签字（自然人）或盖章（法人）之日起生效；一式叁份，甲方两份，乙方一份，具有同等效力。
2、如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。
附件：消防责任书（餐饮户）
甲方： 乙方： 授权代表： 授权代表： 年 月 日 年 月
日附件一：
消防安全责任书（餐饮户）
甲方：陕西紫竹物业管理有限公司（以下简称甲方）；
乙方：（以下简称乙方）。
为创建88广场（下称广场）安全稳定的经营环境，确保广场的消防安全，根据《中华人民共和国消防法》、公安部令第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，甲方与乙方签订本消防安全责任书。
一、甲方的责任
（一）建立健全消防安全制度和组织，实行防火安全责任制，确定各级消防安全责任人、管理人，对本单位工作人员进行消防培训。
（二）对乙方开展消防安全宣传教育，督导乙方建立健全安全管理工作组织、责任和制度，并对乙方落实情况进行检查。
（三）建立广场区域的义务消防队，制定消防和应急疏散预案，定期组织消防演练。
（四）与乙方签订消防安全责任书，制定实施符合消防法律法规要求的消防安全制度和消防安全工作操作规程。
（五）组织开展日常消防安全巡查及定期消防安全检查，及时消除各种隐患。
（六）组织开展商户营业期间以及闭店后的餐饮安全检查工作。定期对餐饮商户排油烟清洗情况进行检查。
（七）按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查、维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口畅通无阻。
（八）审批乙方装修、明火作业、促销等活动的消防安全手续，监控其消防措施的落实和执行。
（九）定期对商户进行消防安全知识培训，提高其安全防范意识和安全工作技能。
（十）负责牵头成立物业管理区域内消防安全委员会，协调与政府相关部门的工作关系。
（十一）在紧急情况下，如乙方人员不在现场，甲方可以在不事先征得乙方同意的情况下，采取必要措施进入乙方区域处置情况，事后再通知乙方。因此给乙方造成损失，甲方无需赔偿。
（十二）法律法规及合同规定物业服务企业其他责任。
二、乙方的责任
（一）承担租赁区域内消防安全责任。
（二）严格贯彻国家、省、市有关消防安全法规，配合甲方实施在本广场的消防安全管理工作。
（三）管理好承租区域内的专用消防设施设备和器材，确保其完好有效。自行采购的消防设施设备和器材按要求自行维护保养，保证其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷帘门下禁止放置任何物品，影响功能及使用。
（四）依据法律法规成立承租区域内的消防安全组织，建立消防安全管理制度、制定消防安全应急预案，定期组织消防培训和演练并将有关情况及时通报给甲方；每天开业前、后各检查一次责任区域落实安全措施情况。
（五）乙方如需明火作业，必须报甲方批准，办理《动火作业许可证》，并采取相应防火措施后方可实施。在营业期间严禁动用明火。因装修或动火引起的责任由乙方负责。
（六）乙方装修施工应遵守甲方的《装修手册》，并报消防职能部门批准后方可实施。工程施工现场的消防安全由乙方负责落实，甲方有权监管。
（七）消防设施已通过消防主管部门同意使用，因管理不善和使用不当造成损失、损坏并给甲方或第三方造成损失的，责任和费用由乙方自行承担。
（八）派员参加甲方组织的公共消防安全组织，积极参加消防部门组织的消防教育培训，履行相关责任和义务。
（九）自行遵守地下停车场消防安全管理规定，不得带入、存放易燃易爆和危险品货品，人员和车辆、货物不得占用和遮档消防设施设备、标识以及消防通道。
（十）经营区内电器容量增容，需报甲方批准后实施。
（十一）乙方按照厨房设备的操作规程进行操作，厨房不准存放易燃易爆物品。
（十二）对承租区域内火源、电气、燃气设备设施要有专人负责，并经常维修、保养，防止浸湿电源插头，工作人员下班后必须断掉总电源。
（十三）员工会正确使用灭火器、灭火毯，熟练掌握电气火灾、油类火灾的灭火方法，对设施器材定期检查，发现失效及时进行更换。
（十四）乙方按照餐饮行业规范定期对排油烟系统进行清洗。
（十五）乙方在每日闭店时指定专人进行水、电、气关闭，并由商管公司值班人员进行核实。
（十六）乙方举办促销、焰火集会、灯会、展会等其他有火灾危险的大型活动时，应当在合同中明确当事各方的消防安全责任，并经甲方及消防、职能部门批准后，方可实施，安全责任由乙方自负。
（十七）法律法规及合同规定的物业使用人的其他责任。
三、其他事项
（一）本责任书自签订之日起生效。
（二）本责任书一式五份，甲、乙双方各执贰份，政府相关部门备案一份。
（三）本责任书双方共同遵守执行，未尽事宜，双方协商解决。
（四）本责任书由甲方及政府相关部门负责解释。
甲方代表：
单位（盖章）：
单位（盖章）： 乙方代表：
附件二：
消防安全责任书（非餐饮户）
甲方：陕西紫竹物业管理有限公司（以下简称甲方）；
乙方：（以下简称乙方）。
为创建88广场（下称广场）安全稳定的经营环境，确保广场的消防安全，根据《中华人民共和国消防法》、公安部令第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，甲方与乙方签订本消防安全责任书。
一、甲方的责任
（一）建立健全消防安全制度和组织，实行防火安全责任制，确定各级消防安全责任人、管理人，对本单位工作人员进行消防培训。
（二）对乙方开展消防安全宣传教育，督导乙方建立健全安全管理工作组织、责任和制度，并对乙方落实情况进行检查。
（三）建立广场区域的义务消防队，制定消防和应急疏散预案，定期组织消防演练。
（四）与乙方签订消防安全责任书，制定实施符合消防法律法规要求的消防安全制度和消防安全工作操作规程。
（五）组织开展日常消防安全巡查及定期消防安全检查，及时消除各种隐患。
（六）组织开展商户营业期间以及闭店后的安全检查工作。
（七）按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查、维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口畅通无阻。
（八）审批乙方装修、明火作业、促销等活动的消防安全手续，监控其消防措施的落实和执行。
（九）定期对商户进行消防安全知识培训，提高其安全防范意识和安全工作技能。
（十）负责牵头成立物业管理区域内消防安全委员会，协调与政府相关部门的工作关系。
（十一）在紧急情况下，如乙方人员不在现场，甲方可以在不事先征得乙方同意的情况下，采取必要措施进入乙方区域处置情况，事后再通知乙方。因此给乙方造成损失，甲方无需赔偿。
（十二）法律法规及合同规定物业服务企业其他责任。
二、乙方的责任
（一）承担租赁区域内消防安全责任。
（二）严格贯彻国家、省、市有关消防安全法规，配合甲方实施在本广场的消防安全管理工作。
（三）管理好承租区域内的专用消防设施设备和器材，确保其完好有效。自行采购的消防设施设备和器材按要求自行维护保养，保证其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷帘门下禁止放置任何物品，影响功能及使用。
（四）依据法律法规成立承租区域内的消防安全组织，建立消防安全管理制度、制定消防安全应急预案，定期组织消防培训和演练并将有关情况及时通报给甲方；每天开业前、后各检查一次责任区域落实安全措施情况。
（五）乙方如需明火作业，必须报甲方批准，办理《动火作业许可证》，并采取相应防火措施后方可实施。在营业期间严禁动用明火。因装修或动火引起的责任由乙方负责。
（六）乙方装修施工应遵守甲方的《装修手册》，并报消防职能部门批准后方可实施。工程施工现场的消防安全由乙方负责落实，甲方有权监管。
（七）消防设施已通过消防主管部门同意使用，因管理不善和使用不当造成损失、损坏并给甲方或第三方造成损失的，责任和费用由乙方自行承担。
（八）派员参加甲方组织的公共消防安全组织，积极参加消防部门组织的消防教育培训，履行相关责任和义务。
（九）自行遵守地下停车场消防安全管理规定，不得带入、存放易燃易爆和危险品货品，人员和车辆、货物不得占用和遮档消防设施设备、标识以及消防通道。
（十）经营区内电器容量增容，需报甲方批准后实施。
（十一）对承租区域内电气设备设施要有专人负责，并经常维修、保养，防止浸湿电源插头，工作人员下班后必须断掉总电源。
（十二）员工会正确使用灭火器、灭火毯，熟练掌握电气火灾、油类火灾的灭火方法，对设施器材定期检查，发现失效及时进行更换。
（十三）乙方在每日闭店时指定专人进行水、电关闭，并由商管公司值班人员进行核实。
（十四）乙方举办促销、焰火集会、灯会、展会等其他有火灾危险的大型活动时，应当在合同中明确当事各方的消防安全责任，并经甲方及消防、职能部门批准后，方可实施，安全责任由乙方自负。
（十五）法律法规及合同规定的物业使用人的其他责任。
三、其他事项
（一）本责任书自签订之日起生效。
（二）本责任书一式五份，甲、乙双方各执贰份，政府相关部门备案一份。
（三）本责任书双方共同遵守执行，未尽事宜，双方协商解决。
（四）本责任书由甲方及政府相关部门负责解释。
甲方代表： 乙方代表：
单位（盖章）： 单位（盖章）：
年 月 日 年 月 日
第三篇：物业管理师执业资格考试大纲---《物业管理基本制度与政策》（精选）
物业管理师执业资格考试大纲---《物业管理基本制度与政
策》
第一章 物业管理概述
（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的作用、特征和《物业管理条例》(以下简称《条例》)核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
（三）要点说明
1．《条例》对物业管理的定位
2．物业管理的特征
3．物业管理的市场化特征
4．市场原则作为物业管理活动的前提条件
5．我国物业管理的产生和发展
6．我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7．物业管理在社会经济中的地位和作用
8．我国物业管理制度建设的历史沿革
9．政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10．《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11．《城市新建住宅小区管理办法》
12．《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13．《条例》的指导思想
14．《条例》创设的法律制度及其内容
15．《条例》的主要内容
16．《条例》法律责任的特点
17．《条例》确立的基本法律关系
第二章 物业管理服务
（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费、(前期)物业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式，(前期)物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业管理企业维护秩序的方式，物业管理企业在安全事故中的法律义务。
了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备讲行绎营活动的有关规定。
（三）要点说明
1．物业管理服务的特点
2．物业管理服务的内容
3．物业服务合同约定以外的服务
4．物业管理服务标准
5．物业服务收费的原则
6．物业服务收费的定价形式
7．物业服务费用的计费方式
8．物业服务费用的成本构成9．实行酬金制的物业管理企业的义务
10．物业服务费的缴纳和督促
11．物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定
12．物业服务合同的主要内容
13．物业管理资料的移交
14．前期物业服务合同的主要条款
15．前期物业服务合同的特征
16．前期物业服务合同的时效
17．物业管理企业的义务
18．物业管理企业的责任
19．物业使用和维护的相关法律规范
20．利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定
21．业主装饰装修房屋的规范
第三章 物业管理的基本制度
（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主(临时)公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：业主的权利和义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业管理企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招
标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业管理企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
（三）要点说明
1．业主的权利
2．业主的义务
3．业主大会的组成4．业主大会的性质
5．成立业主大会的限制和选择
6．业主大会的筹备
7．筹备业主大会的工作要求
8．业主大会的成立
9．业主大会的职责
10．召开业主大会临时会议的三种情况
11．业主大会的表决规则
12．业主委员会的性质
13．业主委员会的职责
14．业主委员会的备案
15．业主委员会委员的资格条件
16．业主委员会委员的资格终止
17．业主委员会会议的规范
18．业主大会、业主委员会的限制性要求
19．业主公约的性质
20．业主公约的主要内容
21．业主公约的特殊作用
22．业主公约的法律效力
23．业主临时公约的特殊主体
24．业主临时公约的内容
25．业主临时公约的违约责任
26．《条例》关于业主临时公约的规定
27．业主使用物业应当遵守的规则
28．前期物业管理招投标的原则
29．前期物业管理招投标的特殊性
30．前期物业管理招投标的强制性规定
31．前期物业管理招标文件的内容
32．物业管理招标的备案
33．物业管理投标文件的内容
34．物业管理招标程序规则
35．物业管理评标专家名册
36．物业管理评标委员会
37．物业管理招投标的中标和备案
38．违反前期物业管理招投标规定的法律责任
39．我国实行物业承接查验制度的现实性
40．物业承接查验的内容
41．建设单位应当移交的物业管理资料
42．物业的保修责任
43．房屋的保修范围和期限
44．物业管理企业资质管理的必要性
45．物业管理企业的资质等级
46．《条例》关于不同资质等级企业承接项目的47．资质证书的颁发和管理
48．物业管理企业资质等级的核定
49．物业管理企业违规行为的行政处罚
50．物业管理职业道德的主要内容
51．建立物业管理人员职业资格制度的现实性
52．物业管理师资格考试
53．物业管理师的注册
54．物业管理师的继续教育
55．物业管理师的执业能力
56．物业管理师的执业范围
57．住宅专项维修资金的作用
58．住宅共用部位共用设施设备的种类
59．商品住宅专项维修资金的交存方式
60．售后公有住宅专项维修资金的交存方式
61．住宅专项维修资金的使用
62．禁止从住宅专项维修资金中列支的费用
63．住宅专项维修资金代收代管单位的义务
64．财政部门的监管职责
65．挪用住宅专项维修资金的法律责任
第四章 房地产相关制度与政策
（一）考试目的本部分考试目的是测试应考人员对与物业管理密切联系的房地产相关制度和政策的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。
了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。
（三）要点说明
1．房地产领域的现行法规体系
2．房地产开发项目的规划设计管理
3．城市规划与房地产开发项目的关系
4．房地产开发项目管理应遵循的制度
5．建筑工程质量管理制度
6．房地产开发的施工许可证制度
7．工程竣工验收备案制度
8．房地产项目转让的条件
9．房地产项目转让的程序
10．禁止房地产转让的规定
11．商品房预售的条件
12．商品房现售的条件
13．商品房销售合同的主要内容
14．《住宅质量保证书》的要求和主要内容
15．《住宅使用说明书》的要求和主要内容
16．房屋租赁合同的主要条款
17．禁止房屋租赁的规定
18．房屋租赁登记备案
19．设立房地产中介服务机构应具备的条件
20．房地产中介服务合同的主要内容
21．房地产中介活动中禁止的行为
22．房地产抵押程序
23．不得设定抵押权的房地产
24．房地产抵押合同
25．房地产抵押登记
26．房地产权属登记的种类
27．房地产权属登记的要求
28．房地产权属登记管理制度的种类
29．房地产权属登记的特殊性
30．房屋权属证书的种类
31．房屋权属登记程序
32．异产毗连房屋及其使用规则
33．危险房屋造成损害事故的法律责任
第四篇：物业管理基本制度与政策(2011年注册物业管理师试题答案)
201 1全国物业管理师执业资格考试试卷
《物业管理基本制度与政策》
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．我国物业管理的三个基本特征是()。
A．社会化、专业化、市场化
B.社会化、专业化、企业化
C．社会化、集中化、市场化
D．社会化、现代化、企业化
2．关于物业管理的说法，错误的是()。
A．物业管理属于第三产业
B．物业管理是服务性行业
C．物业管理属于房地产行业
D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动
3．物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。
A．政府调控
B．业主决策
C．企业决策
D．双向选择
4．对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经同意()后，可以代行维修养护，费用由责任人承担。
A．相邻业主
B．业主大会
C．行政管理部门
D.总公司
5．业主大会基本的议事准则是()。
A．民主协商
B．自我管理
C．平衡利益
D．共同遵守
6．物业管理公共性服务的对象是()。
A．物业建设单位
B．业主和物业使用人
C．业主大会
D．业主委员会
7．关于物业服务收费原则的说法，错误的是()。
A．物业服务收费应遵循合理原则
B．物业服务收费应遵循公开原则
C，物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则
D．物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则
8．在确定物业服务企业的费用分摊时，不应考虑（）。
A．物业服务企业的主营业务和兼营业务的比重
B．所管辖的物业项目的计费面积数
C．所管辖的物业项目的应收物业服务费
D．所管辖的物业项目的服务人员数
9．物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含()。
A.监控设备费
B．对讲机购置费
C．安全防范人员的人身保险费
D．由物业服务企业支付的服装费
10．物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判，这体现了物业服务的（）特征。
A．有形性
B．无形性
C．生产性
D．消费性
11．关于物业服务合同的说法，错误的是()。
A．签订物业服务合同是确定物业服务企业与业主正式聘用关系的法律形式
B．物业服务企业通过签订物业服务合同取得合法经营权
c．业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务
D．当事人不得超越《物业管理条例》规定的服务内容约定其他服务事项
12．已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由（）交纳。
A．物业服务企业
B．建设单位
C．业主
D．施工单位
13．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定。一级服务标准要求物业服务企业应对重
点区域和重点部位每（）小时至少巡查1次。A.1
C.3 B.2
D.4
14．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，一级服务标准要求路灯、楼道灯完好率应不低于()。
A．80%
C．90% B.85%
D．95%
15．根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主统一向物业服务企业支付固定物业
服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。
A．物业服务企业
B．建设单位
C．全体业主
D．全体居住人
16．根据《物业服务收费管理办法》，业主交纳物业服务费用的依据是（）。
A．临时管理规约
B．业主大会议事规则
C．物业服务合同
D．政府管理部门制定的收费办法
17．下列费用中，计人物业服务费成本或支出的是()。
A．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
B．物业服务人员的奖金
C．物业共用部位、共用设施设备的大中修费用
D．物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用
18．物业服务企业接受委托，代收水、电等费用时，正确的做法是（）。
A．可以向委托单位收取手续费
B．可以向业主收取手续费
C．承担业主拖欠交费的相关损失
D．承担分户计量与小区总额不符的相关损失
19．在物业管理活动中，业主依法享有的权利是（）。
A．按时交纳物业服务费
B．执行业主大会的决定
C．遵守物业管理服务方面的规章制度
D．监督物业服务企业履行物业服务合同
20．订立管理规约是业主与（）之间的共同行为。A．物业服务企业 C．业主大会 B．业主委员会 D．业主
21．业主委员会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式
在物业管理区域内公告。A．10 C．20 B．15 D．30
22．首次业主大会会议后，业主大会的法定召集人是（）。
A．建设单位
B．业主大会筹备组
C.业主委员会主任
D．业主委员会
23．建设单位制定临时管理规约的时间是（）。
A．物业销售之前
B．物业销售之后
C．物业交付之前
D．业主入住之后
24．反映物业自然情况的总平面图的审批部门是()。
A．房地产管理部门
B．城市规划部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
25．在发生危及公共利益或其他紧急情况时．物业服务企业必须进入相关业主房屋进行维
修，但又无法通知相关业主时，应采取的正确措施是()。
A．直接强制进入
B．等待政府管理部门或专业机构到场后进入
C．先向邻居说明情况，并协同业主委员会共同进入
D．组织两名以上物业服务人员共同进入
26．在临时管理规约中，涉及业主共同利益且应当作出约定的是()。
A．物业服务用房的配置和归属
B．物业的自然情况与权属情况
C．前期物业服务招标规则
D．业主承诺按时足额交纳物业服务费用
27．前期物业服务招标投标的招标人是（）。
A．业主委员会
B．房地产行政管理部门
C．建设单位
D．招标代理机构
28．招标人在公共媒介上发布招标公告的招标方式是()招标。
A．公开
B．邀请
C．代理
D．协议
29．前期物业服务招标人对已发出的招标文件，认为必须修改有关内容的，应当在招标文件
要求提交投标文件截止时间至少()日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。
A.5
B．10 C．15 D．20
30．业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务企业承接物业时，应当与（）办理物业
承接手续。
A．业主大会
B．原物业服务企业
C建设单位
D．业主委员会
31．物业服务企业破产、歇业或因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续
后（）日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
A．5
B．10 C．15
D．20
32．二级资质物业服务企业注册资本应为人民币（）万元以上。
A．SO
B．100 C．300
D．500
33．某住宅项目建筑面积31万m2，具备该项目管理资格的应是()资质的物业服务企业。
A．一级
B，二级
C．三级
D．三级暂定
34．《物业管理条例》规定，住宅物业的前期物业管理服务投标人少于()个的，经依
法批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。
A．3
B．4
C．5
D．6
35．申请物业管理师执业资格注册，必须具备的条件是（）。
A．具有中级专业技术职称
B．从事物业服务专业管理5年以上
C．具有相关专业中专以上学历
D．取得《物业管理师资格证书》
36．已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金交由（）存人公有住房住宅专项
维修资金专户。
A．售房单位
B．政府管理部门
C．业主委员
D．物业服务企业
37．业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要对共用设施设备进行更新的，由
（）持有关材料向业主委员会申请列支。
A．物业服务企业
B．政府管理部门
C．物业服务企业分包单位
D．开发建设单位
38．经业主大会同意，可以将住宅专项维修资金用于()。
A．委托理财
B．从事国债回购
C．购买股票
D．购买一级市场国债
39．物业管理师资格注册有效期为（）年。
A．2
B．3 C．4
D.5
40．房屋灭失的，房屋分户账中剩余的住宅专项维修资金应当返还()。
A．建设单位
B．业主委员会
C．使用人
D．业主
41．住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受（）的审计监督。
A．审计部门
B．账目管理单位
C．税务部门
D．专户开户银行
42．商品住宅的业主按照所拥有的物业的()交存住宅专项维修资金。
A．使用面积
B．套内建筑面积
C．共有建筑面积
D．建筑面积
43．根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有（）的权利。
A．占有、使用、收益和处分
B．占用、使用、收益和处分
C．共有、使用、收益和处分
D．管理、使用、收益和处分
44．关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是()。
A．业主不可以自行管理
B．业主可以委托物业服务企业管理
C．业主可以委托专业服务企业分项管理
D．业主可以委托其他管理人管理
45．物业服务用房，依据()属于业主共有。
A．管理规约
B．合同约定
C．法律规定
D．业主大会决定
46．在建筑区划内，不属于业主共有部分的是（）。
A．属于城镇公共道路和绿地的部分
B．物业服务经营用房
C．公寓大堂
D．公共场地上的停车位
47．根据《物权法》，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是（）。
A．电梯间
B．楼梯
C．物业服务用房
D．停车位和车库
48．制定和修改业主大会议事规则，应当由（）决定。
A．全体业主
B．业主委员会
c．业主代表
D．政府指导部门
49．业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意
外，还应当经()的业主同意。
A．占总人数2／3以上
B．占总人数过半数
C．占出席大会总人数2/3以上
D．占业主代表总人数过半数
50．建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于（）。
A．物业共有部分的养护
B．物业共有部分的能源费支出
C．业主委员会工作经费开支
D．物业共有部分的维修
51．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足()的需要。
A．业主
B．车主
C．物业管理
D_开发建设单位经营
52．关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是（）。
A．业主可以设立业主大会，选举业主委员会
B．业主必须设立业主大会，选举业主委员会
C．地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助
D．业主大会由物业管理区域内全体业主组成
53．根据《物权法》和相关规定，不需要业主共同决定的事项是（）。
A．首次制定业主大会议事规则
B．首次制定建筑物及其附属设施的管理规约
C．首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金
D．首次解聘建设单位聘请的物业服务企业
54．建设单位预售商品房的，商品房买卖合同应当包含（）约定的内容。
A．物业服务合同
B.前期物业服务合同 C．物业总平面图
D．管理规约
55．城市规划部门对房地产开发项目的规划设计管理的主要方式是审批、核发“一书两证”，其中“两证”是指建设用地规划许可证和（）。
A．工程建设施工许可证
B．项目报建与施工许可证
C．建设王程监理许可证
D．建设工程规划许可证
56．根据《商品房销售管理办法》，商品房现售的条件之一是（）。
A．供水、供电等主要配套基础设施已确定交付日期
B．拆迁安置方案已编制完成 C．竣工验收方案已获通过
D．物业管理方案已经落实
57．根据《城市房地产管理法》，房地产开发企业进行商品房预售，应当取得商品房预售
（）。
A．销售证
B．登记证
C．备案证
D.许可证
58．房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从（）之日起计算。
A．房屋竣工
B．竣工验收
C．房屋交付
D．办理入住
59．我国房屋租赁除应当到房屋行政主管部门登记备案外，还应当到（）部门登记
备案。
A．公安
B．城管
C．环卫
D.规划
60．新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权（）。
A．总登记
B．初始登记
C．变更登记
D．原始登记
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得0.5分）
61．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调()。
A．业主在市场活动中的自主权
B．尊重和维护业主的财产权利
C．物业服务企业的社会责任
D．物业管理活动必须纳入市场秩序
E．物业管理在社会经济中的地位与作用
62．法律责任的特征有（）。
A．他是与违法行为相联系的 B．他是与合同约定相一致的
C．他的内容是法律明确而又具体规定的
D．他具有国家强制性
E．他是由国家授权的机关依法实施的
63．物业保安人员，在执勤巡逻中遇到正在实施的不法行为时，正确的处理措施有（）。
A．将有关情况及时报告当地公安机关
B．可以视情搜查身体并扣押合法证件
C．迅速制止不法行为
D．可以视情限制行为人人身自由
E．不得辱骂、殴打行为人
64．有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有（）。
A．相关业主对经营行为有事先否定权
B．业主大会对经营行为有事先否定权
C．物业服务企业对经营行为有最终决定权
D．经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金
E．经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费
65.关于物业服务企业在物业管理区域的安全防范协助义务的说法，正确的是（）。
A．全面负责物业服务区域内的安全防范工作
B．发生刑事案件及时向公安部门报告
C．发生工程事故及时向建设部门报告
D．发生火灾及时向消防部门报告
E．全面负责各方面的善后工作
66．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准，所有服务等级都必须做到()。
A．载人电梯24小时正常运行
B．每年至少1次征询业主的意见，满意率80%以上
C．消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通
D-容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施
E．对可能发生的各种突发设备故障有应急方案
67．为了保证业主委员会规范运作，每个业主依法享有的权利有()。
A．对业主委员的工作提出批评和建议
B．更换业主委员会成员
C．知晓业主委员会的运作情况
D．查询业主委员会保存的各项档案文件
E．更改业主委员会做出的各项决定
68．业主大会筹备组就成立业主大会必须以书面形式在物业管理区域内公告的内容有（A．《业主大会议事规则》（草案）
B．《管理规约》（草案）
C．业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式
D．社区未来发展规划
E．房地产行政主管部门的指导意见)。
69．新设立的物业服务企业向房地产主管部门申请资质时，应提交的文件有()。
A．验资证明
B．企业章程 C．物业服务合同复印件 D．税务登记证 E．营业执照
70.物业服务企业必须到原资质审批部门办理资质证书变更手续的变更事项有（）。
A．名称
B．法定代表人
C．住所（经营场所）
D．就业人数
E．外包项目
71.房地产主管部门应当对外借资质证书的一级物业服务企业予以()的处罚。
A．警告
B．撤销资质
C．责令限期改正
D．约谈企业负责人
E．并处1万元以上3万元以下的罚款
72．物业服务从业人员的职业道德主要有（）。
A．合理的知识结构
B．守法经营
C．诚信经营
D尽职尽责胜任本职工作
E．身体健康，并能坚持在相应的岗位工作
73．住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保障期满后的()。
A.维修
B．日常保养
C．日常维护
D．改造
E．更新
74住宅共用设备一般包括()。
A．承重墙体
B．水泵
C．消防设施 D．外墙 E．电梯
75．关于业主委员会的说法，正确的有（）。
A．业主委员会由业主大会选举产生
B．业主委员会是业主大会的决策机构
C．地方人民政府有关部门应当对选举业主委员会给予指导和协助
D．业主委员会的决定，对业主具有约束力
E．业主委员会可以对不符合条件的成员依法更换
76．根据《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通
过()等方式约定。A.出售 B．公告 C．协商 D．出租 E．附赠
77．业主需将住宅改变为经营性用房的，应当（）。
A．遵守法律、法规
B．遵守管理规约
C．遵守业主大会议事规则
D．经业主委员会同意
E．经有利害关系的业主同意
78．在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有（）。
A．改变物业管理用房的用途
B．使用建筑物及其附属设施的维修资金
C．更换业主委员会成员
D．决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属
E．改建建筑物及其附属设施
79．房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有()。
A．商品房基本状况
B.交付使用条件及日期
C．维修资金的筹集方式和标准
物业服务企业的选聘方案
E．装饰、设备标准承诺
80．房地产开发企业提供给用户的《住宅质量保证书》，应当包括的内容有()。
A．工程质量监督部门核验的质量等级
B．违约责任和争议解决的办法
C．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
D．正常使用情况下各部位、部件保修的内容和保修期
E．用户保修单位，答复和处理的时限 2011全国物业管理师执业资格考试试卷 《物业管理基本制度与政策》参考答案
一、单项选择题
1．A 2．B 3，D 4，B 5．A 6．B 7．C 8．D 9，A 10．B
11．B 2，D 13．A 14，D 15．A 16，C 17．A 18．B 19．D 20．D
21．B 22．D 23．B 24．B 25．C 26.D 27．C 28．A 29．C 30．D
31．C 32．C 33．A 34．A 35 D 36．A 37．A： 38．D 39．B 40．D
41.A 42．D 43．B 44.A 45．C 46．A 47，A 48．A 49．D 50．D
51．A 52．B 53.D 54．A 55．D 56.D 57．D 58．C 59．A 60．B
二、多项选择题
61．AD 62.ACDE 63.ACE 64.ABDE 65.BCDE 66.CDE 67.ACD 68.ABC 69.ABE 70．AB 71.ACE 72.BCD 73.ADE 74．CE 7 5．CD 76.ADE 77.ABE 78.BCE 79.ABE 80 ACDE
第五篇：2014物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》练习题与答案
2014物业管理师考试《制度与政策》练习题与答案
单项选择题
第1题 业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由()向业主委员会办理物业移交手续。
A.新物业服务企业
B.业主委员会
C.原物业服务企业
D.业主委员会与新物业服务企业
【正确答案】：
D
第2题 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正确答案】：
B
试题解析：
本题考核的是新设立物业服务企业的资质申请。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
第3题 《物业管理条例》规定，()选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
A.物业服务企业
B.物业管理企业
C.建设单位
D.业主
【正确答案】：
C
第4题 关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出的明确规定不包括()。
A.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
B.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续
C.物业服务合同具有其特殊性，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
D.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当 做好交接工作
【正确答案】：
C
第5题 物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.居委会
【正确答案】：
A
第6题 维护业主的()是物业管理的主要内容。
A.民主权利
B.专有权利
C.财产权利
D.所有权利
【正确答案】：
C
第7题 《物业管理条例》规定，经()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正确答案】：
B
第8题 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关()报告。
A.政府
B.国务院
C.行政主管部门
D.业主大会
【正确答案】：
C
第9题 物业服务合同属于()的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。
A.民事合同
B.物业服务合同
C.物业管理合同
D.前期物业服务合同
【正确答案】：
A
第10题 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国()根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》。
A.政府
B.物业管理协会
C.地方政府
D.建设部
【正确答案】：
B 第11题 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导()制定的价格。
A.管理者
B.经营者
C.组织者
D.销售者
【正确答案】：
B
第12题 《物业管理条例》特别规定，为了规范以协议方式选聘物业服务企业的情况，应当经过物业 所在地的()的批准，才可以进行。
A.自治区、直辖市房地产行政主管部门
B.县、省房地产行政主管部门
C.区、省房地产行政主管部门
D.区、县房地产行政主管部门
【正确答案】：
D
试题解析：
第13题 《临时管理规约(示范文本)》规定，以()审定的数字为准，明确物业的建筑面积和用地面积。
A.当地政府主管部门
B.区域政府主管部门
C.政府主管部门
D.城市规划部门
【正确答案】：
D
第14题 为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》明确了物业管理用房的()。
A.所在地和用途
B.权属和用途
C.归属和用途
D.所在地和归属
【正确答案】：
B
第15题 长期持续的政府定价，限制业主和物业服务企业在物业管理市场的()。
A.监督权
B.决策权
C.选择权
D.管理权
【正确答案】：
C
第16题 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处()的罚款。
A.2万元以下
B.1万元以上3万元以下
C.1万元以下
D.1万元以上5万元以下
【正确答案】：
B
第17题 建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有()。
A.过渡性
B.临时性
C.特殊性
D.约束性
【正确答案】：
A
第18题 为了保证维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当()，严禁挪作他用。
A.专户存储、专款多用
B.多户存储、专款多用
C.多户存储、专款专用
D.专户存储、专款专用
【正确答案】：
D
试题解析：
第19题 物业管理三级服务标准中，对重点区域、重点部位每()h至少巡查1次。
A.1
B.2
C.3
D.5
【正确答案】：
C
试题解析：
第20题 物业管理师应当具备的执业能力不包括()。
A.掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B.具有丰富的物业管理实践经验
C.能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D.了解经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识
【正确答案】：
D
试题解析：
本题考核的是物业管理师应当具备的执业能力。物业管理师应当具备以下执业能力：
(1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;
(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识;
(3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定;
(4)具有丰富的物业管理实践经验
第21题 业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由()向业主委员会办理物业移交手续。
A.新物业服务企业
B.业主委员会
C.原物业服务企业
D.业主委员会与新物业服务企业
【正确答案】：
D
第22题 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正确答案】：
B
试题解析：
本题考核的是新设立物业服务企业的资质申请。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
第23题 《物业管理条例》规定，()选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
A.物业服务企业
B.物业管理企业
C.建设单位
D.业主
【正确答案】：
C
第24题 关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出的明确规定不包括()。
A.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
B.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续
C.物业服务合同具有其特殊性，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
D.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当 做好交接工作
【正确答案】：
C
第25题 物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.居委会
【正确答案】：
A
第26题 维护业主的()是物业管理的主要内容。
A.民主权利
B.专有权利
C.财产权利
D.所有权利
【正确答案】：
C
第27题 《物业管理条例》规定，经()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正确答案】：
B
第28题 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关()报告。
A.政府
B.国务院
C.行政主管部门
D.业主大会
【正确答案】：
C
第29题 物业服务合同属于()的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。
A.民事合同
B.物业服务合同
C.物业管理合同
D.前期物业服务合同
【正确答案】：
A
第30题 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国(年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》。
A.政府
B.物业管理协会
C.地方政府
D.建设部
【正确答案】： B
31、国务院于()颁布《物业管理条例》。
A、2003年4月
B、2003年6月
C、2003年9月
D、2004年1月
32、()是物业管理最主要的特点。
A、专业化
B、社会化
C、产业化
D、市场化
33、()是物业管理社会化的必要前提。
A、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
B、物业的经营权和管理权相分离
C、现代化大生产的社会团队合作
D、现代化大生产的社会专业分工
34、我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。
A、《物业管理条例》
B、《物业服务企业资质管理办法》
C、《城市新建住宅小区管理办法》
D、《全国优秀管理住宅小区标准》
35、物业管理起源于19世纪60年代的()。)根据我国物业管理现实情况，于200
4A、日本
B、美国
C、法国
D、英国
36、《物业管理条例》创设了业主大会、业主公约等()项物业管理的基本制度。
A、6
B、7
C、8
D、9
37、《中华人民共和国物权法》，于()起正式实施。
A、2006年9月1日
B、2006年10月1日
C、2007年9月1日
D、2007年10月1日
38、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》制定了()个等级的服务标准。
A、二
B、三
C、四
D、五
39、物业管理一级服务标准规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运()次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
A、1
B、2
C、3
D、4
40、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中一级标准规定：业主对物业服务的满意率应在()以上。
A、70%
B、75%
C、80%
D、85%
41、对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是()。
A、通知业主委员会督促业主限期交纳
B、申请仲裁
C、向人民法院起诉
D、停水、停电
42、()是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
A、缴纳责任
B、连带缴纳责任
C、连带责任
D、强制缴纳责任
43、()是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A、包干制
B、酬金制
C、报酬制
D、包工制
44、《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由()交纳。
A、建设单位
B、业主
C、物业公司
D、物业买受人
45、前期物业管理招标投标是由()通过招标方式选聘物业服务企业的。
A、建设单位
B、业主大会
C、业主委员会
D、当地房地产行政主管部门
46、业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中()占主导地位
A、专有部分享有使用权
B、专有部分享有所有权
C、共有部分享有共有权
D、共有部分享有共同管理的权利
47、下列()不属于业主大会的职责。
A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
48、()是业主大会的执行机构。
A、业主代表大会
B、业主管委会
C、业主成员会
D、业主委员会
49、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积和占总人数都超过()的业主参加。
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
50、()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
A、15%
B、20%
C、25% D、30%
【答案解析】
31、B解析：《物业管理条例》2003年6月颁布。9月1日实施。
32、D解析：市场化是物业管理最主要的特点。
33、A解析：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
34、C解析：建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
35、D解析：物业管理起源于19世纪60年代的英国。
36、B解析：《物业管理条例》创设了业主大会、业主公约等七项物业管理的基本制度。
37、D解析：《中华人民共和国物权法》，于2007年10月1日起正式实施。
38、B解析：《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》制定了三个等级的服务标准
39、B解析：物业管理一级服务标准规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
40、C解析：一级标准规定业主对物业服务的满意率80%以上，二级：75%，三级：70%。
41解析：对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
42B解析：连带缴纳责任是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
43B解析：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
44A解析：《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
45A解析：前期物业管理招标投标是由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的。
46解析：业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中专有部分享有所有权占主导地位(是前提和基础)。
47C解析：“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会的职责。
48D解析：业主委员会是业主大会的执行机构。
49B解析：业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积和占总人数都超过1/2的业主参加。
50B解析：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
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