物业智能化管理问题原因分析与解决

第一篇：物业智能化管理问题原因分析与解决

技 师 专 业 论 文

职业（工种）：智能楼宇管理师

论文题目：嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决

姓 名： 身份证号：所在省市：所在单位：申报等级：准考证号：培训单位：鉴定单位： 完成日期：于国峰 天津市

天津嘉创物业服务有限公司 二级技师（国家职业资格二级）

北京市第51职业技能鉴定所 2013年 3月25日

I

[内容提要] 我们要利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C技术)制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类楼宇智能设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，技术人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

[关键词] 智能化 设计 维护 管理

I

目录

一、从地产公司建设方面来说，存在问题...............................................................2

1、没有统一协议..................................................................................................................2

2、设计没有特点..................................................................................................................2

3、产品没有品味..................................................................................................................2

4、产品无法互换..................................................................................................................2

二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题...................................................................2

1、缺乏维护任务..................................................................................................................2

2、技术体系不健全..............................................................................................................2

3、无法升级和增值..............................................................................................................3

4、不重视图纸、资料验收..................................................................................................3

三、从业主使用角度讲，常见问题。.......................................................................3

1、门禁系统故障..................................................................................................................3

2、紧急按钮、红外幕帘故障..............................................................................................3

3、消防感烟探测器故障......................................................................................................3

四、智能化小区物业管理出现问题原因分析...........................................................3

1、重复建设资源浪费..........................................................................................................3

2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中..........................................4

3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护..........................................................4 五、智能化小区物业管理问题的解决方法.............................................................4

1、避免出现冗余..................................................................................................................4

2、熟悉情况、加强维护保养..............................................................................................4

3、结合实际、降耗节能......................................................................................................5

4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际..................................................................5

六、结论.......................................................................................................................6

前言

目前我嘉创物业公司在管辖区朗月轩项目、星月轩项目、名句花园项目、汇津写字楼项目共四个管辖区中智能建筑和园区智能化存在的问题进行总结分析，虽然四个项目都采用智能化小区管理，应用上也只是将先进硬件单一拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。需了解各种设备的运行状况，加强设备保养的运行，并可根据分析智能化设备故障原因，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。

嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决

一、从地产公司建设方面来说，存在问题

1、没有统一协议

智能化产品形成各自为战的局面，因此园区内各个子系统都需要单独铺设线路，为日后维护埋下了隐患。据工程技术部统计，目前朗月轩项目智能化运行故障较为频繁，整体运行的不足60%，大多数设备处于瘫痪或半瘫痪状态。

2、设计没有特点

各种智能小区与智能建筑方案千篇一律，智能化从概念变成产品的堆砌地，没有有效地集成。

3、产品没有品味

为了具有价格优势，生产厂家极力压低价格，开发商过重考虑项目建设的运营成本，全然不顾产品的品质，往往用了一二年就坏掉了。

4、产品无法互换

由于协议的不统一使得运营管理公司不得不接受产品厂家售后服务的制约，价格、态度、技术、升级、维修都成问题。小区业主也不得不接受开发商配置的如可视对讲等产品，而无法像买电视机一样选择自己喜欢的产品。

二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题

1、缺乏维护任务

是物业公司无法承担维护任务。由于物业管理公司成本控制和人员素质问题，其无法整体接手智能化系统的维护，这也是造成系统瘫痪的一个主要原因。

2、技术体系不健全

没有关于智能化系统的运营体系。智能化系统虽然有十年的建设历史，但是由于技术体系不健全，没有类似电信的强制性的技术标准，所以还没有一个运营体系出现来运行维护智能化系统。

3、无法升级和增值

智能化建设不能提供适应业主需要的持续的功能提升和增值服务。由于系统在设计之初是一个确定的系统，无法形成各子系统融合的集成结构，因此无法升级和增值。

4、不重视图纸、资料验收

在小区监控系统上。现在各管辖项目都安装了闭路电视监控系统，但是有相当一部分摄像头无信号，因接管验收时没有完整的竣工图纸很难查找到原有综合布线、拓扑结构，不能及时有效的地排查故障故障原因。

三、从业主使用角度讲，常见问题。

1、门禁系统故障

现在各管辖项目都安装了门禁系统，但是朗月轩项目、名句花园项目小区由于门禁系统功能不够强大，常规安装方式不牢固。在使用过程由于过力或非正常使用时，使门磁反复脱落，没有正常把控入楼栋出入口，失去了门磁的真正作用。

2、紧急按钮、红外幕帘故障

业主室内的增值服务上。像煤气泄漏、紧急按钮、红外幕帘属于增值服务，但很多业主都没有采用、大部分业主装修时均自行拆除终端设备并与封堵掩盖。部分业主拆除后导致传输线路接头短路、连线等导致主控中心长期报警。

3、消防感烟探测器故障

业主装修作业时产生大量烟雾，走廊处烟感安装位置较低，搬运超长物体时磕碰，导致探测器脱落和损坏。

四、嘉创物业智能化管理出现问题原因分析

1、重复建设资源浪费

这些问题的出现，使得我们的智能化建设浪费了不少的资源，大量的有色金属埋在地下成为垃圾，大量的已建成的系统处于瘫痪或半瘫痪状态，目前四个项目几百万的投资在不加强维修养管有可能在未来化为乌有，这一切都背离了绿色建筑体系的基本要求。

2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中

出现以上问题的原因是多方面的，但是其中重要的一点就是没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中。网络技术发展很快，其传输速度和质量都足以承担园区智能化系统对数据传输的要求，实现小区的各子系统协议融合，并从底层做到互联互通，这样就比较容易地实现系统集成。

3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护

再问题出现后其最为重要的一点就是很多智能化产品使用一段时间后，往往会因缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护，导致系统运行不畅。时间一长，致使故障累积增多，导致大量设备瘫痪，这需要厂家或物业维保技术人员及时为用户提供本地化的、现场的服务。发现一例解决一例。

五、嘉创物业智能化管理问题的解决方法

1、避免出现冗余

什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。

2、熟悉情况、加强维护保养

首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。

3、结合实际、降耗节能

物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。

4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际

中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中。

监控中心控制室位置与物业管理中心较远或不在同一建筑设置时，应考虑从监控中心控制室通往物业管理中心增设一条视频输出线路，使物业管理人员在控制中心发现突发事件时可将视频信号实时传输到物业管理中心，可是管理主管人员随时掌握事态发展情况，并做到及时有效地判断。

六、结论

由此可见，要真正实现小区智能化管理，在嘉创公司智能管理上需加强应用智能设备使用创新。现已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本 的经营原则，合理的安排人员，做好智能化设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。参考文献：

[1] 陈龙.《智能小区及智能大楼的系统设计》.北京：中国建筑工业出版社，2001.[2] 陈瑞武.《智能建筑》.北京：清华大学出版社，1999.[3] 杨卫东.《网络系统集成与工程设计》.北京：科学出版社，2002.[4] 沈瑞珠.《楼宇智能化技术》.北京：中国建筑工业出版社，2004.[5]《天津市住宅建设智能化技术规程》.天津：2000年公布 DB29-23-2000

专业论文作者：（签字）

2013年3月25日

第二篇：问题分析与解决

问题分析与解决

课程背景：

职场达人想出色地完成工作，总会遇到形形色色的问题。若是没有掌握问题分析与解决的方法，在阻碍工作本身的同时，对自身的成长也是一种阻碍。如何发现问题的本源，打破思维的惯性?如何系统的分析问题，有效的解决问题?

本课程中尹树刚老师将与你一起找寻问题的真相。

课程收益：

1、了解5种经典思考模式，认知5种真相寻找模型；

2、明白问题分析4种流程，学会解决问题6个步骤；

3、掌握解决问题8大工具，运用5种图形解决问题；

4、企业12大难题和公司常见37个问题的解决方案。

课程特色：

通俗易懂，侧重实战：运用5种简单的图表透视并解决12种常见的问题 深入浅出，注重实效：了解5种经典思考模式，运用模型找寻问题的真相 突破局限，终身受用：改变惯性思维与冲动解决问题习惯，能力全面提升。

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：适合各阶层管理人员/及其他主办职员

课程工具：《GROW模型》《5W2H应用表》《问题分析流程表》《问题解决流程表》 授课方法：采用知识讲授、案例教学、沙盘模拟、问答互动、分组研讨、视频分享、情景演练、讲师点评等方式授课

课程大纲：

第一讲：认识问题

一、问题概述

1、什么是问题

设定型问题；激发型问题；理想型问题

2、目标-期望-理想

案例分析：清华校园送信

二、解决问题的9大误区

1、反思解决问题的思维5大误区

初始想法；坚持先前选择；选择支持信息；主观假设；从众心理 案例研讨：售价28万元的一个铜块

2、反思解决问题的方法4大误区

不让正确的人参与；直接面对太大或太模糊的问题；

忽视分析；不制定实施和评估计划

案例分析：智慧的画师

三、解决问题的心态准备

1、ABC理论：困扰我们的不是事情本身而是对这件事情的看法 案例分析：母亲的烦恼

2、企业人的主动与被动

企业的问题无处不在/主动与被动的不同

案例分享：修女与强盗

模型研讨：解决问题的5种境界

第二讲：界定问题

一、问题的界定与分类

1、问题界定的过程

亚里士多德的“吉祥三宝”

柏拉图的“诱敌深入”

2、问题界定的方法

瑞卡兹设计的“问题定义表”

案例分析：7个为什么?

二、问题的分类

第三讲：分析问题

一、思维的流程

1、什么是流程?

流程3要素：输入、活动、输出

思维的流程：解决什么问题?解决到什么程度?怎么实现?

思维的干扰：突破思维定势的3个步骤—发现、确信、改正 视频分享：公主巧解九连环

案例分析：网球教练

2、流程的意义

高层管理人员-流程是一种赢利模式；

中层管理人员来-流程是一种管理的思路和方式；

低层操作人员-流程是一种操作规范和手册。

案例分析：市场研究员

二、问题分析4种流程

1、情景分析——问题澄清与聚焦

1)提问的2种形式：开放式、封闭式

练习：封闭式问题与开放式问题互换

提问游戏：我是谁

2)有效提问的内容5W2H

3)情景分析的步骤

分组讨论：选题进行情景分析

4)情景分析法总结

2、原因分析——探究问题的根源

1)寻求问题根源

案例分析：不合格的5S

2)寻求根源的三种方法：试错法、经验法(专家法)、比较法

3、决策制定——提供备选的方案

1)影响决策主要因素

小组讨论：制定决策的难点是什么?

2)制定决策的PCAR模型

决策目的/决策标准/备选方案/风险评估

3)决策制定总结

4、计划分析——预防问题发生措施

1)主动性计划

预防性行动计划/应急性行动计划

2)计划分析OPPB模型

目标/问题/预防性措施/后备措施

3)计划分析总结及应注意的事项

三、5种经典思考模式

垂直思考法：对问题进行一定范围内的纵深挖掘

曼陀罗思考：立即发现问题，提高工作效率

游戏研讨：自我介绍

SWOT分析法：分析研究显示情况

案例研讨：某公司SWOT分析

换位思考法：站在对方的立场上体验和思考问题

头脑风暴法：产生新观念或激发创新设想，快速找到解决问题的方法 头脑风暴：学员现场提出问题

四、寻找问题真相5中模型

1、因果关联模型：鱼骨图

2、第三因素模型：ABC法则

3、交互影响模型：

4、控制实验模型：确保其他因素不变，找到发生影响的根源

5、安慰剂效应模型：

案例分析：特效药

第四讲：解决问题

一、解决问题的6个步骤

1、确定问题：发现问题事情就解决了一半

视频分享：生命中的大石头

2、分析问题

分析问题的3大法宝：角度法；内外因法；利益分析法

案例研究：2008年的那一场雪

3、解决方案

资料分享：企业常见37个问题解决方案

4、选择决策

5、方案执行

6、预防问题

二、NLP获胜成果六步法

1、明确目的2、了解现状

3、选择方法

4、联合行动

5、检查变通

6、坚持不懈

案例研讨：销售遇到阻碍

实际演练：杨梅的困惑

第五讲：解决问题8大工具

1、树形图

2、圆饼图

3、行列图

4、点阵图

5、流程图

6、鱼骨图

7、思维导图

8、六顶思考帽

第六讲：五种图表解决12大难题

一、使用图表整理头脑

1、掌握图表快速工作

2、图表使用法

1)整理问题，用“掌握状况图解法”

2)做比较时，用“检讨对策图解法”

二、掌握状况图解法

案例学习1：为什么经常无法正确做好上司交代的工作〈树形图〉 案例学习2：为什么无论做几次，还是无法避免犯错〈圆饼图〉 案例学习3：为什么无法立刻找到需要的文件〈行列图〉 案例学习4：如何向领导直观展现自己的工作成效〈点图〉 案例学习5：为什么我加班的情况比同事多〈流程图〉

三、检讨对策图解法

案例学习6：为什么会议总是无法按时结束〈树形图〉

案例学习7：为什么指示无法顺利传达给下属〈圆饼图〉

案例学习8：为什么经常赶不上工期不能按时交货〈行列图〉 案例学习9：工作太多，我该从哪一件事情开始着手呢〈点图〉 案例学习10：如何在一天之内想出全新的企划〈流程图〉

四、进阶的模拟问题

案例学习11：机会快被竞争对手抢走了，我们该怎么办〈树形图〉+〈圆饼图〉

案例学习12：如何找到价格更低质量也好的合作伙伴〈流程图〉+〈点图〉

第三篇：问题分析解决与执行力

问题分析解决与执行力

--明阳天下拓展培训

执行力话题目前已经成为很多企业挂在嘴边的一个常用语，执行力不够，执行力不足，执行力关乎企业生死存亡。做企业经营的人无时无刻不在感叹执行力的重要与提升的难度。有关执行力的培训也是海量的。从问题的分析与解决角度，当我们谈到执行力的时候，首先用要素分析法进行分解，很快就会看到清晰的执行力提升方向：

根据分析得出的这张树形分析图，有经验的管理者立刻会按图索骥，继续探究解决方案。

在个人层面，执行力不佳的主要因素继续分析(例如，加粗加黑是主要因素)：

1、执行心态：自信不足、对标准没有坚持

2、执行能力：思维能力(不会做事)、人际能力(含领导力或跨部门沟通能力)、专业技能

解决方案：

1、针对“对标准没有坚持”造成的执行力不足：

假设我们说执行力不足主要指的是员工对公司的业务标准没有坚持(例如5s，环境标准、财务制度等)，总是不按照既定去执行。按照问题分析与解决要求，再次对这个要素进行分析，我们可能会得出下表：

对操作标准没有坚持 主要影响要素 可能的最佳解决方案 标准流程不合理 管理干部没有监督 员工不理解标准 调整业务流程使之合理化 教育中层干部监督落实 解释说明公司标准

无论作为培训经理还是课程顾问，都可以按照这个思路对领导或客户进行深入一步的访谈，尽量准确的把握核心要素，从而产生根本性的解决方案。

2、针对“思维能力”不足造成的执行力不佳：

很多时候我们说的执行力是指执行能力。在这部分中，思维能力人际能力和专业技能三者是交织在一起的。

思维能力就是我们说的问题分析解决，也就是怎么做事、怎么思考，怎样系统化的全盘考虑。对于普通管理者来说带领团队一起分析解决问题达成业绩目标，特别是中基层干部，每天面对实际的业务问题，需要他们运用有效地思维方式、思维工具去结合自身的业务能力快速解决问题。

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第四篇：物业纠纷产生原因及解决对策

物业纠纷产生原因及解决对策

随着我国社会主义市场经济制度的发展和城市住房改革不断推进，我国房地产业已进入市场化和商品化的阶段。物业服务作为一种现代房地产管理办法，以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。

一、物业纠纷矛盾逐步凸显

近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。

二、物业纠纷产生原因探究

一是缺乏真实的宣传和有效的沟通。了解才能产生信任。业主不了解物业管理行业，物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”。前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、1

互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。

二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为。任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、主动与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改进自己的工作方式来解决，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了一个恶性循环：物业公司和业主之间缺乏沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费→物业公司收费不足，服务质量下滑→引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大→物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费→诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费„„，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。

三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司认为自己

是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。要想协商解决问题，就必须摆正各方位置，理顺法律关系。

四是业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加大了业主与物业公司协商的难度。小区的业主群体是庞大而分散的，每个业主的想法、做法都不一致，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的，这就进一步加大了协商的难度。

五是多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上不少人并不认为这和以往分配公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。

六是政府部门介入不足，对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够，没有及时消除纠纷隐患。虽然物业公司与业主之间最终是要通过自由签约来对服务和价格 3

达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。一般情况下，小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管;当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织--即业主大会和业主委员会的设立，没有进行必要的引导。此时，因物业公司由开发商指定而听命于开发商，不愿接受业主监督;而积极要求并参与召开业主大会、设立业主委员会的，往往又都是一些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主。本来物业公司和业主急需的是一个能够互相协商交流的平台，但在实践中，有的物业公司完全靠向开发商，漠视业主的正当权利与要求;而有的业主委员会完全是为了维权而设，一开始就带着较强的对立情绪。因此，两者非但不可能心平气和地进行协商交流，反而会将矛盾激化。

三、物业纠纷的多元化解决途径

当前物业费纠纷已经发展成形并且扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案，通过诉讼引导业主和物业公司通过法律途径解决问题、化解矛盾。诉前调解能够快速化解矛盾，提高审判效率，实现法律效果和社会效果的统一;同时又有利于及时发现问题，避免矛盾激化。

一、多管齐下调处物业纠纷

物业纠纷发生后，诉讼并不是解决问题的最佳途径。物业公司单纯用诉讼方式解决欠费问题易激化与业主的矛盾。针对物业纠纷牵涉面广、涉及民生和容易引发群体性诉讼的特点，借助多方力量，加强调解工作，多管齐下调处物业纠纷。

法院应积极探索借助社区力量化解物业纠纷，逐步将物业纠纷纳入巡回审判范围。法官借助力量，加强与居委会、街道、房管部门的合作，主动到案件现场上门调解、就地办案，邀请上述组织和对纠纷情况比较熟悉的居民多方共同参与调解，帮助做好当事人的思想工作，了解案发原因，查明事实，第一时间从源头化解矛盾。针对因居民不满意物业公司服务质量等情况而引发的纠纷，及时向物业公司反馈情况，并通过司法建议督促物业公司纠正不足之处，做好调解的基础工作。对有些并非由于物业公司过错而导致的纠纷，耐心向居民解释相关法律规定，消除误解，从根本上化解矛盾。

此外，还要注重积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知工作，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，以案件分流提高物业纠纷审判效率。

二、加强法治宣传 加大沟通力度

法院加强对业主委员会成员进行物权法等相关法律法规及规章的宣传，使其不断提高自己的业务能力，依法行使职权：业委会在履行职责的过程中，对于不明确的职责内容和范围，包括业主大会和业主委员会职责分工不明确的，应当主动向房地产主管部门或街道办事处等行政主管部门予以咨询;业委会应当加强对物业服务企业的监督和管理，在签订物业服务合同时要加强保护业主的利益，细化物业服务的质量标准以及违约责任，对车辆管理、停车费使用、保安职责等目前广受争议的条款实行“特事特约”，以免日后引起不必要的纠纷。

另外，还要加强与物业公司的沟通力度，做好息诉工作。在批量审理的业主欠费案件中，针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的情况，法院一方面要通过居委

会等基层组织了解实情、提出整改意见，另一方面也要加强对物业公司的化解力度和释明工作，使一些物业公司能主动减免部分物业费，或者与业主达成和解后撤回起诉，有效地避免群体性矛盾的激化。

法院还需加大对业主依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣传教育力度，通过立案前、审理中、宣判时、判决后的释法工作，切实提高业主的法治意识，使其进一步提升自治意识，明确物业服务企业在保养、维修、保安、清洁等方面的义务和职责，避免拒不缴费的不当抗辩行为，对物业服务企业的不当行为和其他业主的不当行为，要通过合法途径维护好自身的合法权益。

三、规范经营管理，理顺市场秩序。

物业服务关系百姓的日常生活，稍有异常就会引发群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。

政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚;对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格。通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，防止矛盾升级。

小区的相关资料是进行物业服务的前提，这些资料在移交业主委员会之前，不应当交由前期物业公司保管，而应当由政府统一保管，或者由政府指定专门机构备份保管各小区资料。这样当物业服务合同被解除时，就可以有效防止前任物业公司以不移交小区资料为要挟，妨碍后任物业公司的接管。

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第五篇：问题分析与解决的学习心得

问题分析与解决的心得

7月在公司的号召下自主学习了分享的视频课件，而后又在日常的工作中对学习的主题有了进一步的了解，在学习的过程中才慢慢的体会到了它给我带来的触动。视频中运用浅显易懂的语言和真实的案例分析说明了“解决问题的实质”以及这样在解决问题的过程中让自己得到成长，让我对“解决”两个字有了更深层的认识和理解，同时感受颇深。

课件讲解的内容从根本中指出目前职场中大多数人的状态及工作方式，如果想在职业发展中有更好的空间就要正视这些并改正自己的工作习惯。

在工作中每天都会面对层出不穷的问题，而问题永远不会自动消失。最好的办法就是对问题负责，勇敢地正视它，开动脑筋去解决。毕竟所有的工作都是由问题组成的，这就是工作的本质。我要做的不仅是做好领导安排的事，还有解决那些可预见的问题，完成工作的同时把这些问题也解决了，而不是完成领导吩咐的事却把问题留在那。工作做完并不意味着把问题解决好，而是要把所有问题解决清楚，才称得上是合格的完成了本职工作。问题其实是一位最好的老师，它带给我成长的机会，增长我宝贵的经验，帮助我真正的认识自己的不足，近而得到能力的提升。

解决问题的过程就是让自己慢慢成长的过程，解决工作中的问题，首先得了解自己的工作。最有效的一个方法，就是建立与主管，领导之间的沟通渠道，谦虚好学，多听多问。

还要利用同事之间人际关系，借助别人的视角观察思考，发现自己无意识中忽略的一些情况，从而进一步了解自己。当遇到问题时，不能消极地去逃避，而是乐观的正视问题，然后冷静思考并加以分析，就会发现其实问题是可以解决的，而抱着积极心态去正视问题，对自己的能力抱着肯定的想法，很可能就会开发出不为人知的力量，也就是能产生卓越的行动。

对于工作中出现的问题，不应把它当成绊脚石，而应看作是工作过程中的一种机遇。解决问题的能力。想解决好问题，不仅要用大脑来思考，也要学会用心体悟，要学会换位思考、随机应变、灵活运用工作经验。因此在解决问题的过程中，我们就能得到更多的锻炼，就有了更多经验的积累，进而提升自己各方面的能力。

最后总结几点工作方法：

1、懂得正确面对问题并有效解决；

2、解决问题的具体思路与方法；

3、高效执行的核心，用结果说话；

4、执行能力的体现在问题解决。

出现问题是提升工作能力的种子－正确地面对才能提升我们的能力。

方法永远比问题多，透过不同途径或方法得到处理。

要有信心：没有解决不了的问题；

养成习惯：经常考虑“如果有解决方案的话，那应该是什么”

分析识别：分清现象和原因。

以上是本次学习中得到的一点体会，如果在工作中做到文中所写，就要努力认真，克服惰性。做每件事情前都要仔细思考分析，找出最好的解决办法。