武汉市物业管理条例

第一篇：武汉市物业管理条例

武汉市物业管理条例

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）拒不履行委员职责；

（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（四）因其他原因不适合继续担任委员的。

终止业主委员会委员资格的程序：

1，提议罢免：业委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格； 2，提议召开临时业主大会：面积且人数20%以上的业主提议：

3，通知业主：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《国务院物业

条例第14条》；

4，召开业主大会：由业主委员会组织召开；

不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应责

令其在三十日内召开；

逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部

门在三十日内组织业主召开业主大会会议；

5，业主大会表决：面积过半且人数过半的业主通过；

第二篇：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师定义：

物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。

一、我市物业管理发展的历史沿革

第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。

第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。

第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。

二、我市物业管理行业二十年发展成就

（一）行业发展规模逐年扩大

物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。

（二）管理服务水平不断提升

物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。

（三）市民的居住环境不断改善

物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。

（四）促进了和谐社区和文明城市建设

物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。

（五）行业发展对社会贡献日益突出

物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。

三、我市物业管理的发展趋势和方向

（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制

我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》即将颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。

（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域

提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。

（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系

和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。

（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平

高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。

（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展

物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。

第三篇：武汉市住宅物业管理规定

武汉市住宅物业管理规定

第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。

本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。

本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。

第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。

第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。

第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。

第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。

第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图和批准文件;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

(三)道路及地下管网竣工图;

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;

(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;

(六)其他必要资料。

第三章　业主自治管理

第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。

业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。

第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。

第十八条　业主大会行使下列职权：

(一)选举、撤换业主委员会委员;

(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;

(五)决定物业管理的其他重大事项。

第十九条　业主委员会履行下列职责：

(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;

(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;

(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;

(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(五)督促业主公约的实施;

(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。

物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。

国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。

第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。

物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。

第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：

(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;

(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;

(三)绿化养护;

(四)治安防范服务;

(五)清扫、保洁服务;

(六)车辆进出和停放的管理;

(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;

(八)物业维修专项资金的帐务管理;

(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;

(十)其他物业管理服务事项。

第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：

(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;

(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;

(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;

(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;

(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。

第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。

第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;

(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;

(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;

(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;

(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(七)不按照指定地点停放车辆;

(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。

第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。

第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。

第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。

第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。

综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。

特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。

第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：

(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;

(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;

(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。

物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。

第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：

(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。

(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;

逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;

逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款;

情节严重的，吊销资质证书。

(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交;

逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。

(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行;

拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。

(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。

(八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正;

情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。

(九)单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。

第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。

第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十条　本条例中有关用语的含义为：

(一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;

(二)业主，是指物业的所有权人;

(三)使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;

住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;

房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;

房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

(五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区;

(六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区;

(七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼;

(八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。

第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。

第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。

第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。

第五十四条　本条例自公布之日起施行。

第四篇：武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。

据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈 光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。

据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。

值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投

资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。

而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。

数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。

对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。

现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。

关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站 火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：

1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较

低；

2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；

3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；

4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；

5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；

6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；

7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。

8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；

9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；

10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低； 具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）： *附表一:(见尾页)

*附表二:（见尾页）

*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。

经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长 省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。

武汉金田物业管理有限公司

凯乐桂园分公司

2013 年 2 月 22 日

第五篇：武汉市物业管理招标投标管理试行办法

武汉市物业管理招标投标管理试行办法

第一条 为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。

第二条 凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。

住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。

第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。第四条 市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。

区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条 招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。

第六条 投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。

第七条 物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。

公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。

邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第八条 业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。

业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。第九条 开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标方法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。第十条 招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。

招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标，评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条 招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；

招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。第十三条 招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址；

（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条 招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。

第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十七条 参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；

（四）管理服务费收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等；

第十八条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条 投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。第二十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备案。

第二十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十三条 评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十四条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十五条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十六条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

第二十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。

第二十九条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。

第三十条 开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。

第三十一条 投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。

第三十二条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。

第三十四条 中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。

第三十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。

第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十七条 本办法自发布之日起施行。武汉市房地产管理局

武汉市房地产管理局 二○○○年六月二十八日