关于业主代表大会制度有利于社区业主自治（精选五篇）

第一篇：关于业主代表大会制度有利于社区业主自治

关于业主代表大会制度有利于社区业主自治

《物权法》将于2007年10月1日实施。2003年9月1日实施的《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）基于《物权法》已于2007年8月31日就有关条款做了修改，将与《物权法》同步实施。

《条例》要规范的主要对象是业主一方、物业服务企业一方，以及两者之间的关系。从《条例》实施四年来的实际情况看，《条例》对规范物业服务企业的运作和提高服务水平起到了较好的作用。但对于规范业主这一方，也就是如何使业主达成共识，如何使业主做出共同决定方面，《条例》在过去四年产生的效果，差强人意。

从社区业主自治的现状来看，最主要、最困难的是如何让业主在广泛参与的基础上，对于社区的事务，如选择物业服务的方式，选择物业服务企业等，做出共同决定。有了业主的共同决定，具体执行是次要的、好处理的问题。

对业主大会/业主委员会构架的认识

1、社区业主自治基本国情

●我国大部分社区规模较大，都在千户上下；

●社区业主参与社区公共事务的主动性和持久性不够好，还需要长时间的引导；

●社区物业服务需要做决定的大小事情较多。

2、业主大会/业主委员会构架的缺陷

按照《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会除了这样一个定义，没有作为一个组织应有的属性，如办公场所，联系人等。新修改后的《条例》第十一条，将业主大会履行的职责修改为业主共同决定，使业主大会组织的功能也虚拟化。修改后的《条例》将业主委员会是业主大会的执行机构改为业主委员会执行业主大会决定事项，将业主大会与业主委员会的关系模糊化。

修改后的《条例》中规定的业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。对于中国现在的绝大部分社区来说，业主数量多，一个社区的业主来自不同的行业、单位、地区，集体召开业主大会，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。对于我国社区规模在千户上下的社区，从《条例》实施到现在的四年中，在全国范围内，没有一例以“集体讨论形式”成功召开业主大会的报道。所有千户上下的社区业主大会会议的召开，绝大部分（也可能是全部）采用的是“书面征求意见形式”。也就是说，业主大会会议的召开，最后全部是“全体业主书面表决的形式”。我们必须客观面对这个现实。

修改后的《条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项。由于业主大会的“虚拟性”，对于提议召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。按《条例》规定，业主可以提议召开业主大会会议，条件是有20%以上的业主提议。一个千户上下的社区，要收集200户左右的业主签名，对于松散的、没有组织的业主群体来说，是非常困难的。

《条例》中规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，这在制度上就是一种悖论。实际上业主委员会成了既当运动员又当裁判员的角色。业主委员会上面没有“上级单位”检查把关。社区中的分散的业主对业主委员会又不能进行有效的监督。业主委员会成了一个不受监督的机构。

对于社区物业管理事务，《条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利。实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从全国社区业主自治过去四年的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动社区业主自治没有起到应有的作用。

对有限权力业主代表大会/业主委员会构架的认识

按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。不应该、也不可能只有一个通用的模式。但对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，有限权力的业主代表大会/业主委员会构架，是一个较好的选择。有限权力业主代表大会/业主委员会构架有如下两方面的含义：

第一、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为社区自治核心。业主委员会为业主代表大会的执行机构。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。

第二、对于社区物业管理的重大事项（《物权法》规定的事项），或按管理规约能够启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定。除此之外的较重大事项，由业主代表大会决策。日常工作中的具体事务，由业主委员会决定。

业主代表大会是不是剥夺了业主的权力

对于业主代表大会，业界的争议很激烈，即业主代表大会是不是剥夺了业主的权力。对于此点，笔者的认识是，按上面所定义的有限权力业主代表大会没有剥夺或削弱业主的权力。

如上面所述，业主行使权力的根本是参与社区事务的共同决定，表现形式是以表决形式由全体业主共同决定（业主大会会议）。如果在业主代表大会的构架

下，从制度设计上，把提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的门槛，及对全体业主表议题（业主大会表决议题）提议的门槛定得适当的低，即等同于或低于业主大会/业主委员会构架中的规定，则业主的权力完全没有受到剥夺或削弱。相反，从制度设计上，可以增加业主代表大会提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的条款，进一步增强业主行使自己的权力。

实行业主代表大会制度，从以下方面有利于社区的业主自治和对社区物业的管理：

1、业主代表大会制度可引导更多的业主参与社区的物业管理事务

建立了业主代表大会制度，可以由几十位业主代表有组织地、持久地参与社区事务管理。业主代表可以引导更多的业主参与社区的物业管理事务。通过参加业主代表会议，业主代表可以更全面地了解社区存在的问题，可以了解政府的法规、政策，可以提高自身的认识和素质。

2、有利于整合社区中各种积极的力量，特别是居委会的力量

社区居委会是社区中的居民自治组织。实际上在现在的大部分小区，业主（包括业主的直系亲属）与社区居民大部分是重合的。居委会成员如果是本小区的业主，完全可以积极争取成为业主代表，参与社区的业主代表大会，以业主代表的合法身份积极推动和影响社区物业管理事务的决策。对于社区的业主自治，政府可以利用居委会的桥梁，引导和支持业主自治工作的正常开展。

3、可以支持、督促和监督业主委员会的工作

有了业主代表大会，业主委员会、物业服务企业、开发商，都会清楚地认识到，业委会后面有几十位业主代表的支持，这是一股比业委会几个委员更强大的力量。

对于业委会的工作，从制定计划开始，到主要的实施过程，业主代表都能参与和决策。业委会的工作，是在业主代表知情，在业主代表决策同意的情况下进行的。业主代表大会可以起到督促和监督业委会工作的作用。

4、有利于协调业主之间的利益，防止业主出现大规模分裂

通过业主代表开会讨论，把问题放到桌面上，大家充分讨论，这样可以让人们从不同的角度去认识理解同一个问题，也容易让人们理解持不同意见者的想法。对问题讨论后，少数服从多数，如有必要，可形成代表大会决议。有争议的问题在业主代表大会上讨论解决了，从而不会使矛盾激化，或者激起业主与业主间的群体对。

5、有利于社区业主对公共财产管理上升到更高的层次

社区建立了业主代表大会制度，形成了对业主委员会良好的督促和监督机制，在将来适当时机，可以考虑将社区业主委员会注册成法人。小区的公共财产可以注册在业主委员会法人名义之下。达到这样的层面后，社区业主选择物业服务方式，改换物业服务企业，对社区业主公共财产的保值和管理，将更方便和更有效。

结语

在目前及未来相当长一段时间，社区自治的关键是如何更好地引导更多的业主有组织地、持久地参与和关心社区的事务。保障业主参与社区事务权力的关键是将启动业主共同决定（或业主大会会议）的门槛及对议题的提议门槛设置得适当的低。制度设计上要直面我国的社区实际情况，所设计的制度要有可操作性和可持续性。只有做到了这些，才能真正和更好地落实《物权法》所赋予全体业主的权力，实现社区重大事务由业主共同决定的目标。只有做到了这些，才能实现社区业主的其他事务有人管、能监督的目标。

社区实行有限权力的业主代表大会制度，在当前我国社区现实情况下，是实现这两个目标较好的制度保障。

第二篇：业主代表大会议事规则(参考文本)

XXXXXXXXXXX业主代表大会议事规则（草案）

第一章 总则 第二章 业主小组 第三章 业主代表大会 第四章 业主委员会 第五章 业主委员会换届选举 第六章 附则

第一章 总则

小区

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等政府法律法规的相关规定，制定本业主代表大会议事规则，并经20 年 月 日业主大会讨论通过。

第二条 业主大会的组成与架构

根据XX市XXX区业主的实际情况，本物业管理区域内实行业主代表大会制度，履行业主大会的职责。（省12条）

1、以单元楼为单位，由全体业主成立业主小组；（省28条）

2、以单元楼为单位推举出业主代表，由业主代表组成业主代表大会；（省12条）

3、由业主代表大会表决产生业主委员会。（省12条、28条）各层次组织的主要（功能）性质：

1、业主代表大会设立的业主委员会为执行机构；

2、业主代表大会为议事、决策机构，并代表业主监督业主委员会的工作；

3、业主小组在本议事规则有关条款规定的范围内议事、表决，并监督业主代表、业主代表大会和业主委员会的工作。

4、业主小组于首届业主代表选举产生并公示通过之日起成立。

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5、业主代表大会于20 年 月 日的首次业主代表大会会议召开之日成立。

6、业主委员会于20 年 月 日的首次业主代表大会选举产生之日起成立。

第三条 业主代表大会宗旨（范本）

本业主代表大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第四条 物业管理区域基本情况

一、业主大会名称：XXX市XX区XXXXXXX业主代表大会

业主委员会办公地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

二、物业管理区域范围（四至及附图）：

XXXXXXXXXXXXX；

XXXXXXXXXXXXXX；

三、物业类型：高层住宅

四、物业管理区域概况： 占地面积：平方米

房屋总建筑面积： XXXXXXX万平方米，其中住宅平方米，2500 套，非住宅平方米。

第二章 业主小组

第五条 业主小组的组成（省28条）

以单元楼为单位成立业主小组，业主小组由该单元楼的全体业主组成。业主小组名称以“区-单元号业主小组”命名。

第六条 业主小组的职责：（省28条）

1、推选本小组的业主作为业主代表，代表本小组全体业主出席业主代表大会会议；

2、讨论、表决本议事规则中业主代表大会需要全体业主参与的事项；（住17、29 ２

条）

3、决定本单元楼范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项，由本小组业主代表提交业主代表大会讨论决定；（省28条）

4、决定本小组范围内的其他事项。（省28条）

第七条 业主小组议事可采用集体讨论形式，也可以采用书面征询形式，由小组选出的业主代表作为本小组的日常事务召集人，负责主持或操作。

第八条 对于需要全体业主投票表决的事项，由各业主小组的业主代表负责，形式可以采用当场投票，或将待表决事项的投票送达每户业主并负责回收，由小组指派本小组不是业主代表的业主1-2名全程参与，一起统计投票结果并签字确认，由业主代表将投票结果连同《表决票》一起送交业主代表大会汇总。

意见汇总资料和表决统计结果业主代表应自留一份以备查核。

业主因故不能参加集体讨论，或不能参与书面意见表达形式的，可以委托同楼其他业主代其行使权力，委托形式可以书面委托或短信委托。短信委托信息应发至业主代表手机上，由受托人填写《受托信息表》，由受托人和业主代表签字。

受托业主只能接受不超过本业主小组业主总数10%的业主委托。

第九条 业主小组履行职责时不得违反业主代表大会或者业主代表大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本议事规则执行。

（省28条）

第十条 业主代表应符合下列条件：（省17条、住12、19条精神）

1、遵守国家各项法律、法规；

2、具有完全民事行为能力；

3、遵守业主代表大会议事规则、管理规约及其他有关规章制度；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5、无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的行为

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6、具备必要的为业主服务的时间；

第十一条

业主代表的职责

1、代表所属单元楼业主出席业主代表大会；

2、负责接受、征求所属单元楼内业主的诉求、意见和建议，整理后形成提案交业主代表大会讨论决定；

3、代表所属单元楼业主投票选举业主委员会委员人选；

4、代表所属单元楼业主行使业主代表大会对业主委员会的监督权；

5、负责召集、主持本业主小组讨论本议事规则中规定需要全体业主参与的事项，以及需要全体业主行使表决权的事项；

6、代表所属单元楼业主行使议事规则等赋予的其他权力义务。

第十二条

业主代表名额分配原则及产生办法

1、单元楼层总数在16层（含16层，以下同）以下的，业主代表1名；单元楼每位业主只能推荐1人，得票数过半者当选。

2、单元数层总数在17层以上的，业主代表2名； 每位业主最多推荐2人，得票数过半且得票数最高的2位当选，得票数过半未当选的业主代表可以作为候补业主代表。

3、被推荐人或自荐人至换届工作组（领取时间和地点另行通知）取得《业主代表推（自）荐表》并填写，由本人拿着《业主代表推（自）荐表》在所属单元楼内逐户上门征求意见，介绍相关事项，阐明业主代表的职责，获取楼内业主的认可及委托，并签名推荐。

4、当业主代表因故出现缺失的情况下（参照第四十条），由候补代表自动填补，并报备业主代表大会和业主委员会；没有候补业主代表的，由业主小组按本议事规则有关规定，重新选举一名业主代表并报备业主代表大会和业主委员会。

第十三条

经过选举产生的业主代表，代表的是本业主小组全体业主。征求全体业主意见和建议时，采纳大多数业主的意见和建议，作为本业主小组的意见和建议提交。

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第十四条

业主代表实行任期制，任期与业主代表大会、业主委员会任期一致，换届时应按本议事规则规定的条件进行重新选举，业主代表可以连选连任；

第十五条

业主代表应按业主代表大会的要求，及时将有关档案交由业主委员会归档。

第三章 业主代表大会

第十六条 业主代表大会议事内容（住17条、省17条）

（一）业主代表大会决定以下事项：

1、制定、审议、修改业主代表大会议事规则和业主委员会工作规则

2、制定、审议、修改管理规约；

3、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

4、选聘和解聘物业服务企业；

5、筹集和使用专项维修资金；

6、改建、重建建筑物及期附属设施；

7、改变共有部分的用途；

8、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

9、法律法规或者是管理规约确定应由业主共同决定的事项。

（二）业主代表大会除了上述重大议事事项外，还须对下列事项进行审议和决定：

1、审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；（范5-6）

2、审议批准业主委员会和物业管理企业的工作报告；（范5-7）

3、审议或制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（范5-9）

4、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（住17条）

5、决定业主委员会代表业主进行某项诉讼事宜；（范5-4）

6、改变或撤销业主委员会的不当决定；（范5-10）

7、审议批准业主委员会提交的新一的《财务预算》和上一的《财务决算》

8、审议、决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他事项（包括业主提案）。５

（范5-11）

第十七条

本物业管理区域内的规章制度如下（包含但不限于）：（根据实际情况逐步完善）

1、《XXXXXX区业主代表大会议事规则》

2、《业主委员会工作规则》

3、《XXXXX区管理规约》

4、《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》

5、《物业服务内容、服务标准及收费标准》

6、《业委会的活动经费来源及使用方案》

7、《物业管理区域内共有设施、设备、场地等经营收益的分配与使用办法》

8、《选聘物业服务公司或专业服务项目公司的流程》

9、《物业管理区域内物业共用部位（场地）和共用设施设备的使用规定》

10、《物业管理区域内公共秩序、环境卫生管理细则》

11、《物业管理区域内共有部分改建、扩建、改变使用用途的审批流程》

12、《物业管理区域内安全突发事件应急预案》

13、业主代表大会认为应该建立的规章制度

第十八条 上述制度的制定、修改由业主代表大会负责，业主代表大会可以根据实际情况，书面委托业主委员会起草或作出修改建议，也可以委托具有专业知识特长的业主起草，最终由业主代表大会在听取广大业主意见和建议的基础上，审议、修改，表决通过生效。

第十九条 业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。（省18条、住21条）定期会议：业主代表大会定于每年一季度由业主委员会组织召开。

临时会议：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主代表大会临时会议：

1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；

2、经20%的业主代表共同提议；

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3、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，由业主委员会提议。

4、业主代表大会应有业主代表过半数参加方为有效会议。

第二十条 业主委员会应在业主代表大会召开15日前（分级召开形式须30日前）将会议内容送交每一位业主代表，同时将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

（省19条，另考虑到分级召开形式耗时长的特点建议30天）

第二十一条 业主代表因故不能参加业主代表大会的，应向业主委员会书面请假，并以书面委托形式委托本业主小组另一名业主代表代为行使相应权力；如果本业主小组只有一名业主代表的，可以书面委托本业主小组的一名业主代为参加，但要在委托书上写明委托的具体事项及要求，受托业主应严格按委托事项及要求代为履行相应权力。

业主代表缺席业主代表大会，既没有书面请假，又没有符合上述规定的书面委托，无故不参加业主代表大会，将自动取消其业主代表资格，由所属单元楼业主小组内有资格的候补业主代表或重新选举的业主代表填补，并报业主委员会和业主代表大会审定。

业主代表因各种主客观原因缺席业主代表大会三次（含三次）以上的，将自动取消其业主代表资格，由所属单元楼业主小组内有资格的候补业主代表或重新选举的业主代表填补，并报业主委员会和业主代表大会审定。

业主代表在规定的时间内不能履行职责召开业主小组会议讨论、表决业主代表大会交付的议题，从而影响业主代表大会正常程序的，由业主委员会临时指定专人帮助完成议题，如果是因为业主代表个人原因的，将取消业主代表的资格，由业主小组重新选举业主代表顶上，名单报备业主代表大会和业主委员会。

第二十二条 业主代表大会可以选择下列形式召开，具体会议形式由业主委员会确定。

（一）集体讨论形式；

（二）书面证求意见形式。

（三）分级召开形式（即先召开各个业主小组会议，广泛征求意见和建议，在此基础上再召开业主代表大会）。

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但是，对于下列重大事项，业主代表大会必须采用分级召开形式：

1、修订、批准《XXXXX区业主代表大会议事规则》

2、修订、批准《业主委员会工作规则》

3、修订、批准《XXXXX区管理规约》

4、修订、批准《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》

5、修订、批准《物业服务内容、服务标准及收费标准》

6、修订、批准《业委会的活动经费来源及使用方案》

7、修订、批准《物业管理区域内共有设施、设备、场地等经营收益的分配与使用办法》

8、选聘和解聘物业服务企业

第二十三条 采取分级形式召开业主代表大会征求业主意见的操作：在业主代表大会召开之前，对于需要修订制度的事项，由业主代表分头召开本业主小组会议（可以集体讨论形式，也可以书面证求意见的形式），广泛征求本业主小组全体业主的意见，至少取得过半数业主的意见，由业主代表将意见整理汇总，于大会召开前10日提交主持修订的专人和业主委员会。

第二十四条 因征求意见过程中需对议案做修改而需要推迟业主代表大会召开的，应及时以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告新的会议时间和修改后的议案条款

第二十五条 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。（住22条）

第二十六条 业主代表大会的投票权数，按下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（住23条）

1、专有部分面积按照不动产登记簿（产权证）记载的面积计算；尚未进行登记的，按房屋买卖合同记载的面积计算；

2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

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第二十七条 业主代表大会投票表决的方式分：简单多数方式和业主权重方式：

1、简单多数方式：业主代表具有同等表决权，一人1票。用于业主代表大会上一般事项的表决。

2、业主权重方式：全体业主参与投票，业主人数和专有部分面积双重统计计票的方式。用于涉及到全体业主利益的重大事项表决[参看第十六条第（一）款所列、第二十二条，对于须采用分级形式召开业主代表大会讨论和表决批准的事项列表]。

1）业主人数的确定方法：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分按1人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，以此计算出总人数。（住24条）2）专有部分面积的确定方法：按第二十六条方法计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按所拥有的所有专有面积总合计算。

3）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推举一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（住25条）

4）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。（住25条）

5）地下车位、地面车位（如有）不计入业主投票权数的专有部分面积。

（住25条规定由本议事规则决定是否计入）

第二十八条 投票有效规则

1、涉及筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施方面的制度制定或修改、实施方案等事项的，采取业主权重投票方式，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方为有效通过；（住29条）

2、涉及本议事规则第十六条第（一）款除第5、6条以外规定的其他共有和共同管理权利的制度建设或修改等事项的，采取业主权重投票方式，须经专有部分占建筑物点面积过半数且占总人数过半的业主同意，方为有效通过；（住29条）

3、涉及本议事规则第十六条第（二）款规定的所有事项，采取简单多数投票方式，９

须经实到会议业主代表过半数的同意，为有效通过。

4、投票方式一律采用实名方式，表决意见可以选择同意、不同意、弃权三种意见之一，表达二种以上（含二种）意见算废票。

5、业主因故不能参加投票的，可以将《表决票》填写并签字后委托家人或同一业主小组的业主代为投递。

6、业主代表因故不能参加投票的，简单人数投票方式的，应当由本人填写《表决票》表达意见或者书面签署表决意见并签字，委托家人或所属业主小组的业主或其他业主代表代为投递；业主权重投票方式的，则因将本业主小组全体业主投票的结果资料委托本业主小组的业主或业主代表代为投递。

7、业主代表大会设置监票人3人，在业主代表大会召开前15日内，由业主代表、业主委员会委员（或换届选举业委会委员候选人）以外的其他业主公开报名组成，并列席业主代表大会，与业主委员会委员（或换届选举业委会委员候选人）有利害关系的业主不得担任监票人。

8、《表决票》的统计工作应当当场进行，统计结果由监票人和参加业主代表大会的各位业主委员会委员共同签字确认后，当场公布表决结果。

9、无论采用何种投票方式，未参与表决的业主或业主代表，其投票权数计入已表决的多数票内。（住26条规定由本议事规则决定是否计入）

第二十九条 业主代表大会表决通过后形成的业主代表大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。（住30条）

第三十条 业主代表大会对议案已经做出决议的，业主在决议生效后6个月内不得以同一内容再提议召开业主代表大会会议进行表决。

第三十一条 业主代表大会由业主委员会作出记面记录，其会议记录以及所有选票、统计资料等须保留作为业主委员会档案存档。（住30条）

第四章 业主委员会

第三十二条 业主委员会履行下列职责：（住35条）

1、执行业主代表大会的决定和决议；

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2、召集业主代表大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

业主委员会除依法履行上述职责外，同时还须履行下列职责：（住35-9条）

9、按照《业主委员会工作规则》办事，遵守并模范执行业主代表大会通过的各项规章制度。在各项制度的执行过程中有义务反馈制度中的漏洞、制度间的矛盾冲突条款，并在每年的审议修订时提出完善制度的意见和建议，交业主代表大会讨论审议；

10、受业主代表大会的书面委托，在受托范围内，负责起草拟订或修订各项规章制度、实施方案（办法）、操作流程（细则）等草案，提交业主代表大会讨论、表决；

11、负责监督新聘物业公司与解聘物业公司的移交事项；

12、代表业主代表大会与政府有关部门的协调沟通，协助、配合政府相关部门要求的相关工作，接受政府相关部门的指导与监督；

13、做好换届选举的筹备与协调工作；

14、提交业主代表大会要求提交的工作报告、财务预（决）算报告、业主民意调查报告、业主提案（意见和建议）及其他要求提交的报告或资料等；

15、负责业主小组、业主代表大会、业主委员会所有档案资料的归档保管工作；

16、业主代表大会赋予的其他职责。

第三十三条 业主委员会委员的任职条件（住31条）

1、遵守国家或地方政府的各项有关法律、法规、条例等；

2、具备为业主服务的时间；

3、具有完全民事行为能力，身体健康；

4、遵守业主代表大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，信誉良好；

6、具有一定的组织能力、执行能力、社会活动能力，具有较好的亲和力以及与人良好的沟通能力；

7、本人及近亲属未在本物业区域内提供管理服务或有利害关系企业中及其关联企

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业内任职，或者在其他物业管理区域内的业主委员会中任职；（紫41-5条）

8、无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的行为。（省21条）

第三十四条

业主委员会的选举办法、组成、任期、表决权

1、XXXXXX区业主委员会由业主代表大会采取差额选举的方法产生；

2、XXXXXX区业主委员会设委员9名，候补委员2名。其中C区委员5人，候补1人；D区委员4人，候补1人；

3、业主委员会设主任1名，副主任2名，主任、副主任由全体委员选举产生；

4、业主委员会设财务委员1名，由财务会计专业的委员担任，如果没有财会专业的委员，则可由懂经济的委员担任；

5、业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任2届；

6、业主委员会委员具有同等表决权；

7、业主委员会须有过半数的委员参加会议为有效会议，所做的决定须经全体委员（应到委员）过半数的同意为有效。

第三十五条

业主委员会须自选举之日起7日内召开首次会议，推选出主任和副主任，并由主任根据三十四条第3点的原则，指定一名委员担任财务委员。

第三十六条

业主委员会须向本物业管理区域内全体业主公布下列情况和资料：

（住36条）

1、管理规约、业主代表大会议事规则、业主委员会工作规则；

2、业主代表大会通过的各项规章制度；

3、业主代表大会和业主委员会委员的各项决定；

4、物业服务合同；

5、专项维修资金的筹集、使用情况；

6、物业共同部分的使用和收益情况；

7、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

8、业主代表大会和业主委员会工作经费的收支情况，包括财务预算和财务决算；

１２

9、其他应向业主公开的情况和资料。

第三十七条

业主委员会须定期或不定期召开工作会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

第三十八条

鉴于XXXXXXXC区或D区各自存在的不同问题，业主委员会应充分考虑到C、D区的不同情况，在做出决定的时候，须以当事区大多数委员的意见为主，另一区的委员须支持当事区多数委员的意见并给于全力配合。具体按《业主委员会工作规则》执行。

第三十九条

业主委员会须建立健全档案管理制度和印章管理制度，妥善保管各业主小组、业主代表大会和业主委员会的各类档案和所有印章。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

第四十条

有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（住43条）

1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2、丧失民事行为能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十一条

业主委员会委员有下列情况（但不限于）之一的，由业主委员会三分之一以上（含三分之一）委员或者持20%以上投票权数的业主提议，由业主委员会召开业主代表大会临时会议，讨论表决是否终止其委员资格：

（住44条）

1、以书面方式提出辞职请求的；

2、不履行委员职责的；

3、利用委员资格谋取私利的；

4、拒不履行业主义务的；

5、侵害他人合法权益的；

１３

6、违反《业主委员会工作规则》中有关业主委员会委员工作守则中有关条款的；

7、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十二条

业主委员会委员资格终止的、或换届离任的，须将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

（住45条）

第四十三条

业主委员会任期内，委员出现空缺，由候补委员填补。C区候补委员填补C区的空缺，D区候补委员填补D区的空缺。如果候补委员填补后还出现空缺，当C区或D区空缺人数达到2人以上（含2人）的，应当在2个月以内召开业主代表大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。补选工作参照换届选举的方法。

第四十四条

业主委员会活动经费及使用原则

（一）活动经费的来源

业主代表大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。（省25条）

根据本物业管理区域内的实际情况，活动经费的来源主要有：

1、本物业管理区域内公共场地、设施设备用于广告（媒体）发布收入；

2、本物业管理区域内公共场地、设施设备出租租金收入；

3、在本物业管理区域内进行商业活动的进场费收入；

4、地下二层人防设施场地车位出租收入分成；

5、本物业管理区域内物业大楼部分空间出租收入；

6、地面临时停车停车费收入分成；

7、其他属于业主共同所有的收入。

（二）活动经费开支范围 下列属于日常费用开支：

1、业主委员会委员劳务补贴；

2、委托物业公司会计代理出纳、记账的劳务补贴；

3、办公室水电费；

１４

4、基本办公用纸、笔、本子、计算器等以及零星复印费；

5、会计用账本（页）、各类凭证、报表等；

6、坐机电话费；

7、外出办事公交车（含地铁）车费；

8、其他办公必须的零星费用。下列属于特殊项目开支：

1、业主代表大会要求召开的业主小组会议纸张、笔等及复印费用；

2、召开业主代表大会会议费用（包括横幅等宣传费用）；

3、由业主代表大会授权，代表业主进行诉讼的费用；

4、由业主代表大会授权，用于公共环境改善的项目费用；

5、用于补贴全体业主，降低业主物业管理费的支出；

6、补充进专项维修基金；

7、其他经业主代表大会授权，专项使用的费用。

（三）活动经费使用原则

1、第四十四条第（一）款所列收入归全体业主所有，委托物业公司出纳存入业主委员会专有账户；

2、业主委员会于年初对属于日常费用开支范围的项目编制《财务预算》，提交业主代表大会审议表决通过后，严格按此范围、额度使用，使用情况按季公示，公示内容包括（但不限于）期初经费余额、本季经费收入明细项目、本季经费支出明细项目、期末经费结余；

3、预算额度不够，须提前书面报告业主代表大会，说明原因，要求追加预算，经业主代表大会讨论（或修改）通过后，方可执行，不得先支后报，财务委员应做好费用计划控制工作；

4、因首届业主委员会费用没有参照，按先紧后追加的原则进行；

5、对于属于特殊项目开支范围的项目，业主委员会须于项目启动前，编制《项目预算报告》提交业主代表大会按本议事规则有关规定程序审议表决通过后，方能实施，不得先斩后奏。具体操作办法按经全体业主讨论、表决通过的《业主委员会活动经费来源及使用方案》执行。项目执行过程中，事中事后将开支情况至少公示2次以上。

１５

第四十五条

涉及专项维修基金筹集和使用，按经全体业主讨论、表决通过的《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》制度执行，执行情况须向全体业主公示。

第四十六条 对于突发安全事件需要动用活动经费的，按经全体业主讨论、表决通过的《物业管理区域内安全突发事件应急预案》执行。事后将活动经费动用的明细清单予以公示。

第四十七条 有关活动经费收支具体操作办法，按经全体业主讨论、表决通过的《业主委员会工作规则》相关条款执行。

第五章

业主委员会的换届选举

第四十八条

换届工作组

1、业主委员会任期届满前3个月，由原业主委员会负责启动换届筹备工作，成立换届工作组，换届工作组由街道社区委派1人，业主委派代表6人（C区3人，D区3人）。工作组成员可以由业主自愿报名，由原业主代表差额选举产生，原业主委员会指派1名委员负责与换届工作组联络，协助工作组工作，但无表决权。工作组组长由街道社区委派的人担任，负责召集工作组会议，组织完成各项筹备工作，工作组组长可以委托其他人召集并主持会议；

2、为保证换届工作公正、独立、公平，报名参加业主委员会委员候选人的业主不能成为工作组成员；

3、换届工作组按照公平、公正的原则独立工作，接受政府相关部门的指导。

4、换届工作组的职责：

依据本议事规则中有关有关条款

1）帮助各业主小组选举新一届业主代表并公告；

2）审查和确认业主委员会委员候选人身份；

3）拟定业主代表大会换届选举会议议程；

4）确定正式候选人名单并公告；

5）协助原业主委员会召开新一届业主代表大会进行业主委员会的换届选举；

１６

5、换届工作组决定任何事项均通过表决决定，过半数通过有效。

6、新一届业主委员会成立，换届工作组同时解散，所有文件交新一届业主委员会存档，由业主委员会按有关规定报备政府有关部门。

第四十九条

换届选举

1、各业主小组按本议事规则中有关业主代表条件和产生办法选举新一届业主代表；

2、由新当选的业主代表组成新一届业主代表大会；

3、业主委员会委员候选人在全体业主中产生，可以推荐，也可以自荐，被推荐人或自荐人到换届工作组领取《业委会委员候选人推（自）荐表》，填写清楚并签名，由被推荐人或自荐人挨家挨户上门到业主家征求推荐确认签名，凡达到50人联名推荐者即获得业主委员会委员候选人的提名资格；

4、换届工作组对业主委员会委员候选人提名者，按本议事规则中有关业主委员会委员任职条件进行资格审查；

5、候选人名额拟定13名，其中C区7名，D区6名；

6、为了维护广大业主利益，业主委员会委员候选人的产生可兼顾小区物业专业化对口管理需要，优先提名推荐人大、政协、法律、技术特长人员（规划管理、房产管理、物业管理、消防安全、建筑工程、工程预算、财会审计、机电设备、弱电设备、园林园艺、医疗卫生等）作为新一届业主委员会委员候选人选，同时兼顾C、D区名额分配。由换届工作组最终确定候选人名单；

7、新一届业主委员会委员候选人名单确定后在小区各显著位置公示一周。在公示期间，候选人被业主举报，经查实，有违反任职条件者，换届工作组核实属实的取消其候选人的资格，另在候选人提名中补充；

8、采用差额实名选举的方法，C、D区同场分开选举、分别投票，由C区业主代表在C区的候选人中选举业主委员会委员；由D区的业主代表在D区的候选人中选举业主委员会委员；

9、根据最终确定的业主委员会候选人名单，印制选票，在业主代表大会上，由业主代表当场填写、投票；

10、候选人当选须获得赞成票超过实到（包括委托业主代表）业主代表人数半数以上为有效，并按得票数从高至低，C区候选人前5位当选为业主委员会委员，１７

第6位为候补委员，第7位落选；D区候选人前4位当选为业主委员会委员，第5位为候补委员，第6位落选。

11、如果出现2人以上获相同票数，并影响到是否当选业主委员会委员或候补委员时，则对获相同票数的候选人进行二次投票决定谁当选。

12、其他具体操作办法由换届工作组参照首届业主委员会选举办法拟定。

第六章

附则

第五十条

业主委员会自选举产生之日起30日内，将下列材料向物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处备案：（省22条、住33）

1、业主委员会备案申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主代表大会议事规则和管理规约；

4、业主代表大会会议记录；

5、业主代表大会决定的其他重大事项；

6、其他政府要求提供的材料。

第五十一条

业主委员会召开业主代表大会会议，须告知相关的社区居民委员会，听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主代表大会、业主委员会应当积极配合相关政府部门依法履行自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。（住54条）

第五十二条

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处、社区居民委员会应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处等政府相关部门的指导和监督下，组织换届选举工作。（住57条）

第五十三条

业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员或业主代表可以请求物业所在地的 １８

公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（住56条）

第五十四条

本议事规则自全体业主表决通过之日起生效

本议事规则未尽事项由业主讨论补充。三分之二业主通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

XX

市XX区XXXXXXX小区 业主代表大会 年 月 日

１９

第三篇：XX业主代表大会主持词

XX业主代表大会主持词

预备会：

、清点到会人数

2、听取大会筹备的工作报告

3、审议通过代表资格审查报告

4、选举通过大会主席团名单和秘书长名单

、审议通过正式会议议题和议程

正式会议：

各位代表：

请上级领导、特邀代表、大会主席团成员等同志到主席台就坐。

根据大会日程安排，xx小区首届三次业代会暨XX年工作会今天开幕。

这次大会应到代表000名，实到代表**名，因病事假**名，实到代表超过了应到代表的2/3，符合业代会规定人数，可以开会。

今天大会的执行主席是：

现在我宣布：首届三次业主会暨XX年工作会正式开始。

（全体起立，奏《国歌》，请坐下。略？）。

今天到会的特邀代表有：社区的代表、法律顾问、物业公司

让我们以热烈的掌声，对他们光临大会指导工作表示欢迎!

今天大会的议程有：

1、**同志（主要领导）致开幕词;

2、**同志宣读（街道办、物管科）贺信;

3、**同志作业代会工作报告;

4、同志作财务工作报告；

、同志作2018年工作计划

6、**同志作物管工作报告。

7、分组讨论（讨论会）

8、同志作提案征集办理报告

9、上级领导讲话。

0、主任致闭幕词。

下面进行大会第一项议程，第一项议程：请**同志（主要领导）致开幕词;

第二项议程：请**同志宣读（街道办、物管科）贺信;

第三项议程：请**同志作业代会工作报告;

4、同志作财务工作报告；

、同志作2018年工作计划

6、**同志作物管工作报告。

（大会上午的议程全部进行完毕，请各代表组按照大会日程安排，下午进行分组讨论会）。

7、分组讨论（住宅在各幢入户大厅，商业在潮漫酒店）

讨论会注意事项：讨论除了上午的工作报告外，重点是为打造典范小区提出具体方案。要求讨论组组长（业委会委员组织由各组自行推举）组织代表（业主）广泛提出意见和建议。特别注意，除了在提案表上写清楚提议事项外，关键要写清楚具体的执行方案，要从可行性、前瞻性、合法性、业主大会、社区等部门通过的可能性进行全面阐释，提案表上可以另附方案。请各讨论组长务必将本组提出的提案进行整理，并于4点钟前交大会主席团。

8、同志作提案征集办理报告

9、社区领导讲话。

0、主任致闭幕词

1、主持人宣布大会闭幕。

（揍国际歌。略？）

第四篇：装修业主社区

填补业界空白 世界第一所网络“装修大学” 装修业主社区创立

金九银十，正值家装旺季到来，十一黄金周正在用它的十万热情向我们招手，铺天盖地的家装广告早已漫天纷飞，随处可见，商家们卯足了劲纷纷使出各种促销招数不惜倒亏血本揽客，一时间打折、放价、赠礼、抽奖„„一系列强力诱惑瞬间袭来，大凡刚乔迁新居或近期有打算翻新屋子的业主们也都瞅准这个机会暗地里开始盘算，希望能借着黄金周的契机可以即买到好东西还能美美的省下一大笔钱。可是你懂装修吗？会买东西吗？买的价格最低就真的最省吗？这个恐怕还真不是。前面省了可是后面装修房子遇到“大挨宰”的情况已经很是司空见惯！

明知山有虎 我向“装修业主社区”行

最近有研究机构联合多家装饰装修公司对100户业主家庭进行了调查，结果发现他们很多人中装修完毕就后悔，有抱怨电源插座装少了，有后悔买了便宜五金件质量真的太次，有人苦恼找的木工手艺一点都不理想，也有人自叹经验不足居然留下了擦不到的死角，更有人苦恼自己不懂装修还没人给指导，只能硬着头皮“明知山有虎，偏向虎山行”„„这种装修“后遗症”的产生究其根本原因主要还是大家不懂装修，不会装修，想找个学习的地方补补课却找不到系统的“学校”。面对装饰装修市场乱象，国家商务部虽已于今年9月1日正式颁布了首部《家居行业经营服务规范》，对装饰装修公司从产品到服务做出了相当严格的要求，但是对于不懂装修的业主来说，还是空白纸一张，挨宰的事情依然避免不了。因为不懂所以上当！国内甚至国际上都很需要有这么一个地方，可以便捷、通俗、易懂的把业主由门外汉变成装修专家，彻彻底底从源头解决问题。为填补这个空白，真正急人所急，需人所需，中国家网董事长，清华大学新经济与新产业研究中心专家委员会副秘书长、研究员，国际建筑装饰室内设计协会副会长徐克伟 [微博] 先生在中国家网上成功创立了世界第一个专门针对广大业主的“装修大学”——装修业主社区！

走进“装修大学”——装修业主社区

装修业主社区一直被业界美誉为广大业主的“装修大学”，这个比喻一点都不夸张，只要你入住中国家网然后走进它，您才会知道这所“大学”绝不是一个名头。从它那里走出去的“学生”可以担当一个专家！所有坑蒙拐骗的人和事都请走远！不信吗？那好，带您看看去：

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装修业主社区本着“解决业主装修问题，满足业主装修需求，全心全意为业主服务。”的宗旨而创立。它能够帮助业主在装修时提供及时有效的知识帮助和答疑解惑，此外还能协助业主进行资金、采购、装修工程的管理，不用出门，轻松网购建材家具，真正做到让业主明白装修，轻松装修，让装修之旅只剩“幸福”，不再“痛苦”。

只要您进入装修业主社区，就能很明白的看到它所能帮你做到的各类事情，装修过程中所遇到的一切事务都能在那里找到对应的详细的指导，各大功能模块做装修帮您协同指导无一缺失！就是找专家也没法实现这么系统的帮助！学装修、要装修、管工程、看风水一样都不少，投标书、找品牌、找商城、找设计师、找装修公司、找工长您都能在那里放心的投到您理想找到您所需，最后想炫耀一下自己的新家和大伙分享彼此装修的快乐更有模块对应您，一切需求都不在话下。现在，我们来简单了解下装修业主社区功能模块到底有哪些？都能做些什么？

“装修大学”里最伟大的一本“教科书”——装修万事通

“装修万事通”是中国家网专门为装修业主研发的世界第一部一套工具性的装饰装修百科全书，旨在帮助每一位装修业主解决 装饰装修过程中遇到的无数“难解”的问题，扫除无尽的烦恼，从而享受和体会装饰装修带来的无限乐趣！

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“装修大学”里的“综合学科”——装修模块集体上阵助您事事通关

同户型案例参考：中国家网不仅拥有大量装修案例可供参考，而且用户可以通过业主社区，轻松找到和自己同户型的邻居。参考他人的装修案例、效果图，找寻有口碑的服务商。

风水规划：了解家居风水常识，请教风水大师，趋吉避凶，家宅兴旺。

我要发标：业主可以发布自己的装修招标需求，以便设计师、风水师、工长、装饰公司按要求应标。

资金管理：装修中“记账本”，对装修过程中的总账及明细账均可记录，方便业主控制资金进度，分配资金比重。

工程管理：对您的工程按进度实施图纸、合同、服务商及工程进度的呈现，使您一目了然，轻松管理。

服务管理：对为您服务过的不论线上还是线下的服务商进行记录，并具有推荐的功能。

工程日志：发布自己家的装修工程日志，分享自家的装修效果美图，参与“围观”，装修从此不再“孤单”。

采购管理：记录您所有已购买和收藏的线上产品，方便下单及追溯。

商品方便购：除传统方式在线上商铺中浏览购物外，业主还可通过装修案例效果图，链接至相应的线上售卖商铺，购买图 中所展示的建材家具。

促销活动：接收厂家的最新促销活动信息，不用跑断腿，也能买到价廉物美的东西。

领代金券：收集各种代金券、优惠券，乐享低成本，高质量的生活。

秒杀团购：秒杀、团购、团后秒，极限的速度带来丰硕的战果，让装修时时充满激情。

业主社区：看邻居装修案例，找设计装饰公司，寻风水专家规划，发表话题，发起活动，看周边卖场，逛相邻小区，让装 修和生活快乐又便捷。

OK，这堂课就到这里，还是把更多的领悟留给您的实际网上操作，想要做啥就去装修业主社区去找啥，实际体验一下，真实的感受还是您说棒那才是真的棒！体验后的丰硕收获和成长会告诉您这所“大学”您来得到底值不值！

玩转装修业主社区，让您的装修梦从此不再只是做梦而已，相信我们，中国家网存在的宗旨，一直和国人的需求紧密联系在一起，服务大众，服务产业链，服务华夏！装修业主社区，就是来为广大业主服务的！

十一黄金周来了，中国家网全体员工顺祝天下业主，买好、装好、学好、把家装扮好！顺利拿到“装修大学毕业证”用好知识一家好了大家才能真正好！还有中国家网“绿色家居进万家，十一踩楼百人免费港澳游”第三期天津踩楼活动已于2013年9月28日上午10：00点整成功开贴启动，100人50份的“4天3夜港澳游”踩中“8”就有机会免费“发”给您！踩中“6”千份红星美凯龙邀请函特惠送您家，踩了就中彩，不踩白不踩，多踩踩，这个国庆才精彩！线上踩不中，还可以来现场继续中！

10月1日至5日，中国家网天津红星美凯龙河东店一层圆弧大厅诚侯您，每天上午11:30和下午16:30两场时间分别为您开大奖，当场中当场领！一点都不麻烦！

普及 中国家网 “装修业主社区”，踩大楼，中大奖，天下最低价名品就能买，开开心心玩天津，还能领略天津秀美风光再品“三绝”味！这个国庆节，携手中国家，就能美到你心醉！

第五篇：业主自治 和谐共赢

业主自治 和谐共营

一、现况分析

在个大数据和互联网的疯狂时代，各行各业为了更好的发展和生存，都在寻求新的突破口和发展思路。同样作为一个服务行业的物业公司来说也是在时刻探索创新之路。随着大环境的影响，客户对物业服务的需求日益朝着多元化和高端化的方向发展。他们不仅追求物业服务的人性化，更希望物业服务企业向他们提供一种“超值”服务，这种客户需求已经渐成潮流；另一方面，缺乏个性的服务产品，日趋同质化、大众化的平庸管理，没有任何的创新之举，已经很难保证长久地留住客户，更难将企业做大做强。就目前市场来说，大部分社区APP通过房产物业积累的大量社区用户，成为物业公司涉足互联网最先想到的资源，社区服务产业成为物业公司切入互联网成本最低的市场。为更好的支持公司的高速发展战略，同时围绕业主对物业服务及生活需求，去年4月公司和软件公司共同打造了一个小区综合服务网络平台——水韵万家APP。它以云平台、物联网为依托，手机和平板电脑为载体，业主通过APP、关注微信公众号等媒介，获取信息资讯服务、互动交流服务、报事报修服务、便民缴费服务，同时为小区商家打造出线上预订、线下运营于一体的O2O应用模式，在实现物管、商家内部信息化管理的同时，为小区业主提供在线式、本地化的智慧小区服务。

一、业主自治 和谐共赢

“业主自治，和谐共赢”是充分运用互联网以及云平台，通过APP这种现代高科技工具到物业管理的实践中，引导业主积极参与APP运用，并通过业主的实际运用，切实提高物业管理水平，通过低成本投入，从而降低中长期物业管理成本，同时在业主参与运用中可以提高服务品质（APP中报事报修、提建议等模块），可达到业主自治的效果。

同时以优化完善项目服务达到业主自治为切入点，从而形成一个集物业服务、信息发布、便民信息查询、邻里交流互动、优惠信息、购物社区电商购物为一体的高粘性、全方位的社区生活服务媒体平台，实现最精准有效的社区营销，同时，公司和项目通过提供有偿服务，给有需求的业主提供更高品质的物业服务。这些有偿服务包括：养老服务、线下活动、房屋租赁、同时在业主运用中适当提升物业经营收入。为此拟设计如下方案以达成以上目标。

二、服务模块介绍

通过APP的推行，公司可以依靠平台中的特色板块及时的和小区业主进行沟通及互动，同时需要项目和公司各部门共同协力相互配合，做好基础的服务工作，提升服务质量。整合周边商家，推送最有价值的广告，给小区业主带来方便和实惠，公司从而形成持续稳定的广告收益。

1、报事报修、投诉建议

业主可以通过在线的投诉报修外，还可以通过拍照的方式把要投诉的内容实时上传到OA系统，通知项目及时处理。公司可对建议的信息进行筛查，筛选出有效信息，并对部分业主进行奖励（如：减免物业费、送小礼品等）。激励业主积极参与到物业管理中，借由业主的监督，促进项目部整体品质提升。并可适度降低项目部巡查力度，促进项目长远降低人力成本。

2、在线缴费

业主自动获取号，绑定房号，通过在缴费模块可以选取相应的费用，如：物业费、停车费及其它费用的在线查询及缴纳。充分实现了：告别东奔西走，即可缴纳多种费用，物业费、能源费轻松搞定，缴费记录随时可查，实时到账；减少排队等候时间，有多少套房缴多少费，一次性轻松搞定；支持缴费推送提醒和缴费查询，以及对提前预付行为优惠进行支持。

3、蓝牙一键开门

蓝牙一键开门功能通过简单改造道闸和门禁设备，就可以实现业主方便进出小区和物管管控访客人员以及门禁卡数量的管控模块。业主可以通过APP中一键开门功能开启小区人行道闸和单元门禁（在有效距离内 5米—8米）。也可以通过APP对访客发送验证码，访客可直接输入验证码进入小区。

5、车牌识别系统

车牌识别系统是基于云停车服务平台集中管理，并且可以 和公司信息管理系统数据对接，利用物联网和云计算技术来寻求

打破单个停车场智能系统信息孤岛现状，对进出车辆车牌进行只能识别放行，并且可实现多个停车场统一管理，也实现无处不在的车位预定、停车导航、在线支付、错时停车等功能，并且公司财务部门可实时监控现场收费情况。从而提高停车服务质量和智能化管理水平。

6、品质巡检模块

品质巡检模块是以云平台为依托，和公司内部管理APP做 数据对接，实现数据共享，集中管控的模块。用于项目日常品质巡查和设备巡检的功能模块。项目在巡查过程中，依照后台设置的巡检路线和频次，通过APP对关键点位进行巡查扫描二维码，APP中就可显示相关数据，最终形成报表。实现了公司对品质巡查可以做到实时监控，并且及时准确的了解项目情况。

7、增值业务

针对商家应前期免费引入APP平台，丰富平台里的内容和信息，吸引业主的眼球。等平台推广成熟后，公司可向商家收取一定的费用。

7.1便民服务：每个推广的项目必须完善这类基础信息。

提供社区及周边的各类生活服务信息，方便业主查询热线电话并可以一键拨号，如：物业、居委会、家电维修、会所休闲、衣物干洗、汽车服务、月嫂保姆、快递服务、开修换锁、管道疏通、物流搬家等。7.2跳蚤模块

7.2.1二手市场

可以在二手市场发布转让或者求购信息。7.2.2宠物

在宠物板块可以发布关于宠物的转送、领养和约会主题。7.2.3家教

发布家教信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家教标签、价格、性别、年龄、照片、标题和内容等信息。7.2.3家政

发布家政信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家政标签、价格、性别、哪里人、年龄、照片、标题和内容等信息。7.3商家服务（尚未开通）7.3.1商家查询

平台收集小区周边的各类生活服务提供商并进行分类（例如美食、美发、超市、中介，等等），让业主足不出户便掌握小区周边的各种生活消费信息，还能查看商家电话和商店地址，对商家信息进行全面了解。7.3.2网上开店

小区业主或者商铺可以自行申请开店，通过店铺可以让邻居发现在淘宝或者其他平台上的宝贝。店铺信息包含名称、地址、链接和简介等信息。如果是个人用户需要验证身份证信息，如果是店铺，除了需要验证身份证信息外，还需要验证营业执照。7.3.3团购服务

商家可以在平台上销售自己的商品和服务，平台不定期提供团购活动，在商家和社区居民间搭建直通桥梁，省去中间流通环节，让利于居民的同时也使商家的利润最大化。7.3.4商家评论

可以对商家进行评论（好评或者差评），通过商家口碑度对商家进行搜索排序，提升居民的消费满意度。7.3.3亮点服务

各项目结合实际提炼项目亮点服务，常态化的宣传推广。

8、商家信息控制

8.1项目搜集周边生活服务信息和店铺信息：包含名称、地址、网站链接和简介等。收集商家或个人的身份证、营业执照等资质证书复印件，并上报经营管理部验证审核。

8.2经营管理部负责平台大商家资源引入。以及对线上项目商家资信审查、产品验证。

8.3项目要对项目商家资源信息及服务产品、价格和商家信息发布、更新审核。

三、结束语

随着现在网络的急速发展，大数据和互联网+的时代已经到来，借助云平台，进行数字化的客户关系管理，实现物业管理的信息化、网络化和自动化。极大地提高物业管理的集成性、交互性和动态性，有利于实现异地远程的分布式管理模式，提高物业管理的现代化和高效率，从而降低物业管理的运营成本。通过互

联网+，也为广大客户群提供了全新的物业服务模式、体验了不一样服务产品，为物业管理产业升级做到未雨绸缪。

总之，在每个互联网中都是进行着电子商务的平台，越来越小区模式的手机APP已经遍地都是，APP能否吸引业主眼球，具有较高的粘合度，不仅仅是整合周边商家，搞一些优惠活动那么简单。是需要公司各部门及项目互相配合，完善和优化基础服务，提升公司服务品质，使业主对公司有信任感，才可以达到业主自治，和谐共赢。