东坡业主代表大会工作汇报总结

第一篇：东坡业主代表大会工作汇报总结

2010年第二次业主代表大会工作汇报总结

东坡小区业主委员会自五月份成立至今已经八个月的时间。在这八个月里，我们在密州街道、东坡小区居委会及市房地产主管部门的监督指导下，主要做了以下工作，现向各位代表汇报总结如下：

一、广泛听取业主与业主代表的意见，对搞好小区以后的管理工作做到有的放矢。我们在听取业主的意见基础上，又采用了问卷调查的形式，征求了各位代表的意见，经调查统计有百分之七十二的代表对物业公司的总体服务表示满意，有百分之九十的业主代表对业主委员会的期望较高，有百分之九十三的业主代表对业主代表和业主委员会成员应当有误工补贴。根据业主与业主代表最关心的热点、难点问题，我们总结归纳了十条建议提交给物业公司。同时我们对物业公司抱着实事求是的思想，对物业公司工作一分为二，既不全面肯定，也不全面否定，只要大多数业主满意，我们就予以支持，配合工作。也只有这样才会对业主有利，对整个小区有利，只要对业主有利的事，即便是只有一线希望我们也要尽百分之百的力量去争取。

1、整修北门路面，是我们做的第一件大事。北门路面破损严重，影响了广大业主的出行，我们看在眼里急在心里，我们业委会有关成员经过与房管局、正大置业、建设局以及潍坊有关部门多次沟通联系，最终争取到了由正大置业出资约15万元，修复了北门路面。我们发扬愚公精神，不怕跑腿，不怕磨嘴，最终赢得了业主信赖和有关部门的支持。

2、协调物业公司，有物业公司出资二十余万元增设用电设施，解决了碧水区一到用电高峰拉闸限电的问题，让碧水区的业主用上了放心电，注：此项费用本应动用维修资金，但争取不到。

3、我们业主委员会的有关成员，利用一天的时间，走访了邻近的部分小区，通过了解对比，消除了部分业主对物业收费高，收费不合理的有关疑问，化解了业主与物业公司的矛盾。

注：其它小区物业管理费早已调至0.3元/每平米/月，水损每户多的2.5方，少则1方，电损多的9度外加楼道电损5度，少则5度。还走访了电力、自来水等部门，了解对比本小区的电损水损是否合理，结果都在合理范围内。

4、充分发挥业主委员会的技能作用，坚决维护业主的合法权益。例如：今年夏秋，环翠14号楼部分业户家中出现了漏水，百花7号楼、环翠6号楼供暖温度不达标等有关问题，我们积极帮助业主联系有关部门，逐步较好的得以解决。今夏针对百花9号电费偏高的问题，我们协调物业公司有关人员找出漏电原因，及时修复电缆，解决了这一问题。

5、对物业公司在管理上出现的漏洞和不足之处，我们一旦发现，就予以提出，要求予以改正。如今年夏天垃圾清运不及时，卫生打扫不彻底等问题。

二、业主委员会今后的努力方向。

业委会要根据《山东省物业管理条例》开展工作，在此基础上进行认真的总结。对此，找出存在的问题和不足。例如：与业主、业主代表之间沟通不及时，协调工作不到位的呢个，致使有些问题协而未果。如龙城1号楼前的环境处理，篮球场的利用的呢个都不如人意，这些还需要我们去付出大量的思想与解释工作。总之，前途是光明的，道路是曲折的，前面还有很长的路要走，我们的工作任重而道远，我们决不辜负也没理由辜负广大业主对我们的期望，我们决心做到让东坡小区的业主住的放心，生活的安心，工作起来舒心。

各位业主，2010年即将过去，新的一年即将到来，我们决心在新的一年里，再接再厉，尽心尽责，为业主服务好，为业主多办实事办好事，当好业主的主心骨。最后，让我们携起手来为共建美好家园而奋斗。

第二篇：业主代表大会议事规则(参考文本)

XXXXXXXXXXX业主代表大会议事规则（草案）

第一章 总则 第二章 业主小组 第三章 业主代表大会 第四章 业主委员会 第五章 业主委员会换届选举 第六章 附则

第一章 总则

小区

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等政府法律法规的相关规定，制定本业主代表大会议事规则，并经20 年 月 日业主大会讨论通过。

第二条 业主大会的组成与架构

根据XX市XXX区业主的实际情况，本物业管理区域内实行业主代表大会制度，履行业主大会的职责。（省12条）

1、以单元楼为单位，由全体业主成立业主小组；（省28条）

2、以单元楼为单位推举出业主代表，由业主代表组成业主代表大会；（省12条）

3、由业主代表大会表决产生业主委员会。（省12条、28条）各层次组织的主要（功能）性质：

1、业主代表大会设立的业主委员会为执行机构；

2、业主代表大会为议事、决策机构，并代表业主监督业主委员会的工作；

3、业主小组在本议事规则有关条款规定的范围内议事、表决，并监督业主代表、业主代表大会和业主委员会的工作。

4、业主小组于首届业主代表选举产生并公示通过之日起成立。

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5、业主代表大会于20 年 月 日的首次业主代表大会会议召开之日成立。

6、业主委员会于20 年 月 日的首次业主代表大会选举产生之日起成立。

第三条 业主代表大会宗旨（范本）

本业主代表大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第四条 物业管理区域基本情况

一、业主大会名称：XXX市XX区XXXXXXX业主代表大会

业主委员会办公地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

二、物业管理区域范围（四至及附图）：

XXXXXXXXXXXXX；

XXXXXXXXXXXXXX；

三、物业类型：高层住宅

四、物业管理区域概况： 占地面积：平方米

房屋总建筑面积： XXXXXXX万平方米，其中住宅平方米，2500 套，非住宅平方米。

第二章 业主小组

第五条 业主小组的组成（省28条）

以单元楼为单位成立业主小组，业主小组由该单元楼的全体业主组成。业主小组名称以“区-单元号业主小组”命名。

第六条 业主小组的职责：（省28条）

1、推选本小组的业主作为业主代表，代表本小组全体业主出席业主代表大会会议；

2、讨论、表决本议事规则中业主代表大会需要全体业主参与的事项；（住17、29 ２

条）

3、决定本单元楼范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项，由本小组业主代表提交业主代表大会讨论决定；（省28条）

4、决定本小组范围内的其他事项。（省28条）

第七条 业主小组议事可采用集体讨论形式，也可以采用书面征询形式，由小组选出的业主代表作为本小组的日常事务召集人，负责主持或操作。

第八条 对于需要全体业主投票表决的事项，由各业主小组的业主代表负责，形式可以采用当场投票，或将待表决事项的投票送达每户业主并负责回收，由小组指派本小组不是业主代表的业主1-2名全程参与，一起统计投票结果并签字确认，由业主代表将投票结果连同《表决票》一起送交业主代表大会汇总。

意见汇总资料和表决统计结果业主代表应自留一份以备查核。

业主因故不能参加集体讨论，或不能参与书面意见表达形式的，可以委托同楼其他业主代其行使权力，委托形式可以书面委托或短信委托。短信委托信息应发至业主代表手机上，由受托人填写《受托信息表》，由受托人和业主代表签字。

受托业主只能接受不超过本业主小组业主总数10%的业主委托。

第九条 业主小组履行职责时不得违反业主代表大会或者业主代表大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本议事规则执行。

（省28条）

第十条 业主代表应符合下列条件：（省17条、住12、19条精神）

1、遵守国家各项法律、法规；

2、具有完全民事行为能力；

3、遵守业主代表大会议事规则、管理规约及其他有关规章制度；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5、无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的行为

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6、具备必要的为业主服务的时间；

第十一条

业主代表的职责

1、代表所属单元楼业主出席业主代表大会；

2、负责接受、征求所属单元楼内业主的诉求、意见和建议，整理后形成提案交业主代表大会讨论决定；

3、代表所属单元楼业主投票选举业主委员会委员人选；

4、代表所属单元楼业主行使业主代表大会对业主委员会的监督权；

5、负责召集、主持本业主小组讨论本议事规则中规定需要全体业主参与的事项，以及需要全体业主行使表决权的事项；

6、代表所属单元楼业主行使议事规则等赋予的其他权力义务。

第十二条

业主代表名额分配原则及产生办法

1、单元楼层总数在16层（含16层，以下同）以下的，业主代表1名；单元楼每位业主只能推荐1人，得票数过半者当选。

2、单元数层总数在17层以上的，业主代表2名； 每位业主最多推荐2人，得票数过半且得票数最高的2位当选，得票数过半未当选的业主代表可以作为候补业主代表。

3、被推荐人或自荐人至换届工作组（领取时间和地点另行通知）取得《业主代表推（自）荐表》并填写，由本人拿着《业主代表推（自）荐表》在所属单元楼内逐户上门征求意见，介绍相关事项，阐明业主代表的职责，获取楼内业主的认可及委托，并签名推荐。

4、当业主代表因故出现缺失的情况下（参照第四十条），由候补代表自动填补，并报备业主代表大会和业主委员会；没有候补业主代表的，由业主小组按本议事规则有关规定，重新选举一名业主代表并报备业主代表大会和业主委员会。

第十三条

经过选举产生的业主代表，代表的是本业主小组全体业主。征求全体业主意见和建议时，采纳大多数业主的意见和建议，作为本业主小组的意见和建议提交。

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第十四条

业主代表实行任期制，任期与业主代表大会、业主委员会任期一致，换届时应按本议事规则规定的条件进行重新选举，业主代表可以连选连任；

第十五条

业主代表应按业主代表大会的要求，及时将有关档案交由业主委员会归档。

第三章 业主代表大会

第十六条 业主代表大会议事内容（住17条、省17条）

（一）业主代表大会决定以下事项：

1、制定、审议、修改业主代表大会议事规则和业主委员会工作规则

2、制定、审议、修改管理规约；

3、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

4、选聘和解聘物业服务企业；

5、筹集和使用专项维修资金；

6、改建、重建建筑物及期附属设施；

7、改变共有部分的用途；

8、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

9、法律法规或者是管理规约确定应由业主共同决定的事项。

（二）业主代表大会除了上述重大议事事项外，还须对下列事项进行审议和决定：

1、审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；（范5-6）

2、审议批准业主委员会和物业管理企业的工作报告；（范5-7）

3、审议或制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（范5-9）

4、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（住17条）

5、决定业主委员会代表业主进行某项诉讼事宜；（范5-4）

6、改变或撤销业主委员会的不当决定；（范5-10）

7、审议批准业主委员会提交的新一的《财务预算》和上一的《财务决算》

8、审议、决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他事项（包括业主提案）。５

（范5-11）

第十七条

本物业管理区域内的规章制度如下（包含但不限于）：（根据实际情况逐步完善）

1、《XXXXXX区业主代表大会议事规则》

2、《业主委员会工作规则》

3、《XXXXX区管理规约》

4、《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》

5、《物业服务内容、服务标准及收费标准》

6、《业委会的活动经费来源及使用方案》

7、《物业管理区域内共有设施、设备、场地等经营收益的分配与使用办法》

8、《选聘物业服务公司或专业服务项目公司的流程》

9、《物业管理区域内物业共用部位（场地）和共用设施设备的使用规定》

10、《物业管理区域内公共秩序、环境卫生管理细则》

11、《物业管理区域内共有部分改建、扩建、改变使用用途的审批流程》

12、《物业管理区域内安全突发事件应急预案》

13、业主代表大会认为应该建立的规章制度

第十八条 上述制度的制定、修改由业主代表大会负责，业主代表大会可以根据实际情况，书面委托业主委员会起草或作出修改建议，也可以委托具有专业知识特长的业主起草，最终由业主代表大会在听取广大业主意见和建议的基础上，审议、修改，表决通过生效。

第十九条 业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。（省18条、住21条）定期会议：业主代表大会定于每年一季度由业主委员会组织召开。

临时会议：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主代表大会临时会议：

1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；

2、经20%的业主代表共同提议；

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3、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，由业主委员会提议。

4、业主代表大会应有业主代表过半数参加方为有效会议。

第二十条 业主委员会应在业主代表大会召开15日前（分级召开形式须30日前）将会议内容送交每一位业主代表，同时将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

（省19条，另考虑到分级召开形式耗时长的特点建议30天）

第二十一条 业主代表因故不能参加业主代表大会的，应向业主委员会书面请假，并以书面委托形式委托本业主小组另一名业主代表代为行使相应权力；如果本业主小组只有一名业主代表的，可以书面委托本业主小组的一名业主代为参加，但要在委托书上写明委托的具体事项及要求，受托业主应严格按委托事项及要求代为履行相应权力。

业主代表缺席业主代表大会，既没有书面请假，又没有符合上述规定的书面委托，无故不参加业主代表大会，将自动取消其业主代表资格，由所属单元楼业主小组内有资格的候补业主代表或重新选举的业主代表填补，并报业主委员会和业主代表大会审定。

业主代表因各种主客观原因缺席业主代表大会三次（含三次）以上的，将自动取消其业主代表资格，由所属单元楼业主小组内有资格的候补业主代表或重新选举的业主代表填补，并报业主委员会和业主代表大会审定。

业主代表在规定的时间内不能履行职责召开业主小组会议讨论、表决业主代表大会交付的议题，从而影响业主代表大会正常程序的，由业主委员会临时指定专人帮助完成议题，如果是因为业主代表个人原因的，将取消业主代表的资格，由业主小组重新选举业主代表顶上，名单报备业主代表大会和业主委员会。

第二十二条 业主代表大会可以选择下列形式召开，具体会议形式由业主委员会确定。

（一）集体讨论形式；

（二）书面证求意见形式。

（三）分级召开形式（即先召开各个业主小组会议，广泛征求意见和建议，在此基础上再召开业主代表大会）。

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但是，对于下列重大事项，业主代表大会必须采用分级召开形式：

1、修订、批准《XXXXX区业主代表大会议事规则》

2、修订、批准《业主委员会工作规则》

3、修订、批准《XXXXX区管理规约》

4、修订、批准《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》

5、修订、批准《物业服务内容、服务标准及收费标准》

6、修订、批准《业委会的活动经费来源及使用方案》

7、修订、批准《物业管理区域内共有设施、设备、场地等经营收益的分配与使用办法》

8、选聘和解聘物业服务企业

第二十三条 采取分级形式召开业主代表大会征求业主意见的操作：在业主代表大会召开之前，对于需要修订制度的事项，由业主代表分头召开本业主小组会议（可以集体讨论形式，也可以书面证求意见的形式），广泛征求本业主小组全体业主的意见，至少取得过半数业主的意见，由业主代表将意见整理汇总，于大会召开前10日提交主持修订的专人和业主委员会。

第二十四条 因征求意见过程中需对议案做修改而需要推迟业主代表大会召开的，应及时以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告新的会议时间和修改后的议案条款

第二十五条 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。（住22条）

第二十六条 业主代表大会的投票权数，按下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（住23条）

1、专有部分面积按照不动产登记簿（产权证）记载的面积计算；尚未进行登记的，按房屋买卖合同记载的面积计算；

2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

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第二十七条 业主代表大会投票表决的方式分：简单多数方式和业主权重方式：

1、简单多数方式：业主代表具有同等表决权，一人1票。用于业主代表大会上一般事项的表决。

2、业主权重方式：全体业主参与投票，业主人数和专有部分面积双重统计计票的方式。用于涉及到全体业主利益的重大事项表决[参看第十六条第（一）款所列、第二十二条，对于须采用分级形式召开业主代表大会讨论和表决批准的事项列表]。

1）业主人数的确定方法：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分按1人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，以此计算出总人数。（住24条）2）专有部分面积的确定方法：按第二十六条方法计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按所拥有的所有专有面积总合计算。

3）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推举一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（住25条）

4）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。（住25条）

5）地下车位、地面车位（如有）不计入业主投票权数的专有部分面积。

（住25条规定由本议事规则决定是否计入）

第二十八条 投票有效规则

1、涉及筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施方面的制度制定或修改、实施方案等事项的，采取业主权重投票方式，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方为有效通过；（住29条）

2、涉及本议事规则第十六条第（一）款除第5、6条以外规定的其他共有和共同管理权利的制度建设或修改等事项的，采取业主权重投票方式，须经专有部分占建筑物点面积过半数且占总人数过半的业主同意，方为有效通过；（住29条）

3、涉及本议事规则第十六条第（二）款规定的所有事项，采取简单多数投票方式，９

须经实到会议业主代表过半数的同意，为有效通过。

4、投票方式一律采用实名方式，表决意见可以选择同意、不同意、弃权三种意见之一，表达二种以上（含二种）意见算废票。

5、业主因故不能参加投票的，可以将《表决票》填写并签字后委托家人或同一业主小组的业主代为投递。

6、业主代表因故不能参加投票的，简单人数投票方式的，应当由本人填写《表决票》表达意见或者书面签署表决意见并签字，委托家人或所属业主小组的业主或其他业主代表代为投递；业主权重投票方式的，则因将本业主小组全体业主投票的结果资料委托本业主小组的业主或业主代表代为投递。

7、业主代表大会设置监票人3人，在业主代表大会召开前15日内，由业主代表、业主委员会委员（或换届选举业委会委员候选人）以外的其他业主公开报名组成，并列席业主代表大会，与业主委员会委员（或换届选举业委会委员候选人）有利害关系的业主不得担任监票人。

8、《表决票》的统计工作应当当场进行，统计结果由监票人和参加业主代表大会的各位业主委员会委员共同签字确认后，当场公布表决结果。

9、无论采用何种投票方式，未参与表决的业主或业主代表，其投票权数计入已表决的多数票内。（住26条规定由本议事规则决定是否计入）

第二十九条 业主代表大会表决通过后形成的业主代表大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。（住30条）

第三十条 业主代表大会对议案已经做出决议的，业主在决议生效后6个月内不得以同一内容再提议召开业主代表大会会议进行表决。

第三十一条 业主代表大会由业主委员会作出记面记录，其会议记录以及所有选票、统计资料等须保留作为业主委员会档案存档。（住30条）

第四章 业主委员会

第三十二条 业主委员会履行下列职责：（住35条）

1、执行业主代表大会的决定和决议；

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2、召集业主代表大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

业主委员会除依法履行上述职责外，同时还须履行下列职责：（住35-9条）

9、按照《业主委员会工作规则》办事，遵守并模范执行业主代表大会通过的各项规章制度。在各项制度的执行过程中有义务反馈制度中的漏洞、制度间的矛盾冲突条款，并在每年的审议修订时提出完善制度的意见和建议，交业主代表大会讨论审议；

10、受业主代表大会的书面委托，在受托范围内，负责起草拟订或修订各项规章制度、实施方案（办法）、操作流程（细则）等草案，提交业主代表大会讨论、表决；

11、负责监督新聘物业公司与解聘物业公司的移交事项；

12、代表业主代表大会与政府有关部门的协调沟通，协助、配合政府相关部门要求的相关工作，接受政府相关部门的指导与监督；

13、做好换届选举的筹备与协调工作；

14、提交业主代表大会要求提交的工作报告、财务预（决）算报告、业主民意调查报告、业主提案（意见和建议）及其他要求提交的报告或资料等；

15、负责业主小组、业主代表大会、业主委员会所有档案资料的归档保管工作；

16、业主代表大会赋予的其他职责。

第三十三条 业主委员会委员的任职条件（住31条）

1、遵守国家或地方政府的各项有关法律、法规、条例等；

2、具备为业主服务的时间；

3、具有完全民事行为能力，身体健康；

4、遵守业主代表大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，信誉良好；

6、具有一定的组织能力、执行能力、社会活动能力，具有较好的亲和力以及与人良好的沟通能力；

7、本人及近亲属未在本物业区域内提供管理服务或有利害关系企业中及其关联企

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业内任职，或者在其他物业管理区域内的业主委员会中任职；（紫41-5条）

8、无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的行为。（省21条）

第三十四条

业主委员会的选举办法、组成、任期、表决权

1、XXXXXX区业主委员会由业主代表大会采取差额选举的方法产生；

2、XXXXXX区业主委员会设委员9名，候补委员2名。其中C区委员5人，候补1人；D区委员4人，候补1人；

3、业主委员会设主任1名，副主任2名，主任、副主任由全体委员选举产生；

4、业主委员会设财务委员1名，由财务会计专业的委员担任，如果没有财会专业的委员，则可由懂经济的委员担任；

5、业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任2届；

6、业主委员会委员具有同等表决权；

7、业主委员会须有过半数的委员参加会议为有效会议，所做的决定须经全体委员（应到委员）过半数的同意为有效。

第三十五条

业主委员会须自选举之日起7日内召开首次会议，推选出主任和副主任，并由主任根据三十四条第3点的原则，指定一名委员担任财务委员。

第三十六条

业主委员会须向本物业管理区域内全体业主公布下列情况和资料：

（住36条）

1、管理规约、业主代表大会议事规则、业主委员会工作规则；

2、业主代表大会通过的各项规章制度；

3、业主代表大会和业主委员会委员的各项决定；

4、物业服务合同；

5、专项维修资金的筹集、使用情况；

6、物业共同部分的使用和收益情况；

7、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

8、业主代表大会和业主委员会工作经费的收支情况，包括财务预算和财务决算；

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9、其他应向业主公开的情况和资料。

第三十七条

业主委员会须定期或不定期召开工作会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

第三十八条

鉴于XXXXXXXC区或D区各自存在的不同问题，业主委员会应充分考虑到C、D区的不同情况，在做出决定的时候，须以当事区大多数委员的意见为主，另一区的委员须支持当事区多数委员的意见并给于全力配合。具体按《业主委员会工作规则》执行。

第三十九条

业主委员会须建立健全档案管理制度和印章管理制度，妥善保管各业主小组、业主代表大会和业主委员会的各类档案和所有印章。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

第四十条

有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（住43条）

1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2、丧失民事行为能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十一条

业主委员会委员有下列情况（但不限于）之一的，由业主委员会三分之一以上（含三分之一）委员或者持20%以上投票权数的业主提议，由业主委员会召开业主代表大会临时会议，讨论表决是否终止其委员资格：

（住44条）

1、以书面方式提出辞职请求的；

2、不履行委员职责的；

3、利用委员资格谋取私利的；

4、拒不履行业主义务的；

5、侵害他人合法权益的；

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6、违反《业主委员会工作规则》中有关业主委员会委员工作守则中有关条款的；

7、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十二条

业主委员会委员资格终止的、或换届离任的，须将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。具体操作按《业主委员会工作规则》执行。

（住45条）

第四十三条

业主委员会任期内，委员出现空缺，由候补委员填补。C区候补委员填补C区的空缺，D区候补委员填补D区的空缺。如果候补委员填补后还出现空缺，当C区或D区空缺人数达到2人以上（含2人）的，应当在2个月以内召开业主代表大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。补选工作参照换届选举的方法。

第四十四条

业主委员会活动经费及使用原则

（一）活动经费的来源

业主代表大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。（省25条）

根据本物业管理区域内的实际情况，活动经费的来源主要有：

1、本物业管理区域内公共场地、设施设备用于广告（媒体）发布收入；

2、本物业管理区域内公共场地、设施设备出租租金收入；

3、在本物业管理区域内进行商业活动的进场费收入；

4、地下二层人防设施场地车位出租收入分成；

5、本物业管理区域内物业大楼部分空间出租收入；

6、地面临时停车停车费收入分成；

7、其他属于业主共同所有的收入。

（二）活动经费开支范围 下列属于日常费用开支：

1、业主委员会委员劳务补贴；

2、委托物业公司会计代理出纳、记账的劳务补贴；

3、办公室水电费；

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4、基本办公用纸、笔、本子、计算器等以及零星复印费；

5、会计用账本（页）、各类凭证、报表等；

6、坐机电话费；

7、外出办事公交车（含地铁）车费；

8、其他办公必须的零星费用。下列属于特殊项目开支：

1、业主代表大会要求召开的业主小组会议纸张、笔等及复印费用；

2、召开业主代表大会会议费用（包括横幅等宣传费用）；

3、由业主代表大会授权，代表业主进行诉讼的费用；

4、由业主代表大会授权，用于公共环境改善的项目费用；

5、用于补贴全体业主，降低业主物业管理费的支出；

6、补充进专项维修基金；

7、其他经业主代表大会授权，专项使用的费用。

（三）活动经费使用原则

1、第四十四条第（一）款所列收入归全体业主所有，委托物业公司出纳存入业主委员会专有账户；

2、业主委员会于年初对属于日常费用开支范围的项目编制《财务预算》，提交业主代表大会审议表决通过后，严格按此范围、额度使用，使用情况按季公示，公示内容包括（但不限于）期初经费余额、本季经费收入明细项目、本季经费支出明细项目、期末经费结余；

3、预算额度不够，须提前书面报告业主代表大会，说明原因，要求追加预算，经业主代表大会讨论（或修改）通过后，方可执行，不得先支后报，财务委员应做好费用计划控制工作；

4、因首届业主委员会费用没有参照，按先紧后追加的原则进行；

5、对于属于特殊项目开支范围的项目，业主委员会须于项目启动前，编制《项目预算报告》提交业主代表大会按本议事规则有关规定程序审议表决通过后，方能实施，不得先斩后奏。具体操作办法按经全体业主讨论、表决通过的《业主委员会活动经费来源及使用方案》执行。项目执行过程中，事中事后将开支情况至少公示2次以上。

１５

第四十五条

涉及专项维修基金筹集和使用，按经全体业主讨论、表决通过的《关于专项维修资金的（续）筹集和使用规定》制度执行，执行情况须向全体业主公示。

第四十六条 对于突发安全事件需要动用活动经费的，按经全体业主讨论、表决通过的《物业管理区域内安全突发事件应急预案》执行。事后将活动经费动用的明细清单予以公示。

第四十七条 有关活动经费收支具体操作办法，按经全体业主讨论、表决通过的《业主委员会工作规则》相关条款执行。

第五章

业主委员会的换届选举

第四十八条

换届工作组

1、业主委员会任期届满前3个月，由原业主委员会负责启动换届筹备工作，成立换届工作组，换届工作组由街道社区委派1人，业主委派代表6人（C区3人，D区3人）。工作组成员可以由业主自愿报名，由原业主代表差额选举产生，原业主委员会指派1名委员负责与换届工作组联络，协助工作组工作，但无表决权。工作组组长由街道社区委派的人担任，负责召集工作组会议，组织完成各项筹备工作，工作组组长可以委托其他人召集并主持会议；

2、为保证换届工作公正、独立、公平，报名参加业主委员会委员候选人的业主不能成为工作组成员；

3、换届工作组按照公平、公正的原则独立工作，接受政府相关部门的指导。

4、换届工作组的职责：

依据本议事规则中有关有关条款

1）帮助各业主小组选举新一届业主代表并公告；

2）审查和确认业主委员会委员候选人身份；

3）拟定业主代表大会换届选举会议议程；

4）确定正式候选人名单并公告；

5）协助原业主委员会召开新一届业主代表大会进行业主委员会的换届选举；

１６

5、换届工作组决定任何事项均通过表决决定，过半数通过有效。

6、新一届业主委员会成立，换届工作组同时解散，所有文件交新一届业主委员会存档，由业主委员会按有关规定报备政府有关部门。

第四十九条

换届选举

1、各业主小组按本议事规则中有关业主代表条件和产生办法选举新一届业主代表；

2、由新当选的业主代表组成新一届业主代表大会；

3、业主委员会委员候选人在全体业主中产生，可以推荐，也可以自荐，被推荐人或自荐人到换届工作组领取《业委会委员候选人推（自）荐表》，填写清楚并签名，由被推荐人或自荐人挨家挨户上门到业主家征求推荐确认签名，凡达到50人联名推荐者即获得业主委员会委员候选人的提名资格；

4、换届工作组对业主委员会委员候选人提名者，按本议事规则中有关业主委员会委员任职条件进行资格审查；

5、候选人名额拟定13名，其中C区7名，D区6名；

6、为了维护广大业主利益，业主委员会委员候选人的产生可兼顾小区物业专业化对口管理需要，优先提名推荐人大、政协、法律、技术特长人员（规划管理、房产管理、物业管理、消防安全、建筑工程、工程预算、财会审计、机电设备、弱电设备、园林园艺、医疗卫生等）作为新一届业主委员会委员候选人选，同时兼顾C、D区名额分配。由换届工作组最终确定候选人名单；

7、新一届业主委员会委员候选人名单确定后在小区各显著位置公示一周。在公示期间，候选人被业主举报，经查实，有违反任职条件者，换届工作组核实属实的取消其候选人的资格，另在候选人提名中补充；

8、采用差额实名选举的方法，C、D区同场分开选举、分别投票，由C区业主代表在C区的候选人中选举业主委员会委员；由D区的业主代表在D区的候选人中选举业主委员会委员；

9、根据最终确定的业主委员会候选人名单，印制选票，在业主代表大会上，由业主代表当场填写、投票；

10、候选人当选须获得赞成票超过实到（包括委托业主代表）业主代表人数半数以上为有效，并按得票数从高至低，C区候选人前5位当选为业主委员会委员，１７

第6位为候补委员，第7位落选；D区候选人前4位当选为业主委员会委员，第5位为候补委员，第6位落选。

11、如果出现2人以上获相同票数，并影响到是否当选业主委员会委员或候补委员时，则对获相同票数的候选人进行二次投票决定谁当选。

12、其他具体操作办法由换届工作组参照首届业主委员会选举办法拟定。

第六章

附则

第五十条

业主委员会自选举产生之日起30日内，将下列材料向物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处备案：（省22条、住33）

1、业主委员会备案申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主代表大会议事规则和管理规约；

4、业主代表大会会议记录；

5、业主代表大会决定的其他重大事项；

6、其他政府要求提供的材料。

第五十一条

业主委员会召开业主代表大会会议，须告知相关的社区居民委员会，听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主代表大会、业主委员会应当积极配合相关政府部门依法履行自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。（住54条）

第五十二条

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处、社区居民委员会应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处等政府相关部门的指导和监督下，组织换届选举工作。（住57条）

第五十三条

业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员或业主代表可以请求物业所在地的 １８

公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（住56条）

第五十四条

本议事规则自全体业主表决通过之日起生效

本议事规则未尽事项由业主讨论补充。三分之二业主通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

XX

市XX区XXXXXXX小区 业主代表大会 年 月 日

１９

第三篇：东坡小学“两基”工作汇报材料

东坡小学“两基”工作汇报材料

近几年来，我校在上级有关部门的大力支持和县教育局的坚强领导下开展各方面工作，认真贯彻党的教育方针，全面贯彻党的教育方针，全面推进素质教育，全面提高教育教学质量，坚持德育为首，安全为先，质量为本，努力改善办学条件，以建一流的学校，带一流的教师队伍，育一流的学生为目标，坚持以德治校，依法治校，积极创建平安学校，努力构建和谐校园。现结合我校实际，近年来在实施“两基”中所做的工作做简要汇报：

一、基本情况

东坡小学位于高平镇以南部东坡村，东坡小学始建于解放初期，1975年另选校址，搬迁在东坡村的十字路口。2007年在东坡村的中心位置新建校区，并撤并了高平镇杜家小学、原梁小学六年级及方庄教学点，成为了一所崭新的六年制完全小学。学校环境优美，占地面积7000平方米，生均

平方米，建筑面积1056平方米，生均

平方米，学校配置了科学实验室、实验器材室、远程教育室、档案资料室、图书阅览室、音乐活动室、体育器材室、美术活动室、卫生保健室,教学设备齐全，文化氛围浓厚;现代化教育设施基本齐全，教学仪器配备良好，基本上满足了教育教学需求，学校共有图书

余册，人均

册，光盘播放设备

套。学校现有教师12人，均取得合格学历，其中小学一级教师

人，高级教师

人。

二、实施“两基”的主要做法：

1、我校认真贯彻实施《义务教育法》，使东坡村小适龄儿童入学率达到100%，认真落实好控辍保学的长效机制，使我校达到零辍学率。为响应政府的相对集中办学及就近入学的办学精神，我校撤并了方庄教学点，并接收了部分邻近我校的杜家村和原梁村六年级学生。

2、我校按编制部门核定编制数，配足配齐合格教师，并经常组织教师学习，使教师不断提高自身素质和教学能力，认真抓好教师继续教育。我校教师平均年龄有所偏大。

3、进一步完善办学条件。我校根据学校实际，认真及时汇报学校实际情况，得到上级部门的关心和支持。教学仪器设备及图书都按正规要求配足配齐。有一套完整的远程教育设备，并能充分为教育教学服务，从而提高我校教育教学质量。

4、我校认真落实好义务教育阶段孩子免费入学制，适龄儿童只需背着书包来上学，不用缴纳任何费用，免费享受教材。住宿学生还能享受寄宿制补助生活费，每生每学期提高到250元，并按时足额发放。

5、我校把实施素质教育作为提高教育质量的重要工作扎实推进，按照教学内容和课程设置开齐、开足课程，认真落实学生体质健康和体育锻炼标准，减轻学生过重课业负担。并把民族风情教育溶入到我校校本教材中进行教学。从而激发学生浓厚的学习兴趣，增强了学生的体质，提高了教育教学质量，使我校的教育教学质量有较大的提高。

6、学校安全管理方面，我校建立健全和落实各项校园安全规章制度，切实加强校舍和设施安全管理，加大学校周边环境治理力度，加强对师生的安全教育和安全演练，每星期升降旗时都对学生进行安全教育。每月进行一次安全演练（如防震、防火演练等）。建立健全预防地震、防洪、防火等应急预案。建立健全我校安全责任制和应急机制，定期开展校园安全排查及消除安全隐患。我校教师值班实行24小时值班制，并建立健全值周教师制度及职责，认真按规章制度执行。由于教师尽职尽责，我校近年来从未发生过任何安全事故。

7、我校协助镇、村党委利用寒暑假学校放假、外出务工人员返乡过节，农民农闲在家的有利时机，组织青壮年进行扫盲及巩固提高、教育，坚持把扫盲及巩固提高与农业技术推广项目相结合，与农民增产增收相结合。村委会还建起了“农家书屋”，让农民不断提高思想意识，转变守旧的观念，整体提高了村民素质。

三、努力方向

1、积极争取政府和社会的大力支持，拓宽资金筹措渠道，加大教育资金投入，加强基础教育设施建设，不断改善办学条件；

2、努力构建学校、村委、家庭三级教育网络，加强对留守儿童的教育管理，让全体学生快乐学习，健康成长。

3、努力提高学校现代化教育管理水平，争创一流的育人环境，不断提高办学水平。

我校在实施“两基”过程中各方面都做了大量的工作，在办学方面体现了特色，但还有许多不足之处，在今后工作中我校将不断总结完善，力争做得更好。

第四篇：XX业主代表大会主持词

XX业主代表大会主持词

预备会：

、清点到会人数

2、听取大会筹备的工作报告

3、审议通过代表资格审查报告

4、选举通过大会主席团名单和秘书长名单

、审议通过正式会议议题和议程

正式会议：

各位代表：

请上级领导、特邀代表、大会主席团成员等同志到主席台就坐。

根据大会日程安排，xx小区首届三次业代会暨XX年工作会今天开幕。

这次大会应到代表000名，实到代表**名，因病事假**名，实到代表超过了应到代表的2/3，符合业代会规定人数，可以开会。

今天大会的执行主席是：

现在我宣布：首届三次业主会暨XX年工作会正式开始。

（全体起立，奏《国歌》，请坐下。略？）。

今天到会的特邀代表有：社区的代表、法律顾问、物业公司

让我们以热烈的掌声，对他们光临大会指导工作表示欢迎!

今天大会的议程有：

1、**同志（主要领导）致开幕词;

2、**同志宣读（街道办、物管科）贺信;

3、**同志作业代会工作报告;

4、同志作财务工作报告；

、同志作2018年工作计划

6、**同志作物管工作报告。

7、分组讨论（讨论会）

8、同志作提案征集办理报告

9、上级领导讲话。

0、主任致闭幕词。

下面进行大会第一项议程，第一项议程：请**同志（主要领导）致开幕词;

第二项议程：请**同志宣读（街道办、物管科）贺信;

第三项议程：请**同志作业代会工作报告;

4、同志作财务工作报告；

、同志作2018年工作计划

6、**同志作物管工作报告。

（大会上午的议程全部进行完毕，请各代表组按照大会日程安排，下午进行分组讨论会）。

7、分组讨论（住宅在各幢入户大厅，商业在潮漫酒店）

讨论会注意事项：讨论除了上午的工作报告外，重点是为打造典范小区提出具体方案。要求讨论组组长（业委会委员组织由各组自行推举）组织代表（业主）广泛提出意见和建议。特别注意，除了在提案表上写清楚提议事项外，关键要写清楚具体的执行方案，要从可行性、前瞻性、合法性、业主大会、社区等部门通过的可能性进行全面阐释，提案表上可以另附方案。请各讨论组长务必将本组提出的提案进行整理，并于4点钟前交大会主席团。

8、同志作提案征集办理报告

9、社区领导讲话。

0、主任致闭幕词

1、主持人宣布大会闭幕。

（揍国际歌。略？）

第五篇：关于成立业主代表大会的建议范文

关于成立业主代表大会的建议

第一章目前业委会工作所遇到的问题

小区入住到现在4年时间,两届业委会的工作都不能让业主满意.而且这届业委会也是通过维权小组的努力才选上来的.但是为什么又会出现目前的局面呢?原因在于:

1.业委会与业主之间缺少沟通的纽带和桥梁,业委会的工作和一些决定缺乏业主基础.没有调查就没有发言权,咱们业委会这近一年的工作.就处于这种状态,很多事情业委会自己就拍板定下来了.2.并没有积极主动的征询业主意见.当然公示是有的,但这是被动征询,效果不大.但是如果每件事情都要业委会去征询所有1200多业主意见也是不可能的.3.业委会代表业主行使的权利没有做到完全征求业主的意见,但是某些事情确实也是站在业主利益的出发点去做的.结果却使业委会工作的公开透明性打了折扣,造成业主的怀疑与猜测.综合上述原因就出现了矛盾:就是一方面业委会很希望业主能够知晓并行使权利.另一方面业委会人数有限,力量有限,没有能力作到事事都让业主来行使权利.某些事情出于某些原因业委会就自行决定了.长此以往,业主中间就会出现怨言.因为他们不了解业委会的工作.所以解决这个矛盾的办法就是:发动业主积极参与到业主代表会中来.作为业委会与业主间沟通的桥梁,形成一个有效的上传下达的通道.对于强化业主行使自己的权利，对于督促和监督业委会的工作，对于引导尽可能多的业主关心社区参与社区的管理，对于建设安定和谐社区，能够起到积极作用。

第二章业主代表大会产生的必要性

目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。具体表现在以下几个方面：

第一，《物业管理条例》规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这是对业主大会会议有效性的规定。但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。

第二，《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断，而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的，如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断，会导致很多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。

第三，《物业管理条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高，既不现实也不可行。现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。

综上所述，业主无法行使社区自治的权利，或者行使权利成本过高。通过《业主公约》、《业主大会议事规则》来设立业主代表大会制度,进而通过全体业主自由选举业主代表来管理社区，协调、督促、监督业委会的工作，实现社区自治，推动社区民主，建立和谐社区！

第三章成立业主代表大会的优势

1.业主代表大会是对业主行使权力的强化:

《物业管理条例》对业主大会的定义为：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会与其说是一个组织机构，不如更准确的讲，是对社区重大事件决策的条件限定。按《物业管理条例》，其核心限定条件为：

A．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。

B．业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

在上面的两款限定中，A款是一个较弱、模糊的限定，即没有规定哪些事项必须通过业主大会决定。B款是一个明确的、严格的限定，这一条款是《物业管理条例》中业主大会制度的核心。

对于上面的B款事项，业主代表大会无权做出决定，而是无条件遵守业主大会做出的决定。对于上面的A款，要由业主大会做出决定，首先要启动业主大会。按《物业管理条例》的规定，如果业主要求启动业主大会，需有20%以上业主提议。按明日嘉园小区1200多户的基数，要有240多名以上业主共同提议，要达到这样多的人数，并不是一件易事。因此对A款赋予业主和业主大会的权利，在真正行使时，有很大的困难。

那么成立业主代表大会这个组织后,只要业主代表大会决定召开，就可以启动业主大会。也就是说，在业主代表大会这个组织中主要有半数以上的代表要求召开业主大会，形成决议，则可以启动业主大会。只要启动了业主大会，业主可参

加业主大会，行使自己的权利。因此，业主代表大会强化了业主行使自己的权利。

明日嘉园有1200多户，开业主大会，采用集体参加讨论的方式，要达到一半业主参加，即600多名以上业主参加，实际上是不现实的。只能采取书面征求意见的方式进行。在以书面征求意见方式召开业主大会过程中，业主代表大会对于业主代表的意见或表决的收集和整理，可以起到实质性监督作用。业主代表大会从另一个方面保障了业主的权利。

社区有了业主代表，广大业主有问题，可以向业主代表反映。如果反映的问

题有一定的代表性，业主代表可以形成提案，交由业主代表大会讨论表决。如表决通过，可以交由业委员执行表决的决议。从这一方面，业主代表大会方便了业主行使自己的权利。

2.业主代表大会对业主委员会起到了督促和监督作用

明日嘉园业主代表大会作为业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业主委员会、及其委员和业主具有约束力。

在实际运作中，业主代表大会对于业委会起到如下方面的作用：

督促业委会和业委会委员尽职尽责。业委会需向业主代表大会提交工作计划，代表大会对工作计划进行审查和表决。代表大会按时检查业委会的工作进度和工作成效。

监督和制约业委会和业委会委员。业委会是业主大会的执行机构。在上地西里社区，对于一些较大事情，业委会做出的决定必须得到业主代表大会的通过才能有效。这样就一定程度上防止了业委会委员越权、失职、或为了实现个人的利益损害全部或部分业主的利益的行为。

业委会作为业主大会的执行机构，由于业主大会召开起来很困难，实际上受到约束很少。老实守规矩的业委会在无法获得业主大会授权时，可能什么都不敢做，也可以什么都不作为。而对一些不守规矩的的业委会，可以滥用权力，达到个人的私利，但解除这样的业委会的权力，需要召开业主大会，这是很困难甚至在大多数情况下是不现实的。而业主代表大会的建立，可以对业委会和业委会委员形成有效的督促和监督，也可以按议事规则罢免不合格的业委会委员。

明日嘉园与北京市的一般社区比较，业主的整体素质是比较高的。但是在过去几年的实践中，真正积极参与业委会、业主大会、业主代表大会的业主或居民并不是很多。明日嘉园业主代表大会的成立和运作，一定能够吸引和争取更多的业主参与社区的物业管理.第四章业主代表大会的制度设计

社区自治的治理模式应该是建立以全体业主共同表决为基础，以业主代表大会决策为核心，由业主委员会执行，业主监事会监督的分权制衡机制。

那么，在这种社区自治的模式下，业主代表大会的制度设计是怎样的呢？

1.业主代表大会的产生

通过《业主公约》、《业主大会议事规则》设立业主代表大会，先使其合法化。业主代表大会的合法化来源，是业主公约和业主大会议事规则的规定！只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会，那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的，一切行为才是可行的。

2.业主代表大会的法律地位

关于业主代表大会的法律地位，我认为它只是业主的代表，属于业主自治组织；是业主大会的常设机构，属于决策机构，它不是法人实体，也不是非法人团体，不具有民事权利能力。

3.业主代表大会的权利范围

业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员，聘请和解聘物业管理公司，决定物业管理的价格等重大事项。

4.业主代表大会代表的产生

明日嘉园小区业主在1200户以上，可以以每栋楼为单位进行选举，每栋楼产生10-20名代表，选出的代表组成业主代表大会。

5.业主代表大会的决策机制

必须由全体代表过半数出席，业主代表大会方可举行；每名代表都可以独立提出议案或建议，通过投票，对小区内的重大事项做出决策。具体的投票机制应该由业主大会进行规定。

6.业主代表大会的运作过程

业主代表大会首先让业主代表集思广益，对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后，按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会，作为业主委员会制定工作计划的重要依据，充分体现业主代表大会的决策权。

业主委员会提出工作计划后，由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力，是否按时完成任务的依据。

同时，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》, 业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免，从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。

第五章业主代表大会的作用

除了法律法规规定的社区规章制度等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务，比如选聘物业公司、小区的车位问题等公共配套设施的经营均可通过制定《业主公约》、《业主大会议事规则》规定由“业主代表大会”决定。

业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交“业主代表大会”，避免业主委员会压制不同意见；同时，“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开。

业主可以通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员。业主代表大会可以对业主委员会委员进行罢免，业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力。

预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式。

“业主代表大会”是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权。除了法律法规规定和业主大会决定由自己决定的事项，其他的事项均由“业主代表大会”决定。

总之，业主代表大会能够使业主积极地参与小区事务的管理，能够提高业主大会的议事效率，能够监督业主委员会的工作，从而保护了广大业主权利。

第六章业主代表大会与业主大会、业主委员会的关系 业主大会是全体业主的决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构，而业主代表大会则是业主大会的常设机构，其实业主大会就相当于人民代表大会，业主代表大会就相当于人民代表大会常务委员会。在业主人数众多的情况下，让业主将自己的一些公共权利让渡出来，分别授予不同的业主机构，也就是把执行权授予业主委员会，而把审议权、决策权、立制权、调查权、监督权和弹劾权等等授予业主代表大会，让业主代表大会来控制业主委员会的财务预决算。这个时候，业主代表大会成了业主的权利表达和决策机构，业主委员会成了业主权利的执行机构，通过权利来制约权利，组成完整的业主自治体系，从而确保业主的权利不会被侵犯。

综上所述，明日嘉园小区必须采取业主代表大会这个先进的社区管理方式，减少小区内纠纷，增强业委会工作的透明性，提高业主对业委会工作的理解和支持。最终实现社区的和谐安宁！像上地西里小区一样成为京城著名的和谐、首善社区！

注：文章内容大部分借鉴和摘自

《现代物业•新业主》杂志2006年第12期总第54期

秦兵律师的博客《论业主代表大会制度 》

提要:

本文分为六章

第一章目前业委会工作所遇到的问题

第二章业主代表大会产生的必要性

第三章成立业主代表大会的优势

第四章业主代表大会的制度设计

第五章业主代表大会的作用

第六章业主代表大会与业主大会、业主委员会的关系

综上所述，明日嘉园小区必须采取业主代表大会这个先进的社区管理方式，减少小区内纠纷，增强业委会工作的透明性，提高业主对业委会工作的理解和支持。最终实现社区的和谐安宁！像上地西里小区一样成为京城著名的和谐、首善社区！