交付阶段实务操作培训8.25

第一篇：交付阶段实务操作培训8.25

交付阶段及装修阶段实务操作培训2004年8月25日

一、交付现场的布置

1、交付的准备工作

（1）交付资料的准备

A、根据小区的实际情况编写和印制《业主手册》、《服务指南》、《装修管理规定》、《车辆管理规定》等。

B、与销售部一起编写《入住通知书》。《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料，证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。

C、印刷及准备以下交付资料：

《业主手册》、《装修申请表》、《业主领房验收交接表》、《业主基本情况登记表》、《领房业主意见反馈情况登记表》、《业主房屋交付情况总表》、《住宅使用说明书》、《房屋平面图》、《管线布置图》、《房屋质量保证书》、《资料移交确认书》

（2）制作领房手续流程图

（3）交付时的环境布置(详见交付方案)

A、布置理念：让业主有回家的感觉。

B、区内环境：

——入口处横幅（欢迎词等），插彩旗，营造热烈的气氛。

——放指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处→”字样。——入口处标明管理处办公地址和办公时间。

C、管理处办公环境

——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮，给人以隆重、喜庆的气氛。

——张贴醒目的“交付流程图”，办理手续位置设置要求做到“一条龙服务”，各工作岗位标识清楚，一目了然。

——管理人员着装整洁，精神饱满。

——办公室内资料摆放整齐有序。

2、发出入住通知

在发入住通知书的同时发《致广大业主的慰问信》。

3、入住手续的办理

（1）验证：管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查： Ａ、《购房合同》原件

Ｂ、业主的身份证原件

Ｃ、委托他人办理的，还须检查业主的委托书

Ｄ、单位购房的须检查其单位营业执照副本

（2）检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主身份证原件、单位营业执照副

本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

（3）验房

Ａ、管理员带业主验收房屋，并请业主将房屋存在问题填入《业主领房验收表》中。

Ｂ、房屋验收合格的，管理员应请业主在《业主领房验收表》中签字确认。

C、验收中发现的问题，应及时给予整改。

D、对业主提出的其他信息，应及时记入《领房业主意见登记表》，根据信息内容及时反馈给相关部门。

（4）收取费用：收取3-6个月的物业管理费。

（5）发放钥匙

A、业主验收无问题的，管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主。

B、业主验收有问题的，管理员在将钥匙交给业主的同时，留下一把大门钥匙在管理处以供维修时用。

C、业主领取钥匙时，管理员应将钥匙数量记入《业主领房验收交接表》中，并

请业主签字确认。

（6）签署《业主公约》

A、管理员将《业主公约》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读。

B、请业主签署《业主公约》。

C、管理员将签署后的《业主公约》其中一份存入业主档案，另一份随其他资料

交业主保存。

（7）资料发放：管理员将以下资料发给业主保存。

A、《业主手册》

B、《服务指南》

C、签署后的《业主公约》

D、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》

4、开通水电：

管理员在业主验房时邀请业主一起将水、电表读数记入《业主领房验收交接表》中。

5、交付在整个物业管理过程中所处的位置和应注意事项。

（1）今后所起的作用

A、在交付过程中，熟悉和了解对方，推销自己，增加双方感情，提高相互的信

任度，为长期合作打好基础。

B、通过交付过程中对业主的接触为今后推选业主委员会成员打好基础。

（2）在交付过程中应注意维护公司的形象。

（3）要摆正自己的观念：

A、交付前服务对象是开发商，交付后服务对象是业主。

B、从交付开始，服务对象已转移，前期物业服务开始。

C、在交付阶段，以服务为主，把管理移到服务中去。

D、在装修阶段，以管理为主，把服务移到管理中去。

（4）要注意自己的语言

A、在验房过程中不要引导业主验房。

B、对业主提出的问题认真记录，不要忙于解释。

C、尽量和业主谈家常话题，有意识的转移业主的注意力。

二、二次装修阶段的实务操作。

1、明确装修管理在整个管理过程中的重要性

（1）二次装修与建筑品牌的关系

A、建筑是美学与力学相结合的产品。美学，如外立面要保持统一完整、美观。

力学，如承重结构，梁柱保持完好。

B、建筑结构的破坏、影响质量，因而需要通过管理来解决。

（2）二次装修与管理要求的关系：

物业管理要求和管理目的是通过给业主一个安全、舒适的工作和生活环境。因而立面保护是非常重要的。

（3）二次装修与业主生活的关系。

通过装修管理尽量减少对业主生活的影响。

（4）二次装修与企业创优的关系。

企业创优必须要做好二次装修管理，以保证物业结构完好及外立面的完整、统一。

2、二次装修管理的意义：

（1）通过装修管理，保持了开发建设单位楼盘品牌的延续性。

购房者从以前购房注重地段、户型、环境向现代注重环境、户型、地段转

变。

（2）通过装修管理，保证了楼宇的安全使用的可靠性。如不可拆除承重墙。

（3）通过装修管理，保证业主日常生活的安全性。

（4）通过装修管理，确保实现物业管理服务质量目标的延续性。

通过管理使房屋保值增值，同时达到环境、经济、社会三大效益的提高。

3、管理的内容：

（1）外立面管理：严格控制外立面不受损坏。

（2）公共部份、公共部位的管理。

（3）内部结构的管理。

（4）公共环境的管理。如有无光、空气、垃圾的污染。

（5）装修安全的管理。如消防可否使用。

4、装修管理程序（流程图）：

（1）装修申请：业主需提前向物业管理处提出装修申请。（租户必须持业主委托书）

A、申请时如实填写《装修申请表》各条款内容，并附装修设计图纸，室内装修

说明书。

B、管理处留存装修公司的营业执照副本及资质证书复印件一份（业主简单装修的除外）。

C、装修较大的营业用房、商铺、娱乐场所时，必须提供城市消防部门的审批文

件。

（2）办理装修手续：

A、管理处根据批准的《装修许可证》给予办理装修进场手续。

B、管理员将《施工营业执照》、《装修许可证》、《装修图纸》复印件一份附在《装

修申请表》后。

C、施工单位按规定交纳相关费用。

①施工队（业主）交纳垃圾清运费。

②施工队（业主）交纳装修管理费。

③施工队（业主）交纳文明施工保证金。

D、签署《装修协议》和《装修管理责任确认书》。

E、带领业主、施工单位对房屋进行装修进场前检验。

①对房屋内设施设备的完好情况进行检验。

②把检验结果填入《装修进场前检验表》检验完成后请业主和装修单位

签名确认。

F、管理员开具装修进场证和发放相关物品。

①开具装修进场证交保安队，施工单位根据装修进场证到保安队办理装

修民工出入证。

②发放灭火器、装修垃圾袋、垃圾筒、坐便器。

③开通水、电。

（3）装修施工单位期间的管理：

A、装修管理员根据规定每日对装修情况进行检查，并把检查结果记入《装修检

查表》。要站在业主的角度去检查，想业主所想。一旦发现不合理情况，马上向业主反馈，让业主感觉我们在为他们服务。

B、保安队根据《门岗保安工作规程》和《保安巡视工作规程》对施工人员进行

管理。

①控制材料进场：原则上材料只进不出，堆放有序。如：业主确有多余

材料需搬出小区，必须有业主的《物品出门条》和《物品清单》。

②木工、油漆阶段以消防管理为主。及时清理刨花、油漆等易燃物品，防止火灾。

③装修时间的控制，一般为8：00-20：00。有业主入住后，入住户周边的装修调整为9：00-12：00，13：00-18：00。

④装修期间如有需要可留宿一人。有业主入住后，装修人员不得留宿。

（4）装修施工竣工验收：

A、装修结束后由房屋主管部门进行验收。

B、验收合格的，保安队收回装修民工出入证。

C、收回出入证后施工队才可清场离开。

D、装修验收合格并使用一个月后，无装修违规的退还装修文明施工保证金。

（5）违章装修的处理：

A、发现违章装修的，要依法管理和人性化管理相结合的方法进行处理。

①现严重违章的（国家强制规定的），要立即要求停止违章装修。并恢复

原状。不听劝阻的报房屋管理部门强制执行。

②由于违章装修给楼宇安全、美观造成危害的，管理处视情况从文明保

证金中扣款作为赔偿。

B、如业主有不合理要求。

①要理解业主提出的要求，站在业主的立场考虑。

②依法说服业主，并主动帮助业主想出解决的办法。

5、特殊与正常管理的交叉实务

（1）在装修管理过程中已有业主入住，而有业主正在交付，这个过程有一个侧重面

转变的过程。

A、首先是交付期，以交付为重点。

B、一段时间后是装修期，从交付重点转向装修管理。

C、装修竣工后有业主入住，这时同时存在，交付，装修和入住。

（2）要根据实际情况合理安排工作。

A、人员的交叉管理：保安巡逻时间，管理员巡查时间，领导巡查时间交叉进行。

B、要有团队精神和协调能力，减少无用功，提高效率。

C、主任带头，增强管理意识，注重企业形象。

第二篇：交付验房操作流程

交付验房操作流程

交接与运作规范

一、业主入伙前的准备工作

当物业管理公司的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件，物业管理公司就应按程序进入物业的业主人伙手续的办理阶段。物业管理公司应根据该物业的《物业管理方案》作如下入伙前的准备工作。

1、筹建管理处 根据《物业管理方案》筹建管理处。落实管理处办公地点、管理用房的装修方案，按开办计划拟定购置物料计划，采购办公设备和用品，落实入伙期间的后勤保障等。

2、人员准备

根据《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况设置工作岗位，拟定岗位职责。根据岗位需要组织招聘管理处的管理人员和作业人员。

3、文件准备

根据物业的实际情况及管理要达到的标准，制定各种规范、制度，文件、表格等入伙手续文件，在入伙时及时交到业主手中，以便他们认真阅读和消化，利于物业管理的各主体之间的相互了解、相互支持与融洽，从而为进一步管理打好基础。

(1)入伙手续文件 ① 入伙通知书(附件一)； ② 入伙通知书回执(附件二)； ③ 入伙手续书(附件四)； ④ 房屋验收单(附件五)；

⑤ 房屋质量整改通知书(附件六)； ⑥住宅使用公约(附件八)。

（2）入伙发放文件 ① 业主手册；

② 入伙须知(附件三)；

③ 装修管理办法(附件十二)； ④委托服务项目表。

(3)入伙记录 ① 业主登记表； ② 验房签收记录； ③ 入伙资料登记记录； ④ 领取钥匙签收记录；

⑤ 委托服务登记表(附件十一)； ⑥入伙收费记录。

4、交接准备

(1)熟悉了解该物业的具体情况，拟定需要改进的意见和整改措施。

(2)加强保安与服务力量，提供足够的服务，保安人员保证入伙时发生纠纷能及时疏导。

(3)具体安排业主入伙接待人员、接待位置和入伙手续导向等。

(4)做好与发展商、供电局、自来水公司、煤气公司、环卫部门等相关单位间的联系与沟通，使业主一旦入伙后各项工作都能正常开展，避免发生矛盾。

二、业主入伙的工作流程

1、业主入伙流程

(1)业主向售房单位／发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

(2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

(3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

(4)业主签收“入伙资料签收表”(附件七)后，物业管理公司按入伙收费项目开具正规票据并收费。

(5)由物业管理公司业主服务人员和设备人员陪同业主验房，抄录水、电表底数并共同确认，交付钥匙，办理签收手续。若业主委托保管钥匙，应请业主填写书面“保管钥匙委托书”(附件九)，管理处作出“保管钥匙承诺书”(附件十)。(6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。(7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。(8)业主入伙流程图。

2、租赁住主入住流程

(1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

(2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

(3)由物业管理公司工作人员带业主到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

(4)整改后或验收房屋没问题，业主就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

(5)交付押金和首期租金。

(6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

三、入伙交接运作规范

1、入伙作业标准

(1)入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

(2)入伙各项资料齐全，记录规范完整，按主建立业主档案。

(3)入伙各项收费正确，做到日结月清、账表相符。

(4)特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

(5)内部手册登记及时，即时完成注记。

(6)入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

2、入伙作业规程

(1)由房产发展商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。

(2)业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

(3)业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

(4)由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房，抄录水电表底数并共同确认。

(5)业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

(6)如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

(7)业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

3、入伙作业检查

为了保证入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

(1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正／预防措施通知单加以落实完善。

(2)正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查人伙工作资料、收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

附：

面积误差的处理

房屋交付时的实际面积往往会与合同约定的面积有出入，有的是因为房屋建造过程中误操作造成的，有的是因为开发商为了多卖面积而有意造成的。如果出现误差，购房人该如何处理呢？

（1）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算；

（2）、面积误差比绝对值超出3％，购房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的；也可以接受房屋，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房人，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

此外，因为测量过程漫长、计算复杂，购房人参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供购房人查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。

3、室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。有时候开发商把当初的规划改了，这种情况下购房人应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，购房人除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

4、合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标 开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他购房人共同要求开发商补做或赔偿?因为单个购房人就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

5、开发商能否以要求购房人交配套费等为交付房屋的前提条件？ 不能。

实践中，开发商往往要求购房人先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。但是根据法律规定，只要购房人按购房合同交付房款，开发商应按合同无条件向购房人交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。而依据法律规定契税、公共维修基金购房人必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，购房人完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向购房人收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向购房人收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则购房人有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向购房人交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

房屋安全检查鉴定方法和房屋结构检查重点

一、房屋安全检查鉴定方法

目前我国对房屋检查鉴定仍以目测为主，辅以仪器检测，检查方法可归纳如下几点：

1、直观法

对房屋进行安全检查一般由直观入手，现场观察房屋外形的变化和房屋结构变形、破损情况。如对砌体结构的下沉、裂缝、歪闪、变形；木构件的弯曲、腐朽、虫蛀等损坏程度加以观察判断。

二、房屋结构检查重点

1、砌体结构

检查砌体结构时应检查房屋的高宽比，墙、柱的高厚比，考虑砌体的稳定性，并应重点检查以下部位的变形（如倾斜、裂缝等）情况： a、房屋内外墙连接处、房屋转角处和两端山墙； b、承重墙、柱和砌体变截面处； c、不同材料构件的结合处； d、拱脚、拱面；

e、悬挑构件（如楼梯、阳台、雨蓬、挑梁）上部的砌体； f、基础和墙角的变形、风化剥落等情况。

2、木结构

检查木结构应注意：结构的变形和稳定性、受力构件的工作情况、木材的腐朽和虫蛀、木材质量的其他缺陷。重点检查以下部位： a、房屋的整体变形的稳定性；

b、房屋的场地和周围环境（如防水问题）；

c、受压构件的倾斜、变曲、受弯构件的挠度，受拉构件裂缝及节点连接情况； d、支撑系统的可靠性；

e、构件的受潮、腐朽、虫蛀、裂缝以及木节和木材斜纹等； f、铁件的锈蚀和变形程度。

3、钢筋混凝土结构 其重点检查部位如下：

a、梁的支座附近、集中力的作用点、跨中； b、柱和梁的连接处、柱脚、柱顶； c、板的支座附近、跨中； d、悬挑部件的根部；

e、屋架的弦杆、腹杆、节点； f、屋架支撑系统；

g、装配式结构构件的连接点。

4、地基基础

其检测重点包括以下几点：

a、地基基础的变形（沉降、滑移、裂缝等）； b、地基基础的稳定性； c、地基基础的周围环境。

5、屋面

屋面检查的原则是：外看变形、内看漏雨部位，下漏上找，检查屋面损坏情况，不论楼房与平房都应上房检查，上房前应先查找漏雨部位。a、平屋面的检查

检查排水坡度、屋面有无堆积物、落水管口是否堵塞；防水层有无裂口、流淌、老化；突出屋面结构防水层处理情况等。b、坡屋面的检查

第三篇：取保候审实务操作

取保候审实务操作

1.什么是取保候审？

取保候审作为最轻微的刑事强制措施，是指公安机关、人民检察院或者人民法院对某些犯罪嫌疑人、刑事被告人不予羁押（关押），而是责令其提出保证人或者缴纳保证金，出具保证书，保证不逃避、妨害侦查、起诉和审判，并随传随到的强制方法。

2.取保候审适用于哪类人？

取保候审只能适用于涉嫌犯罪的犯罪嫌疑人、被告人；对于没有涉嫌犯罪的人，如仅仅是违反治安管理规定的违法行为人，不得适用取保候审。

取保候审适用于刑事诉讼各个阶段，包括侦查阶段、审查起诉阶段和审判阶段。

取保候审适用于尚未被羁押（刑事拘留、逮捕）和已经被羁押的犯罪嫌疑人、被告人。司法实践中取保候审多适用于刑事拘留后不需要逮捕的犯罪嫌疑人。

3.申请取保候审有哪些有利时间点？（1）刑事拘留阶段（刑事拘留一般期限为14天；流窜作案、结伙作案的为37天）。

此时，因犯罪尚在初查阶段，侦查办案机关在刑事拘留阶段将搜集对犯罪嫌疑人有利和不利的全部证据，以便确定是否有证据证明犯罪嫌疑人有犯罪事实而需要逮捕。如果不需要逮捕，则可以取保候审。

因此，刑事拘留阶段是申请取保候审的第一有利时间。

（2）逮捕后的侦查羁押阶段（一般侦查羁押期限2个月＋案情复杂经上一级检察院批准延长1个月＋“四类”案件经省级检察院批准延长2个月＋“四类”案件可能判处10年以上经省级检察院批准再延长2个月，最长7个月期限）。

逮捕即意味着“有证据证明有犯罪事实，可能被判处徒刑以上刑罚的犯罪嫌疑人、被告人，采取取保候审、监视居住等方法，尚不足以防止发生社会危险性，而有逮捕必要的”（《刑事诉讼法》第六十条规定），而且“逮捕必须经过检察院批准（或者决定）”（《刑事诉讼法》第五十九条规定）、“公安机关释放被逮捕的人或者变更强制措施的，应当通知原批准的人民检察院”（《刑事诉讼法》第七十三条规定）。

因此，逮捕后申请取保候审的难度加大。但不排除办案机关“匆忙”逮捕情形，逮捕后因相关证据的收集，办案机关反而认为可以取保候审，此时当事人及其家属应当抓住有利机会争取取保候审。

（3）逮捕后案件移送检察院审查起诉阶段（1个月；重大、复杂案件1个月半）。

由于经过侦查，犯罪事实基本查清、证据基本固定，原来不符合取保候审条件的案件，到了审查起诉阶段有可能具备了取保候审条件。

因此，审查起诉阶段是申请取保候审又一有利时间。

（4）逮捕后案件起诉到法院的审判阶段（普通程序1个月时间，至迟1个月半时间；“四类”案件经省高院批准可以延长一个月即2个月半时间）。

由于案件即将开庭审理，法院为防止开庭审判时刑事被告人传唤不到庭，审判阶段向法院申请取保候审难度更大。

4.哪些人“可以”取保候审？

9种人“可以”被取保候审，具体包括：①“轻罪犯”；②“没有社会危险性的重罪犯”；③“严重疾病”；④“孕期哺乳期”；⑤“证据不符合逮捕条件”；⑥“法定期限不符合继续逮捕”；⑦“不批捕的取保候审”；⑧“不起诉的取保候审”；⑨“可能出境的取保候审”等。（1）《刑事诉讼法》规定的2种情形可以取保候审：

①可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的（轻罪犯）；

②可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审、监视居住不致发生社会危险性的（没有社会危险性的重罪犯）；

【提示】可以取保候审的本质是“不致发生社会危险性”，即轻罪犯（有期徒刑以下）、没有社会危险性的重罪犯（有期徒刑以上）。

（2）公安机关《规定》、检察院《规则》和法院《解释》均规定的1种情形可以取保候审：

③应当逮捕但患有严重疾病的，或者是正在怀孕、哺乳自己婴儿的妇女（严重疾病、孕期哺乳期）；

【提示】即使患有严重疾病，或者正在怀孕、哺乳自己婴儿的妇女，也只是“可以（不是必须）取保候审”；如果具有社会危险性，仍然可以逮捕。

（3）公安机关《规定》和检察院《规则》均规定的2种情形可以取保候审：

④对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的（证据不符合逮捕条件）； ⑤犯罪嫌疑人、被告人被羁押的案件，不能在法定期限内办结，需要继续侦查、审查起诉和审判的（法定期限不符合继续逮捕）。

【提示】公、检均补充规定的2种情形“证据不符合逮捕条件”、“继续逮捕不符合法定期限”，属于“客观不能”逮捕情形，此时必须采取取保候审或者监视居住措施。

（3）公安机关《规定》单独规定的2种情形：

⑥提请逮捕后，检察机关不批准逮捕，需要复议、复核的(不批捕的取保候审）；

⑦移送起诉后，检察机关决定不起诉，需要复议、复核的（不起诉的取保候审）；

【提示】凡是不批捕、不起诉的案件，公安机关不能逮捕而“可以”（应当）取保候审或者监视居住。

（4）检察院《规则》单独规定的1种情形：

⑧持有有效护照或者其他有效出境证件，可能出境逃避侦查，但不需要逮捕的（可能出境的取保候审）。

【提示】不需要逮捕是指不符合逮捕条件，此时不能逮捕而可以取保候审或者监视居住。③取保候审三个条件缺一不可：取保候审条件＝Ⅰ.符合可以取保候审（可以不予逮捕）条件＋Ⅱ.不具有不得取保候审情形＋Ⅲ.办案机关同意（认为）可以取保候审（关键条件）。

Ⅰ.符合可以取保候审（可以不予逮捕）条件: 即“轻罪犯”；“没有社会危险性的重罪犯”；“严重疾病”；“孕期哺乳期”；“证据不符合逮捕条件”；“法定期限不符合继续逮捕”；“不批捕的取保候审”；“不起诉的取保候审”；“可能出境的取保候审”等；

Ⅱ.不具有不得取保候审情形：

不得取保候审情形包括：累犯；犯罪集团的主犯；以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人；危害国家安全的犯罪；暴力犯罪；其他严重犯罪；严重危害社会治安的犯罪嫌疑人；其他犯罪性质恶劣、情节严重的犯罪嫌疑人；

Ⅲ.办案机关同意或者认为可以取保候审，是最关键条件。

5.哪些人不得取保候审？

不得取保候审包括8类人，即累犯；犯罪集团的主犯；以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人；危害国家安全的犯罪；暴力犯罪；其他严重犯罪；严重危害社会治安的犯罪嫌疑人；其他犯罪性质恶劣、情节严重的犯罪嫌疑人等。（1）公安机关规定6类人不得取保候审：①累犯；②犯罪集团的主犯；③以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人；④危害国家安全的犯罪；⑤暴力犯罪；⑥其他严重犯罪。

（2）人民检察院规定2类人不得取保候审：

⑦对于严重危害社会治安的犯罪嫌疑人不得取保候审；

⑧其他犯罪性质恶劣、情节严重的犯罪嫌疑人不得取保候审。

（3）人民法院目前没有明确规定哪些人不得取保候审。6.哪些人可以为犯罪嫌疑人、被告人申请取保候审？

《刑事诉讼法》第五十二条规定，被羁押的犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属有权申请取保候审。

第九十六条规定，犯罪嫌疑人被逮捕的，聘请的律师可以为其申请取保候审。

公安机关《规定》第三十五条规定，律师在侦查阶段依法“为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审”。

第六十五条规定，被羁押的犯罪嫌疑人及其法定代理人、近亲属、被逮捕的犯罪嫌疑人聘请的律师申请取保候审的，应当书面提出。检察院《规则》第三十九条规定，被羁押的被告人及其法定代理人、近亲属和委托的律师申请取保候审的，经审查具有本规则第三十七条规定情形的之一的，经检察长决定，可以对犯罪嫌疑人取保候审。

法院《解释》第六十八条规定，被羁押的被告人及其法定代理人、近亲属和律师有权申请取保候审。

新修订《律师法》第二十六条第（三）项规定，接受刑事案件犯罪嫌疑人的委托，……，为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审，……

综合上述规定，申请取保候审以犯罪嫌疑人、被告人被羁押（刑事拘留、逮捕）为前提条件；如果没有被羁押，也就没有申请取保候审的必要。

（1）犯罪嫌疑人被刑事拘留的，三种人有权申请取保候审： A.犯罪嫌疑人本人有权申请取保候审；

B.未成年犯罪嫌疑人的法定代理人有权申请取保候审（当然未成年犯罪嫌疑人本人也可以申请取保候审）； C.犯罪嫌疑人的近亲属有权申请取保候审。

“近亲属”是指夫、妻、父、母、子、女、同胞兄弟姊妹。

【提示】犯罪嫌疑人被刑事拘留的，聘请的律师不能申请取保候审。

（2）犯罪嫌疑人、被告人被逮捕的，四种人有权申请取保候审： A.犯罪嫌疑人、被告人本人可以申请取保候审；

B.未成年犯罪嫌疑人、被告人的法定代理人有权申请取保候审（当然未成年犯罪嫌疑人、被告人本人也可以申请取保候审）； C.犯罪嫌疑人、被告人近亲属可以申请取保候审。

D.侦查阶段犯罪嫌疑人聘请的律师、审查起诉阶段犯罪嫌疑人和审判阶段被告人委托的辩护律师可以申请取保候审。

【提示】律师申请取保候审的时间起点为犯罪嫌疑人“被逮捕”。

7.律师什么时候可以为犯罪嫌疑人、被告人申请取保候审？

在侦查阶段，只有犯罪嫌疑人被逮捕的，聘请的律师才有权申请取保候审。

在审查起诉阶段和审判阶段，辩护律师有权申请取保候审。

8.取保候审申请书如何书写？

取保候审申请书（家属用）

申请人：姓名、性别、年龄等基本情况。

申请人因

一案，被

（何司法机关）

于

****年**月**日（拘留或逮捕）。

申请人认为，（写明符合取得候审的具体条件），特提出取保候审申请，并愿依法交纳保证金或提出保证人（保证人的基本情况）。请予审查决定。

此

致（司法机关的名称）

申请人：×××（签章）

****年**月**日

取保候审申请书

申请人: xxxxxx律师事务所xxx律师。

通讯地址或联系方法: xx市xx街xx号。

申请事项:

申请对犯罪嫌疑人xxx取保候审。

事实与理由:

犯罪嫌疑人xxx因涉嫌故意伤害一案,于xxxx年x月x日经xxxx人民检察院批准(或决定)逮捕羁押,根据

xxxxx案的犯罪嫌疑人 xxx(或其法定代理人近亲属)的要求,本人提出为犯罪嫌疑人xxx申请取保候审.其保证人为xxx(或保证金为xx元)。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第51条、第96条的规定,特为其提出申请,请予批准。

此

致

xxxxxxxx公安局 xxxxxxxx人民检察院 xxxxxxxxx人民法院

申请人: xxx(签名)

xxxx律师事务所(章)

xxxx年x月x日

9.取保候审由哪个机关决定？

根据案件处于侦查阶段、审查起诉阶段还是审判阶段，取保候审的决定机关分别是公安机关、人民检察院、人民法院。

有权决定的公、检、法机关在接到取保候审的书面申请书后，应当在7天之内作出是否同意的答复：

（1）决定对犯罪嫌疑人、被告人取保候审的，应当报县级以上公安机关负责人、检察院检察长或者人民法院院长批准，并签发《取保候审决定书》和《执行取保候审通知书》，并责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或交纳保证金；

（2）不同意取保候审的，应当告知申请人，并说明不同意的理由。

10.取保候审有哪几种方式？ 取保候审有两种方式，分别是保证人保证方式［人保方式］、保证金保证方式［财产保方式］。

（1）保证人保证方式是指以保证人［可以1－2名保证人］的信誉等（不涉及金钱）来保证的方式，适用于无力缴纳保证金、未成年人和其他不宜收取保证金的情形。

（2）保证金保证方式是指以缴纳金钱即保证金来保证的方式。

保证金应当以人民币（不能是外币）现金一次性缴纳。

保证金的数额保底不封顶，起点数额为1000元（未成年犯罪嫌疑人、被告人起点数额为500元），具体数额由取保候审的决定机关确定。

保证金由县级以上执行机关即公安机关统一收取和管理。

11.司法机关能否要求既提供保证人又缴纳保证金？

根据“6机关规定”第21条规定，不能要求同时提供保证人并交纳保证金。

因此，司法机关不能在同一人同一案件上同时采用保证人和保证金方式。

【邹宙阳律师提示】 保证人和保证金方式只能二者择一适用，不能要求既提供保证人又收取保证金。

12.司法机关是否有义务为取保候审的人寻找保证人或者保证金？

《刑事诉讼法》第五十三条规定，人民法院、人民检察院和公安机关决定对犯罪嫌疑人、被告人取保候审，应当责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或者交纳保证金。

因此，司法机关没有义务为犯罪嫌疑人、被告人寻找保证人或者保证金；而是应当责令犯罪嫌疑人、被告人自己提出保证人、缴纳保证金。

13.取保候审由哪个机关执行？

（1）取保候审由公安机关执行。

①公安机关在执行取保候审时，应当向犯罪嫌疑人、被告人宣读《取保候审决定书》，并令其签名或盖章，告知其在取保候审期间应当遵守的规定。

②人民检察院决定对犯罪嫌疑人采取取保候审措施的，应当在向犯罪嫌疑人宣布后交由公安机关执行。对犯罪嫌疑人采取保证人担保形式的，人民检察院应当将有关法律文书和有关案由、犯罪嫌疑人基本情况、保证人基本情况的材料，送交犯罪嫌疑人居住地的同级公安机关；对犯罪嫌疑人采取保证金担保形式的，人民检察院应当在核实保证金已经交纳到公安机关指定的银行后，将有关法律文书、有关案由、犯罪嫌疑人基本情况的材料和银行出具的收款凭证，送交犯罪嫌疑人居住地的同级公安机关。

③公安机关收到有关法律文书和材料后，应当立即交由犯罪嫌疑人居住地的县级公安机关执行。负责执行的县级公安机关应当在二十四小时以内核实被取保候审人、保证人的身份以及相关材料，并报告县级公安机关负责人后，通知犯罪嫌疑人居住地派出所执行。

④执行取保候审的派出所应当指定专人负责对被取保候审人进行监督考察，并将取保候审的执行情况报告所属县级公安机关通知决定取保候审的人民检察院。

（2）由国家安全机关决定取保候审的，或者检察院、法院办理国家安全机关移送案件决定取保候审的，由国家安全机关执行。14.被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人需遵守哪些规定？(1)在传讯时及时到案；

(2)不得以任何形式干扰证人作证；(3)不得毁灭、伪造证据或串供；

（4）未经执行机关批准不得离开所居住的市、县。

15.保证人需要具备哪些条件？

保证人必须同时具备以下四个条件：

（1）与本案无牵连。

与本案无牵连是指在犯罪事实上，保证人不是共同作案人。(2)有能力履行保证义务。

保证人必须是完全行为能力人，即年满18周岁、精神正常的成年人。(3)享有政治权利和人身自由未受到限制。

被剥夺政治权利的人不得担任保证人；人身自由受限制的人不得担任保证人。

（4）有固定住处和收入。

即保证人有固定的住处和固定的收入。

16.保证人需要履行哪些保证义务？

保证人的保证义务有两项：

（1）监督义务：监督被保证人履行法律规定的取保候审期间的义务。（2）报告义务：发现被保证人可能或者已经发生违反法律规定行为时，应当及时向取保候审的执行机关【公安机关】报告。

17、保证人没有履行保证义务应当承担哪些法律责任？

（1）保证人没有尽到保证义务，经查证属实的，处以1000元到2万元的罚款。

对保证人的罚款系刑事司法行为，由县级以上执行机关认定和作出；保证人可以收到决定书后5日内向上一级主管机关申请复议一次（不能提起行政诉讼）；上级主管机关应当在7日内作出复核决定。

（2）保证人与被保证人串通，协助被保证人逃匿，明知藏匿地点而拒绝提供，依法追究刑事责任。

根据最高人民法院《关于取保候审的被告人逃匿如何追究保证人责任问题的批复》规定，根据案件事实，取保候审的被告人确系犯罪分子，如保证人与被告人串通，协助被告人逃匿，视其情节，已构成犯罪的，可根据刑法第一百六十二条规定的窝藏罪，追究保证人的刑事责任。

（3）保证人与被保证人串通，协助被保证人逃匿，明知藏匿地点而拒绝提供，保证人对被保证人的附带民事诉讼的被告人在保证前的请求数额内承担连带责任。根据最高人民法院《关于取保候审的被告人逃匿如何追究保证人责任问题的批复》规定，在刑事附带民事诉讼中，取保候审的被告人逃匿，如保证人明知其逃匿下落，但拒绝提供被告人去处或者拒绝将被告人找回，以及与被告人串通，协助被告人逃匿的，可由保证人承担应由被告人承担的民事赔偿责任。

18.取保候审的保证金能否退还？

犯罪嫌疑人、被告人在取保候审期间没有违反刑事诉讼法第56条规定的，取保候审期间届满以后【取保候审结束时】，负责执行的公安机关应将保证金退还给犯罪嫌疑人、被告人。

如果被取保的犯罪嫌疑人、被告人违反法律规定的取保候审期间义务，则没收已经缴纳的保证金，责令具结悔过，重新缴纳保证金、提出保证人，取保候审的期限连续计算；或者由决定机关作出变更强制措施决定，采取监视居住措施或者予以逮捕。

被取保候审人虽然没有违反法律规定，但在取保候审期间涉嫌故意重新犯罪的，应当没收保证金。【律师提示】

①被取保候审人只要有违反取保候审期间义务规定或者重新犯罪，均应当没收保证金。②没收保证金的决定系刑事司法行为，应当由县级以上执行机关作出；被取保候审人可以在5日内向执行机关的上一级主管机关申请复核（不能提起行政诉讼）；上级主管机关应当在7日内作出复核决定。

19.取保候审的决定机关发现被取保候审人违反规定，能否直接作出没收保证金的决定？

取保候审的决定机关发现被取保候审人违反规定，认为应当没收保证金的，应当提出没收部分或全部保证金的书面意见，连同相关材料一并移交县级以上执行机关。

县级以上执行机关应当根据决定机关的意见作出没收保证金决定，并通知决定机关。【律师提示】

没收保证金的决定只能由执行机关作出；取保候审的决定机关不能“直接”作出没收决定。

20.取保候审期限多长？

取保候审最长不得超过12个月，取保候审期间不计入办案期限。

取保候审期间，不得中断对案件的侦查、起诉和审理。取保候审即将到期，执行机关应当在期限届满15日前书面通知决定机关；决定机关应当在期限届满前通知执行机关解除取保候审或变更强制措施。

取保候审超过法定期限的，犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人和近亲属、委托的律师有权要求解除；决定机关应当在7日内审查决定。【律师提示】

取保候审最长期限12个月，是指公、检察、法在各自办案阶段（侦查阶段、审查起诉阶段、审判阶段）一次采取取保候审的期限不得超过12个月；并非指整个诉讼过程取保候审最长期限不得超过12个月。

21.哪些情形取保候审的犯罪嫌疑人、被告人需要重新被逮捕？

取保候审后应予逮捕的法定情形包括企图逃避行为、违法证据行为、违规行为、故意重新犯罪行为等。

（1）企图逃避行为：指企图逃跑、自杀，逃避侦查、审查起诉的；

（2）违法证据行为：指实施毁灭、伪造证据或串供，干扰证人作证的行为，足以影响侦查、起诉工作的正常进行；

（3）违规行为：指取保候审期间未经批准擅自离开所居住的县、市，或传讯不到案，造成严重后果。造成严重后果是指未经批准擅自离开所居住的县、市二次以上；或者传讯不到案二次以上。

（4）故意犯罪行为：指取保候审期间故意实施新的犯罪行为。

22.在侦查阶段办理的取保候审，案件到了审查起诉阶段或者审判阶段，如何继续办理取保候审手续？

在侦查阶段或审查起诉阶段已经取保候审，案件移送至审查起诉阶段或审判阶段时，受案机关应当在7日内作出继续取保候审或者变更强制措施规定，并通知执行机关或移送案件机关。

继续采取保证金方式的，原则上不变更保证金数额，不再重新收取保证金。【律师提示】

①取保候审在不同的诉讼阶段应当重新办理取保候审手续，并告知被取保候审人，原取保候审自动解除，不再办理解除手续，取保候审期间重新计算。

②司法实践中，公安机关已经办理取保候审手续，案件移送审查起诉或者审判后，检察院或者法院重新逮捕收监是很经常的，当事人切勿以为已办理了取保候审就一定不会逮捕。律师办理取保候审除需要熟悉相关刑事法律、办案流程以外，还必须要掌握丰富的办案经验、技术和沟通技巧。笔者根据多年的办案体会，总结如下：

1、根据具体案情，寻找、挖掘犯罪嫌疑人、被告人所具有的取保候审的客观条件。如从轻减轻处罚的情节、主观恶性、身体健康状况、排除犯罪的证据等等。

2、积极引导犯罪嫌疑人、被告人及其家属减轻社会危害性。除了具备取保候审的客观条件外，如果主观上具有以下情节者，办理取保候审更为容易。（1）自愿认罪的，并如实交待犯罪事实。

（2）积极主动揭发、检举同案犯或他人犯罪事实的，或提供破案线索的。（3）有自首、立功情节的。（4）财产案件，退赃，积极交纳罚金的。

（5）人身损害案件，积极赔偿被害人，并争取到被害人谅解的。

3、充分沟通。办案中，同公、检、法机关的沟通非常重要，实践中，要针对不同情况，灵活应变，与办案人员办案单位沟通，与被害人沟通，协调好各方面的关系。沟通要及时、充分，刑事案件有极为严格的程序，司法机关对相关办案人员更有严格的错案追究制度，因此律师一旦发现有利于犯罪嫌疑人的证据或者事实或法律规定，要立即与办案人员联系，提醒办案人员采纳，不能耽误，否则一旦错过机会，再想说服办案人员“改错”难度非常大。

第四篇：企业所得税汇算清缴实务操作培训

2013年企业所得税汇算清缴

实务操作培训

湖北黄州州诚税务师事务所

所长

孙林杰

税审备查类工作底稿

管理当局声明书

管理当局声明书 -税务代理约定书

主营业务收入、其他业务收入鉴证

（1）应根据不同行业的性质分别确认被鉴证人的主营业务收入和其他业务收入的范围；

（2）未开具发票经营业务收入的入账情况；

（3）获取营业收入的明细资料，复核总账、明细账、报表发生额是否相符； （4）检查营业收入的确认原则和方法是否符合会计政策规定，前后期是否一致； （5）将鉴证营业收入与上的进行比较，分析结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因；

（6）获取价格目录，抽查售价是否符合价格政策，有无价格异常或转移收入情况；

（7）抽查经济业务合同、原始凭证，并追查至记账凭证及明细账； （8）检查以外币结算的营业收入的折算方法是否正确； （9）审核收入确认时间是否正确；

（10）审核销售折扣折让会计处理是否正确；

（11）审核企业从购买方取得的价外费用是否按规定入账；

（12）调查向关联方交易销售的情况，审查其价格是否符合独立交易原则。

如何查企业少做收入

查应收账款贷方发生额，如有大额的红字记账，说明企业预收了货款，再结合销售合同确认是否未及时做收入。

将预收账款至少复印80%的原始凭证，以此证明企业已全部做收入。抽查三个月的销售发票，记账凭证。

查主营业务成本与库存商品的贷方发生额，看是否有产成品出库了未做收入。如何查成本

抽三个月的记账凭证，购进发票。主营业务成本=库存商品的贷方发生额

如果库存商品贷方发生额大于主营业务成本,说明有库存商品直接出库,没做收入,如果小于主营业务成本,说明多转成本。

库存商品的借方发生额=库存商品的贷方发生额+库存商品的年末余额

库存商品的成本结转方法是否正确？年末库存单位成本与出库的是否一致？

库存商品的借方发生额=生产成本贷方发生额

生产成本借方发生额=生产成本贷方发生额+生产成本年末贷方余额 生产成本贷方发生额=直接材料+制造费用+直接工资 在产品与产成品是按何方法结转？ 制造费用中费用支出是否合理？

原材料的结转方法是否正确？如果库存材料的单位成本与最后一批购进单价相差很远，有可能存在多转成本。

扣除类项目鉴证

鉴证营业成本应特殊关注：

（1）应根据不同行业的性质分别确认被鉴证人的主营业务成本和其他业务成本的范围；

（2）抽查采购合同、账款结算文件、验收文件、采购有关的运输文件、发票取得情况；

（3）金融企业的业务及管理费在营业成本中填报； （4）成本与收入的配比是否合理；

（5）获取成本明细表，分别列示各项单位成本，采用分析性复核方法，将其与预算数、上期数或上年同期数、同行业平均数比较，分析增减变动情况，对有异常变动的情形查明原因；

（6）成本计算是否正确，检查有无多列虚列成本情况；

（7）审核调查关联方之间业务往来的情况，审查其成本列支是否独立交易原则

营业税金及附加鉴证

房产税、车船使用税、土地使用税、印花税通常应在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在营业税金及附加科目核算。

有些企业将支付租金的税金也在些列支，这是本企业无关的支出。个人所得税、物流企业开运费发票中代扣的企业所得税、个人所得税等不能在这里列支。

免抵税额要征城建税及教育费附加要注意。管理费用、销售费用鉴证

（1）将鉴证费用与上的费用进行比较，分析重大差异的原因；

（2）将鉴证各个月份的费用进行比较，如有重大波动和异常情况应查明原因；必要时应抽验合同，与实际业务活动进行分析比对； （3）将费用相关账户与累计折旧、应付工资、预提费用等项目的贷方发生额进行交叉复核，并作出相应记录；

（4）选择重要或异常的营业费用项目，检查复印其原始凭证是否合法，会计处理是否正确。

（5）将其中工资、福利费、折旧及各种摊销、减值准备等项目与有关账户的贷方发生额进行交叉复核，并作出相应记录；

（6）审核是否把资本性支出项目作为收益性支出项目计入管理费。财务费用鉴证

（1）为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用，在“在建工程”、“制造费用”、“生成成本”等科目核算；

（2）获取财务费用明细资料，核对总账、报表发生额及明细账合计数是否相符； （3）将本财务费用与上的财务费用及本各个月份的财务费用进行比较，如有重大波动和异常情况应查明原因；

（4）审查利息支出明细账，核实其债务的性质、产生的原因、用途，确认付息债务项目的真实性和计算的准确性。复核借款利息支出应计数，注意审查现金折扣的会计处理是否正确；

（5）审查汇兑损益明细账，检查汇兑损益计算方法是否正确，核对所用汇率是否正确；

（6）审核关联企业的利息支出，是否符合税法的规定

（7）深圳保怡公司，分段计算利息，汇率也要按国家规定。物业公司亏损几千万，我全部调整，一般把基建利息挤入费用，查合同，一般地合同上都说清借款的用途。（8）纳税评估时，有一家将贴现利息几百万元计入财务费用，商业承兑汇票和银行承兑汇票，持票人与付利息人不一致。

营业外支出鉴证

固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产损失、债务重组损失、罚款支出、非常损失、捐赠支出。资产损失专门有报告。罚款、赞助全部调整。

“三费”鉴证

（1）不属于职工福利费支出内容或未按规定进行核算的，应归集有关资料，作为纳税调整的证据；

（2）根据税法规定的扣除标准，确认职工福利费支出的税收金额； （3）对工资薪金发生纳税调整的，应相应调整职工福利费的计算基数。

（4）错的最多，有余额要先冲完，看费用中是否有福利费，如有应调整。

（5）职工教育经费以前结转扣除额和结转以后扣除额。（6）工会经费当年不允许税前扣除的部分，不得结转以后扣除，会计上计提未实际拨缴的工会经费，不允许税前扣除。应收账款

应收账款科目可能存在的税收风险：

一、有的企业未设置预收账款科目，将预收的货款计入应收账款的贷方，进一步税收审计程序应该重点审核相关的销售合同约定的付款方式、付款期限等条款，分析是否存在货物已发出，而企业长期将收到货款放在应收账款科目，不及时结转销售收入；

二、将货物销售给关联企业，通过转让定价转移利润，进一步税收审计程序应该重点审核关联方与非关联方销售单价的差异。存货

存货科目可能存在的税收风险：

一、产品销售数量与成本结转数量是否一致，进一步税收审计程序应该重点审核存货盘点表；

二、应付帐款是否长期挂账，实际是销售收入或者是虚增的成本；

三、改变原材料的用途，但实际转入了生产成本，也未做增值税进项税额转出。其他应收款

其他应收款可能存在的税收风险：

一、将货款计入此科目，不申报收入，不申报缴纳流转税及附加、企业所得税；

二、将废品收入或其他收入长期挂在此科目，不申报缴纳流转税及附加、企业所得税；

三、将应收其他企业或个人的利息、租金长期挂账不做收入，不申报缴纳营业税及附加、企业所得税；

四、借款合同未申报缴纳印花税；

五、借出款项的利息收入是否计征了营业税有附加、企业所得税；

六、股东个人向公司借款，长期不归还，按税法规定：个人投资者从其投资企业借款，年终了后不归还，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”计征个人所得税；

七、销售合同中的价外费用未申报增值税及附加、企业所得税，进一步税收审计程序应该重点审核销售合同中对价外费用是如何规定的，如运输装卸费用由谁支付，是否存在代收款项，包装物使用形式，是否返还。是否约定违约金、延期付款利息等。在建工程

在建工程可能存在的税收风险：

一、转固定资产，与已开具的建筑安装发票金额核对看是否一致；

二、应该资本化的利息是否计入了在建工程；

三、建筑安装合同印花税是否缴纳，建安发票上已代扣的印花税是承包商缴纳的，企业也需缴纳印花税；

四、房产税是否及时申报缴纳；

五、工程用原材料是否抵扣增值税；

六、自己购买的材料是否进入工程总成本（料、工、费）计征营业税及附加；

七、工程用料是否进入了生产成本；

八、如果企业支付工程款未按税法规定接受合法的建筑安装发票，按发票管理办法，对企业未按规定接受发票，致使对方单位或个人偷漏税，对本企业可处以对方所偷漏税款一倍以下的罚款。固定资产

固定资产可能存在的税收风险：

一、如果固定资产-房屋原值增加，房产税、契税是否申报缴纳了；

二、购置固定资产是否申报缴纳了购销合同印花税；

三、如果固定资产-房屋原值减少，是否缴纳了营业税及附加、土地增值税、印花税；

四、如果固定资产-设备原值减少了，是否申报缴纳了增值税及附加 无形资产

无形资产可能存在的税收风险：

一、是否按实际占用的面积申报缴纳土地使用税，房产证批准的面积与实际占用的面积有可能不同；

二、转让国有土地使用权是否缴纳了土地增值税，营业税及附加、印花税，转让其他无形资产是否缴纳了营业税及附加、印花税；

三、摊销的年限是否按税法规定或合同规定或法律规定；

四、加计扣除的问题；

五、首次购置土地是否缴纳耕地占用税；

六、政府无偿划拨的土地账务如何处理；

七、房地产企业正在开发的房产项目中土地使用税是否申报。长期待摊费用 长期待摊费用可能存在的税收风险：

一、是否按税法规定的年限摊销；

二、装修费是否开具建筑安装发票；

三、是否将自用的房产装修费进入此科目，自用的房地产装修费、改造工程应计入固定资产,以计提折旧的方式进入成本费用，企业少计固定资产，可能少开具建筑安装发票，少申报缴纳房产税、印花税；

四、将购置的机器设备计入其中。应付账款

应付账款可能存在的税收风险：

一、主要查看关联公司是否存在虚开增值税专用发票？增大成本和进项税抵扣。

二、暂估成本、虚列成本、多列成本问题，如将未支付的费用或预计的费用计入成本，未取得真实合法的发票计入成本，购买发票计入成本，款项无法支付；

三、存在帐外收入，将货款挂在应付帐款科目，不做或者延迟做收入； 其他应付款

其他应付款可能存在的税收风险：

一、借款合同未申报缴纳印花税；

二、物业公司或房地产公司收取的押金可能是房屋租金，未做收入，不申报缴纳营业税及附、企业所得税；

三、工业企业的押金有可能是逾期包装物押金，长期挂账不及时做收入，不申报或延期申报增值税及附加、企业所得税；

四、公司向股东个人借款，是不是对不索取发票的客户的销售采取直接收取现金而未做销售收入？ 应付职工薪酬

应付职工薪酬可能存在的税收风险：

一、个人所得税申报表上工资总额与企业所得税税前扣除的工资总额不同，未足额申报缴纳工资个人所得税；

二、劳务报酬计入工资，未按劳务报酬申报个人所得税；

三、将职工集资利息当工资发放，未按规定申报利息股息红利个人所得税；

四、销售人员的个人所得税申报不准确。预提费用

预提费用期末数比期初大，说明企业计提了预提费用，如果小，说明企业实际发生了一些支出。

预提费用可能存在的税收风险：新会计制度取消了此科目，如果有的企业设置了此科目，年终不能有余额，不能计提的费用按规定不能计提，预提费用借方发生额必须列支可以税前扣除的费用。

资本公积

资本公积可能存在的税收风险：

一、企业未执行新会计准则，将捐赠收入、债务重组收益、政府专项拨款、关联交易差价、无法支付的款项计入资本公积而计入营业外收入，未申报缴纳企业所得税；

二、因合并、可供出售金融资产或投资性房地产公允价值与账面价值的差额或以权益结算的股份支付换取职工服务而增加的资本公积印花税未申报缴纳；

三、当可供出售金融资产或投资性房地产转让时未将资公积转入投资收益而未申报缴纳企业所得税；

四、权益结算的股份支付不得在计算应纳税所得额时确认费用扣除；

五、股份支付个人所得税未按规定申报缴纳。

主营业务收入

主营业务收入可能存在的税收风险：

一、总账收入、明细账收入合计数、增值税或营业税申报表上的收入、四个季度企业所得税申报表上的收入合计数是否一致；

二、存货出库数量与销售数量是否一致；

三、物业企业在房地产未减少的情况下租金减少，是否存大少计租金收入或将其他单位的欠债冲抵租金，少申报缴纳营业税及附加、企业所得税；

四、预收账款是否按合同中的付款金额、付款方式和付款时间确认收入。主营业务成本

主营业务成本可能存在的税收风险：

一、成本核算方法是否保持一致且规范；

二、销售数量是否与结转成本的数量一致；

三、暂估成本，没有发票或者发票不合法，或者无真实业务多次虚列成本；

四、改变存货用途，直接进入生产成本，也未作进项税额转出，少申报缴纳增值税及附加、企业所得税。管理费用、销售费用

管理费用、销售费用可能存在的税收风险：

一、租赁合同未申报缴纳印花税；

二、未接受正规租赁发票，致使被处以所偷漏税款一倍以下的罚款；研发人员的工资是否代扣代缴了个人所得税，研发费用是否有业务招待费等不得列支的项目；

四、计提的减值准备是否作纳税调整；

五、折旧、摊销是否按规定进入费用。

财务费用

财务费用可能存在的税收风险：

一、利息支出未代扣代缴个人所得税，利息收入未申报缴纳营业税及附加；

二、向非金融企业特别是向个人或关联企业借资的借款利息支出未按规定扣除，票据不合法；

三、用于在建工程、无形资产和固定资产以及产品在达到可销售状态前发生的利息未按规定资本化；

四、在建工程比较大,特别是那些物业公司又搞房产开发，有可能将借款利息计入财务费用,未予以资本化；

五、对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融机构的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过规定利率而列支的利息，应不允许税前列支；

六、要认真分析企业与借款方是否存在关联关系，对超过注册资本50%以上的关联方借款利息应不允许税前列支；

七、要认真分析企业用于固定资产，无形资产或其他投资未达到预定可销售状态前等发生的借款利息是否按规定进行资本化。

几个普遍问题 工资余额问题

预提费用余额问题-电费-利息-其他

租金问题-租赁合同与账上一致，预付租金如何处理，权责发生制。预计负债

进客户后做什么，先拿出资料清单，再要科目余额表，财务报表，确定重点查什么，复印什么，再看明细账，把有问题的凭证号录下来，等下再把这凭证找出来，复印下来。

第五篇：医院会计实务操作

医院会计实务操作

第一部分 医院会计制度改革介绍

一、医院会计制度改革的背景

我国目前实行的医院会计制度是1998年由财政部和卫生部联合颁布实施，从1999年开始实施，实施的时间大约10年了，但该制度存在很多缺陷。相对于现行的《医院会计制度》，这次《医院会计制度》（征求意见稿）根据新形势的要求，借鉴了企业财务会计改革的经验和国际惯例，是医院财务管理、会计核算的重大改革。

医院会计制度是我国会计制度的有机组成部分，医院的会计流程和企业的会计流程没有本质差异，医疗服务和和服务业类似，而药品销售又类似零售业。

随着医疗卫生事业的发展，医院会计报表绝不应只满足报送上级卫生行政主管部门的需要，医院管理层迫切需要从会计报表中得到更多的财务信息；营利性医院、非营利性医院、股份制医院等不同所有制医院需要给股东、债权人、相关部门提供各种所需要的信息，医院会计制度也应顺应时代的发展进行相应的改革。

二、与现行制度相比较，新制度（征求意见稿）的主要变化思路：

一是新增了与国库集中支付、政府收支分类、部门预算、工资津补贴、国有资产管理等财政改革相关的会计核算内容；

二是为了真实反映资产价值、合理确定医疗成本，规定计提固定资产折旧，折旧额分期计入相关成本费用；

三是为了增强会计信息的完整性，规定将基建会计纳入“大账”；

四是为了解决现行制度下医院医疗和药品收支不配比、成本核算体系不健全、科研教学经费核算混乱等问题，借鉴国际惯例，合并了医疗、药品收支核算，规定管理费用不再分摊，完善了自制药品和材料的成本核算，明确了科教收支的会计处理；

五是为了兼顾预算管理需要，规定通过专设预算会计科目或采用备查簿方式提供预算会计信息；

六是将原来的“收入支出总表”改为“收入费用表”，增加了现金流量表、预算收支表、基建投资表及报表附注，进一步完善了报表体系。

三、与现行制度相比，新制度（征求意见稿）具体变化：

■ 核算基础：现行制度规定：“医院的会计核算除采用权责发生制外，均按照《事业单位会计准则》规定的一般原则和本制度的要求进行”，而在新制度规定“医院会计核算以权责发生制为基础。”

■ 提出了会计要素的概念：“医院会计要素包括资产、负债、净资产、收入和费用。”

■ 新制度没有如现行制度一样规定“医院对明细科目的设置可自行规定”，而是笼统地规定“在不影响会计核算要求和财务报表指标汇总，以及对外提供统一的财务报表的前提下，可以根据实际情况和需要自行增设、减少或合并某些会计科目，以及自行设置本制度规定之外的明细科目。”

■ 报表种类的增减：删除了“基金变动表”，增加了“现金流量表”、“预算收支表”，明确了“基建投资表”的地位。

■ 制度修订与解释部门：现行制度由财政部与卫生部共同解释并修订，而新制度由财政部颁布, 财政部负责对新制度的修订和解释。

■ 会计科目设置方面

会计科目编码规则由“3-3-3”变为“4-2-2”；现行制度会计科目为43个总账科目，新制度为57个总账科目及4个预算会计科目。变动如下：

新增

零余额账户用款额度、财政应返还额度、预付资产类 账款、累计折旧、基建工程、固定资产清理、累计摊销、长期待摊费用（8）

负债类

净资产类

成本类 应缴款项、应交税费、代管款项、预计负债（4）

累积盈余

生产成本

基建拨款、财政调剂收收入类 入、科教收入、其他业务收入

科教支出、其他业务支费用类 出、公益性支出、财务费用

其他类

预算会计类 以前盈余调整

预算收入、预算支出、本期结余、累计结余

药品支出、财政专项支出

医疗支出----医疗成本 其他支出----其他费用

药品收入

应缴超收款

事业基金、固定基金、结余分配

药品进销差价、开办费（2）

删除

调整变动

在加工材料---委托加工物资 对外投资----长期股权投资、长期债权投资 现金----库存现金 应收在院病人医药费----应收在院病人医疗款（4）

应付工资、应付社会保障费----应付职工薪酬

收支结余----本期盈余

已有科目核算内容的主要变化：

（1）“银行存款”：明确存入其他金融机构的款项也纳入本科目核算；列举了如外币购入设备及物资、外币兑换、期末外币账户折算时的会计处理方法。

（2）“其他货币资金”：除保留现行制度中的外埠存款、银行汇票存款外，增加了银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款，删除了在途资金的表述。

（3）“应收在院病人医疗款”：明确了各类医保病人在结算时会计处理：“结转住院病人自付部分以外的应收医疗款或结转病人结算欠费，按应收病人医疗款总额中扣除病人自付部分以外的金额或病人结算欠费金额，借记“应收医疗款”科目，贷记本科目。”

（4）“应收医疗款”：核算内容除了门诊病人和住院病人外，新增了“医疗保险机构”。

（5）“其他应收款”：核算内容新增了“应向职工收取的各种垫付款项、应收利息、应收利润等”，主要是因为核算长期投资的需要。但“到期一次还本付息的长期债券投资应收取的利息”除外。

（6）库存物资：新制度要求对高值耗材专门设置二级明细科目进行核算；对外购的其他材料、低值易耗品、自制或委托加工的低值易耗品或材料，明确了成本范围；明确接受捐赠的库存物资在“其他收入”中核算；明确基建工程中“购入的可直接使用的达不到固定资产标准的工具、器具，应当于基建工程完工交付使用时，按照工器具采购成本”在本科目中核算；规定了“库存物资在发出时，应当根据不同类别物资的实际情况采用个别计价法、先进先出法或者加权平均法，确定发出物资的实际成本”；规定了医院对外出售卫生材料要按实际成本冲减医疗成本。

（7）待摊费用：新增规定“如果某项待摊费用已经不能使医院受益，应当将其摊余价值一次全部转入当期费用”。与“长期待摊费用”的划分标准是受益期限是否超过一年。

（8）无形资产：明确了无形资产的定义“医院为开展医疗活动、出租给他人或为管理目的而持有的且没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等”，商誉不再属于无形资产。规定了无形资产的入账方式及累计摊销的会计处理。

（9）待处理财产损溢：现行制度规定盘盈的固定资产按照重置完全价值入账，征求已将稿则明确了盘盈的固定资产，要按照比照同类资产市场价格确定的价值，相应的对于盘盈的药品和库存物资要比照同类药品、物资市场价格确定价值。

现行制度转入的科目是“管理费用”和“其他支出”，征求意见稿转入的科目为“其他收入”和“其他费用”。

（10）应付账款：规定“医院为在建工程和基建工程项目与施工企业结算发生的应付工程款，也在本科目核算”；核销的应付账款计入“其他收入”。

（11）其他应付款：调整了核算内容：现行制度列举的“代扣代交的住房公积金、个人所得税等”被删除，新制度列举的是“应付经营租入固定资产的租金、存入保证金等”。

（12）专用基金：调整了核算内容：现行制度中核算包括修购基金、职工福利基金、住房基金、留本基金等各种专用基金，新制度中仅“核算医院按规定设置、提取的具有专门用途的净资产，如留本基金等”，但也提到了可以 “按规定提取其他基金”。

（13）其他收入：核算内容减少为“如财产物资盘盈、捐赠收入、确实无法支付的应付款项等”的收入。

需补充规定的：制度规定对接受的捐赠全部纳入“其他收入”科目进行核算，但对于指定用途的捐赠是否也是同样处理？还是按《关于印发<医疗卫生机构接受社会捐赠资助管理暂行办法>的通知》（卫规财发[2007]117号）的规定执行？

四、对新制度的一点建议

■新制度实施过程中政策制定权限的下放可能造成核算口径不可比：如会计科目的增减、固定资产分类、累计折旧的年限与方法在本制度中均由医院根据实际情况进行制定，这样会导致各医院对同一事项的会计处理不同，且容易人为操纵财务数据，建议可由省级财政部门根据本省情况制定补充规定。

■适用范围不符合医院划分：现行《医院会计制度》明确规定：“适用于中华人民共和国境内的各级各类公立医疗机构。”

非公立医院的会计核算如何进行，特别是非公立的非营利医院应该执行什么会计制度，目前尚无明确的规定。

新制度适用于公立医院，对非公立但为非营利性质的医院是否有必要再另制定一套制度呢？

■医院现在对供应商开具的银行汇票又该如何处理？

五、中美医改的思考以及对新制度制定的影响

在医疗卫生改革的进程中，虽然中国与美国面临不同的政治体制、文化背景和相异的经济发展阶段，但美国本次医疗卫生改革不论在初衷意义上的改革理想和实现意义上的改革立法进程，都对中国医疗卫生改革具有直接的启示。对于我们理解新的医院会计制度也具有深刻的意义。

（一）坚持医疗卫生改革的公益性

从全球趋势来看，保证公益性是最基本的医疗目标，普惠式的全民医疗保障将彰显社会的公平和正义。

奥巴马医改目标是全民医保，给已有医疗保险的人提供安全感；给无保险的人提供医疗保险。

2009年我国新医疗卫生改革方案出台以来，“公益性”和政府主导成为医改的核心。

（二）强化医疗卫生改革政策制定的清晰性和可操作性

奥巴马本轮医疗卫生改革的立法，其不论是在政策的宏观导向性上，还是在政策的具体执行面上，虽然改革规模远远不及中国，而且在讨论过程中无法避免政治和利益集团的影响，但却始终保证了高度的清晰性和可操作性。

这样的清晰性和规范性，不仅有利于各个职能不同的执行机构准确履行职责，避免责任真空和责任重叠，也有利于医改立法的讨论和最终的政策执行中，各个机构都能够在完全公平、透明的意义下进行政策的辩论和调整。

我国此轮医疗卫生改革，由于各地和各部门缺乏统一化和细节化的改革操作流程，具体改革政策和财政投入在各地的执行过程中也具有相当的差异性，因此也出现了改革方向不够统一、改革步伐不够协调，甚至部门、地方间改革出现利益相互冲突和争斗的情况。

（三）全面推进医疗信息化发展

奥巴马医疗卫生改革中的一项重要配套措施，是全面推进医疗信息化。医疗信息化的必要性和巨大优势，在当前美国已有三个版本的医疗改革法案中都得到了充分的展现，也是奥巴马此次改革中争议最少的一环。事实上，奥巴马此次改革提出的医疗信息化，在美国也并不是首次。在上世纪90年代，美国退伍军人医院体系的改革正是以医疗信息化为核心，创造了美国医疗卫生改革历史上独特的一幕。

而对于中国，我们不仅具有占据绝对主导性的公立医院体系，医疗机构在目标上具有高度的一致性；而且，中国社会主义制度下整合的行政管理模式和易于推广的社会保障制度，让信息化系统的结构与中国的医疗卫生体系特点具有高度的契合性。

进一步在中国的制度优势下实行医疗信息化，不仅符合医疗卫生改革的需要，更能以此为契机，为进一步提高政府在公共事务和行政领域的管理能力和管理绩效提供经验。

所以对于中国而言，借鉴美国改革在医疗信息化方面的经验，更具有适合于中国国情的独特意义。在中国，医疗信息化不仅对医疗体系的高效率、低成本这两个重要政策目标的实现具有重要意义，更因为中国制度下整合的行政管理模式、符合社会主义制度原则的社会保障模式、以及占据主导地位的公立医院体系，而在实现的意义上比美国具有显著的优越性。

综上，我们可以看到，新制度改动较大,对今后的医院会计核算,包括会计信息化、各库房管理等有较大影响,如何在新、旧制度之间进行衔接,是各医院会计工作者关注的问题。建议《新制度》明确规定、规范各医院首次执行《新制度》的账务处理。例如:制订新、旧会计科目对应表,对被取消的科目（如药品进销差）的处理等等。