见解之物业管理工作该怎样做好

第一篇：见解之物业管理工作该怎样做好

我的见解之物业管理工作该怎样做好 在物业管理日受大家关注的今天，该管理公司就应该以探索提高物业管理水平的新思路、新方法，是从业物业管理人员的重要责任。我认为，物业管理是一项平凡、琐碎却很复杂的工作，每一项都必须：从细处着眼，从细处着手，从细中求发展，从细中求和谐。但要做好细致的工作，必须要明确几个大的管理和服务方向，这是搞好物业管理，同时把物业管理工作做细的前提。

一、明确物业管理以管为辅、以服务为主的行业性质

一直以来，一谈到管理，人们都认为管理是约束，通过约束机制来达到管的目的，殊不知在物业管理的过程中，管理者不是行政机构，也不是什么职权部门，更没有独立和强制管理权限，也就是说没有必然的约束力。相反的，物业管理者在从事管理过程中，更多的是为满足业主所需，为业主创造更合理、和谐的工作和生活环境，为业主排忧解难。在这个过程中，管理者通过收取一定费用来完成物业管理过程中的设施、设备维护、人员薪酬、环境改善以及其他的物业管理成本所需，同时获得一定的综合利润促进自身的发展壮大，而业主同时也就享受了自己花钱买来的整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。物业管理的每一个过程中，都切实需要管理者用心为业主服务，都透着服务业的特性，确切地说，物业管理在更多意义上是一个服务行业，是：以服务为主，以管为辅的九个字为宗旨。因此，要搞好物业管理就需要有服务业的管理理念，有寓服务于管理的精神，在每一项管理活动中，都要从服务的角度出发。

二、过硬的员工素质是做好管理服务工作的前提

一流的管理理念和管理方案如果没有相应素质的人去执行，就不可能达到最佳的预期效果，在任何一项管理活动中，人是决定效果的第一因素。因此，要搞好管理服务工作，必须有一支素质过硬的员工队伍。

物业管理以管理为主的行业性质决定了从业人员在具备管理能力的同时，更要具备服务的理念和精神，要把服务当成管理，寓管理于服务中，以服务业的角色进行管理工作。在目前物业管理水平参差不齐的现状下，一些物业管理者简单地认为物业管理就是一项简单地管理工作，不需要多高的素质。因此，对人员的使用、培训、要求等方面不够重视。员工没有较好的沟通能力，会使物业管理工作中一些简单地事情复杂化。由此可见，提高员工的队伍素质是提升服务水平的关键，也是搞好物业管理工作的前提。

三、与业主的真诚沟通是做好管理工作的基础

物业管理工作不管是设施设备维护、环境改造、文化建设或是治安管理工作，其最终目的都是为了提高物业管理者在业主心目中的形象和信誉，让业主满意。而业主在工作、生活中的需要也最终需要物业管理人员来具体解决，这是一个需要相互理解的过程双方所要达到的目的，必须通过深度的沟通才能实现。因此，作为物业管理者，必须学会与业主真诚地沟通，才能实现管理效果，达到预期管理目标。

在具体管理过程中，沟通可以是语言的沟通，也可以是其他形式的沟通。语言的沟通自不必说，而其他形式的沟通可以通过具体的形

态来体现。比如：通常情况下，很多业主都会关心物管费用的收缴、管理、使用等是否合理，这种情况就可以通过板报、公告等多种形式予以告知，实现业主所期望的透明化；在不同的节假日、纪念日，也可以有针对性地组织一些社区共建活动；针对业主工作、年龄、爱好等特点，可以搞一些不同群体风格和趣味特征的群体活动；对有特殊情况的个别业主，多关注、多留意，并适时地予以帮助：建立回访制度，通过电话、上门服务等方式对业主进行服务回访，并切实在回访反馈的基础上有针对性地改进和提高服务水平。

在管理的过程中，只有通过感情、思想、理念、行为方式、文化交流等多种渠道加强与业主的沟通，才能了解业主所需，做好服务工作，得到业主最大程度的支持，促进管理工作向更合理、更轻松、更和谐的方向发展。

四、不断更新服务理念才能“长治久安”

随着市场经济的不断发展，物业管理所涉及的范围、业主的角色等都趋于多样化，最明显的就是与经济发展的关系越来越密切，物业有了新的市场概念，投资型物业在大量增加。因此，物业管理者必须更新理念，及时调整管理思路。

现代物业管理者要有成本意识，不只是内部管理成本控制，还要充分考虑业主利益，在取之于业主，用之于业主的物业管理费用的使用上充分与市场接轨，努力降低成本，花更少的钱提供更超值的服务。要充分考虑所管物业的社会效益，通过自己的管理服务尽力提高物业的市场价值，实现物业的保值增值。对投资型的业主，要想业主所想，通过发布租售信息、提供交易中介、甚至合同管理等多方位增值服务来提升自己的服务水平，形成特色服务。这些不仅能提高业主对管理者的信任度，同时也能提升管理者的行业声誉，为自己开拓更大的市场，真正实现管理者与业主的互利双赢。

好的物业管理，需要管理者与业主共同努力创造，只有充分沟通、相互理解、相互支持，才能共建一个整洁、文明、安全、和谐的社区。对物业管理者来说，用心服务，用心与业主沟通，想业主之想，急业主之急，做业主所需，从做好内功开始，从细处着眼，向大局看齐，始终牢记“物业管理无小事”，也许做好物业管理工作就有了基础。

第二篇：如何做好物业管理工作？

如何做好物业管理工作

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

怎样做好物业管理服务呢？

优质服务才会赢得市场

一、服务是物管企业拓展市场的重要法宝

二、物业管理企业的本质属性是服务

三、树立服务意识，打造优秀物管企业服务品牌

怎样做好物业管理服务呢？

（一）物业管理服务要做到“五知”：

1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。

2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：

（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”

（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；

（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；

（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；

（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；

（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；

（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；

（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；

（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”

3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。

4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；

5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；

（三）做好物业管理服务四点要求：

1、坚持物业管理服务目的的一致性。

2、物业管理服务要有透明度。

3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。

4、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。“把温馨留给业户”，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

如何做好物业管理服务?

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

如何做好物业管理工作?

如何做好高档写字楼的物业管理

一、高档写字楼应具备的环境

1、外部环境

1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系

2、内部环境

1)地理位置 2)设施 3)人

二、如何做好物业管理工作

1、服务工作的方针（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术（技能、技巧）7)温暖

2、管理工作的方针（简重效形通试约）

1)简单2)重点3)效率4)无形5)沟通6)试验7)节约

3、管理应树立的观念

信息观念 法律观念

全局观念 细微观念

时间观念 环保观念

服务观念 人材观念

市场观念 学习观念

核算观念 风险观念

次序观念 发展观念

4、需注意的几个问题

卫生间 大堂与电梯 吸烟

巡视制度 户外户内广告 保险

应急措施 收费标准 客户通知

客户的选择 装修的控制

重要文件的签收 水牌与标志牌

5、个人体会

1)养成一个习惯

遇事要做记录，好记性不如滥笔头

2)处理好两种关系

处理好与发展商（业主）的关系

处理好与客户（业主）的关系

3)介绍三种常用的方法

·发现和解决问题的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打开思路的方法（WBS）

4）牢记四项基本原则 ：

·以人为本、·以客唯尊、·服务至上、·管理为先。

第三篇：该怎样做好行政助理

该怎样做好行政助理

树立服务理念，做好服务工作

-----重庆分公司：杨雪莲

作为重庆分公司的行政助理，我在工作中深深感到要做好本职工作，有两个方面是至关重要的。

一、树立全心全意为员工和客户服务的理念。

首先，要热爱本职工作，对企业充满爱心。对企业有爱心才会有为员工和客户服务的意识，才会做好服务

工作。

第二，对工作要有任劳任怨的态度，工作态度对做好行政助理十分重要。

助理的工作是非常的辛苦的，有的时候可能不分上下班，自己能够自由支配的时间很少，脑神经长期处于紧张的备战状态。行政助理担负的任务很重，常年累月辛勤工作，不为名，不为利，从事寂寞事业，甘当无名英雄，“只问耕耘，不问收获”，我想这是难能可贵的。但是仅仅做到这一点还不够，行政助理还要忍受怨言，经得起各种误解，委屈和挫折，胸怀要宽，肚量要大，酸甜苦辣都要能承受。行政助理工作，做出的成绩往往不易被看到，而一不小心出点问题却表现得非常突出，而且影响很大。所以，行政助理应该

要有强烈的事业心，运用自己的智慧把工作做得更好。

第三，要有兢兢业业奋发向上的精神。

行政助理要从各方面做好对业务人员和客户的服务工作。比如：围绕有关工作的关键环节和中心任务，高效地处理报价及投标文件或标书，平时主动收集、分析项目信息情况等，为业务员跟踪项目和管理好项目提供优质的服务，还要把文书的收发、传真、客户来电需求资料、客户要求报价等要传统给第一位业务人

员等事务性工作有条不紊地处理好。

二、要具备化繁为简、善于处理复杂工作的能力。

行政助理所涉及的工作分为：资质文件制作，项目汇总的综合管理，标书、报价处理，人事档案管理，员工培训事宜、客户来电及传真收发处理、突发事件处理等，要做好这些工作，我认为行政助理应具备六个

方面的能力：

1、要有观察入微、心细如丝的素质。

①及时认真分类归档，整理由公司总部寄的各种技术资料：资质资料按序排列，整齐堆放，让业务员使用

时方便、不出错。

②按不同的行业需求，做好相关资质文书，整理成套，装订成册以便业务人员送客户审查。

③做好各行业及重庆片区客户档案整理工作，让业务员在提供业绩证明时能将重庆片区的业绩单独提出，特别是一些重大的有影响力的客户还要特别注明，供客户参考或到项目所在处考察。

2、要具备较高的专业技术知识。

专业知识是非常重要的，因客户来电需要选型或报价等，需及时处理，行政助理应给客户做出准确无误的报价。比如：所需水泵的名称、型号、流量、扬程、功率、材质及其控制柜配置或成套设备以及各种水泵的特点等都要做详尽的了解。

3、要具备收集和处理信息的工作能力。

为确保公司每位业务人员能够收集、了解跟踪更多的项目；平时要协助他们做好广泛的信息收集工作：①在办公室电脑上网时收集各大网站信息，比如：中国招投标网、中国导航网、重庆发改委网站，重庆市招投标网、重大工程信息网，网上查找、下载有关重大市政工程、房地产项目及招标采购工程信息等等。

②将信息联络员从设计院了解的项目信息分派给每位业务人员。

③客户来电项目，在没有任何业务人员跟踪时，根据所属片区分派给业务人员。

④自己从朋友处得知的项目或其它来源告知业务人员。

除了收集信息外，更重要的是要做好信息的处理工作：行政助理要将收集的项目信息和业务人员自己跟踪的项目进行分类、归档、整理为各部门主任和分公司老总参阅：

①给每个部门制作一个项目信息管理文件夹，每个部门的业务人员定期将项目归入此文件夹，翻阅时比较

方便。

②定期提醒业务人员将新增的项目定期填写，一次性不能完整填写完的，可分时进行补充。

③收集好所有的项目后将全部信息档案录入电脑，定时、定期进行调整和修改。

④信息文件夹的详细跟踪记录由主管、总经理进行定期抽查、检阅和指导，以便项目签单概率更高。以上项目管理工作，为了保密，信息文件夹一般存入信息助理处，平时业务人员只能翻阅自己自己的项目，非本人的项目一概不能翻阅，分公司部门主任、副总经理、总经理有权随时翻阅。

4、要具备高效、快速做报价、标书的能力。

报价和标书工作要求比较细致，行政助理要做好以下工作：

①做报价时，产品名称、型号、流量、扬程、功率等参数随时提醒业务人员不要将产品选型弄错，自己在输入微机打印时也特别细心，每次输完后都要与业务人员的原件进行核对，以免出错；因为一旦弄错，有的合同将发生退货，对公司经济损失影响很大。

②报价时还应注意：有些业务人员选型报价下浮比实际要高，比如：本身是基价下浮30%，但查价格本时，结果是下浮32—33%，这样签订合同后，对分公司签单也有影响，所以平时都要严格审查的。③标书是种特殊的报价，要求很高，必须按标书要求逐条逐项的予以配置说明，配置资料作回答，特别是一些材质、厂家要求，性能参数和技术偏离表要求所有的这些都必须按要求来做，一点也不能马虎。

5、要具备统计分析的能力。

每月按时按质按量做好各类项目统计报表及人事资料提供给分公司老总和总部参阅。月末整理各部门的项目报表（包括项目跟踪汇总月报、项目汇总简表、已成交项目情况、项目信息行业分布统计表样表、信息

反馈）进行分类汇总、修改提交给总部。

6、要具备培训员工的能力。

分公司每次新进员工都要进行为期一周的培训工作，同时也要求行政助理参加对新进员工的培训工作，具

体内容为：

①收集项目的主要来源：自己在所属片区收集，包括经销商、甲方、乙方皆可。

②项目收集回来后填写项目统计表包括：客户名称、项目名称、项目类别、建档日期、预订时间、预计金

额及原始订货清单等。

③为期一周培训结束后，正式签订上岗合同，提前整理所需资料，让他们把自己的证件及照片及担保人身

份证复印件资料等详细填写后进行正式定级。

第四篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

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如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第五篇：怎样做好城市管理工作

在建设科学发展示范点中做好城市管理工作

本着“管事先管人”的工作方式，通过制度建设与落实，强化文明管理、和谐管理，以“城市管理，惠民先行”的理念，切实化解城市管理工作中的一些矛盾，提高“文明执法、和谐城管”的执行力，最终起到长效、有序、和谐管理的目的。

一、做好城市管理工作的廉洁人。作为城市管理人员要踏踏实实、兢兢业业做事，又要堂堂正正做人，正所谓立身贵廉明。不定期开展《队伍手册》学习，强化对六条禁令、非工作时间自律公约、队容风纪、日常行为规范、执法车辆管理的认识，培养责任意识。坚持廉洁自律，恪尽职守，并实行“三禁三不”行为机制，严禁违法行使职权或滥用职权，严禁利用职权索要财物、收受贿赂，严禁私分没收物品，不得从事与执法工作相关的经营活动，不准利用职权为个人谋取不正当利益，不得利用职权向个人“吃、拿、卡、要”等行为。

二、做好城市管理工作的责任人。随着国家级经济技术开发区东扩，在面临任务重、人员少的难题下，合理调配坚持守好本职岗位，在工作上恪尽职守，并且强化每队员树立起“干一行、爱一行、乐意吃苦、乐意为人”的工作思想，要有崇高的事业心和强烈的责任感，始终不能忘记自己的职责，始终不能忘记做好本职工作，从小事入手，从小事做起，树好自身形象，增强自身责任。对自己所担负的职责，才能更好地尽职，才能尽心尽力、完善性地完成工作。并要有创新精神，管理者如缺乏创新精神，工作上就可能墨守成规、敷衍塞责，就难以很好的履行职责，更谈不上高标准、高质量地地开展工作。

三、做好城市管理工作的文明人。健全完善“谈心谈话”机制，定期或不定期开展自我检查讨论会，查找在思想政治、工作作风、与为民服务方面的差距，有的放矢地做好思想引导工作，开展新知识、新理论，转变思想观念和思维方式、方法。在执法过程中要求队员必须端正态度，对待每一件事、每一个人、每一起案件都要认真，既严格执法，又要耐心教育，既规范管理，又要“堵疏结合”，既要宣传引导又要服务到位身体躬行，做到以和谐城管、阳光执法为指导，以方便群众、利于管理为原则，创新工作思路，努力探索精细化管理方式，创新人性化执法举措，把执法工作由注重管理向注重服务转变，由行为执法向思想执法转变。

四、做好城市管理工作的引导人。坚持“三百一千”走访服务活动，站在基层和群众的立场上想问题，做到察实情、出实招、重实效。牢固树立“管理就是服务”的理念，把精力放在工作上，把心思用在解难题上，发现问题，把矛盾和纠纷解决在基层、化解在萌芽状态。以今年两违工作来说，结合局“三折一改”的工作计划，中队从“管理、重点、引导”着手，推行“前置式、引导性”管理措施，落实“上门访谈”服务机制，大力宣传力度把好序关，逐步推进违建的法律法规进门入户，深入细致地进行法制教育、舆论宣传、思想教育工作，以群众自拆为主，助拆为辅，以节约行政成本，强化教育效果。通过前置式、引导性的管理措施，做到宣传教育在先、警告告知在先，有的放矢地采取人性化的执法措施，把工作做实、做透、做到位，有效消除对立情绪，化解“防违拆违”两违工作中日益尖锐的矛盾，夯实社会和谐的基础。

五、做好城市管理工作的沟通人。坚持“以人为本，和谐执法”的原则，落实长效管理为楔机。在工作中坚持走群众之路，要把心思用在工作上，体察群众意愿、关心群众疾苦、听取群众批评、想群众之所虑、急群众之所急、谋群众之所谋。决定变堵为疏，改变作风。要求每名城管执法人员把普法、执法的过程转变成一个亲民、爱民、为民服务的过程。对待每项工作、每次任务坚持做到思想动员到位、法律法规宣传到位、清理整治到位、规范保持到位，进而达到精细化、长效化的管理目的。在实际工作中，做好管理相对人经常性的思想工作放在首位。针对综合辖区内经营业户的基本信息建立了《管理相对人情况信息登记本》，便于及时沟通、交流思想，坚持以舆论导向、法规宣传、思想培育为主导，注重做好管理相对人的思想教育和宣传发动工作，实现行为执法向思想执法的转变。通过大量耐心细致的思想工作起到事半功倍的作用，调动起广大市民和管理相对人树立以人为本的主人翁意识。同时，建立感情基础，以方便管理时走的上门，进行人情管理，相互敬重和谐管理。