小区管理方案

第一篇：小区管理方案

小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

XXXX住宅社区作为建设开发有限公司的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在的每一个细节都充分体现

出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对社区物业管理的整体情况，我们确立了住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

（二）、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指

导小组做好社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

住宅城社区的物业综合管理工作，由物业有限公司

负责，管理处下设客服部、秩序维护部、维修部、环境部。组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编人，其中主任、副主任各名，各部门负责人人，由物业公司聘任，授权到住宅社区实施综合管理。接待员：人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。治安员：人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序； 维修工：人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件

第二篇：小区保安管理方案

雅居苑小区

保 安 管 理 方 案

鸿福物业公司

雅居苑小区保安管理方案

对于雅居苑小区物业管理制定的保安管理方案如下：

一、工作态度

1． 服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2． 严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。

3． 正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

4． 团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

5． 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

6． 认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。

7． 勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

二、服务态度

1． 礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

2． 真诚——以真诚的态度接待业主。

3． 友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。

4． 热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。

5． 耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6．平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。

三、仪容仪表

1． 员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。

4． 应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。

5． 面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲（不长于指头2毫米）。

6． 保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

7． 不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。

四、行为举止

1． 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

2． 遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。

3． 站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。

5． 注意走路姿势：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背；在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）

6． 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；进入后，不得随意翻动室内物品；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

7． 进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。

8． 乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。

9． 在各种场合，见到同事或业主都要面带微笑，主动问好。

五、电话接听

1． 所有来电，务必在三响之内接答。

2． 拿起话筒先说“您好，***监控室！”，语气平和。

3． 通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。

4． 认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。

5． 通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。

6． 上班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）

保安人员工作细则

一、仪表着装

1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

3、上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响正常上岗着装。

4、保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

二、上岗姿态

1、在岗时须精神饱满，精力集中。

2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

4、在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

三、文明礼貌执勤

1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

3、禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

4、回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

四、门卫岗

1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

2、劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

3、根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

4、负责登记电视监控情况。

5、负责小区内邮件的收发登记管理。

6、门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

五、巡逻岗

1、巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

2、巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

一、目的全方位巡查管理区域，保证小区的安全，维持良好的工作和生活秩序。

二、适用范围

各管理处保安巡逻。

三、准备工作

按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

四、工作时间安排

1.值班岗保安实行24小时值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。

3.小区巡逻：

(1)巡逻周期：20分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。

(2)巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡逻检查内容

检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。

1.交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

2.每小时巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

3.主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

4.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

5.本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或管理处处理。

保安员门岗服务

一、在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。

二、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

三、物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

四、物业管理区域的大门5:00～24:00实行开启服务；00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。

五、不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。

六、雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

七、对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

八、阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬家车辆除外）。

九、交接岗时按规范操作。

十、在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

十一、上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。

十二、大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。

十三、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装潢人员讲解清楚。

十四、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。

十五、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。

十六、每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。

十七、各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。（见附）

十八、日检

1.管理处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。

2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。

十九、周检、月检

管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。

保安员职业道德规范

一、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

二、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主（住户）的信任。

三、不计个人得失，乐于奉献。

四、文明执勤，礼貌待人。

五、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

六、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。保安服务纪律

一、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

二、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

三、保安人员必须严格遵守16个不准：

1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。

2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。

4.不准在夜间值勤时打瞌睡。

5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

6.不准在上岗时不能玩手机游戏

7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。

8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。

9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

11.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

14.不准打人、骂人及违反“七不”规定。

15.不准知情不报或包庇坏人。

16.不准当班员工下班后进入工作场所。

以上方案只用于鸿福物业公司，外仿无效。

雅居苑小区物业管理处2012、3、20

第三篇：小区电动车管理方案

一、难题：

随着电动自行车的普及，电动车充电的问题就日益突出。电动车车主为了给电动车充电，要么从自家窗口扔下一根很长的临时电源，要么得把电瓶取下来抬回家充电。而小区的物业方面，如果为车主设立免费的充电电源，那么电费由谁来出？如果指派专人收费，人员工资不合算，而且会存在管理问题（比如当天收费多少，无法明析）。为有效解决上述困扰广大电动车主和物业的难题，我司采用了长沙汇腾科技的投币（刷卡）式电动车供电站。产品的铺出既给电动车车主带来了方便，也规范了物业的管理，受到广大电动车车主一致认可和好评。

二、产品介绍：

投币式电动车供电站，由一台控制器外加九个两孔插座构成，控制器内装有数字电度表及空气开关，主机具有真假币识别功能，识别率可达到99.7%。出厂设置只识别一元硬币(也能根据客户需要定制可使用代用币的机型，还可实现投币、刷卡两用)。控制器有九路供电端口，每路通道都有其独立的显示窗口与控制按键，用户在投入硬币（或刷卡）后，按下其中的一个控制按键，控制器就会给对应通道的插座供电，各通道的工作状态与工作时间（倒计时）可以通过其对应的显示窗口显示出来。考虑为适应不同型号的电动车，控制器输出的是220V电源，给电动车充电时还是需要插接上电动车自带的充电器。

三、产品性能特点：

1.用户可自主设定单位币数的通电时间，１－９９９分钟可调。

2.倒计时显示，时间到了自动断电。

3.设有保护电路，具有过载和短路保护功能。

4.安装使用方便，具备２２０V交流电源即可安装和使用。

5.电子计数，及时对收益了如指掌，更方便合作式经营管理。6.智能CPU识币系统，防钓币、防伪币、防电击功能。

7.具有断电记忆功能，停电后再来电时可以自动启动断电时的状态。

四、主要技术指标：

外形尺寸：

输入电压：

最大承载电流：

待机功率：

300mm（长）×140mm（宽）×360 mm（高）净重：6.8 KG

AC220 V /50 Hz

10A

输出电压：

单个通道最大承载电流：

投币器、控制电路工

作电压：

AC220 V /50 Hz A

4W DC 12 V

五、安装方法：

1、选择安装于车棚及停车场方便电动车充电的墙、柱上，根据箱体背面四个孔的孔距，在墙、柱上打孔分别用两个６毫米膨胀螺丝和两个6毫米自攻螺丝固定箱体。如安装在室外，应做好防雨雨棚。

2、根据一般电动车充电器电缆线的长度，其主机安装高度为箱底部距离地面100－120厘米，输出端口（插座）距离地面３０－４０厘米，每个端口（插座）之间的距离保持50－100厘米为宜。

六、投资回报分析：

如在小区物业设定1元钱充电2小时，电费为0.7元/度，商场设定为1元充电1小时，电费为1.2元/度,假定每个端口平均每天有8小时工作，9个端口每个月的收益分别为：

小区每月的收益为：１元/2×8小时×9个×３０天＝1080元 商场每月的收益为：1×8小时×9个×30天＝2160元 一台电动车的充电功率平均为150W，每小时充电的用电量为0.15度，则用电成本为： 小区每月的电费是：

0.15度/小时×0.7元/度×8小时×30天×9＝226.8 商用电的电费是：

0.15度/小时×1.2元/度×8小时×30天×9＝388.8 充电站为1880元/台，5年折旧，每个月的折旧费用为： 1880元/60个月＝31元 物业提成20%，每月净利润为：

小区：收入1080元-电费227-折旧31-物业提成1080×20%＝606元 商场：收入2160元-电费389-折旧31-物业提成2160×20%＝1308元 小区为三个月收回成本，商场为两个月收回成本。若物业方不收取电费，则可直接按40%的分成给物业方。

七、铺放场所：

适合安装投币式电动车充电器的场所有：居民区、单位停车棚、停车场、商场、超市、临街铺面等等。

第四篇：小区停车场管理方案

小区停车场管理方案

学院

班级

学号

姓名

工商管理学院 级房地产经营管理陈志龙

2010 201006124008

小区停车场管理方案

一、车辆管理规定

车辆停放是精神文明的重要体现，物业管理处将向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车。1.对小区的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆发给泊丽经典出入通行证。

2.为业主临时停车提供方便，小区设有地面停车场和地下停车场，地下停车场停放已购买车位的业主车辆，其它车辆一律停放在地面车场；地面停车采取按时收费办法，暂不实行包月收费，地下车场实行包月收费方式，收费依据参照XX市物价局洪价费字(2004)17 号《关于制定XX市住宅小区停车管理服务收费标准的通知》和业主与开发商签定的《商品房买卖合同》实行。

3.已购买地下停车位的车主，可到小区物业客户服务中心办理停车位使用手续。

4.对业主、使用人已租赁的泊位，小区物业管理处将负责做出相应控制，确保停车方便。

5.各种车辆不得在小区道路上随意停放，临时进入小区的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。

6.停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况，应及时通知小区物业管理处

客户服务中心联系车主，同时派护卫现场职守，防止车内物品丢失。7.停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。

8.车辆进入小区物业应减速慢行，最高时速不得超过小区物业限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。

9.小区物业停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。10.谢绝出租车进入小区（紧急情况除外），紧急情况下进入小区的出租车同样实行计卡出入，按小时收费，对外来人员乘坐的出租车谢绝其进入入内。

11.对进入小区的车辆维持一定的清洁度，保证其不污染道路；5吨以上大型机动车未经小区物业管理处许可，不得进入小区内。车辆停放必须服从现场护卫员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。

12.装载装修材料的车辆进入小区，应停在规定场地装卸材料，不得影响小区的交通，装载装修材料的车辆驶离小区还需出示业主的书面证明或经业主确认，方可驶离。

13.对所有进出小区的车辆都实行凭车辆出入卡进出，门岗在值班记录上做好外来车辆的登记工作，包括写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗保安的姓名。

14.应妥善保管好在使用中的车辆临时出入卡，必须保证有具可查，不能有流失现象发生。

二、停车场守则

为规范停车场的使用及管理，营造规范的居住环境，特制定本守则。

1、包月车的车主于每季度最后一个月月底前到管理处客户服务中心缴交下一季度的各种费用，物业助理将收取的停车费用统一登记在《停车场收费台账》上，并对车主开具正规停车发票；停车卡专车专用，不得转借他人。

2、临时停放车辆进行智能刷卡按小时进行收费，由门岗护卫根据电脑显示进行收取，并开具正规发票给车主，收费时必须先给票再收费，车主不要的发票必须进行登记，下班时上交班长，由班长上交护卫主管。

3、月租车的车主只可将其车辆停在其所属车位范围内，由当班地下车库护卫员进行跟踪指挥；临时停放车辆必须按地面车场划线停放，不得随意停放在其它通道，尤其是消防通道上，地面车位由地面巡逻员统一负责；大门口内外禁止停放任何车辆，大门口内外两侧由大门口护卫进行负责。

4、停车场只能作为停车之用，不能用作维修车辆、储存货物或其它用途。

5、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。

6、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。

7、在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。

8、在车场内行车必须注意安全，以免损坏停车场设施和其它车辆，如有损坏，当班护卫员必须及时上报客户服务中心和护卫主管，当班护卫现场控制好车辆，管理处根据实际情况向损坏者索赔，经管理处主管以上领导同意后车辆方可放行。

9、车主如遗失停车卡，应马上通知小区物业管理处客户服务中心，护卫员

接到车主反映后也必须第一时间通知客户服务中心，客户服务中心物业助理收取30元手续费后补发新的停车卡，同时必须在第一时间内将旧卡挂失报停。

10、任何车辆没有车场进出卡（包括月卡和临时停车卡），一律不得放行！如车主遗失车卡，按上述第9条操作之后，车主如需将车辆开出小区，必须让车主出具三证，即《车辆行驶证》、《驾驶证》、《身份证》，当班护卫进行仔细核对，并将上述三证进行复印，然后让车主写出一份《车卡遗失声明》后方可同意其车辆离场。

11、小区物业管理处不负责保管随车物品。

12、车主如违反车场守则，小区物业管理处有权拒绝其车辆停放。

三、小区物业卸货物管理规定

装卸区域的位置：

对于搬运装修材料等车辆谢绝进入小区内部，管理处统一设立装卸区域，位于大门口，可用管理处提供的板车进行搬运。装卸区的使用范围：

1、搬运装修材料的车辆；

2、搬家公司的车辆； 装卸区的管理：

1、装卸货物时，必须在指定的装卸区内进行装卸货物，不得阻塞通道；

2、所有装卸的进出车辆必须服从护卫员的统一管理，不得乱停乱放；

3、不得在入口处，楼梯、平台或任何通道留置任何货物、物品、箱柜等将上述地方阻塞。

4、一切货物、物品只能在管理处指定的时间、通道装卸和运送。

5、业主的家具、设备及装置等搬离前，须事先取得管理处的书面同意，凭管理处客户服务中心发出的《放行条》搬出，门岗护卫留下《放行条》。夜间8：00后禁止一切物品搬离小区。

四、车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调； 2.车行道通畅，出、入口标志明显；

3.外来车辆未经许可，不可进入地下车库，地面及地下车库车辆停放规范有序；

4.进入停车场内的车辆，服从物业公司管理，护卫进行跟踪；

5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；

6.驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；

7.停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，一车一卡，见卡放车；

8.车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员要熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10.车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，立即通知客户服务中心联系车主，并进

行现场看守；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物； 13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15.停车场内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%； 16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上； 17.临时停放车辆收费率100%；

18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

19.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

五、班长职责

1、接受护卫主管的直接领导。

2、领导下属详细记录车辆进出情况，认真检查，有效阻止危险品进入停车场。

3、熟悉停车场的建筑设施及固定车位的情况。

4、熟悉停车场管理的各项规章制度及安全应急方案。

5、迅速、妥善处理好社会性事件、事故、并及时向上级汇报。

6、组织、指导下属参加各项培训。

7、在工作中要运用礼貌用语文明服务，积极为顾客解决各种困难，提供方便。

8、主持每日的班前、班后会议，认真做好工作日记和记录，做好交接班工作。

9、完成上司下达的各项工作任务。

六、停车场护卫员职责

1、积极指引车辆安全驶入车位停车，检查并提示车主锁好车门窗，并详细记录车辆进出时间，车况及车牌号。

2、做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作。

3、按规定对停车场内的临时停放车辆收取车辆管理费，并做好票款的交接、保管工作。

4、提示司机严格遵守停车场的安全管理规定和使用规定。

5、严格杜绝停车场内有明火作业的情况发生。

6、认真检查停车场内的消防设施、器材，保持正常使用状态。

7、对车场周围的施工情况进行管理，避免因施工影响到泊丽经典的正常停车秩序。

8、阻止未经许可或未办理地下停车位相关手续的机动车辆使用车库。

9、阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场，发现问题应立即向班长或主管报告。

10、阻止无关人员，闲散人员（包括非工作需要的员工）穿行车库、逗留。

11、对停放一天以上的车辆要记录，并报告班长和主管。

12、严格禁止在停车场内停放非机动车和存放货物，发现情况立即制止，无法制止立即向班长或主管报告。

13、认真做好当班各种记录，并做好交接班工作。

14、完成上级下达的各项工作任务。

七、交通意外事故的处理预案

护卫员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1、应立即用通讯设备报告保安班长发生交通意外事故现场的具体位置，并通知护卫主管；

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。

4、护卫主管接到报告后立即报告管理处经理，并迅速赶赴现场参加抢救；

5、护卫班长或主管调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故（电话120）： ●——事故发生的时间及地点； ●——事故造成的伤亡及损失情况； ●——已送抢救情况。

8、经理接报后立即赶赴现场，根据现场情况进行指挥协调，并报分公司总经理。

第五篇：小区商铺管理方案 免费

**小区商铺管理方案

本着将****打造成****市一流的物业，特制定本管理方案，本方案所涉及的管理服务工作大体上分为接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

二、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

三、秩序维护部管理方案

在商铺管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维

护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；

e.严禁携带危险物品进入商业街区；

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；

d.商业街区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

四、消防管理方案

消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合商铺的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整

个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）商业街区室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：

保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。