物业管理费催缴方法及技巧

第一篇：物业管理费催缴方法及技巧

物业管理费催缴方法及技巧

1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。

2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。

3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。

4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。

5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。

6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。

8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。

10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。

12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费

第二篇：催缴物业管理费通知

催缴物业费、电费的通知

各兄弟单位：

您们好！

物业费是本大厦公共秩序维护、环境卫生，房屋公共部位维护、供水、电梯、公共照明等设备设施正常运转的根本保证，如果您不能按时缴纳物业费，将会对本大厦的管理造成影响。为保证我司能更好地为您服务，请您见此通知后，及时缴纳管理费与电费的相关费用。

我司随时接受各单位的监督，持续改进，竭诚为各单位服务，谢谢您的理解与支持！

Xxxxx有限公司

xxxx-x-x

第三篇：不当催缴物业管理费

不当催缴物业管理费

为了让业主能缴纳物业费，物业公司往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。

（1）不缴纳物业费停止物业服务。

前面我们也已提到，在合同法律关系中，有着这么一种同时履行抗辩权的存在，他是指在对于没有先后履行顺序的义务，如果一方未按约履行其义务的，另一方有权在对方履行其义务前暂停自己义务的履行。有些物业公司认为，在我们的物业服务合同中，业主支付物业费物业公司履行物业服务，两者没有先后顺序，不就正好符合上述情况下，那么好，你业主拖欠费用，那我就停止服务，这可是法律赋予我们的权利。

那我们认为，不错，的确在物业服务合同中，“同时履行抗辩权”是可以行使的，但是在什么情况下才可以使用这种“同时履行抗辩权”这里面要有一个度的掌握，什么意思，也就是说并不是发生任何业主拖欠费用的情况，比如说个别业主没有缴纳，你就可以采用这种抗辩权，请大家不要忘记，毕竟物业服务不是简单的单一对口的服务合同，是一种服务对象为群体的服务合同，您物业服务行为针对的客体是一个人群，你停止服务，对于少数未交费人群而言这是行使了同时履行抗辩权，但对于哪些大多数缴纳了物业费的业主而言呢，你的不作为不就构成了违约了，因为你对哪些缴费的业主是不存在同时履行抗辩权问题的。所以，什么情况下才可以采用同时履行抗辩权，这种就需要有一个度的掌握，比如说全部业主或大部分业主拒绝缴纳，那你行使这种抗辩权，那我们认为是没有问题的。那么这种度该如何掌握？在这次省高院关于物业管理纠纷的会议纪要征求意见稿中，对于这个问题就有专门的阐述，给了一个衡量行为度的标准。

会议纪要认为“个别或少数业主未给付物业管理费用的，应当认为此时物业管理企业不得行使同时履行抗辩权，只有在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权。”

这份文件，这个度的掌握是以20%为限，即在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权，即可以停止物业服务。目前这一份征求意见稿，还未生效，这个数字也只有参考价值，如果今后出台，必将对于物业企业而言是一条比较有利的法律依据。

（2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。

这种方式其实是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。

涉及水、电、气、热的合同，在《合同法》上把其是界定为供水供电供热合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电来催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。

对于这个问题，在江苏省高院关于物业管理纠纷的会议纪要中也由涉及，会议纪要认为：“业主拖欠物业管理费用，物业管理企业停止对其供应水点气，造成业主损害的，应对受害业主承担损害赔偿责任；业主拖欠水电气费用，物业管理企业受水电气供应企业的委托停止供应水电气，致使业主收到损害的，不承担责任。

（3）张贴欠费业主名单的方式

这种行为，一直是一种饱受争议的行为方式，因为业主拖欠物业费的理由是多种多样的，对于哪些无理由故意拖欠物业公司费用的业主而言，拖欠的事情属实，物业公司出于提醒业主及时交费的目的张贴，且只是在小区的小范围内公布，并无任何不当；但哪些确因正当理由而拒交物业费的业主而言，由于其拒绝缴费是物业公司服务不到位，是物业公司违约在先，业主按照合同法规定履行同时履行抗辩权，拒交物业费并无任何不当，对于这种业主物业公司不论原因而予以张贴，客观上的确会使人产生误解，认为是该业主在违约，的确会对业主在客观评价造成负面影响。

因此，不同因素的影响会对这种行为的性质结果带来很大的差异，所以这种方式的合理性合法性就一直饱受争议。

对于这种张贴行为，其实不论这种行为的从法律分析是否合法，但就其结果而言，我们认为其实这是一种不利于纠纷解决的行为，就算认定为业主是故意不缴纳物业费，你的张贴行为完全合法，但这种公开宣扬的行为，只会导致业主逆反情绪的增加，结果只能是恶性循环。

因此建议：不在万不得已的情况下，并不建议大家采用张贴欠费业主名单的方式曝光业主，如果想要张贴名单，也建议大家采用一种相反的方式进行，即张贴已缴费业主的名单，这种方式更尊重那些遵守制度的业主,奖励他们,赢得他们的支持,同时也避免了直接曝光拖欠户，缴费名单中没有业主名称，自然也就说明了他是拖欠费用的业主，曝光他们未缴费事宜的结果也同意可以达到，也可以给他们变相的施加尴尬压力，但是这种张贴方式的效果就与直接曝光的效果，却是截然两样的，后者更显然有利于纠纷的处理。

分析了上述常见的不当行为后，对于催讨物业费的建议：

1、催讨物业费要合法。这主要是滞纳金部分，有些企业，对于拖欠物业费的，对对于很高的滞纳金、违约金，导致很多业主原本愿意事后补交的，但看到了高额的违约金就又却步了。因此，滞纳金、违约金制定的标准应合法。按照最高院的规定，对于逾期付款违约行为，违约金应参照同期银行贷款罚息比例确认，最高不得超过该比例的130%。超过该标准的，违约金就存在不合理的问题，属于过高，当事人是可以申请法院降低的。

2、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。

3、在公司自己发函催讨无果的情况下，如条件许可，可以委托律师发函。现在外面，对于律师函，很多人还是比较重视的，因为很多人都会认为律师函是会带来严重后果的，的确，客观上也是如果。对于很多无故拒交费用的业主而言，看到他们都会比较紧张，往往事后就会主动把费用缴纳。很多楼盘，不论是催告交房还是催告缴费，效果都是很明显，一般发函后，都可以处理掉一大批业主。

4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。

四、不缴物业管理费不给交房的问题。

现在很多物业，开发商交房都是委托物业公司办理，而公司在办理交房时，为了便于自己物业费的收取，经常会要求收房时一并缴纳物业费，不缴费不给交房。

这种做法，如果在《房屋买卖合同》中没有特别约定的情况下，物业公司这么做是有问题的。房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务之一，开发商可以委托他人代为履行这项义务，但是对于交付义务履行的抗辩只能以买卖合同的约定为基础。而物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务之一，他是存在于另一物业服务合同中，因此，以不缴费就不交房为抗辩，显然在抗辩权行使上存在错误，错误地将物业服务合同的抗辩权运用到了买卖合同中，因此这种抗辩本身就是无效的，如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的，所以物业公司在处理实际问题时一定要注意这个问题，如果没有开发商的授权而擅自不缴物业管理费就不给交房，那给开发商导致的逾期交房的违约责任开发商是可以向物业公司追偿的。

如果说想要这种抗辩能成为有效抗辩，那么就需要得到开发商的配合，即要求开发商在买卖合同中就直接明确必须先交费后收房，如此约定就可以使抗辩权的行使有买卖合同的依据可言，从而就能弥补行使的合法性问题。

第四篇：物业管理费催缴通知

物业管理费催缴通知该怎么写，物业费一般是公共设备维修，为了保证设备设施正常运转，按时缴纳物业管理费。以下这篇是物业管理费催缴通知文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业管理费催缴通知一： 京都花园各位业主：

物业管理办公室从4月15日4月30日，开始收取2015年下半年的物业管理费，按照学校研究意见，逾期不交者将收取5‰的滞纳金，请大家按时交纳。上半年未交纳的，这次一并交清。

特此通知

交费地点：北区家属院物业管理办公室

联系电话：138xxxxxxxx

京都花园物业管理办公室 2015年4月2日

物业管理费催缴通知二： 尊敬的xxxxxxx公司：

您好！

从2014年11月15日开始，我管理处从未收到贵公司的物业费。

按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。物业费是园区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。如您不能按时足额交纳物业费，将会对园区物业管理服务工作造成严重的影响。同时，也侵犯了已交费业主的切身利益。

至2015年3月30日，贵公司欠款总额为：xxxxxxxx元。

在此，我管理处郑重提醒，请贵公司尽早缴纳欠款，如再拖延，我管理处将按双方签订《物业管理规约》相关条款收取千分之五的滞纳金，并且将依据《物业管理条例》以及《物业管理规约》等相关规定，诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金及滞纳金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费、保全费以及一切与此相关的费用，请您慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费，以免我物业采取不必要的措施。

第五篇：物业管理费催缴方案

物业管理费催缴方案

一、目的

为了提高物业管理费收缴率，维护正常物业经营活动。

二、催缴小组成员 组长：*** 组员：***、***、***、*** 财务：***、***

三、实施流程

1.财务部每月5日前统计上月欠费业主名单（内容包括房号、欠费月份、金额及联系电话等）；

2.催缴小组组长根据财务提供的欠费名单，每月8日前制定管理费催缴计划（内容包括催缴人员负责区域、催缴方式、完成时间等）； 3.催缴人员按计划对责任区域首先进行电话催缴，对业主反映的欠费原因和承诺交费时间做详细记录；

4.业主承诺交费时间过后第二天，催缴人员到财务业主确认是否已交费，对逾期未交费的业主以电话提示其承诺交费时间已过，如果再延时的话会产生相应的滞纳金；

5.经电话催缴仍未交费的已入住业主，安排跟业主关系较好的人员上门催缴，发放书面欠费催缴单；

6.对未入住、不方便到财务交费的外地业主，由其提供银行帐号，委托银行收费；

7.对因房屋质量问题而拒交物管费的业主，及时将存在问题报地产相关部门进行整改或通过客服中心与业主、地产三方协商以补偿管理费的方式由业主自行整改；

8.积极听取业主合理化意见或建议，解决物业服务过程中确实存在的问题，不断提升物业服务质量，提高业主满意度，避免业主因物业服务不到位而拒交物管费；

9.对无故拒交管理费且数额较大的业主，经多次催缴无效后采取限制其买水、买电等措施，必要时通过法律途径解决； 10.客服中心认真核对前来办理装修手续的业主是否交清物业管理费，对欠费的业主需交清管理费后才予办理装修手续； 11.定期在网站、小区宣传栏公示以“缴纳物业管理费是业主应尽的义务”等相关法律法规，提高业主按时交纳管理费的意识； 12.13.挑战下半年物业管理费收缴计划70.5万，每月完成11.75万； 对物业管理费收缴超过月计划部分，按2﹪提成当月奖励给相关物管费催缴人员，提高员工对催缴工作的积极性。

**物业管理有限公司

2011-7-20