《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面,

第一篇：《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面,

《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，一.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理

区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

5.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。

成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区10%以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。成立业主委员会需注意的策略

1.不要整天把维权挂在嘴边

维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

2.要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。附：成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

姓名

业权单位

姓名

业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视

为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。

为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：北京市____区(县)居住小区管理办公室：

___小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、„„先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

___小区业主委员会

____年__月__日

第二篇：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知

穗国房字[2004]756号

各区国土房管局：

为贯彻国务院《物业管理条例》、《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[2003]131号）和《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号），进一步规范和完善广州市物业管理首次业主大会、业主委员会的成立工作，我局制定了《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》及相关的示范文本。现印发给你们，并就开展指导工作提出意见如下：

一、根据市政府《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号）中有关物业管理工作职责、工作职权的规定，请各区国土房管局根据本行政区实际情况，可以在《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》的基础上进行细化，制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，进一步将区国土房管局和街道办事处的工作职责进行明确，切实做好辖区内物业管理小区（大厦）业主大会、业主委员会成立的指导、监督和管理工作。

二、各区国土房管局在制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》中，若职责有涉及到街道办事处的，应主动与区政府联系，报请区政府批转执行，同时抄送我局备案。

三、各区国土房管局在区政府未将指导首次业主大会、业主委员会成立工作明确给街道办事处之前，应依法履行职责，继续做好指导和协调工作。

四、本通知自发出之日起，原《广州市物业管理业主委员会规定》（穗国房字[2002]24号）和《关于印发〈广州市物业管理业主委员会成立程序〉的通知》（穗国房字[2002]489号）同时废止。

附件：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

广州市国土资源和房屋管理局

二00四年十二月二日

附件：

物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

一、成立首次业主大会筹备组

（一）筹备组成员的构成。首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。仅有单一物业用途的小区（大厦），只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。

（二）联名业主的建议。首次5－15名业主联名（下称：联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）（附件1）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）（附件2）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

（三）联名业主报送资料备查。联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《建议》、《推荐支持的业主签名表》(附件3)，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。

（四）公示期内业主自荐增补。《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。

（五）产生筹备组。《建议》公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5－15人为筹备组成员。

《建议》公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。

（六）筹备组成员产生以后业主异议的处理。筹备组成员产生以后，业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。

（七）建设单位参与筹备组。建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4），提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。

自联名业主《建议》期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未填报《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》的建设单位或公有住房出售单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》（附件5）。

（八）筹备组确立。区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》（附件6）、《首次业主大会筹备组成员名单》（附件7），由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。

二、制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》

（一）草拟、公示文件。筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。

《业主大会议事规则》（征求意见稿）应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的产生办法、组成、业主委员会委员职数、任期和业主委员会委员应当具备的条件等内容。

（二）确认业主投票权。筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。

（三）提示业主和公示《业主大会议事规则》、《业主公约》。筹备组在物业管理小区（大厦）内公示物业管理小区（大厦）《业主大会议事规则》和《业主公约》的同时，应当公示广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本），并提示业主投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》须经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。

（四）发出大会通知。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选票格式《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》样本（附件8）和《关于召开首次业主大会的通知》（附件9）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

（五）投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定

（一）（附件10）在小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日。

（六）刻章。筹备组到公安部门办理刻制业主大会公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

三、选举产生首届业主委员会

（一）发出大会通知。在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将业主委员会委员选票格式样本（附件11）、业主委员会委员候选人简历表（附件12）和《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》(附件13)在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和业主委员会委员候选人资格条件等内容。

（二）核对候选人提交的资料。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。筹备组将《业主委员会委员候选人简历表》在小区（大厦）内明显位置张贴公告。

业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。

若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。

（三）印发选票。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。

（四）封箱监票。筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。

（五）投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定

（二）（附件14）在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。

（六）提交资料。业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。

1、业主大会成立情况；

2、业主大会决定

（一）、（二）。

（七）备案。各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》（附件15）。

（八）刻章。业主委员会到公安部门办理刻制业主委员会公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

四、其他事项

（一）业主委员会根据物业管理小区（大厦）的规模由5—15名委员单数组成，当业主委员会委员少于5人时，应及时召开业主大会进行补选。

（二）业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。

（三）业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区（大厦）的《业主大会议事规则》，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。

（四）业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。

（五）整幢非住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。

附件(下载）：

1、关于组建首次业主大会筹备组的建议

2、筹备组成员自荐表

3、推荐支持的业主签名表

4、建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表

5、关于上报参加筹备组成员名单的通知

6、关于成立首次业主大会筹备组的复函

7、首次业主大会筹备组成员名单

8、《业主大会议事规则》、《业主公约》表决票

9、关于召开首次业主大会的通知

10、业主大会决定

（一）11、业主委员会委员选票格式样本

12、业主委员会委员候选人简历表

13、关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知

14、业主大会决定

（二）15、收件回执

第三篇：成立业主大会,业主委员会标语

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

第四篇：业主大会和业主委员会成立指导意见

业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。

第五篇：成立业主大会及业主委员会选举办法[推荐]

成立业主大会及业主委员会选举办法（示范文本）

2010-05-22 14:

21××小区（大厦）成立业主大会

及业主委员会选举办法（示范文本）

第一条根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

第二条在“房管部门”）和主大会筹备组负责会议的筹备工作。

第三条业主身份的确定。根据《南宁市物业管理办法》第六条规定，业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人（即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人）。尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第四条投票权数的确定。根据《南宁市物业管理办法》第十一条规定，业主投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。业主的物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

经初步统计，本小区业主拥有的专有部分物业总建筑面积为㎡，业主总人数为（如在投票过程中，因共有产权人或者同一业主拥有多个产权的业主等原因出现，导致总投票权数的数据有变化，业主大会筹备组应及时予以修正。）

第五条业主委员会选举实行差额选举，差额比例不得低于20%。业主委员会成员暂定组成，其中设主任1名，副主任1-2名，委员3-12名，符合条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举。

第六条在报名时间截止时，符合条件的正式候选人不足5名时，采用以下其中第□1或□2或□3种方式处理（可选择）：

□

1、在已报名的候选人基础上，继续公开征集候选人报名；

□

2、即时终止业主委员会的选举工作，筹备组解散；

□

3、其他方式。

第七条根据《南宁市物业管理办法》第二十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式，凡符合第七条规定条件者均可报名。

第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后，报房管部门复核，符合条件的，成为业主委员会委员的候选人。候选人的名单在小区内进行公示，公示期一般为3-7天（可选择）。

第十条凡认为候选人不符合第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映，由其进行核实。

第十一条候选人公示期满，由业主大会筹备组组织召开业主大会会议，会议的形式为（□书面征求业主意见的形式/□集体讨论形式）（可选择）。

第十二条业主大会筹备组负责发放选票，选票应发放给业主，如收到选票的是实际居住者，不是业主的，应及时转交或告知业主。

第十三条选票采取以下第□1或□2或□3种方式发放（可选择）：

□

1、由业主大会筹备组统一派发；

□

2、选票统一放在社区居委会，由业主自行领取；

□

3、。

第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票箱投票。逾期投票的，视为弃权。

（采用集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明到指定地点参加业主大会，进行现场投票。逾期投票的，视为弃权）。

第十五条业主因故不能参与业主大会的，可书面委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明。

第十六条投票的时间为日（可选择）。根据《南宁市物业管理办法》第二十条规定，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的小区可以延长至15日。

第十七条业主可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权。

第十八条本次业主大会会议业主所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十九条投票结束后，在规定的时间，在房管部门或街道办事处的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票。

利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人。

第二十条本次业主大会会议有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，则本小区业主大会会议有效召开。

第二十一条统计业主大会会议结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选

人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：

（一）根据《南宁市物业管理办法》第十五条、十六条的规定，选举业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即每个候选人经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意，才能当选。

（二）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人超过应选人数（即超过5名）时，按照候选人获得建筑面积数从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高的前名当选。（或者按照业主人数从高到低的顺序进行排列，业主人数高的前名当选。）（可选择）

（三）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的最后第名候选人并列时（即产生两个以上的并列第5名），由并列的候选人以抽签方式决定。

（四）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人少于应选人数（即少于名）的情形时，不足部分的委员名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。

（五）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的的候选人为0名的情形时，本次选举无结果。

第二十二条本次业主大会会议的其他决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，依法生效。

第二十三条业主大会会议结果统计完毕后，验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字。

第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，确定主任1名、副主任1-2名。第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。

第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立，任期为2年。

第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本小区业主大会筹备组负责。

_______（小区、大厦）业主大会筹备组