做好物业管理工作应具备两个条件

第一篇：做好物业管理工作应具备两个条件

做好物业管理工作应具备两个条件

做物业管理工作是天天接触业主,纯服务性行业,讲策略,练耐心,卖嘴皮,若稍有疏忽导致业主不满意,工作便很难开展。我刚到公司上班的时候很不习惯,整天一个“忙”字当头,物业管理员工跟“救火队”似的,管理的小区不是这儿漏了,就是哪儿堵了,好在公司的人都齐心,始终把业主的利益放在首位,赢得了社会的充分信任。目前,我们公司已经是物管某市场的“领头羊”,发展形势喜人。

做物业管理工作的好处是接触社会各个层面的人多,了解的信息也广。做物业管理员几年了,若谈点想法的话,我认为做好这行工作应具备两个基本条件。

一、建筑市场的规范运作,是保证物业管理工作顺利开展的首备条件

物业管理的对象是楼宇住宅,建筑工程质量的优劣直接制约物管业的健康有序发展。应当肯定,改革开放以来我国建筑市场发展迅猛,但是,毋庸讳言,近年来建筑市场存在的问题也不少。一些地方和部门的少数党员干部受利益驱动,把抓工程当作肥缺,随着一批人们戏称的“基建局长”、“基建市长”、“基建书记”的出现,工程质量便日趋下降。据一份权威资料显示,目前建筑市场存在的问题主要有5条,现摘录如下:

1、有的开发企业违反建筑程序,有法不依,逃避应有的监督。表现在规避招标、虚假招标和严重违反法定建筑程序等方面;

2、勘察、设计、施工、监理单位转包、挂靠、违法分包等问题依然存在。有的在承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程转给他人或者将其肢解后转给其他单位承包;有的无相应资质或超越本单位资质等级承揽工程等;

3、少数开发企业不执行工程建设强制性标准的现象时有发生。在一些低资质等级的勘察、设计、施工和监理单位,未严格按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、施工和监理;

4、一些地方部门的工作人员,包括个别领导干部,滥用手中职权干预工程发包承包的问题依然存在,个别地方的党政领导不顾部门职能,将“干预工程”与“依法行政”混为一淡,将“插手工程”与“加强领导”相提并论,千方百计地将应该公开招标的工程降格为邀请招标;

5、有形建筑市场自身建设不完善。有的行政主管部门和监督管理机构不依

法行政,陪标问题、标底编制等问题,严重影响了建筑市场“公开、公正、平等”竞争的秩序。

以上原因导致工程建设质量不高,建筑质量差,致使屋面漏水、楼板开裂、排污系统不畅等问题产生,也严重制约了物管工作的开展。因为业主在楼宇的使用过程中,无论通到什么问题,首先找到的是物业管理公司,认为他每月交纳了物业管理服务费,那么修漏补缺自然是物业公司的事,你不修,他便不交费。然而因建筑质量问题导致的维修动则上千上万元,物管公司在无法承担业主也不愿交这笔用的情况下,只好退出该类住宅小区的管理,万般无奈地把矛盾交给社会,造成部分群众集体上访,加重了政府职能部门的工作负担。所以,整顿建筑市场秩序,不仅可给消费者带来利益,也会为物管行业的发展增添后劲。

二、强化物管从业人员服务意识培养,是做好物业管理的必备条件

物业管理是集政策、法规、服务意识、敬业精神为一体的综合性服务行业,这个行业是否发展的最终落脚点,则在于收费的问题上。怎样才能收好物业管理费呢?我的经验是要做好物业片区管理员,势必树立“两勤、一到位”的管理服务理念。

一是要树立“嘴勤”的管理理念。物业管理属定向服务,与一般商品销售员的区别是对顾客缺乏选择性,要想让业主交纳足额的物业管理费,在充分尊重其意愿的同时,必须向被服务对象讲授现行的有关法律法规知识,也获得他们对物业管理的理解和支持。要利用大的节假日组织有益的小区群众性娱乐活动,以融恰业主与物业管理公司的关系,并经常与业主交心谈心,及时了解他们想什么、盼什么、要求什么,把各个业主的冷暖挂在心上。我管理的片区有一名姓余的业主,有人说她是油盐不进的“铁公鸡”,无论怎样解释,她就是以困难为名不交费。后来我才知道,她丈夫两年前遇车祸身亡,家有年近七旬的老母卧床不起,为此,我主动借给她1000元钱,帮其女儿摆了一个水果摊。家庭收入有了明显改善,交费困难户成了为物业管理奔走呼号的积极分子。

二是要树立“腿勤”的管理理念。物业管理涉及到千家万户,作为片区管理员不能整天在办公室喝茶看报,要经常深入管理小区摸情况,堵了漏了,及时进行修缮,收费员与业主产生了矛盾,主动上去调解,管理小区有不安全隐患,要尽快消除。今年大年初二晚上,我接到一名业主的投诉,说他家的电源开关跳火。放下电

话后,我便与公司电工联系,但三个电工一个也不在家,情急之下我便自己掏钱雇了一个电工,为业主消除了安全隐患。

三是要树立“一到位”的服务理念。物业管理服务的好坏,是推动其发展的关键。我认为,物业管理要树立“一到位”的服务理念,必须针对业主需要抓住几个重点:如抓业主政策法规的咨询服务;抓管理小区的修缮和美化服务;抓楼宇住宅的保洁管理服务等。

杨学武

2009年6月26日

第二篇：如何做好物业管理工作？

如何做好物业管理工作

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

怎样做好物业管理服务呢？

优质服务才会赢得市场

一、服务是物管企业拓展市场的重要法宝

二、物业管理企业的本质属性是服务

三、树立服务意识，打造优秀物管企业服务品牌

怎样做好物业管理服务呢？

（一）物业管理服务要做到“五知”：

1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。

2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：

（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”

（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；

（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；

（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；

（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；

（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；

（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；

（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；

（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”

3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。

4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；

5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；

（三）做好物业管理服务四点要求：

1、坚持物业管理服务目的的一致性。

2、物业管理服务要有透明度。

3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。

4、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。“把温馨留给业户”，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

如何做好物业管理服务?

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

如何做好物业管理工作?

如何做好高档写字楼的物业管理

一、高档写字楼应具备的环境

1、外部环境

1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系

2、内部环境

1)地理位置 2)设施 3)人

二、如何做好物业管理工作

1、服务工作的方针（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术（技能、技巧）7)温暖

2、管理工作的方针（简重效形通试约）

1)简单2)重点3)效率4)无形5)沟通6)试验7)节约

3、管理应树立的观念

信息观念 法律观念

全局观念 细微观念

时间观念 环保观念

服务观念 人材观念

市场观念 学习观念

核算观念 风险观念

次序观念 发展观念

4、需注意的几个问题

卫生间 大堂与电梯 吸烟

巡视制度 户外户内广告 保险

应急措施 收费标准 客户通知

客户的选择 装修的控制

重要文件的签收 水牌与标志牌

5、个人体会

1)养成一个习惯

遇事要做记录，好记性不如滥笔头

2)处理好两种关系

处理好与发展商（业主）的关系

处理好与客户（业主）的关系

3)介绍三种常用的方法

·发现和解决问题的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打开思路的方法（WBS）

4）牢记四项基本原则 ：

·以人为本、·以客唯尊、·服务至上、·管理为先。

第三篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

唐山市路宏物业服务有限公司

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第四篇：浅谈物业管理人员应具备的责任心

浅谈责任心在物业管理工作中的重要性

通过这次危机管理案例的学习和自身问题的查找，我们感受良多。纵观以往，不管是在我们公司还是其它物业管理企业，乃至其它行业，每次事故或是危机的发生，均与责任心有关。今天我谈到的主要是物业管理行业中责任心的重要性和如何有效地强化物业管理从业人员的责任心。

责任心、沟通能力、亲和力、对法律法规的熟悉是物业管理从业人员的基本素质要求，而责任心排在首位；新金鸿物业公司的服务理念是“服务、贴心、到位”、集团的开发理念是“品牌、细节、社会责任感”，实际上强调的也是责任心，由此可见责任心在物业管理工作中的重要性以及公司对责任心的注重。

物业管理行为的最终目的是提高客户的满意度，从而为公司树立良好的品牌形象，收取物业费，而物业服务是一个事情繁琐、工种繁多的行业，要想将各项工作做好，实现这个最终的目的，对物业管理人员的责任心提出了更高的要求。

我们通过自查自找，总结发现，工作中许多的失误均因员工责任心不强造成。首先，在日常服务过程中，小区电动车丢失是巡逻岗责任心不强，巡视不到位；门岗责任心不强，电动车进出检查不到位造成的；楼道卫生不到位造成业主投诉是保洁员责任心不强，存在侥幸心理，该一天打扫一次的两天打扫一次，保洁班长、组团主管责任心不强，对责任区域的检查流于形式，不能及时的发现问题；公共设施存在隐患造成业主人身受到伤害是因维修员、组团主管等责任心不

强，对责任区域的巡视敷衍了事，等等这些，均与我们的工作责任心有关。其次，责任心不强带来的弊端还体现在许多细小的地方，细微之处见责任，俗话说润物细无声。需要责任心的地方，并不一定都马上涉及企业的生存，反而是那些看似无大碍的小节之处，而这些小节的积累，往往注定了企业的命运。在我们有的服务中心，有时会见到这样的员工——电话铃声持续地响起，他(她)仍慢条斯里地处理自己的事，根本充耳不闻。还有这样接待投诉的员工，一屋子人在聊天，投诉的电话铃声此起彼伏，可就是没人接听，问他们，得到的答案是“还没到上班时间。”其实，离上班时间仅差一两分钟而已。在有的服务中心，也曾听到过员工这样讲述自己部门的秘密“五点半下班得赶紧跑，不然慢了，遇到业主的投诉就麻烦了——耽误回家。即使有电话也不要轻易接，接了就很可能成了烫手的山芋。”还有的办公室，灯是大白天也照亮不误，办公场所中午去吃饭或者休息了，空调还一直开着，甚至为了透气，窗户竟然也开着。上面讲到的这些，都是发生在我们身边，甚至是我们自己身上的事情，这些问题和现象看起来是微不足道的小事，但恰恰反映了员工的责任心。通过这次危机管理预案的学习，我们深刻的意识到，千里之堤溃于蚁穴，物业服务遇到的看似都是小事，如果你不负责任，遇到事情总是拖拉、逃避、置之不理，或者不及时跟踪、回访，那么小问题也许就会变成大问题，偶然会变成现象，这不仅使公司蒙受经济损失，降低了服务质量，而且也损害了业主的利益，失去了业主对我们工作的信任和支持！正是这些体现员工责任心的细小之事，关系着企业的信誉、信用、效益、发

展、甚至生存。

在我们物业公司，如何有效的培养员工的责任心，首先，我们认为要让每一位物业管理人员都要树立为业主服务的意识，想业主之所想，急业主之所急，将业主当做自己的家人看待，与业主做朋友，而并非是简单的利益关系者。当把业主作为家人看待时，业主所遇到的或者是可能遇到的一些问题，我们就会提前想到。在做工作的过程中，也会很细致周到地考虑全面，在我们家里遇到一些需要物业为我们服务的情况时，我们是怎么想的，我们希望是怎么的结果，那么我们作为物业管理人员，就要想想：业主是不是也希望这样，在服务中是不是可以为业主事先准备好这些服务，此时，业主难道不会满意我们的工作服务吗？管理会差吗？所以，关键是每位物业管理人员有无这样的观念？这就需要我们强化思想意识的培养，让全员形成共同的认识。

其次，培养责任心要求我们从小事做起，从细节做起！认真对待业主的每一次投诉、捡拾地上的垃圾、关掉一盏多余的灯、搀扶跌倒的孩子、护送行动不便的老人回家、帮业主提点东西、下雨的时候帮业主撑把雨伞等。这些事情做起来看似微不足道，但是如果你一直坚持，你就会得到比别人更多的机遇和回报！这些小事情做一次不难，难的是每次遇到这些小事情的时候你都能用心去做好，这也是一种责任感强弱的体现。用心做好每件事，尽最大努力完成好各项工作，决不推诿，承担责任，不为自己找各种理由和借口来搪塞别人，敷衍自己。

这是我今天作为物业公司的代表进行的一些心得，也说出了自己从事物业工作以来的体会，物业服务就是事无巨细、亲力亲为，时时刻刻充满着责任感和使命感，把业主当成家人和朋友来对待，不放过任何一个可能疏忽的细节，那么，我们的新金鸿品牌才能更加坚固和耀眼。相信在这次的分享之后，大家一定会更加努力的工作，为了我们肩上所承担的责任。

第五篇：优秀物业项目经理应具备素质

优秀物业项目经理人须具备的素质

摘要：项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在，管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业，懂管理、善管理，有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

一、事业责任心

一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心，只有这样，遇到困难时才能不畏艰难，关键时刻挺身而出；遇到不懂时才能不耻下问，一心把工作做好做精。反之，只求过得去，不求过得硬，遇到问题总是强调客观，推卸责任，整天敷衍了事，怨声载道。

有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注，注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业，更要重视客户（业主）的满意度，要想方设法为他们排忧解难，而不会一味埋怨客户（业主）的素质；要善于换位思考，真正做到客户（业主）至上。

俗话说，做一行要爱一行，行行出状元。做物业管理首先要摆正位臵和心态。服务行业免不了要受气，要被人误解或当出气筒。没有一个好的心态，绝对做不好这一行，要做到以客为先，以服务为中心，让客户（业主）满意。而动不动以管为先，以你求我为中心，则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力，而一个优秀经理不仅自己要做到，而且还要带领团队一起改变，这是带有根本性的革命，这也是服务理念的根本及源泉。

二、精通专业知识

俗话讲，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念，就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能，这不仅仅是懂机电专业的知识，而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。首先，要了解法律法规。如今是法制社会，遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此，要学习国家及地方出台的一系列法律法规，要言之有据，办事合法，同时注重时效性。项目经理是领军人物，要带头学法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 宪法 》、《 民法 》、《 合同法、以及国家地方法规，如 《 物业管理条例 》、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例，等等。

其次，精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件，要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案，才能保一方平安，才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统，也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值，才能懂得节约降耗，把钱用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

三、具有精湛的成本控制和理财能力

优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手，量入为出、当家理财是项目经理的重要职责，也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业，容不得大手大脚，只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。

同时，一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则，做到价廉物美，不引起客户业主的投诉；反对大手大脚的浪费现象，做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新，倡导和推进一种好的激励机制，奖励创利者，惩罚浪费者。

一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验，合理地配臵及储备人员，要规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。

四、应具有娴熟的沟通交流及公关能力

一个项目经理要面临各式各样的公司及人群，面临所属政府区域的各种有联系的部门，面临本公司的各个职能部门及领导，面临形形色色的分承包商，并要领导本项目的广大员工，所以，项目经理的沟通交流及攻关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工、增强团队凝聚力，带领大家共同进步。

同时，除国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。

五、细节决定成败

物业管理是一项集体性的劳动，服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的，项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。俗话讲，兵熊熊一个、将熊熊一窝，强将手下无弱兵。有人讲，注重细节不一定成功，但反过来不注重细节必将导致失败。彼得 〃 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

在物业管理中，凡事无小事，简单不等于容易，尤其是安全事项，往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理，了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 〃 沃尔顿工作时间的 90 ％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。

因此，物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。

一个优秀的项目经理人应深谙上述道理，以品质提升价值。品质有保障了，企业才能生存，这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理，以制度管人，将品质做深做透、做细做精、做到极致，才是企业发展的根本之路。