律师提示：房产交易找中介,买方要注意什么？

第一篇：律师提示：房产交易找中介,买方要注意什么？

北京杨文战律师法律文集

案例分析篇

律师提示：房产交易找中介，买方要注意什么？

案例：仓促交钱，掉入“意向金陷阱”

吴先生到一家房地产中介公司登记购房，过了一段时间,中介公司通知他有一套房子符合吴先生的条件，让他去面谈。中介公司介绍了房子的大致情况，说房主姓牛，刚刚决定出售房屋。吴先生要求联系房主看房，中介表示房主昨天刚刚出差去外地，现在只能由中介电话联系，但由于这个地段房源比较紧俏，有意购买这套房子的人也不止吴先生一个，如果吴先生有意购买，最好先交两万元的“意向金”并签订一份意向合同，在意向合同中明确吴先生购房的条件，如位臵、价款、面积等。然后等房主回来可以优先安排看房，双方条件谈好就签订购房协议，再支付约定的中介费。谈不好，“意向金”还可以退还。在谈话的过程中，旁边有其他中介的工作人员还过来问接待吴先生的工作人员说“牛先生那套房子你卖出去了吗？如果没有人订，我这边可就约人过来谈了！”怕房子被别人买去，吴先生就赶紧与中介签订了《委托购买意向书》，并支付了两万元“意向金”。

过了几天，中介通知吴先生房主回来可以看房了，在实地查看房子过程中,吴先生觉得房间的布局不太合理，于是就决定不买了。当他向房中介提出返还“意向金”时,却遭到拒绝。"中介说房主牛先生已经同意把房子卖给吴先生，并同中介签订了相应同意售房的文件。而且，在吴先生与中介签订的《委托购买意向书》有明确约定：“如果出售方同意按照吴先生意向收中的条件出售该套房屋,那么意向金就自动转为购房定金。”

中介指出,现在房主牛先生已经同意按照意向书中的条件出售,意向金就转成定金了，我们已按约定把定金交给房主牛先生。下面你们应该按约定签订正式的买卖合同，办理付款和过户手续。当然，你还要按约定支付相应中介费。即使你现在反悔了,定金也是不能退的，你还要支付中介费。

反复交涉不成，吴先生到法院把中介给告了，要求中介退还收取的“意向金”。法院受理案件后，中介提起了反诉，要求吴先生支付中介费。

在法院审理中查明，在中介与吴先生签订的《委托购房意向书》中有约定的面积、价格等条款，而且明确：如果卖家接受吴先生的条件同意出售房屋，“意向金”转为购房定金，由中介代为转交给卖家。

此外还约定：双方交易完成后，吴先生应该支付中介费。

法院经审理认为：

按《委托购房意向书》的约定，在房主牛先生同意按条件出售房屋的情况下，“意向金”转为定金交给房主牛先生。现中介提供的证据表明牛先生已经同意售房并收取了定金。

吴先生诉称在签署《委托购房意向书》时中介工作人员承诺“若谈不好，意向金可以退还”，但未提供证据，中介也不认可，这个说法在《委托购房意向书》中也无体现。关于“意向金”退还条款在《委托购房意向书》中表达为“若售房人不接受上述条件，无法达成一致，意向金退还。”因此，对吴先生主张的中介的口头承诺，无法认定。

现“意向金”已按约定转为定金，中介无退还的义务。至于吴先生是否与牛先生签约或双方如何处理定金，应该由吴先生与牛先生另案解决。因此驳回吴先生要求中介退还“意向金”的诉讼请求。

中介反诉吴先生要求支付中介费，因双方在《委托购房意向书》中约定“交易完成后支付中介费”，现交易并未完成，不符合支付条件，因此驳回了中介要求吴先生中介费的诉讼请求。

本文作者：北京杨文战律师

转载请标明作者、出处

吴先生的两万元“意向金”，就这样被套走了，发生这样的事，吴先生本人也是有未尽注意的责任的。实际上，在中介参与的二手房交易中，很多情况下卖方是没有付款义务的，而房款、中介费很多情况下都被加到了买方身上，因此买方也就更有可能进入不法中介的陷阱，下面我们重点介绍一些买方在委托中介进行二手房交易时应该注意的问题。

律师提示：在中介参与的二手房交易中，卖方要注意什么？

1、购买者本人仍需要尽相应注意义务。

委托中介购房也不能放松自己的警惕，购房者也要自己多尽审核义务。

如果您发现了交易中的一些不正常的情况和疑点，而中介拍胸脯保证没问题，您又想继续交易，不妨让中介把相应保证落实在书面上，以免发生问题后人家装不知道。

2、注意“意向金”陷阱。

在向购房者提供房源之初，中介往往会提出要求支付数额大小不一的“意向金”、“看房费”等要求，往往辅以“房源紧张”、“多人有意购买”等让购房人心急的理由，还会通过一些手段造成一种紧张的氛围，让购房者不加思考、不仔细审核就交钱、签订书面文件。

请购房者一定要注意，不管中介制造的气氛多么紧张，只要是涉及交钱、涉及签署书面文件，就一定要慎之又慎。对于付款的条件、退还的条件、成交的具体内容、你关心的其它内容，都要仔细问清楚，而且必须在书面文件中有清楚的体现。

3、明确中介的服务内容和收费条件。

为赚取中介费，有时中介公司会和房主串通来坑骗购房者，以买卖双方签订购房合同为支付数额不菲的中介费的条件。而购房者与房主签订购房合同支付了中介费后，意外就来了：

有时是房主毁约，不卖房子了，而购房者可能发现依据买卖合同追究房主的违约责任很难，依据与中介的合同，中介费又要不回来了；

有时是因为一时不小心，不知怎么回事购房者就被房主指出违约，并且据此解除合同，不但前面交的定金或预付款被当铸违约金扣下，已支付的中介费更是没地方要去了；

律师建议在找中介提供购房或中介服务时，就中介提供的全部服务内容一一列清，每项服务内容的价格和收取条件、时间也都明确约定。

4、向中介交付费用或房款要索要票据。

无论是中介费、意向金、还是代为转交房主的房款，都要同时索要相应的票据，不管是正式发票还是收据，上面都应该有中介的公章。

切忌不能把相应款项交给中介后不索取票据或只得到由某个工作人员签字的收据。有的中介管理不规范，有可能会被工作人员私下卷走给购房者惹出麻烦。所以，一定要记住交费就要索要有公章的票据。

5、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。

买方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。

我们经常听到有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那中介肯定是不让交易双方见面，更别提什么三方亲自确认交易内容了。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但中介为了赚取中介费，往往故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”，总之已促成交易，事不关已不着急了。

6、签署合同等文件不能留空白。

不管是否交易三方亲自见面签署合同，还是分别签署合同交给中介交换。也不管是签订中介合同还是后来的房屋买卖合同，售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内

容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。

7、如交易不成，又涉及向中介或房主索要退款，应约定相应违约条款。

如果根据交易内容涉及前期支付的定金、意向金、房款、中介费因某种原因取消交易后退还的问题，一定要把返还的条件、时间事先约定清楚，并明确不按约定退款要承担的违约责任。

8、对任何涉及签字的书面文件都要注意审核。

在与中介打交道的过程中，可能涉及到中介要求购房者在很多文件上签字，《委托合同》、《居间合同》、《授权委托书》、《看房单》、《意向书》、《佣金确认单》，有时中介会在看房过程中或看房前不经意地拿出一份《看房单》，说这只是公司要求员工带客户看房前的一个手续，没什么约束力，要求您签个字配合一下。

如果你轻信这只是一份《看房单》不仔细看看就签字，那可能过不了多久，中介就会拿着它向你要钱，那时你才发现，这个《看房单》上的内容还包括你的一些承诺和义务。

在律师看来，文件是什么名字根本不重要，重要的是文件的内容对双方的权利义务是否有什么约定，只要涉及签字的书面文件，哪怕是一个登记资料，都要先仔细看清楚再决定是否签字。

第二篇：出国留学找中介要注意的收费项目

出国留学找中介要注意的收费项目

现在的留学中介收费也是有套路的，而且还很深哦。下面，出国留学网小编给大家说一下出国留学找中介要注意的收费项目，项目就一起来看看吧。1，注意收费项目：

当你选择了一家留学机构后，并确定了申请费用外，就可以放心了吗?当然不是!接下来，对于留学合同里收费项目要识别清楚。一个完整的中介服务过程一般包括：准备材料申请学校并拿到录取通知书、准备材料代办签证、代办公证、代订机票、安排住宿、接机等一系列服务。几乎所有的英国留学中介费用涵盖了学生在留学申请过程中的所有费用，比如优越留学，一般他们留学方案提供是免费的，这是属于免费咨询的一部分。但是也有少数的留学机构做方案前就要签合同付费了，对于这类留学机构，就是小心了，因为先付钱后定方案是非常被动的。

然后，要看清楚留学合同，注意留学服务费用有没有包括为学生撰写PS，推荐信，论文，网申开通后在网上递交申请材料，为学生打包所有材料并完成寄送，积极与学校联系，为学生争取录取机会，获得录取后指导学生选择适合自己的学校，签证培训，模拟面签等等，在学生临行之前，很多留学中介还会免费为准留学生进行行前培训。像优越留学，金吉列，澳际这些机构，一般合同上都会写明白。

2、学会有针对性的砍价：

对于不同的海外院校，不同的申请项目，留学机构所付出的成本是不一样的。中介收取费用的高低取决于两个因素，首先是学生申请留学的院校排名在该国是否靠前，专业是否热门专业;其次是学生在中介机构享受服务项目的多寡和质量的高低。

优越建议，对于排名比较后的学校，或者申请难度不高的项目，比如说本科预科，硕士预科等，我们建议就可以给销售顾问多一点压力让他们给多一点优惠。对于申请难度大的项目，可能“砍价”的可能性就不大了，比如说，优越留学的g5申请项目等，因为G5大学是没有返佣可以提供给中介机构的，利润空间不大。

3、最后牢记要把握清楚退费条款：

退款条款必须包括：没获得预期的录取通知书，留学机构提供虚假材料，留学机构申请签证失败等。这些都要问清楚如何退款，退款方法，退款金额等。

当然了，提醒两点，希望申请留学的同学，一定要准时向你们的留学机构提供相关要求的材料，而且材料绝不能有虚假信息。

国家的留学标准合同样本要说明，如果是委托人提供虚假材料的，中介费用可以不退还的!我们曾经听优越留学的某位顾问老师说过，几年前有一名同学提供雅思成绩的时候，把雅思成绩单的成绩PS了一下，被发现后，对使馆签证都有很大的影响。

留学中介费用到底要多少? 总体来看，全套的费用是9000-15000元不等。省会与二线城市的价格一般会比其他大城市的价格高一点。比如北京上海广州这样的城市物价高，留学申请费用会高一点。但是像南京，青岛这样的城市，会低一点。对于三线城市或者更小的城市，可能优惠折扣会更大一点。比如，做英国比较出名的像优越留学，金吉列，澳际这些机构，一般收费在15000元左右。

当然，不同阶段留学申请费用有所区别，高中，博士，本科，博士等不同项目收费不一样。打个比方，优越留学的高中项目收费就大概是20000元左右，对于优越留学擅长的博士申请，最VIP的级别收费会在50000元左右。推荐阅读：

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第三篇：聘请律师提示

聘请律师提示

根据《中华人民共和国律师法》、《中华全国律师协会章程》和《律师执业行为规范》等相关规定，制定本提示。委托人在与律师事务所签订《委托合同》前，请认真阅读本提示。

一、律师执业必须取得律师执业证书。律师只能在一家依法设立的律师事务所执业。聘请律师办理法律事务，必须与律师所在的律师事务所签订委托代理合同。律师不得私自收案。

二、聘请律师办理法律事务，应按有关收费标准向律师事务所交纳律师费，律师事务所应当提供法定的收费凭证。律师不得私自收费。

三、律师为委托人提供法律服务，必须遵循诚实守信、勤勉尽职的原则，不得就委托事项的结果作出承诺。律师对委托事项的结果作出虚假承诺的，委托人有权向司法行政机关或律师协会投诉。

四、律师根据事实和法律，可以作出独立的职业思考和判断，不受委托人干扰。委托人不得要求律师做出与律师职业道德执业纪律相悖的行为。

五、律师不得胁迫、诱使委托人从事违反法律和社会公德的行为。委托人有权拒绝律师提出的违背法律和社会公德的意见和建议。

六、律师执业行为应当遵循职业道德和执业纪律，律师违反职业道德和执业纪律，可能受到行业处分或行政处罚。委托人有权监督律师的执业行为。律师违反法律和律师职业道德执业纪律的，委托人有权向司法行政机关、律师协会和律师事务所投诉。

本《提示》由福建省律师协会负责解释。

福建省律师协会

二〇〇七年三月一日

第四篇：房地产中介服务合同(买方使用)

房地产中介服务合同(买方)

1．签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2．本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

甲方（中介公司）：_____________________________________________ 联系电话：___________________________ 联系地址：____________________________________________________

乙方（买方）：________________________ 身份证号：___________________________________________________ 联系电话：___________________________ 联系地址：___________________________________________________

经甲方介绍，乙方 【独家】 【非独家】 委托甲方协助购买位于________________的房地产。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条

乙方确认购买房地产的基本情况

1．房地产的使用性质为________________ 2．建筑时间________年____月____日（以________________为准）。

3．房地产【建筑面积】【套内面积】 ：________________平方米（以房产证为准）。

4．该房地产售价在____万____仟____佰____拾____元（￥________________）或以下。

5．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他________________】。

6．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】。

7.交楼状况及时间：________年____月____日

8．其它______________________________________________________________

第二条

甲方义务

1．甲方应当核实房地产权属资料并如实告知乙方，乙方如需甲方提供由政府相关部门出具的证明资料，甲方应给予办理，所需费用由乙方承担。2．甲方应当带乙方察看可供乙方购买的房地产。3． 甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

4．甲方应根据诚实信用的原则为乙方提供中介服务，不得故意隐瞒与订立房地产买卖有关的重要事实或者提供虚假情况。

5．非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

6．其他______________________________________________________________

第三条

乙方义务

1．甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。

2．甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

3．其它______________________________________________________________

第四条 购房定金 乙方于签订本合同时向甲方交付____万____仟____佰____拾____元（￥________________）作为与业主签订房屋买卖合同的保证金。甲方如于__________年______月______日前取得业主同意以第一条约定的条件出售该房地产的书面文件，甲方不需乙方另行指示，可将保证金转交给业主转为购房定金，并以业主出具定金收据为实。如甲方未能按上述期限取得业主同意以第一条约定条件出售该房地产的书面文件，代收的保证金应退还乙方。若乙方收到业主出具的购房定金收据后，如不按第一条约定的条件买房，定金不予退回，如业主不按第一条约定的条件卖房时，甲方应协助乙方向业主追偿双倍定金。

业主同意以第一条约定的条件出售该房地产时，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与业主签订买卖合同。

第五条

费用给付

甲方于取得业主同意出售房地产文件，并促成乙方与业主签署买卖合同后 天内，乙方应向甲方支付中介服务费____万____仟____佰____拾____元（￥________________）。

甲方促成乙方与业主签署买卖合同后，乙方【需要】 【不需要】甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【其他________________________________】手续。

其它______________________________________________________________

第六条

合同的解除和变更

乙方取消委托或变更承购条件，应及时书面通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更承购条件前，甲方已取得业主同意以第一条约定的条件出售该物业的书面文件，乙方同意向甲方支付劳务费____万____仟____佰____拾____元（￥________________）。（该费用不得超过中介服务费）。

第七条

法律责任

1．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为________________________________________________________________。2．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

3．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与业主签订买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为________________________________。

4．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为________________________________。

5.其它____________________________________________________________

第八条

文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第九条

纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第___________种方式解决：

1.向烟台仲裁委员会申请仲裁；

2.依法向人民法院起诉。

第十条

本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条

本合同连同附件共__________页，一式__________份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方__________份，乙方__________份。

第十二条

其他约定：

甲方（签章）：___________________

乙方（签章）：___________________

经纪人：______________________（经纪证号：______________________）

签约时间：________年____月____日

签约时间：________年____月____日

第五篇：船舶中介协议书(与买方)1

船 舶 中 介 协 议 书

甲方：（以下简称甲方）

甲方代表身份证号：

乙方：（以下简称乙方）

乙方代表身份证号：

协议内容：

受乙方委托，甲方为乙方或乙方客户联系购买船舶事宜，经友好协商，双方达成协议如下：

一、船舶基本情况：。

二、船舶建造地点：。

三、船舶总造价约：（具体由买卖双方商定）。

其它约定：

1、乙方或乙方客户经甲方介绍与船舶建造厂见面联系购船事宜，一经与该船厂见面，即事实中介业务开始，乙方或乙方客户应密切与甲方保持沟通和信息联系，不得在中途私下与船厂订立协议，而撇开甲方，如有违约，一经甲方了解属实，甲方有追究乙方或乙方客户3％佣金权利，同时，追加5％的罚金。

2、甲方为乙方或乙方客户中介的船舶，船舶质量等问题应由乙方或乙方客户与造船厂直接订立协议，如出现质量等有关船舶纠纷，与甲方无关。

六、其它未竟事宜双方可协商解决。本协议一经签订，即具有法律效应，双方应严格遵守。本协议一式二份，双方各执一份。

甲方单位（盖章）：乙方单位（盖章）：

甲方代表（签字）：乙方代表：

联系电话：联系电话：

签约地点：签约时间：年月日