海口住宅房地产市场背景分析

第一篇：海口住宅房地产市场背景分析

受全球金融危机、国家房地产市场调控政策及全国经济和房地产市场不景气的影响，海南省房地产市场处于振荡期。据海南省建设局统计，2009年第一季度，海南全省房地产开发投资完成41.28亿元，同比增长36.1%，但领先全国32个百分点，据国家统计局海口调查队调查资料显示，09年前５个月，海南省累计完成房地产开发投资８５亿元，比去年同期增长５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面积15万平方米，同比增长3.8%，成交金额2.93亿元，同比增长15.35%，成交1640套，同比增长15.57%。4月份，海口市房屋销售价格多年来首现负增长，同比下跌1.0%，降幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.7个百分点； 5月份海口房价再次维持负增长局势，比去年同期下跌0.4%，跌幅较上月收窄0.6个百分点；与上月相比，上涨0.2%。二手房价格同比下跌0.6%，比上月上涨0.5%,诸上数据说明海南省房地产开发投资仍然处于稳步、健康发展态势，房地产市场价格总体变动不大。业内人士分析说，总体来看，说明海南的房地产行业受到经济危机的影响较小，与全国其他省份相比呈现逆势上涨的态势。

据估价人员调查，区域位置好，小区环境及物业管理较好，成新率较高的二手房价格仍然是稳中有升，品质较差的二手房价格是有些回落，进入2009年以来，海口市掀起一股装修改造的精装小户型销售热潮，给低迷的海口市房地产市场带来一股活力，房地产市场有了回暖迹象。

08年底至今，国家不断的降息及出台利好政策，以及五届省政府第18次常务会，原则通过《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，一系列刺激房地产发展对缓解楼市目前状况，拉动消费有较大的作用，但政策发生作用是有滞后性的，房产交易要恢复到往年同期水平，还需要一段时间。

第二篇：2014年上半年厦门市住宅房地产市场背景分析

2014年上半年厦门市住宅房地产市场背景分析

2013年中央工作会议定调2014年经济工作，继续强调经济工作‚稳中求进‛、‚改革创新‛；推进利率市场化；加大保障性住房建设和供给。继‚国五条‛后，厦门市出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想；年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。

2013年住宅市场持续火热，整体市场表现为供不应求，价格持续攀升。2013年厦门全市住宅总供给量约400万㎡，总销售量约为449㎡。其中思明区供给量为34万㎡，同比下降28%；成交量43万㎡，同比下降30%；均价为29247元/㎡，同比上涨30%。湖里区供给量为55万㎡，同比下降7%，成交量为65万㎡，同比下降8%；均价为26786元/㎡，同比上涨20%。集美区供给量为161万㎡，同比上涨20%，成交量为170万㎡，与上年基本持平；均价为13227元/㎡，同比上涨24%，为岛外区域最高。海沧区供给量为49万㎡，同比下降16%，成交量为49万㎡，同比上涨29%；均价为12924元/㎡，同比上涨17%。同安区供给量为43万㎡，同比下降4%，成交量55万㎡，同比上涨31%；均价为9229元/㎡，同比上涨23%。翔安区供给量为58万㎡，同比上涨29%，成交量为67万㎡，同比上涨5%；均价为9892元/㎡，同比上涨8%。

成交价格方面，总价在200万以下房源共成交292万㎡，占比66%。另外，房价上涨不断增加购房成本，总价100万以下的产品比例不断下降，总价100-200万的产品成交比例持续上升。

全市商住住宅可售存量持续低位。至2013年底库存量为255万㎡，出清周期仅为6个月；岛内主要集中在五缘湾和湖边水库片区，岛外主要集中在集美新城和同安环东海域片区。

2014年房地产‘继承式’调控基调与收紧的信号，房地产市场调控将迎来市场化长效机制；厦门调控有加码可能。基于当前厦门供不应求形势严峻，高地价倒逼房价上涨压力突出，岛外一线片区发展

逐步成熟，土地稀缺，2014年价格将持续看涨。

第三篇：2015年重庆市房地产市场背景分析

三、房地产市场背景分析

重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。

2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。

从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。

2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。

从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商

业用房的走 强与重庆市商服水平一步步提高、商铺租金上涨的是分不开的。但是目前商业市场上，虽然商铺的售价普遍定价较高，但开发商业更愿意持有商业物业而不是降低价 格而换取销量。综上分析，我们预计2015年重庆商业用房的均价也将进一步上升，销售量增幅有所降缓，但是绝对值有可能上升。

重庆写字楼市场近三年的成交量也一路走高，但成交均价在11200元/平方米至12900元/平方米区间内波动，作为写字楼成交均价还是不低，主要原因是重庆市的写字楼大多位于核心地段，写字楼档次普遍较高，因此销售价格也比较高。预计2015年重庆写字楼成交量有可能进一步上涨，但是成交均价可能还是在12000元/平方米左右。

2014年房地产行业，房地产行业投资收益明显下滑，房企行业的严冬正在到来。在全国房地产市场逐渐萎靡的大环境下，重庆房地产行业也受其影响，结合重庆市的房地产行业供需关系和经济水平发展程度等实际情况，预测来年重庆房地产行业将会暂时处于一个产业结构的调节适应期，房地产行业整体将会趋于平稳。

第四篇：2004海口、三亚房地产市场考察报告

2004海口、三亚房地产市场考察报告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察，现将考察的情况报告如下：

一、海口市

海口是海南特区的省会城市，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。面积约238平方公里，人口约60万，年均气温23.8℃。

1988年海南省办特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。

海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧紧地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把游客带到想去的地方。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。

海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创新高、住宅仍占主体、资金结构优化。

投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

资金结构优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市全年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

业内人士分析，投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。

翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

外地豪客以浙沪人士居多

海口新世界花园度假村一位售楼先生介绍说，人们走进他所服务的这个高档楼盘，见不到几套装修过的房子，还以为是这儿的楼盘不好卖呢。其实不然，因为整个一期的300多套房子现已卖出了70%，仅去年下半年就卖出了100多套。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主是外地人。也有个别人装修了并偶尔来住上一段时间，但更多的人还是将房子原封不动地空在这里，冷冷清清就很平常了，即买房的客户70%-80%都是外地人，而且以浙江和上海地区为主。

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了该市几乎所有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元／平方米左右，个别所谓的“极品”达到了6000元／平方米；别墅价位则在8000元／平方米上下。至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。据当地一家房地产咨询公司的副总介绍，海口滨海大道一带近两年商品房的年供给量在2000套左右；凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地的房价来说只是中低水平。更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。

某城市花园售楼部的何小姐说，那些浙江、上海来的客人一看房价这么便宜，即使买一套三房两厅的海景房也只用四十万元，比起他们那里动辄每平方米七八千元的房价来极具吸引力，能不动心吗？外地很多人到海口、三亚一带来买房，房价低虽然是一个重要因素，但更重要的是海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上海南这些年基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消除，所以现在进入海南房地产市场，无论是个人还是公司都正是时候。

当地建设部门的一位官员表示，海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口的这些新建的中高档楼盘就像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并能快速变现，可能没有多少赚头，说不定还会被套住，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。一位在海南房地产界混了好几年的青年经理人说，从外地来海口买房的人大多数属“两栖型”，也就是说既投资又自居，所以买一两套的人比较多；价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲友度假用，反正现在海口的房价便宜。

楼盘扫描

1、富豪大厦（半拉子工程）

位于海口市最具商贸氛围的国贸区中心地段，2003年被评为：海南省最距升值潜力的楼盘。三层裙房，24层住宅，起价1580元/㎡，层差30元。

2、嘉华城市花园 位于商业中心地段，海南省优质样板工程，全国物业管理示范小区，2800元/㎡起价，层差60元。

3、置地花园 位于海口中心广场“万绿园”对面，离海边5分钟路程。海南省优质样板工程。起价2680元/㎡，层差80元。

4、万利隆花园 位于海口市金贸区，一梯两户，立体园林环境，51%的绿化率。起价2088元/㎡。层差30-100不等。

5、城市精英（半拉子工程）位于海口市CBD商务区，小户型为主流房型，起价1680元/㎡。层差60元。

6、阳光花园

海景多层住宅，低密度，AAA级智能化小区，目前海口声誉最旺的楼盘。平均售价6800元/㎡，别墅10000元/㎡。

7、其他海景高层，平均售价为2800元/㎡左右。

几点体会

1、海口的人口不足80万，是需求决定了房价水平。

2、上海、江浙等外地购买力的涌入，促成了2003年房价的上涨。

3、半拉子工程的优惠政策，决定了部分房价的成本。

4、海口是的土地限制供应，会带动房价的进一步上涨。

5、目前，从全国省会城市的房价及宏观经济的背景来看，海口的房地产市场仍然存在着较好的市场前景。

6、93年以后的防地产降温，当地开发企业仍然心有余悸，为外地的开发企业提供了机会。

二、三亚市

三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，位于北纬18度9分34秒-18度37分27秒、东径10度56分30秒-109度48分28秒之间，全市面积1919.6平方公里，境内海岸线209.1公里，有19个港湾。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港湾等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的是西岛、蜈支洲岛。

三亚市气候独特。三亚地处低纬度，受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风性气候。年平均气温25.4℃，气温最高月7月，平均气温28℃；全年日照时间2563小时；年平均降雨量1279毫米。这里四季如夏，可谓三冬不见霜和雪，四季鲜花常盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。全市总人口45.6万（城区人口13万人），其中黎族17.3万人，苗族0.3万人，回族0.6万人。各民族勤劳智慧、能歌善舞，创造了源远流长的文化艺术。少数民族仍保其特有的文化和风俗。浓郁的乡土气息、多姿的民族风情、多彩的民族艺术，吸引了大批中外游客。

如果说浙江人在海口房地产市场上的投资是小打小闹的话，在三亚的作为则可以说得上是有些兴风作浪了。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。就连三亚多年难“啃”的120多宗“烂尾楼”也被一抢而空。据业内人士介绍，三亚房地产成本依然维持在每平方米1000多元的水平。楼价的急剧升温，虽然与市场环境走暖有关，但浙江、上海等地游资的投机性炒作使三亚房地产价格出现了一定程度的虚热。在去年二十一世纪博鳌地产论坛上，有人在会上问奥园总裁郭梓文，在上海之后中国楼市下一个升值最快的地方是哪儿？郭当时顿了一会儿便说，是海南。不知当时郭出此言，是照顾东道主的情面还是凭职业直觉，但海南的房价从三亚开始真的出现了井喷。

浙江、上海等地的游资是顺势而为还是推波助澜目前还不得而知，但一个个炒房大户接踵而来。彭小斌是三亚很有名头的“碧海蓝天”的老总，他在与海南当地一位专业人士交流时用“生猛”一词来形容这些来自浙沪等地的炒家。他说，一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。而其它的一线海景楼盘遭遇浙沪游资“袭击”的情形跟“碧海蓝天”差不多。彭小斌当然是大喜过望，因在2000年来三亚筹划这个庞大的房地产项目时，认为每平方米能卖到2000元就已经心满意足了，谁知道现在期房起价已超过每平方米5000多元。彭连称这钱赚得连自己都看不懂了。据说现在在浙江杭州、温州以及上海，时不时能碰到一些三亚的房产商带着银行工作人员，亲自上门为客户办按揭和签合同办手续。三亚世嘉海景公寓的销售经理谢天在去年年底就带领公司一干人马到杭州为已经购房的客户办按揭手续。谢说，对于江浙投资客的热情其实早有所闻，但让他没想到的是，楼盘开盘后，还没等他们到杭州推销，众多的投资客已跑到海南下单了。他们在杭州为十多位杭州及郊县客户办理按揭和签合同，接着去上海为20多位客户办理按揭。

对三亚房价格猛涨态势，有相当一部分业内人士持非常谨慎的乐观态度，甚至相当忧虑。因

为三亚毕竟城市太小，GDP勉强才40亿元，财税收入也就10个亿左右，本地人很少有购买力，来的都是投资客。在新一波房产高潮中，这种情况并没有改变，因此投资风险是不言而喻的。海南联合资产管理公司的一位研究人员说，由于这些投资客多是通过按揭的方式来买房，他们自己出的钱大多数不过是总房款的两成，其实最大的风险是由银行兜着；一旦出现波动，银行又会因此形成一大堆新的不良资产，而且目前来看这种可能性越来越大。楼盘扫描

1、卓达热带雨林高尚社区

三亚龙头房地产企业，占地540亩，地价两个亿。多层，生态环境小区，离海边10分钟车程。一层2650 二层2490三层2690四层2610 五层24102、蓝海豪苑 海景房，高层，5088元/㎡起价，层差100元。

3、海韵苑 位于大东海旅游区，海景房。起价4000元/㎡。九层5000元/㎡，十层5300元/㎡

4、聚鑫园 位于三亚市迎宾大道，***文化中心，三亚入口。起价2000元/㎡，层差60元。几点体会

1、三亚由于旅游资源及得天独厚的自然环境，海边的物业价格已经偏高，上升空间有限。

2、离海较远的迎宾大道附近，存在着一定的机遇，但该地块已基本被卖完。

3、产权式酒店及小户型，有一定的发展空间，符合大部分外地投资者，投资、度假两全的需求。

4、海南省的土地，由政府招、拍、挂供应较少，但通过法院或是其他民间拍卖的土地较多。

第五篇：2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析

;;

（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖

;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。

;;

（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇

;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：

;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。

;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。

;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。;;综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇；以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。

;;

三、2015年房地产市场政策导向研判

;;结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：

;;从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。

;;从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上；城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。

;;尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。;;当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。;;根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：;;一是稳定销售量。2014年尽管全国商品房销售量下降7.6%，但仍然处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。2015年，在促进住房消费等六大消费政策的利好下，全国商品房销售目标应继续保持稳定，上下浮动比例不会低于5%，以利于国家新型城镇化战略的推进。

;;二是稳定房地产投资。2014年，我国房地产开发投资总额尽管再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平，且低于固定资产投资增速，对拉动宏观经济增长不利。2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用，力争促进房地产开发投资增长10%-15%。

;;三是稳定住房价格。房价涨跌是市场稳定的重要指示器，并能够改变市场预期。2015年，为稳定住房价格，促进市场活跃，预计各地将对不同城市按不同目标分类调控，并通过调整供需稳定住房价格。对于一线和二线热点城市，要关注房价可能出现的快速上涨，涨幅10%以内基本可防范泡沫继续扩大；其他库存较大城市，因企业以价换量、价格下跌有可能扰乱市场造成风险，故应当加强监测，及时应对，以稳定市场秩序。

;;四是稳定市场供应体系。2014年，全国商品房新开工面积呈现较大回落，与经济调整期住房买卖市场需求下降有关，也与不同区域供应结构不合理相关。今后，国家应当给予住房需求潜力大的一线和二线热点城市更多的支持，适度增加土地供应指标，并严格控制库存较大、供应过剩的城市的土地供应；同时，着力培养住房租赁市场，发挥库存住房及其他存量住房对低收入家庭租赁需求的作用。;;

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

;;结合本人近来参加的国家、省、市系列住房与房地产政策研究，对2015年房地产市场发展提出以下政策建议：

;;

（一）加快推进住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的总体思想应当在坚持住房市场化发展的基础上，加快构建 “高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，构建新的住房制度体系。改革的目标是通过制度创新，建立起以商品住房、共有产权住房（或政策性商品房）、公共租赁住房，以及住房货币补贴、住房金融、住房税收等住房制度为基础的多层次住房供应体系、基本住房保障体系和房地产健康发展长效机制，实现住房发展从量到质的提升、从粗放向集约的转变、从低效到高效的升级。

;;

（二）调整房地产市场调控政策

;;一是调控去行政化，除北上广深四市因房价高、投机严重需在部分区域限购外，建议全国其他城市不再执行限购政策。二是完善差别化住房信贷政策，建议对购买首套、二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于20%，并可以享受贷款利率优惠，对购买三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具体由商业银行自主确定。三是调整差别化住房税收政策，建议在开展房地产税立法的同时，减轻个人住房交易税收负担、支持居民合理住房消费。对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率统一下调到1%；暂免征收个人销购住房印花税、土地增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的差额征收营业税，超过2年（含2年）的免征营业税。

;;

（三）加快建立共有产权住房制度

;;针对北上广深等一线和二线热点城市房价高、中等和中低收入家庭购房难问题，建议加快建立共有产权住房制度，切实解决其住房困难问题：

;;明确适用人群范围，主要是本地人才群体和部分为社会提供重要服务的居民群体（如警察、教师、医务人员、机关事业单位工作人员等）；明确价格，统一限定为不超过同地段、同品质市场商品房评估价格的70%，并视不同地段市场房价水平具体确定折价比例；明确配置规则，由政府向符合条件者发放资格证书，购房者持资格证书结合其对相关区域、户型、价格偏好，到相关项目购房；明确产权归属，共有产权住房土地出让时，应当明确其限定销售价格与同区域、同品质市场商品房评估价的差额为政府所拥有的产权份额，其余为开发商产权份额，在其销售和办理转移登记时，房产证亦应明确购房者与政府相应的产权份额；明确流转规则，购房者签订购房合同10年内不得上市交易，满10年的，可按届时同区域、同品质市场商品房评估价及政府份额购买政府权益后，获得完全产权上市交易；是明确使用、收益、处分相关规则，购房者使用期间应当承担水电、维修、物业管理等使用费用，符合规定出租的，应当按照产权份额向政府缴纳政府应收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障体系

;;加大财政性资金投入力度，建议每年安排不低于土地出让收入10%的资金专项用于公租房建设和住房货币补贴；有机衔接租赁市场与保障房供给，引导新建商品住房直接用于出租经营，鼓励企业利用自有用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织利用非农建设用地建设运营租赁住房，支持机构投资者收购、租用房源用于住房出租；推进养老事业发展，将养老住房纳入住房保障范畴。;;

（五）创新住房开发模式。

;;做好“十三五”住房建设规划工作，通过住房用地的合理分配，建设时序的合理安排，保证各住房供应持续稳定；提高大城市新建住宅容积率，集约节约利用大城市日渐稀缺的土地资源；加大政策性住房供应力度，各地应明确每年共有产权住房或公租房占住房供应总量的比例。

;;

（六）创新住房金融模式;;加快建立政策性住房银行，政策性住房银行或在公积金机构的基础上构建，或者以财政出资构建，并吸引寻求长期增值收益的社会资金（如外汇资金、社保资金）参与；加快建立住房抵押贷款二级市场，在国内已批准建立自由贸易区、国家级金融开放创新平台的区域，试点设立地方性住房抵押贷款证券公司，成熟后可设立全国性住房抵押贷款证券公司。;;

（七）推进住房更新，提高住宅质量

;;加强棚户区、城中村改造，推进老旧住区综合整治，改善城镇住区居住环境；完善住宅配套设施建设，新增交通及公共设施建设应与住房建设同步，政策保障房用地应尽量安排在基础设施成熟、便捷区域；加快住宅产业化建设，提高住房科技水平，强化住宅质量责任终身制。

;;

（八）加快住房和房地产管理体制改革

;;精简管理机构，将城市规划、土地管理、建设管理、住房和房地产管理、城市更新、住房保障、房屋租赁、住宅产业化等管理职能统一合并到一个管理部门负责；减少行政手段对市场的干预，加快政府权责清单和企业负面清单的制定，全面取消对房地产企业经营的直接干预；发挥社会组织、专业机构的作用，逐步将行业准入、行业规范交由行业协会承担，发挥房地产专业技术机构在市场监测、市场评估、信息服务等方面的作用，促进互联网等技术手段在房地产领域的应用，积极促进住房与房地产行业专业化、社会化水平的提升。