浅议房产行政登记案件的审理内容与判决形式

第一篇：浅议房产行政登记案件的审理内容与判决形式

房产行政登记引发的行政诉讼案件，因大多牵涉到当事人对民事权益的处理，审理过程中，容易发生偏离合法性审查重心的问题，做出错误的判决。笔者认为，对此类案件的审理应严格把握好形式合法性审查的原则，针对不同案情，可分别适用驳回诉讼请求，履行注销登记法定职责，撤销登记三种不同形式的判决。

一、房产行政登记的性质及对当事人权利的影响决定司法审查的范围

要正确处理房产行政登记案件，首先必须正确理解房产行政登记的性质。房产行政登记是县级以上人民政府房产管理部门应当事人的申请，对符合法定条件的房屋权属予以书面记载的具体行政行为。这种记载并不产生和赋予申请人任何新的权利，它的作用只是认可和证明当事人申请登记的事项，使当事人所登记的房屋权属的状况对社会产生一种公信力，以便于当事人根据需要向社会公示自己的权利，行使自己的权利，同时便于社会公众查询当事人的房产权状况，以进行有关交易。房产管理部门在做出行政登记行为时，只是依据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人与他人之间的纠纷，房产管理部门更无权进行裁决。

针对房产行政登记行为的以上性质，在审理此类案件时，必须把握好审查的范围。因为法律只要求房产登记机关对申请人的申请材料进行形式审查，所以，房产登记行为被提起诉讼后，司法审查也不应超过形式审查的范围，司法审查的重心只限于对房产登记机关是否依照法定的条件进行登记进行形式上的合法性审查。具体来说，就是按照要件合法原则、依据合法原则、程序合法原则，从三个方面进行形式合法性审查。

二、对申请登记发证的法定要件的合法性审查和判决形式

办理房产登记，申请人应当依照法律法规的规定提供申请材料，申请人没有按法定条件提供申请材料，或提供的申请材料不完备，或提供的材料明显虚假的，房产管理行政机关不应为其办理房产登记，如若办理了房产登记，则属于违法行政。对于此类房产登记行政违法，如何进行纠正，众说不一。一种意见认为应当判决撤销登记，另有一种意见认为应当判决确认登记无效。这两种意见都没有考虑到有关法律法规的具体规定，难以对造成房产登记违法的各方追究其应承担的法律责任。笔者认为，法院不应直接判决撤销登记或判决确认登记无效，而应判决房产登记机关履行注销登记的法定职责。理由如下：

此类房屋权属登记违法的主要原因，或是申请人申报材料不实，或是登记机关的工作人员工作失误。无论属于哪种情形，登记机关都应当依照《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定注销房屋权属证书。该条不仅规定了登记机关注销违法登记的法定职责，而且还规定了注销的相应程序。该条规定，“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”《城市房屋权属登记管理办法》第四章还专门规定了法律责任，对申请人以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获取房屋权属证书的，登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废的同时，还可以对当事人进行罚款；对登记机关工作人员工作失误，以及玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，要依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对上述原因导致房产登记违法的，如果判决登记机关履行注销有关房屋权属证书的法定职责，登记机关不仅应当依照法定程序收回原发放的权属证书或公告原权属证书作废，而且还应当依法追究有关当事人或登记机关工作人员的法律责任。如此，不仅使错误登记发证的违法行为得到全面合理的纠正，同时也使有关责任人不能从违法行为中得到任何好处，并受到应有的处罚和处分。这样才可以维护法律的严肃性，既可以保护公民、法人和其他组织的合法权益，也可以支持行政机关依法行政，促进行政机关依法行政，而不是单纯地就错纠错。

行政诉讼的本质在于对行政行为的合法性进行审查，以实现司法权对行政权的监督，而不是代替行政权，所以，我们在审理行政案件时，一是要行使司法审查的职能，二是要区分司法权与行政权的界限，不能越俎代庖。因此，如果行政机关具有法定职责而不履行，我们应当判决其履行，而不应直接代行其行政职能。从这一原则出发，笔者认为，对上述此类房产登记行政行为违法案件，我们宜判决登记机关履行注销登记的法定职责。如果判决撤销登记或判决确认登记无效，一方面，在实际上代行了登记机关注销登记的行政职责，一方面将导致违法行为得不到全面的纠正。原权属证书仍有可能保留在当事人的手里，仍有可能导致其他违法行为的发生，同时，也使当事人违法行为得不到相应的处罚，登记机关工作人员的责任难以追究。

综上，对此类房产错误登记行为，登记机关应当承担主动注销有关登记的责任。如果登记机关不履行主动注销的责任，那么与该登记行政行为有法律上的利害关系的人可以依法提起行政诉讼，请求登记机关履行注销该登记的法定职责，法院应当依法判决登记机关履行注销该登记的法定职责。

三、对登记发证依据和程序的合法性审查和判决形式

房屋权属登记的主要法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》，房屋权属登记管理部门进行房屋权属行政登记，应当严格依照法定的程序进行。

《城市房屋权属登记管理办法》第十条明确规定了相关程序：

（一）受理登记申请；

（二）权属审核；

（三）公告；

（四）核准登记，颁发房屋权属证书。如何理解以上程序规定，笔者认为，应当联系每个程序性规定的作用进行把握。如，受理登记申请的程序必须把握好申请人的资格。申请人为法人的、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；申请人为自然人的，应当使用其身份证上的姓名；共有的房屋，由共有人共同申请；房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请；房地产行政主管部门直管的公房由登记权关直接代为申请。如果不符合以上规定的要求的，即为不符合法定程序。其他不符合法定程序的情形还有，未对权属证明材料进行形式上的审核，依照规定应当公告的没有公告，未按登记机关内部规定进行核准等等。

以上这些违反法定程序的问题是由于房产登记管理机关行政执法不严造成的，因这些问题而导致与房产登记行政行为有法律上利害关系的人的合法权益受到损害的，有法律上利害关系的第三人可以提起行政诉讼，要求撤销房产登记行政行为。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目的规定，具体行政行为违反法定程序的，可以判决撤销或者部分撤销。针对以上房产行政登记程序违法的问题，判决撤销房产行政登记是符合法律规定的。审判实践中，有一种意见认为，对房产登记行政行为违反法定程序的，可以适用确认登记无效的判决，笔者认为，这是不符合《中华人民共和国行政诉讼法》以及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定的。由于房产登记行政行为的性质实际上是一种行政证明行为，房产登记行政行为一经作出，其登记发证的行为即产生法律效力，不具有《解释》第五十七条第二款第（三）项规定的“被诉具体行政行为依法不成立或者无效的”的特征，因此，适用该项条文作出确认无效的判决明显与该项规定不符。因此，对上述违反程序的房产登记行政行为只能作出撤销登记的判决，而不宜作出确认无效的判决。判决撤销房产登记后，房产登记申请人可以依法重新申请登记，登记机关可以对房产行政登记程序违法的问题进行纠正。从另一个角度来说，如果判决确认无效，既不利于申请人依法重新申请登记，也不利于登记机关进行登记管理工作，尽管原登记行政行为被确认为无效，但一旦原申请人重新申请登记，登记机关依法核准登记，实际上可能造成两个登记并存的混乱情况。

原告因房产登记行政行为提起行政诉讼后，人民法院经审理后，如果登记机关在事实、程序、依据方面没有以上违反法律规定的情形，则应当判决驳回原告的诉讼请求，而不宜作出维持登记行政行为的判决。因为人民法院只对房产登记行政行为的合法性进行形式审查，所以就存在从形式上看，登记机关的房产登记行政行为是合法的，但不能排除实质上存在登记错误的情形，如果就此作出维持登记行政行为的判决，明显不利于保护与登记行政行为有法律上利害关系的人的合法权益。如果原告在法院作出判决后，找到有关证据，能够证明房产登记行政行为的要件不存在，当事人有虚报、瞒报等情形，或登记机关工作人员有工作失误、徇私舞弊等情形，并再次提起行政诉讼，法院就势必要作出一个新的与前一个判决相反的判决，这将严重影响到法律的严肃性。而作出驳回诉讼请求的判决，则排除了这种情况的发生。

总之，在行政诉讼案件中，应当针对不同的案件采用不同的判决形式，不能单纯地孤立地适用行政诉讼法方面的规定，还应考虑到具体的行政法律法规的规定，进行综合的分析和研究，这样才能作出正确的选择。

第二篇：关于审理房屋行政登记案件的调研报告

房屋行政登记案件民行交叉的处理

房屋行政登记案件中，有一类案件存在“民行交叉问题”，即原告一是对行政机关的颁证行为不服，与行政机关具有争议；二是又对相关第三人向行政机关申请办证时所主张的民事法律关系有异议，与第三人具有民事权利争议。该问题曾是困扰民事审判、行政审判多年的难题，2010年11月《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》设计出了“民行分开，先民后行”的审判模式，彻底解决了这一难题。笔者就此谈点认识。

根据我国法律规定，房屋所有权设立必须经过前期的民事行为(即原始取得或者继受取得)及后续房屋行政登记行为两个程序。前边的民事行为是基础和前提，后续行政行为属于国家强制设定，两个行为构成房屋所有权取得的两个阶段。第一阶段民事行为完成，行为人取得的是房屋所有权的期待权；第二阶段登记行为完成后，国家承认行为人取得房屋物权。由此可见，民事行为、行政行为是界限分明、性质不同的两个行为，所谓“民行交叉问题”，其实两者的关系并不纠结。传统观念认为，房屋登记行为是一种行政确权行为，近年来，主流观点认为房屋登记行为属于物权公示行为，行政机关的审查并登记，目的是向社会公开，产生物权公信，由此产生信赖利益保护，保护善意第三人，维护交易安全。房屋登记行为本身不赋予权力或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。房屋所有权证只是行政机关审

查申请人提供登记材料的结果，给与申请人作为产权证明。这种审查、登记，申请人以外的人没有介入，客观上是有其局限性和针对性的。

基于此，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

通常，当事人的行政诉讼请求都是撤销行政登记行为，其实这只是一个表面上的争议，实质争议仍是民事权利争议。而行政诉讼由于其自身的特性只能审查行政机关作出行政行为的合法性问题，无法解决民事争议。首先，由于房屋登记是申请人单方提供申请登记资料，其申请内容不可能表露出有民事产权争议的内容，行政机关发现不了民事争议，如有产权争议行政机关依法就不会给予登记。其次，行政诉讼的结果无论是撤销还是维持行政登记行为，都无助于实质性民事争议的解决，民事权利还是处于争议状态。第三，民事行为的效力只能适用民事法律确认，行政法律法规不调整平等民事主体之间的权利义务关系。

这类民事诉讼案件中如何对待行政机关颁发的“房屋所有权证”是个难题。按照前述司法解释理解，在所有权争议案件中，房产证是不应当用作民事产权证据适用的，因为它是国家对“申请人提供的房屋登记材料”审查的结论，是行政机关的行政行为的载体。真正的民

事证据应当是民事行为的载体——“申请人提供的房屋登记材料”。也就是说民事诉讼要排除行政登记行为的干扰，只对发生产权争议的民事行为进行审查。如果还以房产证作为民事权利争议定案的依据，民事诉讼就会变得毫无意义。这也是该司法解释的亮点所在。

其实，我国物权法和《房屋登记办法》都规定了房屋登记的变更登记和异议登记制度，该两项制度实际上已经在法律层面上确定了登记错误的纠正机制。物权法第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《房屋登记办法》第七十五条规定：房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。《房屋登记办法》第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更

正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料，申请异议登记。

权利人、利害关系人提起房屋权利确认诉讼，取得确权法律文书后可以依法到登记机关办理相应变更登记，无须再进行行政诉讼来通过行政判决撤销登记错误的房屋所有权证。《房屋登记办法》第八十条规定：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

权利人、利害关系人持相关法律文书办理变更登记，行政机关不予办理，权利人、利害关系人可以行政机关不作为为由提起行政诉讼。

(白佳海 作者单位：山东省淄博市淄川区人民法院)4

第三篇：审理程序规定黑龙江省行政赔偿案件

低价出售百度文库财富值帐号 实力见证一切 联系旺旺 whx0910

专业销售爱问共享资料积分帐号 价格公道合理 联系QQ1747-88632

http://whx0910.taobao.com

黑龙江省行政赔偿案件审理程序规定

第一条 为使行政赔偿案件审理工作规范化、制度化，促进行政机关合法、准确、公正、及时的审理赔偿案件，根据《中华人民共和国国家赔偿法》(以下简称《赔偿法》)及国务院有关规定，制定本规定。

第二条 本规定所称行政赔偿案件(以下简称赔偿案件)，是指国家行政机关及其工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害时，受害人依法申请国家赔偿的案件。

第三条 审理赔偿案件必须做到事实清楚、证据确凿，适用法律、法规、规章及有关规范性文件正确，符合《赔偿法》及本规定的程序。

第四条 行政机关及其工作人员的职权行为已被人民法院、行政复议机关或其他有权机关确认违法，赔偿请求人要求赔偿的，由《赔偿法》第七条规定的赔偿义务机关管辖。

第五条 赔偿义务机关审理赔偿案件，由本机关的行政复议机构承担具体工作。

没有行政复议职责的赔偿义务机关审理赔偿案件，由本机关负责政府法制工作的机构承担具体工作。

未设政府法制机构的赔偿义务机关审理赔偿案件，由本机关指定的机构承担具体工作，但是不得指定引起该赔偿案件发生的机构承担。

第六条 赔偿义务机关根据本规定第五条确定的具体审理赔偿案件的机构，对外使用(或者与原机构名称同时使用)“××人民政府(或部门)行政赔偿审理办公室”的名称。其主要职责是：

(一)受理并审查赔偿请求;

(二)审查被认为侵权的行政行为是否合法、适当，并就此提出意见;

(三)对依法应当赔偿的案件，提出具体赔偿方式和赔偿标准;

(四)了解、研究行政赔偿工作中带有普遍性的问题，并向本机关领导提出改进行政执法工作的建议。

第七条 赔偿请求人向赔偿义务机关要求赔偿的，应当依照《赔偿法》第十二条的规定提出申请。

第八条 赔偿义务机关受理赔偿案件，应在收到赔偿申请书之日起10日内对赔偿申请进行审查，并分别作出以下处理：

(一)对符合法定条件的，决定受理，并以赔偿义务机关的名义向申请人发送受理通知书。

(二)对申请书不符合要求或者材料不足应补充有关材料的，应以行政赔偿审理办公室的名义将申请书发还请求人，限期补正。补正后决定受理的，以收到补正后申请书之日为收到申请日期。过期不补正的，视为未申请。

(三)对不具备法定条件的，以赔偿义务机关的名义裁决不予以受理，并将不予受理裁决书发送申请人。

第九条 赔偿义务机关的行政赔偿审理办公室对依照《赔偿法》第三条、第四条的规定，需要立案办理的案件，应当填写立案审批表，经本机关主管领导批准后立案。

第十条 赔偿案件调查取证应当有两名以上的案件承办人员参加。下列证据经查证属实后，可作为认定事实的依据：

(一)行政机关职权行为所依据的法律、法规、规章及其他规范性文件;

(二)书证;

(三)物证;

(四)证人证言;

(五)视听资料;

(六)申请人陈述;

(七)现场勘验笔录;

(八)检验、检定或者鉴定结论。

第十一条 案件承办人员进行现场勘验检查，可以根据需要邀请有关专业人员参加，并通知申请人到场;申请人无正当理由拒不到场的，承办人员记录在案，不影响勘验检查的进行。

第十二条 对赔偿案件中的受害人身体伤害或者死亡的鉴定，应到法定鉴定机构进行;没有法定鉴定机构的，应到县以上人民政府指定的医疗单位进行。第十三条 对申请人及有关人员作调查询问时，可根据需要下达调查询问通知书，并制作调查询问笔录，被调查询问人校阅后，签名或者押印。

第十四条 赔偿义务机关直接受理的赔偿请求案件，对依法已经确认或者经审理确认有《赔偿法》第三条、第四条规定的情形之一的，应当给予赔偿。第十五条 赔偿义务机关进行赔偿，可以与赔偿请求人就赔偿事项、赔偿方式及赔偿标准等在法定范围内进行协商。经过协商双方达成一致意见的，应当制作行政赔偿协议书。协议书应载明下列事项：

(一)赔偿请求人的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;

(二)赔偿义务机关的名称、住所以及法定代表人或主要负责人的姓名、职务;

(三)请求赔偿依据事实和理由;

(四)双方自愿达成协议赔偿的方式及标准;

(五)履行协议的期限;

(六)协议发生法律效力的条件;

(七)协议人签名或者盖章;

(八)制作协议的年、月、日。

第十六条 赔偿义务机关进行赔偿经过协商未达成一致意见的，应当制作行政赔偿决定书。行政赔偿决定书应载明下列事项：

(一)赔偿请求人的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;

(二)赔偿请求的具体要求、事实根据和理由;

(三)赔偿义务机关认定的事实、理由，适用的法律、法规、规章及有关规范性文件;

(四)赔偿的标准、方式;

(五)实施赔偿的期间;

(六)不服赔偿决定向人民法院起诉的期限;

(七)作出赔偿决定的年、月、日。

赔偿决定书由赔偿义务机关的法定代表人署名，加盖赔偿义务机关的印章。

第十七条 赔偿义务机关受理赔偿请求案件，经过审查，认为依法不予赔偿的，应当制作拒绝赔偿决定书，其内容除载明第十六条一款(一)、(二)项外，还应载明下列事项：

(一)拒绝赔偿的事实理由和根据;

(二)不服拒绝赔偿决定，向人民法院起诉的期限;

(三)作出拒绝赔偿决定的年、月、日。

第十八条 赔偿请求人在申请行政复议时一并请求行政赔偿的，应当符合《行政复议条例》关于管辖和受案范围的规定。

第十九条 行政复议机关审理一并请求赔偿的行政复议案件，依行政复议审理程序，并应当在复议决定书内作出有关赔偿的决定。

一并请求赔偿的复议申请人对复议决定书内有关赔偿的决定不服的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。法律、法规另有规定的除外。第二十条 期间以时、日、月计算。期间开始的时和日不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。期间不包括在途时间。

第二十一条 对立案审查的赔偿案件，应当自收到赔偿申请书之日起两个月内结案。

第二十二条 赔偿请求人请求赔偿的时效为两年，自行政机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。赔偿请求人在赔偿请求时效的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。但请求人应当向赔偿义务机关提交中止时效原因的有效证明。从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。

第二十三条 送达赔偿决定书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或押印。

受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

邮寄送达，必须使用挂号信，以挂号回执上注明的收到日期为送达日期。第二十四条 赔偿义务机关送达赔偿决定书，应当直接送交受送达人;本人不在的，交其同住的成年家属或者所在单位签收;本人已向赔偿义务机关指定代收人的，交代收人签收;受送达人是法人或者其他组织的，交其收发部门签收。

受送达人拒绝接受赔偿决定书的，送达人应当邀请有关人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者押印，把赔偿决定书留在受送达人的住所或者收发部门，即视为送达。

第二十五条 赔偿义务机关应在赔偿决定书中规定的期间向赔偿请求人支付国家赔偿费用或者通过其他方式赔偿。赔偿请求人应当出具收据或者其他凭证。

第二十六条 国家赔偿费用的支付与核拨，按《国家赔偿费用管理办法》及省有关规定办理。

第二十七条 赔偿义务机关赔偿损失后，应当依照《赔偿法》第十四条的规定，向责任者追偿部分或者全部赔偿费用。

追偿的标准及程序，按省有关规定办理。

第二十八条 赔偿义务机关审理赔偿案件，应当在结案之日起一月内将赔偿结论的副本报上级行政机关备案。

赔偿义务机关是人民政府(行政公署)所属部门的，向本级人民政府(行政公署)备案;赔偿义务机关是人民政府(行政公署)的，向上一级人民政府备案。第二十九条 本规定由黑龙江省人民政府法制局负责解释。

第三十条 本规定自发布之日起施行。

文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）

第四篇：关于房产登记行政诉讼案件的分析

关于房产登记行政诉讼案件的分析

随着房产市场的快速发展，房产登记行政诉讼案件不断增多，在审判实践中遇到不少困难和问题，为了更好的厘清法院审理该类案件的工作思路，郓城法院对近年来的房产登记行政诉讼案件进行了调查分析，并对进一步规范完善该类案件的审理提出建议。

一、房产登记行政诉讼案件审理的基本情况和特点

自2010年以来，郓城法院共受理房产登记行政诉讼案件19件，其中2010年2件，均判决撤销房产登记；2011年2件，一件判决撤销房产登记，另一件被告变更具体行政行为，原告撤诉；2012年15件，一件原告主动撤诉，其余14件因涉及民事问题中止审理。

通过对以上案件的分析，发现这些案件主要呈现以下特点：

（一）行政争议与民事争议交叉在一起。大多数房产登记行政诉讼案件与民事案件相关联，当事人提起房产登记行政诉讼，实质是对民事权益被登记机关登记行为确认不服。

（二）登记机关败诉的原因集中。大都是因为忽视实体审查和违反法定程序，在没有尽到合理的审核职责的情况下，就办理了房产登记手续。

（三）涉及法律、法规较多。该类案件涉及相关法律、法规和规章较多，审判过程中会遇到各种疑难问题。

（四）案件类型相对集中。案件大多数是第三人提起的不服房屋权属登记类型。

二、房产登记行政诉讼案件审理中存在的问题

（一）涉及民事争议的情形多，导致纠纷中止。房屋登记纠纷中常常混杂着行政法律关系和民事法律关系，对于这种行民交叉案件的审理，行政审判法官多赞成先民后行，在此情形下，通常的做法是先中止行政诉讼，待民事诉讼的结果出来后再判决行政案件，理由是行民交叉的案件在实质上的真正目的是为了解决民事权益之争，房屋登记是以民事法律关系为基础的。这种处理方法虽然抓住了问题的实质，避免了行政判决和民事判决相矛盾的情形，但增加了当事人的讼累，也浪费了司法资源。还有的当事人不理解行政诉讼与民事诉讼的区别，希望通过行政诉讼实现民事权利。在他们看来，如果法院认定某项登记是错误的，自己就理所应当成为房屋真正的权利人，法官在审理该类案件时常常要花费大量时间给当事人做解释工作。

（二）原告主体资格的把握。一般来说，公民、法人或者其他组织对房产登记行为提起行政诉讼，只要能提供相应的事实证据证明其与被诉的登记行为有法律上的利害关系，法院均应予以受理。所谓“法律上的利害关系”指的是这种被影响的利益是法律上需要保护的，也就是说这是一种行政主体在作出被诉的具体行政行为时应当纳入考虑范围的利益。只要当事人的合法权益所受到的侵害与登记行为之间存在因果关系，且当事人有明确的法律文件或法律事实证明自己为权利人，如房地产权证、房屋买卖合同、抵押合同、法院裁判文书等法律文件以及继承等法律事实，就应认定其具有原告主体资格。

（三）对登记材料的形式审查标准和现有审查手段难以对抗精心伪造的申请材料。长期以来，房屋登记机关对申请材料的审查多为形式审查，只要相关人员全部到场，必要的材料是加盖了公章的原件就能办理登记，登记人员只需尽到基本的审查义务即可，不对材料的真实性负责。另一方面，由于登记人员无法凭肉眼对公证书、未婚证明等材料上公章的真伪进行鉴别，又没有其他行之有效的审查手段，容易使申请人钻空子伪造材料骗取登记。[1]提供虚假材料的当事人在办理房屋权属转移登记后逃匿，法院判决撤销登记行为后，购房人已经支付的房款难以追回，将面临钱房两空的境地，善意第三人的合法权益得不到及时救济。

（四）判决方式问题。对于登记行为如认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确是否应当以驳回诉讼请求的判决代替维持判决？有人认为，用维持判决比较合适，现行行政诉讼法也是这样规定的，因为行政审判审查的标准是具体行政行为的合法性，而非确定审查原告的诉讼请求受不受法院的支持。本人认为，用驳回诉讼请求的判决代替维持判决是合理的，因为目前我国的登记制度决定了登记行为只是对民事法律关系形式上的确认，并无实质上的最终确定力，登记机关对民事法律关系的内容是无权审查的，登记行为很可能由于民事法律关系无效而失去其存在的基础。如果法院以司法审查的标准判决维持了行政机关的行为，会给以后民事审判否定房屋产权民事法律关系或行政机关自行纠正登记行为带来障碍。用驳回诉讼请求的判决方式有利于节约诉讼成本和提高审判效率，也有利于保障当事人的合法权益和社会的稳定。

（五）登记机关赔偿问题。当前我国缺乏统一的登记赔偿规则，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》以及《房屋登记办法》等都对登记机关登记错误引发的赔偿作了规定，但这些规定都过于原则，对赔偿的性质、归责原则、范围等问题都没有一个明确的界定，造成司法实践的不规范，这些过于粗放的规定，远远不能满足司法裁判的需求。

三、规范房产登记行政诉讼案件审理的对策及建议

（一）完善科学的房产登记制度。现行的房产登记规范在立法上还存在一定缺陷，尽快制定和完善有关房产登记的法律、法规和规章，是解决当前房产登记行政诉讼案件审理工作诸多问题的根本办法。虽然《物权法》对不动产登记制度作出了基本规定，如登记管辖、登记机构职责、异议登记与预告登记制度、登记过错的赔偿责任等，但是这些规定有许多不明确的地方，还远不能解决实践中遇到的某些具体问题，亟待进一步细化。

（二）加强对房产登记行政诉讼案件审判工作重要性的认识。随着我国市场经济的飞速发展，公民权利意识和法制观念不断提高，对房产登记这类关系重大财产权属的行政行为大都采取法律途径寻求权益保障，房产登记行政诉讼案件快速上升。但是，当前我国有关房产登记的一系列制度却相对滞后，房产登记行政审判工作难度很大。因此，我们应认真对待每一件案件的审理工作，既要充分保护房产权利人的合法权益，也要公平界定登记机关的职责、义务，力争取得法律效果和社会效果的高度统一。

（三）完善房产登记技术手段。技术条件的落后，也是造成登记错误的一个重要原因，应加强登记系统软件的研究，不断完善电子登记信息系统，比如，针对使用伪造身份证或冒名申请房屋产权登记的现象，可以通过密码保护及指纹识别等技术手段来核实身份真伪。同时还应积极加强与民政部门（婚姻登记处）、公安机关（户籍管理部门）的沟通和协助，建立电话查询系统和网络实时传递体系。[2]

（四）法院在受理房产登记行政诉讼案件时应加强立案引导。法院在受理案件时应了解当事人诉讼的真正目的，如果当事人只对登记错误的原因行为有争议，则应当向其阐明房屋登记行为仅是一种确认，不是赋权，登记对象只能是没有争议的民事权利，如果有争议就必须通过法院或仲裁等机构的确权后，才能进行确认。法院应当引导当事人提出有效的诉讼，使纠纷通过最快的诉讼路径得以解决。对因登记部门原因导致登记错误的，可引导当事人直接进行行政诉讼；对因民事行为瑕疵导致登记错误的，可引导当事人进行民事诉讼。对各当事人之间有亲属关系或房屋已被他人善意取得的案件，应当加强诉讼协调，在保障各方合法权益的同时，减少当事人的诉累。

（五）正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的关系。由于房产登记相关法律规定抽象、简单，而大家对法律理解的分歧又较大，有时登记机关的结论与法院的认定就会存在不一致的情况。一方面，要坚决纠正登记机关的错误观点，另一方面，也要进一步加强与他们的沟通，通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式，达成法律理解的一致和案件处理的共识，使司法权与行政权和谐统一。[3]

（六）建立行政附带民事诉讼制度。行民交叉案件的处理有时在民行之间互为中止，久拖不决。行政附带民事诉讼将两类联系紧密的争议在一个程序中处理，有利于提高诉讼效益，避免反复诉讼，不仅降低当事人的诉讼成本，也减少法院人力和财力的耗费。同时《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第61条规定“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。” 这也为我国设立行政附带民事诉讼提供了法律依据。

（七）建立权责罚相一致的登记赔偿规则。相关部门应对现有的不动产登记方面的法律法规进行清理，积极开展立法调研，及时制定出台统一的不动产登记法。在行政赔偿领域，可以实行过错并违法归责原则，既要考虑登记行为本身的违法性，也要考虑登记人员的主观过错和过错的大小，公平合理的处理当事人的损失。在由于申请人和登记机关的混合过错导致登记错误时，有必要区分各个主体的责任，不能一概由登记机关承担赔偿责任。[

第五篇：房屋登记案件审理有关司法解释11月18日施行

房屋登记案件审理有关司法解释11月18日施行

为指导各地法院正确审理房屋登记案件，最高人民法院17日公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。这个总共14条的司法解释将于11月18日正式施行。最高人民法院有关负责人介绍，司法解释是根据物权法、城市房地产管理法、行政诉讼法等有关法律规定，结合行政审判实际制定的。

这位负责人说，物权法刚公布时，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理中引起广泛讨论的问题。物权法以及住房和城乡建设部配套的房屋登记办法中，关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记；二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。以上两类行为都符合行政诉讼法关于受案范围的规定，均为可诉。

因此，司法解释规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”

司法解释同时规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：(一)房屋灭失；(二)房屋登记行为已被登记机构改变；(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

在司法实践中，起诉连续转移登记的情形时有发生。司法解释规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”

原告起诉房屋登记行为时，如果对作为基础的婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，法院如何处理？司法解释规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”

房管处郑玉