第一篇：2013.10房地产管理制度与政策(徐松红)范文
房地产管理制度与政策
模拟试题
一、单项选择题（共40题，只有1个正确答案，每题限时60秒，1分）
1、《房屋登记办法》属于（A）
A法律B行政法规C行政规章D行业标准
2、下列不属于民法基本原则的是（C）
A意思自治B诚实信用C物权法定D公序良俗
3、下列行为不属于单方法律行为的是（C）
A遗嘱B悬赏广告 C赠与D设立财团
放弃继承、撤销委托等为单方法律行为，赠与合同为是单务合同，赠与为双方行为。
4、中国房地产产权产籍与测量委员会属于（D）
A企业法人B机关法人C事业单位法人D社会团体法人
5、耕地的承包期为（C）
A10年B20年C30年C30-50年
6、以动产抵押，抵押权自（B）时设立。
A抵押合同签订B抵押合同生效C申请抵押登记D登记机构办理抵押登记完毕
7、下列合同属于单务合同的是（D）
A买卖合同B租赁合同C医疗合同D借用合同
借用和保管为单务合同
8、下列不属于夫妻共同财产的是（C）
A一方婚前购买的股票婚后的收益
B一方婚前财产约定为夫妻共有的C军人的伤残补助金
D一方继承所得的房产
9、人民法院裁判民事案件实行（A）制。
A四级两审终审
B四级三审终审
C三级两审终审
D三级一审终审
10、下列不属于行政主体的是（B）。
A国务院B某省政府政策研究室C某住房公积金管理中心D某市卫生监督所
11、不动产登记的性质属于（B）。
A行政确认行为B物权公示行为C行政确权行为D行政许可行为
12、行政复议应当在（A）内提出。
A知道相应具体行政行为之日起60日
B行政行为作出之日起60日内
C 知道相应具体行政行为之日起两个月
B行政行为作出之日起两个月内
13、行政诉讼中对具体行政行为（B）负有举证责任。
A原告B被告C原告和被告分别D提出主张者
原被告均有举证责任，但对于具体行政行为只有被告负举证责任。
14、住房公积金管理的决策机构是（B）
A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会
C财政部门D审计部门
15、征收基本农田40公顷，应当由（D）审批。
A县级人民政府
B市土地管理部门
C省人民政府
D国务院
16、国有土地使用权出让合同由（B）与土地使用者签订。
A市、县人民政府
B市、县人民政府土地管理部门
C市、县（区）人民政府
D市、县（区）人民政府土地管理部门
17、房屋征收的主体是（A）
A市、县级人民政府
B市、县级人民政府确定的房屋征收部门
C市、县级人民政府确定的房屋征收部门委托的房屋征收实施单位
D市、县级人民政府房屋征收管理部门
18、（B）是建设城市和管理城市的基本依据。
A城镇体系规划B城市规划C镇规划D城市总体规划E城市控制性详细规划
19、不属于工程建设监理基本工作的是（D）。
A工程进度控制
B全面的组织协调
C工程投资控制
D办理工程开工手续
20、房屋租赁，应当以（C）为最小出租单位。
A套B间C原设计的房间D20平方米
21、承租人可以主张优先购买权的情形是（C）。
A出租人将房屋出售给共有人
B出租人将房屋出售给祖父母
C出租人将房屋出售给住房困难户
D第三人善意购买房屋并办理了登记手续
22、法国实行(A)登记制。
A契据登记制B产权登记制C权利登记制D托伦斯登记制
23、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（A）内未申请登记的，预告登记失效。
A3个月B90日C15日D60日
24、电子登记簿的登记时间是（C）
A登记官将登记事项在登记簿上记载完毕之时
B登记官点击确认之时
C登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时
D登记官在审批材料上签名之时
25、地役权登记，应当发放（B）
A地役权登记证明
B房屋他项权证
C预告登记证明
D房屋所有权证
26、房地产测绘专业工作人员城市房地产管理、登记、交易工作满（B）年，可申请参加房屋登记官培训考核。
A2B3C4D527、房地产估价报告的保管期限自估价报告出具之日起不得少于（B）A5年B10年C15年 D20年
28、契税的纳税人为（C）
A所有权人B转让方C承受方D转让方和承受方
29、土地增值税实行的是（C）税率。
A定额B超额累进C超率累进D比例
30、登记档案的本质是（C）。
A登记簿B登记材料C物权状态管理工具D物权公示方式
31、以下卷内文件排序正确的是（D）。
A目录—当事人提供的登记申请材料—备考表—图纸
B目录—过程性审核材料---结论性审核材料—图纸
C目录--当事人提供的登记申请材料--结论性审核材料—图纸
D目录—---结论性审核材料—过程性审核材料—当事人提供的登记申请材料 原题有误，正确答案有AD两个
32、房产分幅图在城镇建成区一般采用1：（C）比例尺测图。
A100Ｂ２００Ｃ５００Ｄ１０００
33、房屋调查不包括（B）
A产别的调查 B房屋用地界址线的调查C建成年份的调查D建筑结构的调查 注意房屋调查与房产调查的区别
34、丘的编号以（A）顺序编列。
A从南向北、从西向东反S
B从南向北、从西向东S
C从北向南、从东向西反S
D从北向南、从东向西S
丘内幢号为从前到后、从左到右S型编制
35、不计算建筑面积的是（A）
A层高小于2.20米的地下室
B房屋之间有上盖的架空通廊
C与室内相通的伸缩缝
D室外楼梯
36、计算一半建筑面积的是（A）
A未封闭的阳台
B层高在2.20米以上的地下室
C电梯井
D有柱的门廊
37、共有建筑面积分摊计算，以（C）为基本单位。
A套B层C幢D功能区
38、房地产市场信息系统中，（D）是决策支持层。
A测绘及成果管理子系统
B新建商品房备案子系统
C登记管理子系统
D统计分析与信息发布子系统
注意三个层次
39、能实现地、幢、户物理数据及其关联关系的是（C）
A测绘基础数据B测绘成果数据C楼盘表D地形图
40、房产测绘质量检查执行（A）制度。
A二级检查和一级验收B一级检查和二级验收
C三级检查和二级验收D二级检查和二级验收
二、多项选择题（共20题，每题为2-4个正确答案，每题限时120秒，2分，一个正确答案0.5分，多选、错选不得分）
1、下列合同属于诺成性合同的有（ABDE）
A买卖合同B客运合同 C保管合同D赠与合同E租赁合同
2、不属于物权法上的“物”的有（ABC）
A人体B云彩C商标D石油E天然气
3、下列关于物权的说法，正确的有（ABCD）
A物权是一种支配权
B物权是一种对世权
C物权具有排他性
D物权具有优先效力
E物权是一种请求权
4、下列属于用益物权的有（ABC）
A建设用地使用权B土地承包经营权C地役权D抵押权E租赁权
5、建设用地使用权的取得方式有（ABCD）
A出让B划拨C买卖D受赠E承包
6、下列关于房屋抵押合同的说法，正确的为（ADE）
A房屋抵押合同属于从合同 B房屋抵押合同自登记之日起生效
C房屋抵押合同属于实践性合同D房屋抵押合同属于要式合同
E房屋抵押合同自成立时生效
7、下列行为国家承担行政赔偿的有（ABD）。
A某县公安局于2000年3月对张某违法收容审查
B某市交警李某在执勤期间因其妻王某闯红灯并不听劝告，将其妻打伤C朱某以军事演习妨碍其休息为由申请赔偿
D某县国税局将私营企业主赵某拘留3天
E某市警察上班途中驾车将王某撞伤
8、使用集体所有建设用地，应当符合（ABC）
A乡（镇）土地利用总体规划
B土地利用年度计划
C村庄、集镇规划
D城市房地产开发年度计划
E土地征用指标
9、国有土地使用权的出让方式包括（ABCD）。
A招标B拍卖C挂牌D协议E划拨
10、可以以划拨方式取得土地使用权的有（ABE）。
A军事用地B经济适用住房建设用地C能源、交通、水利用地D法律法规规定的其他用地
E城市基础设施用地
11、房地产项目转让，应当（BC）。
A办理土地使用权转移登记B办理土地使用权变更登记
C到房地产开发主管部门备案手续D到房产管理部门办理合同变更手续 E到建设主管部门办理备案手续
12、商品房预售应当符合的条件有（ABC）
A已交付全部土地使用权出让金
B取得土地使用权证书
C持有建设工程规划许可证
D已通过竣工验收
E物业管理方案已经落实
13、商品房买受人可以请求解除合同的情形有（BD）
A房屋质量经核验确属不合格
B出卖人又将房屋出卖给第三人导致无法实现合同目的C出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人
D面积误差比绝对值超出3%，合同未约定处理方式
E出卖人逾期交房超过三个月
题目有误,原答案为D，不符合要求
14、以下不得设定抵押权的有（CD）
A经济适用住房
B唯一一套住房
C被依法查封的房屋
D民办学校的教学楼
E公办医院的临街商铺
15、抵押权消灭的情形有（ABCE）。
A房屋被征收拆除B抵押权已经实现 C主债权已经实现D抵主债权超过诉讼时效E抵押权人放弃抵押权
16、仲裁机构申请查询房屋登记信息，应当提交的证明材料有（ABC）。A仲裁机构出具的查询证明
B当事人申请仲裁的证明
C工作人员的工作证件
D工作人员的身份证
E仲裁机构出具的授权委托书
17、依法可以免征契税的情形有（AB）。
A城镇职工按规定第一次购买公有住房的B住房因不可抗力灭失后重新购买住房的C国家机关购买房屋用于出租的D购买经济适用住房的E购买首套低于90平方米住房的18、下列可以销毁的纸质档案有（BCE）
A抵押权登记满5年
B查封登记已解除满5年
C地役权登记已注销满5年
D异议登记满2年
E预告登记已注销满5年
19、房屋基本单元代码的特性有（ABC）。
A唯一性B确定性C不得随意变动D独立性E自动关联性
20、成套房屋的套内建筑面积包括（ACD）组成。
A套内房屋的使用面积
B分摊共有建筑面积
C套内墙体面积
D套内阳台面积
E外墙投影面积
三、判断题（共20题，每题限时30秒，1分，答错扣1分，不答不得分，扣完为止）
（√）
1、民事法律关系在实质上还是人与人的关系。
（×）
2、代理与委托产生的后果一样，所以代理与委托本质上属于同一法律关系。
（√）
3、未成年人的父母是未成年人的监护人。
（×）
4、“一物一权原则”是指一个物上只能有一个物权。
（√）
5、物权的变动应当通过一定方式进行公示。
（√）
6、继承人只能是自然人。
（×）
7、行为人违反行政法，必须要承担法律责任。
（√）
8、国家实行土地有偿有限期使用制度。
（×）
9、闲臵土地设有抵押权的，不能没收。
（×）
10、房屋征收范围确定后，不得实施买卖、抵押等行为。（√）
11、总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。（×）
12、住房租赁手续费由租赁双方各半承担。
（√）
13、商品房购买人应当以实名签署商品房买卖合同。
（×）
14、房屋登记机构应当在抵押登记受理之日起10个工作日内发放《房屋他项权证》。
登记不是发证
（×）
15、设定抵押权的房屋不得转移。
（√）
16、轮候查封尚未发生查封效力。
（×）
17、业主委员会是物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
业主大会
（×）
18、电子档案至少每周一次做好增量数据和材料备份。
每天一次
（√）
19、多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。（√）20、数据库服务器是信息系统的基础。
第二篇：物业管理制度与政策精选 第四章 房地产相关制度与政策
第四章 房地产相关制度与政策
考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理。了解：施工许可证制度。
第一节 房地产与房地产业管理制度简介
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。
房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。
由于房地产所有人和各方面人享有法律规定的各种权益，因此国家对房地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有： 《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。（重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。本章就这些管理制度中与物业管理联系较密切的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。第二节 房地产开发经营管理
这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。
一、房地产开发企业管理
房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。(一)设立房地产开发企业的条件 1．房地产开发企业资格
企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：(1)有100万元以上的注册资本；
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。
2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据）
企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 一级资质：
(1)注册资本不低于5000万元；(2)从事房地产开发经营5年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续5年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。二级资质：
(1)注册资本不低于2000万元；(2)从事房地产开发经营3年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。三级资质：
(1)注册资本不低于800万元；(2)从事房地产开发经营2年以上；
(3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100％；
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(8)未发生过重大工程质量事故。四级资质：
(1)注册资本不低于100万元；(2)从事房地产开发经营1年以上；(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(7)未发生过重大工程质量事故。(二)设立房地产开发企业的程序
1．房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。2．房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
(三)房地产开发企业的市场活动规则
对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。
二、房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉）
房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1．城市规划的概念
城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
(1)控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有： 1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型；
2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等； 4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求； 5)确定各级支路的红线位臵、控制点坐标和标高； 6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。(2)修建性详细规划的主要内容
修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有： 1)建设条件分析及综合技术论证；
2)总平面图布臵、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计； 3)道路、绿化、工程管线规划设计； 4)竖向规划设计；
5)工程量估算和投资效益分析。2．城市规划与房地产开发项目的关系
房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关系。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位臵、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。(二)房地产开发项目的规划设计审定
审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1．建设项目选址意见书（主要内容）
《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：(1)项目选址的土地权属情况；
(2)对拟建工程的说明，包括建筑位臵、使用性质、高度、面积等；(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。2．建设用地规划许可证（主要内容）
《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位臵和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。申报建设用地规划许可证的主要要求是：
(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见；
(2)规划部门审定的设计方案。3．建设工程规划许可证
《城市规划法》规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督
检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。《城市规划法》规定“城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。”同时，对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
三、房地产开发的项目管理与建设施工管理(一)房地产开发的项目管理制度
1．房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。
2．房地产开发项目管理应当遵循以下制度：（重点）
(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。
(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
(4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲臵费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安臵的，原拆迁补偿安臵合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。
(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。(二)房地产开发的施工管理制度
建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程和安全施工，法律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都规定了相应的权利、义务和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。1．项目报建与施工许可证制度（了解）
为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。
要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。
(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。2．建筑工程质量管理制度
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。
(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。
(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。
3．工程竣工验收备案制度
(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列)为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(1)工程竣工验收备案表；
(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；
(4)施工单位签署的工程质量保修书；(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。考试基本要求
熟悉：房地产项目转让条件和程序。了解：禁止转让房地产的规定。第三节 房地产转让管理
一、房地产转让的概念（注意与下一节的区别）
《城市房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让。该法还规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这项规定，是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有的情况。
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。
二、土地使用权的处理原则（区分出让、划拨、转让）
房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。在出让土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出让合同中约定权利义务的继承问题，另一方面要防止利用土地使用权转让进行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点）
1．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2．对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让，《城市房地产管理法》还规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”要求房地产转让后，“其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”同时，对“受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
1．转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。其中，人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2．属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
三、房地产转让的程序（重点）1．房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在3日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。2．上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，是《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取“隐价瞒租”方式欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失。为堵塞这一漏洞，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
四、房地产转让合同 房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：
1．双方当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产权属证书名称和编号； 3．房地产座落位臵、面积、四至界限； 4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5．房地产的用途或使用性质； 6．成交价格及支付方式； 7．房地产交付使用的时间； 8．违约责任；
9．双方约定的其他事项。
五、禁止转让的规定（了解）
依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况： 1．达不到法定条件的房地产不得转让；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3．依法收回土地使用权的；
4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5．权属有争议的；
6．未依法登记领取权属证书的； 7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 考试基本要求
掌握：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容。了解：商品房销售争议的解决规则。第四节 商品房销售管理
这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一．商品房预售管理
我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售管理。
(一)商品房预售的条件（掌握）
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证；
3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。(二)商品房预售管理程序
1．房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
2．房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：(1)商品房预售许可申请表；
(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；
(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；
(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位罩、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
3．经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。4．房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
二、商品房现售条件（掌握）
《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3．持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4．已通过竣工验收； 5．拆迁安臵已经落实；
6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7．物业管理方案已经落实。
三、商品房销售原则
无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
《条例》对此亦作出相应规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。返本销售，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋。售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房售商方式。
返本销售和售后包租，都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不合常理的利益引诱投资人投资购房。由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现，因此给购房人造成很大投资风险，扰乱商品房市场秩序，是带有欺诈性质的商品房销售方式，因此必须禁止。
(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。四 商品房销售合同与销售方式
（一）商品房销售合同
1．商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。
2．商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（掌握）（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
（二）商品房销售程序与方式 1．商品房销售应当明示的相关文件
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。2．预订商品房应当正确处理预订费用
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 3．商品房销售价格与计价方式
商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。4．销售代理规则
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。5．商品房交付
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
6．协助购房人办理产权证书
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
五、商品房销售争议的解决规则（了解）(一)商品房销售面积争议 按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(二)商品房销售中的设计变更争议
《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议
1．房屋交付时间
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2．房屋交付质量与保修责任
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添臵、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。3．《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放，每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：（掌握）(1)工程质量监督部门核验的质量等级；
(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1)屋面防水3年；
2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；
7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年；
9)灯具、电器开关6个月；
10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4)用户报修的单位，答复和处理的时限
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；
(3)装修、装饰注意事项；
(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明；(5)有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位臵和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。考试基本要求
掌握：房屋租赁合同的主要条款。熟悉：房屋租赁登记。第五节 房屋租赁管理
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。其中，房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有权人出租房屋，既包括承租人用于居住的情况，也包括提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的情况。
为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》。
一、房屋租赁的主要原则
1．房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。
2．公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定，其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营。
3．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
4．房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有对房屋的处分权，可以出卖、交换其所有的房屋。但是，承租人依据房屋租赁合同享有的房屋使用权同样受法律保护。因此在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
5．房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成损害。因此，出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。
6．我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策。缘于住房性质的特点，这种住房福利不仅限于承租人，也包括与其共同居住的家属。因此，为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。
7．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
二、房屋租赁合同
(一)房屋租赁合同主要条款（重点掌握）
1．房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(1)当事人姓名或者名称及住所；(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(3)租赁用途；(4)租赁期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修缮责任；(7)转租的约定；(8)变更和解除合同的条件；(9)违约责任；(10)当事人约定的其他条款。
2．房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。(二)房屋租赁权利义务的一般约定
出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。(三)关于转租房屋的规定
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。
房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
三、禁止性及相关规定(一)禁止房屋租赁的规定
根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁：
1．未依法取得房屋所有权证的；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3．共有房屋未取得共有人同意的； 4．权属有争议的； 5．属于违法建筑的； 6．不符合安全标准的；
7．已抵押，未经抵押权人同意的；
8．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(二)可以终止房屋租赁合同的规定
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(1)将承租的房屋擅自转租的；
(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计六个月以上的；
(5)公用住宅用房无正当理由闲臵六个月以上的；(6)租用承租房屋进行违法活动的；(?)故意损坏承租房屋的；
(8)法律、法规规定其他可以收回的。
四、房屋租赁登记（重点）
我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。(一)房屋行政主管部门登记备案
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。(1)书面租赁合同；(2)房屋所有权证书；(3)当事人的合法证件；
(4)城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。(二)公安部门登记备案
房屋租赁市场广泛开展以来，利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查防，公安部制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》。要求：
1．出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑。
2．私有房屋出租人须持房屋所有权证或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记，单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。经审查对符合房屋出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。3．出租人的治安责任主要有：
(1)不准将房屋出租给无合法有效证件的人；
(2)承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证；
(3)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告；(4)停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续。4．承租人的治安责任主要有：
(1)必须持有本人身份证或其他合法证件；
(2)租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记；(3)将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所审报备案；(4)承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品。考试基本要求
掌握：房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序。熟悉：房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记。了解：房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则。第六节 房地产中介服务
改革开放后，随着房地产市场的不断发展，我国房地产中介服务活动也取得重大进展，中介机构大量建立，在房地产流通领域发挥着重要作用。但是，一些房地产中介机构和人员，利用中介服务损害消费者合法权益的情况也大量出现。为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务，作出了行业管理规定。
一、房地产中介服务的概念（掌握）
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
二、房地产中介服务人员资格管理（熟悉）
房地产中介服务管理的内容，就包括：人员管理、机构管理、业务管理 1．房地产咨询业务人员
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2．房地产价格评估人员
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。3．房地产经纪人
房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
三、房地产中介服务机构管理（了解）
1．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
2．设立房地产中介服务机构应具备下列条件：(1)有自己的名称、组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有规定数量的财产和经费；
(4)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
3．房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
4．房地产中介服务机构必须履行下列义务：(1)遵守有关的法律、法规和政策；(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；(3)按照核准的业务范围从事经营活动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；
(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
四、房地产中介服务业务管理（熟悉）
1．房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
(1)当事人姓名或者名称、住所；
(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准；(3)合同履行期限；
(4)收费金额和支付方式、时间；(5)违约责任和纠纷解决方式；(6)当事人约定的其他内容。
房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应当协助。经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
2．房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。第七节 房地产抵押管理
我国发展市场经济以来，房地产抵押作为一种有效的担保形式，得到广泛的开展。特别是在房地产开发、商品房市场和房地产二级市场中，运用房地产抵押进行贷款担保，已经成为房地产开发企业和购房人解决资金问题的主要途径。
一、房地产抵押的概念
抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押与质押相区别，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。《担保法》规定可以作为抵押物的财产不只是房地产，还包括抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具，以及依法可以抵押的其他财产。只要是不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的担保方式，都属于抵押担保形式。
由于房地产具有价值量大、使用时间长、不可移动、产权管理严密等特点，因此以房地产作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。(一)房地产抵押的一般概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
其中，在房地产抵押一般概念下，“合法的房地产”是指已经取得房地产权属证书的房地产。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。(二)房地产抵押的特定概念
房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押。1．在建工程抵押
所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2．预购商品房贷款抵押
所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施。贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。同时，贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控。此外，有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。
二、房地产抵押的主要原则
(一)房地产抵押应当遵循民事法律原则 抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定以下事项：
1．设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。
2．抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
3．企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
4．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
(二)房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致
建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
(三)抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值
房地产抵押是为担保债权而建立的法律关系，因此抵押物的价值必须高于所担保的债权，否则就无法成就所担保的债权。根据这一原则，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押人测算担保价值。对以两宗以上房地产设定同一抵押权的，两宗以上房地产视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
三、房地产抵押权的设定（掌握）(一)房地产抵押权的设定规则
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定： 1．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
2．以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
3．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
4．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
5．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
6．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
7．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
8．以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。9．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。10．以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。(二)不得设定房地产抵押权的情况 1．权属有争议的房地产；
2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4．已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6．依法不得抵押的其他房地产。
四、房地产抵押合同
1．房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：(1)以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。(2)以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
3)已投入在建工程的工程款； 4)施工进度及工程竣工日期； 5)已完成的工作量和工程量。
(3)抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
五、房地产抵押登记（熟悉）
抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
六、抵押房地产的占用、管理与处分（了解）(一)抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(二)抵押人负有维护抵押房地产的义务
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。(三)抵押人应当遵守房屋拆迁规则
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
(四)抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况
(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方当事人协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿；抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”上述规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押。(五)处分抵押房地产的中止情况(1)抵押权人请求中止的；
(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的；(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产；(5)其他应当中止的情况。
(六)处分抵押房地产所得金额的分配顺序(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。考试基本要求
掌握：房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：公有住宅售后维修养护管理的规定。第八节 房地产权属登记
一、房地产权属登记的概念和作用(一)房地产权属登记的概念与相关情况 我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。就我国各地人民政府关于房地产行政管理的实际情况，有的城市对房地产实行统一管理，有的城市对房屋和土地分别设立机构进行管理，因此颁发的权属证件有所区别。本文主要针对房屋权属管理制度做扼要介绍。由于房地产在社会生活和经济活动中的重要地位，世界各国和地区都对房地产权属实行登记管理制度，但管理制度有所不同。可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。1．契证登记制度
契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。政府行政主管部门对当事人主张的房地产权利，既不颁发权属证件，也不承担证明义务，房地产权属登记的目的仅仅是为了公示，公众可以借助政府登记的公簿，查阅房地产的权属情况和状态。契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
一旦发生房地产权利争议，当事人完全凭据有关合同、票据与税据，通过诉讼主张权利。发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。2．权证登记制度 权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。权证登记制度认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。当事人关于房地产的债权文件，必须经政府行政主管部门审查、核准并颁发相关证件后，才产生物权效力。
如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤消确权决定，由行政机关根据查明的事实作出新的房地产权属登记决定。3．我国的房地产权属登记制度
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。(二)房地产权属登记的作用 1．保护房地产权利人的合法权益
2．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易。3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。
二、房屋权属登记的种类（重点掌握）房屋权属登记分为以下几种：(一)总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。(二)初始登记
1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新
第三篇：形势与政策(徐明德)
《形势与政策》单项选择题
1.2014年10月8日，习近平在党的群众路线教育实践活动总结大会上指出：“知屋漏者在宇下，知政失者在草野。”党做好一切工作的价值取向和根本标准是（）
A.让群众满意 B.发展生产力 C.坚持中国特色社会主义道路 D.加强党的建设
解析：让群众满意是我们党做好一切工作的价值取向和根本标准，群众意见是一把最好的尺子。这次活动在坚持自我教育为主的同时，注重强化外力推动，坚持真开门、开大门，让群众参与，让群众监督，诚恳请群众评判。A是正确选项。
2.2014年，12届全国人大常委会表决通过了两个决定，分别将12月13日确定为南京大屠杀死难者国家公祭日，将()确定为中国人民抗日战争胜利纪念日。A.5月9日 B.8月6日 C.9月3日 D.9月15日
解析：1945年9月2日，日本向盟军投降仪式举行。在包括中国在内的受降国代表注视下，日本在投降书上签字。这是中国近代以来反侵略历史上的第一次全面胜利，也为世界反法西斯战争的胜利作出了巨大贡献。之后的9月3日，被确定为中国人民抗日战争胜利纪念日。C正确。
3.2014年8月，习近平在纪念邓小平同志诞辰110周年座谈会上指出，邓小平同志留给我们的最重要的思想和政治遗产是()A.确立了我国改革开放的前进方向 A.明确提出了市场经济没有社会制度的属性 C.开创了中国特色社会主义理论 D.一切从实际出发、实事求是。
解析：邓小平留给我们的最重要的思想和政治遗产，就是他带领党和人民开创的中国特色社会主义，就是他创立的邓小平理论。C是正确选项。邓小平同志最鲜明的思想和实践特点，就是从实际出发、从世界大势出发、从国情出发，始终坚持我们党一贯倡导的实事求是、群众路线、独立自主。
4.2014年8月，经十二届全国人大常委会第十次会议3表决，通过了关于设立烈士纪念日的决定，以法律形式将（）设立为烈士纪念日，并规定每年当日国家举行纪念烈士活动。
A.9月30日 B.10月2日 C.10月9日 D.9月21日
解析：全国人大常委会决定每年9月30日为国家烈士纪念日，举行纪念烈士活动。立法的目的是缅怀烈士功绩、弘扬烈士精神，培养公民的爱国主义、集体主义精神和社会主义道德风尚，传承中华民族气节血脉，培育和践行社会主义核心价值观，增强中华民族的凝聚力，激发实现中华民族伟大复兴中国梦的强大精神力量。A正确。
5.2014年5月，习近平在今年亚洲相互协作与信任措施会议第4次峰会上的讲话时就国家安全问题引用了哈萨克斯坦的一句谚语：“吹灭别人的灯，会烧掉自己的胡子。”这个谚语是指安全应该是（）A.平等的 B.普遍的 C.包容的 D.均衡的
解析：“安全应该是普遍的，不能一个国家安全而其他国家不安全，一部分国家安全而另一部分国家不安全，更不能牺牲别国安全谋求自身所谓“绝对安全”。否则就会像哈萨克斯坦谚语说的那样，“吹灭别人的灯，会烧掉自己的胡子”。”——习近平。正确答案是B。
6.2014年5月，在中国举行的亚信峰会上，习近平并作主旨讲话。发言中指出：“求木之长者,必固其根本；欲流之远者,必浚其泉源。”对亚洲大多数国家来说，最大安全和解决地区安全问题的“总钥匙”是（）A.合作共赢 B.改革 C.发展 D.反对恐怖主义
解析：可持续安全，就是要发展和安全并重以实现持久安全。“求木之长者，必固其根本；欲流之远者，必浚其泉源。”发展是安全的基础，安全是发展的条件。贫瘠的土地上长不成和平的大树，连天的烽火中结不出发展的硕果。对亚洲大多数国家来说，发展就是最大安全，也是解决地区安全问题的“总钥匙”。C为正确选项。
7.中国特色社会主义的总布局是（）A.“一个中心，两个基本点” B.“两手抓，两手都要硬”
C.经济、政治、文化、社会、生态文明建设“五位一体”
D.基本理论、基本实践、基本纲领、基本经验、基本制度“五基本结合”
解析：建设中国特色社会主义，总依据是社会主义初级阶段，总布局是五位一体，总任务是实现社会主义现代化和中华民族伟大复兴。C正确。
8.我国新时期最鲜明的特点是（）
A．改革开放 B．快速发展 C．与时俱进 D．解放思想
解析：新时期最鲜明的特点是改革开放、新时期最显著的成就是快速发展、新时期最突出的标志是与时俱进。解放思想，是党的思想路线的本质要求，是我们应对前进道路上各种新情况新问题、不断开创事业新局面的一大法宝。A为正确答案。
9.建设社会主义政治文明的核心是（）A．加强基层群众自治制度建设 B．人民当家做主 C．完善人民代表大会制度 D．依法治国
解析：社会主义政治文明，指的是社会主义国家的执政党以马克思主义为指导，领导人民所形成的与物质生产相适应的在政治上的一种进步过程、进步状态和取得的积极成果的总和。其基本内涵：坚持共产党的领导；坚持人民当家作主；坚持依法治国。这三者之间是有机结合和辩证统一的。人民当家作主是社会主义政治文明的核心和本质要求。B正确。
10.我国的根本政治制度是（）A．人民民主专政 B．人民代表大会制度
C．中国共产党领导的多党合作和政治协商制度 D．基层群众自治制度
解析：我国政治制度包括根本政治制度：人民代表大会制度。基本政治制度：中共领导的多党合作和政治协商制度、民族区域自治制度、基层群众自治制度。民主的实现形式由此进一步丰富，把选举民主、协商民主、自治民主形式有机结合起来。B正确。
11.2014年4月，中央国家安全委员会第一次会议召开，首次提出了总体国家安全观，会议指出，坚持总体国家安全观，必须以人民安全为宗旨，以（）为根本。
A.经济安全 B.政治安全 C.文化安全 D.军事安全
解析：必须坚持总体国家安全观，以人民安全为宗旨，以政治安全为根本，以经济安全为基础，以军事、文化、社会安全为保障，以促进国际安全为依托，走出一条中国特色国家安全道路。国安委的核心是国家政治安全，内涵是总体安全。B选项正确。本题为2015年热门考点，务必掌握。务必掌握！
12.2014年，国务院新闻办发表的《“一国两制”在香港特别行政区的实践》白皮书具有里程碑式的意义。白皮书指出，《宪法》和香港基本法规定的特别行政区制度是国家对某些区域采取的特殊管理制度。在这一制度下，中央拥有对香港的（）A.全面管治权 B.高度自治权 C.地方事务管理权 D.独立的司法权与终审权
解析：白皮书指出，在“一国两制”制度下，中央拥有对香港特别行政区的全面管治权，该权力既包括中央直接行使的权力，也包括授权香港特别行政区依法实行高度自治。对于香港特别行政区的高度自治权，中央具有监督权力。A选项正确。重要！
13.建设社会主义文化强国的关键是（）A.建设社会主义核心价值体系 B.满足人民精神文化需求 C.发展文化产业
D.增强全民族文化创造活力
解析：建设社会主义文化强国，关键是增强全民族文化创造活力。激发全民族文化创造活力，鼓励全民族积极进行文化创造，对于充分发挥人民在文化建设中的主体作用，建设社会主义文化强国，具有十分重要的意义。D正确。《形势与政策》多项选择题
14.核安全是指为保护人员、社会和环境免受可能的放射性危害，在核设施设计建造、运行以及退役后，所采取的技术和组织上的综合性措施。2014年3月，第三届核安全峰会在荷兰召开。本次会议围绕“加强核安全，防范核恐怖主义”这一主题，就如何维护全球核安全达成新共识，习近平首次提出了中国的核安全观 中国核安全观的基本内容是（）A.发展和安全并重 B.权利和义务并重 C.自主和协作并重 D.治标和治本并重
解析：中国提出的核安全观，核心要点是坚持和平利用核能不动摇，坚持保障核安全不放松，两手抓、两手都要硬。中国核安全观的基本内容是：发展和安全并重、权利和义务并重、自主和协作并重、治标和治本并重，亮出了中国在全球核安全领域的鲜明立场。ABCD均为正确选项。
15.习近平在庆祝中国人民政治协商会议成立65周年大会上的讲话中指出，做好人民政协工作，必须坚持人民政协的性质定位。人民政协（）A.是爱国统一战线的组织
B.是我国多党合作和政治协商的机构 C.是我国的国家机构之一
D.是人民民主的重要实现形式，体现了中国特色社会主义制度的鲜明特点
解析：人民政协的性质是爱国统一战线组织，并非国家机构。C错误。ABD为正确选项。
16.2014年是全国人民代表大会成立60周年。60年的经验告诉我们，评价一个国家政治制度是不是民主的、有效的。关键要看（）A.全体人民能否依法管理国家事务和社会事务、管理经济和文化事业 B.人民群众能否畅通表达利益要求 C.权力运用能否得到有效制约和监督 D.是否能缩小间接选举，扩大直接选举范围
解析：人民当家作主是社会主义民主政治的本质和核心。依法治国是党领导人民治理国家的基本方略。民主集中制是我国国家组织形式和活动方式的基本原则。人民代表大会制度是中国特色社会主义制度的重要组成部分，也是支撑中国国家治理体系和治理能力的根本政治制度。习近平用八个能否来评价一个国家政治制度是不是民主的、有效的：1.国家领导层能否依法有序更替；2.全体人民能否依法管理国家事务和社会事务、管理经济和文化事业；3.人民群众能否畅通表达利益要求；4.社会各方面能否有效参与国家政治生活；5.国家决策能否实现科学化、民主化；6.各种人才能否通过公平竞争进入国家领导和管理体系；7.执政党能否依照宪法法律规定实现对国家事务的领导；8.权力运用能否得到有效制约和监督。因此，本题正确答案是ABC。
17.习近平：中华民族历来是爱好和平的民族。中华文化崇尚和谐，中国“和”文化源远流长，其内涵是（）A.天人合一的宇宙观 B.协和万邦的国际观 C.和而不同的社会观 D.人心和善的道德观
解析：在5000多年的文明发展中，中华民族一直追求和传承着和平、和睦、和谐的坚定理念。以和为贵，与人为善，己所不欲、勿施于人等理念在中国代代相传，深深植根于中国人的精神中，深深体现在中国人的行为上。ABCD均为正确选项。
18.实现中国梦必须弘扬中国精神。这就是（）
A.以爱国主义为核心的民族精神 B.以改革创新为核心的时代精神 C.社会主义核心价值观 D.集体主义精神
解析：实现中国梦必须弘扬中国精神。这就是以爱国主义为核心的民族精神，以改革创新为核心的时代精神。AB正确。
19.2014年，亚洲相互协作与信任措施会议（亚信会议）第4次峰会在中国举行，习近平主持会议并发表《积极树立亚洲安全观,共创安全合作新局面》的讲话。他强调，中国将同各方一道，积极倡导亚洲安全观，搭建地区安全和合作新架构。中国主张的亚洲安全观的内涵是()A.共同安全,共同，就是要尊重和保障每一个国家安全 B.综合安全,综合，就是要统筹维护传统领域和非传统领域安全 C.合作安全,合作，就是要通过对话合作促进各国和本地区安全 D.可持续安全,可持续，就是要发展和安全并重以实现持久安全
解析：新安全观阐述对亚洲安全的观点和立场，丰富了中国对建立命运共同体的设想，提出自己在安全理念上的共同产品，与美国所提倡的安全观相区别，美国在亚洲地区提倡的安全以军事同盟体系为特征，有一定的排他性和针对性，而中国的新安全观更为开放，强调合作。ABCD均为正确答案。
注意：亚洲安全观和亚信峰会的成就是2015年考研必考内容。务必关注。有两种考核方法：（1）多选题（2分）；（2）《当代世界与政治》：结合美国的中东政策进行对比考核。
20.中国特色社会主义管理体系主要包括（）
A.加快形成党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会管理体制 B.加快形成政府主导、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系 C.加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社会组织体制 D.加快形成源头治理、动态管理、应急处置相结合的社会管理机制
解析：社会管理体系分四个组成部分。概括起来，分别是合作共治的社会管理体制、健全完备的基本公共服务体系、法制规范的现代社会组织体制、相互结合的社会管理机制。ABCD为正确答案。
《形势与政策》多选题：
1.核安全是指为保护人员、社会和环境免受可能的放射性危害，在核设施设计建造、运行以及退役后，所采取的技术和组织上的综合性措施。2014年3月，第三届核安全峰会在荷兰召开。本次会议围绕“加强核安全，防范核恐怖主义”这一主题，就如何维护全球核安全达成新共识，习近平首次提出了中国的核安全观 中国核安全观的基本内容是（）A.发展和安全并重 B.权利和义务并重 C.自主和协作并重 D.治标和治本并重
解析：中国提出的核安全观，核心要点是坚持和平利用核能不动摇，坚持保障核安全不放松，两手抓、两手都要硬。中国核安全观的基本内容是：发展和安全并重、权利和义务并重、自主和协作并重、治标和治本并重，亮出了中国在全球核安全领域的鲜明立场。ABCD均为正确选项。
请注意：最后一行红字部分考单选题的可能性极大。
2.2014年8月，习近平在纪念邓小平同志诞辰110周年座谈会上发表讲话，他强调指出，邓小平留给我们的最重要的思想和政治遗产，就是他()A.带领党和人民开创中国特色社会主义 B.带领党和人民开创改革开放新道路
C.带领党和人民创立了中国特色社会主义理论体系 D.带领党和人民创立邓小平理论
解析：邓小平留给我们的最重要的思想和政治遗产，就是他带领党和人民开创的中国特色社会主义，就是他创立的邓小平理论。因此AD为正确选项。马克思说：“人们自己创造自己的历史，但是他们并不是随心所欲地创造，并不是在他们自己选定的条件下创造，而是在直接碰到的、既定的、从过去承继下来的条件下创造。”
邓小平最鲜明的思想和实践特点：从实际出发、从世界大势出发、从国情出发。邓小平一生最深厚的情感寄托：信念坚定，热爱人民。邓小平一生最重要的思想特点：实事求是。邓小平一生最恢宏的革命气度：战略思维。邓小平一生最光辉的人格魅力：坦荡无私。邓小平一生最鲜明的领导风范：开拓创新。
邓小平一生最鲜明的政治品格：始终坚持实事求是、群众路线、独立自主。（单选题）（重要！）
第四篇：2009房地产政策
一月
1月1日实施个人住房转让营业税新政
财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。
1月1日新修订的《建设项目用地预审管理办法》开始施行
国土资源部最新修订的《建设项目用地预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。根据新修订的《建设项目用地预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
1月2日 国务院总理温家宝签署第546号国务院令
国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
1月8日加强建设用地容积率管理和监督检查
监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。
二月
2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》
国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》。据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。
三月
3月5日 温总理阐述房地产市场2009年工作任务
国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
3月11日 中央今年廉租房投入增数倍达330亿元
住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示，今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。齐骥还透露，今年前两个月，相当多城市住房销售出现了回暖迹象。
3月30日 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开
全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。
四月
4月12日银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成
银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。
4月27日两部委特急彻查房产项目容积率
住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。
4月30日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整
财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。
五月
5月18日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持
国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》
2009年5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。
5月24日 物权法两部司法解释出台
最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。
5月25日 国务院公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》
国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。
5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例
国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
六月
6月9日 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》。要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。
6月16日 财政部出台新规打击交易避税
财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。
在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。此前国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。
随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。
七月
7月17日银监会重申严格执行二套房政策
银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。
7月20日最高人民法院发布《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》
最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为《意见》的一项重点。统计显示，今年1至6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。
八月
8月27日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况
今年中央财政安排了330亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报2007-2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。此外，地方还需要上报2009年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。
九月
9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地
继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。
《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。1999年4月实行的《闲置土地处置办法》规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，已经满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。
9月4日住房保障时间表初定：三五年内解决困难群体住房
住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。
9月14日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报
国土部14日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》要求地方在汇总相关数据后于10月10日前上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。
9月21日第二次全国土地调查抽查核实工作启动
国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出10个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的10个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实。
9月28日银监会摸底土地储备贷款风险
银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。
9月29日国土部：囤地要征增值地价
国务院最新发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。
十月
10月1日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼
新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。
10月16日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房
住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。
10月21日银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管
中国银监会二十一日发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。
十一月
11月16日国土部设限住宅用地出让面积
防止开发商垄断国土部设限住宅用地出让面积国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。
11月25日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理
财政部发布的《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。
11月26日 国税总局：个人转租房屋征税
国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
十二月
12月3日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设
国家发改委等部门12月3日召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第三次部门联合信息发布会，由发展改革委产业司、工业和信息化部原材料司负责同志介绍抑制钢铁、水泥、平板玻璃行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展等方面的有关情况。
12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。
会议指出，明年中国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。
第五篇：房地产政策
试论房地产调控政策对当前常德市房地
产市场的现状
作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。
【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
一、2012年上半年常德市房地产现状
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。
2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商
品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。
3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。
二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因
1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。
2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。
3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。
三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议
常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推
动作用。
1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。
2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。
3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。
5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查
住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：
一、目前我市城区房地产市场价格现状
近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。
1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。
2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”
现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。
3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。
二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作
根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。
1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。
2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。
3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。
4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。
三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议
近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：
1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售
价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。
5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。
常德市房地产价格发展趋势分析
湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2
4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。
一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力
所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。
据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易
价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。
商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。
诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。
二、构成并推动房地产价格上涨的原因
常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其
根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。
第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。
第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞
相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。
第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。
三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断
在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。
自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。
——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。
从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。
——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。
土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。
建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。
开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。
——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。
地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。
商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。
房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。
多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格
下跌，买到廉价适用的住房。
以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。
四、稳定房地产价格的几点政策建议
房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。
1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。
2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。
3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力
提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。
4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。
[常德市统计局 许维焕 供稿]
点击咨询 