旅游地产策划提案写作内容

第一篇：旅游地产策划提案写作内容

旅游地产策划提案写作内容

旅游地产策划是整合旅游资源与地产资源，实现两者的共同发展的一种创造性过程。旅游地产策划提案的写作，是旅游地产策划的第一步。旅游地产策划提案的写作包括以下内容：

一、旅游地产市场分析

旅游地产策划提案的第一部分，就是对当地的旅游市场进行分析。主要的分析内容是当地的主要旅游资源以及旅游市场现状。对当地旅游市场现状的分析，主要是当地旅游市场在发展的过程中出现的问题及市场发展存在的空白点。

二、旅游地产项目定位分析

旅游地产策划提案的第二部分，就是对本项目的定位进行分析。

首先是对项目的地理位置进行探讨，概括项目所处位置，以及对地理位置进行优劣势分析。接着是对本项目的旅游资源进行分析，探讨如何利用旅游资源来提升本项目的价值。最后是做一个简单的市场调查，确定本项目的主要服务对象。

三、旅游地产项目的前景分析

旅游地产策划提案的第三部分，就是对本项目的前景进行分析。项目的前景分析，需要有一定的事实作为根据，所以在分析前，需要再对项目的旅游资源做一个市场调查，意在分析本项目旅游资源在人们心中是怎样，以及人们对本项目的接受度是怎样。根据市场调查的结果，来进一步探讨本项目的市场前景。

四、旅游地产项目的平面规划

这一部分的内容，需要请专业的平面规划设计师来完成，包括旅游地产项目的面积，各功能区的划分以及道路规划。并作出平面设计图，以便更直观的了解项目。

五、旅游地产项目的运营方案分析

旅游地产策划提案的第五部分，就是对本项目的运营方案进行分析。包括项目的建设周期、资金来源、项目管理、推广方式、销售模式及盈利测算。

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第二篇：地产提案

北京印象

○北京印象楼书摘抄/序言/

200年初冬，奥托先生终于完成了巴黎的申奥场馆方案竞选工作，没日没夜的苦干，太累了，他想休息，打算到古老的中国做一次旅行。此前，他十几岁的儿子会到过北京，行期短暂，没有太多余暇到中国“各地”旅游，就在北京民俗圆，把让他感兴趣的人造景观，巍峨凌云的塔影、壮丽雄浑的宫殿、幽深的寺观、曲奥的园林、民居的庭院等等，统统收进了镜头。中国太没了！奥托先生被这些照片吸引了，对中国那片美丽的土地充满了遐想。正巧，他在做慕尼黑艺术学院院长是的几个中国学生热情邀请他到中国参观，并对他们的一些设计进行指导，2001年4月2日，奥托.斯泰勒先生终于踏上了梦中的这片古老东方土地。他看见了长城、紫禁城、四合院、北京人„„他被古老北京那块神气的气象陶醉了，被北京那份来自悠远过去的独特气质感染了，创造的灵感一触即发。“北京·印象”诞生了！一个延续中国人几千年生活文脉的围合建筑，一个体现了包豪斯设计风格和历年的建筑项目就此诞生了。

○农场主奥托/

有一个建筑师曾经说，热爱生活的设计师才知道空间的价值。当我们看见奥托先生在自己的农场里开着卡车，穿着沾满泥土的靴子，用一双染满了农作物浆汁和设计原料的手自信地抓着方向盘的时候，我们理解了这句话。和奥托相处的时间不算短，他总是乐于想大家介绍自己是一个大家庭的父亲，一个美丽农场的主任，除了做建筑设计、授课、评委等工作外，他把其余的时间都用在和家人一道在农场土地耕作、森林养护等。他认为作为一个家长和农场主的快乐，是和他作为一个建筑师的快乐同等重要的。建筑就是生活，奥托先生的确有一种合乎人性，近乎性情的生活方式要向大家推荐，让大家分享他的快乐。

○住四合院的奥托/

这个发现让我们很惊喜。那四合院和北京的是如此的相似，一下子把我们引进了一个熟悉的世界，让我们对奥托先生又多了一份亲切感。我们想他和北京真是有缘分的。奥托告诉我们，他崇尚自然，把家安在郊野，保持平静淡泊的心境，才能用更敏锐的洞察力来解决复杂和繁重的设计创作工作。当我们问及为什么是一个四合院而不是别的什么的时候，他说，这种内向式的建筑体，强调一种内在、精神、实质的美，又安全又舒适，让人感觉到家园的圆满，生命的内在力量。这种想法和任何一个老北京的四合院情结没什么两样。我们离开德国的时候，奥托先生把这张“四合院”照片赠送给我们做纪念。并且告诉我们关于建筑的故事：他儿子19岁生日的那天，要求父亲送他一份特殊的生日礼物，请求父亲租一个热气球，他要从另外一个角度，在空中俯瞰自己家的四合院。儿子朴实的愿望感动了他，让他骄傲。在空中，他拍下了这张温馨的照片.○作为建筑师的奥托/

从读高中时，他就开始了建筑师的生涯；读大学时，就成立了自己的建筑事物所，奥托十几岁开始做建筑师、参与经营房产了，难怪奥托先生对置业者的需要和对开发商的需要和对开发商的需要都是那样了解。奥托的父亲是农场主，家里有很多的耕地，他从小就与土地打交道，培养了他简朴、勤劳的性格。随着慕尼黑的发展，许多农场的耕地被市政用而成了城市用地，农场也就变成了城市的一部分，由于这些变化，奥托便和他的姐姐开始了他们家族式的房地产业；在自家土地上盖房子然后销售。姐姐负责管理和销售，正在读高中的奥托与建筑师合作，负责从设计和现场施工，由此开始了他的建筑师生涯。等到奥托快完成他的建筑学学业的时候，他已经完成了67个由自己设计并参与建造的作品了。同时，在1966年上大学的时候，奥托与另一建筑师合作便成立了属于自己的建筑师事物所。奥托.斯泰勒通过三十多年的历程，他的建筑师事物所已经发展到四个，设计的工程项目也由开始时候以居住建筑为主，发展到后来的大型综合办公楼建筑、大型校园建筑、图书馆、商场、电影院、博物馆等，项目范围十分广泛，这么多年来共完成了林林总总100多个项目。随着奥托的建筑理念不断所接受和认可，他已

经成为欧洲著名的建筑大师。

○作为名人的奥托/

成名，世界建筑界称为“Otto steidle空间”的艺术盛开了„„

奥托先生在求学时就因一住宅设计的成功获得政府颁发的作品奖，未毕业就开办了建筑事务所，从此一直进行建筑设计创作，他研究最多的是住宅，得奖最多的也是住宅，他的作品已经形成自己独有的风格。奥托.斯泰勒的建筑以系统设计和空间设计位精髓，建筑界称其为Otto steidle空间艺术，他的居住建筑在欧洲尤为著名，并在现代建筑淋浴起着里程碑的作用。奥托从一开始就探索并逐步成熟了他的系统设计和家设计的理念，他曾说很多建筑师在进行建筑设计过程中，只考虑建筑的外形和形式，没有多去设计建筑本身的空间，这样一来就跟包装设计、时装设计没有多大的区别，所以他认为建筑师应该着重设计建筑本身的东西。1969年奥托的专业设计自定的题目是《构造而成的建筑空间如何适应可变的居住空间环境》，他试图找一个适合未来的随着家庭发展变化所需的居住空间和模式。同年奥托把他的毕业设计在自家的土地上实施了，这就是著名的Genyerstrasse慕尼黑根特街13号住宅，三年后住宅群的第一期完成了，便在当时整个德国建筑业以及欧洲同行中反响很大。建筑所体现出来的可变空间设计和系统设计以及工业化住宅设计理念，成为了他以后独特的建筑设计特点和建筑风格，奥托也从此一举成名。Genyerstrasse慕尼黑根特街13号住宅，完全体现了空间设计的概念，在这建筑里面很容易感觉到空间的变化、流动和延伸性，并且很系统地组织起来，建筑的外观和形式只是系统组织起来的空间的外部表现。

○作为艺术家的奥托/

在西方，人们认为建筑是最富有创新精神、最具灵感的艺术品，认为它集中了绘画的全部色彩和线条，雕塑的装饰和纪念功能，诗歌的多重含义和说服力等等，因为它集合了艺术所必须具有的形象性和象征性；人们更认为建筑艺术既是实用艺术，更是造型艺术，也是环境空间的艺术，在西方很多著名的艺术学院都由建

筑师担任院长。奥托一直被德国人认为是一个优秀的艺术家，他曾是慕尼黑艺术学院院长并长期任建筑学教授，柏林建筑艺术委员会委员和德国现代艺术家协会会员，他的作品多次被德国和欧洲评为优秀建筑和优秀艺术作品，八十年代他与Jean Nouvel（让.努维尔）等一起被评为欧洲十大青年建筑艺术大师。奥托先生认为，空间是建筑师情感的载体，有些空间可以和人对话，有些家可以安慰心灵，有些空间让人身心舒展，一个建筑师处理空间的艺术，就是他生活的艺术。

○“象艺术家那样工作，工作状态影响你作品的居住感受„„”/

曾经听过奥托先生说过这句话，当时并没有很深的认识，直到目睹了先生设计北京印象的几个片段：几张草图，一把比例尺，一把工具刀、一堆大头针、几张马粪纸，一些泡沫块，几支水粉笔，他一边听着MUDDY WATERS的音乐，一边亲自动手“玩”了起来。他精力充沛、热情洋溢、轻松自由的方式，让我们对这句话有了崭新的理解。是呀，一个艺术家要创作出感动人的作品，必须先让自己感动；一个建筑师要设计出舒适的居住空间，必须先让自己处于一种舒适的状态。此情此景，我们产生这样一个感觉，他不光是在为北京人设计房子，也是在为自己设计一个最理想的居住空间。

第三篇：丝绸之路旅游策划提案

“丝绸之路”旅游策划提案

在了解“丝绸之路”背景知识及参照有关探讨丝路旅游同类文章的基础上，就如何打造以“丝绸之路”为主题或与之相关的旅游项目，及项目的赢利模式等诸方面，我有些个人的想法，如下：

一、“丝路旅游”项目分类：

具体可分为四大类型，分别为：“丝绸之路”主题园区旅游项目；“丝绸之路”主题概念旅游项目；“丝绸之路”节会旅游项目；“丝绸之路”网络旅游项目。

二、各项目具体内容构成（一）、“丝绸之路”主题园区旅游项目

该项目是以大型园区的形式，囊括丝路沿线国家、城市的风土人情、自然风貌、饮食习俗、曲艺舞蹈、建筑构型、手工工艺、宗教信仰等具有民族特色的元素，供游客参观学习，全面了解丝路文明； 该类园区的规模一般都非常巨大，如同“大唐芙蓉园”这样个大型旅游园区。在园区的命名上，要极力体现丝路概念，比如可冠以“丝路生态园”或“丝绸风情园”。

园区除了陈列、展示丝路沿线文明之外，还应该纳入更多的富有现代气息的游乐节目与元素，以最大化地调动起游客的兴趣，比如可加入“人造沙漠拓展训练、蹦极、滑雪、滑草、骑马、骑骆驼、空中飞行表演、迷宫探险等等刺激新鲜的游玩节目，让游客在游览参观的同时，参与到节目中来，身心得以放松，从而加深对游园的深刻记忆。

（二）、“丝绸之路”主题概念旅游项目

即从旅游者出行的目的出发，用各种不同的诉求区分游客类型，并冠以各类主题概念的旅游形式。比如“丝路观光休闲游”、“丝路生态体验游”等等，该项目大致可细分为如下几类：

 丝路观光休闲游

这是几乎所有旅游者出游的一个共同的目的，其吸引游客的着力点在旅游组织者的服务与沿线线路的选择及出行费用的高低。 丝路生态体验游

从生态体验、回归自然等角度进行概念发掘，用丝路沿线特色的旅游生态元素，比如沙漠、戈壁、森林、湖泊、草地、农庄等来吸引游客，激起游客对回归自然的兴趣。

 丝路探险游

丝绸之路对许多人来说都极富神秘色彩，而丝路沿线本身就有众多奇险神秘的旅游出去，对这些地方进行包装加工，并通过媒体宣传造势，营造丝路神秘氛围，必然会激发许多有好奇心的人出游。 丝路民俗风物游

充分挖掘丝路沿线国家、民族的民俗风物，将最具民族与地方特色的旅游地、旅游产品、旅游节目进行概念包装，吸引游客出游。 丝路康体健身游

利用并包装丝路沿线国家活民族富有特色的体育健身运动，比如骑马、骑骆驼、徒步攀岩等来吸引关注健康、爱好体育的人群出游；利用当地具有健身功效的生态资源，比如温泉等，进行包装，吸引

游客出游。

 丝路自驾游/自助游

 丝路学术考察游

组织特定人群，比如学术机构、科研院所、民间学者等进行沿丝路的学术考察旅游。

（三）、“丝绸之路”节会旅游项目

通过举办与丝绸之路主题相关的节会活动，来聚拢人气，宣传丝绸之路文明，推介丝路旅游资源，增加举办地的知名度、提升当地旅游收入，进行丝路旅游招商。该项目大致可分为如下几类：  丝绸之路文化节/论坛

比如可以在大唐芙蓉园内定期举办名为“丝绸之路文化节”节会活动，由政府牵头，邀请各国政要参加，推荐丝路沿线各国、各地区名胜古迹、风物特色、资源等等。再比如，可以在西安举办的“欧亚经济论坛”中，单独开一个名为“欧亚经济论坛——丝路旅游专场”的活动，借助世界性节会的媒体关注度，来推介丝绸之路旅游，为丝路旅游造势。

 中国丝绸之路城市汽车拉力赛

用汽车拉力赛的形式，带动媒体对丝路沿线主要城市的关注度，调动其大众广泛的参与热情，拉力赛沿线的旅游收入必将因此而得以提升。

 丝路小姐选拔大赛

政府（主办方）牵头，在丝路沿线各国进行丝路小姐海选，媒体

跟进报道，最终胜出者作为当地城市形象大师。既宣传当地形象，有借助媒体效应提高当地旅游收入。

 丝路健美先生选拔大赛

具体操作同上。

 丝路宝贝才艺大赛

在丝路沿线各国、各城市选拨各具才艺的当地小朋友，进行海选，媒体跟进报道、胜出者作为当地旅游小使者或者家人免费丝路游，调动其广泛的群众参与。

 丝路电影文化节

形式同国家各类电影节（主办方可以是政府或者某一机构），展示丝路沿线各国电影发展成果，优秀影片评选，巡演，带动各国相关产业发展。

（四）、“丝绸之路”网络旅游项目

借助网络平台，由项目发起人（比如，曲江文化旅游集团）与网络运营商，联合设计网络丝路旅游项目，并进行包装与推广，联合四大门户网站进行宣传推广，吸引为数众多的网民参与进来。

三、各项目赢利模式浅析

（一）丝路主题园区旅游项目赢利模式

园区旅游的赢利主要在于门票收入，及园区配套设施如，酒店、客房入住收入；园区内餐饮收入；园区内娱乐节目收入；相关衍生产品，如文化衫、光碟、手工艺品、挂历小物件等的销售收入。

园区旅游的受众广泛，所有人群都是目标人群。但园区游存在淡

旺季差别，在淡季园区内依托承办各类重大节庆活动，或者推出新的娱乐项目，来增加旅游收入。

（二）、丝路主题概念旅游项目赢利模式

主要赢利点在旅行社的营业收入。影响该项目收入的因素包括：在主题项目的选择上是否有足够的吸引力？是否能激发特定人群的兴趣？项目的包装是否有新意和足够的噱头？项目的推广宣传力度是否足够？项目包装投入的经费是否充足？等等。也可在相关主题下，开发衍生产品，如针对自驾游与自助游的人，可开发推出丝绸之路导航仪、丝路电子地图等进行销售。

（三）、丝路节会旅游项目赢利模式

该项目的赢利点相对而言要复杂，视不同情况而定。比如“丝路旅游论坛”的赢利来源可包括，冠名广告费、场地租赁费、设备租赁费、媒体运营等。或节会参与者的报名费、电视台的广告费、电信运营商的短信费、主办方当地的旅游、餐饮、商贸等相关收入。

同样，该项目的成功与否，与项目包装、推广等因素有很大关系。

（四）丝路网络旅游项目赢利模式

该项目赢利点，在于项目主办方（制作方）与网络运营商从参与者（网络旅游者）收取的费用。或者，据此开发出相关衍生产品，如“丝路旅游网络游戏”“丝路探险游戏”等的销售收入。

以上是我对“丝绸之路”旅游而生发的一些感想与拙见，纰漏之处，敬请批评指正。谢谢！

2010-03-08

第四篇：旅游文化地产定位策划方案

***旅游度假区规划设计策划方案

一、项目基本经济指标

温泉度假区

总用地面积：250000㎡

总建筑面积：66200㎡

容积率：0.26

1）温泉度假区建筑面积：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面积：36300㎡

3）养生中心建筑面积：10400㎡

二、项目定位

****旅游度假区，是烟台市集山、海、城、岛一体景观及打造国内外知名旅游目的地的重要组成部分。整个度假区融入东西方建筑元素，以现代建筑风格打造一个具有浓郁现代文明和传统宗教文化的原生态文化旅游景区，呈现一处颐养神性的梦幻之城、自由养心的世外桃源。

度假区内汇集中国传统宗教文化精髓，拥有佛教文化园、道教文化园和儒教文化园，将宗教文化的底蕴与大南山的灵秀完美结合。特色小镇区，西方文化与东方文明相交融，带来地中海的浪漫和北欧小镇的悠闲；热带水族馆、动植物园以及主题公园，徜徉于大千世界的神秘，成为世界观赏动植物的荟萃之地。温泉度假区，于温润中静赏“林海雪原”之壮美。容纳天地精华，感受山海情怀。

1、温泉度假区

项目位于福临夼的优势位置，依山面阳，视野开阔，自然资源得天独厚。项目定位以庄园式中心酒店、主题酒店和文化会所为主，融入园艺、收藏等内容，汇聚部分企业、创意人群及精英人士。

该区域可分三到四个主题片区，借助地形的起伏和台地效果，在现有方案的基础上规划个性主题内容，以庄园的阔、独栋的精、双拼的雅来满足不同客户需求。以现代简欧式建筑风格为主，点缀陶艺、石器等带有地域和时代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鉴于气候因素和后期运营管理，本酒店拟整体设计、运作，可分三个相对独立的空间（大型餐饮，特色餐饮，商务办公、会议及客房），面积12000平米左右，配套设备分体控制，降低季节性运营成本。酒店建议由高端连锁酒店或餐饮公司经营，由知名酒店管理公司顾问式全程运营。（参考城市度假酒店见下表）

3、温泉养生中心

以温泉养生为主题，打造烟台最高端的休闲度假养生中心。通过对烟台及省内几个洗浴中心的调查，该养生中心面积建议为1万㎡，设置恒温泳池（满足竞技要求）、桑拿区、单间及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、红酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式养生、泰式按摩、夏威夷罗米按摩）、自助餐厅、VIP包房及现代声光电休闲娱乐场所等。

4、特色小镇区

特色小镇位于景区的中心地段，是游览主线上的重要主题区。该区以欧洲小镇文化为载体、以西方浪漫悠闲为主线，配有教堂、玫瑰花园、主题餐厅、特色商店等，使游人能体验到原汁原味的欧式地中海小镇风情和童话城堡般的别致韵味。

参考项目：杭州万科良渚文化村（一期），重庆龙湖悠山郡，苏州高新区，青岛百通香溪庭院，北京西山美庐、红螺湖别墅，云南丽江古城，湖南凤凰古城，北京798、宋庄艺术区等。

三、设计建议

1、温泉酒店户型设计建议

2、温泉养生中心建议

二○一一年十月十九日

第五篇：浅谈旅游地产开发策划(上)

浅谈旅游地产开发策划（上）

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一

套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

待续【浅谈旅游地产开发策划（下）】