第一篇：2013年南宁市社区物业服务商业化运作方案
关于南宁市社区物业服务商业化运作方案
一、南宁社区物业服务市场分析
在社区范围内，居民生活服务不便利、不完善、不规范，需要一个服务集成平台，需要一个盈利模式，需要一个社区营销的互动平台；这就形成了社区物业服务（连锁店）创立和生存的土壤。
从目前来看，南宁社区居民的实际需求主要包括：1）日常实用信息：衣、食、住、行、玩等；2）社区相关信息：环境介绍、常用电话、公交线路、社区动态等；3）生活服务信息：物业维修、二手交易、房屋租赁、家政服务等；4）社区业主交流：社区交友、社区论坛、线下交流等。
社区物业服务作为社区的服务集成，其服务内容包罗万象，既有物业维修、设备维保、绿化养护、秩序维护、卫生保洁等常规作业，也可兼营家政服务、代购代销、代办保险、代理房屋租赁、组织社区团购、开展社区文化娱乐活动等。
现在商业销售中，“终端为王”的现象越来越明显，各种商家想进入社区的愿望很强烈，因为他们知道他们的目标客户在那里。这个时候，信息广告的传递，以及商务平台的建设的 价值也在凸显，所以社区的市场潜力巨大。社区物业服务在文明城市建设及和谐社区建设中的重要作用已是无庸置疑的事实，物业服务行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成为投资的热点。
二、社区服务项目的定位：
服务是社区商业的支点---建立社区商业网点主要社会目的就是方便居民，体现的是一种服务，小区物业服务最主要的是提供菜单式的有偿服务，以业主的需求为导向，开拓经营渠道，满足居民日常需求。
三、服务项目
信息服务类：如求职、房屋中介、法律咨询等；
培训教育类：幼儿园、电脑、英语培训以及小学、中学生家庭辅导等。 便民服务类：电脑、家电、燃具维修、家政服务等
老人服务类：同多个医疗以及社区组织紧密合作，为老年人提供日常医疗、医药保健等服务。
四、经营思路
1、推广连锁加盟经营是社区服务项目的主要模式。社区商业重点是满足人们的日常生活所需，因而经营品种也要尽可能丰富，并引进连锁加盟经营模式，使之成为发展社区服务商业化的主导业态。
2、社区物业服务（连锁）联盟针对小区物业服务的需求和小区物业服务运营的特点，运用网络经济与实体经济相结合的实现形式，提高物业服务的时效，帮助分散的个体组合成连锁的服务终端渠道网络。充分利用国家对全民创业的扶助政策和社会对物业服务的关切，在社区连锁的供需大平台上进行集纳，促进社区服务创业。
3、通过联盟的专业培训、提供技术咨询和技术支援、建立社区物业服务体系，将社区现场服务、同城物流、社区信息流统一聚合，从消费源头布点方便居民；通过高诚信、低成本和亲情化服务上门，创造互惠互利的物业服务经营模式。
五、项目运作的计划
本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机；好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于人，受益于社区，并产生一定的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
第一阶段： 基础建设阶段，为期6个月
该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建组织架构，明确联盟体系发展方向和经营理念。同时，在南宁市主要城区的二到三个社区开设物业服务样板店（直营）3-5家（每家投入为2-3万元），试验经营模式的可行性和盈利能力，为长期的发展打下良好的基础。
1、组织架构设立，分工明细。
行政财务：运用财务分析帮助直营店、店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调各连锁店体系内以及员工之间的关系。
人力资源：根据需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，满足消费者不断产生的新需求。
信息技术：负责开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。企业策划： 设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象。
企业公关：负责与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广项目体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，在市场上塑造项目品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
2、建立企业门户网站和连锁网店（网站）互动的网络体系（投入约2万元）
建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。
建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。
建立面向客户的服务平台，随时发布、更新最新的物业服务信息，并针对不同的客户需求，提供相关的功能，实现网上中介业务电子商务功能。
建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供的疑问解答、专家建议、客户俱乐、BBS论坛等等。
第二阶段：发展阶段，为期12个月
利用试点成功的经验进行复制、幅射和推广，加大投资的力度和加快发展的步伐，在南宁城市圈内迅速推广联盟特许经营体系，并进一步完善特许经营体系，为商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。
在本阶段中，计划南宁城市圈内再开设8家区域分直营店和发展40家以上的店；新建设的区域分将在当地开设2家直营店和发展10家以上的店；对新加入公司的区域商，公司将协助他们在区域内开设至少4家直营店或发展店。
一、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象。诸如：报纸广告、电台宣传、网页广告、户外招牌广告、请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念等。
二、寻找社会投资者。有物业服务行业的工作经验，想找机会创业的人士；寻求投资项目的投资商；看好联盟特许经营，想成为区域加盟商的机构或个人。
三、大力发展发展特许加盟经营店： 加盟社区物业服务连锁店的条件：
1、有固定的经营场所，具备独立的法人资格或具有当地户籍的个人，有意向从事社区物业服务工作。
2、具备一定的资金和财产基础，物业服务连锁店的最低加盟投资额为3000元人民币。
3、具备一定的商业风险意识和物业服务技能，要有足够的心理承受能力，能够担付店铺的经营及人员的管理。
4、具备一定数量的现代化办公设备和劳动工具，必须配备电脑及上网设备。
5、个人创业优惠收费1000元。独立经营，自负盈亏。
四、加入社区物业服务连锁店联盟体系，可得到以下利益：（宣传用）
1、拥有品牌支持。享有品牌支持，经营的成功经验可供学习、借鉴。
2、可以得到技术培训、技术咨询和服务支持；包括经营策划、标书制作、设备租赁等。可提供实习和服务支援。
3、拥有成熟的经营管理制度。春泰物业公司在实际市场运作中已经建立了一整套管理制度及操作细则，并不断完善。
4、拥有高效的网上资源和信息交流，可获赠一个“一呼百应”物业服务网店，铺设网上信息平台，网上资源共享。
5、降低单店运营成本，通过集中品牌、集中广告、整合资源优势、降低单店运作成本，提高经济效益。
6、资源共享，独立运营。在享有品牌效应，规模效应的同时，连锁店保持独立经营，获得最大投资效益。
五、社区物业服务连锁店开店操作程序
1、进行市场调查（本社区是否适合创办物业服务连锁店）；
2、与社区联系协商（本社区是否支持创办物业服务连锁店）；
3、取得经营指导、技术培训和服务支持；
4、进行具体经营策划（落实经营场地、经营资金、经营方法）；
5、办理单位登记注册（领取社区服务证或营业执照等证照）；
6、准备办公设施及工作用品（门面装修、布置、工具采购）；
7、根据实际需要建章建制（建立规章制度和工作规范）；
8、网店设计制作及业务咨询（开办一呼百应网店，网上资源共享）；
9、进行员工招聘和培训（明确物业服务的工作任务、掌握服务技能）；
10、正式开业。
第三阶段：稳固发展阶段，为期24个月。
借助特许经营体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在南宁范围内建成一个拥有10个以上区域分、100家以上连锁店、200名以上物业服务人的大型物业服务连锁网络，并有较高的当地市场占有率，成为物业服务行业的品牌联盟。
在此阶段中，公司计划在其他城市同时发展20个以上区域商，并协助他们在区域内开设至少300家直营店或店。
综上所述，本项目以连锁经营商业模式运营，构建了“两网合一”的社区物业服务平台，其操作是可行的，本项目可在一年后即可赢利，以后的年投资回报率应不低于50%项目。这是一个充满机遇和挑战的时代，一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。
南宁某物业公司
2013年2月
第二篇：2011年商业化运作大市场奠基仪式奠基仪式发言稿
董事长发言稿
尊敬的省、市各级领导：
尊敬的新闻界朋友、合作单位同仁：
尊敬的各位嘉宾、女士们、先生们、朋友们：
大家好！
今天是“长城五金机电城”开工典礼的喜庆日子，这是我公司项目开发建设史上的一件大事，一件喜事。值此吉日，我谨代表公司董事会、公司全体员工向长期以来支持、关心我公司发展的各位领导、各位来宾及所有客户表示最热烈的欢迎和诚挚的谢意！
华纳实业集团是以房地产开发和商业运营为主业的多元化综合性集团公司。公司自成立以来，秉承“以人为本、务实创新、追求卓越”的发展理念，坚持一业为主、多元化发展的经营战略。商用及住宅地产项目板块先后开发了等项目，年开发建筑面积在万平方米以上。
现我公司计划投资建设的**项目位于我泰安市发展主轴线的核心区域，预计总投资规模计划超亿元，总占地亩。规划建设集五金机电市场、现代集中商业、精品生态住宅、时尚街区等多种物业形态于一体，它的建成将成为泰安市首座真正意义上的综合性商住一体的现代新城。
我公司将采用超前的开发理念、科学的规划布局、较高的标准整体规划2500亩的泰城这张“城市名片”，致力于为泰安市打
造出一座集生态节能、低碳环保、科技智能化的国际大都会新城。
长城五金机电城是计划重点项目、重点签约项目，政府规划的泰城地区新建的大型现代物流综合园区。
该项目规划占地余亩，总建筑面积余万平方米；硬化场地面积余万平方米，总投资亿元。年内分期建成。一期规划占地亩，投资亿，规划建筑面积万平方米，预计在年内完成。
该项目集仓储管理、货运代理、城内城际配送、整零货物中转、多式联运、流通加工、物流信息、交通运输信息服务、第三方物流一体化方案设计运作等功能为一体。配套停车住宿、餐饮购物、计量检验、工商金融服务、产学研一体化培训基地等功能。可满足全方位物流业经营发展需求，可提供专业化优质高效一条龙管理与服务。回报家乡、回报社会，这是“华纳”人一直以来视为自己肩上的责任和义务，而企业的成长，除了自身的科学运作外，更需要政府和社会的支持，华纳实业一直以来得到了政府和社会各界的关爱，我们倍受鼓舞，深表感激，我们也决不辜负各位领导、各位嘉宾、社会各界的殷切期望，把我们的工作做好、做实，让领导满意、社会满意、市民满意！
最后祝各位领导、各位嘉宾、各位朋友们身体健康、工作进步、心想事成、万事如意！
谢谢大家！
2011年5月22日
第三篇：NBA的商业化运作策略浅析
ＮＢＡ的商业化运作策略浅析
2008年8月10日晚上，在国家篮球馆里，以姚明领衔的中国国家篮球队与美国梦八队进行了一场“世纪之战”，结果梦八队以101比70战胜中国。赛后NBA总裁大卫?斯特恩对记者说，这可能是“有史以来观看人数最多的篮球比赛，中国将成为NBA的第一大市场”。
经过近60年的发展，NBA已成为世界上最具影响力的体育运动组织之一，不仅在篮球技术上引领全球，同时也创造了惊人的商业效益，上赛季的总收入就接近30亿美元。NBA能够取得如此巨大的成功，离不开其先进的商业理念和深厚的营销功底。解剖NBA，我们看到了一部运作成熟的现代化商业机器，流水作业般制造出轰动市场的产品。
商业开发策略
从1946年创立开始，NBA从一无所有变成现在世界上最赚钱的职业联赛之一，成为各种体育联赛效仿的成功典范。在60多年的历史中，NBA用前30年做联赛水平的培养和商业运作的内部基础；后30多年将其推向市场，推向世界。
NBA开始的时候，就像是一个自娱自乐的业余联赛，没有什么影响。直到1953～1954赛季，电视台才第一次转播NBA的13场比赛，付给NBA3.9万美元。但在这之后近20年里，虽然一直有NBC和ABC两家电视台转播NBA的比赛，但两家都没有付给过NBA一分钱。这种状况一直持续到1973年。从1973～1974赛季，哥伦比亚广播电视台(CBS)与NBA签订合同。并付给NBA3年2700万美元的转播费用。这之后，CBS共与NBA续约4次，到1986～1987赛季时，转播费用已经涨到4年1.74亿美元，几乎是13年前的5倍。
1984年，改变NBA命运的斯特恩出任NBA第四任总裁，NBA几乎所有的规章条例，运作理念、经营手段，市场推广，国际化进程，全部是斯特恩亲手缔造或者是他主要参与的。在斯特恩上任期间，NSA的总资产翻了五番。斯特恩还建立了NBA有线电视，NBA网站、NBA城、NBA商店。NBA流动大巴等娱乐项目，这些推广方式已经几乎成为篮球联赛固定的运作模式。
目前，NBA的广告收入也与日俱增。现在联盟的服装有阿迪达斯，运动鞋有耐克和锐步，饮料有可口可乐，食品有麦当劳，网络有AOL，就连儿童玩具都有乐高公司赞助，其他各种商品广告更是不计其数。
经营制度创新
斯特恩的成功之处，并不只是将联赛推上一个高度就算完事，他做了很多制度性的工作来保证NSA的良性运作，例如，经纪人制度(包括自由球员转会)、球员工会与俱乐部谈判制度。引进工资封顶、反毒品公约等。今天，NBA已经成为一个完全制度化运作的组织，因而能够基业长青。
NBA的选秀制度。为了使NBA各队的实力水平不至于太悬殊，从而增加比赛的精彩和激烈程度，NBA都要在每的总决赛之后，在6月下旬举行一年一度的选秀大会。参加选秀的一般是全美各大学的学生，均为NCAA全美大学生篮球联赛中的佼佼者。当然，最近几年里，高中生和国际球员有增多的趋势。NBA根据他们的综合实力给他们打分排名，然后，各球队依照该在常规赛中的胜率排名，按由弱到强的顺序依次挑选。
选秀并非仅是一个以炒作新明星为目的的媒体秀，而是对于维持NBA的竞争力起至关重要作用的制度机制。美国的各大职业球赛，不设升降级。刺激球队上进的一个主要动力是季后赛。季后赛不仅增加了比赛的场次，而且真正把比赛变成了全国性赛事，赢利远非一般比赛可比。在季后赛中走得越远，球队赚头就越大。但是，仅仅凭这一规则，NBA马上会贫富分化。试想，一个队打到季后赛最后一轮，就成了全美著名的强队。财源滚滚。买队员手面也很大。一个队没有打入季后赛，收入降低，不仅买不起好队员，甚至不得不把本队的王牌卖掉。久而久之，上述这两种队就不是对手，NBA的竞争性下降，最后只有四五个队的比赛好看。
用来制衡这一趋势的制度，就是第一选秀权。每年NBA选秀，最弱的队先挑队员。通过选秀制度的杠杆作用，弱队每年总能得到一些能量补充，成功地利用这一优先权，弱队就有了起死回生的机会。而强队得到好球员的几率则相对较小，这样就使得NBA各队之间的实力差距不至于太悬殊，保证了比赛的水平和质量，进而也就保证了NBA的活力。
季后赛和选秀制，一个鼓励强者，一个扶助弱势，既刺激了竞争，又保持了各队之间实力的均衡，交换制则起到资源互补的作用。所以包括篮球在内的美国各大职业球类联赛，没有出现欧洲足球俱乐部那样过度的贫富分化。要知道，足球和篮球不同，常常一球定音，偶然性很大，弱队偶尔还可以战胜强队，但是在篮球中两队实力分化到一定程度，弱队就不可能有机会。没有选秀制，NBA的比赛就不堪设想。
市场培育策略
NBA对中国的“暗渡陈仓”可以追溯到1991年，中央电视台体育记者于嘉说，大卫?斯特恩当年首次造访中国和央视洽谈转播NBA，耐心地解释NBA是什么，转播可以不收费等等……直到央视同意转播。
1992年乔丹领衔的“梦之队”在巴塞罗那奥运会横扫千军，征服了全世界球迷，斯特恩又适时地把NBA推向了中国。从1991年到今天，中国已有12家电视台与NBA签订了电视转播合同，在北京等城市NBA转播覆盖率提高了3倍。
NBA在引进中国球员方面也是“蓄谋已久”，上世纪90年代，宋涛和马健就先后被NBA相中，只是后来因伤病等原因没有成行。1999年，王治郅成为“正统”NBA球员。短短几年问，姚明、巴特尔、易建联，孙悦快速跟进，更多年轻中国球员被NBA球探关注和观察。打中国球员算盘的当事球队，除了竞技角度的考虑，更多的还有商业动机在其中。
从冷静的态度来看，与其认为NBA在日益认可中国篮球的水准，还不如说是中国市场的巨大商机让NBA根本无法抵挡住诱惑。根据泛亚市场资讯的一项调查显示，中国15～24岁的男性中75％是NBA球迷，在20～29岁的所有人士中，NBA是他们最爱看的电视转播的体育联赛，全国有超过31400多万观众收看NBA的节目。中国赛的成功与否、效果好坏，美国人比中国人还关心。篮球评论家单磊分析说，中国这一“新大陆”的发现为NBA打开了另一扇门，至少斯特恩可以不必再为海内外市场收视率的问题发愁了。
统计表明，NBA销售授权标志产品的年零售额在美国本土高达25亿美元，而海外同年仅3亿美元。对NBA的决策者来说，他们并没有把几场比赛的经济效益看得通过这些比赛，传播NBA品牌，尽快地开发和占领有
13亿人口的中国市场，很快，我们将看到更多NBA相关产品的连锁店打入中国。
产品开发策略
一个球队的立市之本，便是球员在球场内所表现出来的专业水准，这便如同市场上的产品，决定了企业的成败。因此，要像开发产品那样去开发球星。
NBA的几代经营者都深谙开发球星对于市场开发的重要价值。斯特恩上台时正值湖人和凯尔特人争霸天下，两支球队各有一个巨星――“魔术师”约翰逊和“大鸟”伯德。斯特恩将这一黑一白巨星作为整个NBA联赛的形象向市场推广，使球迷在喜欢球星的同时喜欢上NBA。在“魔术师”和“大鸟”两人相继在上世纪90年代退役之后，斯特恩又以乔丹作为主打球星在全世界推广NBA。这一策略再次收到奇效，乔丹迷人的笑容、经典的吐舌头动作和神话般的技术征服了全世界的球迷，甚至包括其他国家的篮球球员，使得NBA成为国际化的联赛。乔丹退役后，斯特恩又开始寻找新的联赛代言人，科比、奥尼尔，艾弗森、加内特、詹姆斯，韦德。麦迪、姚明等人，都是NBA新的人选。
多年来，NBA球场上巨星无数，造星运动引来了越来越多的优秀篮球人才，成就了NBA球场上巨星无数，而巨星的出现反过来又对无数球迷形成更大的市场号召力。从市场拓展的角度来说，球市的火爆，市场的扩大，直接得益的当然首推NBA品牌和各俱乐部，而球星同样是市场拓展成功的受益者。多年来，NBA的雪球，正是在这样一种发展氛围中，越滚越大。
国际化策略
近10年来，由于美国国内各职业联赛发展都很迅速，棒球大联盟、职业橄榄球联赛和职业冰球联赛都搞得如火如荼，同时一直兴盛不衰的大学联赛这几年也有超过职业联赛的势头。NBA及时地调整战略，将眼光放到国际市场。NBA在世界各地有11处办事机构，NBA中的国际球员也占到全部球员的15％。NBA的这些策略使其成为国际上最知名的美国国内联赛。他们的成功已经影响到其他联赛的发展方向，国际化也成为美国国内联赛的发展趋势。
大量招募国际球员，把季前赛和常规赛推出国门，成为NBA吸引世界目光、扩展海外市场的有效手段。从1990年起，NBA已连续在日本举行季前赛和常规赛事。随着中国经济的发展，NBA开始瞄准了中国市场，并在北京和上海设立了办事处。20年来通过无偿和廉价输送电视节目的手段不断“培育”中国市场。NBA的信心来源是“中国15～24岁的年轻人已经有75％喜欢NBA(据NBA官方网站评论)”，而且中国人的购买力已经大大提升，并将继续快速上扬。
而在28年前的1979年，当NBA总冠军球队华盛顿子弹队远赴中国，与中国国家篮球队进行了两场表演赛时，国人还不知NBA为何物，著名体育经纪人夏松回忆说，那时很多中国人以为美国的篮筐比中国的矮，因为电视上的NBA片断中球员能够轻松扣篮。
NBA球员的国际化往往成为其开拓国外市场的敲门砖，在04～07赛季NBA中国季前赛被炒得火热，除了NBA本身巨大的品牌号召力之外，更多的与姚明这位国产世界级明星有着直接关联。如果没有姚明，比赛是否会如此快地来到中国，是否会被炒得如此火热就很难说了。
为了达到“原汁原味”的效果，比赛中的硬件设施如灯光、更衣室、记分屏等一律按照NBA原样设置，还包了3架专机带来技术人员、啦啦队和裁判等，比赛环境、气氛的营造“一切都很NBA”。这其实是NBA向海外推广的一项重要原则，他们关心的是NBA品牌如何完整地输出，要原封不动地让比赛的环境、流程完全符合NBA标准。
另外，NBA对球队及球星的形象塑造非常关注。到社区搞活动、到校园陪青少年读书，在球场以外体现了NBA的职业素养。像乔丹那样的“天王巨星”，当初也照样陪孩子读书。一方面这是联盟的规定，另一方面任何一位球员都知道，某种程度上这也是为了从小培养篮球迷。
第四篇：社区物业服务制度
XXX社区物业服务工作领导小组职责
一、负责社区物业服务工作的指导、监督、管理；
二、负责社区物业服务中心与驻街单位和上级政府相关部门的物业工作的协调，及时处理相关的工作热点、难点问题；
三、协同业主委员会负责建立健全社区物业服务各项工作制度，定期召开物业服务工作调度会；
四、负责建立社区物业服务工作考核制度，并对社区物业服务中心和工作人员进行目标考核。
XXX社区物业服务工作人员行为规范
一、政治行为规范：爱党爱国、拥护政府、服从政令、服从领导、不对抗上级决议和命令。
二、廉政行为规范：严守法纪、不贪赃枉法、秉公尽责、不以权谋私、艰苦奋斗、不奢侈浪费。
三、业务行为规范：掌握政策、钻研业务、拓宽知识、提高技能、认真负责、一丝不苟、按章办事、讲究效率。
四、职业道德规范：忠于职守、实事求是、爱岗敬业、关心集体、热心公益、爱护公物。
五、家庭行为规范：家庭和睦、邻里友善、移风易俗、生活健康。
六、社会道德规范：谦诚礼让、先人后已、不扯皮起哄、不说粗话脏话、讲礼貌、讲卫生、不在公共 场所吸烟，文明娱乐、洁身自好，不参加色情、吸毒、赌博活动。
白沙井牡区物业服务中心主任岗位职责
一、负责对所辖的物业实行一体化管理，完成本物业服务中心签订的管理目标和经济指标。
二、业务上接受上级部门的指导和监督，做好不合格服务的处理工作。
三、配合调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活，确保服务中心员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
四、负责辖区内住房危房和摸底工作，协调违章和投诉的处理工作。
五、按物业服务中心的规章制度对员工进行考核，做到奖惩分明。
六、每季度末，组织各部和小区业委会开会，总结上季度工作的落实和完成情况，讨论编制好下季度 工作计划，协调本部门与物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。
七、完成上级管理部门的其他工作(职责内容和物业服务中心安排或委托的其他工作任务)。
XXX社区物业服务副主任岗位职责
一、在上级部门的领导下，协助社区物业服务中心主任对辖区的物业进行全面管理。
二、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规，有关物业管理的政策规定以及物业服务中心的有关规章规度。
三、通晓物业管理的有关规定，协助组织服务中心工作人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区建设。
四、根据统一管理与专业分工的原则，协助对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理。
五、针对社区内的物业分布，合理使用管理费用，参与制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施。
六、完成上级交给的其他工作。
XXX社区物业服务工作人员岗位职责
管理组组长由社区物业服务中心安排后，全面负责社区物业服务工作，保证社区的环境舒适优美，公共设施完好，水电供应正常，文化娱乐丰富多彩，住户生活宁静，除带头遵守各种政策法规和各项规章制度外，必须履行下列职责：
一、根据社区物业服务中心对物业服务的要求和各项规章制度，对小区的交通、车辆、治安、卫生、绿化养护、维修和有关小区建设、社区文化等实施全面管理。
二、结合小区实际，检查、督促员工认真贯彻执行并督促员工坚持原则，秉公办事、敬业守纪、维护集体荣誉。
三、组织员工学习业务，严格培训，提高管理服 务水平，加强团队协作，定期对员工进行考核，公平、公正地评价员工的工作，关心员工，调动员工的积极性。
四、对外来参观访问和住户的来信来访要热情接待，接受业主监督，提高服务质量，及时处理住户投诉，总结推广管理新经验，提高管理水平。
五、参加物业服务业务培训，不断提高自身素质，完善小区各项规章制度和岗位责任制度。
六、积极配合上级有关部门，做好住宅区有关工作。
七、定期向社区物业服务中心汇报工作，完成社区交办的其他任务。
XXX社区物业服务便民服务管理制度
一、社区物业服务中心工作人员服从社区统一领
导，为社区居民群众提供便捷、优质的物业服务；
二、社区物业服务中心实行有偿服务和无偿服务，志愿者服务和专职服务相结合的服务模式对居民群众
提供物业服务。
三、对老年人、残疾人等行为不便的弱势群体应主动上门服务，对优抚对象、社会特困对象也应该适当照顾；
四、在服务时应注意文明礼貌，不得有不良情绪，要耐心热情对待服务对象；
五、及时向社区反馈服务对象的各种信息，并不
断钻研服务技术，提高服务水平和质量，更好的为居
民群众服务。XXX社区物业服务联席会议制度
一、社区物业服务中心工作会议由小区全体业主
委员会主任和社区物业服务中心全体工作人员参加；
二、社区物业服务中心工作会议制定的各项规定
必须符合宪法、法律、法规及党和国家的方针、政策；
三、社区物业服务中心实行每月工作例会制度，布置安排一个月工作，并考评、总结上个月工作；
四、社区物业服务中心每季度(如特殊情况另行通知)召开一次全体会议，所有参会人员都应做到不缺席、不迟到、不早退、严格考勤制度，如特殊情况应事先请假，其他情况均不得缺席：
五、社区物业服务中心召开会议都必须安排专人
做好记录，并督促抓好落实。
XXX社区物业服务社区居民群众监督制度
为加强社区环境管理，提升社区物业服务水平，广泛接受群众监督，规范社区物业服务人员服务群众的行为，特制定本制度。
一、社区物业服务中心及工作人员应自觉接受社区内居民群众的监督，虚心听取居民群众的意见和建议，做到有则改之，无则加勉；
二、社区物业服务中心及工作人员应当正确履行职责，不履行或不正确履行岗位职责，不遵守居民群众监督制度的，视情节给予处分；
三、鼓励、支持、保护社区内群众及居民代表在监督中发挥积极作用，如发现有对社区内群众监督不服，采取打击报复行为的，视情节追究责任；
四、加强社区群众和其他组织通过多种方式对物 业服务中心及工作人员服务行为实施的监督，社区物业服务中心及工作人员要自觉接受新闻舆论和社会各界的监督，对新闻媒体报道和反应的问题应及时调查并依法处理，以便推动和改进工作；
五、按规定召开好社区物业服务联席会议。通过会议统一思想，改进作风，加强监督，增进团结，提高依靠自身力量处理问题和解决矛盾的能力。应针对群众及驻社区单位提出的意见，负责任地做出检查或说明，积极开展批评与自我批评；
六、虚心听取社区内党代表、人大代表、政协委员及居民群众的意见和建议，自觉接受他们的监督，做到有错即改；
七、设立征求意见箱和举报电话，主动接受社会监督。XXX社区物业服务投诉制度
为规范和加强社区物业服务，为居民创造方便、整洁、舒适、安全的生活环境，保护广大居民的切身
利益，特制定社区物业服务投诉制度。
一、投诉登记
凡对社区物业服务工作有意见和不满的，均可到
社区物业服务中心进行投诉。
二、投诉方式
1、投诉方式可由本人或委托代理人(须持有委托
书)进行投诉。
2、可采取口头投诉和书面投诉两种方式。
三、投诉处理程序
1、投诉登记。受理投诉人员要认真对待居民来访、投诉、对投诉对象、投诉内容、投诉请求、投诉 事实和理由，投诉人或代理投诉人的姓名、地址、联系方式等要做好详实的登记。
2、承诺时限。自接到设诉之日起，对事实清楚，情节简单，且属职权范围内管辖的投诉事项，在7个工作日内办结；对情况复杂，暂时无法解决的，要及时向投诉人说明情况。做到事事有着落，件件有回音。
3、答复投诉。要在调查处理的投诉事件完结后3个工作日内，告知投诉当事人处理结果。
XXX社区物业服务员工管理制度
一、遵守党和国家的政策、法令。
二、严格执行社区物业服务中心的规章管理制度。
三、服从安排、认真做好本职工作。
四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。
五、爱护公物，爱护集体财产，拾金不昧。
六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。
七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。
XXX社区物业服务回访制度
一、社区物业服务中心把对居民的回访列入职责
范围，并落实到每年的工作计划和总结中。
二、回访时，工作人员要虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
三、回访中，工作人员对居民的询问意见，如不能立即答复的，应告知预约回复时间。
四、回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，工作人员要及时逐条整理，综合研究、妥善解决，重大问题要及时向上级主管部门请示。回访处理率要达到100％。
五、经常有针对性地召开居民座谈会，向居民发放“调查问卷”做专题调查，以听取意见、征求意见。
XXX社区物业服务水电维修岗位职责
一、自觉遵守物业服务中心规章制度。严格履行职责，认真学习掌握维修专业技术，熟悉维修程序、材料、品种、性能，采取合理的维修方法，达到良好维修效果。
二、树立为住户提供完善服务意识，态度和蔼有礼貌，不得私自收取小费或好处，不得借故刁难住户，自觉维护社区服务的良好形象。
三、及时完成维修任务，力争维修项目不过夜，小修小补即时完成，节约使用维修材料、保养维修工具器材，降低维修成本、杜绝浪费现象，自觉抵制不正之风。
四、每星期检修一次辖区内公共照明、供水管道运行情况，保证公共照明和公共用水完好率达100％。负责辖区内公共照明定时开启和关闭(根据季节、气候做相应的调整)。
五、严肃、认真、详细填写工作记录和保管好维修材料、维修工具器构，履行交接手续。
六、负责小区内紧急情况的处理工作。
XXX社区物业服务业主委员会职责
一、组织召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
二、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
三、协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；
四、督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
五、根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；
六、根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和 管理；
七、审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；
八、就全体业主共有的房产，办理登记手续；
九、定期公布财务收支情况；
十、业主大会赋予的其他职责。
XXX社区物业服务卫生清扫保洁岗位职责
一、遵守社区物业服务中心的规章规度，服从领导和管理人员的检查监督。
二、从事保洁工作的人员要有文明意识，自觉遵守物业服务中心制订的各项卫生条例；
三、搞好环境卫生，要注意“扫”和“防”相结合，并在“防”字上下功夫，要使全体业主和使用人树立“讲卫生光荣，不讲卫生耻辱”的思想，纠正不卫生习惯；
四、保证所管辖区内的物业及周边的环境处于清洁、卫生状态；
五、工作认真、作风正派、不收小费、拾金不昧，不利用工作之便谋取私利。
XXX社区物业服务绿化维护岗位职责
一、遵守社区物业服务中心的规章制度，服从领导和管理人员的检查监督。
二、工作时佩戴好上岗证，做到绿化养护场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。
三、正确熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其它用品，严格使用化肥和农药。花草树木及时浇水，防止过旱或过涝。
四、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90%以上。
五、熟悉边区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。
六、对小区住户说话和劝阻有损绿化的行为要温 和有礼。
七、对工作过程中发现的辖区内异常情况及时向保安或管理员汇报。
八、妥善保管好用于绿化的械具、工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。
XXX社区物业服务居民垃圾收集管理制度
一、在小区各个场所应分别设置垃圾筒、垃圾箱，垃圾箱要根据垃圾的种类和性质配备，可设为生活垃圾箱、可回收垃圾箱和有害垃圾箱。
二、生活垃圾袋装化，生活垃圾日产日清，保证卫生干净清洁，无任何污染。
三、居民袋装垃圾收集到垃圾箱内，不准随处乱扔。
四、垃圾收集人员每周至少要打扫一次楼道卫生。
五、垃圾收集人员应敬业爱岗，认真负责地搞好责任地段的袋装垃圾收集和楼道清扫工作，对于工作不负责任、工作不到位、经多次教育无效者，予以辞退。
六、加强装修垃圾的管理，避免装修垃圾与生活垃圾混合堆放造成清运工作不顺利。
七、社区对辖区袋装垃圾收集工作情况进行定期或者不定期检查，对袋装垃圾收集工作质量和服务态度进行评比，对工作突出者给予奖励。
八、规范操作，礼貌服务，发现乱倒垃圾等不文明行为，应及时进行劝阻，文明用语，以理服人。
XXX社区物业服务考勤及值班管理制度
一、社区物业服务中心所有人员都将纳入考勤
管理范围。每天由各管理组长负责填写“考勤表”，并填清节假日上班情况，正确记录当天出勤情况(包括：迟到、早退、病事假等)不得弄虚作假，一经发现将严肃追究考勤员的责任。
二、“月考勤表”在每页1日上报物业服务中心，以便对员工进行考核。
三、凡病、事假的，必须实现向管理组长办理书面手续，因特殊情况无法事先办理书面手续的，必须先电话说明原因，后补办书面手续。未经同意擅自离开岗位或缺勤的将作为考核依据进行考核。连续旷工7天以上或累计旷工15天以上的，予以辞退。
四、管理人员、维修工周一至周五正常上班，周六、日安排值班人员进行值班。值班人员应负责处理当天物业服务的一切事宜，并详细做好值班记录。28
第五篇：物业服务方案
物业管理方案投标人应根据物业管理服务内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以下内容。
1、管理服务理念和目标
结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图
（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工
（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录
3、管理服务人员配置
根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。
4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：
（1）编制物业共用部位维修服务方案
（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
（3）编制物业管理区域内环境保洁方案
（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案
（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案
（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案
5、编制物业维修养护措施及应急方案
6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等
7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施
8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）
9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。
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