奥园管理处护管部竞争上岗方案

第一篇：奥园管理处护管部竞争上岗方案

奥园管理处护管部骨干竞聘上岗方案

随着公司的快速发展，奥园管理处护管队伍也随之壮大，为给全体护管员一个良好的、平等的发展空间，组建一支高素质的护管队伍，更好的为奥园物业保驾护航，全面提高奥园物业服务水平及公司品牌，奥园管理处决定通过公平、公正、公开竞争的原则，选拔优秀的护管骨干工作。具体方案如下：

一、竟聘职位

护管部班长3人，副班长3人。

二、参加竟聘对象

奥园管理处已转正在职护管员均可报名参加竟聘。

三、报名时间及地点

报名时间：2013年3月1日至3月6日

报名地点：奥园管理处行政部

考试地点：奥园管理处

四、竟聘考试内容

1、护管理论考试：分值20%

公司企业文化，职业道德，法律法规，劳动纪律，岗位职责，操作规程、流程，突发事件处理，消防安全管理，治安防范以及岗位执勤的仪容仪表、礼仪规范等知识。

2、业务技能考试：分值30%

单个技能动作：⑴队列（稍息、立正、跨立，停止间转法，齐步行进与立定，正步行进与立定，跑步行进与立定，敬礼）。⑵车辆指挥手势。⑶消防技能（水带连接、水带接收）

组织指挥：⑴队列指挥。⑵教学法：讲解立正、稍息、跨立，齐步与立定，戴帽脱帽，敬礼的动作要领，讲解领班程序及要求）。⑶情况处置讲解：门岗执勤及巡逻过程中常遇情况处理及突发事件的处置（此项由考官临时假设）

3、现场答辩：分值30%

参加竟聘上岗人员必须现场答辩，准备好答辩演讲稿，现场就个人基本情

况、竞争优势、对竟聘岗位的认识及工作思路、具体目标与落实措施，要求做到演讲语言清晰，逻辑思维能力好。另要求根据奥园的实际情况拟订一份详细的工作方案，方案必须有可行性，有解决策略。

4、民主评议：分值20%

主要从德、能、勤、绩四个方面。“德”，主要指思想、作风、品质和职业道德等情况；“能”，主要指业务技术水平、管理和创新能力及有关专业知识更新等情况；“勤”，主要指工作态度、勤奋敬业精神和遵守劳动纪律等情况；“绩”，主要指履行职责情况，工作数量、质量、效率等情况。

五、评委组成员

吴总、程建忠、何海军、王健、谢珍、刘后鑫、付亮

特邀领导：卞总、刘总、于经理

六、竞聘上岗步骤及时间安排

1、步骤：

①报名---②理论知识考核---③业务技能考核----④现场答辩---⑤民主评议---⑥综合评议---⑦聘任上岗

2、时间安排：

理论知识考核：2013年3月7日上午（王健、付亮）

军事技能考核：2013年3月7日下午（王健、刘后鑫）

现场答辩会：2013年3月9日上午（评委组及特邀领导）

民主评议：2013年3月9日下午（王健、刘后鑫）

综合评议：2013年3月12日上午（评委组及特邀领导）

聘任上岗：2013年3月15日

七、需备物资：横幅一条、活动资金

美好物业奥园管理处

二〇一三年二月二十八日

第二篇：奥园自行车嘉年华活动方案

奥园〃自行车嘉年华比赛活动方案

1、活动目的展示自行车运动魅力，推广自行车文化；为清远自行车爱好者提供交流的平台。通过次活动搭建一个交流聚首平台，让来宾于活动中体验项目的独特魅力。在来宾对此次聚会产生美好的回忆的同时，激发其对项目的良好印象及购买欲望；营造现场的销售气氛，聚拢人气，为现场销售促单。

2、活动时间

待定

3、活动地点

清远奥园

4、活动主题

自行车嘉年华

5、参与人员

清远市自行车爱好者、自行车厂家、自行车表演队伍

6、活动形式

自行车趣味比赛、自行车骑行

7、活动内容

本次活动按内容由3干个综合部分立体构成。

（1）自行车运动文化展示：以往活动图片的展出；自

行车设备展示和义务修车，由自行车厂家提供。

（2）自行车骑行（大学城线路）

a)活动前期准备

b)自行车队车技展示

c)检录、分组，领取参赛服装

d)开幕式，奥园项目负责人致辞

e)每位队员身着统一服装（正面环保字样，背面奥园

字样），沿规定路线骑完全程。

f)队员全部归队，现场抽奖，签名留念。

（3）互动参与活动

旨在让不熟悉自行车运动的人也能轻松参与，包括骑

慢车，牵车，双人骑趣味比赛等；更有精美纪念品相送。

比赛内容及规则

活动以团队为主，每对3人，每轮比赛均须点名，点名后一分钟不到者，以弃权论。每场比赛开始时有1分钟的准备时间，比赛开始时裁判员发出“预备”口令，选手应立即准备开始，自裁判员发出“口哨”的口令开始计时。计算单位为秒，取小数点后一位数。

活动分为三个环节：

1、自行车障碍赛： 赛道上分布长杆数根，气球若干，每队派出一名参赛选手规定驱车前进，经过绕干，压气球（压爆赛道上所有的气球）等障碍，计时最短队获胜。

2、自行车比慢赛：每队派出一名参赛选手汽车50米，裁判发出指令后开始计时，期间若有任何情况以很提接触地面者，加罚5秒。该环节五个团队一组，时间长者获胜。

3、自行车技巧赛：每队派出一名参赛选手进行简单的技巧展示，进行自行车分别抬前轮和后轮，根据做到与否和抬起高度酌情给分，分高者获胜。

注：

1、整个活动过程中淘汰的选手可进行幸运箱抽奖，赢取小奖品。

2、比赛第二，安全第一，请各位选手注意自己的人身安全。

3、每队选手必须都参与进来，四项比赛选手不能重复。

4、参赛选手需自备自行车，如若没有自行车，需提前和相关人员联系，借自行车。

第三篇：2013年新广护管部年终工作总结

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新广护管部2013年终工作总结暨2014年工作计划

尊敬的公司领导：

回顾过去的2013年，遵照地产及物业公司领导的工作指示精神，力求打造一支业务精通的安全护管队伍，同时本着“安全第一、服务至上”的管理理念，对公司、业主∕商户负责的态度，牢记使命,在地产及物业公司领导的英明决策下，在全体护管人员共同努力、支持与配合下，基本实现了全年无治安及消防安全责任事故发生的目标。

自任护管部主管一职以来，本人秉着维护公司利益、为业户∕商户服务的宗旨，公司有着良好的工作氛围和学习锻炼的机会,也能给每位员工展示自我的平台与发展的空间,同时也看到了公司的未来发展前景。自我入职公司的第一天起,就一直满怀信心,希望能在这里实现自己的奋斗目标,体现自己的人生价值观,尤其是我们干“护管”工作的,更要有良好的工作责任心和职业道德,充分发挥出自身的内在潜能及“以身作则、模范带头”作用。在这个竞争激烈的社会,企业内部有着良性的竞争氛围,正是企业扩展员工进步的风范体现,打造企业核心竞争力的基础,是企业与员工和谐共处、发展共赢的核心。护管部管理理念是：“安全第一、服务第一”，倾力打造一支高素质、严要求、高标准的安全护管队伍。为了更好的做好以后各项工作，现对护管部全年工作总结如下：

一、护管部2013年的工作亮点

针对前护管形象岗调离岗位后，护管部缺少亮点服务的弊端，部门从各班次各抽调出2名形象气质较佳的员工，在A座大堂门口及项目正门入口通道处设立两个形象岗位，在公司领导、业主、商户上下班时间段保持良好的岗位站姿，并做好护管的岗位形象、礼节礼仪、主动服务、朝迎晚送等多项礼仪服务工作；自前广场和非机动车棚改造升级后，机动车辆进出、停放和非机动车的 编号：XCJ/C-ZX-O9-F1

管理效果与质量有了较大的改善及提升；对广场的机动车道、非机动车道、人行道管理层次分明，设备围蔽及标识张贴明显、整齐且规范，避免出现人车混杂的不利管理局面；通过与部门员工的协调沟通，通过聊天等方式做其思想工作，并加强其思想作风、工作作风和纪律作风教育，了解员工的思想动态，提高其思想觉悟和工作积极主动性，逐渐培养起员工爱岗敬业、爱司如家、乐于奉献等良好的职业道德精神，取得了不错的效果。通过以上的工作改变及亮点服务逐步将脱胎换骨使其成为新广项目及公司一道亮丽的风景线。

二、组织健全，制度完善，责任明确

根据公司安全防范要求，制订了安全操作流程，并对操作流程执行情况进行督促、检查，同时结合工作实际运行情况，不断进行总结和完善，为全面提升护管队伍的管理水平及自身综合素质，并积极贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，全面提升和激励全体队员参与消防安全工作的自觉性，提高全体员工消防的安全意识，培养锻炼一支反应快速，知识全面的专业化队伍，根据本项目实际情况，我们建立明、便相结合方法有效控制失窃案的发生及各类突发应急事件的处理方案并培训与演练。在管理上一级抓一级，一级对一级负责的层级安全管理责任制，进一步明确了各岗位安全保卫工作职责和任务。

三、加强队伍的整体形象、仪容仪表及精神面貌管理工作：

要求各班次每天上班由班长集合讲评之前，统一对员工的头发、指甲、胡须、衣服、皮鞋、着装（要求必须穿着工衣）整洁及员工证等仪容仪表进行检查，让全体员工养成讲卫生、注重自身仪表的好习惯，加强上班期间的精神面貌、岗位形象的监督管理，作为物业公司的管理人员，站、坐、行都要有良好的姿态，都可以体现护管队伍的精神风貌，也是公司严明规章制度的一种体现；

四、加强队伍的团队建设及员工思想教育工作：

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经常性在班长工作会议上及日常工作聊天中，教育班长作为基层管理者应起到模范带头作用，凡事走在队伍的最前列，做好先锋表率作用，作为部门班长，要在日常生活工作中关心、支持、尊重和重视每一位员工，使每位员工都能感觉到大家庭的温暖，从而将公司当成使自己的第二个家，其次是让每位员工都能有一个发展的空间和展示自我的平台，尽量做到人尽其才、因人而用、公正、公平、合理，做到奖罚分明，奖励和处罚都要有一个标准和界限，激励要选择合适的机会和场所，批评要选择合适的方式方法，从而形成一种“鼓励先进、帮助后进、学先进、赶先进”的优良作风，让全体员工有一种家的归属感。经常性地加强员工的思想作风教育，使其逐步养成以司为家、乐于奉献、爱岗敬业、热爱本职工作的优秀员工，适时组织全体员工参加一些有利于增强团队意识的活动，有效地激发员工的工作积极性与上进心，从而加强队伍的凝聚力与团队精神。

五、加强各部门之间的协同配合工作：

经常性的教育部门员工为了公司的利益，抛小家顾大家是我们应尽的义务和职责，时刻要站在公司的立场为公司争取更多的荣誉、更大的利益角度与立场去看待任何事情，要干好工作，单单靠一个部门是绝对不够的，出色的完成各项工作任务，是与各部门之间的协同、沟通、配合及公司领导英明决策、支持是密不可分的，物业、护管、客服、工程、财务、清洁及公司行政等职能部门的协调沟通、共同进步是紧紧联系在一起的，在我们不违反公司规章制度及影响正常工作的前提下，力所能及地去帮助他人，使其关系变得更加融洽，同时也是一个公司互帮互助、团队精神的风范体现。

六、加强安全教育，提高员工的防范意识和能力

在安全保卫工作中，再完善的规章制度，再坚固的防范设施，起决定作用的是人，人防是实现技防，设施防预期效果的根本保证，因此在日常工作中我 编号：XCJ/C-ZX-O9-F1

们围绕人这一因素，把思想工作放在首位，加强教育、培训引导：一是采取多种形式对全员职工进行思相教育培训，各职能部门根据工作计划，每月一次以会代训形式对全辖所属职能业务范围内的员工进行业务技能培训（礼节礼貌、消防知识及突发事件处理）培训，并收到了较好的效果；二是公司领导逢会必讲安全工作，每次开会都再三强调与要求安全工作的重要性；三是护管部每月都要专门召开一次安全例会，组织班长以上人员学习、检查存在的问题，及时解决问题，安全保卫工作制度，通报治安形势，分析典型案例，做到有内容、有要求、有记录、有部署、有检查，提高了员工的安全防范意识；四是加强对思想不稳定人员的思想教育，经常性的组织召开安全工作会议，反复学习有关安全规章制度，公司紧急通知或案例通报，随时进行传达和组织学习，通过教育和制度的学习，使全体员工都能做到按公司规章制度来严格要求自己，争做一个优秀员工。

七、加大检查监督管理力度，使安全护管工作落到实处

总结以前发生过的案件教训，多是由于制度执行不到位和检查监督不力酿成的，为了确保各项安全制度落到实处，各职能部门无论做什么事，安全检查首当其中，形成了人人抓安全，时时抓安全的氛围，我们还对各管理处进行定期不定期的专项安全检查，以重点部门，重点岗位，以节假日、中午、晚上等案件易发期为安全检查时间，采取白天检查与夜间夜巡查岗相结合，电话检查与现场检查相结合的方式进行，元旦、春节等重大节日期间，项目，项目负责人亲自带队，各职能部门积极配合，开展多次检查活动，对检查中发现的不安全隐患，根据实际情况进行现场或者限期整改，将整改情况书面上报公司，并进行跟踪督促，对发现的违规违纪问题的书面通报批评，严格按照公司管理规定及时给予当事人和单位进行处罚，不仅教育了当事人，又警示了其他员工，堵塞了安全漏洞，起到了很好的教育作用。

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八、加强安全防范及突发应急事件处理能力：

部门加大广泛地进行安全防范宣传教育力度，使公司的每一位员工及业户/商户都能充分地认识到安全工作的重要性，从而达到提高全民安全防范意识普及化，对护管队伍实行严格管理，将检查出的违规问题一查到底，并对当事人做相应的处罚和追究领导责任。使护管队伍自身建设得到了进一步提高，门岗等当值人员注重学习，不计较工作内容单调枯燥、不言苦、不言累，爱岗敬业，严格按制度和操作程序办事，确保各项工作的顺利开展发挥了应有的作用。坚持重点守卫，24小时巡逻，做好本项目的“防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故”的四防工作，及时发现和处理问题，防止事故的发生，尽量减少、控制其危害性及造成的后果与损失，对各出入口、走火梯、电梯、车场、机房等重点安全防范部位加大盘查、监控力度，并做好相关保密工作，不给犯罪分子可乘之机，推行业户、商户、警署、街道办、居委会及内部员工联合巡查、自防自治的联防治安防范安全体系，必要时可报公安机关，并协助公安机关预防和打击各种违法犯罪行为。推广技术防范，监控、红外线及消防联动主机等安全技防系统的应用与维护，保持其长期处于完好好用状态，做到人防、技防两不误，制定突发事件应急方案，并加大培训力度，并经常组织人员进行模拟演练，做到防患于未然，从而杜绝与减少事故的发生。

九、加强骨干队伍的培养及建设：

加强部门管理者梯队及骨干的培养，让每位员工都觉得在这个公司工作会有一个良好发展的空间和展示自我的平台，尽量做到人尽其才、因人而用，既让员工感觉到在这里工作能学到东西、有归属感，减少队伍的流动率，减轻公司用人工及行政人事部的工作压力，又可以为部门管理者的后备人才的充裕打下良好的坚实基础；

十、加强管理制度的规范化及具体落实情况：

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每家企业每个公司都有自己的规章制度，有了健全的管理规章制度，对员工的行为准则、工作纪律都能起到一个很好的管理约束作用，管理者按照公司的规章制度明文规定的条令条例执行下去，实行层次管理制，由上至下逐级管理，从下至上逐级负责，使管理有条不紊，分工明确，责任到人，充分发挥管理者的作用，树立管理者的威信，以便管理逐步走上规范化，提倡管理者要做好表率作用，不能以职务压人、辱骂等简单粗暴的方式管理，应该坚持“以情带兵、以理服人、以制度管人”的方式进行管理，定期组织、召开部门骨干和全体员工会议，传达贯彻公司及上级领导的指示，认真学习会议精神，抓紧各环节的落实情况，并合理安排部门的日常工作，经常性地组织全体员工学习公司的各项规章制度，强化制度建设，注重制度的实效性，实行逐级管理，抓具体落实情况，并将制度落实到工作实处，使工作责任落到实处。

2013年，护管部尽管取得了一定成绩，但仍存在许多不足之处，主要表现为：一是由于部门员工来自四面八方，综合素质存在参差不齐；二是我们的工作方法还有待进一步的创新和改进；三是部分护管员将在这里工作当成一种过渡期，对护管这个行业没有足够的认识和理解，对社会治安和社区安全的严峻形势认识不足，制度执行还不够到位，存在麻痹思想和侥幸的心理。针对这些存在的问题，我们将在以后的工作中痛下决心，加以克服和改进，今后我们将继续加强全员的法纪教育和安全防范意识教育，完善各项安全管理制度，强化检查督促，继续开展安全文明单位活动，全力以赴把以后的工作做得更好、更出色，为保障我们公司安全工作顺利进行做出应有的贡献。

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护管部2014年工作计划

展望新的一年，护管部深刻领会新长江地产集团及物业公司在新一年的管理战略方针，对物业公司搞整编、做调整、抓亮点、创效益、树品牌，求发展的战略思路。因此、作为物业公司的护管部也跟着公司的指导方针和战略思路的需要，以及护管部的实际状况，布署工作在沿用2013年所取得的工作成绩的基础上，计划在2014年的管理中做出新的调整和新的管理思路、理念。为了更好的体现“新长江”的服务水准、保障公司、业主及租户的人身及财产安全，切实做好防火、防盗、防破坏、防其它治安案件的“四防”工作，根据物业公司的实际情况护管部对2014安全服务工作提出如下目标：

1、尽力控制护管人员流失率；

2、项目不发生重大治安、消防安全责任事故及案件；

3、严格按照公司规章制度进行督促、检查，将各项工作完善并落到实处。根据以上目标特制定以下工作计划：

一、2014年护管部的主要工作任务

2014年，以维护项目∕社区治安稳定为主要任务，在社会治安形势日益严峻的情况下，结合单位自身的特点，加强综合治理，强化安全防范措施，加强与派出所、街道综治办、居委会的联系，互通治安信息，加强部门员工的培训力度及灌输员工安全防范意识，努力提高员工业务技能水平及整体综合素质，及时排除不安全因素和隐患，保障公司及业户的人身财产安全，为创建“安全和谐”的社区作出了应有的努力。

二、做好护管队伍人员思想工作，控制人员流失率

1、加强队员思想政治教育，教育队员认清现阶段就业形式，珍惜来之不易的工作机会，报着对单位、对自己，对家人负责的态度，端正工作态度，做好本职工作。

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2、加强与护管班长以上人员的沟通交流，指明工作方向，指出机会是靠自己争取的，公司发展较快，机会很多，提高护管管理层人员工作积极性与工作责任心；关心队员日常生活，帮助队员解决一些实际问题，提高队员对职业、集体荣誉感。

3、关心队员业余文化生活，引导队员参与健康有益的业余活动，如读书、体育运动等；部门在人力、财力能安排的前提下，适当组织一些健康有益的文体活动，丰富队员文化生活，活跃队员身心，并可组织一些文体比赛、业务技能竞赛等，提高队伍的凝聚力、战斗力及队员的团队意识。

二、加强日常管理与培训，努力提高护卫队伍素质和业务技能

1、严格落实公司规章制度，要求各管理处对新入职队员，加强业务技能培训，使护卫队员尽快适应物业这一行业；注重队员在岗状态的监督与管理，通过护卫主管来严格落实日常管理工作，提高管理能力。

2、加强队员业务技能培训，如（队列训练、体能训练、消防培训、礼节礼貌、车辆管理、物品管理、突发事件处理、法律法规）等方面，注重培训形式的多样化，采用集中讲授和岗位指导相结合的方式，理论与实践相结合，使护卫人员熟练掌握业务技能，适应安全工作需要。

3、注重队员思想政治教育，引导队员提高思想认识，预防队员出现违法乱纪行为。

4、鼓励员工积极学习，追求进步，工作积极、主动，追求发展，提高护卫人员的业务素质。

三、注重安防设施设备检查，确保监控、消防设施完好

1、要求各管理处针对小区的实际情况，对消防设施、设备（消防主机、消防广播、烟温感、喷淋系统、防火卷帘门、消防器材及小区消防防火重点区域等）进行检查与测试，存在问题及时处理。

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2、要求管理处制出维修计划，工程部定期对小区消防设施、设备系统，泵房及电房等进行检查与测试，将存在问题及时修复。

3、在“消防、监控”设施、设备部分存在故障的前提下，加强“人防”增设，确保小区安全。

四、规范进出人员管理，提高安防意识

1、监控、门岗及机动巡逻队员密切配合，加强施工现场及楼宇、推销及迷路人员的管理，及时做好制止与指引工作；

2、加强施工人员进入小区的监管力度，严格按制度执行，凭施工证（一人一证）核对放行；

3、外来送水、送货、搬家人员，先客户确认后，安排队员指引通道，全程监控跟进，直至结束，人员离开；

4、在上下班时间段及（夜间、双休日、及国假日）进、出入小区人员要实行严格核查登记，并协调监控室当值人员进行确认；

五、加强消防安全管理，预防安全隐患

1、加强护管队伍的消防安全培训，提高护管队伍消防安全意识和消防业务技能，建立义务消防队伍，贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针。

2、建立健全的防火责任人制度狠抓落实：

3、编制应急预案并组织演练：管理处根据项目防火需要和防火安全形势，编制《消防应急预案》，使所有员工真正做到“四懂”、“四会”。(懂火灾危险性、懂预防措施、懂火灾扑救方法、懂逃生自救、会报警、会使用灭火器、会自救逃生、会疏散)

六、完善各项规章制度，提高执行力

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1、各项目服务中心按照公司体系文件的要求规程及管理规定，针对护管人员进行物业管理的相关规章制度、应急预案的培训贯彻，使员工熟悉与掌握并遵守执行公司各项规章制度；

2、在工作中注重队员意见的收集，发挥群众的力量，群策群力，积极向公司提出管理建议，完善各项管理制度；

3、针对社会治安形势，不断加强工作的前瞻性，适时堵塞各种安防漏洞，维护小区安全；

4、秩序维护管理部将对不同一工作环境，工作状态进行有针对性的检查、监督，不完善之处及时纠正，及时整改，力求工作、服务质量不断的得到锤炼而逐步得到提升。

新的一年即将到来，相信在公司领导的英明决策及带领下，在全体员工的不懈努力下，我们对2014年的工作充满信心，我们部门也有决心及恒心在公司领导的关怀、指导及支持下，建设一支团结、稳定、高效的安全管理队伍，巩固和提高物业安全管理服务水平，努力实现及完成2014各项工作目标及工作任务，为实现这一工作目标任务而奋力拼搏！

湖北新长江物业管理有限公司 新广护管部：

二零一三年十二月三十日

第四篇：奥园广场安全防损部奖惩制度及规定

第一章

总则

第一条 为了更好的加强奥园广场安全防损队伍科学化、制度化、规范化建设，弘扬正气、奖励先进、严肃纪律、克服不足，真正把安全防损队伍建设成一支有铁的纪律的高素质队伍，使每个安全防损员在实际工作中能真确发挥自己潜能，不犯错误，确保各项安保服务任务的完成，特制定本制度。

第二条 安全防损部在对安全防损人员实施奖励或处罚时应严格参照本制度执行。

第三条 本制度适用于奥园广场安全防损部总部直管的安全防损人员。各分（子）公司应根据各自的实际情况制定相应的制度，或参照本制度执行。

第二章 奖励制度

第四条 有下列表现之一者，奖励50～150元：

1、被公司评为良好安全防损部领班和安全防损员；

2、做好事收到业主/客户或有关单位锦旗表扬的；

3、举报安全防损部管理问题，并经查属实的；

4、在管理区域内抓获小偷的；

5、拾金不昧，数量较大，收到业主/客户或有关单位锦旗表扬的；

6、见义勇为，产生一定影响的；

7、在抢险救灾中表现突出的；

8、有其他良好表现之一者的。

第五条 有下列表现之一者，奖励150～300元：

1、被评为诚信安全防损部领班和安全防损员；

2、被辖区公安部门通报表扬的；

3、安全防损人员的先进事迹，被省、市保安协会或新闻媒体登载的；

4、被评为省、市优秀安全防损员；

5、在管理区域内抓获小偷的；

6、在执勤过程中及时调解和制止重大斗殴事件的；

7、发现较大安全隐患，及时采取措施，及时上报，并挽回一定经济损失的；

8、在抢险救灾中表现特别突出的；

9、有其他优秀表现之一者。

第六条 有下列表现之一者，奖励300～500元：

1、抓获重大犯罪分子；

2、及时发现、制止、上报重大治安事件的；

3、发现、制止刑事案件，并抓获犯罪嫌疑人的；

4、发现重大安全隐患，及时采取措施，及时上报，并挽回较大经济损失的；

5、有其他相关突出表现之一者。

第三章 安全防损部处罚制度

第七条 有下列违规、违纪行为之一者，给予批评教育、扣款50-100元：

1、执勤时不着安全防损员服装、不戴帽子、肩章、臂章、披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿等着装不整齐者；

2、执勤时袖手，将手插入衣袋、裤袋、背手行进、站岗时精神不振作、不按规定姿势站岗者；

3、执勤时吸烟、吃零食、搭肩挽臂、嬉笑打闹、听音乐、玩手机、发短信者；

4、留大包头、大鬓角、长胡须、长头发、长指甲者；

5、当班不文明执勤，不礼貌待人，情节轻微者；

6、门岗队员不履行外来人员询问、登记制度者；

7、门岗队员不履行外来车辆询问、登记制度者；

8、对离开辖区携带大量物品的非业主人员不认真检查、询问，未做好登记者；

9、当班迟到或早退10分钟以内者；

10、当班接私人电话超过3分钟者；

11、当班未按时报时者；

12、当班办理私人事情者；

13、未经同意，擅自调换集体宿舍房间者；

14、未经同意，不参加集体活动者；

15、顶撞领导，不服从管理者；

16、交接班时，相互不敬礼者；

17、携带安保器械外出者；

18、其他相关违规违纪行为之一者。

第八条 有下列违规、违纪行为之一者，做出书面检查、扣款100-150元：

1、两次违反第七条规定行为者；

2、当班不文明执勤，不礼貌待人，情节严重者；

3、当班看报刊杂志；

4、当班前喝酒，造成不良影响者；

5、当班迟到、早退15分钟以内者；

6、当班接私人电话超过10分钟者；

7、当班不按规定携带安保器械者；

8、当班时吵闹，污言秽语者；

9、当班接到报警信号后，未及时赶到报警点，未造成后果者；

10、当班利用对讲机闲谈，说脏话者；

11、损坏公共设施设备，并造成一定经济损失者；

12、拾到财物隐匿不报者；

13、对队员的违规、违纪行为包庇，隐瞒不报者；

14、未经批准，超假一天者；

15、未经批准，擅自找他人代班者；

16、当班与他人聊天者；

17、因上网、玩耍等原因，不注意休息而影响工作质量者；

18、其他相关违规违纪行为之一者。

第九条 有下列违规、违纪行为之一者，作出书面检查、暂缓晋级、扣款150-200元：

1、两次违反第八条规定行为者；；

2、未经批准，超假二天者；

3、当班脱岗、串岗者；

4、当班迟到、早退15分钟～30分钟以内者；

5、当班遇有可疑人员没有及时询问、制止，造成一定后果者；

6、当班接到报警信号，未及时赶到报警点，造成轻微后果者；

7、故意或严重破坏公共设施设备者，并造成较大经济损失者；

8、外出不按时归队影响换岗者；

9、对发现的问题知情不报或说谎话欺骗领导者；

10、二人同岗巡逻时，其中一人违纪，另一人不去制止者；

11、未经批准，住集体宿舍人员擅自带已离职或非公司人员到集体宿舍，但未造成后果者；

12、当班门岗因不认识已离职安全防损员而放入公寓，未造成后果者；

13、在职安全防损员未经安全防损部同意擅自进入监控中心者；

14、因上网、玩耍等原因，不注意休息而影响工作质量达两次者；

15、其他相关违规违纪行为之一者。

第十条 有下列违规、违纪行为之一者，作出书面检查、扣款200-300、暂缓晋级、给予劝退：

1、两次违反第九条者；

2、当班巡逻岗睡觉者；

3、接班人员未到，当班人员擅自下岗者；

4、当班期间玩电脑者；

5、当班迟到、早退30分钟-40分钟者；

6、被业主或他人投诉，情况属实者；

7、未经批准，私自带非住集体宿舍人员到集体宿舍留宿者；

8、在集体宿舍赌博者；

9、违反法律法规，随意向他人罚款，收取罚款者；

10、队员之间吵闹、打架，造成不良影响者；

11、与民工或他人打架，造成他人轻伤者；

12、当班门岗认识已离职的安全防损员而放入公寓者；

13、有较大不当得利行为者；

14、因交接、登记不清，造成替业主/客户保存的物品丢失的责任者；

15、其他相关违规违纪行为之一者。

第十一条 有下列违规、违纪行为之一者，作出书面检查、扣款300-400元、暂缓晋级、给予辞退或除名：

1、两次违反第十条者；

2、当班门岗、报警员睡觉者；

3、当班迟到、早退40分钟以上者；

4、同业主/客户发生严重争吵，打架者；

5、与外来人员打架，并造成重伤者；

6、队员之间打架，造成队员重伤者；

7、未按规定程序请假，擅自离队者；

8、无故旷工一天者；

9、从事第二职业者；

10、谎报险情或隐瞒重大事故不报者；

11、未经批准，擅自撤岗或岗位减员的责任人；

12、确因表现不好，受到多名业主谴责者；

13、未经批准，住集体宿舍人员夜不归宿舍者；

14、擅自带人进入集体宿舍，造成后果者；

15、因上网而屡次违反劳动纪律者；

16、当班门岗不履行外来人员登记手续的，并造成严重后果者；

17、擅自下水游泳或唆使他人下水游泳，并造成后果者；

18、赌博并引发斗殴，造成后果者；

19、酗酒闹事并引发斗殴，造成后果者； 20、行为不检点并引发斗殴，造成后果者；

21、聚众闹事或聚众斗殴，造成后果者；

22、故意殴打或教唆殴打他人，造成后果者；

23、酒后驾驶机动车或无证驾驶机动车，造成后果者；

24、擅自替业主/客户挪车者（违规停车除外）；

25、擅自截留水费、停车费等款项者（除退赔外）；

26、有重大不当得利行为者；

27、故意散布谣言，蛊惑人心者；

28、其他相关违规违纪行为之一者。

第十二条 有下列违纪、违法行为之一者，扣款400-800元，立即辞退或开除：

1、因违法受到公安机关处罚或被追究刑事责任者；

2、偷盗队员或他人财物或监守自盗者；

3、不服从管理、不服从工作分配者；

4、当班接到报警信号，未及时赶到报警点，造成严重后果者；

5、屡犯公司和安全防损部制定的各项规章制度，经多次教育，仍未改正者；

6、其他严重违纪、违法行为之一者。

第四章 安全防损部领班处罚制度

第十三条 有下列违规、违纪行为之一者，给予警告、扣款100-150元：

1、本班队员违反第七条相关条款未及时制止的，酌情处理；

2、领班本人违反第七条其它有关规定的，将视情给予处理，严重者可给予撤职处理；

第十四条 有下列违规、违纪行为之一者，做出书面检查、扣款150-200元：

1、本班队员违反第八条第2、3、10、款的，扣款150元；

2、违反第八条第9款的，扣款200元；

3、对队员的违规、违纪行为进行包庇，隐瞒不报的，扣款200元，可给予撤职处理；

4、对队员严重违规、违纪行为包庇，隐瞒不报者，扣款200元，并给予撤职处理；

5、当班队员违反第八条其它规定的，将视情给予扣款；

6、领班本人违反第八条其它有关规定的，将视情给予处理，严重者可给予撤职处理；

7、其他严重违纪、违法行为之一者。

第十五条 有下列违规、违纪行为之一者，给予记过处分、扣款200-300元：

1、领班本人违反第九条相关条款的；

2、擅自越权批假的，扣款200元；

3、违反第九条第5、6款的，扣款300元；

4、违反第九条第9款的，扣款300元，并给予撤职处理；

5、当班门岗不履行外来人员登记手续的，扣款300元；

6、当班单元门、商场门（或通道门）没关闭的，第一次扣款200元，第二次扣款300元；

7、当班门岗认识已离职的安全防损员而放入公寓的，扣款200元；

8、当班队员违反第九条其它规定，将视情给予扣款；

9、领班本人违反第九条其它有关规定，将视情给予扣款，严重者可给予撤职处理；

10、其他严重违纪、违法行为之一者。

第十六条 有下列违规、违纪行为之一者，扣款300-400元、给予劝退：

1、领班本人违反第十条相关条款的；

2、违反第十条第2款者，扣款200元；出现二次以上当班巡逻岗睡觉，扣款400元，并给予劝退处理；

3、违反第十条第3款者，扣款300元；

4、利用职权随意向队员罚款、收取罚款者，扣款300元，可给予劝退处理；

5、因管理不严和责任心不强，造成执勤区域内发生案件或执勤时队伍出现严重问题，扣款400元，并给予劝退处理；

6、当班队员违反第十条其它规定，将视情给予扣款；

7、领班本人违反第十条其它有关规定，将视情给予扣款，严重者可给予劝退处理；

8、其他严重违纪、违法行为之一者。

第十七条 有下列违规、违纪行为之一者，扣款400-500元、给予辞退或除名:

1、领班本人违反第十一条相关条款的；

2、领班以权谋私，索要财物，接受队员贿赂者，扣款400元，并给予辞退处理；

3、违反第十一条第4款者，扣款500元，可给予辞退处理；

4、违反第十一条第5款者，扣款500元，可给予辞退处理；

5、违反第十一条第10款者，扣款500元，并给予辞退处理；

6、违反第十一条第14款者，扣款500元，并给予辞退处理；

7、违反第十一条第16款者，扣款500元，并给予辞退处理；

8、违反第十一条第17款者，扣款500元，并给予辞退处理；

9、违反第十一条第18款者，扣款500元，并给予辞退处理；

10、违反第十一条第19款者，扣款500元，并给予辞退处理；

11、违反第十一条第20款者，扣款500元，并给予辞退处理；

12、违反第十一条第21款者，扣款500元，并给予辞退处理；

13、违反第十一条第22款者，扣款500元，并给予辞退处理；

14、违反第十一条第23款者，扣款500元，并给予辞退处理；

15、确因管理不严和责任心不强，造成执勤区域内发生案件或队员出现严重问题，扣款500元，并给予除名处理；

16、当班队员违反第十一条其它规定，将视情给予扣款；

17、领班本人违反第十一条其它有关规定，将视情给予扣款，严重者可给予辞退处理;

18、其他严重违纪、违法行为之一者。

第十八条 有下列违纪、违法行为之一者，扣款500-800元，立即开除或除名：

1、领班本人违反第十二条相关条款的；

2、违反公司财务规定，虚报考勤，扣款500元，并给予开除处理;

3、当班队员违反第十二条其它规定，将视情给予扣款;

4、其他严重违纪、违法行为之一者。

第五章 安全防损部经理/主管处罚制度

第十九条 有下列违规违纪行为之一者，扣款50－150元、责令限期整改:

1、当班门岗不履行外来车辆登记手续的；

2、当班门岗不履行外来人员登记手续的；

3、在职安全防损员擅自带已离职安全防损员进入集体宿舍的；

4、违反第八条相关条款的；

5、其他违规违纪行为之一者。

第二十条 有下列违规违纪行为之一者，扣款200－300元，责令限期整改、并通报批评：

1、考勤表不公示并引起队员投诉的；

2、考勤弄虚作假的；

3、不履行请假制度，擅自同意队员请假的；

4、队员违规擅自代业主移动机动车辆的；

5、擅自调动队员不向总部报告的；

6、队员脱岗未被发现纠正的；

7、单元门、商场门（或通道门）没关闭的，第一次扣200元，第二次扣300元；

8、未及时传达布置安全防损部会议精神的；

9、门岗管理不严，造成访客干扰业主生活遭投诉的；

10、当班门岗如认识已离职的安全防损员而放入公寓的；

11、督察中发现未达到每周2次培训及安全防损部没有培训记录或记录不全的；

12、督察中发现每月消防器材检查出现漏查和没有登记的；

13、督察中发现发现报警中心值班记录表、报警中心报警情况记录表、报警中心来访人员登记表、报警器（设备）报修、维修情况记录等质量记录不按规范登记的，扣款200元。经复查仍不符合要求的，将扣款300元；

14、督察中发现来访人员登记表、外来车辆出入登记表、值班情况记录表、暂住人员（保姆）登记表、消防设施检查记录表等质量记录不按规范登记的；

15、督察中发现发现没有巡逻路线图、应急预案或不齐全的；

16、违反第九条相关条款的；

17、其他违规违纪行为之一者。

第二十一条 有下列违规违纪行为之一者，扣款400元、责令限

期整改，并通报批评：

1、因管理不善，造成商场/公寓发生盗窃案件的；

2、违反第十条相关条款的；

3、其他违规违纪行为之一者。

第二十二条 有下列违规违纪行为之一者，做出书面检查、扣款500元、降职、责令限期整改，并通报批评：

1、在案件高发起，发生队员扎堆聊天、坐岗、睡岗等行为的；

2、商场/公寓发生盗窃案件隐瞒不报的；

3、因疏于日常管理和检查，造成外审不合格的；

4、每周夜查不足2次的，每次扣款500元；

5、督察中发现未达到每周2次培训及安全防损部没有培训记录或记录不全，经复查仍不符合要求的；

6、督察中发现每月消防器材检查出现漏查和没有登记，经复查仍不符合要求的；

7、督察中发现发现没有巡逻路线图、应急预案或不齐全，经复查仍不符合要求的；

8、督察中发现来访人员登记表、外来车辆出入登记表、值班情况记录表、暂住人员（保姆）登记表、消防设施检查记录表等质量记录不按规范登记，经复查仍不符合要求的；

9、违反第十一条相关条款的；

10、其他违规违纪行为之一者。

第二十三条 有下列违规违纪行为之一者，做出书面检查，扣款500－1000元，降职或撤职，并通报批评：

1、故意给队员多考勤，并中饱私囊的；

2、擅自代离职人员办理离职手续，并私吞离职人员工资的；

3、违规操作停车费的收缴手续，并私吞或私分停车款的；

4、商场/公寓发生刑事案件并使业主/客户受到伤害的；

5、周界报警系统存在重大隐患未书面上报服务中心要求整改，并没采取弥补措施而导致后果的；

6、门岗管理不严，业主的生命安全受到访客威胁的；

7、其他违规违纪行为之一者。

第六章 附则

第二十四条 本制度由安全防损部负责解释和修订。第二十五条 本制度自二O一二年十一月一日起试行。奥园广场安全防损部工作规定:

1、各区域安全防损部主管原则上一律停止休假。

2、各区域安全防损主管制定出安全防损工作的应急预案。

3、各区域安全防损部主管每周必须以书面报告的形式向公司安全防损部汇报当周主要工作完成情况和所属队员主要思想动态。

4、各区域安全防损部主管每周夜间（00：00至5：00）联动或单独对所服务的楼盘检查次数不少于三次，并做好相关的书面检查记

录。

5、各区域安全防损部主管每晚22：00必须对所属队员集体宿舍进行检查，并做好相关的书面检查记录。

6、各区域安全防损部主管每周不少于二次对所管辖的防损员进行点名、讲评，每次时间不少于30分钟，并做好相关的书面记录。

7、各区域安全防损部主管组织所管辖的防损员不少于一次举行应急机动演练，科目可自定，但必须要有书面预案和书面小结。

8、各区域安全防损部主管对所服务的楼盘和所管辖的队员出现:意外人员伤亡（含：业主、客户、队员）、被盗、集体斗殴、队员违法及影响楼盘安全的其它因素发生时，必须第一时间赶到现场，并在第一时间向公司安全防损部和公司分管领导报告。

9、处罚：

1）各区域安全防损部主管，如违背以上规定的时间内应做的工作或没有形成完整书面记录的，每缺少一次，对当事人扣款400元整； 2）各区域如因主观原因，并在责任范围内出现被盗，每出现一次，对区域安全防损部经理/主管扣款500元整；对当班领班扣款400元整。如被盗情况严重，将视情加重处罚；

3）各区域如因主观原因，并在责任范围内出现业主和队员伤亡事故，将视情对区域安全防损部经理/主管进行严肃处理，包括：依法移交公安部门、降职、撤职等；

4）各区域安全防损部经理/主管，如出现以上规定的重大事故隐瞒不

报或延误上报，每发现一次对当事者扣款800元整； 5）其他处罚，参照已制定的奖惩制度执行。

10、奖励:

对在工作中成绩优良，圆满完成各项安全防损任务的安全防损部经理/主管将视情给予奖励，对成绩突出者给予重奖。此规定从二〇一二年十一月一日起开始生效。

审批: 日期:

第五篇：奥园连锁经营战略策划方案

第一部分

行业态势阐发

一、全国性品牌扩张正逢其时1、住房大众消 费时代催生中国房地产第二春

从筹划到市场，从短缺到过剩，从“批发”到“零售”，房地产市场的“大众消费时代”全面到来了。住屋子之所以成为大众最存眷的商品，不但由于它是居住之所，更在于它是生活方法的载体和象征，人们将太多太多的生活理想和向往拜托在屋子之上。以致于所有人都市满怀热情的参加到选房购房的雄师之中，无分男女老少，全民总发动，个个都在购买决策中充实享有参加权和发言权，一场声势浩大的购房运动，就象西方的文艺再起运动一样，对人们的生活风采和精神状态产生着普遍的影响。

中国产业化进程正在热火朝天的历程中，中国房地产的全盛期正在到来。由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技能革命同频合拍，中国房地产市场将成为现代人类居住文化之集大成者。

联合国75国统计资料显示，住宅的生长与人均GDP值的增长是密切相关的。人均 GDP 在 800—1300 美元，为起步阶段；人均 GDP 在 1300—8000 美元，为快速上升阶段；人均 GDP 在 8000—13000 美元，为平稳上升阶段；人均 GDP 在13000 美元以上，为下降阶段。

发达国度和新兴产业国度人均 GDP 值已凌驾 13000 美元，中国人均 GDP 值达 8000 美元约需 30 年时间。也就是说，中国房地产至少在未来 30 年里还会有长足的繁荣生长。

从改造开放以来的中国房地产生长历史看，1991 和 1993 年，是中国住宅财产的第一个春天。其后的宏观调控，使房地财产进入了 3-4 年短暂的平脱期。1997

和 1998 年以来，中国住宅财产迎来了第二个春天。如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——生长商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可连续的。2、机会与挑战：全国性品牌扩张时代到来

大众消费时代给住宅业带来的历史机会体现为：住宅财产优化带来的新的财产机会；住宅财产将迅速成为国度和地区经济生长的支柱财产；中国住宅财产和产物有着相当看好的国际时机；新质料和新技能的普及加快，将有力推动房地产财产化进程；住宅工场化、财产化进程加快，为大范围大盘的迅速开发奠定了底子。

新时代的挑战性则体现在至少如下诸方面——马太效应，强者更强弱者更弱；消费者日益理性成熟，将不绝融入产物生产当中；许多意想不到的生长商的战略和新标准的应用等现象将会相继出现，致使竞争愈趋于知识化和智慧化。开发商将在更高的竞争平台上展开新的比赛，房地产市场格式将面临重新洗牌。

大众消费时代种种机会与挑战复合在一起，在中国房地财产界最会合的体现，就是全国性品牌扩张时代的到来。

从这个意义上来说，中国房地财产正步入秋天，强者硕果满园，弱者将随秋风而逝。

经过近一二十年的生长，中国房地产开发商，特别是民营开发商，由小到大，由弱到强，正日益走向成熟，逐步具备了进行全国性品牌扩张的素质和条件。一向被认为是地区性极强的房地财产现在也已经拉开了跨地区扩张的帷幕。万科已进入了南北诸多都市，碧桂园则已在珠江三角洲进行局域性跨地生长，香港和黄地产早已蜚声大陆，香港新世界团体也在大陆南北各都市有品牌项目。

全国性品牌扩张必须合纵连横。战略联盟是一种资源的整合行为，是一种力量的聚集历程，也是一个行业生长到所谓巨人游戏时代之后一定会出现的团体化现象，是一种更高条理更强有力的战略竞争手段。当房地产开发商都已经在市场风雨中生长壮大之后，影响力、品牌力、竞争力和扩散力的提高就有赖于强强联合。

3、小结

“好风凭借力，送我上青云”。住房大众消费时代、中国房地产第二春以及全国性品牌扩张时代的来临，对奥龙筹划而言，是不可错失的天赐良机，机不可失，时不我待！

奥林匹克花圃的市场定位非常靠近大众消费水平，可谓是大众消费的精品之一，完全可以在住房大众消费时代尽显风骚。广州奥园多次开盘求过于供的热烈局面正证明了这一点。抓住机会，把“适销对路”的奥林匹克花圃赶早推向全国，乃是奥龙筹划的神圣使命！

二、泛地产时代彰显英雄本色、中国房地产正在进入泛地产时代

纵观中国房地财产的市场竞争，可归纳综合为三个阶段性升级：

——最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级； ——其后是从实物地产到看法地产阶段的升级； ——目前又体现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。

差别的阶段对房地产的策划与开发提出了差别的要求。看法地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方法，二者有联系，也有区别，不可等量齐观。只有实施泛地产战略，看法地产才华真正落到实处。如果只局限于狭义地产（专业地产）去做看法地产，往往是徒有空洞的看法。看法地产应该是有实质性内涵的，其底子代价不是为了宣传炒作与项目包装，而是更好地满足消费者的需

求。

看法地产与泛地产始于卖情况阶段，主要体现在卖文化（生活方法）阶段。开发商要想做出好的情况和好的文化（生活方法），就必须导入看法地产的经营理念和泛地产的生长战略，凭据项目锁定的目标客户群的需求，提炼出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间标准上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。1）从炒家地产到用家地产

我国房地产的起始阶段，即由筹划经济到市场经济的转型之初，市场是短缺的，出现为卖方市场，所以，当市场的潘多拉盒子一打开，首先迎来的是以伐鼓传花式的地盘炒作为主要特征的炒家地产阶段。在炒家地产阶段非理性的泡沫逐渐消退之后，房地产回归理性，用家地产阶段登场了。

用家地产阶段一般又可分为卖屋子、卖家居、卖情况、卖文化（生活方法）等几个递进的阶段。

首先是“卖屋子阶段”。开发商开始注重修建设计与施工质量，但比传统的职工宿舍进步不了多少，实质上照旧挡风避雨的窝。

随着市场逐步由短缺走向过剩，消费者的要求也日益提高，于是开发商开始注重立面与户型的创新（如大客小卧、双卫、复式等），即进入“卖家居阶段”，然而此阶段房地产卖点的竞争主要局限在室内。

随着人们对康健和生活质量追求的不绝提高，“卖情况阶段”浮出水面，房地产卖点的竞争从室内生长到室外（小区），人们开始注重楼盘的总体筹划因素，如修建密度、容积率、绿化率，私密性、宁静性，绿地、湖泊、小品以及会所、大门、泳池、学校、幼儿园等配套设施相继成为卖点。随着社区情况竞争的升级，房地产开发日趋范围化，即由小区走向大社区乃至新城区的开发，而小区、大社区、新城区等又无不以自然与人文情况的营造为根本卖点。

上述差别的阶段对房地产开发商提出了差别的要求。早期只需一、两个点子即可启动市场，到厥后难度越来越大。一个乐成的项目，多为审时度势、适度超前的项目，即在人们都在同一个层面进行猛烈的同构竞争的时候，能跳出来，在较高的层面（阶段）营造全新的卖点或卖点组合，引领房地产竞争的新潮流。虽然，新的创意一经推出便被迅速追随、克隆，逼着人们挖掘新的卖点，以至于种种营销新招层出不穷，最后，各家的“套路”趋于大同小异。

2）从实物地产到看法地产

所谓实物地产，是与看法地产相对的看法，是指房地产开发与营销中有形的要素，诸如土地、衡宇、门路、绿化、停车场及其他种种配套设施；看法地产则指房地产开发与营销中无形的要素，诸如社区文化、生活方法、品牌形象等。实物地产是看法地产的底子和依托，看法地产不能脱离实物地产而存在，二者是相互联系、对立统一的干系。看法地产通常寓于有形的实物地产之中，并赋予有形地产以主题和灵魂。

“看法地产”的提出，是为了用以说明这样一种客观的趋势：即房地产竞争生长到一定水平，就会由有形要素的竞争上升到无形要素的竞争，生活方法、社区文化、品牌形象等无形要素的职位与作用将日益重要。其原因是：

——无形要素体现了消费者日益深化的高条理的心理需求（如社会归属感、阶层认同感、受人尊敬与自我实现的需求等）； ——无形要素不象有形要素那么易于捕获、定位、营造和克隆，因而，与有形要素相比，无形要素可视为一种长周期的战略资源，谁掌握了这些不易掌握、不易克隆的资源，谁就可以创建相对长期的核心能力与竞争优势。

可见，看法地产是创建在实物地产底子之上，而又高于实物地产的房地产开发与营销理念。从品牌识别的角度来说，实物地产强调成果性代价诉求，而看法地产则强调情感性代价诉求与自我实现代价诉求。实物地产象一门科学，看法地产则象一门艺术； 实物地产偏重于理性，看法地产则是偏重于感性；实物地产策划多为“规定行动”，而看法地产策划多为“自选行动”。因而，看法地产对策划人和开发商的功力提出了更高的要求。

目前，在房地产开发水平较高、竞争较猛烈的地区，看法地产已初露眉目，但乐成的案例还不许多。原因在于，就现阶段而言，实物地产仍居绝对主流职位，看法地产还比力超前，人们对看法地产的理解还比力片面和菲薄，许多人照旧在实物地产的领域理解看法地产；长于看法地产策划的“务虚派”与长于实物地产策划的“务实派”还没有真正携手联合起来。

在几年前我们方才提出“看法地产”看法的时候，在我们还没来得及给看法地产一个清晰的界定的时候，地产界一夜间就言必称“看法”了，“看法”一时间成了非常时髦的东西。然而，今天看来，乐成的案例并不多。许多看法是被强加上去的，仅仅是一种说法，甚至于仅仅是一个好听的名字；而一些好的看法地产创意并没有在实际操纵中得到充实落实。今天地产界已经开始反思：还要不要“看法”？一些专业人士指出，太过的“看法炒作”可能将房地财产导入误区，最好照旧少谈“看法”。这是市场正常的反弹。然而，就在经过过热后的反思回归理性，在一些人开始对“看法”失去兴趣的时候，真正的看法地产时代开始了。3）从狭义地产到泛地产

真正的看法地产时代的开始，是与泛地产阶段的到来一脉相承的。所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的看法。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖屋子，并为屋子配套一些隶属设施（如门路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等）。总之其核心是“屋子”。所谓泛地产，则不局限于以“屋子”为核心，“屋子”可能是主体，也可能成为隶属的配套设施，泛地产是在某一特定看法下营造一种人性化的主题成果区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、抚玩型农业旅游区，等等。即将狭义的房地产与产业、农业、商业、旅游业、体育财产、教诲、科技等财产融合起来，形成种种“财产房地产”，大概说是将狭义的房地产开发置于更大的空间标准上进行更为宏观的定位、筹划、设计与开发。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、范围与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、范围与品牌积聚到一定水平，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发，它通常体现着政府在都市筹划与建立方面心有余而力不敷的意图，体现着现代都市居民比力前

卫的生活方法与理想的都市模型的以及人居形态的追求。

 泛地产时代到来的宏观配景是：

——国度住宅财产化政策的有力拉动； ——房地产市场化进程的日益加快； ——政府对房地产行业和市场治理与控制力度不敷，社会保障、都市配套对中国房地财产生长的支持力度不敷； ——空前猛烈的同质化竞争； ——消费者需求日益多元化； ——许多与人们生活直接相关的财产（如教诲、体育、康健、文化办事等）发育不敷、市场化与财产化水平不敷。

 在泛地产时代，房地产开发将出现如下的变革：

——经营空间变革了。不但仅是单纯的房地产开发，还要涉及教诲、体育、康健、文化办事等与人们的底子需求紧密相关的财产，一切人类生产与生活空间都是广义的房地产。

——生长商的脚色变革了。与外洋专业化的住宅供给商相比，中国的房地产开发商不是单纯的住宅供给商，而是生活方法的营造者与生活保障的提供者。

——行业标准变革了。不再局限于对屋子产物质量的要求。相应的，房地产理念、目标、代价观，以及资金、人才、技能的资源组合也都变了。房地产原来的一些核心因素，蜕酿成了底子性因素，而不是核心因素了。

泛地产的开发，可以说是真正的“跳出地产做地产”，追求人与自然的调和，以人为本，在更大的空间标准上体现对人的庇护，顺应了人类消费需求条理的日益高级化及多元化的大趋势。

在狭义地产阶段，房地产开发主要体现为实物地产开发，看法地产难有较大的施展空间。而在泛地产阶段，看法地产则会有辽阔的用武之地，可以说是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。泛地产不但对开发商的实力、范围、品牌等提出了较高的要求，也对房地产项目策划提出了更高的要求。它要求房地产策划更综合、更宏观，更富于原创性，要从消费者、都市乃至区域的局势阐发入手，通过宏观的综合阐发，确立房地产开发的项目定位，适度超前地将项目置于即将到来的局势潮流之前，让潮流推着项目走。2、泛地产时代的房地财产将重新洗牌

泛地产意味着开发商不能只专注于自己的专业——房地产上，而必须跳出地产做地产。必须学会两手抓甚至多管齐下。要善于在看似与本业不相关的其他财产中发明可以为我所用的资源，并充实利用之。这对大部分过于“专业化”的房地产商人来说无疑是颇为艰巨的事情。而即便有此意识的开发商也不一定有能充实利用的能力和魄力。因为泛地产运作的涉及面很广而模式很新，不确定性相对就比力大一些，非雄才大抵而又极具实际操纵能力者往往不敢问津。故泛地产时代的到来既是机会，更是挑战！

今天的中国，是创造房地产物牌、生活方法和财产的绝好时机。每小我私家的想象力都有可能实现的。一旦进入房地产这个行当，不做便罢，要做便有可能杀出一条血路，树起一面旗帜。在中国，房地财产最具备这种可能性。泛地产时代，旅游、体育、康健、教诲……所有的财产之树都可以根植于房地产的土壤之上。房地产开发，辅之以资本运营，将取得更大的市场和回报。可以预言，中国企业界的超等巨鳄，不但出现在高科技领域，也将出现在不动产领域——不动产时代到来了。

近郊大盘时代到来，与泛地产时代的到来一脉相承，与中都城市化进程同频合拍，与中国房地产开发商的生长壮大也是同步的。

体育财产与房地产嫁接商机无限。体育财产在中国也处于转型时代，释放出来的市场能力与生长空间之大，是史无前例的。社区体育是体育财产化历程中最有市场潜力的一大领域。从竞技体育到大众健身运动，是从金字塔尖向金字塔基生长，是体育财产化与市场化的局势所趋。与此同时，房地产则从单纯的住宅供给商向生活方法的提供者的偏向生长。社区体育，正是体育财产与房地财产相对接的最佳结合部。

几年后能存活下来的开发商，一种是有实力有品牌的“大象”，一种是实力不如大象，但市场突破能力强的“猴子”。对地产大鳄来说，不消泛地产战略可能也能生存，但对付实力不很强的中小型开发商来说，要想做大，要想实现超通例生长，就必须实施泛地产战略，要跳出专业与行业的局限，逾越克隆（区域市场）、逾越通例（行动模式）、逾越行业（专业性）、逾越有形（项目本体）。、小结

广州奥园可以说是泛地产时代到来的标记。广州奥园也是泛地产战略的领头羊，它的乐成雄辩地说明了泛地产理论的革命性和正确性。它无愧为泛地产时代的第一个乐成典范。

奥龙筹划正是要把这一泛地产战略的硕果推广开来发扬光大，并将泛地产做到极致。泛地产时代对奥龙筹划来说是个空前的大好时机，我们开创了这个时代，这个时代应该是我们尽情挥洒尽显风骚的大舞台。

三、社区体育业旗手舍我其谁、社区体育业将是我国体育财产化的主导偏向

中国体育正在走向市场化、财产化，其前景不可限量。中国体育财产向那边去？ 我们认为，是中国体育财产将出现以下六大生长趋势：

 竞技体育的商业化与企业化；  竞技体育的非竞技化与普通化；  体育财产经营主体的民营化与团体化；  体育财产经营业态的连锁化与网络化；  非竞技体育的多样化与社区化；

 体育财产与房地财产、旅游业、康健财产等相关财产的复合化。

平常地说，通常意义上的体育财产分为：体育本体财产（体育竞赛与演出业、体育健身与娱乐业、体育咨询与培训业以及有形和无形的体育资产的经营业）、体育相关财产（体育彩票、体育用品、体育经纪和署理、体育新闻和媒介、体育告白、体育旅游、体育修建等）及体办财产。在体育财产市场化与财产迅速生长的今天，这种笼统的分类显得过于粗放了。

结合上面对中国体育财产六大生长趋势的掌握，我们认为，社区体育将成为中国体育财产生长的复合点、聚集点、兴奋点、引爆点。

体育要真正实现财产化，必须以体育消费的普通化为前提。大众消费的潜力是体育生长的动力，只有体育消费普通化了，体育才有生长的前途。虽然，高等体育消费不可忽略，但基点应在大众消费。要适应和提升大众体育消费水平。而普通化消费的前提之一就是体育作为消费品的可得性和便利性。而最能提供体育消费的方便场合莫过于社区。所以社区体育事业就成为一个非常重要而又布满前途和时机的领域。社区业的生长，是未来中国的实现经济、社会、人口、资源和情况可连续生长的一个重要通道。发达国度的经验说明，社区体育是体育消费普通化必不可缺的一个核心部分。而中国现在的社区体育状况就如现在的社区医疗一样随处布满守旧性和空白点。如果能抓住此机会，打好社区体育这张牌，前途自然不可限量。

2 ．社区体育对付社区建立的一般意义

事实上，社区体育已经成为社区治理和社区办事事情的重要组成部分，对房地产开发商而言，做好社区体育办事将会是很得力的一个卖点和利润增长点。社区体育的要素一般包罗了体育园地设施、居民、社区体育组织、社区体育的治理与指导人员、体育运动的筹划与要领等几个方面。

社区体育对房地产社区的成果代价与文化代价的强化也是显而易见的：提高社区居民的身体素质与康健水准；可以消除疲劳，解除紧张，对富厚社区业余文

化生活有重要作用；完善居民社区办事，促进社区生活便利；提倡公平、平等与竞争，提高社区的文化品位；提倡对规矩和范例的尊重和遵守，提高居民的文化修养；改进居民生活质量，创造良好生活方法；增强居民间的人际来往，改进社区人际干系，营造调和生活和文化气氛；增进居民的社区配合意识，促进社区的繁荣生长……总之，它对创造社区康健生活，培育社区群体情感和活泼社区人际情况都具有很好的促进作用。

别的，社区体育作为国度体育事业的一个组成部分，是国度将要大力大举提倡的一种形式，是全民健身运动的有效实施途径，是体育社会化的一个重要方面，具有旺盛的生命力和长期性。正如中央政治局常委、国务院副总理李岚清同志所批示的：“……群众性的体育健身组织最好上社区来推动、治理、指导（包罗群众自发组织的），并将此作为社区事情的一项职能来抓。对专业性的体育、健身俱乐部或组织，要按有关规矩增强治理，督其依法营运，促其康健生长，规矩不完善的要进一步完善，并要认真依法治理。”（引自李岚清 1999 年 1 月 23 日在全国政协办公厅《体育改造的重要偏向——关于我国体育俱乐部情况的视察陈诉》上的批示）。

综上所述，可以预见，社区体育是一个布满生命力和无限希望的领域，而中国的社区体育事业方才起步，有许多的时机可以利用，许多的空缺期待填补。可谓“辽阔天地，大有作为”。

3、贝利模式：富有生命力的社区体育经营模式

美国的社区体育事业可谓红红火火，堪为研究与学习之典范和案例。而其中贝利连锁模式是一个佼佼者。它巧妙地把社区体育运动、保健养生筹划和社会保险结合捆绑在一起，让人们既尽享运动保健之乐，又安享人生保险之福。无怪乎所到之处，应者云集，连锁事业，突飞猛进日新月异。在短时期内就迅速生长壮大成为全美国知名的以体育运动保健为主业的高增长型上市公司。尽管贝利连锁也面临着许多强劲的竞争敌手，但生意依旧火爆异常，足见其潜力之大和生命力之强。

贝利模式作为社区体育乐成的商业模式，对奥龙筹划很有借鉴意义。我们不但要构思如何引进贝利或与贝利联盟，更要善于从中罗致其经营智慧和商业模式的精髓。

贝利模式中可圈可点之处至少有：

 立体、多元、复合的产物路线。贝利的所提供的产物与办事，既包罗根本的运动健身设施与领导，更包罗运动健身、养生保健、美容瘦身等康健财产产物的推广与销售，以及保险办事等。

 温情脉脉的“体育+保险”财产嫁接模式，既强化了产物包装，增加了营销卖点，也拓展了产物与办事的领域。

 含而不露、因势利导。外貌上看贝利与传统的健身俱乐部大同小异，其实不然。其主要利润点不在体育运动设施收费，而在于把消费者吸引到一个富于熏染力的康健运动情况中来，在有效的引导下对之进行运动健身、养生保健、美容瘦身等康健财产产物推广的销售收益。

 品牌连锁扩张路线。以无形驾御有形，打造强大的品牌，以先进的经营模式与资本运营手段（租赁、并购等形式），对传统的社区不动产、体育运动场合、设施、人员等进行资源整合，实现了超通例的市场扩张。

 上市、资本运营路线。

3、小结

创造体育社区是奥龙筹划的初志与起点，也是奥龙筹划的终极追求。体育资源是奥龙筹划不可或缺的生命血脉。通过对体育财产以及社区体育状况的阐发和梳理，我们可以清晰地看到奥龙筹划的可行性与灼烁远景。正是看到了其巨大市场与灼烁前景，现在，全国各地才会冒出那么多的以体育和康健为看法或口号的房地产开发项目来。但是，这些项目的幼稚与不成熟是显而易见的，对消费者的吸引力也是欠缺的。至少到目前为止，没有任何一个所谓的体育社区可以与奥园

相提并论。而奥园所拥有或能使用和驱使的资源具有高度的权威性和排他性，是其他开发商所望尘莫及的。应该抓住机会，赶早将品牌做好做大，这也是奥龙筹划的重要目标。奥龙筹划高高在上的泛地产战略，将使其在中国房地产生长史上开辟一个全新的时代。泛地产战略的精髓是看法地产（主题地产）和复合地产。是以发散的思维方法，跳出行业整合资源，营造新的文化与生活方法。泛地产战略的底子，在于自选行动，而不是规定行动，在于敢于冲破既有的行业标准和游戏规矩。所以整合成为奥龙筹划乐成的前提。而事实证明，奥龙筹划的实施者是具有强劲的整合能力的。继承发挥好这种可贵的能力，奥龙筹划必能成为资源整适时代的领跑者。

第二部分

开发模式解构

一、奥园模式的行业职位

——奥园模式与万科模式、碧桂园模式的比拟阐发

中国房地财产的竞争生长到今天，不但是产物卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争，不但是一时一地的某个项目的竞争，更是企业的竞争——企业全局性的战略思路与经营模式的竞争。一言以蔽之，今天中国房地产的竞争，归根到底是开发模式的竞争。

综览中国房地产开刊行为的乐成模式，大抵可以归纳综合为以下诸种开发模式：

 万科、华新模式——专业化品牌扩张型

 碧桂园模式——范围化产业扩张型

 奥园模式——看法复合型

 祈福、丽江模式——完善—积聚—成熟型

 现代城、上河城模式——另类前卫型

就跨地区品牌扩张的角度来看，上述诸模式中，对奥园模式最具竞争力的模式，当属万科模式和碧桂园模式。1 ．万科模式简析

万科号称中国第一房地产物牌，也是率先进行跨地区的全国性品牌扩张的开发商。从连锁经营的竞争态势而言，它与奥龙筹划在某种意义上也组成一种竞争

敌手干系。所以对它的情况的了解和阐发将成为须要，这样将对奥龙筹划的乐成实施有所助益。

万科的强项与优势险些是广为人知的，即情况筹划、户型设计、营销策划和物业治理均有其自成一体的专业范例。而到如今，万科自己也已经发明，它的这些所谓核心能力是非常容易被竞争敌手复制的，而要培育新的核心能力，也决非一朝一夕之容易事。所以，万科人深知，构筑新的核心竞争力已刻不容缓，并相信财产化是它的唯一出路。所谓财产化的门路，万科人认为主要涉及九个方面的内容：金融、土地、筹划设计、制作、建材、销售、中介署理、告白和物业治理等。他们觉得住宅财产化就是对这些相关财产和生产流程进行整合以实现住宅建立的科技化、现代化和范围化。这看起来是一个恢弘的蓝图，但要真正将它变为现实，可以说是路漫漫而修远。万科目前的地区扩张战略重点放在深圳、上海、北京、天津和沈阳等五多数会，未来三五年内将会进入成都和广州。但正如业内明眼人所断言的那样，万科的名气大于实力，它在各个都市的生长也决非轻而易举一帆风顺的。万科在上海、北京、沈阳等地都曾遭遇过消费者退房的波折。它在每个都市市场占有率 5%的目标除深圳比力靠近而外，其他都还遥遥无期。它要等在每个都市的市场占有率靠近10%以后，才考虑进入下一级都市生长。

正是考虑到未来竞争中范围化的决定性作用，万科近来一直致力于联盟事情的开展。其闻名遐迩的“万客会”可以解决与客户的信息交换与相同并起到流传形象的作用；新近提倡的全国性房地产战略联盟“中城房网”外貌上也颇有气势，似乎可以解决其设想已久的战略联盟问题。但是实质上难免乌合之嫌，联而不盟，盟而不信，外貌可能信誓旦旦，实质照旧各自进行各为其主各谋其利。所以对谁实际上都无太多具体利益。

对万科战略蓝图可以产生突破性助益的事项，还只在于与华远的联合上。从1997 年起，华润就一直在打万科的主意，第一次收购万科的企图因为万科最大股东——深圳特区生长团体的牵制而告失败。这一次双方已经签了协议，一旦乐成，至少对万科在北京周边的生长将如虎添翼，而在资金及其他资源上也会得到很好的增补和改进。

华润北京置地控制北京华远房地产股份有限公司约 70%的股权以后于 1996年在香港上市，为向全国生长，1997 年华润董事会聘请万科王石为华润的独立

董事，谋求相助。华远的长项是大量的土地储备和施工治理，万科的优势是市场运作和物业治理，这下两家似乎可以告竣比力完美的互补了。业界普遍认为这将是房地产界真正意义上的强强联合，令北京开发商颇有“黑云压城城欲摧”的压力。万科历来缺地，在哪儿都拿不到好地，所以只能走“农村困绕都市”的门路。所以王石多年来一直都在想卖万科——给万科找个实力雄厚的大股东，以期能改变其股权疏散长期孤军奋战的局面。

从前期的生长状况看，万科是作为一个单体企业进行跨地区扩张运动的，指挥协调上比力容易。而奥龙筹划的实施则显得比力庞大了。对奥龙筹划而言，尽快理清理顺种种干系，尽早发挥奥园的奇特品牌优势，抢占各多数会的康健主题房地产市场，可以说已经是刻不容缓迫在眉睫了。万科品牌可以说已经成熟，而奥园品牌则只是方才起步，必须加大力大举度，加快速度。

综上所述，我们将万科模式界说为“专业化品牌扩张型”。万科的乐成，在于它是中国房地产市场化的先驱，先知先觉，先行一步，成为行业领跑者，实施专业化、品牌化生长路线，并很早就积极进行跨区域品牌扩张，经过多年努力，根本乐成地塑造了全国性的品牌。进而主动谋求行业江湖盟主职位，并采取了若干颇有影响的联盟战略。总的来说，它的生长战略过于局限于通例技能层面，克隆者与追兵已近，其率先起跑的优势正日益淡化，而其新的竞争优势尚未形成。最近，万科意识到单纯的产物经营与品牌经营已经难以适度其作为上市公司生长战略之需要，所以在资本运营上加大的力度，并开始图谋通过收购一些区域市场优秀开发商，以实现超通例的全国性品牌扩张和市场笼罩，形成新的竞争优势。2 ．碧桂园模式简析

广东楼市大鳄碧桂园的开发模式，则可以界说为“范围化产业扩张型”。碧桂园是在强势品牌发动下实施范围化生产和范围化营销，推行纵向一体化的企业运作，追求模式化、产业化的产物路线和高门槛（现楼）营销战略。其乐成是哲学思路的乐成，是出结果、出人才、出机制、出品牌、出网络的“五出”理论的乐成。应该说，碧桂园模式是非常乐成的房地产开发模式，它占据了中国房地产

开发的一个时代。但碧桂园在迅速扩张的历程中，出现严重的品牌透支现象，太过醉心于工场化生产，在一个平面上重复，原地踏步，缺乏创新，在变革多端的市场上已经显出不可制止的一些劣势。虽然进行了连锁化经营，但只局限于一个区域板块。

奥园模式与万科模式、碧桂园模式的比拟

奥园的优势 奥园的劣势 与万科比 发散，复合，整合，联盟，主题 品牌 与碧桂园比 创新，主题，全国性，网络、特有资源 品牌、范围

二、奥园模式的本质内涵1、从广州奥园看奥园模式的奇特生命力

广州奥园通过一个乐成的中试历程，证明其他财产与房地产嫁接的开发模式是可行的，是存在巨大商机的，从而揭开了一个时代的序幕。

广州奥园的乐成实证了泛地产理论的正确性和巨大代价，催生了“整协力也是生产力”的新看法，开创了中国房地产开发经营的一个全新模式，昭示了一种卓有成效的新型房地产竞争战略模式。在短时期内塑造了一个声明显赫的新兴房地产物牌。

广州奥园虽小，却是一个“龙种”，其精髓是：

专业化房地产商

+ +

复合型地产的开发理念

+ +

资源整协力

+ +

具唯一性权威性的体育资源库

+ +

独到的市场推广及公关策划运作

+ +

优秀的产物。

当别人比技能、比小分、比规定行动时，奥园配出了一个“杂种”、“四不象”。它逾越了通例的规定行动，是自选行动，具备奇特的竞争优势。

奥园的乐成，“奥林匹克”的牌子确实对项目的看法营造与品牌推广起了相当的作用，但并不是要害因素。深圳“奥林匹克大厦”也用了“奥林匹克”的牌子，却并未见其乐成。广州奥园的乐成，不但是一个看法的乐成，一个产物的乐成，而是整体的乐成，是企业的乐成，是战略理念和哲学思想的乐成。

在广州奥园个案之中，我们发明了以下三点可贵的企业看法、能力与素质：

 速度—— 市场发作力。

 创新—— 市场突破力。

 整合—— 市场笼罩力。

知识经济与信息时代的企业竞争，要害在于速度、创新和整合。一方面，要快速实现竞争优势和核心能力的释放和裂变；一方面，要不绝逾越自已，进行原创，进一步强化竞争优势和核心能力；第三，要进行跨行业的资源整合。组建战略联盟，优势互补，强强联合，可以迅速实现资本集聚和品牌扩张，实现超通例的生长。

随着房地产财产链的日益完善，资金、土地储备、专业化办事等越来越不是问题了，所有的资源都在向企业会合，房地产开发最底子的竞争力是什么？不再是企业拥有资源多少的竞争，而是企业核心能力强弱的比拼。比的是看谁有自我造血性能，看谁具备局势掌握能力、产物原创能力、品牌运作与资本运作能力。

概言之，广州奥园的乐成事实上是充实体现了一种 企业力的乐成，而不但是一种项目运作力的乐成。

虽然，广州奥园虽然有一些不敷之处，如：“三边工程”历程中许多细节地方失于粗糙；小区内体育设施不多，罢了有的许多设施其他楼盘也有，既缺乏差别化竞争优势，又有名不副实之嫌；会馆过于庞大，内部的体育项目园地离开和结构也有不公道的地方，而过于庞大的场馆也给经营带来困难和压力；人力资源欠缺，实际操纵起来难免捉襟见肘，等等。可以说，广州奥园就如同一台组装电脑，她虽然一步跨入了电脑时代，但要范围化、财产化，就得走品牌化之路。故如何解决上述问题，无疑是奥龙筹划乐成与否的要害之所在。

总之，奥园模式作为主题与专业开发型新锐开发模式，集看法地产、复合地产与主题地产理论于一体，注重速度与创新，注重看法炒作，短期内高度会合市场注意力，实现快速营销。开发商从项目公司生长到专业化公司，与众差别的是在技能领先、看法领先底子上到达了高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根天性需求，进行连锁化全国性品牌扩张，创建全国性品牌网络。罕见的跨地区跨行业联合生长模式，权威的体育资源源泉与渠道，使奥龙筹划具备了奇特的竞争优势，必可在全国性品牌扩张的大潮中傲立潮头。2、奥园模式的理论模型

（1 1）目标市场模型

奥园模式锁定的特定目标市场群是：体育行业的从业者、喜爱体育运动者、曾从事体育现转行者、想改变亚康健状态者、追求时尚生活方法者、外洋返国人士、高科技事情者、事业有成的白领阶层等。

奥园目标市场群的年龄特征是：以 28~38 岁的事业有成的中青年消费群为主导条理。

奥园目标市场群的行为特征是：喜好体育熬炼，体贴身体康健状况，享受生态情况，追求康健新生活，思想新潮，较容易担当新鲜事物。

收入水平

高

C C

中

E

D

A

低

B B

低

中

高

文化条理

图：房地产开发模式阐发模型（目标市场模型）

（模型出处：王志纲事情室理论研究部，2000 年 11 月）

如上图所示，设收入水平和文化条理两个指标，按低、中、高三个水平条理，可以将目标市场群分别为 9 个组群。

在奥园的主流消费群中，首先可以排除 4 个组群：高文化高收入的“顶级贵族阶层”、高收入低文化的“庸俗暴发户阶层”，以及中文化低收入的“清贫工薪阶层”、低文化低收入的“社会底层”。

那么，奥园的主流消费群由以下 5 个组群组成：

A 型：高文化中收入的“知识英才阶层”。

B 型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。

C 型：中文化高收入的“社会精英阶层”。

D 型：中文化中收入的“高级白领阶层”。

E 型：低文化中收入的“普通市民阶层”。

对奥园来说，差别组群的脚色和作用是差别的：

——A 型：主导型。是最核心为的主干一族，范围最大，是奥园主力户型产物的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方法的主要参加者、促进者。是奥园的标准客户。年龄在 30 岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级治理人才（尤其是职业经理人）和高级公事员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。

——B 型：标记型。是奥园品牌与生活方法的追捧者和标榜者，年龄在 25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方法，多属超前消费一族，是奥园中小户型产物的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。

——C 型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产物的产要购买者，对奥园产物档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。

——D 型：跟进型。是 A、C 型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。

——E 型：边沿型。数量较少，其作用是增补性的，其中往往又以投资型（炒

家）购买动机为主。

奥园目标消费者阐发

购买类型

定位

文化

收入

作用

年龄

职业

行为和心理特征

置

业

类

型

置

业

动

机

A型：主 导 型

知识英才阶层

高

中 标准客户 市场主流 市场领头羊； 主要销售东西；核心主干一族，范围最大； 多购主力户型社区文化和生活方法的主要参加者、促进者。

三十岁岁左右 以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级治理人才（尤其是职业经理人）和高级公事员为主 有自己奇特的品味，不盲目从流，明白享受生活，要求体面、文化感、情调，又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的代价；事业已根本定型，正处于上升期。三口之家居多。

二次置业

常 住 型

B型：标记型 前卫另类阶层

高

低 市场领头羊； 对树立品牌有重要作用； 品牌与生活方法的追捧者和标榜者； 中小户型产物的主要购买者。

二十五岁左右 专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者 年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方法，多属超前消费一族，多为只身或伉俪二人小家庭。

第一次置业为主

过渡型

C型：提升型 社会精英阶层

中

高 主要销售东西；数量不多； 多买大户型； 对产物档次、品牌形象形成有力的提升和拉动 四十岁左右 私营企业家 金领阶层（“打工天子”）

购买力强，落定迅速

二次置业为主

度假型

D型：跟进型 高级白领阶层

中

中 市场主流； 主要销售东西；A、C 型的市场追随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大

三十五岁左右 中高级治理人员 正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。二人之家或子女幼小。要求高素质低代价。

一、二次置业均有

常住型

E型边沿型 普通市民阶层

低

中 数量较少，其作用是增补性的 投资型炒家

总之，从范围数量来看，A、D 型所组成的中产阶层是市场主流；从市场拉行动用来看，A、B 起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C 型是主要打击东西；从品牌的角度来说，B 型是不可忽视的重要因素。

（2 2）开发理念模型

成果代价（有形）

合生创展

奥园

高

万科、丽江

碧桂园

现代城

中

上河城

低

低

中

高

文化代价（无形）

图：房地产开发模式阐发模型（开发理念模型）

（模型出处：王志纲事情室理论研究部，2000 年 11 月）

如图所示，按成果代价（有形的、实物的、实用的、根本的代价）和文化代价（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的代价）两个指标，以及高、中、低三个水平条理，可以将房地产开发模式分别为差别的类型：

 合生创展：

高成果代价低文化代价。

 碧桂园：

中高成果代价低文化代价。

 万科、丽江：中高成果代价中高文化代价。

 奥园：

高成果代价高文化代价。

 现代城：

中成果代价高文化代价。

 上河城：

低成果代价高文化代价。

可见，差别的房地产开发商对房地产有差别的开发理念和竞争战略。奥园模式选择的是成果代价与文化代价并重的“双高”模式。在其他的房地产开发模式中，最迫近这一模式的是万科与丽江模式，以及现代城模式。事实上，这两种房地产开发模式也被市场实践证明的最乐成的。

——在房地产开发的早期（90 年初），中国房地产开发商多为“双低”模式，即房地产就便是钢筋加水泥的盖屋子阶段； ——其后（90 年代中期），随着市场竞争的加剧，逐步中、高成果代价低文化代价的模式过渡，出现了碧桂园为代表的模式； ——再后（90 年代中后期），随着同构竞争的日益加剧，以万科、丽江为代表的开发商走向中、高成果代价中文化代价的开发模式，在提高成果代价的同时，文化代价日益成为制造产物差别化、越越市场同构竞争的有利武器； ——再厥后（90 年代末 21 世纪初），也就是最近一两年，奥园模式、另类模式（现代城与上河城）浮出水面，把主题、看法、理念、文化与生活方法演绎得尽乎极致——虽然，明显差别的是，在逾越传统的房地产开发模式的历程中，在成果代价方面，三者照旧选择了差别的路径，因而落实到文化代价上，有的文化代价显得生动充实，有的显得比力虚浮。

应该说，奥园模式更靠近房地产开发的理想模式，是一种完美的、富有生命力的房地产开发模式。虽然，她也肯定是最困难的、最高难的、最富于挑战性的房地产开发模式。，开发理念与产物宗旨

归纳综合地说，奥园的开发理念可以论述为：

 以连锁经营之模式实现房地财产和体育财产的有效对接；  在原创性的复合房地产理论指导下整合多种资源；  以全新的办事理念，满足有效需要、引发潜在需求、活泼市场需求；  以超通例的营销推广策划思维启动新的市场消费热点；  以奇特、领先的技能手段，创造一种“科学运动，康健生活”的全新生活方法。

因之，奥园的产物宗旨是：

 “奥林匹克花圃”的命名系统经中国奥委会批准，品牌具有唯一性和排他性，其气势派头应明显有别于其他社区；  突出了奥林匹克“更高、更快、更强”的强烈时代特征；  要将“以人为本、科学运动、康健生活”的根本宗旨贯穿于项目筹划建立的全历程和各个环节；  针对目标群的居住需求独创最优秀的核心产物  要将产物塑造为区域最具差别性、标记性的物业。

三、奥龙筹划的紧迫性与困难性1、紧迫性

（（1））

从企业生长的内在需求来看 三大股东企业目前都处于企业生长的重大历史转折点上，奥龙筹划对三大股 东企业来说，都具有超乎寻常的战略转折意义。

 对中体而言

奥龙筹划是中体手中掌握的富厚体育资源得以最大限度利用并因此带来巨大 利润回报的最佳渠道宁静台。通过奥龙筹划，以体育财产为主体的中体财产股份有限公司一方面可以把本业做的更精彩，另一方面又可以在此历程中培育自己在房地产领域的人力资源步队并积聚相关经验，增加一个欣欣向荣的利润增长点，并使新兴的体育保健结果或项目可以实时投入到实用中去，结合奥园的连锁开刊行动而迅速推广和普及。尤为重要的是，中体引进美国贝利连锁品牌的筹划，只有与奥龙筹划密切结合在一起，才具备了一个最佳的操纵平台和切入契机。

 对金业而言

奥龙筹划具有实质性、全局性和决定性的战略意义。金业团体自从以番禺金 业别墅花圃的乐成为起点走向专业化的房地产开发商脚色，至今它的全部精力和希望都放在了奥园的开发上，广州奥园是它苦心孤诣惨淡经营的结晶。而欲将这来之不易的结果发扬光大，惟有实施奥龙筹划。奥龙筹划可以使金业自己的企业品牌从地方性扩展到全国性，可以提升其知名度和美誉度，拓宽企业生存和生长空间，加快企业人才步队的培养和生长速度，完善社区体育与康健养生系统的研究与运作系统，培育新的利润增长点。

 对华新而言

奥龙筹划完全可以是一个它不应轻易视之的大好时机宁静台，也可以说奥龙 筹划是华新企业实现凤凰涅磐重焕青春再现光辉的一个时机。历史地看，华新国际企业团体属于专业的房地产开发商，并且具有在全国多个都市乐成开发过若干楼盘的显赫经历。但已往的光辉并不能取代今日的徘徊，要在房地产界重振雄风，它需要一种时尚新颖的产物类型，而奥园就是切合社会潮流需要的品种。华新利用自身专业人力资源优势和经验，介入奥龙筹划实施历程，必将进入一个新的生长阶段。

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从外情况来看

全国各地房地产开发水平差距的日益缩短，开发商的普遍成熟，竞争的日益 剧烈，泛地产、主题地产理论的日渐普及及开发商对运动康健主题的普遍觉醒与运用，奥园连锁开发已箭在弦上。

单就奥林匹克这个名称而言，现在许多的地方体委都觉得他们也能用这个牌子的。他们认为这是体育界人人可以得而用之物。他们也多欲仿效广州奥园，拿这块似乎万应万灵的大牌子来开发房地产项目。而一旦此种完全外行的逐利者肆无顾忌的抬出他们随意炮制的所谓奥园到市场上叫卖，肯定立刻殽杂视听，大砸牌子，将令奥龙筹划无端地遇上许多节外生枝的麻烦和困难。虽然中体已经主动申请了奥林匹克名称的...