对于浙江城市房屋拆迁问题的经济学思考

第一篇：对于浙江城市房屋拆迁问题的经济学思考

对于浙江城市房屋拆迁问题的经济学思考

摘要：城市房屋拆迁是在城市规划区内国有土地的房屋拆迁，并需要对拆迁人补偿、安置的，城市拆迁笔削符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。但现实中，城市房屋拆迁带来了许多问题，带来这些问题的根本原因是我国现行的拆迁法律制度和政策存在问题，并且在拆迁中行政权力过多地干预和参与民事行为，有悖于宪政基本原理，拆迁制度运行机制存在严重缺陷。对此我们应该利用新制度经济学和法经济学相关理论对其展开分析并提出对策性措施。

关键词房屋拆迁现代制度经济学法经济学对策

一、引言法经济学基础及其适用性法经济学，又称“法和经济学”或“法律的经济学分析”，是用经济学的方法和理论来考察、研究法律和法律制度的形成、结构、过程、效果、效率及未来发展的学科。而新经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力，已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。房屋拆迁，对于政府而言，则是政府占用行为，对于被拆迁居民而言，则是房屋财产法律处置的经济行为。房屋拆迁的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是怎样的资源配置才能使效率最大化，才能使各参与主体都达到最佳效果。对房屋拆迁制度进行法经济学分析旨在运用经济学的原理和原则分析城市房屋拆迁这一法律制度，在假定各主体“最大化行为”的前提下，分析拆迁主体行为的成本效益和相互间的博弈关系，寻求拆迁达到高效率的条件，从而为城市房屋拆迁制度的改革和创新提供依据。

二、三、浙江城市房屋拆迁的现状对房屋拆迁问题的法经济学的框架分析和应用

1成本效益分析

2.均衡分析

3.博弈分析

4.供求分析

四、对房屋拆迁问题的新制度经济学理论分析

1.拆迁的必要性分析

2.土地使用产权的明晰化分析

五、对浙江城市房屋拆迁问题的对策性措施思考

第二篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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第三篇：对于农村拆迁问题的一些思考

对于农村拆迁问题的一些思考

摘要：近些年来，随着我国城市化进程的加快和市场经济的发展，城市规模不断扩大，需要大量征收、征用城市周边乡镇的农村集体土地，目前这一过程存在着不少问题。伴随拆迁量的连年攀升,农房拆迁引发的矛盾日趋尖锐,对抗性越来越明显,也有了农房拆迁是“天下第一难”的说法。因此,农房拆迁问题已严重危及农村社会的和谐稳定,直接影响工业化和城市化的进程及当地社会经济发展的水平,成为一个严峻的社会问题，为使征地拆迁公平、合理、透明、时效，同时减少社会矛盾，体现“以人为本”，本文在综合各种资料的基础上做一个简单的综述，对拆迁问题作了一个初步的思考，以供相关部门参考。

1农村拆迁所存在的主要问题

从总体上来说,几年来,全国各地在土地征收、农房拆迁等方面的工作是稳定有序的,特别是北京和上海等城市在集体土地拆迁房屋安置政策方面进行了卓有成效的探索,走在了全国的前列,值得其他城市学习借鉴。但在大部分地区,农房拆迁问题没有得到实质性解决,引发的矛盾持续不断,部分地方有愈演愈烈之势。我们要认真分析,理性对待。

1.1征地数量增加直接导致拆迁数量上升

党中央、国务院从我国国情出发和基于国家粮食安全的战略考虑,把保护土地及耕地作为一项基本国策。但近几年来我国耕地锐减,据国土资源部调查结果显示,我国耕地从2000年的19.24亿亩已减少到2005年的18.31亿亩。这就意味着我国“十五”期间耕地减少了近1亿亩。各类开发区遍地开花,有些市、县和乡镇“一窝蜂”地建开发区及园区。有的地方不论项目有无或多少,先圈地再说;有的地方征地随意性很大,先用后征,边用边征;有的地方招商时在土地上争相压价,恶性竞争,使土地资源流失。以嘉兴经济开发区(省级开发区)为例,从1992年开发区建区到2000年只拆迁了16万平方米,从2001年至2003年3年间的拆迁量则成倍增加,达到112.13万平方米,从2004年起,受国家土地、资金等宏观调控因素的制约,拆迁量开始回落。事实表明,大量农村集体土地被征收,势必会有大量农房需要拆迁。

1.2农村拆迁相关法律法规的缺失

长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺撼。

1.3政府行为和职能出现偏差

征地拆迁与城市房屋拆迁有很多不一致，不能按照城市房屋拆迁的规定来实施，更不能由土地行政主管部门以外的其他部门按照城市房屋拆迁的有关规定来实施征地拆迁。征地拆迁存在的问题与政府工作的职能和方式有着密切关联。征地拆迁中的权力约束机制和利益平衡机制的缺乏使政府行为失范和政府自利性膨胀。由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程存在着许多非规范的行为。（1）拆迁许可证颁发程序不规范；（2）私定房屋评估机构；（3）擅用自由裁量权，使农户间补偿不平衡；（4）强行拆迁时有发生。不管农民对拆迁补偿是否满意，有些地方对不愿拆迁的农民采取强制拆迁。

1.4补偿安置的标准不够完善

由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社

会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，不仅在室内室外的墙面和墙壁上动脑筋装修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能够向空中发展的，就想尽一切方法抬楼，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。

2存在问题的原因

2.1.保护耕地意识不强

一些基层领导干部认为,要发展经济必须多上新项目,而上新项目必须大量占用耕地,在资金短缺、财力不足,科技水平落后情况下,土地几乎成了各地扩大投入,增加产出的唯一选择。于是形成了很多开发区“开”而不 “发”“,圈”而不用的情况。在一些地方,考核干部政绩的评价指标体系存在偏差,指标层层下压。加之地方各级行政长官任期的短期化,助长了干部在任期内急于出“政绩”的短期行为,不顾客观经济规律、不顾实际情况,置长远利益不顾,置广大人民群众的根本利益不顾。在工业上大量圈地上项目,在城建上大量拆民房建广场。只要自己“政绩”显赫,而不管群众的承受能力。

2.2拆迁程序不规范

目前拆迁中出现的各种现象,很大程度上应归咎于拆迁程序不规范。有的地方政府集法规制定者、参与者、裁判员、运动员于一身,使农民的公平受偿权利至少从程序上得不到保障。在农房拆迁补偿标准制定方面,本无制定补偿权力的基层政府及有关部门,以行政文件、通知或决定来制定适用标准,以此处理农民私有财产的现象时有存在。农房拆迁管理工作除政府外没有具体职能部门管,碰到拆迁出现纠纷时没有一个权威的部门出来处理、裁定,多数情况是由拆迁入和被拆迁人二者讨价还价、相互让步,从而造成政策处理的不连续性、不平衡性。同时拆迁过程透明度不高,没有给予拆迁户知情权,造成拆迁户顾虑较大.2.3.各方利益的驱使

征地拆迁主要涉及到政府、用地单位、村集体和被拆迁人之间的利益调整关系。一是政府及拆迁人考虑的是拆迁成本最小化,时间的最短化及政绩的最大化。许多地方通行的做法是政府直接规定拆迁的补偿方式和标准。一些地方出台的拆迁标准多年不变,对被拆迁人的合法权益保护不够。二是相关乡镇(街道)、村社的基层干部既要考虑应付上级工作的压力,又不能得罪朝夕相处的村民,只得在上下之间周旋、游说,寻求平衡。三是拆迁户农民作为最典型经济人,出于保护家庭财产目的,绞尽脑汁,通过各种努力争取家庭利益最大化。正是各方各自利益的驱使,才会出现补偿不到位,安置不及时,拆迁难进展,拆迁时的纠纷时有发生,矛盾不断激化现象。拆迁问题的解决对策研究

农房拆迁问题能否解决好,关系到加快城镇化建设的进程,关系到新农村建设目标的实现,关系到人民群众的根本利益的维护,影响深远。

3.1确立科学发展观,切实维护人民群众合法权益

在农房拆迁工作中,各级政府要确立全面、协调、可持续的发展观,坚持以人为本,以人民利益为根本出发点, 树立“善待人民群众”的观念,做到权为民所用,情为民所系,利为民所谋,切实维护人民群众的合法权益。要树立正确的政绩观,依法自觉保护耕地,克服政绩行为短期化。我们要进一步增强政治意识、大局意识、责任意识、群众意识,认真处理好建设发展和保护群众利益之间的关系,及时化解农房拆迁中的各种矛盾,把工作做细,把好事办好,确保社

会的稳定和人民群众的根本利益。

3.2.尽快制定法律法规,确保农房拆迁工作有法可依

农房拆迁相关法律缺失,政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定,而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定,致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此,规范征收土地行为,保护当事人合法权益,尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神,对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究,把成熟的经验和做法,用立法的形式固定下来,制定出合乎民意的法律法规,规范农房拆迁行为,名称可以是《农村房屋拆迁补偿安置法》,或者至少可尽快出台一个《农村房屋拆迁管理条例》。

3.3 深入宣传政策，规范拆迁行为

实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。一是应及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，告知他们享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，配合拆迁，是拆迁工作顺利进行。二是要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。三是完善拆迁程序，规范拆迁具体操作行为。在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。

3.4 政府的职责履行

政府掌握着创新必不可少的制度资源，在制度创新中具有强制优势、组织优势、效率优势。当今城市化中存在的诸如农地产权制度、土地征用制度、社会保障制度、基层组织制度等难题，只能由握有界定产权、配置资源以及独具宏观调控职能的政府当主角才能从根本上解决。首先，政府要建立公正、公开的资源性资产配置的新机制，推行征地拆迁的制度改革，建立配套、完善的司法救济途径，切实保障和维护被拆迁人的利益。其次，要规范拆迁管理行为，做到拆迁人执证上岗，增加工作透明度，避免出现拆迁标准不一的现象。最后，解决征地拆迁问题不能单打一，不能就事论事，必须综合考虑，统筹兼顾。

3.5 健全拆迁补偿安置机制,完善失地农民的社会保障体系

要为失地、失房、失业的农民构筑一个合法权益的社会保障体系,要防止“因拆迁致贫”,对弱势群众给予各方帮助、扶持。一是建立完善对失地农民重新就业培训的机制。失地农民普遍认为失业是他们面临的最大问题。我们要根据农民的实际能力和市场的需求情况,转变他们的思想观念,提高他们的劳动技能。二是建立完善失地农民基本生活保障制度。它包括最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。在这方面,嘉兴市和苏州市的探索实践是比较成功的,对其他地方具有参考价值。三是建立完善失地农民的司法救济机制。要疏通失地农民的司法救济途径,减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制,防止和纠正拆迁中的不公正现象,遏制权力进入市场,以健全的司法制度,形成对农民利益保护的最后一道防线,切实保障和维护农民的合法利益。

第四篇：城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

城市房屋拆迁纠纷行政裁决(以下简称拆迁纠纷裁决)是指房屋拆迁管理部门，根据拆迁当事人的申请，依据有关法律、法规、规章和规范性文件、争议事实和相关证据，针对平等民事主体之间因房屋拆迁发生的纠纷做出居中裁判的一种准司法性质的具体行政行为。拆迁纠纷裁决是一项集行政执法、准司法行为于一体的政策性、规范性、程序性、法制性都很强的特殊工作，其目的是及时、公正地解决、处理房屋拆迁纠纷，更好地维护拆迁当事人的合法权益，保障工程建设项目的顺利进行。

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第十六条规定，拆迁人与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

因此，拆迁纠纷裁决就成为城市房屋拆迁管理部门不能回避的法定职责。在现行拆迁管理体制下，为了进一步提高裁决工作的质量和效率，需要对拆迁纠纷裁决工作进行实践总结和理性探讨。

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一、城市房屋拆迁管理部门要勇敢面对矛盾

根据《条例》的规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。目前申请裁决的当事人几乎全是拆迁人，如果拆迁管理部门不依法受理，拆迁人可以起诉管理部门不履行法定职责、不作为;如果受理，就必须在30日内做出裁决，并且要承受被拆迁人的“充当拆迁人打手”的指责。如果被拆迁人对裁决这个具体行政行为不服，依照《行政复议法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)的规定，可以在裁决书送达之日起60日内申请行政复议或者在三个月内提起行政诉讼，拆迁管理部门将忙于应诉。即使在行政复议和行政诉讼中胜诉，拆迁管理部门还要申请人民法院强制拆迁或者申请人民政府责成有关部门实施行政强制拆迁。这样一来，一是拆迁管理部门在裁决、复议、诉讼、强制拆迁中冲在了第一线，陷入了矛盾的漩涡之中，耗费了大量精力;二是激化了与拆迁当事人的矛盾，成为信访投诉的对象;三是忙于行政裁决，耗费了大量的行政资源，却出力不讨好。拆迁人与被拆迁入本是平等的民事主体，在房屋拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁定：而通过行政裁决的方式干涉两个平等的民事主体之间的合同订立，会使拆迁管理部门陷入矛盾不能自拔、成为被告增大了行政风险。对此，拆迁管理部门应当勇敢面对，充分发挥主观能动性，想

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方设法做好拆迁纠纷裁决工作。

二、合理的裁决受理条件和裁决量是保证裁决质量的必要条件

当前，各地拆迁纠纷裁决申请量一直居高不下，且呈上升趋势。据分析，其主要原因表现在：

一是拆迁纠纷救济途径单一。《条例》规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院起诉。这样，对于达不成协议的拆迁纠纷，法院不再直接受理，先由房屋拆迁管理部门进行裁决，法院只受理当事人对裁决不服的行政诉讼案件，这就迫使拆迁管理部门冲在了解决大量拆迁纠纷的第一线并且随时准备当被告应诉。

二是拆迁管理部门提供免费裁决服务。《裁决规程》没有明确拆迁管理部门可以收取裁决费用，因此裁决申请人(几乎全是拆迁人)就可以享受免费裁决服务。这就客观上鼓励了拆迁人设法通过免费的行政裁决来解决难以处理的拆迁纠纷，而不去积极地同被拆迁人进行协商。

三是拆迁纠纷裁决申请条件过于宽松。饿决规程》第五条规定了拆迁入提出申请时应当提交的资料，如被拆迁房屋权属证明、估价报

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告，补偿安置方案、当事人协商记录等，以上资料拆迁人比较容易提供，从而使大量的裁决申请涌向拆迁管理部门。由于拆迁纠纷裁决案件较为复杂，一件拆迁纠纷裁决案件从受理、调查取证、调解、开庭审理到下达裁决书、送达到应对行政复议、应对行政诉讼、申请强制执行等起码要经过半年时间，裁决人员消耗了大量精力，难以保证在法定的时间内完成受理案件的裁决工作，形成大量积压案件，而新的裁决申请又不断涌入，拆迁管理部门的裁决压力可想而知;匆忙做出的裁决难免不出现瑕疵，裁决质量无法保证。

为进一步规范拆迁纠纷行政裁决行为，有效控制裁决量，提高裁决工作效率和成功率，切实维护拆迁双方当事人的合法权益尤其是被拆迁人的合法权益，裁决受理条件在符合《裁决规程》要求的前提下，各地还要结合具体裁决实践情况进一步补充和完善，提高受理条件的针对性和可操作性。因此，拆迁入申请行政裁决时提交的资料除满足《裁决规程》第五条规定的内容外，还应当补充以下内容：

l、补偿安置资金存储证明。核实拆迁补偿安置资金在许可前是否已足额到位，确保拆迁纠纷裁决后拆迁人能够有足够资金及时履行补偿义务。

2、拆迁许可证及拆迁公告。审查拆迁许可证是否真实有效、是否办理了必要的延期手续、是否进行了广泛告知。

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3、评估机构资质证书及委托合同、动迁单位资质证书及委托合同。核实评估机构和动迁机构的资质情况，确保拆迁服务业务发包给有资质的单位并在其业务承揽范围内。

4、产权调换房屋估价报告。核实产权调换房屋估价报告与被拆迁房屋估价报告是否由同一家评估机构采用同一时点、同一参数、同一评估规则做出的，确保实行产权调换安置时差价计算的公平性、合理性。

5、产权调换房屋权属证明或施工进度证明。产权调换房屋为期房的，要提供建设工程规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工进度证明等，确保裁决的安置房屋能够按期建成、及时安置被拆迁人。

6、拆迁现场各种资料的公示证明。核实拆迁许可证、拆迁公告、各种资质证书、委托合同、评估报告、安置房源、补偿安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆迁人的知情权。

7、受理裁决听证意见书。当未达成协议户数占总户数一定比例如30%以上时，应当召开受理裁决申请前的听证会，并出具听证意见书。

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8、不适宜出庭的高龄老人、高危病人等被申请人出具的授权委托书。

三、加强裁决队伍建设

要做好裁决工作，拆迁管理部门必须健全裁决机构、充实裁决人员、提高人员综合素质、完善裁决程序。

要根据工作需要充实培养裁决人员。按照审理规定的要求，开庭审理必须有首席裁决员、裁决员、书记员，每个裁决室至少要配备三名工作人员，裁决量较大的城市要设置二个以上的裁决室。裁决人员应当由拆迁管理部门中的行政人员担任，但由于管理部门在编人数有限，现有人员中通晓法律、拆迁业务和裁决业务的人员又少，目前各地普遍存在裁决力量薄弱的问题。要根据工作需要及时充实裁决人员。要加强对在岗人员的培训，注重对政治理论、思想道德、拆迁管理、法律知识、裁决实务等方面的综合培训。

拆迁纠纷裁决工作是由裁决工作人员完成的，工作人员的综合素质决定了裁决工作的质量和效率。要做好拆迁纠纷裁决工作，裁决人员应当具备的综合素质包括：有较高的政治理论水平、有较高的思想道德水平和原则性、善于钻研理论和业务知识、始终做到严谨细致。

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只有建设一支高水平、高素质的裁决队伍，才能做好拆迁纠纷裁决工作。

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第五篇：城市拆迁问题

城市拆迁问题

20110314王继房地产经营与管理01班

摘要

城市发展需要不断进行再建设，有时为了国家建设和城市的总体规划，或者其他工程建设项目，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除，需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状，第二部分分析了拆迁的主要问题，第三部分针对问题提出了对策。

关键词：城市拆迁现状问题对策

一、城市拆迁的现状

近几年来，随着经济的发展和现代生活的需要，城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出，城市拆迁经过前期的铺垫，其对实现城市长远发展目标的实现，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是，成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂，涉及面广，工作量大的艰巨任务，在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题，导致移民工作难度增大，从而使城市拆迁成为影响社会安定，社会各界热议的一个话题。当前，城市拆迁的主要问题是：一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重；二是法法规不完善；三是拆迁评估不合理；四是补偿不明确；五是程序监督不完善；六是历史遗留问题仍然存在；七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍，甚至是矛盾的尖锐化，使拆迁工作不能顺利进行。因此，在旧城改造和城市化进程不断发展的今天，城市化所带来的问题已经不得小视，其不仅关系到城市的发展，更加关系到社会的稳定。

二、当前城市拆迁的主要问题

1、政府角色错位现象十分严重：、既是裁判员又是运动员，扮演“全能”政府，全程参与拆迁过程，混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位，角色错位，而仅仅关心的是土地出让金是否交全，项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份，意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中，政府经常是在收完土地出让金后，拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位，必然是被拆迁人失去政府的有力支持。

2、法律法规不完善：拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用，因此，如果相关的法律法规不健全，将直接导致拆迁工作无法顺利进行，也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分；拆迁补偿标准规定不明：在实践中往往由各级政府实行定价，旧房的评估通常不包括土地出让金，装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常还包括土地出让金，市政建设配套费，支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范，赋予了政府过大的自由裁量权：《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权，另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。

3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有：城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争；房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值；拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。

4、程序设置不完善：我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序，由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定，行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定，不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷：收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置；拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权；缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定；司法救济程序滞后。

5、历史遗留问题仍然存在：由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在，造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除，进而被拆迁人的合法权益得不到保障；对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按照住房予以补偿，引发大量的拆迁纠纷。

6、拆迁引发的社会问题突出：农民失地严重；、在被拆迁户中，低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势：由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区的房屋价格上涨过快，而被拆迁居民大多数为低收入家庭，导致中低

价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增，而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足，导致供需矛盾激化；暴力拆迁造成的恶性影响巨大；因城市拆迁上访人数呈递增趋势。

三、城市拆迁问题的对策

1、拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房屋建成后再行迁入。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

2、被拆迁者的保护角色：拆迁双方的合法权益都应得到保护，合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势，他们的合法权益一般不会受到侵犯，相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者，凭借他们自身的力量，其合法权益难以得到保障。因此，他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时，还须采取积极的措施，增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力，进而摘下“弱

势群体”的帽子。

3、完善城市拆迁的法律法规：当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央，主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等；行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；在地方，省、市甚至（区）县都出台了相应操作性政府性文件。但是，在实际操作中，法律法规之间，政府文件和政府文件之间，法律法规和政府文件之间没有必要的呼应，相互之间无法构成一个整体，这迫切需要我们尽快整合其功能，弥补两者之间的裂缝。

4、建立完善的拆迁监督机制：由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程，且涉及到多个部门的种种行为，因此，在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府，应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。

虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题，侵犯了部分群众的合法权益，但是相信是问题就会解决，并且随着经济的发展和社会的进步，随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步，法律法规的不断完善和健全，人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程，在党和国家的带领下，在全国人民的共同努力下，和谐社会的实现就在不远的明天。

参考文献：

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[10] 建设部.[M]北京:中国建筑工业出版社,2001《城市拆迁管理条例》

对于浙江城市房屋拆迁问题的经济学思考

第一篇：对于浙江城市房屋拆迁问题的经济学思考

第二篇：城市房屋拆迁问题

第三篇：对于农村拆迁问题的一些思考

第四篇：城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

第五篇：城市拆迁问题

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