关于上海母婴市场的看法

第一篇：关于上海母婴市场的看法

关于母婴市场的几点看法

一、上海母婴渠道的划分：

1、传统渠道：系统门店、单店。

2、网络渠道：淘宝网店、独立电子商务平台

3、目录公司：母婴之家、宝宝园等。

A、系统体系：爱婴室、天天加分、蘑菇宝贝、博士蛙、丽家宝贝，这些系统均有门店、购物网站、目录册。

产品进入系统门店会交纳各系统收取的进场费、排列费、条码费等。

B、单店：各区尤其是郊县分布有零星的母婴实体店，这些门店大部分是夫妻店、规模小、销量少，偶有几家大的店销量会比较好，会根据利润高低来选择推广产品。

这些门店几乎没有任何费用，注重销售的利润空间。

C：目录公司：目录公司收取费用，由于印刷成本高、并受到网络渠道的冲击，在全市有影响的目录公司已经很少。

二、渠道的预估

网络渠道由于店铺成本、员工成本较少，价格相对传统渠道优惠很多，越来越受到消费者青睐。因此网络渠道在近两年市场占有份额增大，相对传统渠道投入大产出少，网络渠道也不容忽视。

母婴市场发展迅速，爱婴室系统目前在全上海的门店就有46家，目前没有一家公司能够操作整个上海市场，许多经销商只能侧重于某个区域或单个系统，因此，要针对产品进行分析，再寻找到合适的经销商。

三、建议

A、驱蚊产品系季节性产品，如果只寻找一家经销商，可能没有办法在短时期内完成全市的铺货工作，因此可以根据经销商的侧重点来确定合作方式，或由其负责单系统销售、或由其负责单店销售、或由其负责几个区域销售。

B、之前已经有过合作的经销商，可以先进行联系沟通，优先选择有过合作关系的经销商。

C、比较倾向于分渠道招经销商，只是指标拟定会有更繁琐，加上前两年市场运作没有步入正轨，没有参照的指数。

D、市场部尽量多设计活动，或一月更新一次活动，督促经销商执行活动方案，促进经销商与终端商的联系。

E、注重电子商务平台，增加电子商务渠道的份额。

四、我熟悉的经销商

施展公司（健婴坊）：代理产品有NUK、贝亲、小米米，客户资源丰富，合作条件会比较苛刻；澳陆公司：代理产品有韩国绿色驱蚊系列、奥地利AMA用品系列，侧重网销及大店。优妮凯尔公司：代理过德国施巴、台湾六甲村，喜欢操作中高端产品，侧重电子商务平台。桂烨公司：食品为主，网络较广，侧重于门店。

德费雅公司：大件用品为主，熟悉爱婴室、博士蛙、丽家宝贝等大系统，维护力量较弱。一时之内也想不出来，下周会先联系这几家公司接触后再拟定下一步的工作安排。

第二篇：Kantar母婴市场报告

中**婴市场的下一个黄金十年

03/07/2013

全球领先的消费者购买和使用洞察市场研究机构Kantar Worldpanel婴儿样组对于27个重点城市和省会城市1中0-3岁婴儿家庭样本的最新监测数据表明，尽管中国整体快速消费品市场增速明显下滑，但母 婴市场仍然保持现对较高的增长率，2013年1-5月婴儿品类2销售总金额增长11%。随着中国城镇出生人口的持续回升，市场的日益高端化，正经历着快速 成长和变革的中国婴儿用品市场，将迎来下一个黄金十年。

1.下一个5年，城镇新出生人口数量将回升 —— 这预示着未来婴儿品类的巨大发展潜力

上世纪80年代至90年代为中国出生人口高峰，这个时期出生的80后已步入结婚 生育的人生阶段，再加上国家现行生育政策的变化——允许独生子女生育第二胎。在这两个因素共同作用之下，中国的人口出生率在接下来的5年将会有所回升，到 2017年，全国出生总人口有望达到1820万。Kantar Worldpanel监测的婴儿用品市场在2012年销售总金额为307亿元，在中国城镇化和城镇新生人口增加的推动下，2017年0-3岁的婴儿家庭预 计会增加至612万，整体婴儿用品市场的销售规模将扩大至463亿元，相比2012年将有50%的增长。

2.婴儿用品竞争日益激烈，主要品牌的市场地位有所削弱

国内外母婴厂商已注意到中国市场非凡的成长潜力，纷纷进入，希望在这个巨大的市 场中分一杯羹。Kantar Worldpanel婴儿样组的数据显示，随着市场竞争的加剧和新品牌的加入，婴儿用品中主要品牌的市场份额总和在今年1-5月较去年同期相比有明显的下 降。以母婴用品中最大的婴儿奶粉市场为例，前五大品牌所占的市场份额由去年的65%降至60%，而婴儿尿片市场的前四大品牌所占市场份额从88%下降至 83%。众多中小品牌的加入给消费者带来更多选择的同时，也意味着在传统销售终端的竞争变得更加激烈。领导品牌必须通过不断的广告投资和CRM项目建立来 巩固消费者对于品牌的偏好。

3.高忠诚度市场，产品继续高端化

婴儿产品基本上属于高忠诚度的品类，消费者对于品牌的忠诚度远远高于一般的快速 消费品品类。由于中国新出生人口大多都是独生子女，父母对孩子的重视程度极高。加之近年来母婴市场负面新闻不断，消费者对产品安全有较高的顾虑，“越贵质量越好”的心态驱使父母们为孩子购买高端的产品。因此带动了中国婴儿产品市场高 端化的趋势，以及高端产品近年来令人瞩目的增长。Kantar Worldpanel婴儿样组的监测还显示，高端的尿片产品在2013年1-5月销售金额同比去年增长46%；而婴幼儿奶粉市场中，虽然高端奶粉渗透率增长已经放缓，但是消费者对高端奶粉仍然趋之若 鹜，高端奶粉产品在今年1-5月的销售额同比增长25%。同时，一个有趣的市场现象是，无论高端奶粉还是高端尿片，在中低收入家庭中渗透率增长在过去一年要快于高收入家庭，在省会级城市的渗透率增速也超过了重点 城市(北京、上海、广州、成都)，这说明高端的婴儿产品正在逐步渗入到各类家庭和城市级别中去，这对于生产商和零售商来说都意味着巨大的产品升级的商机。

4.电商成长迅速，上升为第三大渠道，而传统通路的发展则相形见绌

在互联网时代成长的80后家长，在育儿知识获取和婴儿产品购买上也逐渐依赖于网 络。Kantar Worldpanel 婴儿样组对于27个城市的监测数据显示，在整个婴儿用品市场中电子商务渠道发展迅速，现已仅次于母婴店和大卖场，成为消费者购买婴儿产品的第三大渠道。例 如，婴儿尿片的网购占有率从去年1-5月的18.7%上升至今年1-5月的25.7%。婴儿奶粉的网购金额占比也由13.1%上升至20.3%。通过网 购，消费者可以享受到实惠的价格与便捷的运送，使得多包装的购买成为主流。

Kantar Worldpanel婴儿样组数据显示，在重点及省会城市中整体母婴用品网购渗透率在今年1-5月中已经高达36.2%，而整体非食品快消品类的网购渗透 率却只有16.3%。其中网购渗透率增长较快的是以北京、上海为代表的北部与东部地区：渗透率分别达到了49.8%和42.1%。这意味着如果厂商要接触 到更多的消费者，就必须加强自己品牌在电子商务渠道的推广。通过和不同电商平台的合作，企业能让自己的产品获得更加广泛的成长机会。

电子商务和海外购买的迅猛成长，使传统的销售通路相形见绌。今年1-5月，母婴用品在现代通路（超市、大卖场）的渗透率都呈现了下跌的趋势。消费者在这些传统渠道的单次购买量远小于电商渠道，尝试性和临时需求性的 购买情况比较多，并且产品促销力度也不及网购渠道。随着国内物流体系的不断完善，我们可以预见在下线城市中，网购会继续保持迅速的发展。

5.线下渠道发展机遇 – 提供专业性的育婴咨询和产品建议

线下的购物渠道是否已经没有发展的机遇？Kantar Worldpanel的分析显示，虽然母婴专卖店的份额在电子商务崛起的同时有明显的下降，但其仍然是消费者购买婴儿用品最重要的通路。但目前母婴专卖店 中除“乐友”以外，仍缺乏具有规模优势的全国连锁集团，区域性较强。在积极开拓电子商务的同时，母婴专卖店必须为消费者提供更全方位一站式专业服务以及便 捷舒适的购物享受，同时通过一些专有的品牌巩固消费者的忠诚度。

借鉴台湾地区婴儿奶粉现在的 销售渠道情况，专业药房在婴儿奶粉销售金额占比中已经高于50%。因为在药房中，专业的医师和销售人员可以提供相关的建议，为消费者提供更好的购物体验和 专业的知识，而这正是网购渠道现在所欠缺的地方。中国大陆目前的父母大多数是第一次为人父母，这些年轻的父母都比较缺乏相应的育婴知识，所以说，能为消费 者提供专业母婴咨询的药房，在新的国家政策的鼓励和扶持下，在将来五年具有一定的发展潜力。

第三篇：上海蜂蜜市场调查报告

通过对沪上欧尚、吉买盛、易初莲花、沃尔玛等大卖场的走访，发现市场上的品牌鱼龙混杂，产品同质化特别严重，价格战一波未平，一波又起，最终便是几家欢喜几家忧，逐步蚕食着企业的利润，行业集中度特别的低，存在者较大的整合空间。逐鹿中原，鹿死谁手。看谁能笑到最后，我们的企业就要做到比兔子跑的还快，更要比乌龟还要有耐心。

改革开放三十年来，随着中国经济的高速增长，也带来了中国经济各行各业市场的井喷，中国的蜂产品行业也搭载上了中国经济发展的快车，进入了告诉发展期，就在大家都沉浸在这可歌可贺之中时，09年的三鹿事件，再次敲响了人们的警钟，这也使人们再次把健康二字摆在首要位置，人们的消费意识和消费观念也发生了重要的变化，由原来的那种劣质低价向优质健康方向发展，人们也更加追求绿色的、天然的食品，以前的那种投机行为再也没有生存之地了，这也给守法经营，对消费者健康负责的企业带来了机会。

从国家的大环境来看，随着人们对健康的更加重视，对绿色的、天然的产品的不断追求，蜂产业正在进入一个大发展时期，市场潜力无限，牛根生说过，只要你做到了中国第一，就有可能是世界第一，因为中国市场之大，人口之多，是世界上任何市场所没有的，这样就更给了我们企业驰骋沙场的空间。只要我们的企业做足内功，就一定能够在市场的搏杀之中一剑封喉，脱颖而出，达到抢占市场制高点的目的。

目前上海市场上的蜂蜜品牌大约有二十几种之多，分别分布于各大卖场之中，像欧尚有：鸿香源、冠生园、九蜂堂、慈生堂、巢野、蜂博士、蜂农氏、跨海、仙桃、欧尚自有品牌等，其中以冠生园、九蜂堂、蜂博士销售较好；易初莲花有：鸿香源、冠生园、蜂博士、美源、百酿工坊、王凯酿蜜、易初莲花自有品牌等，其中以冠生园、蜂博士、百酿工坊销售较好；沃尔玛有；鸿香源、冠生园、百花牌、百酿工坊、力冠、真

一、海山、蜂语堂、沃尔玛自有两个品牌，以冠生园、百花牌、百酿工坊、蜂语堂销售较好；吉买盛有：冠生圆、森蜂园、福赐得、恒亮、德辉、润露、百酿工坊、汉波、禾力、吉买盛自有品牌等，此系统最多，其中以冠生园、森蜂园、百酿工坊销售较好。这些品牌的价格大部分分布在十几到三十多元这一区间，产品同质化严重，销售渠道也基本相同，渠道大部分选择的是现代卖场的货架和专柜的形式来实现销售的。产品销售方式简单，大部分都停留在打折让利、买赠捆绑、第二件半价和会员积分等形式上，这样就使产品处在了静态之中，产品缺少一种动感，没有能很好的和消费者进行沟通，现在的消费者都已经厌倦了传统的营销1.0时代的那单向的传播和灌输，现在我们已经进入了营销2.0时代，更强调一种购物带来的体验，强调和消费者的沟通和互动，要让消费者看到活生生的产品。因此要想活化终端，吸引消费者，只有加强同消费者的沟通与互动，才是公司发展的上上策。

***是集种蜂繁育、蜜源培植、饲养联合、生产加工、科研孵化为一体的高科技现代化企业，有着自己的种蜂场和蜂农合作社，它充分整合了上游资源，对其生产过程进行全方位的掌控，使其品质有了更好的保障，其次，我们一直怀着对品质的不断追求，专注于这一行业已经有了几个年头，在蜂蜜酿制方面有着很好的专业知识和科学方法。我们始终认为只有专业的，才是最好的。***在终端卖场大部分采用终端专柜的形式来实现销售有效的规避了竞争对手，有的甚至和营养保健品陈列在一起都取得了很好的市场效果。

通过对消费者的调查发现，消费者在选择蜂蜜时，更关注值得信赖的品牌，不容易对新品牌产生消费欲望，怕蜂蜜不纯，有兑水加糖现象等，个别品牌的投机行为由整个行业来买单，所以更要强调同消费者的沟通与互动，让其感受到产品的良好品质。例：有促销人员的卖场可以进行现场品尝，让其感同身受。还可以让消费者买到一定的金额可以免费抽奖，中奖者免费到兰溪生产基地参观旅游，了解蜂蜜的整个生产过程，旅游主题可以定为“畅游基地，见证天然蜂蜜”，来扩大***蜂蜜的市场影响力，从而也与消费者进行了充分的沟通，产生很好的市场效果。还有就是有专柜的、有促销员的门店，更要做活终端，包括现场品尝、pop宣传画、促销员的专业讲解，使促销员不光只是一个售货员，更是公司品牌形象的代言人和专家，她们的一言一行都能影响消费者的购买决策，一定要让终端动起来。总之就是活化终端。牛跟生说过：“哑巴产品走得慢，会说话的产品卖得快”。就是这个道理。此外，随着人们对健康的更加重视，消费者购买营养保健品的越来越多，把我们的蜂蜜专柜和营养保健品专柜陈列在一起，会产生良好的连带销售效果。我们还可以和其他的有互补性的品牌进行联合促销等，都能产生很好的效果。

市场营销是一场没有硝烟的战争，在金融危机来袭之际，企业准备好了吗？要想在这场战争中制胜，只有我们的一点一滴都要比竞争对手做得更好。现在正是行业加速整合的时间，只有我们做足内功，我们才会更有机会。机会是属于有准备的人和企业。

第四篇：上海快餐市场调查报告

上海快餐市场调查报告
根据我公司上海办事处提供的关于快餐食品的信息，9 月 14 日至 9 月 21 日在上海进 于 行了为期一周的市场调查，通过和零售商、消费者，以及快餐公司的经营者的接触，对上海 快餐食品的了解，调查该类产品的运营模式、代表公司的经营运作，以及此类产品的消费群 体等信息。信息获得的主要途径和方法：

1、通过网络、报纸等媒介了解有关上海快餐的信息，并进行分类、整理。

2、以普通消费者的身份，询问零售商的经营情况。

3、到一些便利店的现场，和消费者进行交流，通过提问了解情况。

4、与上海办事处的销售人员一起，以产品代理或者销售身份，同快餐公司的经营人 员谈产品，从侧面了解其经营情况。

一、上海快餐食品的现状：

1、主要形式：永和豆浆类以面食为主的“前店后厨房式”中式连锁快餐店；经营外送盒 饭的小饭馆；经营送餐业务的快餐公司；麦当劳、肯德基等“洋”快餐。根据上海办事处的提 供的信息，我们调查快餐食品的主要是盒饭（冷链）。现在盒饭根据保存方式可分为：冷链保存、热链保存、常温保存等。冷链盒饭烧煮后充分冷却（在 2 小时内需使中心温度降至 10℃以下）后分装，并在 10℃ 以下条件储存、运输，食用前须加热至中心温度不低于 75℃。采用真空冷却机可在几十分 钟内给大量盒饭急速降温，采用冷库约 1.5 小时能降到 10℃以下。主要的品排有：上海双华 哈便当系列等。热链食物烧熟煮透后加温保温，使盒饭在食用前中心温度始终保持在 65℃以上，烧好后 3 个小时内食用。上海丽华、米宝宝等 常温保存按按杀菌强度又分为巴氏杀菌（微波炉食品）和高压瞬时杀菌。主要品牌有上 海乐惠等。表 1-1 代表食品的包装形式、处理方法和保质期 产品的名称 双华“哈便当” 上海丽华 扬州富字微波炉产品系列 上海乐惠 包装 加盖碟 盒装 袋或盘 盒装 处理方法 快速冷却 / 速冻 高温杀菌或巴氏杀菌 储藏温度(度)10 度以下 65 度 零下 18 度 常温 保质期 1天 5 小时 1年 半年年

2、冷链盒饭的特点： 以上海双华快餐公司生产的“哈便当”系列产品为例，销售人员介绍其优点主要有以下 几点：（1）购买方便，使用快捷，满足人们的快节奏生活。目前，“哈便当”系列产品主要在全家、好德、可的等连锁便利店销售，目前据中国便 利连锁网提供的信息，到 2005 年上海共有大小便利店 5000 多家，在上海办事处附近就有 5 家便利店。便利店的冷藏柜内陈列着不下 10 种盒饭，每种在三四盒左右。并且便利店免费 提供微波加热等服务，并且保证 24 小时营业，最大限度的

为消费者提供方便。（2）采用先进的现代化设备，及生产工艺，产品品质得到保证。上海双华公司采用的先进的设备，斥 资 建 成 恒 温 恒 湿 现 代 化 理 货 场，并 投 资 进 口 双 温 配 送 车，以 实 现 制 造、配 送、贩 卖 全 程 恒 温 管 控，确 保 商 品 口 味及安全。（3）针对不同的消费者需求，推出多种价格的产品。

上海双华的哈便当系列产品，价格在 5-10 元不等，一些商务快餐价格在 8-20 元不等，主要突出差别，让消费者有更多的选择的余地。（4）公司加大产品开发力度，针对不同的季节开发新产品，同时搭配好营养。除以上几点外，据消费者反映，目前一些小摊上贩卖的产品没有保质期，很多是前天 生产好的剩饭，产品的质量无法保证。而便利店出售的产品大都当天生产的，并且住有保质 期，食用更放心。

3、盒饭食品主要的销售人群： 快餐主要以午饭为主，以写字楼或商住楼办公人员和商厦、银行、机关、工厂等大型团 体客户为主，中小学生为辅。

4、市场潜力：据不完全统计上海目前有流动人口 200 万，大型卖场几千家，并且每年 在上海举行的大型活动不计其数，这都扩大了盒饭的市场。据上海热线的消息称：目前沪上盒饭供应缺口在 80 万盒左右，在没有食堂的写字楼 中,66%企业统一订购盒饭解决员工午餐,但选择正规盒饭生产企业的只有 5%； 20%自行解 在 决午餐的白领中,也有一大半选择无证盒饭。在一些偏远的地区，外企企业不提供午饭，一 些工人自发的进行订餐，市场很大。

二、通过对上海快餐企业的了解，发现上海快餐企业主要有以下三种模式：

1、加工工厂型。代表企业上海双华，借助便利店（可的便利、好德便利等），学校等团 构，销售冷链食品。特点：销售面积广，消费者可以方便的选择（便利店在上海有 5000 多 家）。配送多为夜晚，配送的同时，将过期的食品进行回收。

2、外卖模式。以上海丽华为代表，不设立自己的终端销售，走“无店铺模式”，承诺“半 小时送达制”。难点就是配送速度，盒饭在食用时必须在 75 度左右，而用普通的保温盒，盒 饭每小时降 5 度，就是说必须有庞大的配送队伍。

3、快餐连锁式。以永和豆浆为主,在全市设立自己的快餐连锁店，采用前餐厅后厨房的 形式，当然大多部分的产品是经处理过的半成品，制作比较简单，快捷。

三、配送模式。以丽华为首的快餐公司，有强大的运输能力，承诺“半小时送达”。而 像双华、新志等企业除公司运输外，还委托物流公司进行商品的流通。

四、销售渠道：

1、借助便利店在社区的周围进行销售。

2、为一些快餐

餐店提供成品或者半成品，借助快餐店销售。

3、学校食堂、大型的卖场、大型的活动的外卖。

五、存在的问题：（1）规模较小，缺少统一的配送、流通渠道。在流通渠道上面，以丽华为首的快餐公司，有强大的运输能力，承诺“半小时送达”。而像双华、新志等企业除公司运输外，还委托物流公司进行商品的流通。而一些小型的企业 因缺少在物流方面的投资大大影响了其产品的销路和产品品质。（2）卫生问题严重，市售盒饭有近30%盒饭是无证经营。据新民日报报道：目前市售快餐有近30%是无证经营。近日由于食用无证经营的盒饭，浦东威海路的写字楼里，食物中毒 131 人。最近上海市卫生防疫站公布了最新的快餐生产企 业名单，一些不和格企业勒令其限期整改。（3）产品缺乏稳定性，设备缺乏工业化。中华餐饮博大精深,口味多样，在产品的生产调味、炒制过程中，不易控制火候，每批生 产的产品存在差异。在设备投资上，上海双华、新志等企业花巨资，引进了国内先进的生产设备，其余盒饭 生产厂家设备还处于半工业化状态，一些食品的处理还需要人工。

（4）冷链产品大多需要再加热，造成维生素等营养物质的流失，并且口感上有待改进。

六、解决得措施： 1)正确对快餐进行市场定位，有了明确的目标顾客后，有针对性地进行商品设计，提 供相应的食品和服务。并在此前提下进行进一步的标准化研究与开发。2）操作规程的制定，建立质量标准。3）统一采购，一可以保证产品的稳定性，又能降低产品的成本。4）注重营养搭配，在应营养均衡的前提下，尽量用低成本的产品代替。5）建立自己的物流，或者与物流公司签订协议，把运输费用降低。

七、结论 通过为期一周的调查，发现上海的快餐机遇和竞争并存，但是市场潜力很大。假如我们 工厂在上海出售我们北京生产的冷链盒饭，那是不现实的，因为受配送时间的限制。、假设在上海出售我们的野外食品，消费群体主要是旅游、外国观光者、以及一些寻求小 资生活的白领阶层，至于是否可行还有待我们办事处的反馈的情况。但是我们的快餐盒饭可以在北京进行试销售，看看其反馈的情况，假如操作得当，充分 利用我们的资源和销售网络，在生产成本、产品开发和销售上下功夫，开发出适合出大家口 味、成本低的快餐，此项目还是有一定的前途的。

2006 年 9 月 21 日

第五篇：上海老年公寓市场现状

一、上海老年人的养老模式及居住模式

在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%；选择进养老机构养老的占2.3%；选择老年公寓的占1.9%。

由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。

以下对各种模式进行简要分析： 合居模式

老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模

式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。

独居模式

老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。

毗邻模式

与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选

择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社会养老模式

分赢利性与福利性养老机构两类。

福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。

赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。

二、上海老年公寓现状

虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。

我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：

众仁花苑

嘉定南翔众仁路1号

收费（不包括伙食）：一室户1400元/月；一室一厅1700元/月；二室一厅（四人住）550元/人/月

该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。

黄浦老年公寓

长沙路149弄16号

收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人（伙食费另加280元/人）

黄浦千鹤老年公寓

浦东昌里路120号

收费：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/间（不包伙食）

卢湾金色港湾

开平路110号

收费：1800元/间/月，包一人伙食；双人间900元/人/月，不包伙食。

大华老人福利院

闵行中春路2626号 收费：600元/人/月，不包伙食

这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。

三、老年公寓目标市场的需求特征 ●房型及面积需求

由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。

厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间；

寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积；

较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果；

厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施；

满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。

针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米；

对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。

●安全需求

在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒；

在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；

台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；

室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；

●舒适性需求

每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道；

帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等；

电器开关位置设计合理，便于就近开关等；

在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。

●健康需求

对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施；

老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设

施、紧急医疗急救和快速反应设施等。

对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求； 希望有一个良好的外部自然生态环境。●便利需求

老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；

如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；

老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务； 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。●亲情需求

老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。

●独立性需求

每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。

●怀旧需求

在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。

●交往需求

增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通；

通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。

●兴趣需求

晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。

●返朴归真需求

由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进

行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。

●价格需求

由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。

再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。

四、老年公寓细部设计建议 室内部分 ●走道

标识：清晰明显，方向明确，好记房间

地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。

墙面：墙面0.90m和0.65m处设45～50mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。

●卫生间

辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

配置：三件卫生洁具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。

地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调（不宜采用黑色、深色的塑胶）。

洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。●卧室

室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m～0.8m（以防老人弯腰困难）老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00㎡以上的贮藏空间。

装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至

少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。

紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。

●其他

过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。

●室外部分

无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要；

社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全；

楼梯台阶：要低于一般台阶；

社区在植物选配上，宜选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；

大片种植区块可供老年人种植、采摘；

设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜；

真正意义上的健康老年公寓，在上海乃至全国都非常少，一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，同时也看到市场开发的可引导性。

市场是肯定存在的，关键在于如何倡导和如何把目标客户寻找出来，如果产品做对了，则其带动的“吃螃蟹”效应和随之而来的社会、品牌效应都将会是非常巨大的。