郑州市物业管理条例

第一篇：郑州市物业管理条例

郑州市物业管理条例（08年3月1日实施）

郑州市物业管理条例

（2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

第五条 市、县（市）、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。

第六条 市、县（市）、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（不含上街区）房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋

交付使用已满十二个月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。

筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。第十五条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。第十七条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：

（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；

（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；

（五）物业管理争议的处理方式；

（六）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

第二十条业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主委员会成立情况的书面报告；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单及基本情况；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）利用职权谋私或者收受其他利益；

（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；

（三）侵占业主财产或者损害业主利益；

（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；

（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（二）连续三次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；

（五）有严重侵害业主合法权益行为的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

第三章 前期物业管理

第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前三十日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业

主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。

第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。

建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。

第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。

物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。

第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县（市）、区房地产管理部门备案。

业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；

（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；

（六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

市、县（市）、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。

物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。

第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。

物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。第四十五条 市、县（市）、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当配合市、县（市）、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章 物业的使用、维护和专项维修资金

第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重和抗震结构；

（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）擅自占用、挖掘道路、场地；

（五）侵占绿地、毁坏花草树木；

（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）超过规定标准排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。

本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。

第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六章 法律责任

第五十四条 违反本条例第五十一条第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。

前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。

第五十五条 违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县（市）、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

第五十六条 物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县（市）、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

第七章 附 则

第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。

第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。第六十一条 本条例自2008年3月1日起施行。

第二篇：郑州市物业管理招标投标办法

郑州市物业管理招标投标办法

郑州市人民政府文件

郑政〔2009〕10号 第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招管理暂行办法》和《郑州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；县（市）、上街区房地产管理部门按照职权负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理和协议方式选聘物业服务企业的监督管理。市内五区房地产管理部门负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。

第五条 总建筑面积在三万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在一万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同期满后，未成立业主大会的，经双方协商同意，可以采取协议方式续约。

第六条 鼓励业主、业主大会和其他非住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。

第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前，不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。

第二章 招 标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或业主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，建设单位是招标人。已成立业主大会的物业项目，业主大会是招标人。非出售的物业项目，业主是招标人。

第九条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行招标。

第十条 招标人采用公开招标方式的，应当在郑州市区内发行的主要报刊和郑州市房地产信息网等媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

第十一条 招标人招标前应当编制招标文件，招标文件包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理服务标准、投标要求、评标标准等内容。招标文件示范文本由市房地产行政主管部门印制。

第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应当向房地产行政主管部门备案。备案应当提交以下资料：

（一）《郑州市物业管理项目招标备案登记表》；

（二）招标决议；

（三）招标公告或招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；

（六）重新选聘物业服务企业的，应当提供原物业服务合同和业主大会决议；

（七）物业管理用房证明材料；

（八）应当提交的其他材料。

第十三条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5个时，招标人可以从中随机选取5个投标申请人。

第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期前15日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于5个工作日。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前。

第三章 投 标

第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件包括以下内容：

（一）投标函；

（二）项目的收支预算和投标报价；

（三）属于前期物业管理项目的，应当说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应当进行说明。

第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后 送达招标文件要求的指定地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。

第二十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。

第二十二条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第四章 开标、评标和中标

第二十三条 招标人应当在招标文件确定的开标时间、开标地点公开开标。开标过程应当由招标单位指定工作人员记录，并存档备查。

第二十四条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定2名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。

第二十五条 市房地产行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，身体健康，清正廉洁的下列人员可以入选专家库：

（一）取得经济学、管理学与工程或土建类大专学历，从事物业管理工作满8年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（二）取得经济学、管理学与工程或土建类大学本科学历，从事物业管理工作满6年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（三）取得经济学、管理学与工程或土建类双学士学位、硕士学位或研究生班毕业，从事物业管理工作满4年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（四）取得经济学、管理学与工程或土建类等物业管理相关专业大学本科以上学历，在国内物业管理行业杂志上发表过学术论文，对物业管理有一定研究，热爱物业管理行业，工 作满10年的。

（五）从事电气智能化、工程类的高级工程师及工作满十年并持有工程师资格。

第二十六条 市房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

第二十七条 与投标人有利害关系的，不得担任评标委员会委员，投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

第二十八条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十九条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核，符合废标情形的，应当当场记录，并由评标委员会成员和投标人签字确认。

第三十条 评标委员会根据招标文件的要求确定为废标后，因有效投标不足3个使投标明显缺乏竞争的，招标人应当重新招标。招标人重新招标的，可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。

第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

第三十二条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐3名中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。中标人无正当理由放弃中标项目的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起30日内，向市房地产行政主管部门提交以下中标备案资料：

（一）物业管理招投标活动记录；

（二）评标报告；

（三）中标企业的投标文件；

（四）物业服务合同；

（五）其他应当提交的资料。

第五章 责任追究

第三十五条 应当通过招标方式选聘物业企业实施前期物业管理的物业，建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定给予行政处罚。

第三十六条 市、县(市、区)房地产管理部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的,由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任：

（一）违反规定批准协议方式选聘物业服务企业的；

（二）泄露评标专家名单的；

（三）对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的；

（四）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第三十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规规定的，可以向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。投标人有恶意串标、陪标或者其他不良行为的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第六章 附 则

第三十八条 本办法自二○○九年二月十日起施行。

郑州市人民政府办公厅

2009年2月10日

第三篇：郑州市城市居住小区物业管理试行办法

郑州市城市居住小区物业管理试行办法

郑州市人民政府令第65号

第一章 总则

第一条为加强城市居住小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设，建筑总面积在10万平方米以上，并有相应配套公用设施的居住区。

本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托，按照合同约定对房屋及其配套的公用设施`设备和公共场地进行维修`养护及其他相关服务的活动。

第三条居住小区内的公用设施、设备和公共场地，由业主及房屋使用人共同使用与维护。

第四条居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。

第五条市房产行政管理主管本市物业管理工作。其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章，制定相关管理制度、标准并组织实施；

（二）负责物业管理企业的资质审查，核发资质证书；

（三）制定行业规划，组织行业培训并进行业务指导；

（四）对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导；

（五）调解、处理物业管理活动中发生的纠纷；

（六）依照本办法规定查处违法行为。

第六条建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会，应依照各自职责，对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。

第七条凡在本市市区（不含上街区）范围内的新建居住小区，应当实行物业管理，本办法施行前已经交付使用的居住小区，应当依照本办法规定逐步实行物业管理。

第二章 业主自治管理

第八条新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上，已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时，市`区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会，选举产生业主管理委员会。

业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。

第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集，每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。

第十条业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主管理委员会成员；

（二）监督业主管理委员会的工作，听取和审查业主管理委员会的工作情况；

（三）决定有关业主利益的重大事项；

（四）制定、修改业主公约，批准业主管理委员会章程；

（五）改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。

第十一条业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。

业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。

第十二条业主管理委员会行使下列职权：

（一）召集和主持业主代表大会；

（二）制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约；

（三）选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

（四）审议物业管理企业制定的管理计划，决定居住小区维修和管理服务的重大事项；

（五）监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。

第十三条业主管理委员会履行下列义务：

（一）维护业主的合法权益，接受业主的监督；

（二）保护和改善居住小区环境质量；

（三）接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导；

（四）教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约；

（五）支持物业管理企业落实有关管理工作；

（六）调解业主与物业管理企业发生的纠纷。第十四条业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项，实行少数服从多数的原则。第十五条业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程`业主公约，不得与法律`法规`规章相抵触。违反前款规定的，市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章物业管理企业

第十六条申请成立物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、章程和组织机构；

（二）货

币注册资金不低于20万元；

（三）有固定的办公、经营场所；

（四）有与其所从事业相适应的专业技术及经营管理人员。

第十七条物业管理企业实行资质认证制度。成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。

第十八条物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。第十九条物业管理企业的资质等级，由市房产行政管理部门实行年席审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩，可以升级或降级。

第二十条物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理：

（一）房屋的维修与养护；

（二）消防`电梯`机电设备、路灯、存车房（棚）、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护；

（三）清洁卫生；

（四）公共秩序；

（五）业主管理委员会委托管理的其他事项。

第二十一条物业管理企业可在根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。

第二十二条物业管理企业接受委托后，享有下列权利：

（一）依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度；

（二）依照规定的标准收取管理服务费；

（三）制止违反本居住小区物业管理规定的行为；

（四）自主选聘专营单位承担专项经营业务。

第二十三条物业管理企业接受委托后应当履行下列义务：

（一）根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理；

（二）接受业主和业主管理委员会的监督；

（三）组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务；

（四）配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。

第二十四条物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章物业管理实施

第二十五条新建居住小区竣工后，开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料：

（一）居住小区规划图、竣工平面图；

（二）单位工程的建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）房屋产权明细表。

居住小区业主管理委员会成立后，市或区房产行政管理部门粒将前款规定的资料移交业主管理委员会。第二十六条居住小区业主管理委员会成立前，由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。

新建居住小区交付使用后，开发建设企业应当按规定承担保修责任。

第二十七条业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理，应当签订书面合同，并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。

第二十八条居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施，由受委托的物业管理企业统一管理和维护。居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集，由受委托的物业管理企业统一管理和维护，并接受有关管理部门的监督检查。

第二十九条直管公房、自管公房按房改政策出售后，应按规定从售房款中提取维修费用，用于房屋共用部位、共用设施的维修。

第三十条居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施，由有关管理单位按其管理范围实施专项管理，也可委托物业管理企业管理。

第三十一条居住小区保安服务事项，由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安土派出所的指导下开展居住小区的保安工作，配合公安部门做好居住小区内的治安工作。

第三十二条居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。

用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房，按国家、省有关规定执行。第三十三条无资质证书的物业管理企业，不得接受委托从事物业管理活动；居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。

第三十四条物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的，委托方有权解除委托合同。

未按委托合同约定实施物业管理，给业主及房屋使用人造成损害的，物业管理企业应当贪污承担赔偿责任。

第五章罚则

第三十五条物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的，由市、区房产行政管理部门责令限期补办，逾期仍不办理的，责令停止物业管理活动，并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。

物业管理企业歇业、分立、合并，未按规定申请办理资质变更、注销手续的由市房产行政管理部门责令人满意限期补办，逾期仍不办理的，可处以500元以上1000元以下罚款。

物业管理企业未按规定办理审验手续的，物业管理资质证书自行失效。

第三十六条物业管理企业违反本办法规定，管理服务长期达不到规定标准的，由市房产行政管理部门责令限期改正，逾期仍不改正的，责令停止物业管理活动，吊销物业管理资质证书。

第三十七条居住小区业主`房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的，业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金；逾期仍不交纳的可依法向人民法院提起诉讼。

第三十八条当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请行政复议或向人民法院起诉。

第六章附则

第三十九条城市居住小区以外的其他住宅萆办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等，可参照本办法实行物业管理。

各县（市）和上街区居住小区的物业管理，可参照本办法执行。

第四十条本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十一条本办法自发布之日起施行。

第四篇：郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法

郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法

第一条 为加强对我市住宅区的物业管理，规范物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及

物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和建设部第十九号令、第三十三号令的规定，制定本办法。

第二条 物业管理单位（以下简称物业公司）是指经营物业管理业务的专业或综合性的按合法程序成立的企业性经济实体；物业管理是指由专业机构及人员依法及按合同（或契约）对物业进行有偿管理和其它与之相关的服务行为。

第三条 物业管理收费是指物业公司接受物业产权人使用人（以下简称业主）的委托对城市住宅区的房屋

建筑（包括高级公寓、别墅）及其它附属配套设施、绿地、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常养护、维修、整治服务及其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第四条 市、县（市）、上街区物价部门是物业管理服务收费的主管机关。市、县（市）、上街区房产管理

部门是物业管理的行政主管部。物价部门会同房产管理部门共同加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导

价和经营者定价。凡属政府定价和政府指导价的收费项目必须执行市、县（市）物价部门统一核定的收费标准。

第六条 物业管理服务实行资质等级认证和经营性收费许可证制度。凡从事物业管理服务的物业公司，都必须分别到房产管理部门和物价部门申请办理《资质等级证书》和《经营性收费许可证》。否则不得经营和收费。

第七条 物业管理服务费由住宅区公共设施设备维修基金（启动金）、质量保修金、综合管理服务费、共用设施设备维修费、代办服务费、特约服务费等组成。

第八条 维修基金是指公有房屋售房单位和房地产开发企业在售房后一次性缴纳的费用，维修基金应专项用于住宅区共用部位和共用设施设备的维修养护和更新。

第九条 维修基金由公有房屋售房单位和房地产开发企业分别从售房款中或投资总额中按有关规定缴纳。维修基金由市、县（市）、上街区房产管理部门指定的银行专户储存。所得利息用于规定范围内房屋的维修养护。

第十条 维修基金的使用应接受委托方、业主和市。县（市）、上街区房产管理部门的监督。

第十一条 质量保修金旨在房屋保修期内，物业公司因建筑质量问题对房屋组织返修、维护而向建设单位收取的费用。经验收合格的新建楼字建设单位委托物业管理时，由建设单位将扣留承建单位的质量保修金转付物业公司。保修期内非重大质量问题由物业公司负责维修。保修期满后，物业公司按组织施工的实际支出向建设单位结算，余款退回。

第十二条 综合管理服务费，共用设施管理维修费，代办服务费是指物业公司为全体业主提供公共部分公共场所、公共事务管理服务所收取的费用，由全体业主从移交物业管理之日起，按月交纳。

第十三条 物业公司为业主代交水、电、气等费用的，可根据测算向业主收取一个半月费用额的周转金，存入银行个人专户，利息归业主。周转金使用后下月补齐。服务双方解除此项服务合约时，周转金退还业主。

第十四条 物业公司为业主个别需求提供特约服务的，除政府物价部门规定有统一收费标准外，其收费标准由服务双方协商议定。个别确需物价部门核定的，由物业公司报物价部门审批。

第十五条 物业管理服务收费标准，由管理服务成本(包括物资损耗补偿、管理服务人员工资及按规定提取的利费)、利润、税（费）等因素构成。

第十六条 业主装饰装修房屋应首先向物业公司，经市、县（市）、上街区房屋安全鉴定机构和装饰装修管理部门批准后方可施工，施工单位应按有关规定的标准向物业公司缴纳垃圾清运费和管理服务费。

第十七条 凡已纳入物业管理范围内的待销房屋和业主购买后暂未入住的房屋，业主应按规定的收费项目标准交纳空房看管费。

第十八条 物业公司收取物业管理服务费，应提供下列管理服务项目：

1、保证楼宇的安全使用，监督业主按有关规定装饰、装修、使用房屋。

2、保持公共环境卫生清洁。包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、道路、场院、垃圾清运，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用设施经常处于良好的使用状态。包括上、下水管网（含楼内主管道）排水排污、化粪池、住宅区输供电线路、变电室、增压供水系统、消防设备、电梯、房屋本体公共部分及其它公共设施的日常维修、保养。

4、绿化养护管理、修剪、补栽、补种。

5、做好消防、治安防范工作，维护公共场所秩序，确保区域安全。

6、代业主缴纳水、电、气、暖、有线电视、电话等费用、代收发信件等。

7、为业主提供汽车、自行车等交通工具看管服务（指有公共车库、棚）。

8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务。

第十九条 物业公司在承接物业管理之前，必须向物价部门申报收费项目及标准，办理《收费许可证》，按物价部门批准的收费项目和标准执行，收费标准调整后，应及时更换《收费许可证》。

第二十条 物业公司应坚持“服务收费，不服务不收费”的原则，对构不成服务内容或无条件、无能力提供服务的项目，不得收取物业管理服务费。

第二十一条 物业公司与委托方签订物业管理服务合同须统一使用市房产管理部门制订的合同文本，并经房产管理部门批准备案，合同中应明确载明双方的权利和义务，相互监督，共同遵守。

第二十二条 物业公司管理服务收费必须实行明码标价制度。物业公司应在其服务或收费场所醒目位置挂牌公布收费项目和标准，自觉接受业主和物价、房产管理部门的监督。

第二十三条 物业公司应每半年向业主公布收费的收入和支出帐目，公布物业公司计划和住宅区管理的重大措施，接受委托方或全体业主的监督。

第二十四条 接受物业管理的住宅区业主应按物价部门核定的收费项目和标准向物业公司缴纳管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业公司有权按照所签订的服务合同要求追偿。

第二十五条 物业公司与业主之间发生收费纠纷的，可由物价部门进行调解。

第二十六条 物业公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取管理服务费的，性质和内容相同的收费项目其它部门和单位不得再进行重复征收。

第二十七条 凡有下列违反本办法行为之一者，由物价价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。l、越权擅自制定收费项目和收费标准的；

2、擅自提高收费标准、扩大收费项目的；

3、不按规定实行明码标价的；

4、不如实申报各种有关收费成本的；

5、只收费不服务或多收费少服务的；

6、不申领《收费许可证》擅自收费的；

7、其它违反本办法行为的。

第二十八条 营业用房、写字楼等非住宅楼字及其配套设施、设备、公共场地的物业管理服务收费管理参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日执行。以前所发文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

第三十条 本办法由市物价部门负责解释。

第五篇：郑州市凤凰物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷判决书

郑州市凤凰物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷判决书

上诉人（原审原告）楚鑫涛，男，汉族，1987年1月21日生，郑州市管城回族区穗泰家用电器商行业主，住郑州市管城回族区港湾路1号院35号楼33号。

委托代理人楚自均，又名楚志军，男，汉族，1961年元月29日生，系楚鑫涛之父，住址同上。

委托代理人董丽娟，河南金博大律师事务所律师。

上诉人（原审被告）郑州市鑫山实业发展有限公司。住所地：郑州市货栈街东段。

法定代表人朱铁方，该公司经理。

委托代理人刘晓，河南公谦律师事务所律师。

委托代理人雷昱荣，女，汉族，1982年8月8日生，系郑州市鑫山实业发展有限公司职员。

上诉人（原审被告）郑州市凤凰物业管理有限公司。住所地：郑州市郑汴路商品大世界。

法定代表人朱君梁，该公司经理。

委托代理人刘晓，河南公谦律师事务所律师。

楚鑫涛因与郑州市鑫山实业发展有限公司（以下简称鑫山公司）、郑州市凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰物业）财产损害赔偿纠纷，于2005年10月10日向郑州市中级人民法院提起诉讼，请求判令鑫山公司、凤凰物业共同赔偿其经济损失2844690元。郑州市中级人民法院经审理于2006年9月28日作出（2005）郑民二初字第92号民事判决。楚鑫涛不服提起上诉。本院于2007年6月21日作出（2006）豫法民一终字第257号民事裁定，将本案发回郑州市中级人民法院重审。郑州市中级人民法院于2007年11月29日公开开庭审理此案，庭审中楚鑫涛变更诉讼请求为：请求判令鑫山公司、凤凰物业赔偿其经济损失2309550元并承担本案的诉讼费用。郑州市中级人民法院于2007年12月26日作出（2007）郑民二初字第51号民事判决。楚鑫涛、鑫山公司、凤凰物业均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月13日受理本案，依法组成合议庭于2008年8月6日审理了本案。楚鑫涛的委托代理人楚自均、董丽娟，鑫山公司的委托代理人刘晓、雷昱荣，凤凰物业的委托代理人刘晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：郑州市管城回族区穗泰家用电器商行（以下简称穗泰电器商行）成立于2004年4月30日，业主为楚鑫涛，领有个体工商户营业执照。穗泰电器商行实际由楚鑫涛之父楚自均经营管理。穗泰电器商行承租郑州商品大世界A区7排36、37、38号作仓库使用。郑州商品大世界的产权人系鑫山公司（原郑州市鑫山置业有限公司），由凤凰物业经营管理。凤凰物业与承租商户签订有治安消防安全责任书，并于2004年5月8日对商户下发开展安全、消防检查的紧急通知。在郑州商品大世界经营的商户存在占道经营现象。为改建市场，凤凰物业通知郑州商品大世界A区6排、7排的承租商户于2004年6月26日前搬迁。2004年6月28日晚，位于郑州商品大世界A区7排65-66号的郑州市椰枫海绵厂门市部的金其豪使用煤球火作饭，将高温煤渣放置于可燃物上未妥善处理，致使当晚22时30分许引起火灾，导致对面的A区7排的雷和功木板仓库和穗泰电器商行仓库起火。有关新闻媒体进行了报道。郑州商品大世界的经营商户等接受了公安机关的调查询问。郑州市公安消防支队于2004年7月15日出具（郑）公消监字（2004）第3号火灾原因认定书，认定火灾原因是：位于椰枫海绵厂门市部内起火点处高温煤渣引燃周围可燃物所致；并于2004年8月31日出具（郑）公消责第1号火灾事故责任书，认定：椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪将高温煤渣放置可燃物上，引燃可燃物起火成灾，对此起火灾负直接责任。椰枫海绵厂门市部经理张玉芳作为金其豪的分管领导，对此起火灾负直接领导责任。穗泰电器商行和雷和功木板仓库人员在防火间距内堆放货物，导致火灾蔓延、扩大，对此起火灾负间接责任。郑州公安消防支队于2004年10月10日出具郑公消核（2004）第1号火灾损失核定书，核定：穗泰电器商行直接财产损失281225元。穗泰电器商行受损财产经郑州市公安局郑东新区分局委托郑州市质量技术监督局金水区分局进行检验，并由郑州市金水区价格认证中心作出价格鉴证。穗泰电器商行不服火灾事故责任认定书向河南省公安消防总队申请重新认定。河南省公安消防总队于2004年11月16日出具豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，重新认定:金其豪违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。其门市部负责人张玉芳应负直接领导责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放大量海绵等可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。穗泰电器商行于2004年7月5日向河南省公证处（以下简称公证处）申请对郑州商品大世界A区7排36、37、38号内的物品进行清点，以作证据保全。公证处于2004年9月10日出具（2004）豫证经字第07485号公证书。承租房屋后被拆除。金其豪被郑州市高新技术产业开发区人民法院（2005）开刑初字第43号刑事判决书认定犯失火罪，判处有期徒刑1年。该刑事判决书认定火灾财产损失289225元。

关于鑫山公司、凤凰物业是否应承担赔偿责任问题，原审认为，《中华人民共和国消防法》第三十九条第一款规定：火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。根据郑州市公安消防支队的火灾原因认定书和刑事判决书的认定，本案火灾事故发生原因是椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪在室内使用煤球火作饭，将高温煤渣放置在可燃物上，未妥善处理，导致火灾的发生。河南省公安消防总队依照其职权，作出了豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，认定：金其豪违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。张玉芳作为椰枫海绵厂门市部经理和金其豪的分管领导，应负直接领导责任。因此，郑州椰枫海绵厂门市部应对穗泰电器商行的损失承担民事赔偿责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。虽然凤凰物业与郑州商品大世界的商户签订有治安消防安全责任书并下发了开展安全、消防检查的紧急通知，但凤凰物业作为郑州商品大世界的管理者，对于消防安全管理制度落实不力，未能有效制止3家受损商户在防火间距内堆放商品，且在火灾发生后，市场内消防栓不能正常供水，致使火灾蔓延、扩大，造成穗泰电器商行财产损失。凤凰物业未履行必要的注意义务和管理职责，及时排除危险，应对穗泰电器商行的财产损失负次要责任。凤凰物业未尽管理职责的行为与金其豪的行为不构成共同侵权。因楚鑫涛在本案诉讼中未起诉郑州椰枫海绵厂门市部，根据凤凰物业的过错程度和因果关系，其应承担本案损失的30%为宜。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，其授权凤凰物业管理经营，应与凤凰物业承担连带责任。

关于穗泰电器商行损毁物品的价值认定问题。原审认为，火灾发生后，郑州市公安消防支队出具了《火灾损失核定书》，认定楚鑫涛的损失为281225元。楚鑫涛申请复议，由于火灾现场已不存在，河南省消防总队只对火灾原因和责任作出了重新认定，而无法对损失数额作出认定。楚鑫涛于2004年7月5日向公证处申请对其损毁物品进行证据保全，公证处于2004年9月10日出具(2004)豫证经字第07485号公证书。鑫山公司、凤凰物业虽对此提出异议，但未能提供足以推翻公证书效力的相反证据，该公证事项与本案具有关联性，依法是一种具有证明效力的法律文书。公证书反映了当时清点物品的数量，与郑州市公安消防支队出具的《火灾损失核定书》中认定的清点物品的名称、型号规格以及价格相结合能够认定穗泰电器商行损毁物品的价值。楚鑫涛因火灾损失各种物品价值共计1231790元。原审判决：

一、凤凰物业于本判决生效后10日内赔偿楚鑫涛财产损失369537元，鑫山公司负连带责任。

二、驳回楚鑫涛的其他诉讼请求。案件受理费24233元，楚鑫涛负担10918元，凤凰物业负担13315元。

楚鑫涛不服原审判决，向本院提起上诉称：

一、原审认定事实不清。公证处的公证书及海尔公司等单位出具的电器单价证明等证据能够证明楚鑫涛受损物品的种类、型号、数量和单价，总价款达2309550元，而原审认定为1231790元与事实不符；

二、凤凰物业与鑫山公司应对楚鑫涛的全部损失承担连带赔偿责任。凤凰物业未尽管理职责的行为与金其豪的过错行为对火灾的发生存在共同过错，构成共同侵权，应对本案损失承担连带赔偿责任。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，应与凤凰物业一起对上述损失承担连带赔偿责任。

鑫山公司与凤凰物业答辩意见与其上诉理由相同。

鑫山公司和凤凰物业不服原审判决向本院上诉称：

一、原审认定楚鑫涛的财产损失为1231790元是错误的。已生效的郑州市高新技术产业开发区人民法院（2005）开刑初字第43号刑事判决书已确认楚鑫涛在本次火灾事故中的财产损失为281225元，原审依据公证书否决已生效的判决书所确认的事实是错误的，公证书不能作为定案依据。

二、凤凰物业和鑫山公司已尽到管理义务，楚鑫涛的损失是其不服管理造成的，责任应自行承担，原审判令二公司承担30%的责任没有事实依据。

针对凤凰物业和鑫山公司的上诉，楚鑫涛辩称：火灾发生后，事故调查组责令双方对损失进行清点，二公司清点了3000多台机器就不再清点并要清理现场，我方无奈，要求公证处进行了公证，应以公证书确定的数额为准。鉴定的数额我方没有签字，不知情。价格应当参照市场价或平均价进行认定。公安消防部门为了将火灾压为一般火灾，就把损失数额压为28万余元，目的是不向上级机关上报，不追究相关人员的刑事责任。责任承担问题的答辩意见与其上诉理由同。

根据三方当事人诉辩情况，经征询当事人意见，本院归纳的二审争议焦点为：

一、楚鑫涛财产损失的数额；

二、凤凰物业、鑫山公司是否应承担本案的赔偿责任及承担责任的比例。

本院经审理查明的事实与原审一致。

针对归纳的二审争议焦点，本院分别评判如下：

一、关于楚鑫涛财产损失的数额问题。本院认为，本案火灾发生后，郑州市公安消防支队虽出具了《火灾损失核定书》，认定楚鑫涛的损失是281225元，但楚鑫涛对此提出异议并申请复议，由于火灾现场已不存在，导致河南省公安消防总队无法对损失数额作出认定。楚鑫涛于2004年7月5日向省公证处申请对其受灾物品进行证据保全，省公证处出具的公证书客观地反映了当时清点物品的具体数量，可以作为证据使用。楚鑫涛在原审中对受损物品的种类、数量、单价均不持异议，但在具体数额的计算问题上，楚鑫涛主张按照SVCD和DVD共计2884台的均价240元进行计算，而原审判决则是依据楚鑫涛认可的SVCD与DVD的具体数量和单价进行认定，因此，原审对本案受灾物品价值的认定符合本案的客观实际，本院予以维持。楚鑫涛主张按照240元进行计算证据不充分，本院不予支持。（2005）开刑初字第43号刑事判决虽依据郑州市公安消防支队作出的《火灾损失核定书》认定本案受损物品的价值为281225元，但公证书更客观地反映了当时清点物品的具体情况，原审依据公证书确认的数量认定本案损失符合证据规则的规定，凤凰物业、鑫山公司主张按照281125元认定本案损失的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于凤凰物业、鑫山公司是否应承担赔偿责任问题。本院认为，本案火灾发生后，郑州市公安消防支队于2004年8月31日作出了火灾事故责任书，认定本案火灾事故发生的原因是椰枫海绵厂门市部值班人员金其豪将高温煤渣放置可燃物上未妥善处理所致。穗泰电器商行不服该火灾事故责任认定书申请重新认定。河南省公安消防总队于2004年11月16日作出豫公消重字（2004）第1号火灾事故责任重新认定决定书，认定：金其豪身为椰枫海绵厂门市部值班人员，违反消防安全规定，将高温炉渣放置在可燃物上，引起火灾，应负直接责任。张玉芳身为椰枫海绵厂门市部经理和金其豪的分管领导，应负直接领导责任。凤凰物业作为郑州商品大世界的主管单位，消防安全管理制度未得到有效落实，对椰枫海绵厂在市场内任意堆放大量海绵、棕垫等可燃物制止不力，且在火灾发生时，室外消防栓不能正常供水，导致火灾不能得到及时有效控制而蔓延、扩大，应负间接责任。因此，对楚鑫涛在此次火灾中所受的财产损失，金其豪应负主要责任，凤凰物业应负次要责任。金其豪和凤凰物业的行为间接结合，造成了本案损害后果，不构成共同侵权。因楚鑫涛在本案中未起诉金其豪及郑州椰枫海绵厂门市部，原审根据凤凰物业的过错程度，判令其承担本案损失的30%并无不妥。鑫山公司作为郑州商品大世界的产权人，授权凤凰物业管理经营郑州商品大世界，应对凤凰物业的过错对楚鑫涛造成的损失承担连带责任。

综上，原判在认定事实、适用法律和实体处理上均是正确的，应予维持。楚鑫涛及凤凰物业、鑫山公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24233元，楚鑫涛负担12116.5元，凤凰物业、鑫山公司负担12116.5元。

本判决为终审判决。

审

判

长

王

兵

审

判

员

宋丽萍

审

判

员

赵玉香

二○○八年十月二十七日

书

记

员

张俊宇