天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查

第一篇：天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查

天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查

近年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市社区物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，已经成为亟待解决的重要民生问题。今年以来，按照市委“三进三帮”活动统一部署，我多次深入挂钩联系点——河东区中山门互助南里街道、社区有关负责同志、干群代表进行交谈与探讨，详细了解社区物业管理方面目前存在的困难，并就如何解决这些困难进行了一些探索和思考。

一、调查目的1，更深入了解物业行业，丰富对专业知识的欠缺；2，了解我们物业的现有情况

二、调查方法

此次调查主要采用个人问卷调查方式进行。

三、调查时间

2012年8月-2012年9月

四、调查对象

社区业主

五、调查结果分析

（一）社区物业管理存在的困难

总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趋势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视。但也存在较多困难与矛盾，主要包括以下几个方面：

1、物业管理服务整体水平不高，企业出现亏损现象。目前小区的物业管理公司中，有的是开发商的附属，有的是由开发商代管，有的公司中标后又转手发包，因此所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在，甚至还存在只管收费不管服务的现象。另外，由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费，但物业管理公司并无良好对策只能被动降低服务质量，导致恶性循环，最终物业管理公司面临亏损经营的境地。

2、相关主体职权不对等、关系不明确、职责不清晰。一是居民委员会对物业管理公司没有管理职权。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业管理公司作为企业承担着业主委托的物业管理服务，与居民委员会不存在上下级隶属关系。居民委员会对物业管理公司没有管理、约束职权，只能是协调指导。但许多居民一旦物业管理公司在服务上出现问题，他们

都找居民委员会协调，而物业管理公司却以种种理由拒绝配合工作，居民委员会只能被动应

付。二是业主委员会与物业管理公司关系不明确。有的业主委员会贪图眼前利益，依附于物业管理公司，不能真正起到监督作用，不能真正代表广大业主的利益；有的业主委员会没有正确认识自己的权利和义务，对物业管理公司指手划脚，不依合同办事，使物业管理公司左右为难；部分物业管理公司误以为所接管的物业管理区域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌驾于广大业主之上。三是社会治安与住宅小区保安界限划分不清。目前，小区保安与公安机关社会治安的概念不清，许多业主把住宅小区保安服务等同于“保镖”服务，一旦出现家庭财物被盗、丢失等问题，便将责任全部推到物业管理公司身上，并以此作为拒交物业服务费的理由。

3、物业管理运作方式中缺少必要的监督环节。目前小区的物业管理运作方式主要是：由居民委员会指导业主，通过选举成立业主委员会，由业主委员会选择物管公司；由物管公司收取物管费、停车费等费用，履行物业管理职责，做好小区日常管理工作；由住建部门负责行业指导。但业主委员会只负责选择物管公司，却对物管公司工作质量没有履行监督权；住建部门只负责行业指导，也未对物管公司工作质量进行有效监督。因此物管公司的工作质量主要靠其自律，或小区居民的提醒，如此工作质量大打折扣。随着小区物业管理、服务质量的下降，小区居民有的开始不愿交纳物管费；有的出现从众心理，别人不交我也不交；有的长时间不交物业费，形成了一种习惯。物业公司因物管费等各项费用难以收缴，工作质量更是得不到保证。如此

形成恶性循环，物业管理费收缴越来越难，物业管理服务质量越来越差，物业管理方面产生较多矛盾，如打扫卫生不及时、电梯经常不开、绿化遭到破坏、争夺停车位引发冲突等。

4、小区整体规划设计相对滞后，规划、建设、管理之间缺乏有效衔接。目前有的住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题较为突出，特别是老居民区。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，为后期实施规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，住宅小区建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业管理公司的持续发展。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。

5、法规建设滞后，与当前物业管理新形势不相适应。目前针对社区物业管理方面的规范性文件还不多，仅有国务院《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号），而且其中部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。

6、历史遗留问题较多，后期解决困难重重。一方面设施老化不配套。特别是老居民区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施，地下管网大多年久失修，排污能力较差，并且大多是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。另一方面乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象比较突出。部分住宅小区占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，在楼道里存放私人物品等现象屡禁不止，成为住宅小区“久治不愈”的老大难问题。

六、调查体会通过此次实地调查走访，我主要是了解本社区物业情况及物业行业的大体情况趋势。这让我对我们社区的物业状况有了一定的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体物业知识，丰富了所学的专业知识。同时，我也感受到物业工作人员的辛苦，尤其是保洁和保安，每天都不厌其烦的坚守辛苦却值得人尊敬的岗位。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。多么朴实和蔼的群体。不过这次调查，因为工作时间的缘故，只和本社区物业工作人员及一部分业主做了交流以及大致了解社区 附近的小区物业情况，没有去物业公司更深入了解其具体的管理制度及其运作状况。

第二篇： 天津市社区物业管理办法[推荐]

天津市社区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入

社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，依据有关法

律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市内六区和环城四区范围内社区物业管理工作，适用本办法。

第三条 社区物业管理工作应当坚持政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。

第四条 市人民政府有关部门、有关区人民政府应当加强对

社区物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意

识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区

物业管理氛围。

第二章 管理模式和服务标准

第五条 旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管

理、居民自治管理3种方式。具体管理方式由区人民政府根据实

际情况和小区特点，因地制宜确定。

第六条 旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组

织，楼门栋长协调配合，居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫

保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行成立

服务队伍进行日常管理服务。

第七条 旧楼区物业管理应当达到下列要求：

（一）在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标 准；

（二）楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产

日清，小区环境干净整洁；

（三）小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进

行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好；

（四）公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路

面损坏、污水外溢等问题，及时向有关维修养护责任单位报告。

第八条 有关区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水等日常维修养护单位。

第九条 旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳，市、区财

政给予适当补助。

第十条 旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难

人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执 行。

第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业 管理模式。

示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物

业服务企业或者由街道办事处（乡镇人民政府）自行成立管理服

务单位，为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部

位养护等日常管理服务。

第十二条 商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业

应当按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到

合同约定的服务标准和下列要求：

（一）在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、资质证书、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工等；

（二）设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公

示栏，及时向业主公开公示物业服务信息；

（三）设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期

收集意见建议，改进措施具体有效。

示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照前款规定执行。

第三章 管理责任及义务

第十三条 市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入

社区管理，建立健全长效管理工作机制。

市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作；研究

制定物业管理有关政策措施和标准；指导监督区房管局履行物业

管理监管职责；负责房屋安全使用方面的监督管理工作。

其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。

第十四条 区人民政府负责本辖区社区物业管理工作的组织

领导，履行下列职责：

（一）组织落实本辖区各部门、街道办事处（乡镇人民政府）的社区物业管理工作责任；

（二）制定本辖区内的社区物业管理工作措施，保证长效管 理机制的落实；

（三）对社区物业管理工作进行综合协调和监督管理；

（四）组织本辖区社区物业管理工作的检查、考核，对不履

行职责的依法追究责任。

第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）负责具体履行社区

物业管理工作职责：

（一）做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规

定》（2010年市人民政府令第26号）等法规规定的社区物业管理 相关工作；

（二）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员；

（三）组织召集街镇物业管理联席会议；

（四）协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问 题；

（五）指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和 协调；

（六）组织对社区物业管理服务情况的考评。

第十六条 社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）

指导下，做好社区物业管理的下列工作：

（一）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；

（二）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时

反映社区居民的意见和建议；

（三）对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业

服务情况进行考评；

（四）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织

落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；

（五）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理 矛盾纠纷；

（六）做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行

劝阻，并向相关部门报告。

第十七条 社区设置物业管理专职人员，具体办法由市民政

局、市国土房管局、市财政局共同制定。

第十八条 社区居民应当履行下列义务：

（一）自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产；

（二）遵守物业服务合同或协议的约定，配合物业服务企业

或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业服务费；

（三）积极参与、配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区

居民委员会依法开展的社区物业管理工作；

（四）其他依法应当履行的义务。

第十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照国

家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：

（一）遵守物业服务合同或协议约定，对社区物业及其环境

秩序进行管理，提供相应服务，接受街道办事处（乡镇人民政 府）、社区居民委员会及居民的监督；

（二）对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破

坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应

当劝阻制止，并及时向有关部门报告；

（三）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会

对物业管理工作的指导，并协助做好相关工作。

第二十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专

业经营服务单位为居民提供相关服务前，应当通知社区居民委员

会和相关管理服务单位。社区居民委员会会同相关管理服务单位

提前做好与社区居民的协调沟通工作。

第四章 工作机制

第二十一条 本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制 度。

第二十二条 街镇物业管理工作联席会议由街道办事处（乡

镇人民政府）召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负

责人，以及业主代表或者居民代表参加。

街镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理

工作中出现的重大问题，并形成会议纪要在社区范围内予以公告。

对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处（乡镇人民

政府）上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。

第二十三条 社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会

召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。

会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。

研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：

（一）履行物业服务合同或协议中出现的问题；

（二）业主委员会履职、换届和委员补选工作；

（三）物业服务费收缴、使用等问题；

（四）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到 的问题；

（五）选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有 关事宜;

（六）社区物业管理中出现的其他问题。

上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后

实施，并监督整改落实情况。

第二十四条 有关区建立由专（兼）职人民调解员、专业人

员组成的调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解 工作。

街道办事处（乡镇人民政府）人民调解委员会负责复杂的社

区物业纠纷调解工作。

社区居民委员会人民调解委员会负责一般性物业纠纷的预防 和调解工作。

第二十五条 本市建立社区行政执法联动机制。

市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部

门应当加强日常巡查，对社区范围内的违法违规行为依照有关法

律法规的规定进行治理。

发现违法违规行为的，居民、物业服务企业或旧楼区管理服

务单位、社区居民委员会应当及时劝阻，并向街道办事处（乡镇

人民政府）或者有关部门报告。

街道办事处（乡镇人民政府）可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托，对辖区内的违法违规行为实施处 罚。

第二十六条 物业管理行政主管部门应当做好对社区物业服

务企业的监督管理工作，并指导、监督旧楼区管理服务单位做好 管理服务工作。

第二十七条 有关区人民政府应当明确社区物业管理服务的

属地监督管理考核内容和办法。

街道办事处（乡镇人民政府）应当组织社区居民委员会和业

主委员会、居民代表定期对物业服务企业、旧楼区管理服务单位

履行服务合同情况进行考核。

旧楼区管理服务情况考核结果，作为市、区财政资金补助的 依据。

第二十八条 新建小区在居民入住前，由区人民政府组织协

调街道办事处（乡镇人民政府）派驻社区居民委员会筹备组，做

好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织

选举产生社区居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。

新建社区办公服务设施，应当按照本市有关指标要求集中建 设，由区人民政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定

办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。

第二十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照

物业服务合同或协议的约定提供管理服务，按时收取物业服务费。

物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或协议约定履行服

务的，应当承担违约责任。

社区居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理

服务单位就物业服务费收取工作中产生的矛盾。

经催缴、协调仍拒交物业服务费的，物业服务企业或旧楼区

管理服务单位可以通过司法途径解决。

第三十条 房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用

设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的

维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

第三十一条 本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部

门核定的房屋专项维修资金管理费用外，其余转入房屋应急解危

专项资金专户，用于已建立房屋专项维修资金物业项目的应急维 修。

发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项 资金：

（一）房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受

益范围、责任人无法界定的；

（二）突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和

住用安全的；

（三）经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急 维修项目。

物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。

未成立业主委员会的物业管理小区，可以由社区居民委员会

负责物业项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。

第五章 监督考核

第三十二条 市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对

区人民政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进 行考核。

区人民政府应当对街道办事处（乡镇人民政府）承担的社区

物业管理工作定期进行考核。

对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限

予以通报批评，责令作出书面检查，情节严重的追究责任。

第三十三条 相关部门不履行职责的，应当由上级主管部门

对主管人员或者其他责任人员进行责任追究，情节严重的由行政

监察机关依法处理。

第三十四条 市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处（乡镇人民政府）应当公布监督投诉电

话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

第六章 附则

第三十五条 本办法所称旧楼区，是指列入市人民政府旧楼

区提升改造计划、综合提升改造后符合接管标准的小区。

第三十六条 本市市内六区和环城四区以外的社区物业管理

工作参照本办法执行。

第三十七条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。

第三篇：关于社区物业管理工作情况汇报

关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长 杨康乐

2011年4月

主任、各位副主任、各位人大代表：

我受区政府委托，向本次会议汇报社区物业管理工作情况。作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达120多个，已有90多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自2003年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区

物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定，2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事议程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添置了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管

理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。2010年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区

内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“花板湖小区”、“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。

其中 “花板湖小区”，有19栋住宅，400多户业主，属于一个中型小区，该小区由多个单位组成，人员较为复杂，部分业主物业管理意识淡薄拖欠物业服务费用和电费累计达3万多元，令物业服务单位难以保证服务质量，问题积攒多年，形成恶性循环，导致先后两家物业服务企业与小区解除了物业服务合同，而最后接手的康大物业也因欠费问题与小区业主也纠纷不断，并出现了小区被断电断水的情况。引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的

水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，组织专人进行了走访调查，并多次召集业主代表和物业公司共同协商，最终把问题一一解决。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水

榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境

卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。重点要做好以下几项工作：

１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机

制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区 的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下

有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

以上汇报如有不妥之处，敬请各位领导批评指正。

二O一一年四月十九日

第四篇：xx社区物业管理工作调研材料

康寿社区物业管理工作调研材料

近几年来，社区加大管理力度，社区建设不断提档升级，通过地面硬化、道路翻新、下水管网改造、增设文体设施，环境面貌大为改善。为进一步全力打造舒适和谐家园，2009年根据《市人民政府办公厅推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见》的工作要求，当年5月我社区成立了物业服务部，社区在区、街领导的关心重视下，坚持物业管理以服务居民为宗旨，以服务促管理，社区物业促发展、促就业、促和谐的累积倍增效应越见凸显，通过社会各方面的大力支持，经过路面硬化、下水设施改造，社区内基本实现了沟通、路平，社区整体形象得到了明显提升。两年来，也得到了居民群众的基本认可。

一、社区基本情况

康寿社区地处白玉山街中心地段，属城乡结合型的老旧城区。社区总面积约0.5平方公里，有25栋居民住宅楼，92个门栋，房屋建筑面积61440.99平方米，居民总户数1590户，总人口4100人，辖区单位一个（青山区福利院）。居民楼周边分布着超市、餐厅、早点摊、菜场、密密麻麻的商业门点，房屋用途多样，小区道路四通八达。辖区居民原来主要是武钢职工及其家属，社区基础条件与附近街坊相比相对来说要好些，居住人员也单一，便于管理。现因种种原因，许多原有住户迁出本小区，大量外来人员流入本小区，流动性极大，人员结构十分复杂，管理难度巨增。从目前人口组成情况来看，居住人员年龄偏大，文化程度不高，生活水平偏低,居民整体素质参差不齐。小区内种菜、养鸡、养鸭、养狗等时有发生。许多人的卫生习惯不好，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂现象也屡禁不止。近几年来，在“社区建设883行动”和“社区提档升级”工作中，政府为我们社区加大投入，对居民房前屋后的坑洼地进行了硬化，泥巴路进行了维修改造，通过加强社区基础设施的建设，使小区居民的居住环境得到了改善，群众的生活质量得到了提高，为推进社区物业管理服务工作打下了良好的基础。

二、具体做法

为加快我社区物业服务推进工作的步伐，在白玉山街社会事务管理科的具体指导下，社区结合自身实际，积极推进物业服务工作。

（一）精心组织，认真落实，确保组织工作到位

一是领导重视，为推进物业服务提供组织保障。区委、区政府和街党工委、办事处非常重视，成立社区物业管理领导小组和工作专班，按照全市统一部署，制定《实施方案》。街领导多次深入社区，加强督促指导，解决实际问题。社区积极行动，成立了康寿社区物业管理服务部筹备小组和工作专班，全力以赴投入到工作之中；二是制定切实可行的工作方案，明确目标、明确责任、明确时间表，使整个推进工作有组织、有步骤、有措施，做到有条不紊 ,有序推进；三是严格对照考核验收标准，有的放矢地开展工作，我们在对社区情况进行全面分析的基础上，针对存在的问题，积极与相关单位协调，争取上级领导的重视与支持，千方百计认真解决；四是组织有关人员到先进社区学习取经，结合社区实际，形成了《康寿社区物业管理服务部可行性认证报告》，并报街道办事处审核，同意服务部定名为《康寿社区物业管理服务部》，建议召开居民代表会议，提交社区成员代表大会决策。

（二）广泛动员，营造氛围，确保宣传工作到位

社区先后召开党员会3次、栋长会4次，居民代表会2次，宣传推进老城区物业服务工作的重要性和必要性，学习《物权法》、《物业管理条例》，引导居民了解政策法规，强化物权意识、环境意识、消费意识、参与意识；充分利用社区宣传阵地书写标语30多条、悬挂横幅5条、办物业宣传板报三期，营造氛围；同时积极组织工作人员深入到居民家中，发放“致社区居民的一封信”和《康寿社区成立物业管理服务部调查问卷》，征求居民群众对社区实行物业管理的意见和建议，通过开展广泛宣传动员，营造了良好氛围，提高了居民的知晓率和参与率。

（三）争取支持，加大投入，确保各项工作落实到位

街社会事务科积极协调，为我们争取了区民政局的大力支持，维修了61-62门前的下水管道，地面进行了硬化，将小区西门两边的卫生死角进行了整治，建文化墙100平方，铺设彩砖800多平方；同时，将小区北边的围墙进行了增高加固，小区的南门、西门和北门进行了封闭，安装了三个铁门、一个电动门，建值班岗2个；社区加强与辖区单位共驻共建、齐抓共管，武钢房管所积极配合，更换小区的垃圾门56个、修垃圾箱32个、窨井盖38个、维修楼道感应灯19个门栋；区水务局对6-9门、24—33门、44—64门共600多米长的下水管网进行了改造，解决了20多年来污水漫溢，下雨天居民出门难问题；供电站和武钢供电厂对94门旁的变压器进行了更换增容，确保了居民用电安全；社区积极争取户外广告公司支持，免费安装五千多元宣传栏6处，社区整治立面，粉刷墙面5000多平方，使整体居住环境大有改观。

（四）健全机制，整合资源，推进物业服务

一是召开“两会”，相继召开了4次听证会，对社区设臵主大门，封闭后定时开、关门问题和收费标准进行论讨，引导群众自主决策，全票通过成立社区物业管理服务部，确定了社区物业管理服务部负责人人选，进行了公示。召开居民代表会议，制订业主公约，推选业主代表，成立业主委员会，实行物业管理，业主当家；二是建章建制，依法依规办理手续，依照《民办非企业单位登记须知》规定，经民政局审批办理了《民办非企业单位登记证》和《中华人民共和国组织机构代码》、《税务登记证》和银行开户，正式取得了法人资格；三是物业服务部制定了各项制度,使社区物业有章可循； 四是构建物业服务相应机构和服务队伍，推进“四保合一”（保修、保洁、保绿、保秩序）优质服务，物业服务部先后与房管所、环卫所、绿化队、派出所等单位签订了物业服务协议书。

三、主要成效

社区实行物业管理后，居民感觉到社区亮了，环境美了，治安秩序好了，房屋出租出售供不应求了；居民体会到了社区物业管理服务的好处。

1、小区环境得到明显改观。小区实行了封闭式管理，对原有进出的大门进行封锁，安装了电动门、拦车器和减速板，新建了一处停车场、一个花坛和一面文化墙，购臵了物业设施维修工具。将小区围墙进行了刷新，对小区进行了立面整治，居民楼外墙、楼梯铁栏杆全部刷新，楼道内全部安装了楼道感应灯，每栋楼前修了沙油槽。小区的环境变美了，小区的卫生清扫清运做了的白天全天候保洁，物业管理公司每天有专人负责对卫生清扫工作的检查，卫生死角清理干净了，住户饲养家禽的都自觉进行了处理，使小区的卫生环境较以前有的明显改观，小区内的房价也普遍提高，小区的房屋出租出售供不应求了。

2、社区物业成立后，扩大了就业。社区为68门7号的特困残疾人王均庭办理营业执照，将小区西门的值班室维修后，安臵他和妹妹（残疾人）经营副食店，街社会事务科还为他申办了4000元残疾人创业基金；在2010年12月份，社区通过召开业主代表和居民代表会议，整治了南门的卫生死角，又将南门破旧的值班室维修后，在北门办起了社区便民理发店，既方便了小区的老年人理发，又安臵了下岗职工创业，以创业带动就业。同时，从社区低保户和低保边缘户中招聘下岗失业的“4050”人员程友生、李诗青等到物业服务部就业，签订用工合同，使困难群体的生活有了基本保障。

3、小区实行了封闭管理，居民的安全感增强了。小区封闭后，为了加强管理，只保留了2个北门24小时值班，专门负责门卫车辆进出登记、收费、停车引导、外来人员的来访登记工作及白天的治安巡查。其余三个门，晚上11点关门，早晨5点半开,改变了原来小区进出管理无序的状况，院内摆摊设点的没有了，连每天早上扰民的收废品声音也消失了，社区除了配备物业人员值班以外，还组建了以管段民警牵头，社区干部参与，安保队员为骨干，物业服务部配合，低保人员协助，志愿者参与的群防群治队伍，有力地强化了社区的安全保障，社区的人力资源得到了最佳组合。社区的发案率大大的降低了，为居民提供了一个安全的生活空间，物业服务部的公共责任得到了充分体现。

4、突发事件得到了及时处臵。街道和社区成立了应急事件处臵专班，元月六日，17门6号居民家因一6岁小孩玩火，引发火灾,居民及时拨打119和110，社区物业服务部工作人员立即赶到现场，采取应急措施，组织救火，避免了人员伤亡,事后社区发动居民捐款捐物,街社会事物科为2户受灾户送来了救灾物资，还申请办理了三千元救灾款。4月11日，30门14号水管破裂，家中4天无人，楼下10号和11号居民家受灾，接到求助后，物业服务部马上与房管所联系，进行及时维修，稳定了居民的情绪。在突发事件的应急处臵上显示了其反映迅速，处臵灵活的优势，保障了居民日常生活安全。

5、车辆规范有序。物业服务部成立后，在上段、中段和下段规划了小车停车位，自行车和摩托车进室内停放，有偿服务，两种车归位后，社区内车辆停放有序了，小区道路畅通了，由于有门卫值班，自行车被盗现象也少了。

6、社区居民的归属感增强了。居民对小区管理认同感明显增强。为进一步把社区建设成为舒适和谐家园，物业服务部与社区组织成立了“四位一体”的社区长效管理机构，将社区划分为16片，组织党员、片长、组长、志愿者负责各门栋的环境卫生，消防安全等各项工作，物业服务部每月组织社区干部、物业保安和安保队员，对小区的安全卫生进行一次大检查，并将评比结果进行公示。每年年底社区居委会和物业服务部召开大会，对评选出的和谐门栋、卫生门栋、优秀栋长、优秀组长进行了表彰和奖励，另外，还会表彰一批对小区有特别贡献奖的业主。此举，在小区营造了浓厚的良好氛围，增强了居民的荣誉感和责任心。另外社区自实行新的物业管理模式后，小区的面貌发生了巨大的变化，小区内的居民有目共睹，对小区的管理模式及物业公司的工作都很认同。

四、存在的问题

我社区物业服务已经运作有两年的时间了，从这两年物业运行工作来看，广大居民生活环境有了很大的改善——小区的道路平了、管道畅了、楼道亮了、环境美了。社区开展物业管理服务已被居民群众理解和接受，他们也实实在在感受到了物业管理服务工作带来的实惠。但在物业管理实践和发展过程中也逐步显出了一些问题，这些问题制约着物业管理工作的进一步发展。

1、基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区房屋年代久、基础设施薄弱，各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。在老旧小区开展物业管理维修养护的开支给管理者造成很大压力。同时因老旧住宅小区房屋产权复杂，物业维修资金使用困难，这也使得维修养护工作难以开展。而在物业管理小区中，由于业主将房屋质量、小区管理等问题与是否交纳物管费直接挂钩，导致物业费收费率低，从而服务质量下降。小区物业管理和业主矛盾越来越大，小区管理进入一个恶性循环中。

2、物业管理费用标准不一致，收费难，影响物业正常化运行。本来居住在老旧小区的居民的观念和经济能力都不愿接受物业管理收费，不交纳物业管理费现象普遍，许多居民对小区的物业管理已比较认可，但一涉及到收费问题，不少居民反映，没有钱缴物业费。2009年市政府确定青山区老旧住宅区物业服务费指导价每平方米按0.3元收取物业费，与我社区相邻的社区的物业管理收费是按武钢物业的标准每月收取0.2元/平方米，而我社区的物业管理是属民非型单位，如果按照政府指导价0.3元/米收取物业费，高于武钢物业收费，同样是老旧物业住宅区，仅一条马路之隔，为什么费用不一，势必会引起业主的强烈不满，收取物业费将会更困难。物业费收取不一致，业主对收取的物业费用就会有质疑。而物业管理费是实施社区物业管理服务的保障，物业管理企业又不能强制业主缴费，如果物业费用收不上来，物业服务工作显然是没有生命力的。社区物业管理是一项长期的工作，因此，政府部门统一规定老旧住宅区的物业收费标准，是目前亟需解决的问题。

3、居委会与物业管理职责不清，物业服务队伍不专业，服务不能及时跟上。社区物业管理没有引进市场化机制，业主参与程度不高，由社区居委会实施物业管理，在管理的过程中往往担任多个角色，既是物业服务的提供者，又是监督者，职责不清。正因为如此，居民往往认为社区物业管理应该是政府行为，形成了社区物业管理就应该由政府买单的错误认识，这不利于社区物业管理的逐步社会化。社区物业服务工作均是由社区工作人员兼职代管的，没有专业的管理队伍，没有经过专业的培训，社区工作的日常事务本来就很繁琐，还要参与到物业管理工作中来，导致在管理中不能沉下心去研究工作，缺乏物业管理服务创新意识。目前我们的物业管理工作还是摸索阶段，尚末建立一支专业的物业服务队伍，对居民的服务需求只能依托辖区共建单位来完成，也仅仅只能提供房屋设施维修、保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，有些服务需求不能随叫随到，物业服务工作达不到居民的要求水准。

4、小区停车难问题普遍。我社区房屋是八十年代初建造的，在规划设计时对社会经济建设的发展速度与人民生活水平提高幅度估计不足，小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，随着人民生活水平的提高，在私人购车越来越多的情况下，旧小区及新建小区的停车难问题是日益显现，许多车主乱停车。小区因乱停车而导致空气污染、噪音污染增多，这也是物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。

5、业主的物业知识缺乏，大局意识不够，给物业管理带来难度。2009年5月，社区在启动物业管理工作期间，社区对每户家庭发放了一份物业相关知识调查问卷，开展了物业服务调查工作。调查结果显示，只有极少数人认为对物业管理知识有一定的了解，大部份居民都不太了解物业管理工作。相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产和消费的角度理解物业管理，在社会保障制度缺失的条件下，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业服务工作人员，把自己放在“雇主”的地位，把物业服务人员当成“仆人”。如某些业主不服从正当管理、拒交物业管理费等行为成为物业管理的一大顽症。还有一部分人存在侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业管理收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

6、部分业主和使用人缺乏物业管理消费观念。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，业主对以前福利公房时福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的单位分的房，没有付费一说，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝，一时对物业管理服务收费不能理解，习惯了由武钢房管所管房的模式，住房消费意识淡薄。老的住宅小区，逐步推行了物业管理，不少居民亲身经历了物业管理所带来的居住环境的良好变化，也体察到无物业管理所造成的不良后果。毫无疑问，居民是欢迎物业管理的，是需要物业管理的。但一部分居民在享受物业管理服务的同时，却不愿意出钱，很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，一时难以接受“自己花钱买服务”的方式。他们需要的是不花钱的物业管理。还有一部分居民认为只要交了物业管理费，社区物业服务部就应该全部管起来，对物业管理的期望值较高。如果物业管理的服务工作不到位、有缺陷，就会就会引起居民的强烈不满。

五、意见及建议

1、有效落实物业管理费用。应尽快建立收费市场化体制，规范收费定价标准。建议由市政府及职能部门，根据某一时期内的物业管理服务需求、物业指数、市民人均工资等指标，统一确定一个可接受的物业管理等级和收费标准，为收费提供指导价格和参考价格，对“超值服务”的需求，收费标准由政府、物业企业和业主三方召开听证会进行商定。要通过建立科学合理的价格管理体制，推进物业管理的市场化进程，最大限度地满足不同层次物业消费者的需求。与此同时，政府也要加大对基础设施的投入，并尽快建立维修资金制度，依法实行统一管理，提高维修金覆盖面。

2、规范管理，提高物业服务人员的整体素质，进一步提高物业服务水平。一是物业服务企业应当在严格执行《物权法》，争取政府支持的同时，提高经营能力，加强与业主和业主委员会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业应该注重个人素质的培训，加强对工作人员的专业技能培训。物业服务工作的实施，物业服务人员在其中占有举足轻重的位臵，他们直接面向居民群众，直接代表着物业服务机构的整体形象。但现在的物业服务人员中大多都是非专业人员，工资待遇不高，临时人员居多，一旦出现问题往往会出现互相推诿，坐视不理的现象。希望政府部门制定相关管理条例，对物业服务人员加强教育和培训，明确各自的工作职责，提高他们的服务意识和管理水平。物业服务企业经常开展文化娱乐活动，增进居民与物业服务人员的沟通与联系，使他们相互之间相处的更加融洽、和谐。

3、加强物业管理区域内停车位管理。随着生活水平的不断提高，汽车数量逐年迅猛增加，而物业管理区域内停车场地有限，致使很多老住宅区甚至是新住宅区的停车位也严重不足。而是图方便将车辆停放在小区地面上。物业服务企业秩序维护员并非执法人员，只能采取上前劝说、上门做疏导工作和张贴违章通知书的形式进行管理，往往得不到业主的理解和支持。建议交警和城市管理执法进小区，对于占用消防通道，妨碍他人正常通行权益的停车行为，参照道路违法停车办法进行处罚，以促进有序停车。

4、物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理企业要确立“服务第一、业主至上”的观念，要强化服务意识，以优质服务，赢得市场、赢得用户、赢得居民的支持和拥护。居民要树立“花钱买服务”的观念，享受物业管理的服务，就是一种消费。花钱消费物业管理的服务，就如同花钱购买和消费其他商品一样，两者没有什么不同。

5、政府要加强对社区物业管理服务的扶持。一是税收方面，给物业服务管理行业制定比一般产业更为优惠的税收政策；二是对从事旧小区的物业服务管理工作给予一定的财政补贴。旧小区普遍存在着“三差一低”的问题：住房条件差、配套设施差、环境差、居民收入水平较低。为了改善旧小区的面貌，政府也投入大量人力、物力、财力进行整治出新。小区出新后，普遍推行物业管理，以巩固出新成果。但在目前的条件下，旧小区仅靠收取物业服务管理费来完成正常的服务工作是非常困难的。为了改善和加强旧小区的物业服务管理，政府应拨出专款，在一定时期内对从事旧小区的物业管理进行补贴。

6、加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。物业服务企业本身要注意加强自身物业服务水平，提高服务质量，加大对物业服务的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业服务工作的内容，提高物业服务的商品意识。让业主感受到物业服务实质上是一种商品交换，引导业主的思想观念由物业服务的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费是每个业主的应尽义务。努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。政府相关部门也要加强对物业管理的协调和引导，发挥新闻媒体的正确舆论导向作用，改变广大业主在计划经济体制下将物业管理作为福利的陈旧观念。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看是容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众、舆论对物业管理有个正确的认识，理解和尊重，并积极宣传业主委员会的群体自治作用，协助物业企业搞好管理。

7、建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业管理企业与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上，建立和完善《物业管理条例》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害。

五、今后的打算

1、加大宣传力度。加强正确的舆论导向和广泛的宣传解释，采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传社区物业管理工作的重要意义，引导广大居民了解政策，强化物权意识，环境意识、消费意识、参与意识，引导他们主动支持、参与社区物业管理活动，积极维护社区环境，不断壮大志愿者队伍、义工队伍等群众组织，努力形成“社区是我家、建设靠大家”的良好氛围。

2、加强队伍建设。为适应形势的变化和群众的要求，市场发展的需求，通过加强培训和管理，提高社区物业服务部从业人员的素质和技能，为居民提供优质、便捷、高效、低能的服务。

3、加强领导,不断创新。建立社区建设与物业服务共同推进的长效机制，努力提高服务质量和服务水平，拓宽服务项目，切实改善居民居住环境。

社区物业服务是一项艰巨的任务，是关系到人民群众的切身利益的重要工作，需要我们付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各级领导的重视和扶持，我们将以科学发展观为统领，加强社区建设和物业服务，为小区居民安居乐业创造更好的居住环境，努力打造舒适和谐的温馨家园。

康寿社区物业管理服务部

2011年5月13日

第五篇：关于加强社区物业管理工作的意见

关于加强社区物业管理工作的意见

阜政办发[2007] 72号

各县、区人民政府，市政府各部门、中省直各单位：

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，特提出如下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要从树立和落实科学发展观的高度出发，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，提高物业管理水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架 社区物业管理工作，要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房产行政主管部门监督指导，有关行政管理部门协同，条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

（一）各县区人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负总责。

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作； 2.落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系； 3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。

（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展。

1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围； 2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安、综合执法等相关部门加强社区物业管理和小区综合整治工作。

（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施。1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；

2.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施； 3.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷；

4.对住宅小区内损害业主共同利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门，配合做好小区综合整治工作。

（四）房产行政主管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理。

1.认真研究本地区物业管理发展规划、工作思路及发展目标，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责全市物业管理活动的监督管理工作；

3.负责物业管理专项维修资金的归集，会同财政等部门安排物业管理专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

4.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

5.监管物业管理企业，协调处理物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为；

6.负责监督指导召开业主大会、组建业主委员会工作，并进行备案管理。

三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。新建住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房产等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业管理的监管力度。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，充分利用公益岗位，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、公共秩序维护为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”的模式，确保事有人管。社区居委会开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。力争到2008年年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房产部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务由社区居委会负责落实物业管理服务项目，聘请物业管理企业或物业服务组织提出收费标准和依据，经社区居委会组织召开业主大会讨论通过后，到辖区街道办事处、物价部门和房产行政主管部门备案，并与物业管理企业或物业服务组织签订服务合同，在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会的组建和工作程序。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并认真履行。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业诚信档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和诚信程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；要建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。

（五）未实行物业管理的住宅小区，按阜委发[2005]3号文件要求，社区居委会要通过社区服务承担其管理和服务职能。条件成熟后，由社区居委会组织业主，在房产行政主管部门的监督指导下，召开业主大会，成立业主委员会，聘请专业的物业管理企业实行物业管理或业主自治管理。

五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策

（一）明确责任。各相关行政管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，配合做好社区物业管理工作。根据职权法授、有权必有责的原则，对住宅区域中出现的违法、违规行为，要在各自的权限范围内进行整改和处罚。

1.工商、文化、教育、卫生、环保、公安、房产等各职能部门，不得为在住宅区域范围内所开展的各项损害广大业主共同利益的经营单位或个人核发经营许可；对已颁发的经营许可要进行全面清理整顿，严厉查处无照经营行为。2.市综合执法局要严格按《阜新市城市管理领域相对集中行政处罚权实施办法》（市政府第57号令）的相关规定，对住宅区域内的违规行为进行监管。

3.市教育局负责对住宅区域内利用居民住宅、商业网点开设办学场所进行监管。

4.市公安局负责落实住宅区域内的各项治安管理，督促街道办事处、社区居委会及物业企业做好治安协助工作；指导合理划定行车路线和停车位；定期对消防设施和消防工作进行检查指导；对违反社会生活噪音污染防治法律规定所产生的生活噪音进行监管。

5.市环保局负责对住宅区域内开设的酒店、歌厅等娱乐场所及建筑施工、生产加工等所产生的油烟、噪音、废气等行为进行监管。

6.市监察局对在监管过程中执法不力、不作为的部门，按照《辽宁省行政执法过错责任追究办法》和《阜新市行政机关和工作人员行政过错责任追究暂行办法》进行责任追究。

7.物业管理企业(服务组织)负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。

（二）加强政策扶持。各级政府、各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费项目，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。房产行政主管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（三）落实资金保障。加大社区物业管理资金的筹集力度,一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业(服务组织)要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。

（四）按照国家《物业管理条例》规定，建设单位按照规定在物业管理区域内配备必要的物业管理用房和业主委员会办公用房。建筑面积在2万㎡以下的新建住宅小区，建设单位应提供不低于60㎡的物业管理用房，每增加1万㎡，增加20㎡的物业管理用房；业主委员会办公用房不低于20 ㎡。对整治后和已开发建设的住宅小区，各级政府要加大协调力度，动员和鼓励住宅小区内机关、社会团体、企事业单位，采取相应部门给予配套政策，各县区、街道筹建，驻区单位援建，社会捐资等多渠道筹集资金的办法，建设配套相应的物业管理用房和业主委员会用房。

六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各县区、各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。为加强对全市社区物业管理工作的领导，市政府成立社区物业管理工作委员会(名单附后)，各县区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

（二）加强舆论宣传。各县区、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业管理活动中发生的服务纠纷，努力形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

（三）搞好督导检查。各县区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善县区、街道、社区三级考核机制，充分调动各个方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。

二○○七年八月十七

阜新市社区物业管理工作委员会成员名单

主 任：潘利国 市长 副主任：李明山 副市长

姜伟华 副市长、市公安局局长 薛景岐 市政府副秘书长、市建委主任

成 员：柳树杨 市政府副秘书长、阜新经济开发区管委会主任

刘守祥 市政府副秘书长、阜新高新区管委会主任 梁 爽 市委宣传部副部长、市精神文明办主任 史淑凡 市监察局局长 计万森 市教育局局长 包凤林 市民政局局长

刘福来 市综合执法局局长 朱立伟 市公用事业与房产局局长 井 波 市公用事业与房产局副局长 李 兵 市文化局局长 王 捷 市卫生局局长

何 伟 市环保局局长

王福春

市物价局局长

姜勇波 市政府市民投诉中心主任 郎照军 市工商局局长 李志成 阜蒙县县长 李德新 彰武县县长 付志宏 海州区区长

艾红锷 细河区区长

张 盈 太平区区长

曹贵刚 新邱区区长

黄宝浩 清河门区区长

市社区物业管理工作委员会下设办公室，负责协调、监督、指导等日常工作。办公室设在市公用事业与房产局，办公室主任由井波同志兼任。