浅析社区环境与物业管理

第一篇：浅析社区环境与物业管理

浅析社区建设与物业管理

摘要：随着当前城市化和现代化的发展，市场经济条件下的社区管理内涵不断扩大，物业管理与社区建设出现了许多矛盾与碰撞，为了更好地推动社区建设与物业管理的协调发展，必须解决物业管理与社区建设协调发展的相关理论问题，分析二者之间的关系及其内涵，探索社区建设与物业管理相结合发展的方法与途径。

关键词：社区建设 物业管理 协调发展 关系

随着住房制度改革的推进，与市场经济发展相适应，物业管理作为一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理方式应运而生，与原有的社区管理方式结合起来共同为管理和服务社区居民而努力。但由于传统体制的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。社区是构建和谐社会的战略空间单元，社区是否和谐，与每位成员的日常生活息息相关，更关系着整个和谐社会的构建。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社管与物管的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的关系，共同为构建和谐社区努力。

一、传统社区管理与物业管理概述

社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

二、社区建设与物业管理的关系

（一）物管和社区建设的一致性

一是发展的基础一致，即都是城市发展到一定时期的产物；二是目的一致，即都是为服务区内的居民创造一个良好的生活和居住环境，为社区居民服务。

（二）物管与社区建设的差异性

1.是管理主体不同

物业管理的主体是物业管理公司，属经济性管理实体，是专业服务组织；社区建设的主体是居委会或街道办事处，属行政性管理主体。

2.是管理与服务的性质不同

物业管理是物管公司受业主委托，按合同为业主提供相应的服务，具有经营获利性质；社区建设是一种非专业、非盈利性的服务，具有行政管理性质。

（三）物管与社区建设管理的渗透性

物业管理与社区建设尽管存在着一些根本的区别，但两者却是一种相互渗透，即相互依存、相互促进的关系。

1.物管与社区服务的部分内容具有交叉性，这种交叉性为两者相结合提供了一定的基础。

2.社区建设中许多内容需要依托物业管理来进行。例如，社区的公共安全、公共卫生、公共环境与人际关系等。因此，社区建设包含着物业管理。

3.物业管理与社区建设的根本目标是创造良好的社区环境。物业管理从事的是硬件环境的建设，而社区建设主要是致力于软环境的建设。

三、物业管理应与社区建设相结合（一）物业管理与社区建设相结合，既有利于城市基层管理体制和运行机制的改革创新，又有利与物业管理公司健康发展。

社区建设不能单纯依靠政府财政收入，而需要社会各界的参与。物业管理的系列服务都与居民的生活息息相关，因此，物管工作在社区建设中扮演着重要角色。而相当部分的物业管理公司在拥有社区资源的同时，仍停留在简单的保安、保洁、绿化和维修等业务方面，严重制约了物业管理企业的发展。要改变这种状况，物业管理公司必须抓住社区建设这一契机，跳出专项服务框框，创新服务方式，拓展服务内容。

（二）物业管理与社区建设相结合，既为物业管理奠定了良好的基础，也为社区建设提供了有效的载体。

根据《物业管理条理》的规定：“住宅小区的业主、业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见”，业主、业主大会、业主委员会要维护好自己的权益，离不开当地居民委员会的指导和帮助。物业管理涉及到社会的方方面面，它不仅仅是一个房屋管理问题，还与很多社会问题、社会矛盾交织在一起。对这些社会问题或矛盾，如果由善于做思想工作的居委会介入，自然就迎刃而解了。再者，目前业主自治意识和自律能力较低，对此业主委员必须依靠社区的帮助，才能协调好业主个体利益与公共利益的矛盾。

四、物业管理与社区建设相结合的可行性

目前，针对物业管理与社区建设相结合的问题还存在一些误区。比如，社区居委会认为，住宅小区直接交居委会来管，不必选聘物业管理公司，这样可以增加居委会的经济收入，有更多的盈余搞好社区建设；物业管理公司认为，居委会成员既不懂业务，又不会管理，让他们介入不仅不省事，反而增添了不少麻烦事。有的居委会干脆把本属于行政部门的事务转嫁给物业管理公司。对此：

（一）按合同履行职责，避免经济利益的冲突

一般来说，物管企业只能根据广大业主的委托管理好小区的物业，不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域；而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居委会自治的作用，另一方面要配合、监督物业管理公司的工作，但不要代替其具体业务。

（二）应明确各自定位，避免重叠与越位

业主委员会、物业管理公司和社区居委会从本质上讲，其目标是一致的，都是为了小区的两个文明建设，为居民创造良好的生活环境。因此我们可以给三者的关系进行初步定位，即“目标一致，分工明确、相互合作、共同发展”。物业管理公司是一个法人企业，它受业主委员会的委托从事房屋和相关环境的专业管理，提供的是一种有偿性服务，承担合同条款对应的责任与风险。因此，只有具有独立财产的法人组织才能承担物业管理的责任。社区居委会是居民自我教育、自我管理、自我服务的基层群众性自发组织，是群众自发的非专业组织，主要抓好小区居民的宣传、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困等社会性工作，促进城市社区服务、社区文化、社区卫生、社区环境、社区治安、社区组织等工作的落实。其活动经费来自于政府，在业务上受街道办事处的指导和监督以及群众的监督，其工作应是公益性的。因此，社区居委会不能取代物业管理公司从事专业化的管理活动,物业管理公司也不可能承担居委会的工作。业主委员会是代表物业管理区域内的全体业主的合法权益，负责对区域内物业实施自治管理的组织。它的权力主要有：选择权，选择或更换物业管理公司的权力；决策权，与物业管理公司协商确定物业管理服务的标准和收费价格，决定公共维修基金的使用，决定小区的重大管理举措；监督权，监督物业管理公司的日常管理活动，监督业主及使用人的行为。

（三）建立沟通机制，营造友好氛围

物业管理企业、业主大会或业主委员会的关系，就要建立健全物业管理企业与社区居委会、业主委员会之间的沟通机制，接受街道办事处及社区居委会的指导或领导，遵守有关公共利益规章。

总之,将物业管理融入到社区建设管理当中,是深化城市基层管理体制改革的一项重要内容,也是物业管理行业的一大机遇,物业管理企业和社区都应该抓住良机,提高自身素质,密切配合,建立新型的运作机制,实现共同发展,为创建和谐社区贡献力量。

参考文献：

【1】 王青兰，齐坚 《物业管理理论与实务》 北京：高等教育出版社，1998.【2】 聂荣林，梁桂 《房地产经营管理》 北京：高等教育出版社，1998.【3】 王珊，孙红亮 《物业管理在社区管理中的定位思考》 中国房地产，2002.【4】 李家祥 《物业管理与社区管理：交融 互动 双赢》 中国房地产出版社，2003.【5】 王仲明 《物业管理与社区管理的探析》 上海房地产，2004.【6】 陈淑云 《物业管理与社区管理有机结合的途径和方法》 经济师, 2002.【7】 黄安永 《物业管理与社区管理应协调发展》 中国房地产出版社，2002.

第二篇：社区环境和物业管理委员会职责

社区环境和物业管理委员会职责

1、宣传贯彻国家环境卫生工作的法律、法规、规章，普及卫生知识，提高居民环境卫生意识、环境保护意识、自我保健意识，养成良好的卫生习惯。

2、积极开展爱国卫生、防病防疫工作。建立群众性的卫生检查评比制度，建立规范完整的资料档案。加强对社区清洁员的管理。

3、协助政府做好环境保护、环境卫生、绿化美化、物业管理、节水防汛、铲冰扫雪等方面的工作。保持楼院内外环境整洁，消除卫生死角。教育居民保护花草、树木和绿地，绿化美化社区环境。协助政府解决好在拆迁、危改、施工中的“扰民”和“民扰”问题。对社区内的烟尘，噪声等环境污染源进行举报。督促社区单位落实“门前三包”责任制。

4、加强对物业管理委员会的指导，并派人参与物业管理委员会的组建及日常工作，监督物业管理企业按照物业管理服务标准进行服务。协调物业管理委员会、物业企业和居民之间的关系。

5、及时向政府反映卫生管理工作情况，提出意见和建议。对政府职能部门落实社区环境执法责任制的情况进行评议和监督。

第三篇：物业管理与社区文化建设

物业管理与社区文化建设

一、物业管理与社区文化建设的关系

有的学者认为，现代社区成员典型的心理征候就是孤独与焦虑。生活在现代都市的现代人类，很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症，像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽。而物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点又决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。如何解决这一矛盾？经过十几年的探索，深圳等物业管理发达的城市基本上找到了一条符合中国国情、具有中国特色的办法，出现了像“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的“万厦—莲花北”物业管理模式。下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以说明。

(一)社区文化建设对物业管理的互动

现代城市住宅区与传统的住宅区性质不同。旧住宅区分布散乱、住房狭小、配套不全，住户工作单位划一，同质性程度高，集体色彩使私隐难以实现；现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户间的陌生更加造成了交往障碍。业缘关系重于地缘关系，住户间“关上单元门，个人顾个人”，忽视人际间的交往，继而引发集体观念松散、社区关怀淡薄等不良征候。而物业管理是物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境效益的统一和增长。物业管理的产品主要是服务，而服务是以劳务量来衡量的。物业管理企业的管理就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外，怎样尽可能减少相对劳务量是物业公司追求的管理目标。

减少相对劳务量的一个最主要的通道就是住用户的大力配合和深层理解。如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地，甚至人为地攀折花木、损坏设施，那么，物业管理机构势必事倍功半。相反，如果住用户恪守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱，甚至主动维护公共秩序和社区环境，物业管理单位就会事半功倍。

那么，怎样才能实现减少相对劳务量这一管理目标呢？除了企业自身深挖潜力、提高效率之外，社区文化建设是十分重要的手段。社区文化建设搞好了，会增强住用户之间、住用户与管理者之间的感情，加强邻里之间的团结，达成服务主客体之间的共识，形成管理者与对象之间的相互尊重。在这种理想的管理与服务的环境下，管理单位自然会省心省力、省时省物。所以董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术，一种减少劳务量的艺术”。

社区文化建设对物业管理具有巨大的促进作用。那么，物业管理单位要想提高管理水平，社区文化建设就是不可或缺的内容。正是这种良性的互动，形成了物业管理的中国特色。1997年颁布的《深圳市物业管理考核评比标准》明确规定：“社区文化必须有制度，有设施场地，有活动记录，有专职或兼职人员，有相当数量和实效的活动。”这一举措，更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动，收到很好的社会效益和经济效益。

(二)物业管理对社区文化建设的整合物业管理企业对小区实行社会化、一体化管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家，另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。原来那种自建自管的分散管理体制和多个管理部门的多头为政局面，演化成物业管理企业在授权范围内实施社会化管理，其中就包含社区文化的组织与服务；同时，物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成。

社区文化建设首先经历了一个从住用户的自觉到管理者的自觉这样一个过程。社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足以后的必然结果。居有定所、衣食无忧，社区文化活动就会在社区成员中自发地产生。社区发展到一定的阶段必然会出现社区文化，这已经成为不争的事实，关键是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植，加以引导，加以整合。物业管理企业因为特殊的身份与角色，凝聚社区成员文化关注的目光，成了社区文化的组织者、实践者。如前所述，物业管理企业组织开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平，创造品牌，提升竞争，但客观上却形成了经济与文化的互动，改变了以往群众文化都由政府文化部门一管到底的局面。有人预言，当标准化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务的水平将最能体现物业管理企业的水平，物业管理企业在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一个重要的层次予以高度重视。

物业管理是城市管理的重要组成部分，社会总代管的地位自然要求物业管理企业担当社区文化建设的责任。人的一生有2/3的时间是在社区度过的，社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的，对社区成员的价值观、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用。如果物业管理企业不加引导，听任消极的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来，不仅对社区而且对整个城市会产生不良的影响。8小时之外最能体现社区成员的精神真我，没有掩饰、没有遮拦，这种情况下最易放松自我约束。正是这种现实因素，要求物业管理企业担当起教育人、提高人的重任。

社会的需求、住用户的需求以及物业管理企业自身需求的高度融合，使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面。这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值，使得社区文化成为社区精神的载体，成为物业管理的维系力量，成为一种社区认同的象征，而这种认同、参与，已导向一个充满道德秩序和协作关系的新型社区。

二、社区文化建设的功能

社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视，因为社区文化有其特殊功能，这种特殊功能主要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能。

(一)引导功能

社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使之符合社区理想和目标。社区文化的引导功能既表现为对社区成员个体的思想行为的引导作用，同时也表现为对社区整体的价值取向和行为起导向作用。这种导向作用之所以能够实现，是因为一个社区的社区文化一旦形成，它就会建立起自身系统的价值和规范标准。如果社区成员在价值取向和行为取向上与“标准”产生不符的情况，社区文化将发挥引导作用，使之与标准相符合。当然，这种导向是潜移默化和自觉自愿的，是主动认同基础上的接受和融洽。例如莲花北村倡导的“家庭责任也是社会责任”、“尊老从自己的家庭开始”等等，对社区成员的价值取向和行为取向起到了很大的引导作用。

(二)约束功能

约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用，主要表现在社区文化中的制度文化建设上。为了加强对社区文化工作的管理，必须建立和健全各项规章制度。通过营造社区特有的文化氛围，制订行为规范和行为准则来维持社区秩序，调整人与人之间的社会关系，使社区居民懂得哪些事该做，哪些事不该做，产生一种自我约束作用，从而保证社区文化健康、稳定地发展。群体意识、社区舆论、共同的习俗和风尚等造成强大的使个体从众化的群体压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。

(三)凝聚功能

凝聚功能是指社区成员在共同目标、利益和信念的基础上，通过共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。社区文化犹如粘合剂，把社区内的成员“粘合”在一起，社区通过多种文化活动吸引居民参与，使他们从生疏到认识，从认识到熟悉，增加认同感和归属感，从而产生一种凝聚力，形成共同的理想和希望。社区就像是一个大家庭，每个居民都是家庭中的一员，社区文化将使他们产生主人翁的责任感，使他们乐于参与社区的事务，发挥自己的才能和智慧，为社区的繁荣作出贡献。

(四)娱乐功能

娱乐功能是指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒适的环境的作用。人们不仅有物质方面的需求，更有精神方面的需要。随着改革开放和社会主义现代化建设的不断发展，人们生活水平的提高，人们对精神生活有了更高的需求，而社区文化恰恰在很大的程度上满足了人们对精神生活的需求，社区为他们提供了场地。社区居民在紧张繁忙的一天工作中会感到精神倦怠，身体疲劳。社区文化活动将为他们提供一个轻松、愉快和舒适的环境，使他们从劳累和压力中解脱出来，得到精神上的享受，并以饱满的精神投入次日的工作。

(五)激励功能

社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求，表现在内在的引导而不是表面的推动。例如，在社区住着各种各样的人，其中包括老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士，他们中有些人由于生理或心理等原因，对生活和生存产生厌恶心理，为使他们重新找回自信和人生目标，有必要让他们多参与社区文化活动，通过参加活动使他们重拾信心，积极面对人生。

(六)改造功能

社区文化的改造功能最直接的表现是解决精神方面的社会问题。如居民中的封建迷信思想及活动，只能用科学道理和事实加以解释和纠正。当前，我国社会主义市场经济新体制必然伴随有拜金主义、自私自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题，造成社会污染。加强社区文化，开展各种文化活动，则能够净化社会环境，改善社区居民的精神风貌，为改革开放和社会主义现代化建设创造更加有利的社会环境。

第四篇：浅谈物业管理与社区法制建设

浅谈物业管理与社区法制建设

论文关键词：物业管理 社区服务 法制建设

论文摘要：我国2003年9月1日开始施行的(物业管理条例》，对社区法制建设其有重要的意义。社区法制建设应当使居委会与物业管理企业结合起来，发挥物业管理的积极作用，双管齐下，共同构建和谐社区。

党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的目标，这一目标的实现有赖于全社会依法治国的良好运行，也依赖于基层社区的和谐构建。当前，随着社会各项改革的深人，社区组织逐步承担起更繁杂的行政职能，这就要求社区必须建立规范化、法制化的社区管理制度来适应复杂的社区管理工作，进而完成构建和谐社区的目标。基千此，党和政府强调要在以往“只进社区”的基础上开展好“四进社区”活动，即科教、文体、卫生、法律四进社区川通过增加法律因素来更好地促进社区的法制建设

当前，在社区法制建设中，社区居委会承担着主要作用。但从我国现实看，由于社区还处于发展状态，并不成熟，因此社区面临着许多问题，如社区建设氛围不浓，群众参与共建意识不强;社区管理水平有待提高;社区服务功能单一且分散，对社区建设的牵动作用尚未充分体现;社区基础设施建设仍呈滞后状态;社区管理机制混乱，所辖工作杂乱无章等。因此社区法制建设仅仅依靠居委会已不能适应社区规模化、复杂化发展的需要，迫切需要新的力量加人，以共同建设社区。2003年我国颁布了(物业管理条例》，此条例的出台对社区法制建设有重大的现实意义。在《物业管理条例》中，物业管理首次被国家认可为社区管理、服务的一种重要形式并以立法的形式明确了物业管理企业承担的责任。该条例的实施表明物业管理组织正成为社区法制建设的一个新的重要的力量。本文将就物业管理对社区法制建设的重要作用进行探讨分析。

一、物业管理的主要内容

物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理主要包括如下内容：

1.公共服务。主要有:(1)物业的公共场地、设施、设备的管理，包括日常运行、保养、维护;(2)物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除、灭杀“四害”等;(3)物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥、杀虫等;(4)社区内的治安管理，如配合当地公安机关对其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失;(5)紧急管理，包括进行天灾的预防和监控，发生火警及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用人的生命财产损失等;(6)车辆和道路管理，包括交通秩序的管理和车辆停放的管理，有专门停车场的，可开展车辆保管业务;(7)协助有关部门制止违章、违规的各种行为;(8)协助主管部门做好物业区域的供水、供电、供气、通讯等设施的正常运行。

2.专项服务。专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人的特殊需要的各项服务，通常是物业管理企业事先设立服务项目，并公布服务内、质量和收费标准。业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理企业提出需求，双方按服务内容协商收费标准和服务质量。专项服务的主要内容一般有代办类服务(如代缴水电费、煤气费、电话费，代为购票、购物等)、经营性服务(如开设商业网点等)、便利性服务(如提供室内清扫、维修、装修等服务)、中介服务(如代理租赁、销售、策划等)。

3.特约服务。特约服务是物业管理企业为满足个别业主、使用人的委托而提供的服务，一般通过特别的约定来实现。

在这三类服务中，公共服务是物业管理企业必须为住户提供的基本服务，专项服务和特约服务可根据业主、使用人的需要灵活确定。

二、物业管理对社区法制建设的促进作用

物业管理的内容决定了物业管理与人民群众的日常生活息息相关。人们正是通过物业管理感受着个人生活的质量，感受着社区的文明、有序与和谐，并产生了对社会法制状况的认同。当前，社区居民对社区法制状况的认识是通过一系列重要指标来衡量的，如社区治安状况、刑事案件的发案率，社区居民的和睦状态，社区居民的参与率(包括政治参与率和物业参与率等)，社区制度的人性化建设等。这些指标通过物业管理基本都可以得到实现和提高。

1严密、完善的保安措施有利于社区的安全与稳定，降低刑事案件的发案率，改善社区治安状况。物业保安与群众性的治安联防不同，物业保安大多年轻，是专职的保安，有专业的训练和专业的设施通过一系列的制度如联勤制度、训练制度、教育制度、举报制度等进行社区安全管理。物业保安这种常规化、专业化的治安措施制造了社区浓厚的法制氛围，使不法分子在社区不敢也不能轻举妄动，无法实现其违法意图，从而使社区处于一种守法、安定的状态。

2.高质量的物业服务使社区始终处于和谐、有序的法治状态，从而培养起居民遵纪守法的意识。在小区中居民的许多纠纷都与物业管理有关。如社区内因供暖、供水、供电等而引起的矛盾，极容易产生群众性的纠纷。又如下水管道被堵、房顶漏水、高空坠物、采光等影响居民邻里关系的问题也容易产生居民之间的纠纷。这些纠纷如果不及时解决，就会带来恶劣影响甚至造成恶性事件，所以必须快速调解，高效解决。事实表明，良好的物业管理，不间断的专业管理服务，不但可以使物业的寿命延长，也可以使居民在清静、优美、有序、方便的环境里安居乐业。住宅社会学研究也表明，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高;而称心如意的住宅环境，更有助于人际关系的调适，促进身心健康，减少焦虑、矛盾、摩擦，消除某些危害社会的不轨行为，形成互助、互谅的社会风气。这一切是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件，也是居民法制观念形成的基础。

3.物业管理能提高社区居民参与建设社区的积极性，对培养居民依法办事、树立法制意识影响深远。《物业管理条例》规定，居民依法形成业主委员会，物业公司在管理和服务时，应当接受业主委员会的监督。这一规定表明在社区出现了物业管理企业时，与它相对的业主组织也同时产生，形成了既相互合作又相互监督的制衡格局。业主们为了维护共同的利益，自愿结合在一起，通过业主大会、业主委员会等形式参与到社区管理中，按照物业管理条例行使自身的各种权利，履行法律规定的各种义务，这个过程培养了居民的参与意识和法制观念。从这个意义上讲，业主委员会与居委会一样也是基层民主管理的一个重要组织形式。居民通过业主委员会这个平台，加强了业主与业主、业主与开发商、业主与物业管理部门之间的沟通，增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。因此业主委员会的广泛成立，业主大会的按要求举行，给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。此外，按照《物业管理条例》的规定，业主委员会的运行程序需要业主之间互相协作，这也有利于激发业主对社区、对集体的凝聚意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，从法律的层面，在依法办事中培养了居民的归属、认同意识。

4.物业制度人性化、利益化的管理也间接促进着社区居民法制意识的提高。如物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，在面对清洁、保安、环境绿化、水电等工作时，每个产业人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。这种管理方式方便了广大业主使居民们在享受社区便利的同时，感受到制度建设的巨大魅力，从而逐渐树立遵纪守法的观念。又如物业管理公司在做好日常服务的同时，与居委会合作，通过制度建设，有计划、有步骤地吸纳社区无业人员和下岗失业人员，建立健全的社区保障体系和社区援助制度，可以使人们在得到社区利益、感受社区温暖的同时，树立健康的社会认识。此外，完善的物业管理可以使物业保值、增值。物业管理通过维修、进行旧房更新改造、室内装修、环境建设，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高社区的档次和知名度，使整个地区的房地产增值，在为物业企业带来直接经济效益的同时，也使居民在物业管理中获得较大的利益，从而更加自觉地遵守社区规章制度，接受物业

管理，树立起守法有益的法制观念。

三、进一步加强物业管理，改善社区的法制环境

首先，物业管理企业要加强法制观念，依法办事。人们对法制的认识除了通过学习法律外，更多地是从身边的日常管理中感受的。物业管理由于其与居民的生活息息相关，因此承担着极为重要的责任。物业管理企业通过强化法制意识，进行规范化、法制化管理，一方面依法办事，得到居民的认同和支持，提高工作效率;另一方面也潜移默化地影响居民，使居民在物业管理中形成法制观念，既从总体上提高了社区的法制建设，又反过来促进了物业管理工作。

其次，物业管理企业应当自觉接受业主的监督，发挥业主委员会的作用。物业管理公司是以盈利为目的、由房地产开发商组建的或者由原来的房管所翻牌转过来的从事物业管理的企业。社区的住宅业主委托其承担该区物业管理事务，它与业主委员会是服务与被服务的关系，是主雇关系。但在现实生活中，由于绝大部分的物业公司都是房产开发商组建的下属机构，所以服务对象是开发商，而不是业主。它更多的仍是以一种过去房管所官商的态度来对待客户，所以在一些地方时常会发生某些主客颠倒的事，如娜用房屋维修基金、报修要居委会转告、处理物业维修事务不听从主人意见、该及时修理的却拖拖拉拉等问题，这种颠倒的主客关系削弱了业主委员会的作用，使业主们感到无可奈何，也影响了居民对社区法制建设的信心。而从另一方面讲，业主委员会作为一支新兴力量，是由业主民主选举产生的，真正代表业主利益、监督聘用的物业公司为业主们服务的自治组织。但在实践中，业主委员会的作用并不明显，这主要是由于以下一些原因所造成:一是组建的业主委员会不起作用，形同虚设;二是居委会干预过多，以致包办代替;三是业主委员会是在房地产主管部门操纵下产生的，组成人员带有倾向性，但无代表性，因此就很难代表业主利益开展工作。从业主委员会组建的实际情况来看，房地产主管部门或者物业公司包办垄断业主委员会的现象十分普遍，这样它的民主性、代表性也就值得怀疑，只能成为某些人为其既得利益服务的工具。这种情况有违立法目的，会使居民对社区法制建设失去信心，必须加以改变。

第三，要明确划分社区居委会与物业管理企业的工作范围。社区居委会的工作主要是以人为本，物业管理企业则主要是以物为本。两者的工作性质不同，划分基本明确。但在现实中，由于社区组织虽不承担物业管理事务，但有权对物业公司实施监督导致居委会对社区的管理与物业企业对社区的管理有重叠的范围，如居委会工作中的治安保卫、消防、人民调解、宜传教育、技术监督、文化体育、再就业工作等，这造成了社区工作的多头管理，不利于社区健康、有序发展。因此从社区发展来讲，应当进行制度建设，对哪些工作应该由社区组织承担，哪些工作应该由物业企业完成等内容进行明确的规范，使管理工作有章可循，促进社区的法制建设。

社区法制建设作为一个系统工程，需要党和政府、居委会、物业管理企业、业主委员会、社区居民乃至全社会的通力配合才能实现。在世界上很多发达国家和地区社区法制建设已经达到了很高的水平，其标志是社区有很高的自我管理和自我调节能力，当各种社区管理者退出社区后，社区仍然可以以良好的法制状况正常稳定地向前发展。近几年来，我国的社区法制建设也在迅速发展，它的实现离我们的生活并不遥远。

第五篇：物业管理企业文化建设与社区文化建设

物业管理企业文化建设与社区文化建设

物业管理似乎与社区建设有着不解之缘，社区文化建设越来越成为物业管理公司提高物业管理水平美誉度的重要途径，然而，似乎物业管理企业的企业文化被人忽视了，或者说是物业管理公司企业文化与社区文化被混为一谈.两者关系的模糊，给物业管理企业在企业文化和社区文化建设上造成很大困惑。在这里，我想根据自己的实践经验，谈一谈物业管理公司企业文化建设与社区文化建设的关系。

一、企业文化是规范物业管理、推动物业市场发展的关键

1、企业文化是规范物业管理的重要工具。

企业文化是形成于20世纪80年代的企业管理理论，其精义在于通过符合企业发展需要的共同价值观培育来塑造认同企业价值观的企业人，制定有利于企业价值观形成的规章制度、行为规范，使企业的产品、服务、管理经营行为、物质环境、员工形象等都一致传达企业价值观，在社会上树立可供识别的企业品牌形象，实现企业的差别化市场发展战略，促进企业的可持续发展。就公司内部管理而言，企业文化通过塑造价值观推行价值观来实现管理，是企业管理中的“德治”。企业文化以其特有的管理功能，对提高物业管理人员的服务意识、规范物业管理人员的服务行为作用巨大，物业管理人员可以因此提高管理服务的主动性，不断改进管理服务程序、流程、方法、技能，完善物业管理服务。

另外，就物业管理规范化的对象而言，物业管理法规不仅仅要规范物业公司的行为，还包括业主的行为。如果我们服务区业主对物业管理制度的认知能力与认同程度十分有限，那物业管理的规范化发展就会受到极大的制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容，这由物业管理公司根据国家、政府的法规来自我建设、自我完善；业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高，这也主要靠我们物业管理公司来做，其实质是物业管理公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说，只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而，为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。

2、重视企业文化建设是物业市场竞争的需要。

物业品牌化是物业公司市场发展的需要。品牌是凝聚企业形象的重要载体，没有品牌支撑，企业的影响力就受到制约。物业管理公司要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，必须建设自己的知名品牌。

品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理，归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异，说道底是文化的差异，是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高，品牌竞争力越强。

第三，物业的品牌形象的根基，最终落在物业基础管理的服务上，而物业管理服务质量，不只是体现在服务的技术水平上，更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为怎样，取决于员工对公司、对客户的认识，这正是价值观范畴，也就是企业文化所倾注的领域。企业文化对提高企业管理服务质量有着不可取代的作用。

二、社区文化建设物业管理公司企业文化的旋转舞台

1、社区文化建设是物业公司理应承担的社会责任。

社区文化，从广义上看，它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和。一方面，物业管理公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业管理公司不能例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安全、维修、保养、保洁，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。

因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。另外，与现代企业打造企业竞争力时重视服务与文化附加值相一致，与物业管理市场对文化附加值的巨大需求相适应，物业管理公司注重社区文化建设，既是物业管理公司发展的需要，也是社会发展的需要，因而，社区文化建设又是物业管理公司内生的责任，即，对自身发展负责，同时，对社区发展负责，而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业管理公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。

2、物业管理公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求。

从我国十几年物业市场的发展看，在我国物业市场需求结构中，对物业管理的文化附加值的需求占很大比重。这一方面是由于随着社会发展，人民生活水平提高，对文化生活的要求越来越高，另一方面是因为物业管理公司在社区服务中的角色易于让业主住户对他们在社区文化建设方面抱有极高的期望。致力于社区文化建设是物业公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践也已经证明，那些重视社区文化建设的物业管理公司，更能为市场所接受。由此，社区文化成为物业管理公司在企业文化建设时的一大偏好。

3、物业管理公司在社区文化建设中的作用是能动的，而不是被动的。

物业管理公司毕竟不是政府机构或社会福利机构，而是一个有自身利益的经济实体。物业管理公司为实现自己的发展目标，必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，并起到示范和主导作用，在兼蓄个性化的家庭文化、个人行为文化的同时，积极倡导社会、社区、企业、家庭、个人利益互惠，共建人类美好生存环境的主流文化，积极倡导经济利益、社会效益、生态优化的可持续发展意识，将物业管理公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业管理公司组织主导的社区文化建设，是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化，也就是说，这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化的载体与表现形式，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此，诱发性社区文化建设，本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。

三、物业管理公司在社区文化建设中的角色定位

从整个社区的角度看，物业管理公司只是社区内众多文化建设主体中的一个，包括了企业文化、家庭文化、校园文化等只是社区文化的组成部分，那么，物业管理只是自己企业文化的建设者而已。从政府的角度看，发展社区文化，是促进社会政治、经济、文化良性互动发展的重要举措，而在社区文化发展上，物业管理公司作为一个文化建设主体，与分散的家庭比，有着无可比拟的组织能力和经济实力，显然是一个十分重要文化建设主体。从物业管理公司自身的发展需求来看，物业管理公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设，是对市场的积极主动反应；物业管理公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是公司的经营发展策略；如果我们将由物业管理公司组织主导的社区文化界定为一个新概念——诱发性社区文化，那么，这样的诱发性社区文化实质上是物业管理公司企业文化在社区的延伸与外化，是物业管理公司企业文化在社区交往行为上的表现，是物业管理公司企业文化的载体与表现形式。因此，物业管理公司是社区文化的能动建设者；企业文化是社区文化的重要组成部分，是公司品牌的深厚底蕴；社区文化是企业文化的重要载体，诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样，物业管理公司准确把握自己的定位，就完全可以游刃有余地、恰当地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系。