物业经营管理创收方案

第一篇：物业经营管理创收方案

物业服务公司

经营管理创收计划

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。

一、结合现状目前物业管理存在的多种问题

X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。

这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工

作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。

二、X物业的收支分析

物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二是公众代办性服务费的收入；

三是特约服务费的收入；

四是物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度

如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

四、经营物业的资源分析及管理运作

经营管理，就是策划、组织、领导及控制X项目的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据X的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

2、组织。组织是指充分利用X项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用X中各经营业态，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本

控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、X物业经营中综合服务项目的选择

通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻X项目商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我们把X物业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现：

1、商业类

便利店（办公及日用品）、药店、餐饮

2、生活服务类

干洗店、洗车、食品配送等

3、宣传类

广告位招商、企业宣传

4、商务类

服务中心（介绍、引导消费）、商务中心（会议服务）、代购车、船、机票等

5、工程维修类

工程承接、家电、及各类生活用品维修点

6、房屋管理类

室内装饰、装修

10、家政类

订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等

这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原则。

根据X项目的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来实现X物业的盈利。

1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

2、工程项目：依托集团母体，充分发挥X物业工程部技术优势，对内外皆可承接各类强弱电及灯光等工程，有效创造更大经济利润。

3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广销售产品。围绕商家推销的心态，在项目内设臵的收费招商广告位，不但内规范X形象而且可以实现可观经济效益。

4、建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。

5、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、驻点展区设臵。作为旅游地产项目，国内外游客的聚散地，更多的商家在宣传上希望能够直面游客、可设臵展示区，既方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收入。

7、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务，生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。

综合分析可以得出，X物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。

第二篇：公司创收方案

2006年，物业公司在集团公司的领导下，禀承集团公司“凝聚产生力量、团结诞生希望”的企业宗旨及工作精神，努力工作，求实创新，较为圆满完成了全年工作任务。2007年，是集团整体业务发展规划蓄势的一年，也是我们物业公司工作继往开来的全新开始，新的领导班子、新的领导骨干组合，在除了要一如既往地坚定“凝聚产生力量、团结诞生希望”的理念外，还要开拓与创新物业公司管理的工作思路，准确分析物业公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡“以沟通促进和谐，讲服从多协作”的团队理念，倡导实干意识，同心同德，实现物业公司各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标做好扎实的后勤基础。今年物业公司工作重点主要有以下几个方面：

一、认真贯彻执行集团对物业公司所下达的各项指标(包括经济及行政考核指标)，做好日常工作，提高物业公司服务质量。物业公司管辖范围大，人员多且杂，整体管理素质不高。尽管如此，我们仍有决心把管理、服务工作做的更好，为集团公司07年整体发展目标打好基础。

二、整顿物业各下属单位管理团队，提高管理素质。物业公司由原六个下属物业单位组合而成，员工多且复杂。对物业管理的方式及方法尚处于懵懂阶段，整体管理意识欠缺。经物业公司管理班子重新组合后，首先提倡“人性化”管理模式，对以往所取得的成绩给予充分认可，而对于所存在的问题深度研究。因此，07物业公司将会在适当时候进行适当调整，完善管理人员队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。

三、合理规划部门。物业公司在建立之初部门的规划上存在有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率及服务质量。我们将基于第2点对物业公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为两大部门，分别是物业综合管理部和行政事务部，物业综合管理部管辖物业公司下属六个物业单位，下属物业单位直接向物业综合管理部负责，这样做的目的就是增加工作中的透明度，杜绝灰色事件的发生，且对于集团所下达的各项工作安排及指示能充分作到“上传下达、下报上知”，取消中间环节，提高工作效率。而增加行政事务部门是进一步完善物业公司的管理体制，该部门充分行使监督、督促下属各物业对物业公司所下发的工作任务的跟踪及落实，对集团及物业公司内部信息及数据的快速归集、整理，并及时通报反馈。

四、积极推动“以商业运做提升物业价值，以物业管理保障最大收益！走商业物业运营与专业的物业管理两者有机结合的管理思路”！现如今物业公司下属物业单位的管理模式已无法适应市场的发展需要，必须求新。单纯的物业管理已无法保证物业利益的最大化，有效的将商业运做模式深入到物业管理，通过有效的商业运做模式可逐步提升下属物业各单位的经营效益，强化同业竞争力，更好的弥补与完善传统物业管理所存在的漏洞与不足。再通过物业管理来保障物业收益的正常化、最大化。

五、人员定岗定编，节约管理成本。考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量人尽其才，把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响物业公司的形象及服务质量。

六、有计划、有步骤地进行管理人员、员工的培训。进行培训主要针对去年存在的问题进行案例分析，吸收先进的管理理念来充实团队。计划按照分批、分时进行培训，即首先对各下属物业单位管理经理进行综合素质的培训，如管理理念、意识、方法等，提升对物业管理的认识，适应物业管理市场的需求。再对六个物业单位保安、保洁、工程人员进行整体专业技能的培训，外聘对口单位老师进行跟踪辅导，提升整体素质。每个参与培训的人员要求定期做好学习心得，在工作中进行实践。使基层员工能充分理解上层领导的工作精神，也使上层的领导精神彻底传达到每一位基层员工。

七、调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。由于物业公司主要职责就是保障各物业单位租户的正常收租及水电费用，所有的工作都是围绕“引导经营、服务租户”这个主题进行的，因此在增大创收方面缺少方法及渠道。所以，在保证租户费用准时上缴的同时，要充分利用各物业的地段优势与自身的特点想方设法创造收益，尽最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：

1、有效增加各物业临街广告位的出租。我们公司的六个物业单位都属于临街而建，具有很多的外立面可以作为广告位对外出租，而在前期的工作没有加以重视，新的一年，物业公司在保证租户费用创收的基础上，要把很大的精力用在广告位的创收方面，现在我们已经开始对各物业的外立面广告位进行初步登记并予以编号，针对物业的经营性质选择对口的发布单位进行招租，以提升各物业的附加价值，为公司创收。

2、通过充分开发物业单位外广场进行合理创收。现在各物业单位多存有外广场，在满足物业自身需要的同时更多的选择对外出租，合理运用潜在的商业价值。我们将通过充分调动各物业人员的积极性来拉动这方面的创收。

3、在目前公司队伍中，有一定规模的保洁员，也有很多管理人员具有这样的实际经验。在物业公司逐步进入正规后，我们将考虑扩大保洁员队伍，成立自己的保洁队伍对外开发，从卫生保洁做起，也可作为创收的一个切入点。

4、增加为租户进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对租户的有偿服务尚不存在规模化，因此我们物业公司领导班子将集思广益，努力在为租户的有偿服务方面下功夫，做到市场效益与经济效益齐头并进。

八、增加管理透明度，狠抓团队的廉正建设及工作纪律，更好的为公司及租户服务。在以往的工作中，物业公司或多或少存在暗箱操作的事情发生，为杜绝此类状况的发生，我们计划在各物业单位醒目位置设立租户意见信箱及投诉电话，接受租户及基层员工对我们工作人员的监督和建议，该意见箱有物业公司管理班子开启，定期作好意见收集并拿出处理意见，更好的了解员工和经营秩序的正常化。

九、建立租户满意度调查制度，更好的引导租户经营，接受租户的监督。为及时掌握租户的经营及对物业市场管理，我们计划定期向各物业单位发放调查问卷，并根据所反映的问题制定改正措施并并加以实施。

十、完善物业公司管理制度，根据不同物业单位的性质制定不同的工作标准，拟订操作程序，在施行一段时间后，根据实际产生的效果对标准和程序进行调整。

十一、实行物业经理定期坐班制度。为了更全面、细致了解下属各物业的管理及工作，在07年我们将开展物业公司管理班子定期到各下属物业开展基层工作，现场了解实际运营状况并及时做出整改方案。

十二、强化节约意识，为公司开源节流。07，物业公司将根据各下属物业单位的实际情况制定节能方案，包括电源、用水、维修等。并根据实际情况建立工程、绿化有偿服务项目及家政服务项目的增设。

十三、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销。07物业公司将把六个物业的整体营销作为全年工作的重要事项进行实施。更好的为租户服务的同时塑造自身的营销模式，提升物业公司对外品牌市场。

十四、全面启动招商程序，组成招商小组，注重成效开展工作。招商工作是物业公司整体运营最关键的环节，如何在经营过程中保证出租铺面的满租是保证公司收益的主要条件。以往在管理过程中我们一直采取“守株待兔”方式等客上门，这样会在很大的程度上使空铺滞留时间过长，影响了公司的租金收益。为完善此类工作，我们在07将成立以物业公司领导班子为主的招商团队，整合各物业单位的客户资源优势，力争作到各物业档口不空缺，保证收益，另一方面通过有意识的招商能更好塑造各物业的经营特色，增加竞争优势。

十五、例会制调整。实行的例会制，物业公司将有效的对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，能起到良好的督导推进作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：

1、例会时间。在每星期五的下午进行。

2、根据会议主题确定会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的副总经理、物业经理主持。

3、建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实物业公司发展基础

第三篇：创收方案(修改)

漳州卫生职业学院

公共基础部创收方案计划书

背景：

目前国内高校普遍面临着办学经费不足，还贷压力越来越大。各高校的校长都在忙于筹备办学资金。高校教师的工资收入普遍偏低。因此，各个高校都制定了本单位的创收计划，及相应的创收管理方案。

我院同样也面临这些问题。学院领导适时地提出要鼓励广大教师、教职员工在切实保证教学质量前提下, 根据社会的需要, 发挥高校优势, 挖掘内部潜力, 利用学校的有形资产和无形资产, 积极开展各种形式的对外服务和人才培训, 为地方经济建设作贡献。同时, 为扩大学校的财力,改善办学水平，及发展教育事业创造条件。

我系认真学习学院领导的讲话，深入挖掘内部潜力，充分利用体育产业的优势，对我院体育场馆提出三个创收方案。项目一：羽毛球场地出租 场地规划：

将体育馆进行改造，达到10个场地。羽毛球场地13.4米*6.1米，两排布置，中间设置休息带，场地与场地之间间隔0.5米。配套设施：

储物柜若干（需购置），饮料自售机（联系厂家赞助）经营方式：

成立羽毛球协会，以会员制形式，由协会向会员收取会费，（相当于场地租金，也是主要的收入来源）配套租售羽毛球，羽毛球拍等体育器材，销售饮料

及矿泉水 营业时间及价格：

周一至周六晚上6：30至9：30 周日早上8：30至晚上9：30 每学期16周 员工：

由协会招收2名勤工助学学生作为管理人员 经费：

场地改造及球拍，需购置七个球架、球网，10副拍，若干塑料羽毛球。收入预算：

会员1元/小时/人*4人*10场地*3小时*6天=720元（非会员2元/小时）周日1元/小时/人*4人*10场地*11小时=440元（非会员2元/小时）一周可收入约720+440=1160元*4=4640元；一月18560元。饮料、水、体育器材，市场行情大约在2000-5000元/月。总收入一月约20560-23560元。

项目二：轮滑 场地改造：

将室外排球场西侧的一片水泥地，加装护栏及休息座位，学院可自行制作木制波浪斜坡，安装探照灯1-2个，及插座箱。最好加盖简易遮雨棚（如学院现有的停车场大棚）。配套设备：

移动播放机一台，轮滑鞋200双 营业时间及价格：

周一至周六晚上6：30至9：30 周日早上8：30至晚上9：30 每学期16周 员工：

由协会招收2名勤工助学学生作为管理人员 经费：

场地改造需要投入，申请购轮滑鞋200双。收入预算：

一个月：1元/双*200双*3小时*6天=3600元+1元/双*200双*11小时 =5800元*4=23200元

项目三：音乐吧 场地改造：

体育馆主席台（只有晴天可用）或者一间较大的房子如（行政楼后的地下停车场，晴雨均可），配套设备：简易卡拉OK、音响、闪光灯，灯带，移动酒吧台，桌椅若干。经营方式：

学生可以在这里点歌唱歌、听音乐，交友，学习体育舞蹈及交谊舞。不定期邀请十佳歌手、院舞协会员表演。主要靠销售饮料来盈利，不收门票。营业时间及价格

周一至周六晚上6：30至9：30 周日早上8：30至晚上9：30 每学期16周 员工：

由协会招收4名学生作为管理人员 创收预算：

每人消费获1元算每天有100位同学光临，一个月至少创收1*100*7=700*4=2800元

问题及细节

1、这些项目在其他本科院校都有，而且经营状况还不错，我们学校第一次做，大家都是摸着石头过河，希望学校领导，多支持，多给优惠政策，多提建议，我们才能放开手脚越做越好。我们将细心听取意见不断改进。

2、由学校投资，财务由学校财务科督导管理，财务采用收支2条线，经营管理有学生勤工部进行督导管理，由项目协会负责经营管理。本系老师尽量不参与经营管理。

3、考虑到学院安全问题以及创办初期经验不足，经营前期，仅面向本校学生开放，如果以后经营管理的好，有扩大规模的需要，逐步面前其他学校及社会人员开放。

4、制定相应的创收管理办法及创收分配方案。

负责人及参与者

沈小美、洪玉兰、尹航、李孝亮 漳州卫生职业学院公共基础部创收管理办法

第一条，为了更好地开展学校的创收工作，调动校内各单位以及广大教职工依法多渠道筹措办学经费的积极性，增强学校财力，进一步改善办学条件，总结我校创收收入管理分配的经验，结合学校工资分配改革与当前财务实际情况，特制定本暂行办法。

第二条创收范围包括：利用学校有形、无形财产短期培训，协会会费，场地、器材出租，饮料售卖等创收收入。

第三条，成立公共基础部创收委员会，负责监督管理创收项目及在运营过程负责协调存在的问题。

第四条，创收收入由学校财务统一收取，创收收入的20%上缴学校，创收收入的80%返回系部。根据经费审批权限由系部创收委员会决定支付全部办班所需的教学投入和任课老师、勤工助学生酬金。年终经学校财务与资产管理处核算后，节余部分转为系部创收留成经费。

第五条 创收收入主要作为投入经费，运转经费，办公费、教材费、教学业务费、教学建设费、教学基本设备及维修费、教师授课酬劳和教学差旅费等。第六条 计划外教学不能再统计教学工作量申报业绩津贴。

第七条 节余的创收留成经费主要用于本系的自身建设、公共关系和集体福利等。

第八条本方案自年月日起实行，对本方案为涉及的方面有公共基础部创收委员会有解释权。

第四篇：物业管理师《经营管理》第五章

物业管理师《经营管理》第五章（3）

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

（四）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

（一）供给指标

1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

第五篇：物业经营管理模拟3

《物业经营管理》模拟

（三）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．居住区商场的建筑规模一般在（）之间。

A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。

A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理

C.房地产组合投资管理D.以上全是

3．下列（）不属于房地产间接投资的形式。

A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资

C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券 4.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小

C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小 5．下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。

A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性

B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险

C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化

D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置

6．大修理基金是（）的别称。

A.运营费B.抵押款C.准备金D.税金

7.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。

A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%,则该写字楼投资项目的收益现值为（）元。

A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．设备更新的核心工作是（）。

A.考虑未来发生的现金流量B.物质资产的价值

C.确定设备的经济寿命D.取决于有形的磨损的速度 10．属于长期偿债能力指标的是（）。

A.资产负债率B.偿债备付率C.借款偿还率D.利息 11.等额还本利息照付是指（）。

A.借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息

C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息

D.借款期末一次偿付全部本金和利息

12．物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。

A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是

13.现有一套建筑面积为100M2，单价为3000元／㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元／㎡。

A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.条件同上题，其名义总价为（）万元。

A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又称折余价值。

A.原始价值B.财面价值C.市场价值D.政府定价

16.在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。

A.人口自然增长B.人口净增长C.人口负增长D.人口机械增长

17.某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。

A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。

A.成本法B.市场法C.估价法D.折旧法

19.下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。

A.政治制度的变迁B.自然、人文环境的变化

C.市场的供给D.信息、通信技术水平的提高 20.制订物业管理计划的基本原则是（）。

A.物业管理师必须参加和主持

B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与

C.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定

D.以上全部正确

21．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。

A.总量结构B.区域结构C．产品结构D.供求结构

22.在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。

A.价值B.功能C.产品D.价格

23．房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。

A.宏观因素B.微观因素C.整体结构D.部分设施 24．房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。

A.房地产供给政策B.房地产金融政策

C.整个国家的经济体制D.自由市场经济 25．通常意义的物业租赁指的是（）。

A.产业租赁B.私房出租C.房屋租赁D.屋权租赁 26．租赁管理包括（）。

A.租约签订前阶段管理B.租约执行过程中阶段管理

C.租约期满时阶段管理D.以上全部正确 27.下列选项中，（）是租赁管理中租赁方案的核心。

A.租金方案B.预算C.经营费用D.预期收益

28.在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。

A.合同当事人都享有权利和负有义务的合同

B.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同

C.当事人意思表示一致即告成立的合同

D.当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同 29.在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。

①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；

④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务

A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.实行一级成本核算的物业服务企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。

A.公司经费B.工会经费C.营业成本D.存货盘亏 31．在人工成本的估算中福利费包括（）。

A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.以上全部正确 32．成本预算也称（）。

A.成本计划B.成本估价C.成本策略D.成本方针

33．关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是（）。

A.事先控制B.前馈性控制C.防护性控制D.反馈性控制

34.在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。

A.业主的目标B.物业描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物业服务合同是（）。

A.双务合同B.有偿合同C.要式合同D.诺成合同

36．物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程，指的是（）。

A.物业管理招投标B.物业管理招标C.物业管理投标D.以上全是

37．市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。

A.纯粹风险B.社会风险C.特殊风险D.投机风险

38.下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。

A.近因是时间上最接近风险损失的原因

B.近因不是指促成风险损失的最直接的原因

C.近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因

D.近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因 39.保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。

A.都是要式合同B.都是继续性合同C.都是附合合同D.都是诺成合同

40.在企业财务活动中，物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。

A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金回收 41．物业管理绩效评价的基本要素（）。

A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（）。

A.总资产报酬率净利润100%

平静资产B.总资产报酬率息前税前利润100%

平资产总额主营业务收入净额100%

平资产总额C.总资产报酬率D.总资产报酬率主营业务收入净额100%

平均流动资产总额43．传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。

A.资产负债报告B.企业财务报告C.企业利润报告D.现金流量报告

44.如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。

A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。

A.向物业业户、租户提交的物业管理报告B.向高层次管理者提供的物业管理报告

C.向投资者董事会提交的物业管理报告D.以上全部正确 46.写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。

A.经营、管理、销售B.经营、管理、服务

C.经营、销售、服务D.管理、销售、服务 47．写字楼的租户选择，考虑的主要准则是（）。

A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利能力

C.所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容

D.以上全是

48.写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。

A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。

A.快与慢之分B.全与缺之分C.有与无之分D.明与暗之分

50.（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。

A.百货商店B.零售市场C.超级市场D.小卖部 51．零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。

A.中心地理论B.同类零售商聚集理论

C.需求外部效应理论D.以上全是 52．零售商业物业策略的核心内容是（）。

A.制定租赁方案B.制定租赁管理C.运行管理D.运行方针 53.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。

A.策略B.计划C.费用D.以上全是

54.不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。

A.成立分公司B成立子公司C.组建项目部D.组建管理中心

55下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。

A.房地产组合投资管理的需求B.房地产资源管理的需求

C.设施管理的需求D.不良物业资产管理的需求 56．在企业资产负债表中，物业资产包括（）。

①建筑物；②在建工程；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他

．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:国际设施管理协会是（）。

A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.从财务分析的角度来看，不良资产包括（）。

A.以开办费、待摊费用表现的不良资产B.以无形资产形式表现的不良资产

C.以存货形式表现的不良资产D.以上全部正确 59．提出“可持续发展”思想的是（）。

A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我国宜采用的商务形式为（）。

A.电子商务B.合作式商务C.协同式商务D.供应式商务

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。

A.服务对象不同B.地理位置不同

C.服务内容不同D.建筑设计和装演风格不同

E.收税机关不同

62.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。

A.市政公用和公建配套设施完备的程度

B.公共交通便捷程度

C.环境因素

D.居民人口与收入

E.人口增长数量

63.下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。

A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命

B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

C.比较设备的费用和利益

D.设备更新分析以费用年值法为主

E.只比较设备的费用

64.下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。

A.以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续

B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续

C.若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法

D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末

E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 65．下列说法错误的是（）。

A.起价是指所销售的商品房的最低价格

B.标价又称报价、表格价，即买方的要价

C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D.成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平

E.均价是所销售商品房的平均价格 66.市场法又称（）。

A.市场比较法B.比较法C.估价法D.成比法E.土地法 67.下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。

A.收入的变化B.其他商品的价格变化

C.对未来的预期D.政府政策的变化

E.商品的变化

68.反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。

A.可供指标B.供给指标

C.需求指标D.市场交易指标

E.矢量指标

69.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D．房屋租赁关系因所有权的转移而终止

E.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。

A.公房租赁B.定期租赁

C.私房租赁D.自动延期租赁

E.意愿租赁

71．关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。

A.固定成本B.变动成本

C.半固定或半变动成本D.租金

E.利息支出

72.目前，我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有（）。

A.直取制B.间接制

C.包干制D.付金制

E.酬金制

73．前期物业服务合同具有的特征包括（）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B.前期物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订

C.前期物业服务合同具有过渡性

D.前期物业服务合同是要式合同

E.前期物业服务合同是诺成合同

74.物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。

A.“宜细不宜粗”的原则B.不应有无偿无限期的承诺

C.实事求是留有余地D.明确界定违约责任与处理方式

E.不确定

75.财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。

A.财务报告分析准备阶段B.财务报告分析实施阶段

C.财务报告分析报告阶段D.财务报告分析编写阶段

E.财务报告分析整理阶段

76.保证非收益部分的合理使用需要促进（）。

A.共用空间的合理配置B.分阶段的合理配置

C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置

E.不确定

77．物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。

A.计算可出租面积B.计算可使用面积

C.出租单元的面积规划和室内装修D.调整租金

E.管理财务 78.购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。

A.商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求

B.选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定

C.商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D.橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看

E.物业维护，负责承租范围

79.智能化小区的物业管理，主要包括（）。

A.通信功能的管理B.安全技术防范

C.信息服务D.对管理人员进行培训

E.社区服务功能

80.下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

A.重组

B.公开出售

C.以资抵债将债权转为物权

D.实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权

E.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务