城市社区物业管理的现状和建议

第一篇：城市社区物业管理的现状和建议

城市社区物业管理的现状和建议

城市物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的一种新兴服务产业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，是城市化水平的重要标志。近年来，随着改革开放的深入和经济的快速发展，我市的物业管理从无到有，从小到大，行业发展初具规模，物业管理在促进城市协调发展和构建居民群众和谐生活中，发挥着日益重要的作用。但由于我市物业管理起步晚，行业内部普遍存在发展不平衡、不规范的问题，影响了物业管理行业的健康发展。现就东城物业管理现状、存在的问题以及建议汇报如下：

一、城市社区物业管理现状

我市真正意义上的物业管理始于2005年，随着近几年城市建设水平的不断提高，住宅小区规模迅速膨胀，物业管理行业也得到了快速的发展。

（一）现实基本情况。目前，东城辖区共有规模以上居民小区79个，常住居民13.6万人，物业公司14家，其中具有2级以上资质的5家,物业管理主要有3种方式：一是规范化的物业公司管理；二是单位自管；还有极少数小区无物业服务。近年来，物业管理行业的发展大大提高了城市管理水平，有效改善了群众生活质量。

（二）街道已开展的工作。今年以来，针对辖区物业管理不规范，特别是安居工程居民与物业矛盾突出的现实，街道充分发挥职能，为改善辖区物业管理现状做了大量的工作。一是

1成立街道物业管理办公室，落实专人负责协调、指导、监督物业公司做好服务。二是指导物业矛盾突出的安宁北区选举成立业主委员会，重新选聘物业公司，使小区管理走上正轨。三是以创建全国文明城市为契机，帮助安居工程各物业公司修缮小区门岗，并督促其配齐小区公共秩序维护员，切实承担起小区治安维护责任。通过努力，辖区物业管理，特别是安居工程的物业管理水平有了较大幅度的提升，得到了广大居民的认可和好评。

（三）存在问题及形成问题的原因。目前，东城物业管理中主要存在3个问题。一是物业管理公司服务水平不高。由于我市物业管理行业还处于初步发展阶段，规模小且发展不平衡，而近几年我市经济持续快速发展，房地产业一路飙升，客观上使物业管理企业短时间内就迅速发展起来，结果造成物业企业之间缺乏应有的良性竞争，市场化程度低，同时，部分物业管理企业的内部制度不健全，对管理服务的定位不准、把握不好，科学管理和优质服务的管理理念没有从根本上树立，重建设、重销售、轻管理，且从业人员文化层次普遍偏低，缺乏专业的学习培训，在服务意识、服务态度、服务用语、服务行为等方面不到位、不规范，直接影响了物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是居民对物业管理的认识不到位。部分居民对推行现代物业管理的重要性和必要性认识不够充分，对物业管理属有偿服务的意识淡薄，消费观念还习惯于计划经济福利房的统一管理模式，没有形成物业管理“花钱买服务”的思维模式，不按时交纳或不愿交纳物业管理费；还有部分居民不了解物业公司的管理职责和工作范围，将房屋前期工程质量问

题的责任算到物业公司身上，甚至以此为由拒不缴纳物业费，最终导致物业服务不到位、服务质量下降。三是物业管理配套制度、机制不健全。由于我市的物业管理发展时间短，在相关管理制度的制定与管理机制的建设上还不同程度的存在不完善的地方，需要出台完善的物业管理实施细则，制定明确的公共维修资金筹集管理办法，建立严格的物业管理用房规划、建设、验收的监督机制等相关配套制度。

二、城市社区物业管理的建议

为进一步提升东城物业管理水平，针对存在的问题提出如下建议：

（一）建立物业公司服务评价体系。以全面提升物业管理行业的整体服务水平为目标，建立完善科学的物业管理监督考评机制，加强对物业公司的监督指导，并逐步实行市场准入与末位淘汰制，引导物业公司树立“以客为尊，以人为本”的物业管理理念，摆正自身位臵，进一步规范工作行为方式，开发新的服务项目，大力提升从业人员素质，切实转变服务不规范、专业性不强、企业运作透明度不够的落后状况。

（二）建立健全业主委员会。业主委员会是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生的、代表业主利益的组织机构。在物业管理工作中，业主委员会作用发挥与否直接影响物业管理工作能否顺利开展。因此对尚未组建业主委员会的小区，建议尽快组建完善；对已经组建的，引导其充分发挥自身作用，推动小区内的物业管理工作实现良性循环。

（三）推行小区服务“一卡通”制度。为方便居民，便于管理，切实提高物业费收缴率，建议政府协调水、电、气、暖、有线电视等职能部门，实行“一卡通”制度，推动我市的物业管理尽快走上正轨，实现规范化、专业化发展。

第二篇：城市社区物业管理创新

城市小区物业公司管理创新

随着社会经济的飞速发展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的扩大，对居住环境的要求也在快速的提高，因此对物业管理提出了很多新的要求。现今公司化进行专业的物业管理已经成为了一种较普遍的现象，但是其中不乏很多问题。随着中国社会经济的不断发展，城市化进程的不断加快，加强城市小区物业管理，改善居民生活环境，提高居民生活满意度，已经成为一个不容回避且无比重要的问题。

随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的现代化生活小区拔地而起，越来越多的居民住进了现代化新居。然而，随之而来出现了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，小区周边环境，小区内部居民素质的良莠不齐，小区居民对自身居住环境要求的参差不齐，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在中国这样一个城市化水平真正步入现代化不足二十年的国家来说，对城市小区实行良好的物业管理，有着很多制约和阻挠因素，其中很重要的一点就是国情决定的居民生活习惯，我们必须寻找适合我国国情的具有创新意义的物业管理模式，才能起到我们所希望的效果，进而促进城市化进一步健康快速发展。

一、城市小区物业管理滞后的原因

近几年城市化进程很快，城市小区如雨后春笋般大量出现，与之伴随的是住进现代化小区的居民再不仅仅是所谓的“有钱人”，普通群众包括众多原来生活在农村的群众，也随着城市发展的需要拆迁范围的不断扩大化而进入城市化小区的居民群体。如此一来，城市小区居民的复杂程度加深了，居民的需求也更加复杂和多样化了，此外随着中国房地产市场的持续升温，房子越来越多的成为很多人投资的一种途径而不再是居住的场所，加上城市化进程的加快尤其是东部沿海城市对大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房从原来的低端概念延伸到城市小区。种种这一切，均导致目前的城市小区物业管理严重滞后，居民普遍存在对小区物业管理的不满，综合来看，导致目前城市小区物业管理滞后的原因主要有以下两个：

1、城市小区住户日益复杂

以前城市化水平不高，现代化城市小区数量不多，大部分群众都是居住在各种类型的平房或者老新村，各种管理需求并不旺盛。现在城市化发展水平较十几年前有了质的变化，城市人口的大量增加，各类平房和老新村的大量拆迁，与之伴随的就是城市小区的迅速增多，以及小区居民的日益复杂化。之前居民大多都是本地人，生活习惯大致相同，物业管理也相对比较容易。现在由于城市小区已经成为了居住场所的主力军，其住户范围自然也有了很明显的扩大，并且越来越多的外来人员成为了各城市小区的居住者。住户复杂了，生活习惯也相差很大，对小区的物业管理需求自然也不尽相同，有些甚至差异很大。比如很多原先在农村生活的居民，习惯了自己种些蔬菜之类的农耕生活，住进城市小区后，看到某些楼房背后有空闲的草坪，就会喜欢重些蔬菜，有了第一个就会有第二个，在他们看来这是充分利用小区资源，可是在其他不习惯这种生活方式的居民眼中就是破坏他们生活的环境。再比如说现在城市中很多人喜欢饲养各类宠物，其中尤其以猫狗居多，几乎每天主人都会带着宠物出来闲逛，其排泄物有些人是及时处理掉，有些则视而不见，这在有饲养宠物习惯的人眼中稀松平常，可是在没有这种习惯的人眼中就是眼中破坏其生活环境。居民生活习惯的不同导致了其对小区物业管理的要求不同，这在很大程度上加大了物业公司进行管理的难度。

2、城市小区功能的改变，出租房的日益增多。

以前的城市化小区一般都是居民自己购买自己居住，自己对自己居住的环境自然会要求比较高，同时也会自发的加以维护。现在由于城市化进程的加快，各类城市尤其是东部沿海城市涌入了大量外来人口，这么多人口的涌入必然会大大增加对住房的需求，对住房的需求首先增加的肯定是购买房屋的需求，买房需求井喷后自然刺激了开发商建房子的欲望，买的人多了自然价格也会上涨，价格上涨必然导致投资行为的滋生。所以目前中国房产市场已经不再是单纯以提供居住为其功能的市场，而是很大程度上成为投资场所，投资的目的自然是不断增值而不是自己居住，于是各城市化小区的出租房现象越来越多。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说吗，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题，更不会对小区物业管理有太多的要求，这导致了目前我国很多城市小区物业管理困难。

二、城市小区物业公司管理模式创新的方向

1、政府进一步加强政策引导和健全各类机制。目前随着城市化发展而出现的各类城市化问题很多，小区物业管理滞后就是其中之一，由城市化发展导致的，政府就应当承担起提高城市小区物业管理的责任。通过进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰目前城市小区物业管理差的症结，进而全面提高城市小区的物业管理水平。具体来说，应该进一步明确对各类城市小区物业管理水平的要求，制定相关的标准，要求物业公司必须根据本小区的定位明确自己的物业管理必须达到何种程度的标准，并且设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任城市小区物业管理的公司既约束又激励的机制。此外，这一举措还能让居民对自己小区物业管理应达到哪些方面的要求有一个统一的认识，一定程度上也能强化居民对物业公司的监督。

2、城市小区物业公司集团化、统一化、专业化。同为城市小区，其质量和档次也有所区别，在此基础上的物业管理方式，必然也有所不同。作为政府需要根据各类城市小区的特点制定各自相关的物业管理标准。作为物业公司。应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，在这一基础上逐步集团化。如此就能做到术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，从而大大提高管理效率和效果。

3、具体管理方式法制化、规范化。物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，尤其体现在住户对物业公司相关规定的遵守力不够以及小区周边环境物业公司无力管理这两方面。很多小区都多少存在着物业公司明文规定的条款，某些住户就是不遵守，物业公司对此除了一再通知尽快改进外并没有什么太好的办法。针对这些情况应该对具体管理方法进行规范化、法制化，并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，并且以具备法律效力的经济合同形式明确了违约责任，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

4、同步社会各类配套制度改革的深化

。小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰目前很多城市小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多。每到清晨和傍晚各种摊贩云集，严重拥堵小区出入口并且造成大量城市垃圾，对此住户怨声载道而物业公司却无力改变，因为小区外道路等并不在物业公司管理权限范围内。

对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度。另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

三、城市小区物业管理创新模式的几个关键点。

1、物业公司提供管理服务流程重点的改变

。物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，目前针对城市小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。

1.1充分做好前期的管理规划和计划。通过走访了多个不同类型城市小区，发现其物业管理都基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。

1.2充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，目前在走访调查中发现几乎所有的城市小区物业管理都没有后期调查这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

2、物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

。物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦。由于目前城市小区住户的日益复杂性以及越来越多的出租房现象，导致很多城市小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系。如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果。要真正提高城市小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

3、物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟。

3.1加大品牌物业公司市场占有份额，提升优质服务覆盖面。现物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：(1)解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。(2)全面提高自身的业务承接能力。目前很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大。物业公司应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。(3)取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。

3.2物业公司与其他行业进行联盟。目前越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务;比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务，比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，同时也可以更好的对诸如快递、外卖、小区医疗等现代化城市小区常规化程度很高的领域进行更好的管理，提供更好的服务，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的城市小区物业管理问题，对这些问题的妥善解决是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须解决的问题，经济社会对现代化城市小区物业管理服务的要求将会越来越高，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市化水平飞速发展的需求。希望各类城市小区物业管理都能够做到尽然有序，有条不紊，为住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

第三篇：城市社区服务体系及现状解析

城市社区服务体系及现状解析

中国共产党的十六大明确提出了“建设管理有序、文明祥和的新型社区”的社区建设目标，党的十七大又进一步指出，要“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”。近年来，各级政府对社区服务体系建设的重视程度日益增强，我国社区服务体系建设已经进入快速发展阶段。作为人类的共同体，社区是在社会演变过程中自然形成的，是作为生命个体的人类彼此相互的基本需要。在本意上，它把个体连接在一起，个体通过参与共同体事务、为共同体服务来满足自身生存和发展的需要。它也是公民社会的形式和表现形态之一。社区发展程度体现了经济社会发展的水平，是生活质量提高的重要标志。以下从几个方面对城市社区服务体系现状进行了解析，并提到一些相关解决策略。

一、城市社区服务体系理论机理

（一）社会发展理论视角

社会发展理论是研究社会发展变迁规律及其具体表现形式的学说。19世纪对社会发展问题进行了研究，取得了新的理论进展，但缺乏对社会发展理论的全面把握和概括；其后出现的现代社会发展理论以结构主义为基础，提出了现代化的理论及其在社会不同领域的具体表现形式。

（二）城市规划理论视角

中国古代城市规划的知识组成的基础是古代哲学，糅合了儒、道、法等各家思想，最鲜明的一点是讲求天人合一，道法自然。城市是人类社会经济文化发展到一定阶段的产物。城市的起源的原因和时间及其作用，学术界尚无定论。一般认为，城市的出观以社会生产力除能满足人们基本生存需要外，尚有剩余产品为其基本条件。城市是一定地域范围内的社会政治经济文化的中心。城市的形成是人类文明史上的一个飞跃。城市的发展是人类居住环境不断演变的过程，也是人类自觉和不自觉地对居住环境进行规划安排的过程。

由于城市问题包罗万象，有人提出在有关学科群的基础上建立以研究城市性质、城市模型、城市系统和发展战略为目的的城市学；也有人提出建立以系统地研究乡村、集镇、城市的各种人类聚居地为目的的人类聚居学等。

（三）公共管理理论视角 政府需要以主导者的身份，指导和协调社区居民、社会组织等各方面人员和因素，将政府的服务职能真正地落实到社区这个基层社会单元中去。社区服务体系建设涉及到各个部门，各级政府，需要各部门综合协调及政府的大力支持。

二、当前城市社区服务体系的重要任务

（一）推进社区管理体制机制创新，提高城市基层社会治理水平

创新社区管理体制，关键是要通过政府职能转变，从根本上解决政府包办过多、社区行政色彩过浓、社会参与力量不足的问题，逐步建立起基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制，最终实现政府行政管理与基层群众自治有效衔接和良性互动的根本目标。各地要激发社区居民参与社区建设的内在活力，因地制宜，大胆创新，探索出社区管理体制机制的理想模式。

随着我国社会结构的深刻调整，社会生活多样、多元、多变的特征日益凸显。以公有制为主体、多种所有制经济在市场竞争中共同发展的局面基本形成；面对新形势、新任务对社会管理工作提出的新挑战、新要求，我们必须科学判断、准确把握我国经济社会发展的国际国内环境，科学判断、准确把握我国经济社会发展的阶段性特征，以与时俱进的精神，转变社会管理理念，创新社会管理体制机制，整合社会管理资源，完善社会管理法律法规，提高依法管理社会的能力和水平，切实加强和改进社会管理工作，才能有效化解各种社会矛盾，保持社会安定有序，促进和谐社会建设。

（二）建设完善的社区服务体系的重要标准

“建设自治型社区、建设服务型社区、建设学习型社区、建设生态型社区、建设平安型社区、建设充分就业型社区、建设共同富裕型的社区、建设文明型社区、建设诚信型社区、建设先锋型社区。”

提高城乡居民生活质量、扩大就业、化解社会矛盾、维护基层社会稳定的重要民生工程。姜力认为，从总体上看，我国社区服务仍处于初级阶段，社区服务体系建设的现状与社区居民日益增长的服务需求还不相适应，社区服务还存在着服务功能不完善、服务资源匮乏、服务受益面狭窄、专业化不强的问题，特别是城乡社区服务发展不平衡，农村与城市相比，在服务设施、服务项目、服务资源、服务能力等方面存在较大差距。所以应该借助社会和政府关注和扶持，以我们提到的重要标准为目标，完善社区服务体系。

（三）加强社区公共服务和公益性服务体系建设。

1、推进社会福利和社会救助服务。

积极构建覆盖社区各类弱势群体和优抚对象的新型社会福利、社会救助和社会优抚的工作体系和服务体系。一是完善市、区(县、市)、街道(镇)和社区四个层次的帮扶救助和劳动保障服务体系，做到工作有队伍，经费有保障，办公有场所，服务有制度。二是完善优抚对象抚恤补助标准自然增长机制，确保优抚对象生活水平不低于当地平均生活水平。

2、健全社区就业服务。

构建组织健全、设施完善、程序规范、服务到位的就业帮扶和企业退休人员社会化管理体系。一是健全街道、社区管理服务组织，发挥基层党组织、退休人员自管组织、志愿者队伍及其他社会组织的作用。二是发展社区公益性就业组织和非正规就业组织，鼓励、扶持失业人员和残疾人自主创业兴办社区就业实体。三是增强再就业培训的针对性、实效性，提高失业人员的再就业能力。

3、发展社区医疗卫生服务。

按照区域卫生规划要求，基本形成以街道社区卫生服务中心为主体、社区卫生服务站为基础的社区卫生服务机构网络，城市社区卫生服务实现全覆盖。发展社区文体科教服务。一是健全街道（镇）、社区文体科普骨干队伍，加强基层社区群众性文化娱乐、体育健身团队和科普宣传队建设，举办社区邻居节、文化艺术节、体育健身节和科普活动。发展社区教育。市建立社区大学(市民学校)，区、县(市)建立社区学院，街道(镇)建立社区学院分校(社区学校)或社区教育中心，社区建立居民学校，开展经常性的教育活动，创建“学习型”社区，构建终生教育体系。

三、城市社区服务体系构建障碍

（一）社区服务的对象不广泛，服务范围狭窄且单调。

有些地方现在还保持着单纯的社区福利性质，服务集中在对街道辖区内的孤、老、困、残、荣誉军人等特定民政对象的扶贫济困、助残帮老方面，主要是帮助他们解除、减轻生活或身体的实际困难。这方面的社会保障工作无疑有着重要意义和作用，得到人民群众的充分肯定，但仅此还不能满足社会发展的要求。

（二）政府规划在社区服务体系构建中的指导性作用未受到充分认识

社区规划“应理解为是对社区的形态和物质条件以及社区的精神文明建设所做的综合部署；其目的是充分利用社区资源, 依据国民经济发展规划、区域和城市总体规划, 从本社区的实际情况出发, 确定社区的性质、规模和发展方向, 合理布局社区设施, 为社区居民创造一个环境优美, 方便舒适, 安全卫生的生活居住环境, 促进社区经济和社会的发展。

城市社区建设本身也随着社区的地位和作用的日渐重要，人们也往往会陷入一种误区，即认为：一个社区即是具有一定同质性，具有相近的兴趣及利益诉求的社会组织；社区的发展及公共服务的提供要严格依据居民的具体需求而供给。这个认识的误区忽略了社区的个体性与公共性的结合、社区居民的同质性与异质性共存的特点，也忽略了社区服务兼具多样性与共同性这个特征，这就为社区发展及社区服务体系构建中的短视行为提供了一个土壤，也导致了团块分割社区功能的倾向，使得社区不是作为一个整体，而是作为一些个人的松散集合的面貌出现，长此以往也必然损害到社区民众的共同利益。

（三）社区服务体系构建中的政府规划缺乏相关法律、法规支持

针对社区的政府规划实践之中，对政府规划的重要性、意义、作用、具体程序、评测机制、具体落实措施等重要问题都没有相应的法律法规的明文规定，很多时候政府规划只是依托《城乡规划法》的基本精神作为指导，实际的规划方案出台常常是以行政命令的方式下发执行，非但不能调动相关人员的积极性，也容易使政府规划出现无序化的倾向。

针对社区的政府规划实践之中，对政府规划的重要性、意义、作用、具体程序、评测机制、具体落实措施等重要问题都没有相应的法律法规的明文规定，很多时候政府规划只是依托《城乡规划法》的基本精神作为指导，实际的规划方案出台常常是以行政命令的方式下发执行，非但不能调动相关人员的积极性，也容易使政府规划出现无序化的倾向。

社区服务体系发展规划不等同于社区发展规划，针对社区全面发展和建设的政府规划依然缺如，使社区的发展缺乏相关法律、法规支持，这也是我国社区建设中亟待解决的一个问题。

四、如何解决城市社区服务体系的构建障碍

（一）构建合理完善的社区运行机制

理顺街居关系。街道党工委、办事处作为上级党委、政府的派出机构，行使党建、城市管理、治安综治等工作的协调、组织、指导职能。解决政府行为与基层自治行为的矛盾，使社区居委自治性质得到体现。政府在转变职能过程中，促使各部门对待具体问题的认识相一致，真正应履行的社区自治职责和服务职能。切实发挥社区自治的功能，社区最高权力机构的社区成员代表大会身兼决策、议事和监督职责，给予完善的工作运行机制，履行社区居委会的选举任务，对社区重大事项和社区居委会的日常工作实现真正的管理和监督。在党领导下社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。

（二）充分发挥政府的主导作用

社区服务体系建设涉及到各个部门，各级政府，需要综合协调。广泛动员社区组织参与社区服务，可建立由社区组织、社会企业、非营利组织、慈善组织、合作和信用联盟、草根组织等组成，为生活在社区中的个人和家庭提供服务的志愿部门。由政府和志愿部门确定社区需求，为社区居民提供有效服务，改善社区居民的生活，提高人们的生活质量。提高志愿部门执行政府使命的能力以及管理资金的能力，推动可持续发展。为个人提供工作、财政援助、生涯规划、就业培训等，为企业人力资源、劳动场所、合作和资金等；为组织提供合作伙伴和资金、劳动力和劳动场所。保证居民为了他们的现在和将来的高质量生活而保证他们积极参与社区的一种机制建设，包括共同分享社会、文化、经济和环境观念，并促进这些观念的一体化。

（三）加强相关社区服务立法，依法管理

社区服务业作为一种新兴的行业，我国的政府应该在法律法规上为它们创造一个良好的环境。一是完善社区服务立法，使社区服务发展有法可依，同时要加强执法力度，细化各项法则。只有细化现行相关社区服务法律法规，才能保障社区服务主体健康有序运行。比如对便民利民服务的项目作出明确界定，明确那些项目可以享受优惠政策；对提供社区服务的企业在税收方面给予优惠等，同时明确物业管理公司、业主委员会、居委会三者责、权、利的关系。加强法制宣传，提高居民法制意识和依法保护自身权益的能力，推进社会监督。

社区是社会的细胞，社区的发展对于构建和谐社会意义重大。城市社区服务体系的建立是把实现好维护好成长好社区住民的根本好的起航点和落脚点,把住民的服务需求作为第一信号,把住民满意程度作为检验工作效果的第一规范,真正把城乡社区服务体系建设成为服务住民、造福住民的民心工程。

然而目前，我国社区服务体系尚在建立完善过程中，许多理论和实践问题需要深入研究探讨，随着社会的发展，社区层面的新情况、新问题也会不断出现，基础研究工作也需要持续开展，以完善政策，更好地指导我国社区发展。开展城乡社区服务体系建设意义深远，任务艰巨，让我们坚持以维护人民群众的健康权益为己任，坚定信念，振奋精神，扎实工作，努力开创城市社区卫生事业的新局面，为建设和谐社会做出新的更大的贡献!

参 考 文 献

[1] 许义平.现代社区制度实证研究.中国社会出版社.2008

[2] 奥斯特罗姆·帕克斯、惠特克.公共服务的制度建构.上海三联出版社.2000 [3] 艾尔巴比.社会研究方法.华夏出版社.2001 [4] 王邦佐.居委会与社区治理.上海人民出版社.2003 [5]何增科.公民社会与第三部门.社会科学文献出版社.2000

第四篇：中国城市社区管理现状调查

中国城市社区管理现状调查

——以临安、嘉兴市为例

（城市管理112班施祺炜201122010328）

【摘要】 社区管理在城市化进程加快的背景下显得越来越重要，在我国当前社区管理的体制、运行机制和法制建设方面还存在一些不可回避的问题。在加强和改善社区管理的过程中，需在政府职能转变的基础上积极推进社区职能转变，加强社区立法，创新社区管理工具和培育优秀的社区管理团队。

【关键词】社区管理 社区服务 政府

一、导言

城市社区管理是中国社会建设的核心内容。党的十六大以来，加强和创新社会管理和社区治理逐渐成为我们党和政府治国理政的重要任务。党的十七大报告明确提出“要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局，健全基层社会管理体制”。当前，如何提高新形势下社会管理和社区治理的科学化水平，是关系到我国社会主义事业发展全局的一个重大战略性命题。近年来，全国各地都在结合自身实情积极探索对这一难题的破解之道，并在这一过程中积累了极为丰富的经验。随着中国城市社区建设的开展，社区管理的主体逐步走向多元化，政府、社团组织、企事业组织及社区居民均有其各自发挥主导作用的领域。

二、调查研究

通过对临安市市民及对嘉兴市府南社区书记的访谈，笔者对于现阶段的中国城市社区管理有了一定的理解。在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，在社区管理中一定程度上体现出社区居民的自治性，但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。

（一）业主委员会

对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序，如果缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑

增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，通过对于居民的访谈，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。

（二）社区居委会

对于社区来说执法权的空白是最大的问题，现在社区干部对于居民的种种不良行为只能进行劝说，这样效率不高，效果不好，也不能解决问题。其次随着城市化的不断推进，流动人口不断增加，居民素质参差不齐，卫生情况也不容乐观，治安也比较差。再者，社区工作者人数不够，往往一个8000户的大社区只有寥寥9个人管理，管理力量严重不足。

（三）物业公司

在访谈过程中，笔者注意到，居民往往对于居委会，业主委员会的工作不甚了解，但是对于物业公司的服务却了解的一清二楚，并且能够提出很多的意见和建议。于是，我们可以这么说，对于居民而言，物业公司服务的好坏，决定了他们对于小区的满意程度。然而物业公司的选择也有不同的情况。有的地方是由业主委员会公开招标，有的是上级街道指派，有的是房地开发商在前期委托的物业公司。不同的渠道进入的物业公司的情况导致物业市场混乱，管理良莠不齐。其次，由于物业管理在中国的发展时间不长，有些年代久远的小区往往没有物业的管理，同时也因为社区居委会人手不足，使那些小区环境相当糟糕，居民反应很大。再者，管理层次不不清晰，有些物业公司表示社区区委会是自己的上级单位，而社区则表示自己和物业公司只是协作关系，管理略显混乱。

三、对策研究

（一）积极推进社区职能转变

社区职能转变的前提是政府职能的转变，目前的社区是在传统行政职能影响下的半政府运作状态，在各级任务的落实与执行中，社区成为各种政府职能的汇集点。在推进社区职能转变的过程中，应该注意两个方面：一是需要认真确定社区的职能范围，明确界定哪些职能必须由社区承担，哪些职能不需要由社区承担，并且通过法律法规等途径将其固化；二是进一步推进政府职能的转变，尤其是需要严格限制和规定具体管理职能的责任主体，打破上级给下级，一级给一级的不良现象，切实减轻社区的负担。

（二）加强城市物业社区共同体意识建设

社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情

感交集，难以形成共同意识。因此加强物业社区共同体精神建设，增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与，增强社区居民之间的了解和信任，构建具有社区特色的社区文化，增强社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。

（三）培育优秀的社区管理团队

社区管理工作团队素质的高低，直接决定着社区管理的效率和水平，要提升社区管理的水平和质量，首要的关键的任务是提升社区管理工作人员的素质。一般来讲，需要在思想素质、品德素质、知识素质和能力素质等方面注重培养和提高，提升理论联系实际的能力、融入居民的能力、服务居民的能力和化解矛盾的能力。在选拔社区管理人员时，要进行公开的招聘与考试，社区服务人员逐步实现持证上岗，同时对现任的管理人员要加强培训，以适应不断变化了的管理环境。

四、结语

社会管理和社区治理体制改革是一项非常复杂的系统工程，涉及经济社会建设的方方面面，但其核心问题是重构国家与社会的关系。而在这一个根本问题上，西方的理论无法解释更无法指导我国的实践。根据西方流行的理论，社会管理体制改革就是要建设一个与国家和市场对抗的公民社会，即让国家(政府)走开，也让市场走开，让“社会”，即“公民社会”、“能动社会”，来主导整个社会的秩序。而我国各地的实践则表明，将国家与社会对立起来是行不通的，这既不符合中国的现实实践，又不符合中国的历史传统。郑杭生教授指出：“加强和创新社会管理与社区治理是一项方兴未艾的伟大实践，立足于当代中国社会变迁的历史大背景，以国际视野和世界眼光，对其进行系统深入的调查研究，把分散的经验材料提升为较为系统的理论观点、形态，为其提供必要的学理支撑，这是中国社会学义不容辞的使命。”笔者衷心希望中国的城市社区管理能吸引更多的学者进行研究，让中国城市社区管理越来越现代化，系统化，效率化。

五、附录

嘉兴市府南社区书记访谈整理

社区工作的主要内容？

答：服务群众，上情下达。具体来说就是向群众宣传政府的政策，向政府反映政策的实行情况和群众的意见。同时社区居委会也要关心帮助社区的弱势群体，维护社区的治安。

平时有没有群众会来居委会反应问题？具体是哪方面的问题？

答：主要反应的是关于政府政策的，比如政策中的有些疑问或者不理解的，例如这次的合作医疗，群众都会到我们这里来了解情况。除此之外还有小区的管理，治安情况也会来找我们。

现阶段你认为居委会的工作难点在哪里？

答：新居民（新嘉兴人，指外来务工者）的入住，居民素质不高，小区里饲养家禽，乱挂晒衣物等问题严重，卫生情况也不行，流动人口过多，治安也比较差。按照300户/人的标准配置社区工作人员的话，我们社区理应由27、8人，但是实际情况只有9人。

希望得到政府哪些帮助？

答：这个总的来说希望政府能够支持，主要的还是希望执法权进社区，现在社区干部对于居民的种种不良行为只能进行劝说，这样效率不高，效果不好，也不能解决问题。

社区资金紧不紧张？

答：这个不紧张，我们经济开发区的做法是给下面每个社区600万的资金用来投资优质资产，比如商铺，再利用商铺等资产的盈利补充进入社区的管理，文化氛围的建设，群众的服务。

居委会与物业公司的关系？

答：这个大体上可以算作是协作关系，是协作单位。物业公司主要是管理小区的环境和治安。临安的物业告诉我们是社区的下级单位？

答：这个应该是模式不一样。嘉兴的物业公司分前后期，前期是有房地产开发商雇佣的物业公司对房产进行管理，后期，业主入住，再有业主委员会选择物业公司进行管理，我们社区和物业应该还是协作关系，共同管理小区。

居委会和业主委员会的关系？

答：实际上有点上下级关系的意思，但是理论上应该是协作关系，因为社区居委会是最基础的居民自治组织，下级应该没有单位了。

居委会的成员产生？

答：这个都是选举产生的。（候选人的产生？）这个有很多种形式，有党员联名推荐，组织推荐，居民直选等等，但都是民主产生的居家养老？

答：这个主要是面对城市低保户，农村5保户的高龄老人，是一种低偿的养老模式，是低偿，不是无偿的。家中子女上班工作去了，把老人送到社区这里来，我们对老人进行一种日托管理，老人在居家养老中心可以上网，看报，看书，聊天，社区还提供送餐服务。现在嘉兴市还在试点中，不过之后会铺开。

六、参考文献

《新时期城市社区管理体制改革：现状、思路与方向》邱玉婷2012

《当前我国社会管理和社区治理的新趋势》郑杭生黄家亮2012 《社会管理创新视角下的城市社区组织功能提升》马纯红2012

《当前我国社区管理存在的问题及对策》柳玮

《社区管理学》娄成武2006

第五篇：城市社区物业管理的现状及成因分析

城市社区物业管理的现状及成因分析

一、调查背景

随着城市建设的快速发展、房地产市场的逐步完善以及人民生活水平的不断提高，人们对居住环境和条件的要求也愈来愈高。小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

为了更好的了解小区物业存在的诸多问题，暑期期间，我们走进庐江县庐城镇部分房地产开发公司，对一些小区进行实地调查。在调查中我们发现了很多对居民生活产生极大影响的问题，解决物业管理中存在的这些问题迫在眉睫。

二、研究报告

1、随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠，我们走访的小区中，就看到这样的问题；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。物业管理得不到支持，不按照规定交费是出现这些问题的一个重要原因。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。据了解，目前我县已有很多房地产开发公司面临收费难的问题，物业管理工作难以为继，造成业主与物业管理部门矛盾升级。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

2、房地产公司对管理服务的定位不准确，物业管理企业从业人员文化层次较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

3、老旧小区基础条件不配套。我县物业管理住宅小区主要为以下几种情况：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，建设时间较早，基础设施条件差，建设标准普遍不高；二是实行半封闭管理的住宅小区，基础设施条件一般，有的遭到人为破坏，无人管理；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，在我县所占比例不大。

我们实地调查了一个老旧小区，它所存在的物业问题具体表现为：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，基础设施不完善。二是安全防范设施匮乏，是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱。三是

小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋本体屋面、楼道墙面等陈旧、破损严重，可以看见有些房屋渗漏留下的水渍。四是下水道排水不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，甚至很多居民不交费，物业部门也疲于催交费用，很长时间都没有人管理。

4、开发商遗留问题的解决不到位使得物业管理矛盾更加突出，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难辞其咎。质量问题得不到保障，业主对物业管理的不满程度也大大提高。

5、存在一些常见问题影响物业管理正常运作。（1）、供水、供电设施存在的问

题。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿责任。（2）、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。小区前面的门面房有的用于开设饭店，这些问题就更加明显了。物业公司苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。（3）、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到居民投诉后才被动维修。

6、现行物业法规操作困难，存在许多弊端。物业部门不能按照标准实施管理，业主不服从管理，对物业法缺乏了解等等。这些都严重阻碍了物业管理的正常运行。

三、相关建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》

和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、加强公共设备设施管理，保障居民工作生活秩序。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

3、积极探索新的管理方式。推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。有关部门要积极创造条件，借鉴全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

四、业主责任

为了使我们的生活环境能够更加美好，我们每一个居民也有自己应尽的义务与责任。首先，要与物业管理部门积极配合，努力寻求解决问题的最佳途径。服从有关部门的管理，只有这样才能更好地解决自己所遇到的问题。其次，每个业主都应当知道，按时交纳物业管理费用是自己的义务。自觉做到这些，相信物业也会积极地进行小区管理。最重要的是要提高业主意识，使业主了解相关法律法规，只有这样才能够从根本上消除业主对物业部门的不满，缓和业主与物业之间的矛盾。

结束语：我们每个人都应当关心与我们的生活息息相关的问题，通过这次调查，我也学习到了很多。只有我们每个人都努力，才能让我们的生活更加美好！让我们携手共创美丽的家园！

调查人：高瑜2010年8月16日