中国物业管理的发展趋势（精选5篇）

第一篇：中国物业管理的发展趋势

中国物业管理的发展趋势(2008-10-08 13:32:32)

标签：物业管理 物业服务企业 发展趋势 教育

中国物业管理的发展趋势

【摘要】本篇文献综述，通过结合中国物业管理的特点、现状以及各文献的观点，对中国物业管理的发展趋势进行了分析以及判断。

【关键词】物业管理 物业服务企业 发展趋势文献 综述物业 管理

前 言

“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”【1】“物业管理是房地产开发建设的延续和完善，它既是开发建设的延续，更是开发建设的完善，在房地产业的整个产业链条中有着不可替代的地位，起着至关重要的作用。物业管理是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，达到社会收益和福利的最大化；并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。”【1】按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务行业，属于第三产业。具有服务性，经营性，专业性，受聘、受托性，统一和综合性，规范性，中介性等性质。

中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。

物业管理的发展趋势

我国物业管理有以下特点：经济发展的不平衡性，导致物业管理发展不平衡；从业人员素质低，专业人才匮乏，影响物业管理发展；经营管理意识不强，规模效益差，企业入不敷出；基础比较薄弱，市场发育缓慢，竞争机制尚未完成。【2】 结合我国物业管理的特点以及现状，得出我国物业管理的发展趋势：

根据对国外现代物业管理实施过程的研究，“我国未来的房地产物业管理应涉及到物业设置及使用全过程及服务”【3】。毛骏飞在其文章中结合国内和国外的对比，认为中国物业管理发展的业务内容应包括：物业管理战略的制定；为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运行管理；综合管理服务。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色的物业管

理服务模式。我国未来的房地产物业管理发展趋势，应是专业化、综合化涉及物业建设及使用全过程的服务与管理。

依据结合中国国情，物业服务企业应“加快市场化进程 ,走专业化服务 ,规模化发展之路”【2】。规模化发展是物业管理企业必然趋势。通过强化市场机制，通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业的规模，实现优势互补 ,发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。多元化经营是物业管理发展的保证。企业应以主业物业管理谋求最大的社会效益，以配套产业谋求最佳的经济效益。物业管理企业只有建立以精品物业管理为主体，以完备的配套产业为支持，多元化经营的发展模式，才能实现经济效益、社会效益的稳步提高与企业的永续发展。

随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业，目前还不够完善它的社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象。“创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。”【4】

随着“郎琴园事件”的出现，信托式物业管理模式逐渐进入人们的眼帘。也说明“物业管理模式趋向多元化”【5】。随着物业管理在全国的铺开，物业管理中地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本”的前提，“因地制宜”的开展各项工作。”探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。另外，物业管理模式要随着时代的发展而有所变化。随着廉租房、经济适用房、中低价商品房、新农村建设方等大量非市场化的福利性房的出现，对这些房子的物业管理是政府和物业服务企业不得不面对的一个问题。“在保证福利性住房的受益群体是中低收入家庭的前提下，应当逐步推行政府‘埋单’的福利性物业管理模式，否则，今后这些福利性住房的良好的物业服务无从保障。”【6】所以，在保证福利性住房的受益群体是中低收入家庭的前提下，应当逐步推行政府“埋单”的福利性的物业管理模式。也可以说明物业管理模式应该与时俱进。管理模式的多元化也将是物业管理的发展趋势。

在奉行“以人为本”，创造“和谐社区”服务理念新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，“物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下 , 坚持“以人为本”创造“和谐社区”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场”【7】。

总 结

中国物业管理行业初步较晚，但发展很快。作为一个朝阳产业，中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。无论是从中国物业管理和国外的对比得出的发展趋势还是从中国物业管理特点以及现状提出的发展趋势，这些都将为中国物业管理的发展指明方向。另外，“‘业必归会’是物业管理行业发展的必然趋势”【8】。物业服务企业在现实生活中难免会碰到各种棘手的问题，可能是以前从未有过关系到整个行业的，这时就需要得到整个物业管理行业的支持。“‘业必归会’制度在物业管理行业的引入和施行，将有利于建立和谐的物业管理秩序，促进行业的健康协调发展，是物业管理行业发展的必然趋势。”【8】也是其他趋势得以实现的前提。

总之，未来几年，将是我国物业管理全面、快速发展的黄金时代。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，体制的建立，制度的完善，物业管理人员素质和挂历服务水平的提高，我国的物业管理水平会迅速的得到提升，最终与世界接轨。

参考文献

[1]季如进：物业管理.首都经济贸易大学出版社

[2]华越：浅谈我国物业管理的特点及发展趋势.辽宁行政学院学报

[3]毛骏飞：浅析我国房地产物业管理的发展趋势.管理科学

[4]李永久：浅谈物业管理发展趋势.胜利油田大学学报

[5]于志强：浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势.中国电力教育

[6]蔡兴发：从法律视角看物业管理行业发展趋势.名家

[7]张德春：新世纪我国物业管理发展趋势初探.河南高等专科学校学报

[8]王俊：“业必归会”是物业管理行业发展的必然趋势.热点讨论

第二篇：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师定义：

物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。

一、我市物业管理发展的历史沿革

第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。

第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。

第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。

二、我市物业管理行业二十年发展成就

（一）行业发展规模逐年扩大

物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。

（二）管理服务水平不断提升

物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。

（三）市民的居住环境不断改善

物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。

（四）促进了和谐社区和文明城市建设

物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。

（五）行业发展对社会贡献日益突出

物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。

三、我市物业管理的发展趋势和方向

（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制

我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》即将颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。

（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域

提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。

（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系

和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。

（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平

高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。

（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展

物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。

第三篇：中国物业管理

中国物业管理业发展现状

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：•

（一）物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。•

（二）配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。•

（三）维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电

闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。•

（四）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。•

（五）物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。•

（六）物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。•

（七）物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。•

（八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30%，参评城市不到全国城市的1%，有6个省会城市拿不出小区参评。这里

既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。•

编辑本段中国物业管理业对策

笔者认为：国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。•

（一）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。•

（二）建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。•

（三）加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。•

（四）设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。•

（五）实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。•

（六）加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。•

（七）强化管理、树立品牌。•

（八）建立激励机制，促进物业行业健康发展。•

第四篇：写字楼物业管理的现状及发展趋势

20## 届 毕 业 生 毕 业 论 文

题

目: 写字楼物业管理的现状及发展趋势

院系名称： 专业班级： 学生姓名：

学

号：

指导教师： 教师职称：

20##年 6 年10日

摘 要

物业管理作为一个新兴行业，正在被越来越多的普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。

关 键 字：物业管理、写字楼、特点、现状、发展趋势

I

Title: Property management office of the status quo and development trend

Abstract Property Management as an emerging industry, is being more and more important to ordinary people, it is not only a real estate project development an important part of after-sales service, real estate marketing is becoming one of the main selling point.Property management office has been little concern by the market, but with the write slowly embrace the development of the market to heat up, the importance of its property management which is more important.The level of quality office space is now not only reflected in the hardware, and more importantly in the management of software services.Post-office professional property management to maintain and reflect the quality and the pursuit of products.Into office as a result of the company or organization is not satisfied with a simple demand for office, office to be able to provide multi-services, from a comfortable office environment, as a specific leisure venues and high-level business space, so write embrace the complexity of property management far more than the general residential district property management.Therefore, the current property management office of the property there are some different from the residential quarters of the problem, need to be solved.The property management office on the future trend of development, is worth waiting for.Keywords:Property management, office buildings, characteristics，status quo, development trend

II

目录

1.绪论...................................................................................................................................1 1.1 研究背景...............................................................................................................................................1 1.2 研究的目的和意义............................................................................................................................1 1.3 文献综述...............................................................................................................................................2 1.4 研究内容和方法.................................................................................................................................3 2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征...................................................................3 2.1 物业管理的概念.................................................................................................................................3 2.2 写字楼的概念......................................................................................................................................3 2.3 写字楼物业管理的特征...................................................................................................................4 3.写字楼物业管理的现状...................................................................................................6 3.1 物业管理行业本身问题的限制.....................................................................................................6 3.2 写字楼自身特点引起的问题.........................................................................................................7 4.写字楼物业管理的发展趋势...........................................................................................9 4.1 智能化写字楼对物业管理的要求................................................................................................9 4.2 写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流............................................................10 4.3 全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段.................................11 5.总结.................................................................................................................................12 结

论................................................................................................................................13 致 谢................................................................................................................................14 参 考 文 献........................................................................................................................15 III

1.绪论

1.1研究背景

物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。

2003 年 6 月 8 日，国务院总理温家宝同志签署了第 379 号国务院令，发布了 《 物业管理条例 》。同时，随着国家对政府机关后勤体制改革的进一步深入和全面开展，大量的政府机关后勤化管理服务工作纷纷通过招投标的程序脱离出来，走向了社会，聘请专业化、具有企业资质、管理到位的物业管理企业来实施物业管理、提供物业服务，已渐渐成为机关行政后勤工作不可缺少的一部分。机关也可以对内部的人力、物力进行更好的调配，把人从繁杂的事务性工作中脱离出来，把更多的精力投入到业务工作中去，提高工作效率。

虽然，写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。

1.2研究的目的和意义

写字楼物业是在最近几年兴起的，但是，全球化的趋势让它有着前所未有的可靠的前景。因此，写字楼的物业管理也是越来越受到大家的关注。

本文着重从写字楼物业区别于小区物业的特点上来研究的，目的是能够让整个物业行业能够走向成熟，而不是没有区别用统一的方式对待各种不同的物业。

深入的研究写字楼物业管理有助于写字楼物业管理朝着好的、有利的方向发展，有利于整个行业的发展。

1.3文献综述

物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。

写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。

物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。人们对写字楼的要求不仅体现在装潢设计上高品位、使用上方便、实用，而且更需要得到人本服务、人文关怀的满足。本人从事写字楼物业管理几年的工作体会，深感到写字楼高水平的物业管理应具备如下十项标准：服务态度——热情、服务技能——娴熟、服务设备——完好、服务项目——齐全、服务方式——灵活、服务程序——规范、服务收费——合理、服务制度——健全、服务效率——快速、服务质量——优良。（刘灵，2007）

我国加入WTO以后，为我国的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。在国际市场，我国的物业管理企业也因入世而得到在国际物业管理市场上争夺物业管理项目的发展机遇。我们应该努力适应这种竞争与机遇并存的形势，在外国物业管理企业大举进入我国市场的情况下，夹缝中求生存，并努力在国际物业管理市场上一显身手，这就势必要实施品牌发展战略。（苗山，2007）

写字楼的管理要改进、要以最快的速度改进，这是我国面向世界发展的要求。

以上各文献都分别从自己的研究角度对我国写字楼的现状和发展作了一定程度分析与研究，为本文的撰写提供了重要的参考依据。

1.4研究内容和方法

本论文第一部分简单介绍了一下物业管理及写字楼的概念和写字楼本身区别与小区管理的特点；第二部分剖析我国写字楼的现状；第三部分是针对我国写字楼的特点及现状，提出了未来发展的趋势，希望写字楼的发展方向明确，给整个领域以及整个物业管理行业带来新的希望。

由此，本人拟通过对现有文献资料的查阅，通过对目前我国物业管理和写字楼的管理进行了现状分析，明确了一些大的发展方向。

我校图书馆拥有清华同方全文数据库、中国学术期刊全文数据库、中国科学文献数据库、美国EBSCO和SPRINGER等数多种中外文数据库，图书馆也藏有大量专业文献，这都为这次课题研究做了文献资料上的准备。同时，我在索克物业有限公司国龙大厦的实习，也对写字楼有了一些了解，这些都对论文写作有了一定的帮助。

2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征

2.1物业管理的概念

物业管理（property management）是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，在20世纪80年代，随着我国住宅小区的兴建，现代物业管理才从香港传入内地。自1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的成立开始，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。2003年，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。而到2009年，物业管理已深入各类建筑物的后期管理中，而不仅限于当初的住宅小区。其中，伴随着写字楼开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性也显得越来越重要。

2.2写字楼的概念

写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主

要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。

而关于写字楼的分类，我国还尚无统一的标准，主要依据其所处的位置、规模、功能进行分类：

1.按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼； 2.按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼； 3.按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼；

4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。

写字楼和住宅小区不一样，有它自己的特点。一是单体建筑规模大，机构和人员集中。写字楼多是高层建筑，楼梯高、层数多，建筑面积大，办公单位集中，往往能汇集数百家各种企事业单位及组织，要容纳上万人在其中办公，人口密度较大。二是使用时间集中，人员流动性大。由于写字楼一半都是单位办公的场所，使用时间一般都集中于上午8点以后、下午6点以前。上班时间，人来人往、川流不息，下班后人去楼空、非常安静。三是外观装饰标准高，内部空间分割要求灵活。四是设备系统先进，智能化水平高。与住宅相比，写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯等。五是功能齐全，设备配套。现代写字楼有服务前台、大小会议室、车库等，综合写字楼还要有餐厅、商场、商务中心、银行等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置优越，交通条件良好。写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件（如公共汽车、地铁、高速公路等）供来往人员选择，有足够的停车位供使用。

2.3写字楼物业管理的特征

在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：

1.与住宅物业相比，写字楼业主数量相对较少，但需求较高，对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面关注较多。因此我们应特别关注客户需求，建立有利于客户商业运行的服务模式。写字楼物业管理的运行和服务模式应适应高端客户的实际需要，通过研究客户需求和细分客户类别，成立相关职能部门，按照企业的不同特点和与其签订的不同合同内容，分别向客户提供不同侧重点的服务。写字楼内企业对信息的需求较多，客服中心就应专门收集相 4

关的城市配套、交通、相关产业政策等方面信息并予以归类，以备客户随时咨询。对于一些会议较多的客户，物业管理企业也可以专门成立会议服务部，向客户提供会议、剪彩、签约等服务。

2.与住宅物业相比，新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。我们应做出相应的对策，走科技化、人性化、绿色化的写字楼物业管理道路。写字楼的高智能化，就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲地应用相关信息，通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升，并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。在实施写字楼物业管理的过程中，物业管理企业要在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保管理技术，实施人性化、绿色化管理。

3.与住宅物业相比，写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同，我们应关注写字楼业主的不同需求，提供规范化基础上的差异化服务。从物业的整体要求上讲，写字楼的业主对物业整体形象、停车位、电梯、空调等设施设备的使用要求较高；写字楼的业主办公时间为白天，在公共区域活动较为频繁；写字楼业主对物业人员的形象、办公效率、设施设备维护有着较高的要求。写字楼的物业管理应根据这些特点提供针对性的服务。

4.与住宅物业相比，写字楼有其独特的运行规律，我们应该掌握和运用这一规律，做好控制写字楼物业管理成本的文章。写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30%-40%；公共能源，占总成本的20%-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50%-70%左右，成为写字楼物业管理企业成本控制的重点。第一，控制公共能源成本。为了达到既控制公共能源成本又保证写字楼品牌形象的目的，我们一方面要积极引进节能降耗的新技术、新工艺，另一方面可将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况调整操作规程，使之既能满足业主的需求，又能最大限度地节约用电。第二，控制人力成本。写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能（专业技能和综合素质），它直接关系到物业管理企业提供服务的及时性和服务的质量。为了有效控制人力成本，我们可以从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排而不是平均分配服务能力。也可从空间上落实服务责任，在不同时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。

3.写字楼物业管理的现状

3.1物业管理行业本身问题的限制

一是物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。在我国目前的物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

二是配套设施运作不理想。目前，各种物业的投资建设与其管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，致使管理滞后于消费使用。虽然写字楼本身的特点就包括了先进的设备系统，写字楼内部一般都要求配备有更为先进的中央空调、高速电梯等，并且服务前台、大小会议室、车库都是要配备齐全的，但是，现代我国写字楼设备设置及运作的平均水平还是比较低的。

三是物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。写字楼的业主、客户与小区一样，甚至比小区业主还要复杂，因此，物业费的收缴问题形成了整个行业健康发展的一大症结。

四是物业管理法制不健全。全国性物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、写字楼物业管理公司的资质审查、写字楼的物业验收交接等关于写字楼的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行写字楼物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

五是物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为物业管理中一大突出矛盾。

六是物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主

动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

3.2写字楼自身特点引起的问题

1.写字楼属于多业主共存群体，进出办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞。

写字楼物业中的对进出人员的管理目前是写字楼物业管理中比较突出的一个问题。写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。但由于写字楼一般在办公时间都是开放的，进出办公的人员也相对比较多，流动性大，因此在人员管理上容易出现漏洞。特别是在写字楼上下班的高峰期。而且，写字楼属于多业主共存群体，进出办公的人员结构也不稳定，若一一询问登记，一是给客户带来诸多的不便与不满，二是，对于物业管理公司而言，这样做既费时又费事。

其实，在白天的办公时间内，各个公司人员都在，且人流量大，窃贼来访的可能性几乎为零，但最令客户讨厌的各种小公司的推销人员的进入。关于这种人员的进入，由于他们的打扮也比较正规且能力也较强，所以即使有前台服务，也难以分辨出是否属于本大楼的客户。在这一点上，是最难做到的。写字楼中包括的公司、机构特别多，下属人员也特别多，门卫及前台工作者不可能熟记全部的大楼人员，这就给进出人员管理漏洞的出现提供了可能性。

而夜间的管理就相对白天而言要好一些。因为到18点以后，几乎是出多如少，这时最重要的工作就是，详细记录进入的人员信息。且，夜间要做好安全检查工作，保卫人员要仔细检查各个楼层的人员留守及各个公司的值班情况。发现门未上锁的，要及时通知业主并锁上，以保证业主的财产及其内部机密的安全。

2.很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便。

现代的很多写字楼都是一、二层作为商铺，租售给银行、邮政或开设大型连锁超市，其他楼层都作为工作场所租售给各种各样的公司和机构，很少会有配套的餐厅供客户使用。当然，综合型写字楼会有商务酒店，但是，其消费水平不适宜各个公司的职员长期消费。这样，解决自己的温饱问题对于写字楼内工作的人员，显得十分迫切。这些客户大都是高级打工仔——白领，他们大部分都是在郊区或偏远地段租房使用，离办公地点特别的远，中午不能回家，因此，午饭的问题就出现了。我们经常见到的就是自带午餐，且许多公司都为自己的员工准备有微锅炉等用具。但是，这不是一个长期的解决方案，尤其是现代人们对营养学的日益关注，逐渐的开始要求吃得营养、吃得健康，简单的盒饭已不能满足人们对健康的追求。衣食住行乃马斯洛需要层次论的第一层需要——生理的需要。这是人类最原始、最基本的需要。不能解决温饱问 7

题，员工的积极性将会受到影响，创造力也会下降。这也是各个公司和机构强烈要求物业服务公司配备餐厅的重要原因。当然，我们可以看出，这个问题其实不能独独针对物业管理企业来提出，因为，大多数写字楼在设计的初始阶段就没有餐厅这个概念，而且，由于写字楼属于多业主共存体，人员结构复杂且数量多，一个餐厅根本满足不了客户的需求，而设置多个餐厅的话，将会影响写字楼本身的建造目的。所以，这个问题在较长的一段时间内还将存在。

3.电梯管理难度大。

当前写字楼物业中的电梯问题非常突出。其原因往往有这么几种情况：一个是设置的电梯数量太少。很多写字楼都没有意识到电梯的数量对其本身的价值起着至关重要的作用，电梯数量的合理与否对整个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯；还有一个就是，有一些写字楼没有考虑设置货梯。众所周知，任何大厦都要有一些东西搬进搬出的，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来更多管理上的问题。当然，我们不仅要考虑电梯，还要考虑电梯的区域。现在有些写字楼在开发的时候根本就不重视这个问题，货梯实际上跟客梯在一个区域里面，这就给我们后期的物业管理带来一系列的问题。

然而对于客户来说，最重要的、最亟待解决的就是第一个问题。在很多写字楼里都有这种情况出现，每到早上七、八点的时候，大家都积聚在电梯口等电梯，有些职员甚至会为了能抢到电梯里的一个小角，爬到5、6楼。其实，电梯好比写字楼里CEO的座驾，对于写字楼而言，电梯的配置和性能决定着写字楼的身价。安全、舒适、身份感是写字楼电梯不可或缺的三大条件。电梯，与写字楼里的每个人息息相关。特别是对于提高精英人士的办公效率来说，电梯显然更能给人以最直观的判断。办公效率不仅是指节省时间，还包括办公时的良好心理状态。等待，总是一件令人焦躁而无奈的事。有些写字楼的物业管理企业甚至会因为客户抱怨电梯问题，而难以收缴到物业费。

4.写字楼业主、客户的文化活动难以开展。

写字楼里的业主与客户虽然在同一座大厦里工作、办公，但多是互不认识、没有交集的，而且，行业与行业也各不相同，沟通比较难。

在住宅小区里，一般都是以家庭为单位进行沟通，比较轻松、比较容易一些。而写字楼里，都是企业，都是单位，又是也会涉及到行业或公司机密，人们的心理防线比较高。并且，大多数人在工作时，都会比较严肃、认真的，与生活中的自己有十分大的差距，让人感觉特别有距离感。而工作的时间一般都一心一意在工作上，对于其他的事情都很少关心。因此，物业管理人员想要与业主、客户进行沟通，开展一系列的文化娱乐活动是比较苦难的一件事。比如，我

们在管理小区时，经常会在周六、周日组织业主进行近郊旅游等活动。而这些活动却在写字楼方面的管理中难以开展。

并且，写字楼里的客户并非正真的业主，而是与代理租赁业务的物业管理企业签订租赁合同而形成的服务与被服务关系。这样，写字楼物业的使用人是相当不稳定的，更换比较频繁。这是与住宅小区的一个很大的区别。客户这样频繁的更换也给物业公司文化活动的进行带来了诸多不利的因素。

4.写字楼物业管理的发展趋势

4.1智能化写字楼对物业管理的要求

随着国门的开放及信息化、全球化的深入，现代的写字楼要求设备系统要先进、智能化水平要高。写字楼内部一般都要配有更为先进的设施设备：中央空调、高速电梯、监控设备、有用现代通讯手段的高级会议室等。而智能化建筑至少应具备5大要素：楼宇自动化系统（Building Automation system，简称BA）、保安自动化系统（Security Automation system，简称SA）、消防自动化系统（Fire Automation system，简称FA）、通讯自动化系统（Communication Automation system，简称CA）、办公自动化系统（Office Automation system，简称OA）。此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机地联系在一起，把现有的、分散的设备、功能和信息集中到同一的系统之中，实现系统集成，实现图文、数据、语音信息的快速传递。

写字楼的智能化为客户的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同时，也给物业管理公司带来了管理上的挑战。

大量高新技术和多学科技术竞相在写字楼物业应用，可视电话、多媒体、自动控制技术已不再陌生，国际信息高速公路、能量无管线传输等尖端科技也会在这片沃土上扎根，因此这就给物业管理行业提出新的要求，如何提高从业人员，特别是专业技术人员的专业知识，更好地提高管理服务水平，是亟待解决的问题。对智能化建筑物业管理来说，物业管理应该是高新技术服务性行业，即便是目前一般的高层大厦，楼宇自控、宽带网络己比较普及，也离不开技术人员的专业服务，否则保证设备设施的高效运行就无从谈起。如果对用户提出的问题，一问三不知，服务质量就是一句空话，智能化建筑的物业管理，只有满腔热情是不够的。

根据现有的物业管理法规，各专项业务可委托专业公司承担。但是对整个智能化的弱电系 9

统来说，专业面比较广，它集楼宇自动化、通信白动化、办公自动化、练合布线和系统集成于一体，况且目前社会专业化服务体系还不完备，完全依赖专业公司是个现实的，也很难保证服务质量和服务水平，这还不同于电梯保养、空调保养等相对独立的单项业务分包。

因此物业公司应积极吸收和引进计算机技术和电气自动化专业的人才，建立良好的培训机制，除加强对从业人员的服务意识培训外，还要对专业技术人员加强综合布线系统、自动控制理论和计算机技术的培训，不断适应日益发展的智能化建筑需要，迎接信息时代发展和加入WTO后带来的挑战。

4.2写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流

我国入世以来，给本土的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。而写字楼作为现代企业的核心“根据地”，将成为国内外物业管理公司抢占行业地位的先锋战场。

在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立该行业的社会地位和形象。物业管理作为一个新兴的行业，它的品牌建设也不能例外，特别是写字楼的物业服务。

我国的物业管理经过20多年的实践，已涌现出了一批像中海、万科、金地、福田等这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数量仍然太少，并且一般都死从事住宅小区的，远不能满足物业管理行业发展的需求，在物业管理新一轮竞争已进入了品牌竞争时代的条件下尤其如此。因此，实施物业管理品牌化战略，加速发展和打造一批物业管理品牌企业，对于我国物业管理行业的发展是一项十分紧迫的任务。

众所周知，可持续发展已成为当今时代的主题。我国物业管理行业要实现可持续发展，尤其是在未来高智能化的写字楼中实施可持续发展，就必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队。也只有适时打造一大批物业管理品牌企业，实施物业管理可持续发展才有坚实的基础，写字楼的智能化才有更坚实的保证。

物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，而产权人和使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务。在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业；也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供质价相符的管理和服务，使消费者的利益 10

得到保证。这一点，对于选择写字楼的客户来说是非常重要的。写字楼一般都是高级白领的聚集地，他们当然会比较倾向与选择一个管理水平高、服务质量好的品牌企业，来彰显自己的身份。也就是说，品牌化不但是对物业管理企业自身竞争力的一个提高，也是对消费者权益的一种维护、一种责任。

可见，在当今的国内外经济环境中，我国写字楼物业管理的品牌化是未来写字楼物业管理的一个不可逆转的发展趋势。

4.3全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段

写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。

1.管理体制创新——管理层与操作层分离。

目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。

2.设备管理创新——节能环保、自动化。

设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量； 使用感应水龙头，可减少20%-30% 的用水量； 在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。

3.安全防范创新——引进新技术，多防结合。

如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。

4.秩序管理创新——提供零干扰办公环境。

写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体员工喊口号，唱公司歌等等。管理者面对众多突如其来的新情况，要思考寻找最佳解决办法。

5.流程创新——简化服务程序。

简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。例如：实行一站式服务：使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修：服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门：物业管理企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。

6.电脑化管理——网络互动空间。

物业管理企业根据写字楼实际，设计管理和服务软件，对客户档案、装修资料、室内及公共区域维修、投诉处理等全部进行电脑操作，实现网络化办公，提高工作效率。物业管理企业也可以建立写字楼内部网站，客户可以登陆，在BBS 发表管理意见，也可以通过内部网页，了解管理信息、写字楼内部信息，以及其他相关信息链接。内部网站给客户参与的机会，形成物业管理企业与客户的互动，便于物业管理企业更好地改进管理和服务，也便于客户掌握更多的信息。

5.总结

综上所述，我国写字楼物业管理随着写字搂开发市场的慢慢升温，其重要性显得愈发突出，现代写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，对于上述分析的写字楼物业中的问题，要加紧解决。同时，我们要加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。

结

论

随着改革开放的不断深入，物业管理正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。

写字楼有它自己的特点：体建筑规模、使用时间集中、人员流动性大、外观装饰标准高、内部空间分割要求灵活、设备系统先进等。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：一是写字楼业主数量相对较少，但需求较高。二是新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。三是写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同。四是写字楼有其独特的运行规律。

综合其特点等因素，联系现状我们发现写字楼物业存在着许多不容忽视的问题。例如：进出写字楼的办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞；很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便；电梯管理难度大；写字楼业主、客户的文化活动难以开展等问题各种问题。鉴于问题我们应积极应对，让物业管理走向一个更加完善的道路。

同时，我们也应加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。

致 谢

首先，谢谢我的导师，##老师。

本论文是在他的亲切关怀和悉心指导下完成的。他的谆谆教导，他的严谨治学，他的精益求精以及他的音容笑貌都深深地感染和激励着我。课题的选择、论文的初期材料、论文的初稿、二稿到最终完成，里面都流淌着#老师的汗水和心血。他始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此我谨向党老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意！

我还要感谢

#对我的培养，感谢我所有的老师。虽然只有短暂的两年，但我学到了许多有用的东西。

同时，也要感谢那些陪我走过大学，并在我生命中留下痕迹的朋友们。最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，是您们给予了我许多的快乐，让我懂得了生活的真谛，谢谢你们!

参 考 文 献

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第五篇：重庆物业管理现状及其发展趋势

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。论文网在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工

业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目

前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，论文网人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从

业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

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