物业管理发展趋势：企业经营集团化[共五篇]

第一篇：物业管理发展趋势：企业经营集团化

物业管理发展趋势：企业经营集团化

目前，物业管理企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。全国除万科、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外，物业管理企业平均管房面积偏低。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“航空母舰”，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。

1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我国的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平和服务质量。满足人们对生产、工作和生活环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建成物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。

2、集团化发展有利于改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面，实现规模效益。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的状况，实现规模效益。

3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。人才资源是物业管理企业经营活动的关键。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理。它要求从事物业管理的人员，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有专业技能。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍。组建物业企业集团，可以通过对集团成员企业人力资源进行重新的组织和调整，将分散的人才资源实行优化组合，集中人才优势，使企业人才形成最佳结合。

4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。现在许多物管企业仅局限于物业管理，难以向其他经营领域拓展。组建物业企业集团，可以在重点搞好物业管理服务的同时，据自身的优势，扩大经营范围，组建若干分公司。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。

5、集团化发展有利于参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。我国石油、汽车等行业组建企业集团的实践就是很好的证明，物业管理行业要实现持续发展，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业在资金、人才、技术、装备、管理、服务上都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中立于不败之地。

6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。从目前来看，我国的物业管理企业尚没有打进国际市场，一是我国的物业管理还处于起步阶段，物业管理服务的水平不高，难以进入；二是国际物业市场竞争激烈，单个企业孤军奋战、势单力薄缺乏竞争力。只有将物业骨干企业组成企业集团，发挥整体优势，用“联合舰队”打入国际市场。随着我国加入世贸组织日期的临近，我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备。

组建物业企业集团应做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原则，防止行政化倾向；三是要保持适度的发展规模，防止盲目扩大；四是要保持适度的经营领域，防止过分追求经营多样化；五要规范化运作，防止简单化草率组合；六是要强化内部管理，防止忽视自身建设。只有这样，组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势、新情况、新任务的要求，担负起时代赋予的历史使命。（叶天泉）

中国房地产报2001-08-29 16:13

第二篇：职教集团化的发展趋势

职教集团化的发展趋势

将现代企业制度的集团化经营模式引入高等职业教育，依托行业、联合企业，加强院校与院校、院校与企业之间的联系，整合区域教育资源，实现资源共享，面向市场需求，推进职业教育做大、做强、做优、做特，是改革和发展职业教育的重要途径。

自2002年《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》发布后，各省市，其中包括浙江省(2002)、河南省(2004)、山东省(2005)、安徽省(2006)、河北省(2007)、宁波市(2007)针对组建职教集团出台了相应的试行意见或若干意见。从各省市的相关文件来看，都要求职业教育集团不具有独立的法人资格，采取理事会形式组建。虽然有些省市没有明显发文要求采取理事会形式，但是按照不具有独立法人资格的限定，实际上已无法采用严格意义上的董事会形式。而对各参建单位之间的经济往来，建议可以采取协作、参资、参股、转让、托管、租赁等多种方式进行。另外，从政府文件内容看，组建职教集团开始主要针对中职教育，但是从资源整合的能力和效果来讲，需要高职院校的参与。

国内典型的职教集团

（一）河南职教集团

自2003年以来，河南省共组建了18个职教集团。包括农业、建筑、旅游等14个以特色专业为纽带的省级职教集团和郑州市、信阳市、开封县、襄城县等4个区域性职教集团。这些职业教育集团都设立理事会、常务理事会和秘书处。理事会是最高权力机构，设理事长1名，执行理事长、常务理事若干名，均由理事大会选举产生。理事会下设秘书处，设秘书长1名，副秘书长若干名，秘书处常设在牵头院校。根据需要，集团下设若干分支机构。这些职教集团在校企合作、校校合作、以城带乡、以强带弱等方面推动了河南省职教事业的发展。

（二）北京职教集团

西城区旅游职业教育集团：1992年以北京外事职高为龙头，联合8所与旅游相关的学校，组成北京市西城区旅游职业教育集团。集团以行业为纽带，通过校际联合、行业企业参与而形成，包含烹饪、调酒、管理等21个专业，并有北京市旅游行业及105家星级宾馆饭店参与办学。由外事职高校长担任集团董事长，北京市旅游局、北京饭店各派1名代表担任集团副董事长。2000年，北京外事职高与首都22家旅游骨干企业(宾馆饭店)，20余家合资、独资、外企公司组成校企合作委员会，由外事职高、北京饭店共同作为理事长单位，制定章程、定期开展活动。

大兴区职业教育集团：2002年成立的大兴职教集团由企业、行业主管部门和职业教育机构结成。集团实行理事会制，共有52个理事会成员单位，68名理事。设立理事大会、常务理事会和秘书处，理事会是最高权力机构。理事会设名誉理事长若干名，理事长1名，副理事长、常务理事若干名。理事会下设秘书处，秘书长1名，副秘书长若干名。名誉理事长由理事大会聘任。理事长由5名以上理事联名推荐并经理事会选举产生。副理事长、常务理事、秘书长和副秘书长由理事长提名经理事会选举产生。

(三)山东职教集团

莱阳市职业教育集团：该集团成立于2006年，由相关学校、企业和行业协会组成，实行理事会制。集团成员单位推荐1名代表，担任集团常务理事或理事。集团设立理事会、常务理事会、秘书处和若干专业委员会，理事会是最高权力机构。理事会设理事长1名，副理事长若干名，常务理事、理事若干名。设秘书长1名，副秘书长若干名，由理事会指定。在理事会休会期间，常务理事会行使理事会权利。秘书处设在莱阳市高级职业学校。

山东省现代服务业职教集团：2007年3月成立，是以山东商职学院为龙头，由18个副理事长单位和79个常务理事单位共同组成的。理事单位中，既有职业教育院校、职业培训机构，又有中介机构以及企、事业单位。

(四)江苏职教集团

江苏商贸职教集团：2003年以无锡商业职业技术学院为核心，由多所院校、行业组织、企业法人及国际成员，以契约为保证组建的跨地区、跨行业、多功能、多层次、综合性的非法人教育集团。实行指导委员会下的理事会负责制，指导委员会由江苏省教育厅、省经济贸易委员会、省发展改革委员会等教育和行业主管部门、省商业联合会等行业中介组织及集团中的成员代表组成，由省教育厅、省经济贸易委员会、省发展改革委员会担任主任委员单位。集团还设有理事会、常务理事会和秘书处，理事会是集团的最高权力机构。

江苏现代服务业职教集团：2005年由江苏经贸职业技术学院牵头组建，实行单位成员理事会制。目前共有110个成员单位，其中有39所高职学院和省级以上重点职业学校，有江苏五星电器、苏宁电器集团、苏果超市等7l家知名企业组成。

(五)上海职业教育集团

卢湾区职教产业集团：2000年组建，是卢湾区将原有的4所职校合并，进行资产重组，把政府、学校、联办企业、外资等多方力量，通过股份制形式结合起来的职教集团。

松江职业教育集团：2001年成立的一个事业股份制教育集团，由单一行政管理转变为行政与企业管理相结合的管理模式；由单一的国有制转变为股份制；由国家投资办职教转变为国家、社会、个人多元化投资办学。

(六)浙江职教集团

浙江省万里教育集团：万里教育集团是中国第一家全民事业性质的教育集团，从1993年接管一所濒临倒闭的职工学校起步，发展成为拥有学前、初等、中等、高等教育。涵盖普通教育、职业教育和成人教育三大类型的教育集合体。集团实行董事会领导下的校长负责制，集团董事会不是以持股形式，而是以管理职能形式出现。如万里学院理事会成员包括万里集团、宁波市政府、浙江省教育厅，校长人选由理事会决定。院长作为学校的法人代表，全权负责办学事务、搞好学校管理。董事会全力支持校长的行政事务，学校在人、财、物管理上具有独立决断权，还承担如基建、对外协调等工作。

浙江(宁波)大港职业教育集团：2003年成立，由宁波职业技术学院牵头、省内外20多所中高职院校参与的综合性职教集团，集团总部设在宁波职业技术学院内。集团实行紧密型和松散型相结合的组织模式和理事会领导下的理事长执行制运行模式。理事长人选由宁波职业技术学院推荐，集团常设秘书处，秘书处在理事长领导下由正副秘书长主持日常工作。

(七)安徽新华职业教育集团

始创于1988年的安徽新华集团是一家集教育、科技、金融、物业投资和房地产开发于一体的跨地区、跨行业大型民营企业集团，在教育产业上，集团实行董事会领导下的院长(校长)负责制。在合肥、南京、北京、济南、长沙、南昌、贵州、昆明等地拥有18所全资分校。集团拥有高等教育、中等教育、网络教育、中外合作教育，形成了以高等教育为龙头，高职、中专、基础教育和职业教育为主体的教育产业新格局。

(八)广东南海职教集团

2006年成立，集团成员包括高职院校、公办和民办职业学校、成人学校、中外大型企业、行业协会、海外教育机构、培训中心，在南海区办学的职业学院、广东省直属职业学校则作为荣誉成员，并聘请职能局为顾问。职业教育集团下设“中等职业教育集团”和“高等职业教育集团”。职教集团以合作伙伴形式成立，不单独设立独立的法人关系，集团成员不改变隶属关系、产权关系、管理体制，以签订协议的形式来进行分工。集团设立理事会，由各集团成员单位推荐1名代表担任集团理事。理事会设理事长1名，副理事长若干名，秘书长1名，秘书处设在南海信息技术学校。

(九)湖南职教集团

2004年由湖南中华职教社牵头，以湖南科技职业学院为核心，由全省ll所高职院校、2所中等职校、1个培训中心以及8家企业单位、1家科研所参与的跨行业、跨地域、跨层次的资产——契约混合型职教集团。集团设董事会，对集团办学的决策、统筹、协调、融资等全面负责，集团成员原有隶属关系、产权属性、经济核算和人事关系等一律不变。

(十)湖北职教集团

2006年由武汉职业技术学院牵头，湖北现代制造、电子信息、旅游等3个职业教育集团正式成立。集团是依托武汉职业技术学院3个优势学科成立的跨地区、跨行业、转合性的“自由联合体”，同时集团各成员单位原隶属关系、产权性质、组织结构、员工身份不变。3个集团内部互通人才供求信息和教育改革信息，开展联合办学；在集团内形成有利于企业发展的互惠互利产业链；开展集团成员内部及同省内外其他职教集团的横向交流活动，定期举行集团化职业教育发展论坛和交流会等。(十一)陕西职教集团

成立于1995年的陕西扶贫培训集团，以集团化连锁经营的模式，横跨陕、甘、晋三省。集团实施董事会负责制，对所辖18所分校给与政策上和资金上的支持。各个校区实施校长负责制；财务管理实行收支两条线；实施品牌共享、资源共享、优势互补的教学管理模式。在专业设置方面，渭南校区主要专业是烹饪、幼师、电工；西安高职技术学院是数控专业模具机械制造；华秦校区是电焊；张掖校区是车工和计算机等。

第三篇：浅谈物业管理企业经营发展道路

浅谈物业管理企业经营发展道路

前言：随着物业管理市场化进程的加快，以及新的房地产形势的发展，市场竞争日益激化。如何提升物业管理企业品牌，开创多种经营，提高企业生存能力及品牌效益，是物业管理企业下一步应该重视的问题，在现市场经济中，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。下面将由分析物业管理市场、打造物业管理企业品牌、开创经营发展思路等方面来讨论华银物业的发展：

一、深入了解物业管理企业经营的市场基础和需求

物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面：

1、房地产市场的发展和变化

房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：

（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。

（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这

些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。

（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。

（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。

2、注重居民需求的变化

（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。

3、深入了解、分析物业管理及相关产业的发展

（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。

（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。

二、开创经营思路、提升物业管理企业品牌

物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的发展计划：搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优

质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：

实施品牌战略：有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。

建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

三、企业经营发展思路

1、注重宣传：这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。

引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。物业公司在下一步工作中应当将这部分作为企业战略重点，加大宣传，提高品牌效益，给业主及物业使用人造成一种物业管理企业是品牌公司的效应。

2、积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

3、重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

4、对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。

结后语：历经风雨，物业管理企业在发展过程中，始终坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。原本只重视对外拓展，忽视内部建设的思想也应引起物业管理行业的注意。必须在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营

项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。作为物业管理工作者，要想赢得社会的认同，就需要更加努力工作，下决心克服困难。我相信，只要我们能把社会上对物业管理行业的压力化为工作的动力，在拓展市场的同时，加强内部建设，使企业的多种经营得到稳健发展。全心全意为住户服务，将会获得住户的尊重和理解，我们有理由相信，深化改革，励精图治的物业管理行业的前景一定是光明的。

第四篇：物业管理企业经营服务质量考核标准

附件2：

物业管理企业经营服务质量考核标准

一、企业设立情况（10分）

1、企业、资质按有关规定办理，无虚报、瞒报现象2分

2、管理人员和专业技术人员持证上岗数量符合要求2分

3、企业办公管理用房落实，办公条件良好、生产工具齐全2分

4、营业执照、税务登记证、收费许可证等按有关规定办理2分

5、资质证书、营业执照、收费许可证等张挂上墙2分

二、企业内部管理（20分）

1、建立建全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法4分

2、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段2分

3、在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定，未出差错2分

4、至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2分

5、员工着装整齐，佩戴明显标志，工作规范2分

6、档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便2分

17、建立住用户档案，查阅方便2分

8、及时、完善更新信用档案记录内容、并及时汇报2分

9、建立24小时值班制度，设立服务电话2分

三、企业经营情况（30分）

（一）基础管理10分

1、严格按照合同（协议）约定内容提供服务2分

2、建立并落实便民服务承诺制，开展多种经营2分

3、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改2分

4、建立物业维修基金，其管理、使用等符合有关规定2分

5、接受社会监督，对投诉及时解决2分

（二）业主调查表反馈情况20分

按总户数的10%随机发放调查表，并将反馈情况汇总。业主调查表见附表

四、企业项目管理（40分）

（一）基础管理10分

1、与建设单位（销售前）或业主委员会签订物业管理合同，双方责任权利明确，并办理接管验收手续2分

2、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2分

3、按规定程序成立业主委员会，并按章程履行职责2分

4、开展有意义、健康向上的社区文化活动2分

5、物业管理服务费用收缴率90%以上2分

（二）房屋管理与维修养护——住宅小区5分

1、主出入口设有总平面示意图，房屋栋号标志明显1分

2、无违反规定私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1分

3、房屋外观完好、整洁，外墙粉刷美观，无税落，内墙干净，无损坏1分

4、封闭阳台统一有序，空调安装位置相对统一，钢窗、晾衣架无锈蚀1分

5、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1分

（三）房屋管理与维修养护——大厦5分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内显著位置识驻大厦各单位名录1分

2、无违反规定私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象1分

3、大厦外观完好整洁，无损坏1分

4、封闭阳台有序，空调安装位置相对统一1分

5、房屋装修，室外招牌，广告牌等按规定执行1分

（四）共用设施设备管理——住宅小区10分

1、共用配套设施完好，无随意改变用途、运行良好、无事故隐患，保养、检修制度完善2分

2、供水设备运行正常设施完好，无渗漏、无污染，二次生活用水有严格保障措施。上水管道完好，无锈蚀2分

3、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，下水管理道完好，无锈蚀2分

4、制订供电系统管理措施，并严格执行，记录完整，供电设备运行安全正常、路灯、楼道灯等公共照明设备完好2分

5、道路通畅，路线平整，车辆行人安全通行2分

（五）共用设施设备管理——大厦15分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、维护保养、运行记录等管理制度，并由专业技术人员严格执行操作规程2分

2、保证正常供电，制订并执行临时用电管理措施与停电应急处理措施，备用应急发电机可随时起用2分

3、消防24小时值班，设备完好，可以随时起用，设有突发火灾应急方案，无火灾安全隐患2分

4、电梯按规定时间运行、安检合格，维修、保养人员持证上岗，并有排除险性应急处理措施2分

5、合理安排用水，设备正常，按规定对二次供水设备进行管理，水质清洁卫生，操作人员健康合格2分

6、高压水泵、水池、水箱有严格管理措施，排水系统通畅，制定事故应急处理方案2分

7、中央空调系统供暖设备运行正常，制订故障应急处理方案2分

8、公共照明完好，大厦范围内道路通畅。1分

（六）保安、车辆管理5分（4分）

1、实行24小时值班及巡逻制度2分

2、基本实行封闭式管理1分（0分）

3、车辆管理制度完善、按规定停放，管理有序2分

（七）环境卫生管理15分（4分）

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备1分（0分）

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁1分

3、垃圾日前日清，定期进行卫生消毒灭杀1分

4、停车场、道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物1分

5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象1分

（八）绿化管理5分（2分）

1、院落内绿地布局合理，花草树立配置得当，整洁美观2分

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象1分（0分）

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观1分（0分）

4、绿地无纸屑、烟头、石头等杂物1分（0分）

第五篇：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师定义：

物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。

一、我市物业管理发展的历史沿革

第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。

第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。

第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。

二、我市物业管理行业二十年发展成就

（一）行业发展规模逐年扩大

物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。

（二）管理服务水平不断提升

物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。

（三）市民的居住环境不断改善

物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。

（四）促进了和谐社区和文明城市建设

物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。

（五）行业发展对社会贡献日益突出

物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。

三、我市物业管理的发展趋势和方向

（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制

我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》即将颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。

（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域

提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。

（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系

和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。

（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平

高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。

（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展

物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。