物业管理的特点以及发展趋势 论文 2000字 左右

第一篇：物业管理的特点以及发展趋势 论文 2000字 左右

物业管理的特点以及发展趋势 论文 2000字 左右 [物业管理 管理 ] 收藏 转发至天涯微博

悬赏点数 0 2个回答 匿名提问 2009-11-05 14:15:10 物业管理的特点以及发展趋势 论文 2000字 左右 回答

验证码：换一张

登录并发表取消

正在发表回答，请稍候…… 您输入的内容将会在您成功登录之后自动发表。回答中国主动权 2009-11-05 15:05:30 物业管理是一个新兴的综合性经营服务行业。近几年，随着我国城市建设和房地产业的发展，城市化进程的推进，物业管理的经营范畴在不断扩大，业务量在逐年增加，行业体系在逐步形成，展现出广阔的发展前景。物业管理作为一个新兴的行业，要保持这种旺盛的发展势头，形成与我国城市建设发展相适应的整体规模，就要注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新。

一、住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。

对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。

二、住宅小区物业管理的发展趋势

物业管理的本质是服务，围绕着“服务” 这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新，做到与时俱进：物业管理提供的产品要与时俱进，物业管理的管理思想要与时俱进，物业管理的理论研究要与时俱进，物业管理的管理模式要与时俱进，以适应发展的要求。具体就是要实现：

1、物业管理的竞争机制必须建立

物业管理终要竞争，在市场经济的条件下，竞争的机制可以给企业更多的机会，行业发展要求全面推行物业管理的招投标，建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和服务质量确定服务费用，通过签订合同明确双方权利、义务，开展平等竞争形式。

首先是服务内容竞争，物业管理企业存在的根基是服务。优良的服务带来良好的信誉，良好的信誉带来更多的客户，更多的客户意味着企业的发展机遇。

其次是服务价格竞争，服务价格涨落来自比较和选择机制。香港物业管理实行的“量出而入，代支代结，用者自决”的原则，给予消费者充分表达意愿的权利。2003年我国实施的《物业管理条例》，在很多方面规定了消费者的权利。

再者是服务质量的竞争，实质上是不同的物业管理企业提供的不同服务质量会带来不同的经济效益，竞争上较多的倾向于“按质论价”在一定程度上引导了对物业管理服务的消费行为。物业服务无竞争，服务质量就难变化，物业服务就没有生命力。所以说，只看效益不讲服务的行为，是目光短浅，是断送行业的基本客户，服务竞争才是物业企业的命脉。

最后是多种经营的竞争。经营服务的多样化使物业管理企业在服务主业以外，增加了效益的机会。要特别强调的是：物业的多种经营，是建立在业主服务需求的基础上的任何多种经营，物业管理企业的出发点还是服务。如果物业管理企业的出发点不端正，业主就不会满意，就不能取得应有效果。

2、指引性的服务规则必须制定

物业管理行业的服务规则在一定程度上给予物业管理公司开展服务的指引，也为业主对物业管理公司所提供的服务提出表扬、批评或评价提供的很好的平台，如北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》规定了北京市居住小区物业管理服务的最低标准，各物业管理单位向产权人、使用人提供的居住小区物业管理服务必须达到此标准，不得低于此标准，不符合《基本要求》的企业将受到处罚，甚至被取消资质，并由市及区县房地局、小区办将依《基本要求》对物业管理企业进行检查、考核。《基本要求》还要求物业管理企业的服务宗旨，并对常

规公共性物业管理服务进行了规范。

3、物业管理的组织模式必须改变，规模必须形成兴建一个小区，成立一家专职的物业管理公司，必然造成物业管理的高成本低效益。如果经营多个小区的物业管理企业分别派驻高级管理人员负责各个小区的日常管理服务，管理成本就可能大大降低，实现“一拖N”的管理规模，实现人员管理统一，分片服务，统一收支，分别核算，形成物业管理企业适度规模化的格局。物业管理企业的组织形式主要是人的管理，在人力资源管理上可以试行人员统一管理，岗位适当调换，员工挂牌上岗，实行一人多能，甚至功能虚拟的组织形式。

4、物业管理的法规体系必须健全

要切实贯彻《物业管理条例》，实施对物业管理公司的监督管理，明确开发商与物业企业的房屋质量责任。在业主委员会成立还缺乏条件的情况下，建立业主保护自己权益的条件和机制；建立对物业消费的监督机制，有业主委员会做出租赁或解除合同决定时能保证决定有效的体制。在保证双方合法的利益方面真正做到公开、公平、公正。

三、住宅小区物业管理创新的思路

住宅小区物业管理的创新必须基于物业管理主体、物业管理的客体，与外部环境之间建立积极的、规范的、完备的关系的条件下，在企业与外部之间形成对社会承诺和公众评估机制。

1、建立物业管理行业的信誉评价机制。通过物业管理企业的承诺，对最基本的服务项目建立服务基本标准，形成具有地方特色的行业工作规范；通过行业考核，核定物业管理企业的服务等级；通过行业评价，使消费者有对物业管理公司横向比较和选择的条件。逐步建设有利于物业行业竞争的规则，改变不作为的物业企业不能被 “清场”的情况。

2、物业管理企业要实现承诺到户。对不兑现承诺、工作效率低下者，形成及时调换机制，把物业服务作为一种垄断的现象通过制度予以杜绝，实行承诺到户的基础是服务价格的公开化，公开的价格有利于公开的竞争，也有利于公开的接受公众评价。

3、建立适合物业市场需要的虚拟组织。做到：功能特点专业化，存在形式离散化，运作方式合作化。突破企业有形界限，通过对外部资源整合实现企业发展目标。实行物业服务社会化，增加收入，提高工作效率，扩大企业影响，占领更大市场，形成企业优势。

4、建立物业服务价格分离制度。对住宅小区的多数基本项目，实现低价统一收费，对个别服务项目，实行区域内业主自主买服务的新机制，而且要求基本项目不赢利，服务项目才盈利的价格形式，做到低费高效，专项服务专项收费。

5、通过网络建设智能化管理。通过智能化的配套设施实现物业管理的零打扰服务、三表远程抄送、消防自动控制、自动巡逻系统，停车场IC管理系统，使社区越来越多的体会智能的技术。建立“健康生存”的生活理念，健康生存应当是物业管理人建立的为行业整体利益着想的理念。为居民建造良好的环境。

总之，建设有利于行业发展的竞争机制、公开机制和评价机制，实施物业管理企业的不特定的企业规模、组织方式、服务类别以及服务质量监控，通过一系列的物业管理的变革和创新，就可以发挥物业管理的社会功能，创造物业管理的最佳业绩，实现物业管理行业的健康发展，提高人们生活居住水平……中国主动权 2009-11-05 15:05:41 随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。物业管理是指物业管理企业接受

业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。本文通过对国内外物业管理状况进行比较,分析揭示了我国物业管理行业目前存在的问题并论述其成因,提出了改进和提高我国物业管理水平的对策措施。我国物业管理经过二十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅小区基本实行物业管理新体制,旧住宅区物业管理也取得突破;物业管理遵循市场规律,开始引入竞争机制,整体管理水平有了很大的提高;特别是物业管理立法工作得到重视,有力地推动了物业管理行业的发展。但由于受社会发展和经济水平的制约,我国物业管理行业在社会化、专业化、资质审核、管理理念,以及软硬件设施建设等方面与国外相比仍存在很大的差距。目前我国物业管理行业存在的主要问题主要表现在:物业管理意识薄弱;法制建设滞后:企业制度落后;建管不分;服务品种少,质量低;物业管理收费难;经营思路窄,效益低下...面对新世纪，人们都有很多新的愿望。物业管理也希望能在新世纪蓬勃发展。谈及21世纪中国物业管理发展，让人不禁想起这样一件事：20世纪年代刚发明计算机时，人们预计到20世纪末世界用量也不会超过50台。可不到50年的时间，计算机已在世界范围基本普及，其用量也数以亿计。其发展之快令人“瞠目结舌”，可即便如此，谁又能预计到它在下个50年、下个100年的发展呢？而中国物业管理在新世纪的发展趋势，也很难用准确的语言来把握，在此，只能按照事物发展的基本规律和个人对物业管理的理解对21世纪中国物业管理的发展趋势作个简单的描述：

一、随着社会分工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。

这个“普及”有几个层面的涵义：

1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。

2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在自已身边，每天为自已服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。

但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看，可能会是由南向北；由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村；由商品住房、写字楼向福利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别 “工业化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。

二、物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台，地方性物业规章制度更加完善和细化，在实践中有更强的针对性和可操作性。

“依法管理”是物业管理生存和发展的基础。物业管理在中国发展20年了，急需一部全国性物业管理法规对整个行业的行为进行规范，在本世纪初应该会有这样一部全国性物业管理法规出台。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。全国性物业管理法规的出台，一方面国家以法律形式给物业管理提供了行业存在的保障，从国家立法的高度确立物业管理的法律地位；另一方面又以法律文本规范物业管理的行为，使其能“有法可依、依法办事”，保证整个行业的顺利、健康发展。从立法上看，很多内容与现行规定相比可能有很大改变；物业管理的涵盖范围空前扩大，从住宅、写字楼到工业区、厂房；从医院、学校到政会机关、军队营区，覆盖几乎氖的建筑物、场所及其相关附属物，物业管理的类型得到极大的扩展和丰富；物业管理的定位和有关概念将重新界定，物业管理中政府行为将逐步淡化，虽然在相当的一段时间里政府作为管理主体的地

位不可取代，但预计从本世幻0年代开始，政府将逐步全面退出物业管理行业，真正实现完全的 “市场化”运行。“物业管理”在管理的同时，作为“千家万户”联系的纽带、社区人文环境建设的桥梁的作用日益突出，其各项“服务”功能将不断强化；物业管理行业关系得到进一步协调；政府从物业管理行业的逐步退出，“物业管理企业协会”的规范和成熟，业主自治机构的完善，“物权法”等概念的引入，将进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之意的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。

三、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航母”出现。

随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。

“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。

四、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。

随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。

探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。

在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。

五、明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业

管理工作将贯穿建设开发的各个环节。

新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理 ”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现；也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。

第二篇：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师定义：

物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。

一、我市物业管理发展的历史沿革

第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。

第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。

第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。

二、我市物业管理行业二十年发展成就

（一）行业发展规模逐年扩大

物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。

（二）管理服务水平不断提升

物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。

（三）市民的居住环境不断改善

物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。

（四）促进了和谐社区和文明城市建设

物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。

（五）行业发展对社会贡献日益突出

物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。

三、我市物业管理的发展趋势和方向

（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制

我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》即将颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。

（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域

提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。

（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系

和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。

（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平

高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。

（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展

物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。

第三篇：重庆物业管理现状及其发展趋势

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。论文网在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工

业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目

前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，论文网人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从

业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

本文由无忧论文网硕士（博士、职称、毕业）论文下载与发表中心独家提供资源，如有雷同，纯属盗版。

欢迎各位光临获取更多有用资料。

硕士论文网：

博士论文网：

英语论文网：

留学生论文网：

蜂朝百科http://wiki.steelbee.net/

蜂朝教育导航http://link.steelbee.net/

收集一些比较经典的论文发表网站供大家多多交流哦。

英语论文网：139-1720-6902 QQ：949925041

Email： yingyulunwen@qq.com

第四篇：室内设计的特点和发展趋势

室内设计的特点和发展趋势

一、室内设计的特点

室内设计与建筑设计之间的关系极为密切，相互渗透，通常建筑设计是室内设计的前提，正如城市规划和城市设计是建筑单体设计的前提一样。室内设计与建筑设计有许多共同点，即都要考虑物质功能和精神功能的要求，都要遵循建筑美学的原理，都受物质技术和经济条件的制约等等。室内设计作为一门相对独立的新兴学科，还有以下几个特点：

1、对人们身心的影响更为直接和密切

由于人的一生中极大部分时间是在室内度过，因此室内环境的优劣，必然直接影响到人们的安全、卫生、效率和舒适，室内空间的大小和形状，室内界面的线形图案等，都会给人们生理上、心理上有较强的长时间、近距离的感受，甚至可以接触和触摸到室内的家具、设备以至墙面、地面等界面，因此很自然地对室内设计要求更为深入细致，更为慎密，要更多地从有利于人们身心健康和舒适的角度去考虑，要从有利于丰富人们的精神文化生活的角度去考虑。

2、对室内环境的构成因素考虑更为周密

室内设计对构成室内光环境和视觉环境的采光与照明、色调和色彩配置、材料质地和纹理，对室内热环境中的温度、相对湿度和气流，对室内声环境中的隔声、吸声和噪声背景等的考虑，在现代室内设计中这些构成因素的大部分都要有定量的标准。

3、较为集中、细致、深刻地反映了设计美学中的空间形体美、功能技术美、装饰工艺美

如果说，建筑设计主要以外部形体和内部空间给人们以建筑艺术的感受，室内设计则以室内空间、界面线形以及室内家具、灯具、设备等内含物的综合，给人们以室内环境艺术的感受，因此室内设计与装饰艺术和工业设计的关系也极为密切。

4、室内功能的变化、材料与设备的老化与更新更为突出

比之建筑设计，室内设计与时间因素的关联更为紧密，更新周期趋短，更新节奏趋快。在室内设计领域里，可能更需要引入“动态设计”“潜伏设计”等新的设计观念，认真考虑因时间因素引起的对平面布局、界面构造与装饰以至施工方法、选用材料等一系列相应的问题。

5、具有较高的科技含量和附加值

现代室内设计所创造的新型室内环境，往往在电脑控制、自动化、智能化等方面具有新的要求，从而使室内设施设备、电器通讯、新型装饰材料和五金配件等等都具有较高的科技含量，如智能大楼、能源自给住宅、电脑控制住宅等。由于科技含量的增加，也使现代室内设计及其产品整体的附加值增加。

室内设计的发展趋势

随着社会的发展和时代的推移，现代室内设计具有以下所列的发展趋势：

1、从总体上看，室内环境设计学科的相对独立性日益增强；同时，与多学科、边缘学科的联系和结合趋势也日益明显。现代室内设计除了仍以建筑设计作为学科发展的基础外，工艺美术和工业设计的一些观念、思考和工作方法也日益在室内设计中显示其作用。

2、室内设计的发展，适应于当今社会发展的特点，趋向于多层次、多风格。即室内设计由于使用对象的不同、建筑功能和投资标准的差异，明显地呈现出多层次、多风格的发展趋势。但需要着重指出的是，不同层次，不同风格的现代室内设计都将更为重视人们在室内空间中的精神因素的需要和环境的文化内涵。

3、专业设计进一步深化和规范化的同时，业主及大众参与的势头也将有所加强。这是由于室内空间环境的创造总是离不开生活、生产活动于其间的使用者的切身需求、贴近生活，能使使用功能更具实效，更为完善。

4、设计、施工、材料、设施、设备之间的协调和配套关系加强，上述各部分自身的规范化进程进一步完善。

5、由于室内环境具有周期更新的特点，且其更新周期相应较短，因此在设计、施工技术与工艺方面优先考虑干式作业、块件安装、预留措施等的要求日益突出。

6、从可持续发展的宏观要求出发，室内设计将更为重视防止环境污染的“绿色装饰材料”的运用，考虑节能与节省室内空间，创造有利于身心健康的室内环境。

第五篇：论物业管理利与弊

1、谁之过，根源

（一）换位思考

（二）开发商开发好楼盘，没有完善相配套的基础设施；

(三)政府职能缺位，监管体制不顺

（四）法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安派出所、公用事业单位、社区居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范

业主委员会的法律地位不明确：

业主委员会在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，根据现行法律规定，作为物业管理活动中的重要的法律主体业主委员会，目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，也没明确的上级管理机构。

（五）物业管理错位具体表现在：

①物业人员与业主身份颠倒，物业处人员忘记自己的身份，常常以政府行政方式来对待业主，有时私自将公共场地私自出租，有的利用公用地方进行创收。

②物业公司常常对个别弱势业主进行教训，有的在交流上产生障碍，使用不应该用的术语，有的甚至以断电断水来胁迫业主就范。

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，政府有关部门对我国现阶段物业管理发展存在的问题及对策应该做出积极的反应。

3、政府

构建和谐小区，必须从小区做起，政府必须有所作为，政府必须站出来牵头，引导小区如何做好物业管理，引导业主如何进行维权，如何进行业委会选举，如何进行换届选举，政府在宣传方面要下足力气，在有条件的小区做示范点，力量多放在物业管理薄弱的小区，政府应该以社会稳定作为前提，稳定压倒一切。努力创造一个安全文明、井然有序的工作和生活环境，让居民没有后顾之忧。政府在小区和谐构建中，必须从现在做起，不折不扣、实实在在做好每一件事，政府公务员必须有“ 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的精神操守，关心物业管理事业，小区是构成城市社会的基础单位，居民小区管理水平如何，关系到居民在8小时工作之外的生活质量，并影响到居民的心情和对社会综合环境的感觉和判断，对整个社会的和谐构建十分重要。因此构建和谐社会，必须从小区管理做起，必须加强物业管理做起。

政府职能部门应该对小区物业管理积极加以引导和指导，使业主委员会依法依规行事，通过完善各项程序，引导业主积极参与小区自治，完善基层民主，健全基层社会民主管理机制，赋予广大业主应有的民主权利,为大力推进社会主义民主打好坚实基础。

4、健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合业主（居民）与政府部门矛盾（主要表现在政府不做为、政府乱作为、政府作为没有得到居民认可、拆迁、征地补偿等等）、业主与开发商间矛盾、业主与物业间矛盾、业主与业主之间因利益关系而发生的矛盾越来越显现出来，因此,搞好小区管理相关工作，特别是完善住宅小区的物业管理．解决好物业管理方面的纠纷，出台完善的物业管理政策，加强县（区）级、镇（乡街道）房管局以及物业站领导，对和谐社区的建设乃至整个和谐社会的构建都将

起着巨大的推动作用

明确管理单位，强化监督管理工作：

政府相关部门应介入物管工作，首先，要从源头上着手，严格把好新建居民区验收关。在小区竣工验收时，相关部门应严格把关，加强对开发商的监管，房屋质量和配套设施都必须保质保量，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正，杜绝开发商遗留问题的出现。