美国物业管理的特点

第一篇：美国物业管理的特点

美国物业管理的特点

在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。

一些有着优秀管理经验的物业管理公司，他们的服务领域会根据社会化需求无限扩展，如在美国物业管理行业排名第一位的世邦魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、ＩＴ、教育、证券以及高科技企业等各类物业。有些物业管理公司在常规的服务内容之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，这就对物业管理公司提出了很高的技能要求，要求物业公司既要具备有效的管理手段，同时还要具备跨领域、全方位的专业服务能力。

专业化管理是美国物业管理最显著的特点，在那里社会化分工十分明确。比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。如果开发商自己成立物业管理公司，很难得到人们的认可。

物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业管理公司接管后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安公司负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。据悉，纽约市各类外包合同总金额约１０００万美元，占全年物业管理总费用的２５％。而保安工作则由安检警察来做，安检警察隶属于警察局。因此，物业管理公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问题就迎刃而解了。

在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心，每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司，每一个分公司都代表了一个地区，是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况。在为业主服务方面，物业管理公司也相当周到。管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、取餐，以营造业主之间的融洽气氛。大多数物业管理公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便。

专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定，为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障，保障公共地方与设施意外损毁，以及对第三者的生命乃至财物安全。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆，或私家车被盗等情况。

（注：本文转载自中国物业管理在线）

第二篇：美国企业文化特点

美国企业文化特点

在当前经济迅猛发展的21世纪，经济国际化的趋势也已经不可逆转。国家之间的互相对抗在和平年代也已开始由以往的军事对抗，到如今经济国力的全面综合的较量。而作为经济组成的单位——企业，其兴败衰亡，其发生发展，大到企业规模，核心竞争力，小到每个员工的文化水平，都在这场没有硝烟的竞争中在经济国力竞争这个显微镜放大。严格地讲，企业间竞争是全方面的。

翻开近代经济发展史，至今，国际规模的大企业，尤其在所谓500强企业行列中，美国企业几乎占据了一半以上的份额。就算当今瞬息万变的经济环境大前提下，美国的企业还是保持着世界第一的企业竞争力。因此，研究美国企业的特点，尤其是作为其企业文化的特点，是摆在中国企业和企业家面前的一个课题。

企业文化是指在生产经营和管理过程中所创建的具有本企业特色的物质财富和精神财富的总和。它包括企业制度、组织机构、企业环境、企业产品、企业精神、道德规范、价值观念等等。价值观念是企业

文化的核心。它的产生有深刻的经济和社会根源。

以美国为例，企业文化的产生与近２０年来美国经济持续衰退和日本经济的迅速起飞有直接关系。众所周知，二战后至６０年代末，美国一直是世界首屈一指的经济强国。它的国民生产总值、工业产量、进出口贸易额、黄金外汇储备均居世界首位。可是，随着西欧、日本经济的崛起，世界力量对比格局发生了巨大变化。美国的经济优势逐渐丧失。美国企业在国际竞争中接连受挫，引起美国企业界、管理学界的严重关切。特别是近十几年来，美国企业在和日本的竞争中不断败北的严酷现实，更令美国人头痛和不安。首先是１９８０年日本取代美国成为世界上汽车生产的头号强国。当年，美国只生产８００万辆汽车，日本却生产了１１００万辆。在美国三大汽车公司连年亏损的情况下，日本产的节能小轿车却大量占领美国市场。美国素有汽车王国之称，可是现在这顶王冠突然被日本人夺走，震惊了美国的企业界。其次是美国钢铁业的衰落。钢铁工业是美国工业的基础。然而，从６０年代起，它保持了六七十年之久的钢铁优势在日本西欧的竞争下也逐渐丧失。１９７９－１９８２年，美国钢产量从１.３６亿吨锐减至７４６０万吨。许多钢铁厂关门。相反，日本钢铁工业却欣欣向荣。钢铁工业是美国力量的象征，它的衰落引起美国人更大的恐慌。第三是美国某些高科技产品日益丧失优势。本来美国的许多高科技产品一直处于领先地位。可是自７０年代中期起，美国半导体集成电路芯片的一部分市场被日本人夺走。到７０年代末，美国大规模集成电路芯片的很大一部分市场也被日本占领。同时美国的消费电子产品也几乎被全部挤出世界市场。此外，日本的办公自动化设备、工业机器人、数控机床等高科技产品也超过美国。在微电

脑、光导纤维、复印机方面美国也败下阵来。

在这种残酷的现实面前，美国的企业家和管理学家开始重新评估自我企业的特点，并且与日本企业相对比，不但从经济发展的角度，更深刻地从文化层次来思考企业在竞争中失败的原因。扬长避短，开始吸收和消化国外现金企业的企业文化特点为己用，开始塑造国际性的新的企业文化特点。美国企业文化的产生还有其社会原因。首先是美国职业队伍构成的变化。随着新技术革命引起的产业结构的变化，１９５６年起，白领工人首次超过蓝领工人。有史以来美国大多数工人不是制造产品而是处理信息。人们职业结构的这种变化，必须影响他们的价值观、生活方式和情趣。对高技术高智能工人的管理显然要有别于从事简单劳动的蓝领人，新一代劳动力由于富裕程度和文化素质较高，经济要求已不是他们工作的唯一动力。他们需要心理满足和自我实现的冲动。更注意人文色彩的企业文化正好适应这种要求;并且，2战后出生的一代人到了70年代已进入青壮年。这一代人受过良好教育，富有独立性和创造精神，要求民主参与的欲望较强。他们进入社会，涉足企业界，不能不对企业管理模式产生影响。企业文化强调面向人、尊重人、关心人和扩大民主参与决策等等，正好是这一代人社会要求的折射；第三，人们

对企业性质的认识发生了较大的变化。传统的企业把追求最大限度的利润当作唯一的目标，为此不择手段。随着时代的变迁，美国学术界和有些明智的企业家、管理学家逐步认识到，企业不应把获利当作唯一目标，还要为社会做点贡献；企业不只是一个生产组织、赚钱单位，也应该是使职工生活得有意义，为社会做贡献的场所。美国一些成功的企业所以能充分调动职工的积极性，保持活力，主要奥秘在于它们能较全面地认识企业在社会上的地位，带领职工在工作中寻求生命的意义，实现生命的价值，并进而使人－企业－社会构成关系密切的联结键。美国企业管理学界正是从这点出发，总结出企业文化这一崭新的管理理论。从

这个角度讲，企业文化是美国优秀企业经验的总结。

美国企业文化的特征

企业文化作为一种新的管理理论和方法。是美国传统管理理论和方法的继续和发展。它既有鲜明的民族性，也体现出强烈的时代精神。从发展趋势看，大致内容可以包括以下几个方面：

重视自我价值的实现

美国著名的苹果电脑公司认为，要开发每个人的智力闪光点的资源。“人人参与”、“群言堂”的企业文化，使该公司不断开发出具有轰动效应的新产品。从强力笔记本式苹果机到现在为全球所有追求时尚生活

人群所追捧的IPOD产品系列，无不折射出他们的这一企业的文化特点。

美国另外的一家国际性大公司MOTOROLA公司则认为，责任和权力是一对孪生兄弟，要使职工对工作负责任，就必须尊重人、信任人，并给予实际的自主权。公司内负责新事业开拓小组的所有组员都是自愿来参加的，他们有高度的自主权。只要小组达到公司的绩效标准便可得到好处，即使失败了，公司也保证小组成员原来的职位和待遇。异想天开、离奇的想法在MOTOROLA公司都能得到理解和宽容，科学的设想在MOTOROLA公司总能找到归宿。

提倡竞争和献身

竞争出效益，竞争出成果，竞争出人才，但竞争的目的不在于消灭对手，而在于参与竞争的各方更加努力工作。美国企业十分重视为职工提供公平竞争环境和竞争规则，充分调动其积极性，发挥他们的才

能。

IBM公司对员工的评价是以其贡献来衡量，提倡高效率和卓越精神，鼓励所有管理人员成为电脑应用技术专家。福特汽车公司在提升干部时，凭业绩取人，严格按照其能力对应其职位的原则行事。福特公

司前总裁亨利?福特说：“最高职位是不能遗传的，只能靠自己去争取。”

奖励创新

美国许多企业都用不断创新来保持自己的优势。目前国际上先进的美国IT公司都秉承了这一传统，使美国的经济一直处于国际的前沿。而这种优势的得来，也是其企业文化长期积累和爆发的必然结果。

即使在传统行业中，也不乏鲜活的例子。

杜邦公司成功的经验是发扬不停顿精神，不断开发新产品，3M公司的成功在于创新有绝招，招招都很妙。3M公司不轻易扼杀一个设想，如果一个设想在3M各部门找不到归宿，设想者可以利用15%的工作时间来证明自己的设想是正确的。3M公司还能容忍失败。“只有容忍错误，才能进行革新。过于苛求，只会扼杀人们的创造性。”这些是3M公司的座右铭。成功者受到奖励、重奖，失败者也不受罚。3M公司

董事长威廉?麦克唐纳说：“企业主管是创新闯将的后台。"

利益共享

美国许多企业实行股份制。通过职工持股，使其除工资收入外还能分到红利。此外还增加了职工参

与经营管理的权利，提高了他们的身分、地位和安全感。

美国最大的连锁店沃尔?马特公司、“旅店帝国”，希尔顿公司，均将一部分股份作为工资或福利分给职工。惠普公司等还通过增加职工的福利(如为子女提供助学金)，让职工共享公司成果。而其他耳熟能详的美国IT公司，也都早已用期权讲企业和员工的共同的未来衔接并紧密结合起来，一步步打造完全新型的跨国性的行业巨无霸企业。诚然，一个国家的企业文化都具有其深深的文化烙印。在不加分析，不考虑国情的前提下，盲从和全面否定都不是科学和认真的态度。如何结合本国的文化特点，本企业的发展计划，洋为中用，综合考虑，吸收其精华，扬弃其糟粕，是如今摆在所有中国企业家面前的一道具有挑战性但是迫切的课题。

第三篇：美国畅销书特点

美国的畅销书

《纽约时报》自1942年4月9日起，每周对美国畅销书进行统计，而每周日推出的畅销书排行榜，被视为美国最权威的畅销书排行榜，体现美国人的读书趣味。

2009年4月26榜单为例，小说榜基本上是悬疑类作品的天下，在小说榜前十名中，非悬疑类的仅有三本。而非小说榜则多为名人传记，这可以看出美国人的习惯趣味和价值取向。

小说类冠军《拿走我的心》是美国“悬疑小说女皇”（The Queen of Suspense)玛丽·克拉克（Mary Clark，1927年生）的作品，亚军是悬疑法律小说作家丽莎·史考特莱茵（Lisa Scottoline，1973年生）的新作《再看一眼》，季军则是魔幻悬疑小说作家吉姆·布彻（Jim Butcher）的系列悬疑小说第11本《叛徒》。

悬疑类的作者往往是专业出身，女作家又有独特的女性视角，比如，史考特莱茵，她是美国著名推理小说作家，担任过美国悬疑小说作家协会会长，并曾获得悬疑小说类最高奖项爱伦坡奖。她有扎实的法学功底，毕业于宾州大学法学院，曾在费城律师事务所工作。她还曾受聘为宾州大学法学院助理教授，开设《法学与创作》课程，向学生阐述小说与影视创作里的法学问题。

非小说榜则是名人传记。四月底这期非小说“前十”的作品中，有6本的作者或挂名作者是演员、歌手或节目主持人。

第四名《好莱坞妈妈》是真人秀节目女星托里·斯佩林的新作，她在书中用幽默的语调叙述了育儿经验。斯佩林目前身份不仅是影视明星，还是畅销书作者。2008年和他人合写的《讲故事》曾连续19周进入《纽约时报》畅销书排行榜十强，有两周还是冠军。

2002年六月初，畅销书排行榜。A．非小说类：

1.《美国的儿子》（American Son），美国前总统约翰·肯尼迪的儿子小约翰·肯尼迪生命中最后几年的传记。

2.《寻找自己》（Find Me），美国著名女演员和电视脱口秀主持人萝西·奥当娜（Rosie O’Donnell）关于童年、家人和朋友的自传，《时代周刊》在1997年时曾将她评为“1996美国最具影响力的25人”之一。

3.《幸运之人》（Lucky Man），曾获过四次金球奖和四次艾美奖的著名电影电视演员、帕金森氏症的幸存者 Michael J．Fox的自传。作者把此书的全部收入捐给了麦克·福克斯帕金森氏症研究基金会。

4.《参议院的主人》（Master of the Senate），作者Robert A．，关于美国前总统林登·约翰逊四卷回忆录之第三部，记录了他1949年到1960年的政治生涯。

5.《愚蠢的白人》（Stupid White Men），作者 Michael Moore，对共和党和民主党人以及对美国进行了言辞激烈的抨击。

6．《女性进犯文化探究》（Odd Girl Out ：The Hidden Culture of Aggression in Girls），作者 Rachel Simmons。进犯：侵犯的意思。该书阐述了女孩面临的严重社会问题： 女孩心理侵犯的微妙形式（The subtle forms of girls’ psychological aggression）

出名的定义和陈词滥调的内部机能（Definitions of popularity and the inner workings of cliques）

跨越种族和社会经济界限的侵犯（Bullying across racial and socioeconomic lines）

好友间隐藏的嫉妒、竞争及情感滥用（Hidden jealousy, competition and emotional abuse among close friends）

学校对于侵犯的态度（School attitudes toward bullying）

父母支持孩子的努力(The struggle of parents to support their children)

7．《恰当时刻的恰当之语》（The Right Words at the Right Time），编者Marlo Thomas，一百多位名人讲述他们一生中的转折点。

8.《因时而异》（A Mind at a Time），作者 Mel Levine，儿科专家分析不同的儿童学习模式，以及家长帮助他们成功的各种不同方法。

9.《最后倒下的人》（Last Man Down），作者 Richard，9·11世贸大楼幸存救火员的自述。

10.《抗癌之战》（Cancer Schmancer），记述一位喜剧女演员与自己子宫癌的搏斗。B．小说类

1.《石头掩体》（The Shelters of Stone），作者Jean M．Auel。这是作者关于洞穴女埃拉的系列小说之第15本。Auel是国际知名的畅销书作家，其作品在全世界已经卖出3400万册。她对考古学和人类学的深入研究，使她在世界范围赢得相当程度的尊重。

2.《临死的猎物》（Mortal Prey），这是作者John猎物系列的第13本。

3.《爹爹的小女儿》（Daddy’s Little Girl），作者 Mary Clarks，被称为“悬疑小说女王”。本书是她第21本悬念小说，在畅销榜上已经7周。

4.《星球大战第二部曲：克隆人攻击》（Attack of the Clones），作者 R．A．Salvatore。

5.《保姆日记》（The Nanny Diaries），作者 Emma和Nicola Kraus。这是一本讽刺小说，一个保姆眼中有权有财的纽约客们。

6.《呼啸的风》（The Wailing wind），侦探小说，作者Tony Hillerman。

7.《一千条乡村路》（A Thousand Country Roads），作者 Robert James Waller，这是作者畅销书《麦迪逊之桥》（也译成《廊桥遗梦》）的续篇。

8.《传唤》（The Summons），法理小说，作者 John Grisham，是美国乃至英语世界最畅销的作家之一。

9.《所有事情的结局》（Everything’s Eventual），作者 Stephen King，是美国最畅销的恐怖小说家。

10.《假若美貌可以杀人》（If Looks Could Kill），侦探小说，作者Kate White。

八．美国的读书日

2010年3月，第一夫人米歇尔·奥巴马到某小学，为200多位小学生大声朗读一本名

为《帽中猫》的书，拉开了第13届全美国读书日活动的序幕。

《帽中猫》（The Cat in the Hat）是美国著名儿童作家苏斯博士的系列作品之一，绘画风趣、词语简单、句子押韵，成为孩子们的启蒙读物。他的全名为Theodor Seuss Geisel，苏斯博士是他的笔名，他并没有获得博士学位，于1991年9月逝世，为纪念他对文学和阅读作出的杰出贡献，美国教育协会于1997年决定，将他的生日3月2日定为全美读书日。

国家教育协会主席丹尼斯·范洛可领着孩子们举手发誓要每天读书，在誓言中说：“我保证每天读书、每晚读书。我知道这是成长道路中的关键。”

得州农工大学（A&M），每个学期有许多读书日，为了让学生们读更多的书，有趣的是，读书日，不上课。

九．中国人喜欢读的书

中国人喜欢阅读什么？这问题怕是不太容易搞清楚，我觉得除了学生、学者，好多人可能很少读书。

小学生爱看的课外书，往往是：漫画、脑筋急转弯、神话等。中学生几乎没有时间看课外书，除非是语文课老师要求的一些。那么大学生呢？我不太清楚。

目前市场上较多的是：

历史：《明朝那点事儿》、《流血的仕途》、易中天的品三国系列； 财富：《长尾理论》、《世界是平的》、《影响力》、《激荡三十年》、《货币战争》； 猎奇：《鬼吹灯》、《驱魔人》、《西藏密码》；

暧昧：有哲人把它拆开，倒过来看，就是“未日爱日”。《暧昧》、《老婆爱上我》。手机短信中带点黄色的幽默，大行其道； 人文：《论语》、《论语别裁》、《丧家狗》； 乐趣：“让子弹飞”得不亦乐乎，《大老爷们那些事儿》、《史上第一混乱》； 故事：《重生传说》、《重生传奇》； 幻想：《师士传说》、《兽血沸腾》、《仙路烟尘》（简体书名《仙剑问情》）。

我对潍坊学院2009级部分大学生的读书情况作了一个简单的调查，近期（2011年5、6月）没有读任何书的同学有一些；虽然写上了读的书的名字，估计有的是以前读的，并不是最近读的书，因此这个数据仅供参考。再有，有些书我没有读过，分类可能不对，望谅解。

与专业有关：Java 学习笔记；会计基础；

中国文学：水浒传；三国演义；大学中庸；林语堂：中国人；沈从文散文；平凡的世界 郭沫若文选；

当代中国小说：被窝是青春的坟墓；告别薇安 ；中国地脉；韩寒：他的国；长安乱；诡刺；狼图腾；海岩：深牢大狱；北京·北京；王小波：我的阴阳两界；驻京办主任；刺明；从零开始；沧浪之水；盗墓笔记；庆余年；鬼吹灯；杀人游戏之现场直播；江南：涿鹿 炎的最后子孙；草样年华 ；张飞日记；

史实与传记：文明的征程；暗夜女巫；西安事变前后的周恩来；女枭百传；明朝那些事儿；当代人品历史： 易中天品三国；康熙大帝；祸国；菜根谭；补天石；

外国文学：圣经；战争与和平；茶花女；飘；罪与罚；海底两万里；红与黑；鲁滨逊漂

流记；荆棘鸟（the thorn birds）；小王子；飞鸟集（stray birds）；雾都孤儿；阿加莎·克里斯蒂侦探小说系列：高尔夫球场命案/零时；福尔摩斯之归来记；梦的解析；尼采读本；FBI教你破解肢体语言；暮光之城；感动人生的情感故事；懒人闲思录；心灵鸡汤；英美报刊文章阅读；

励志、成功学：富爸爸穷爸爸；在哈佛的演讲；做你自己；男人靠什么赢得财富；聪明的投资者；影响一生的100个在清华大学的演讲；过犹不及——如何建立你的心理界限；谁偷走了你的幸福；买卖点；读大学究竟读什么；幸福了吗；说话之道；中国古代哲学之旅；鬼谷子；从懒人视角静观众生世相；处事三十六计；厚黑学全集；标杆人生；六秒钟改变你的情商；思维导图；翟杰谈鬼谷子；李敖这个人；我的奋斗

科技：人宇宙科学 与美国大学生相比，双方的共性是所读的传记或励志类的书都比较多，这类书能帮助年轻人少走弯路，尽早成才；不同是，我们的读的科幻或科技类的作品较少。

我们应该多读点经典作品，读经典至少可以保证不会浪费时间、消耗生命，而现在市场上的许多畅销书往往不能保证这一点；另外，越来越多的读者变成了电视、电影的奴隶，而目前的电视剧匮乏经典。

在美国期间，我通过网络买了不少书，也读了在国内好几年也读不完的书，每天安排得很紧凑。周恩来提出，为中华崛起而读书。现在中国发展迅速，但在很多方面，我们还是很落后的，我们应该为了使中国更加强大而读书，只要我们从认真读书开始做起，终有一天梦想会变成现实的。

第四篇：学校物业管理的特点

管理研究 >>MANAGEMENT REASERCH 高校物业管理的特点分析

李 富

（北京经济管理职业学院，北京 102602）

关键词：高校物业管理；特点

摘 要：高校物业管理同社会一般的物业管理相比，有其自身的特点，即教育属性、特定的服务对象、特定的校园文化氛围。这些特点决定了高校物业管理主要应是以保证教学和师生生活为中心，维护房屋及其设施设备的完好，提供多元化服务，营造良好的育人氛围，维持正常的教学秩序。为此要加强管理手段和队伍素质建设、接受国家教育主管部门的指导。

中图分类号：F293.30

文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2008）04-0086-02

（一）加强房屋设施养护，确保教学和师生生活

房屋及公共设备、设施（主要包括水电暖等）是保证教 学和师生生活的基本和必需的条件，必须保证其随时处于良 好、可利用状态。要以专业、规范、节约为目标，运用科学的 手段、规范的操作、严格的标准进行系统的养护，做到小修及 时；中、大修要合理计划、规范实施。严格参照物业管理行业 的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。完善日常管 理的各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡 检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保持物业持续利 用和保值增值，确保教学。

（二）提供多元化、实效性的服务

为教学和师生提供多元化、实效性的服务，这是高校物业 服务特有的功能，这也是高校物业管理的特色所在。在高校未 实行物业管理以前这项工作一般属于教务处的职责，这让本身 主要履行确保教学质量的学校职能部门不得不分出精力来做教 学后勤保障的一些琐事。实行物业管理后，物业管理部门应该 主动承担和履行教学服务的职责。具体的内容可以涉及协助教 室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维 护、运动场馆的管理等等。在具体操作中，根据教学的需要，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内 容，以达到教学有序、师生方便的目的。为师生生活提供全方 位服务，让广大师生在文明、雅致、方便的生活空间里更好地 完成自己的工作和学习。主要有两方面：

一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活 水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业 服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调 整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做 到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意 度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师 服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的 所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目，比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后 的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优 质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为 学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨 的、人文化的服务。

二是根据学校的情况及学生的需求适时开展各种特色活动 及宣传教育活动，这不仅有利于疏通与广大师生的关系，取得 随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的 快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会 的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确 这一工作的着力点，对于搞好高校后勤，办好高校有着十分重

要的意义。

一、高校物业管理的特点

高校物业管理除了具有社会一般物业管理的特性，即服务 性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有

以下三个自身特点：

1、教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必 须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与

高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育 人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成

部分。

2、特定的服务对象。社会物业服务的对象是社会各行各 业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的上层建筑，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社 会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员 的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲 究方式；秩序维持和学生安全显得特别重要。

3、特定的校园文化氛围。由于高等教育在我国经济建设 和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特 有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，高校物业 不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业 服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业 管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与 校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同

时又反过来影响校园文化建设。

二、高校物业管理的着力点

根据上述特点，高校物业管理应该是服从服务于“以教 学为中心，以育人为宗旨”的大目标，坚持以人为本的服务理 念，运用现代化的管理模式和方法，维护房屋及其设施设备的 完好，为师生员工提供优质、高效、周到的服务，营造整洁优 美、文明向上的良好校园环境，维护正常的教学秩序。

作者简介：李富（1958—），男，河北省张北县人，北京经济管理职业学院南校区物业管理中心经理，经济师。

NEW PROPRIETOR 2008.4 86 现代物业 · 新业主 MODERN PROPERTY MANAGEMENT ·

师生的理解、合作和支持，而且通过活动的开展，能够提升物 业管理部门的知名度和服务品牌。例如，在新生军训之前，针 对新生适应力差的问题，组织举办健康咨询活动，以保证新生 能以良好的心理和身体准备去迎接军训。

随着社会的进步和高校的发展，高校物业管理的内容应得 到更快、更新、更广的拓展，服务项目不仅包括常规的物业服 务项目和上述具有高校特色的教学后勤保障和学生多元化服务 等，还应随着高校发展的要求及师生的需求不断延伸、扩展、调整和优化，努力实现先进的物业管理理念与现代学校教育、管理理论完美结合；物业服务与学校育人环境的营造有机、和 谐、自然的统一，更好地实现高校物业管理目标。

（三）营造良好的育人氛围

育人是一项综合工程，它不仅是专职教师和专职思想政 治工作者的责任，也是后勤工作者的义务。教育的最高境界是 “随风潜入夜，润物细无声”。物业管理部门教育人的方式不 是说教而主要是影响。首先，物业管理人员通过营造整洁优 美、特色雅致的校园环境，让学生在环境的熏陶中得到教育和 启发，增长见识、开阔视野、陶冶情操，在潜移默化中改变不 良行为习惯，最终达到改变人的心灵，提高素质的目的。高校 的环境营造不仅标准要高还要有特色、有内涵。其次，找到 服务的切入点，针对高校实际和学生特点，实现以人为本的人 性化管理，用温暖和友情滋润美化学生的心灵。再次，提升物 业管理的科学内涵和人文品位，营造有文化特色的氛围。可通 过在校园设置规范而又温馨的文明礼貌用语提示牌，在食堂、宿舍、教学楼等处开设一些文化宣传栏，在校园网上开设各种 各样的栏目等多种渠道达到与学生的交流沟通。了解师生生活 和心理需求，不断分析和探索营造文明育人环境的新途径和方 式，与学校整体育人环境形成相得益彰的效果。

同时，物业管理中严格的规章制度，科学的物业管理、优 质的物业服务、合理的物业收费以及学校物业管理人员良好的 精神风貌、严谨的工作作风，都会对大学生形成良好的行为规 范和增强自律意识产生潜移默化的作用。

（四）维护正常的教学秩序

维护公共秩序是物业管理的一项常规工作，对高校来说，更是重中之重的工作。从社会稳定和发展的角度来讲，高校是 一块十分敏感的区域，维护公共秩序，保证安全直接关系到学 生的切身利益，关系到教学的正常进行和学校的稳定发展。

在维护公共秩序中，一是保持高度警惕，加强平时检查，把安全防范放在第一位，及时发现和排除事故隐患，预防为 主，防治结合；二是重点防范与一般管理相结合，重点区域（教学区、学生公寓）、重点部位（贵重物品存放处）、重点 时段（早中晚、节假日）重点维护和防范；三是保安人员要文 明执勤，既要严格执行制度又要热情为师生员工服务，帮助排 忧解难，融洽关系，加强沟通、取得其积极配合，充分发挥广 大师生员工在秩序维护和安全防范中的作用，实现专业防范与 群防群治相结合；四是加强保安队伍及其相关管理制度建设，配备完善必要的监控、防范、通信等安全设施设备和工具，注重对值班人员进行必要的防盗、消防等技能的训练，制定较 全面的处理各种突发事件的预案，最大限度地避免安全事故的 发生；五是搞好与相关部门的协调配合。高校物业的安全管理 是一个联动的体系，它不仅仅是物业管理部门的职责，需要与 有关部门协调配合，尤其要与社会治安相结合，搞好与地方公 安部门的配合，做到职责清晰、责任分明。最终通过严谨、科 学、规范的管理，充分利用各种安全防护手段，确保公共秩序 处于有序、安全、健康的状态。

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三、落实高校物业管理着力点的保证措施

（一）加强管理手段建设

高校是一个为国家培养高级专业技术人才的地方，为了 适应全方位、多功能、高水平育人的要求，需要先进的管理手 段和优质的物业服务。为此，要加强投入，逐步配备完善高技 术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统 和集中管理监控系统、物业管理信息系统及专业化工具设备。充分利用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技 术和智能化的设备系统实现物业管理的智能化、网络化、信息 化，全面提升管理服务层次和效率。

（二）加强队伍素质建设

大学生思想活跃、充满着新的理念、新的信息，具有较 高的文化素质，懂得如何享受学校的物业管理服务，如何接受 合理、合法的物业管理和如何维护自身的权益。因此，迫切要 求学校物业管理人员，必须具备较高的文化素质、较好的道德 修养、较强的工作能力。在对大学生的物业管理服务中，要求 工作人员使用规范语言交流、了解物业管理法规、熟悉管理服 务程序、精通管理服务业务，能在“以服务为宗旨，以管理为 手段”的指导思想下，应用高科技术（例如：宿舍的电子控制 系统和智能化新技术等）和先进手段，根据不同的管理对象，因人制宜、因时制宜和因地制宜地实施物业管理和进行物业服 务，为管理对象提供科学规范的物业管理和周到及时的物业服 务。为此，把每一个员工不仅培养成技术职业人，更重要的是 把他们培养成能够利用自身的言行和素养去影响和感化学生的 教育者。

（三）接受国家教育主管部门的指导

高校物业管理企业与一般的社会企业不同，它具有明显的 教育属性，尤其教学区、学生生活区的服务更是保证学校正常 教学秩序和营造良好育人环境的基础性服务工作。高校物业管 理仅在于由过去的运用行政手段管理后勤，变为从后勤工作的 经济属性出发，按照经济规律，运用产业机制和经济手段管理 后勤，其为教学、科研和师生服务的根本宗旨没有变。为确保 高校物业管理的正确方向，高校物业管理企业理应接受国家教 育主管部门和高校物业管理行业组织（中国高校物业管理专业 委员会）的指导，成为在其指导下的、高等学校利用管理合同 进行监管的、自主经营的经济实体。

无论是从高校分离出来的、还是从社会进入的高校物业 管理企业，都必然遵循教育规律，在经营中受到国家教育政策 的制约。正确认识和处理好市场经济规律与教育规律之间的关 系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之 间的关系，既要引入竞争机制，又要注意适应教育工作的特点 和我国国情，重视社会效益和长远利益。

高校物业管理只有针对其本身的特点，牢记宗旨，把握重 心，才能站稳脚跟，赢得市场，取得效益，不断发展，在高校 中发挥应有的后勤保障作用。

参考文献：

［1］陈德豪,李春云.物业管理概论［M］.北京：中国轻工 业出版社,2004,12.［2］文杰.新编现代物业规范管理实用全书［M］.北京：蓝 天出版社,2005,7.［3］张友才.试论石油企业物业管理［J］.华北石油经

济,1999.［4］王学家.浅谈高校物业管理[EB/OL].中国高校物业管理 网,www.xiexiebang.com 2006.8.［5］郭钦祥.高校物业管理探讨[EB/OL].中国高校物业管理 网,www.xiexiebang.com 2006.2008.4 MODERN PROPERTY MANAGEMENT · NEW PROPRIETOR 现代物业 · 新业主 87

第五篇：物业管理服务的特点

物业管理服务的特点：

1物业管理服务的公共性和综合性物业管理服务收益主体的广泛性和差异性 3 物业管理服务的即时性和无形性 4 物业管理服务的持续性和长期性