全国物流园规划

第一篇：全国物流园规划

全国物流园区发展规划（2013—2020年）》发布

《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》（简称《规划》）日前发布，明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。

物流园区存在盲目建设、基础设施滞后、落地难、用地贵等问题

《规划》指出，总体来看，我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。一是建设发展有待规范。一些地方脱离实际需求，盲目建设物流园区，片面追求占地面积和投资规模，一些市场和物流企业也冠以物流园区的名称。二是设施能力有待提高。多数物流园区水、电、路、网络、通信等基础设施建设滞后，集疏运通道不畅，路网配套能力较差，普遍缺少铁路和多式联运中转设施。三是服务功能有待提升。多数物流园区仍然存在着专业化程度不高、设施装备配套性差、综合服务能力不强、信息联通不畅等问题。四 —1—

是经营管理体制有待健全。五是政策扶持体系有待完善。物流园区普遍存在“落地难”、“用地贵”和基础设施投资不足的问题。

以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局

今后几年，是我国物流业发展的重要时期。《规划》要求以市场需求为导向，以促进物流要素聚集、提升物流运行效率和服务水平、节约集约利用土地资源为目标，以物流基础设施的整合和建设为重点，按照科学规划、合理布局，整合资源、集约发展，完善功能、提升服务，市场运作、政府监管的基本原则，加强统筹规划和管理，加大扶持力度，优化空间布局，促进物流园区健康有序发展，为经济社会发展提供物流服务保障。

物流园区布局城市划分三级，可建不同类型物流园区

《规划》按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设不同类型的物流园区，包括货运枢纽型物流园区、商贸服务型物流园区、生产服务型物流园区、口岸服务型物流园区、综合服务型物流园区。

严控数量规模，防止圈占土地，国家级示范物流园区可获政策扶持

《规划》要求，各地有关部门严格控制园区数量和规模，防 —2—

止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。选择一批发展条件好、带动作用大的园区，作为省级示范物流园区加以扶持推广，在此基础上，开展国家级物流园区示范工程，列入国家级示范的物流园区，有关部门可给予土地、资金等政策扶持。各地应及时将物流园区纳入所在城市的各类城市规划和土地利用总体规划，统筹规划和建设，涉及新增建设用地的，合理安排土地利用计划指标。示范物流园区新增建设用地，优先列入国家和地方建设用地供应计划。

在投融资方面，《规划》支持物流园区及入驻企业与金融机构联合打造物流金融服务平台，形成多渠道、多层次的投融资环境。各地要适当放宽对物流园区投资强度和税收强度的要求，鼓励物流企业入驻物流园区。

*相关链接

一级物流园区布局城市（共29个）

北京、天津、唐山、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、苏州、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、郑州、合肥、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐

二级物流园区布局城市（共70个）

石家庄、邯郸、秦皇岛、沧州、太原、大同、临汾、通辽、包头、鄂尔多斯、鞍山、营口、吉林、延边（珲春）、大庆、牡丹 —3—

江、齐齐哈尔、无锡、徐州、南通、泰州、连云港、温州、金华（义乌）、舟山、嘉兴、湖州、安庆、阜阳、马鞍山、芜湖、福州、泉州、南昌、赣州、上饶、九江、烟台、潍坊、临沂、菏泽、日照、洛阳、南阳、安阳、许昌、宜昌、襄阳、岳阳、娄底、衡阳、佛山、东莞、湛江、柳州、钦州、玉林、贵港、海口、绵阳、达州、泸州、贵阳、拉萨、榆林、宝鸡、咸阳、西宁、银川、伊犁（霍尔果斯）

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第二篇：物流园规划、建设、运营思路

孔庆广：物流园规划运营不得不考虑的七大问题

2014年09月10日 10:45:49来源： 新华网

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作者系北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理

近年来我国物流园区发展很快，热度不减，特别是随着电商与快递的发展，推动了城市物流的快速发展，也对物流园区的建设和运营，提出了更多的需求和更高的要求。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。

据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家！

我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。

随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！

因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。

1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：（1）宏观经济环境分析。一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。

（2）当地城市产业结构分析。一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。

（3）市场需求分析。当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？

2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

（1）周边主要产业（工业）园区。即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

（2）周边物流园区及其入驻企业。包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

（3）潜在客户需求。具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

（1）区位优势。具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市？），目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽？还是辅助从属？微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。（2）交通优势。根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。（如果建设空港物流园区会重点进行分析。）在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。

4、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

（1）基本的战略定位。即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等？要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位（细分市场在哪里），客户定位（具体是哪些企业入驻），产品定位（园区的建筑形态如何），品牌定位（市场形象如何）等。

（2）主要功能确定以及分区的空间布局。项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

（3）具体规划设计。包括建筑形态（外观和内部），道路规划（人车分流），景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

（1）土地规划。物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。

（2）开发原则。正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。（3）经营模式。物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业（业户）进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

（4）项目后期运营的收入结构。除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其它收入。

6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证

物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。

（1）园区公共服务体系。包括5个方面：一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。

（2）物流信息服务平台。包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

7、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

（1）国家产业政策导向和资金支持。物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。

（2）当地政府的具体有关政策。土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要！其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商），以及实际的财政资金支持等。通过对物流园区的实证研究，我们认为：物流园区未来发展趋势就是成为第四方物流运营平台！

第三篇：关于建设监利县物流园的规划报告

关于建设监利县物流园的规划报告

一、项目名称：监利县物流园

二、拟规划面积：200亩

1、配送中心占地面积11万平方米，其中库区建筑面积,36000平方米；

2、物流中心区占地面积26000平方米，其中，办公楼1，280平方米、门卫100平方米、食堂300平方米；

一、投资规模：4000万

四、物流园的功能： 监利县物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。

监利县物流园区总体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建监利县物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成监利县物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。

五、监利县物流园区建设的战略意义：主要体现在对监利县经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。

我县现有营运货车612台，吨位3613吨，去年我县完成货物发送量300多万吨。但货物配送散乱，仓储搬运设施老旧，信息传递落后，车辆配载效率低下，物流专业人才缺乏等因素严重制约了物流行业的发展，进而对地方的投资环境和经济发展产生不良影响。

随着监利县物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进监利县现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为监利县经济的可持续发展提供新的产业支持，并为监利县提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

监利县物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使监利县的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于监利县域范围内的物流合理组织。

监利县物流园区的建设，还将大大改善以监利县为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。

第四篇：某中药物流园厂区规划设计说明书

某厂区规划设计说明

（一）规划背景篇

1.1项目概况

XX省XX中药材物流股份有限公司位于XX省XX市，中药材种植历史悠久，是全国四大中药材集散地之一，XX地产中药材年种植面积40万亩，药农近10万户，全国在XX经营中药材的药商近千户，年交易额20亿元。为弘扬中医药文化，发展壮大中医药产业，经过充分的考察论证，在XX市委、市政府领导的大力支持下，组建了XX省XX中药材物流股份有限公司。

XX省XX中药材物流股份有限公司，是一家集中药材科研、开发、展览、交易、仓储于一体的大型中药材营销企业。该项目总投资9亿元，规划占地450亩，规划建筑面积20万平方米，计划建设23层科研大楼一座，电子交易大厅、展览馆、占地100亩中医药疗养会所一处，单体面积7000平方米温控气调库10座，物流配送中心一座，30万亩中药材生产基地，占地100亩大型停车场一个，占地50亩专业晒场1个，购置50台厢式货车，建设一处信息港物流系统，投资强度200万元/亩，于2010年8月动工建设，计划到2011年12月全部建成投产运行，截止目前，该项目已投资完成1.1亿元，10个温控气调库正在建设,科研大楼已动工。

项目建成投产后，可实现年存储50万吨中药材，交易量达到100万吨以上，交易额达75亿元，能够直接安排3000人劳动就业。未来将打造中国最大的中药材物流电子交易市场。

1.2用地现状

项目位于XX市经济技术开发园区，西临规划XX路，北靠XX大道路，南挨XX大道。地理位置优越，交通便利通达，为建设中药材物流园提供了得天独厚的优越条件。

项目总用地为281456.74平方米，用地范围内现状用地地势平坦，地质条件良好，有利于工程建设。

（二）市场分析篇

2.1中药材物流产业发展现状分析

1.具备现代物流业发展所需的区位、政治、经济、资源和产业基础等优势，但如何把这些优势转化为实在的效益和利润，需要进行全面重组与规划。

2.目前中药材交易和物流业务以高速度超常规发展，促使传统仓储运输业向以“第三方物流”公司为主体的现代物流企业转型。但现状全区物流体系相对滞后，没有形成规模化和系统化。特别是仓储用地的分布没有统一规划，有重复建设和无序堆放现象。

3.现状运输能力比较充足，但运营以个体运输和中介为主，药材市场秩序混乱。2.2中药材物流发展趋势分析

中医药是中华民族优秀文化的灿烂瑰宝，中国是传统的天然中药材生产大国和中药出口国，中药出口遍及世界120多个国家和地区。中药资源的合理开发利用，可对农业结构的调整、农业科技的发展起到积极作用，同时可带动药材加工业、运输业、仓储业、饮食业等相关产业群的发展。

1、中药得到高度重视，需求猛增，市场发展潜力巨大；

2、国际限制条款逐步放开，中药的地位逐步合法化；

3、我国国内需求迅猛增长，医药市场发展空间巨大；

4、中、省、市产业政策大力提倡。2.3产业发展的关键

功能定位：如何实现从药材市场向药材物流园区发展？

产业经济：如何使园区的产业结构优化与升级，以适应未来发展需要？

功能结构：如何有效的发挥现有交易市场的作用，并带动、整合其他用地的功能发展？流程设计：如何组织便捷、高效的流程设计，同时将各功能用地有机地组合在一起？ 用地规模：如何合理的确定各功能区的构成比例？

交通体系：如何将用地产生的交通流合理的疏散到外部，并不对城市产生交通压力？ 形象品质：如何设计园区使其具有独特的风格特征与景观意象？ 2.4产业发展战略

管理创新：通过园区规划创新和管理体系创新来形成规模化和系统化，实现药材物流产业的可持续性经营发展。尤其在战略规划、产业聚集、信息系统管理和现代物流供应链体系运作等视角来重组和优化资源，实现集约经营和分工细化。

产业拓展：形成专门的科研展销企业，实现规模效应，药材加工产业链延伸及其配送服务的潜在市

场很大。此外，充分调动园区的丰富资源、人气和基础设施，把其他有色药材的交易和物流配送一起做大做强。

电子交易：在营造新的药材市场之时，把应用和推广电子商务手段，作为主要经营手段。同时还应具备报关和保税的功能，为今后提供国际药材物流服务打好基础。2.5中药材物流产业发展目标

打造成为地区最大的钢材集散基地，辐射至全省，链接国内重要药材市场，以中药材物流为主和其他药材物流为辅的高起点、规范化、网络化的专业型物流园区。

通过集成和优化区域供应链，引进和应用国际物流管理最佳实践，吸引国际国内钢铁物流投资者，提供中药材交易展示，运输仓储，科研开发，电子商务，物流配送，融资担保，进出口贸易等一体化的现代综合物流服务平台，力争成为全国地区重要的中药材物流枢纽。

（三）总体规划篇

3.1规划设计依据

本规划设计的主要法规和标准

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）2.《城市规划编制办法》（2006.4.1）3.《城市道路设计规范》CJJ 37-90

4.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2002）5.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）6.《住宅设计规范》（GB50096-1999 2003版）7.《洁净厂房设计规范》（GB50073-2001）8.《办公建筑设计通则》JGJ 67-2006 9.《商店建筑设计通则》JGJ 48-88 10.《酒店建筑规范》GB 50368-2005

11.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97 12.《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005 13.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50-2001 14.《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）15.国家、河南省、禹州市有关的法律、规范和条例。3.2 规划设计总体框架 3.1.1 规划原则 1.客观分析原则

对物流现状、未来发展进行定性、定量分析和预测是物流园区规划建设的重要依据2.适度超前原则

综合考虑现实与长远需求，使规划具有一定前瞻性3.经济合理性原则

综合考虑各种因素，选择最佳地点，确定最佳规模4.环境合理性原则

减轻物流对环境的不利影响5.统一规划原则

应与城市总体规划、土地利用规划相一致3.1.2 总体布局

切合园区定位，考虑现状,形成“三片区，小综合”的结构形式。药材物流流程设计合理，并考虑规划的分期建设策略。仓储区与综合服务区之间，用道路加以适当分离，互不干扰。

在园区功能设计上，XX中药材物流园区集药材的研发、仓储、配送、展销和配套服务于一体，是一个综合性中药材集散地和中药材企业原料供应基地。由此，园区分为五个功能分区。

●综合商务区

根据规划，此区内以研发中心和交易中心为主，辅以商务会所，为药材供、需双方提供了交易平台和商务会晤的场所，同时促进新药材的研发制造，从而促进药材供应市场的市场化配置。

●仓储配送区

仓储配送区占地面积最大，是整个物流园区的核心，道路成网，交通便利。仓库布局合理，满足药材存储要求。道路四通八达，有便捷的通道通向东环路和阳翟大道，拥有交通辐射的优势优势，为大宗货物进出提供条件。

●行政办公区

行政办公区，设在园区沿XX路一侧，主要功能是作为处理物流区日常的行政工作的长沙和办公人员的办公地点。

●物流交易区

物流交易区，设置在XX路和XX大道交叉口处，主要进行中药材的展销和现场交易。●生活区

园区建成后，将带动大量就业人员，生活区主要是解决务工人员的住宿、生活和娱乐等方面的问题，所以，生活区将成为中药材物流园区的重要组成部分。

3.1.3 道路交通系统规划

1、对外交通与出入口

整个园区通过方格网道路组织交通，与城市主要干道连接，不同功能区出入口不同，综合商务区主要出入口位于XX大道；而仓储配送区和行政办公区主要出入口位于XX路；物流交易区则是开放式的，体现其

交易中心的特征；生活区由于主要是对内服务的，只在阳翟大道设置人行入口，车行入口开向园区内，只可由园区进入。整个物流园的主入口设置在东环路。

2、交通系统规划

（1）、超级建筑体量+方格网道路

仓储配送区——超常巨大尺度的仓储物流建筑体量,整齐的格网道路，实现快速集疏运的同时塑造整齐连续的城市肌理和界面。

（2）、大中型建筑体量+方格网道路

交易和国际展销区——大型广场和大厅式展览建筑,大中型体量的粗犷肌理,整齐快速的格网道路，着重围合建筑群体的内庭空间和塑造整齐连续的城市肌理及界面。

（3）、中等尺度办公体量+方格网道路

产业配套和增值研发区——中等尺度的办公体量,整齐的快速格网道路体系，着重塑造整齐连续的肌理和界面，处理群组单元的内部公共绿化空间。

（4）、小尺度居住建筑体量+自由式道路

生活区——居住区小体量的建筑与自由式的道路走向延续和传承着城厢古镇细致的肌理,新城旧城中心通过向心发散的绿楔和道路系统相互咬合，注意住区组团绿地和中心绿地私密与公共性，开敞与围合感的营造。

3.1.4 绿地系统规划

生态环境是本次规划关注的主题之一，良好的生态环境对提升园区形象、创造园区投资软环境和维持园区可持续发展具有重要的意义。植被环境成为建设生态园区的基础。规划中遵循以下几个原则：

充分考虑禹州市城市发展的目标要求，适应高标准的生态要求，结合园区内用地实际，拓展城市绿地，提高环境质量，高标准建设园区公共绿地系统。

利用园区的自然环境特色，园区走廊、中心绿地、居住区绿地、道路绿化带等，构成多样化园区绿地和开敞空间系统，发挥园林绿地的综合效益，创造优美的园区生态环境。

注重绿地与公共活动空间的结合，为园区居住者、就业者提供就近的室外活动场所，按标准建设绿化用地，优化生活、工作环境。

结合园区的自然地理条件，规划城市绿地采用点状绿地、线状绿地、带状绿地的布局方法，以点状绿地和带状绿地为核心绿带，结合中心绿地、道路绿化、居住小区绿化等，形成完整、丰富、合理又富有城市特色的园区绿地系统。绿地系统主要由城市公共绿地、生态绿地、防护绿地、道路绿化等组成。

（1）、城市绿带

规划沿XX大道、XX路和XX大道设置绿带，种植树阵，以丰富景观。提供一定量的开放空间，为厂区员工和居民的公共活动创造良好的环境场所。

（2）、道路绿化

道路绿化应与道路建设工作同步进行，规划的道路绿化按国家及禹州市标准控制，即主干道绿化面积不低于25%，次干道绿化面积不低于20%。另外，规划沿主要道路设置了不小于15米的绿化带。

（3）、居住区绿化

居住区绿化建设应实行多样化。根据相关规定，新建居住（含商住混合）用地的绿地率不小于30％。3.1.5公共与市政配套设施

XX中药材物流园区其用地以物流功能为主导，存在部分居住功能，因此园区的配套设施不仅要考虑满足为生产功能服务所需的各项公共服务设施与基础设施，还要考虑满足生活居住所需的各项生活配套设施。由于产业人口相比居住人口而言，对生活配套，如幼托、学校等设施的需求较低，因此规划中园区生活配套设施主要以满足园区内居住人口为主。为生产服务的公共设施与基础设施主要设置于物流功能区内，其它公共设施如商务办公、商业服务业、文化娱乐等设施分散设置于各个功能用地内。

（四）结构专业篇

4.1设计依据

（1）、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）（2）、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）(2006版)（3）、《建筑抗震设计规范 》（GB50011-2001）（2008版）（3）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）（4）、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（5）、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）（6）、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）（7）、《全国民用建筑工程设计技术措施》（结构）

甲方提供详细岩土工程勘察报告、地方标准、规定和其它相关文件。4.2基本设计参数

（1）结构设计基准期及使用年限：

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001，结构设计基准期为50年，结构的设计使用年限为50年。

（2）结构安全等级为二级：

根据《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002, 地基基础设计等级为乙级。（3）抗震设防：

根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版），河南平顶山市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，建筑抗震设防类别为丙类。

（4）主要使用荷载（楼面活荷载）：按《建筑结构荷载规范》取值，并结合使用情况进行调整。4.3结构体系

该工程切实结合当地经济条件和施工条件，本着“安全、经济、美观、实用”的原则精心设计。该工程有一层地下室，地上部分由21栋住宅、1栋26层酒店、沿街2层、4层商业、3层商场建筑和一栋3层幼儿园组成。高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构体系；幼儿园采用钢筋混凝土框架结构。

（1）、主要构件材料：

梁受力钢筋优先选用HRB400，构造钢筋选用HRB335，直径≤10mm时，采用HPB235。梁、柱箍筋采用HPB235或HRB335。（2）、其它材料要求：

填充墙根据就地取材的原则采用加气混凝土空心砌块，并起到减轻自重，减少地震力影响的作用。4.4基础设计

基础形式根据详细的岩土工程勘察报告及当地成熟的施工经验确定。3.3 给水排水设计

（五）市政工程规划篇

5.1给水工程规划（1）规划依据及参考资料

a《城市给水工程规划规范》GB50282-98 b《室外给水设计规范》 GB50013-2006 c《长葛市城镇镇域总体规划》(2)规划原则

a主要供水管网形成环状，为提高供水安全。给水管网按最高日最高时用水量计算，并按最高日最高时用水量加消防用水量，以及事故用水量（占总用水量的70％）进行核算；

b区内消防采用低压消防系统，消防用水管道与生活用水管网合并；

c给水管道沿路网敷设，尽量布置于道路东侧或南侧的人行道（绿化带）下,当路幅宽度大于40米时，道路两侧均布置给水管；

(3)管网规划

a近期从创业园区的市政管网接DN300的给水管，沿近期建设道路敷设，向规划区启动区供水。b在规划区内沿规划道路敷设DN200～DN500的供水管，连接成环状，向规划区供水。c改迁部分穿过规划用地DN300的现状供水管至市政道路上。5.2污水工程规划(1)规划依据及参考资料

a《城市排水工程规划规范》GB50318-2000 b《室外排水设计规范》 GB50014-2006 c《XX市城镇镇域总体规划》(2)规划原则

a规划区采用雨、污分流制排水体制；

b污水干管尽量沿城市干道及近期建设道路敷设； c污水管尽量避免穿越河流和铁路线；

d污水管道沿路网敷设，尽量布置于道路西侧或北侧的（非）车行道下，当路幅宽度大于50米时，采用双侧布管。

(3)管网规划

a在规划区东侧的城太路规划一根d300～d800的污水主干管；

b在规划区道路敷设d300～d600的污水干管； c在其余市政道路上敷设d300～d400的污水支管。5.3雨水及防洪工程规划(1)规划依据及参考资料

a《城市排水工程规划规范》GB50318-2000 b《室外排水设计规范》 GB50014-2006 c《长葛市城镇镇域总体规划》(2)规划原则

a规划区采用雨、污分流制排水体制； b雨水排放遵循就近排放的原则。

c雨水管道沿路网敷设，尽量布置于道路东侧或南侧的（非）车行道下，当路幅宽度大于50米时，采

用双侧布管。

d城市防洪与城市建设相结合，在保证城市安全的前提下，考虑城市景观等方面要求。(3)规划标准及计算公式 a规划标准

设计暴雨重现期采用1年；长流河、绣川河防洪标准采用50年一遇。b暴雨强度公式

P=1q年，暴雨强度计算公式为：2806

（t＋12.89）0.768

升/（秒·公顷）

式中：q—设计暴雨强度（L/s·.ha）t—降雨历时（min）t=t1+mt2

t1—地面集水时间（min），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定，采用6～10分钟m—折减系数，暗管（渠）取2.0，明渠取1.2t2—管内雨水流行时间（min）c雨水量计算公式 雨水流量按下式计算Q=q·F·ψ

式中：Q—规划雨水流量（L/s）q—暴雨强度（L/s·ha）F—汇水面积（ha）

ψ—径流系数，径流系数0.70(4)雨水及防洪工程规划

a沿规划区道路敷设d800～A2.4×1.4米的雨水干管； b沿其它规划道路敷设d600～d1500的雨水管； 5.4电力工程规划（1）规划依据

a《城市电力规划规范》GB 50293-1999 b《城市电力网规划设计导则》(2)规划原则

a以满足远景用地的供电要求为目标，预留适度超前的电力设施用地。

b110千伏电力系统尽量深入负荷中心，采用架空线路，生活区内不布置高压线路。10千伏线路全部采用电缆。

c结合城市绿地和道路预留架空线走廊、电缆通道和市政电缆沟。(3)电源规划

本区的发展所需电源通过高压线由创业园区提供。5.5燃气工程规划（1）规划基础参数： a天然气物理性质：

成分：CH4：91.91％C2H6：0.08％C3H8:0.03%CO2:3.98%N2:3.77%He：0.23％

热值：33.11兆焦/立方米； 相对密度：0.6085 b燃气用户资料：

居民用气指标：91.25标准立方米/人.年； 居民：商业＝1：1；

未可预见量按居民和商业用气量之和的5％计； 管道气化率按100％计；

不均匀系数：K月＝1.2K日＝1.15K时＝3.0(2)燃气系统规划

规划区燃气种类为天然气，气源来自工业区配气站；

次高压管网规划：规划区内现有的燃气管因使用年限长、敷设位置与本次城市规划不符合等因素应进行改管。中压管网规划：片区规划管网为天然气中压一级配气系统，设计压力为0.4兆帕。管道直埋敷设于道路西、北侧人行道或绿地下。片区内规划燃气中压管道长约公里，管径为DN250、DN200和DN150，均使用燃气专用PE管。

用户采用楼栋调压或用户调压供气方式。

（六）主要经济技术指标篇

1、建设用地面积：281456.74㎡

总建筑面积：203315.81㎡ 其中：

研发中心建筑面积：26992.80㎡ 交易中心建筑面积：18777.60㎡ 主楼裙房建筑面积：18234.13㎡ 商务会所建筑面积：6254.88㎡ 行政办公建筑面积：11600㎡ 仓库建筑面积：56694㎡ 现货交易中心建筑面积：8400㎡ 公寓建筑面积：56440㎡ 物流停车场：23500㎡ 建筑基底面积：64778㎡ 建筑密度：23.0% 容积率：0.72 绿化率：35% 停车位：456辆 其中：

地下小汽车停车位：306辆 地上货车停车位：150辆

第五篇：普洛斯物流园[范文模版]

普洛斯物流园：在希望的热土上

2005-06-30

7月12日，普洛斯（苏州）物流园与日本近铁物流和本土的天骏物流公司在苏州举行了签约仪式。这两家知名企业的入驻，标志着该保税物流中心进入一个良性的发展方向。

实力赢客

日本近铁集团公司为世界500强之一，也是日本第二大专业物流公司，目前已在世界的60多个国家、地区及178个主要城市设有子公司及分支机构。天骏物流由昆山新宁公共保税仓库公司和上海茂鸿国际货运公司合资成立，目前在华东、华南推广其经营多年的供应商库存管理和国内外物流分拨中心两种模式。此次，两家公司将租用保税物流中心新建的7000多平方米的物流设施。依托中心的地理及政策优势，凭借其强有力的物流网络和先进的物流服务经验，为园区和苏州的企业提供专业化的第三方物流服务。

据苏州普洛斯物流园开发有限公司常务副总经理单迅介绍，该物流园是由美国普洛斯公司和苏州物流中心有限公司合资成立的, 总投资达3亿美元。园区初步规划面积为3平方公里，分四期开发。一期项目共包含建筑面积67647平方米的10个已建的保税仓库和建筑面积约为17000平方米的计划于2005年第二季度完工的2个保税仓库。普洛斯苏州物流园的一期已于2004年8月18日成为国内第一个获得海关总署批准并正式颁证的“保税物流中心（B型）”的试点单位。二期项目共包括7个已建成的非保税物流设施，建筑面积81000平方米。三期的地块面积为247000平方米，首批计划于119000平方米的地块上建造4个物流中心约60000平方米的仓储设施，工程已于2004年第四季度开工。

B型保税物流中心不仅具有保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务，还拥有进出口贸易和转口贸易、口岸功能、物流信息处理和咨询服务功能。这样，保税中心动的区位优势、功能优势和政策优势就一览无余的呈现出来，并通过海关绿色通道从港口延伸到了苏州工业园区，以满足园区发展国际物流的需求。

除此次正式入驻的近铁等国际知名物流企业外，来自德国的飞格高志、美国的EGL公司等都提出了合作意向。

B型保税物流中心自去年10月正式运作以来，至今年6月底，累计监管的货值已经超过17.6亿美元，进出口货运量达6万吨，报关单总量超过1.25万票.今年中心监管的进出口货值有望超过40亿美元。在货值等增加的同时，通过中心进出口货物的种类从十多种增加到数千种，其中，IT产品占总值的64%，进出口货物结构充分体现了园区及周边地区IT产业集聚的特点。

除欧莱雅、阿迪达斯、UPS、近铁物流（KWE）、三星电子等十几家知名企业

正式进驻以外，目前参与中心运作的企业有近400家，遍及园区以及高新区、吴江、无锡、嘉兴等“长三角”周边地区和全国16个省、直辖市。前景乐观

苏州普洛斯物流园开发有限公司总经理沈臻表示，作为苏州工业园唯一的物流园区, 普洛斯(苏州)物流园一直坚持走经济国际化的发展道路。优越的地理位置，背靠成功的工业制造基地，国际化的运做模式，专业的团队以及当地政府的大力支持，使普洛斯（苏州）物流园成为国内外物流和生产型企业竞相投资的热土。近铁物流和天骏物流的加入为物流园区注入了新的活力，也再次证明了物流园巨大的发展潜力。除保税区以外，现有和正在开发的非保税物流设施约有14万平方米，普洛斯（苏州）物流园将会在以后的几年继续加大开发力度，以适应市场和企业的需求。

普洛斯投资管理部高级经理赵明琪对公司今后的发展充满了信心：“中国的经济现已融入全球化进程，物流业也取得了高速的发展，普洛斯很看好中国市场。普洛斯的宗旨是创建中国一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务、专业开发和拥有与管理高品质的物流配送设施。”

据了解，2003年，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，就开始了紧锣密鼓的布阵。目前，在中国的投资已覆盖到华东，华南和华北地区，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业，其中包括普洛斯西北物流园、上海普洛斯临