物流园调研报告

第一篇：物流园调研报告

新塘东缙物流园调研报告

物流园区基本布局：

基本数据：总占地面积8万平方米，主要发挥仓储、货物周转中心功能各仓库占地面积为2000-50000平方米之间，租金为16-22元/平米，配套有写字楼、公寓、普通宿舍、食堂；全天、全方位电子监控，保安值班，喷淋系统，红外线报警系统、地面平台仓、地下仓，周边有两个汽车维修地。货场的地面形式是普通水泥混凝土。

园区建设背景：于09年正式投入使用。地处新塘，有望通过依托新塘170多亿元（10年数据）规模的纺织品市场和年产36万辆车(10年数据的广州本田增城生产基地获取大量订单。同时，位处凤凰城高级住宅区附近，拥有巨大的快递配送客户，可发挥快递中转站的功能，同时通过物流园区的集聚效应，一方面提升新塘物流行业的整体水平，另一方面开拓商品销路。

入驻对象：

1.日邮物流：

主营业务为国内长线运输，主要客户是佳能。

现场停放了3两蒙古车牌7两泸车牌的货运车，均限重30.5吨，长约30米（加上驾驶楼），且均装备有GPRS定位系统，物流车辆及货物实时定位跟踪。

仓库装卸设备较为完善，装卸货平台能同时停靠10辆以上货运车，叉车能直接在站台上进行水平装卸，且站台上画有叉车行驶路径，规范化作业，保障现场工作人员安全，针对不同货种，托盘有不同规格。

仓库内部分为进货暂存区，跟库存区。

暂存区货物堆放相对整齐，统一由托盘托承

库存区放置有15组立体货架，并装备有堆垛机。

仓库初步实现自动化、标准化作业。

2.顺丰快递：

主营业务为省内短线快递。主要发挥分拣、配送功能。

现场停放有约40辆载重7100kg的货运车，工人配合输送线对快递包裹进行分拣，再人工搬运到所在配送地点分组的货运车内，现场约有15辆货运车在装货，当时为下午4点，其他车停放在仓库内部或仓库附近。仓库只有一边的装货平台运行。

3.其他物流公司：

园区内其他物流公司的仓库普遍存在空置现象，仓库利用率不高，较少装备有现代化物流仓储设备，某些仓库内乱摆放现象严重，甚至发现有一座高越10

米的沙堆在仓库里。

考量园区的选址：

1.选址在新塘郊区，有效地缓解了对新塘市区交通造成的压力，较为通畅的路面

状况也为园区自身的出入货物提供便利；

2.获得大面积价格低廉的建设用地。

3.园区地处铁路旁，但唯一贯穿新塘的铁路广深铁路在新塘设的新塘站早已停

运；物流园区距离白云机场较远；而最近的港口——新塘港年均货物吞吐量

115.09万吨，码头设施简陋，早已不能满足现代物流的需求，且从物流园抵

达新塘港，途经市区，不甚便利；故物流园区运输方式为单一的公路运输，但因地处广深高速、广园快速、107

国道交界，公路交通网极为发达，广州

东莞市区均在其1小时车程经济圈内，同时园区毗邻国道，为省际运输提供

便利。

4.距离新塘最大商贸中心——新塘国际牛仔城有45分钟车程，距离黄埔港15公

里，为年产2.6亿多条（件）牛仔服装的新塘牛仔业提供出口业务。

园区尴尬处境：

1.园区硬件设施较为现代化，且占地规模大，但租用园区的物流公司仓库有一定的空置现象，且除日邮、顺丰、连运三家物流公司，园区内其他物流公司仓

库利用率并不高，大部分尚未装备现代物流仓储设备，停留在传统仓库水平。

园区规划者对当地物流产业发展状况及仓库需求过度高估，存在着空置仓库，物流供需不协调。

2.该园区主要发挥着仓储作用，物流园区作为经济功能区的效用未能体现，缺少

对商品进行加工包装，所运送的商品附加值较低。

3.新塘最大的消费品贸易中心——新塘国际牛仔城内部进驻有物流公司，而在2009年新塘牛仔城与阿里巴巴网络集团签订了专业市场战略合作协议，201

1年初，马云即宣布阿里开展物流业务。故物流园区的物流公司难以从这年产

值170多亿元的纺织品市场得到订单，难以依托新塘巨大的纺织品生产市场。

4.即将完工的号称占地215,000平方米普洛斯新塘物流园凭借靠近增城汽车产业

基地及广州本田汽车厂的区位优势，抢占了以本田及其零部件生产为中心的物流配送市场；且作为物流地产大亨的普洛斯公司，在地产投资开发和物业

管理方面具有相当高的专业水平，毫无疑问，有极大潜力吸引更多优秀物流

企业进驻，通过高效管理形成规模效应，将普洛斯物流园兴建成新塘镇首个

名副其实的现代化物流园。故东缙物流园与普洛斯物流园在功能定位出现重

叠，市场份额也有交叉状况。

发展前景及方略：

针对该物流园地处新塘郊区，有通畅的公路交通，并且在新塘与东莞边界，处于广深高速、广园快速、107国道及广惠高速交界，积极挖掘该物流园区作为商贸集散中心的物流功能，充分利用物流园区拥有大区域工业用地特点，为东莞、深圳及粤东地区公路货运中转服务（仓储+配送），同时依托该物流园区附近的碧桂园地产——凤凰城内的巨大消费者市场，开展配送，快递业务。

第二篇：德城区物流园发展规划调研报告

德城区物流园区发展规划调研报告

一、调研内容

（一）物流园区的发展现状。

近几年来，德城区十分注重引进、培育现代物流园区。德州作为省际区域中心城市和全国主枢纽，铁路、公路四通八达，历来就是重要的商贸集散地，发展物流为主的服务业得天独厚。山东省现代物流业振兴发展规划，将德州确定为全省6大省级物流节点城市和5大物流区域核心城市。北京铁路局根据国务院物流业调整和振兴规划及铁道部要求，确定在德州等地建设战略性物流项目。近年来，德州依托基础优势、政策机遇，制定了现代物流业发展规划，大力实施服务业拉动战略，“物流德州”建设取得重大进展，尤其是随着经济的快速发展，为打造铁路物流园区提供了条件和空间。

近年来我区把物流业建设和发展，做为服务业建设的重点，充分利用地理和交通优势，整合现有资源，合理布局，努力把我区建设成为经济综合协调发展的物流基地。

一、区位交通优势条件

德州北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势和“1小时上天（济南机场），2小时入海（天津港口），3小时进京”的便捷优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此 — 1 —

交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是全国交通运输主枢纽城市。我市这一良好的区位交通优势，让众多客商云集于此。市区拥有铁路专用线27条，仓储设施255万平方米，大型储煤场17处，存储能力110万吨；大型储木场8处，存储能力100万立方米，是鲁西北、冀东南区域性物资集散中心。

二、现代物流业现状

目前，我区有物流企业170多家，形成规模的大型物流企业有4家，物流企业仓储面积达10万平方米以上，配送车辆1500多台，配送中心50多家，形成规模的物流园区2个，分别是运达创业园、鑫融果品物流，两个园区的入园率已达到90%以上。运达物流园的物流信息平台已经建立完成。从目前发展情况来看，我区物流业有了比较明显的发展，比去年物流企业新增50多家，物流园区的各项服务功能正在逐步完善。企业收入比上年增长50%以上。全区各类市场发展到87处，2009年实现交易额200亿元，比去年增长20%.物流配送额达到72亿元，比上年增长35%。

大宗货物运输主要以粮食、棉花、煤炭、木材、化肥为主。目前，城区粮食、棉花、煤炭、木材4大物流区域已初具规模，其中煤炭、木材物流中心规模和交易量均居全省第一，全国前列。2008年铁路实现总运量710万吨，11.8万车箱（其中：运

入6.3万车，378万吨；运出5.5万车，330万吨）。

本区占地1平方公里及以上的物流园区（含已运营、在建、列入本市“十二五”规划中的物流园区、物流基地、物流中心等具有社会公共服务功能的区域）发展的整体概况：

1、物流园区基本情况。主要包括：园区名称、运营主

体、开发方式、投资主体等；

2、物流园区的建设规模情况。主要包括：总占地面积、投资规模、仓储面积、配套设施面积等；

3、物流园区服务能力情况。主要包括：园区类型、园

区依托的产业和交通枢纽、对外交通方式、基础功能

和配套功能、入驻企业与单位类型和入驻数量、年货

物吞吐量、业务辐射范围等；

4、物流园区综合效益情况。主要包括：盈利模式、年

主营业务收入、企业利润、上交税收等；

5、物流园区的总体信息化水平情况。主要包括信息平

台主要服务功能等；

6、物流园区在布局、建设和 存在的主要问题。

（二）物流园区发展面临的形势。本市物流园区在布局、建设和发展中面临的有利和不利因素。

（三）物流园区发展的整体思路和目标。结合本市产业特

点、发展水平、设施情况、市场需求、功能定位等情况，明确物流园区发展的整体思路、发展的目标（包括数量、规模、公共服务能力和水平、在本地区经济发展中发挥的作用等目标）及空间布局。

（四）物流园区发展的的主要任务。根据本区的重要物流

节点城市、制造业基地和综合交通枢纽等布局和物流专项规划，突出主要物流园区区域布局、功能定位、整体规模、设施能力、公共服务水平等方面的主要任务，提出纳入全省规划的重点物流园区名单。

（五）对物流园区发展的有关政策建议。包括用地政策、税收政策、投融资政策及其他相关政策建议。

请针对上述内容抓紧开展调研工作，在此基础上，提出物流园区发展的整体思路、规划布局、主要任务和政策建议，于4月15日之前上报至物流办邮箱：dzxdwlb@163.com

同时报送“重点物流园区基本情况调查表”（见附件1）（将列入地市级“十二五”规划的重点园区用红色标出）

联系电话：2219303联系人：杨萍萍

第三篇：北京林安艺术石材物流园调研报告

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司

北京林安艺术石材物流园调研报告

调研时间:2011年8月16日 星期二

调研地点:北京市房山区大石窝镇

调研人员:公司新项目拓展组 石建军 柯泷 栾国磊 张倩

调研方式:实地考察加座谈

调研主题:就北京周边物流园区的实际运作情况进行考察,借鉴对方的先进经验,探寻合作机会

报告撰写:栾国磊

关键词:石材物流园林安集团法布劳格

一项目概况

北京房山区大石窝镇是中国汉白玉的故乡,其开采加工自汉代开始,至今已有2000多年历史。房山汉白玉因品质之高,御用之广被誉为“北京之基”,被周总理称为“国宝”,故而有”先有大石窝,后有紫禁城”之说。长安街的华表、紫禁城的宫阙、人民英雄纪念碑的浮雕等国家知名建筑所使用的汉白玉都出自大石窝,大石窝汉白玉还远销欧洲、东南亚等数十个国家和地区,广泛用于国外皇室、亲王收藏和经典园林雕塑。大石窝石作文化历史悠久,形成了自身独特的文化区域,成为中华民族石文化的一个重要组成部分,2006年被列入第一批市级非物质文化遗产名录。

北京林安艺术石材物流园的立意来源于房山区大石窝镇厚重的汉白玉文化底蕴和之前形成的产业基础,结合该地区扼北京西南进京门户和丰富石文化等旅游资源的区位资源优势.建设中的京昆高速距离项目仅三公里,该项目计划总投资10亿元，规划建设用地5000亩，位于辛庄、半壁店、石窝三个村，规划房屋建筑面积100万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，项目总体规划设计分期开工建设，在5年内建成。该项目将规划建设物流信息港、第三方物流服务区、零担快运中心、冷链服务中心、网购服务区、仓储配送中心、物流班车指挥中心、停

1北京市鼎元弘毅投资发展有限公司

车中心等8个功能区和石材批发市场，商务、金融服务区，机械市场，货车展销市场，农副产品交易市场，建材市场等8个实体市场，该项目将以现代专业化、特色性市场为基础，配套公共信息平台和电子交易平台，以现代物流园区为主体，商贸经济与会展经济为补充，以物流市场带动专业市场发展，以专业市场反哺物流市场，分期建设、连锁经营，滚动发展，将北京林安商贸物流园打造成为现代服务业集聚区。

石文化博览园是北京林安现代商贸物流园子项目，占地面积183亩，总建筑面积14万平方米，其中石文化博览园10万平方米，培训中心2万平方米，办公大楼2万平方米。拟定建设周期为一年，即从2010年10月筹建，至2011年10月竣工。项目建成后将解决当地200多人的就业问题，带动当地经济快速发展，实现年税收约500万元，具有很大的社会效益。

物流园是由广东林安集团、广东白云物流园、广东鑫都物流园等企业出资入股，在北京市房山区注册的物流企业，股东总资产约50亿人民币，直属员工2000多人，股东经过调研，认为大石窝镇生态环境良好，地理位置宜居，交通环境便利并且交通网日臻完善，是块投资的热土，决定在大石窝打造集文化产业、商贸业、物流业于一体的以服务于石雕产业为核心的多元化的现代商贸物流园区。做强石雕文化产业、做大石文化商贸产业、做好配套物流产业，以石雕园形式展示中国历史文化，并与商业相结合，汇集人气，打造石文化总部基地，拉动消费，从而带动当地石雕产业的进一步繁荣，最终促进物流产业的发展。项目按功能划分为四大主题区：艺术石文化博览园、物流产业区、石雕交易区和生活配套区。

二现状及问题

1土地:鉴于北京土地供给情况及项目占地规模巨大,公司目前已经围墙圈起来的土地近2000亩,全部采用租赁的方式,每亩土地的年租金均价在2000-3000元,租期为70年,手续已经办完.项目用地属集体土地,部分属基本农田,需要以后进行调规和变性.具体难度和进度存在不确定性.立项:目前项目正在发改委系统走相应手续,项目已经在房山立项,最终应该需要北京市发改委备案.由于土地性质等问题以及未来可能涉及的环保和产业政策等问题,目前的进度尚不确定.规划设计:目前可见的是项目总体的概念性规划,具体详规还没进行,第一步先开始运作的是石材市场.具体附图:

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司招商:目前该镇从事该行业的家庭作坊式工厂有3/400家,主要分布在房易路边上,多是乱占或自家土地,经营成本很低,进园的积极性未知,政府没有相应的承诺协助将本地企业纳入园区.项目市场人员没有参加座谈,原因是去国内其他石材集散地进行考察和摸底,具体招商工作需要全国行业内较强的整合能力.5产业:石材行业不同于其他的成熟规范行业,带有一定的资源性特点,当地目前随意乱采的家庭作坊式的经营方式不具有可持续性,未来政府必然会对该行业进行整体规划和开采控制,如果项目考虑影响政府这方面的动力和影响,或许对本地市场的招商会有帮助,但本地资源的未来发展存在不确定性.投资方:该投资方已经在广东等地开发过多个物流类园区,有一定的实际运作能力和资金实力,行业也涵盖汽车机电装饰材料和专业商贸物流园,但其产品设计上并未发现特别突出之处,多数还是传统模式.咨询机构:法布劳格公司是德资背景的物流专业咨询策划机构,在供应链管理上具有一定的水准.目前已进行了前期的接洽,未来可进行深入的考察和合作.三启发和建议:土地及其开发模式:在不同地区视土地供应情况和其他因素采取灵活的土地

取得方式.在一线城市是否还有类似的项目机会及如何运作.投资方属于物流行业比较有经验的公司,提出了打造物流行业连锁园区品牌的概念,可与之进行接洽,看是否有更进一步的经验和学习之处以及合作机会.文化旅游概念的深度开发:公司本身处于十渡和云居寺两大北京著名景区附

近,可结合汉白玉文化概念进行深度挖掘,将园区部分的石文化博览园建成旅游景点,通过文化节等活动对品牌推广起到拔高作用,带动招商和产业发展.附图:

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司

第四篇：现代物流园(钢材交易市场)调研提纲

现代物流园（钢材交易市场）调研提纲

2011/11/15

A.场地布局和功能分区？产地面积？场内物流和交通走向？

B.目前具备的主要业务功能？ 未来业务升级方向？业务升级计划和想法？

C.现有业务品种和收费标准？提供的增值服务和收费（仓储、深加工、物流运输、融资）？高附加值业务和未来方向？

D.商业铺位和办公用房租金和收益？销售还是租赁模式？服务配套？

E.年营业和收益情况？利润和成本？

F.管理公司主要部门？主要职能？业务品种？业务操作流程？人员配备情况？

G.目前主要客户类型和构成？主要从事业务和交易品种？客户新业务需求和为满足需求？

H.云南钢材贸易和钢材需求量？最主要品种和占比？高附加值钢材和业务？本地供应钢材情况？外地供应品种和价值？

I.高端用钢（特种和不锈钢）情况？和市场价值机会？

J.钢材深加工价值和高价值业务？设备投入估算？实现深加工的可能性？

K.配套服务需求和投资机会（商务休闲等）？

L.钢厂入住情况？主力贸易商（代理商、贸易公司、用钢企业还是个人）？投资交易和期货交易需求？

第五篇：物流园调研提纲2012-05-22（小编推荐）

北京金瑞中科投资发展有限公司

现代第四方商贸物流园项目调研提纲

调查时间：调查人员：调查单位：单位地址：接待部门：联系方式：

一、物流园项目投资大环境分析：

1.当地社会宏观环境分析

2.省、市国民经济“十二五”规划

3.省、市“十二五”现代物流发展规划

4.物流行业相关扶持政策

5.当地针对物流园区建设城市规划情况

6.招商引资相关优惠政策

7.当地基准地价水平、用水成本、用电成本等

8.其它相关政策

二、当地经济发展水平

1.当地GDP情况、近5年增长率、财政收入、固定资产投资、当地综

合实力与竞争力状况

2.当地物流总量(按公路、铁路、水运、航空细分)

3.当地主要支柱产业及分布情况

4.当地重点生产制造企业信息（行业前十名）：地理分布、经济规模、从业人员、经营效益情况

5.主要物流商贸集散地信息：地理分布、市场规模、从业人员等

6.人口环境、（城区面积、常住人口、人均可支配收入、薪资水平等）

7.其它相关方面内容

三、区位分析

1.区位城市规划（城市性质、人口规划、用地规划等）

2.区位交通状况：当地公路、铁路、航空、水路等各种运输方式具体

发展情况

3.区位基础设施建设情况（已建成和已规划待建设情况）

4.区位交通辐射范围、城市配送辐射范围、辐射范围产业分布情况，（按50公里、100公里、150公里三个经济圈分别进行调查）

5.区位周边制造产业、中、大型商贸产业分布情况（按50公里、100

公里、150公里三个经济圈分别进行调查）

6.物流园区市场容量预测

四、当地物流市场情况及行业竞争格局分析

1.当地物流业总体发展状况介绍

2.前十位的物流企业（物流园）详细情况

3.物流供给能力分析

4.物流通道方面，各个主要方向的货物流量、流向、货物主要品种，季节性差异等，一般货源外，大宗物资的流向、流量，全国主要货源专线情况

5.已建、已规划待建物流园（按货运服务型、生产服务型、商贸服务

型、综合服务型分类）情况（发展水平、分布、规模、物业租金水平等），6.当地细分物流市场（含停车场、货运交易市场、零担货运站、仓库、第三方物流公司、专业运输公司等）介绍：包含名称、具体数量、规模（市场容量）、分布、发展水平、物业租金水平等

7.物流园项目市场需求分析、市场预测

8、当地甩挂运输启动情况

9、所有调研企业物流信息系统整合的可能性

10、当地港口进出口吞吐量（如有）

11、当地大件、集卡、冷藏保鲜等运输情况

12、集卡等车辆制造商物流配送服务情况及现有全国分公司分布

五、当地商品交易市场情况及行业竞争格局分析

1.当地商品交易市场概况（分布，规模、发展水平、物业租金水平）

2.当地商品交易市场供给能力

3.当地商品交易市场需求分析

4.当地商品交易市场发展规划

六、评估所规划的物流园区潜在的政策风险、商业风险

七、针对第六条风险的相应对策

八、调研者认为需要补充的信息