社会实践 小区存在问题及其发展（五篇）

第一篇：社会实践 小区存在问题及其发展

城市社区管理现状与存在问题典型调查 以山东省日照市济南路格林蓝天小区为例

摘要：随着城市化的进一步发展,现代城市履行社区管理职能是其主要功能之一，而社区管理职能主要是由物业公司(居委会)承担和完成的。但是，社区居委会由于历史和现实原因，在履行管理职能时有社区会有较多问题。可能是硬件的匮乏、软件的缺失，更重要的还在于职责与现实的背离性等，都使之产生难以摆脱的困惑。而要解决其根本问题，应从社区管理制度保障、社区管理工作方式转变、促进社区居委会工作职能提高等方面予以改善。本文选取格林蓝天小区为代表，兼顾对附近小区的调查。

关键词：物业管理业主 治安 发展

日照格林蓝天位于山东省日照市济南路，毗邻日照市学校实验高中、市人民医院，市政府，周围有沁园，风景水岸，东方金桂圆，芙蓉小区等众多小区，不同的居委会存在不同的社区管理制度及其引发的问题。

一· 社区管理与物业管理的定义

所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自治和行政管理活动。社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。

二·物业管理行业中存在的问题

（一）物业管理公司与业主之间经常产生纠纷

经过多年的摸索，物业管理水平已经有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人满意。最近一段时间，多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一种巧合。随着

业主们的维权意识的觉悟，物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。劳资、征地拆迁与物业管理纠纷成为三种主要群体性纠纷事件。物业管理纠纷一直是

媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。以我调查的格林蓝天为例，物业人员与业主们关系令人堪忧，物业对于治安，公共设施，服务还有很大进步空间，近来，由于该小区车流量较前几年大为增加，但由于地下车库麻烦，车主们把车辆全都停在小区路上，非常影响道路交通，物业无法妥善管理业主车辆。

（二）物业管理的商品消费观念淡薄，导致收费难。

物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业。从2005年开始，物管公司因无法赢利而退出小区成为一个新的热点问题。

1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”、“量入为出”的经营模式。费用收缴率低，必将使物业管理走入恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。

（三）物业管理行业社会地位不高

物业管理行业在社会上缺乏相应的尊重。在一些小区，业主打保安似乎很正常，无人关注受屈的保安，而如果换过来，保安打业主，则就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守护神”，承担了太多的社会责任，为公安部门解决很多的问题，却得不到应有的尊重，这是很令人痛心的。

物业管理行业的社会地位不高还表现在这个行业的群体收入不高。近几年社会进步很快，人们的的生活水平不断提高，各行各业都在加薪水、涨工资，而唯独物业管理的从业人员工资近十年几乎没有上涨，保安人员的工资每月在800—1000元之间，好一点的小区也只在1600元左右。

(四)管理漏洞及规划问题

以我所在附近小区为例，济南路人流密度大，流动人员较为复杂，偷盗入室已成为治安新问题热点，尤其住在一楼住户多为老人，晚上极易丢失物品，就2012年时间，在3月份仅一个月4家遭窃贼。而最近新凸出来的问题是车库安全问题，2013年8月15号中午12点左右，云南省北市区美璟欣城地下停车场出口，一辆奥迪车撞向两名女子和她们推着的一辆婴儿车，导致一名才9个月大男婴的伤重不治。事故发生后，小区住户质疑小区的出入口设计不合理，才导致这起惨剧发生。地下啊车库频发事故，受害者多为老人，孩子。车库设计不合理，行人缺乏安全防护意识，造成了意想不到的安全事故。

三·加强物业管理工作的基本对策

（一）加强物业管理工作宏观调控，规范物业管理有序发展。

1、按照市场经济准则，建立和完善物业管理体制和企业经营机制。从全国的物业发展趋势来看，建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制已势在必行。我们既要学习借鉴大中城市的模式，又要具有自己的特点。当前应尽快建立和完善物业管理招投标机制，推进物业管理的社会化，将企业的资质等级、管理规模、服务质量与招投标管理相挂钩，通过公开招投标，树立名牌企业，促进规模化经营。实施物业管理招投标后，将给物业管理企业带来压力和动力，促使物业管理企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，建立科学高效的企业经营管理机制。同时，这一做法也可以利用市场规则淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的市场机制，为逐步建立起市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制奠定基础。而要实现这点，各单位部

门必须自动拆除对物业管理企业的保护网和可供生存的行政脐带，把企业真正推向市场。

2、强化管理措施，加大对物业管理的宏观调控力度。

首先，建立物业管理前期管理制度。即要求房地产开发单位在办理商品房预售的同时，向物业管理部门申报《预售商品房物业管理申核表》，并提交物业管理计划；在向物业移交作用时，房地产开发单位与物业管理公司办理用地规划和设计图纸资料的移交手续，并签定《物业管理委托合同》，做好物业管理交接工作，杜绝物业管理公司介入后滞的现象。

第二，加强物业管理企业的资质管理。要本着有利于事业发展，对人民负责的态度，严格按照国家建设部最近颁布的《物业管理企业资源管理办法》，把好资质审批关。对不具备条件，不具备管理规模的一律不予审批。对已经审批现有的物业管理企业，通过年检等方式对其资质进行重新审验，对那些服务质量差、管理不到位、维修不及时、群众意见大等物业管理企业，应给予限期整顿或吊销经营资质，以强有力的手段规范物业管理市场，从源头上控制“皮包公司”现象的发生，创造公开、公平、公正的物业管理市场竞争环境。

第三，建立和完善住宅维修基金制度。建立住宅维修基金，是市场经济条件下，国家落实管房养房的一项重大改革。这项基金主要用于房屋交付使用保修期满后，其共用部位、公共设施设备的大修、更新和改造。它取之于民，必须用之于民。因此，无论是新商品房，还是已售公有住房都要严格按照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》的规定，足额收缴物业管理维修基金。同时，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，必须确保专款专用。第四，建立定期检查考评制度，对物业管理企业实行动态管理。工商、物价、房产等有关职能部门要密切配合，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，该表扬的应给予表扬，该处罚的应给予处罚，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。

第五，强化服务意识，提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要

加强监督，并追究其法律责任。竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场，加入WTO之后，随着我国市场的对外开放，国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功，学习国外先进的管理经验，提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大

四·总结

经过半个多月断断续续的社会调查，对小区，对物业管理行业有了较为清晰的认识与理解，物业管理在我国的发展尚处于初期，物业管理市场也仅显现出一个雏形，而作为企业性质的物业管理公司只能走市场化的道路，只有市场化的广泛深入才能充分发挥出物业公司的作用。因此，物业管理公司只有牢固地树立市场观念，积极地参与激烈的市场竞争，才能不断扩大自身的生存空间。本文拟在重点描述物业管理出现的种种问题，惊醒人心，还有使得大家对物业管理的进一步了解认识，而日益凸显出来的物业管理，治安，与业主的摩擦问题更要积极化解。最终，实现物业管理业的蓬勃发展和业主舒适生活的双赢局面。

参考文献：

1月 年11月

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第二篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。

第三篇：小区物业管理存在的问题及策略探讨

小区物业管理存在的问题及策略探讨

摘要：物业管理是在住房制度和城市管理体制的改革中新兴的一种服务型行业，其从最开始的无到有，逐渐发展壮大，然后到现在基本成为每个小区中不可或缺的一部分，在此发展的过程中必然会经历一些制度以及服务水平方面的不完善，只有发现问题，从而才能寻找解决问题的策略。

本文通过自己在生活中的实地调查以及网上的数据、其他人的观点，系统的分析出小区物业管理中存在的一些问题，并挖掘其导致的原因，然后从政府、物业服务企业、业主三方面提出改善策略。全文主要分四个部分去论述：第一部分是物业管理的发展历程及含义；第二部分是物业管理现状及原因分析；第三部分是物业管理的改善策略；第四部分是物业管理的前景展望。

关键词：小区；物业管理；问题；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

ii

目录 物业管理发展历程及含义 ····················· 1 1.1物业管理发展历程 ······················· 1 1.2物业管理的含义 ························ 1 2 物业管理现状及原因分析 ····················· 1 2.1物业管理相关的法律法规不健全 ·················2.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够 ·············2.3老旧小区管理难 ························2.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高 ·············2.5物业管理收费难度大或收费偏高 ·················2.6小区设备设施维护不及时以及运转率不高 ·············2.7业主不配合物业管理 ······················2.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用 ············3 物业管理的改善策略 ·······················3.1政府机构方面的改善 ······················3.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依 ············3.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转 ······3.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理 ············3.2物业公司本身的改善 ······················3.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其法律法规意识 ······3.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育 ················3.2.3了解业主的需求，及时帮助各解决问题——服务到家 ·······3.2.4合理规划小区公共资源 ···················3.3业主自身的改善 ························3.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识 ···········3.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的维权意识 ····················4 物业管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物业管理发展历程及含义

物业管理是当代快速发展的社会应运而生的产物，在其不断发展的过程中经历了不同阶段的改变和变革。

1.1物业管理的发展历程

世界上最早的物业管理是19世纪60年代的英国。而中国现代意义上的物业管理开始于20世纪80年代初，当时正是经济体制和住房体制的改革时期。

1981年3月10日，深圳市物业服务公司作为中国第一家物业服务企业而诞生，深圳东湖丽苑小区也成为该物业服务企业的第一家业主，因此就这样一个新兴企业逐渐的被大家所认识和接受，随后物业服务企业也逐渐的增加。为了促进和改善其发展，1994年，建设部颁布了物业管理方面的第一个法律法规-《城市新建住宅小区管理办法》，与此同时，有关物业管理的第一个地方性法规-《深圳经济特区物业管理条例》由此而产生，随后其他一线城市均制定了物业管理的相关地方法规。2003年，《物业管理条例》的颁布，详细了物业管理在法律法规中的地位以及管理办法。

在法律法规制度的健全下，物业管理逐步的发展，这也标志着我国的物业管理向新的时期迈进。

1.2物业管理的含义

《物业管理条例》中指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通俗的物业管理就是物业服务企业完成房屋的维护和区域安全等工作，尽最大的可能去维护业主的相关权益。

2.物业管理现状及原因分析

现代的物业管理相对于起初的物业管理有了很大的进步，也在法规的管理下逐步成长，日新月异的房地产行业也在不断促进其发展，数据表明，物业服务企业已经达到了几万家，从事物业服务的人员有上百万，行业的数量还是挺庞大的，但很多地方还存在一些问题，与国外的一些发展国家的物业服务水平还是有一定 的差距的。

2.1物业管理相关的法律法规不健全

目前，我国物业管理的法律法规基本有地方性和行业性法规组成，因此会存在一些不健全的地方，很多业主和物业管理企业的纠纷都会由此产生。重庆某一小区业主与物业管理公司签订合同时候，由于合同中规定的各方的权利与义务不是很明确，从而导致了在后期各方履行和行使自己的权利时候产生了很多的矛盾。

相关管理部门对物业管理有关的法律制度的执行中的小条款没有形成完整和系统的体系，很多法规都存在一些矛盾，可能致使物业管理公约的权利不够，很难将相关的法律法规全部落实执行。

2.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够

我国现在物业管理公司还没有一个自发的行业协会，大多数地方都是由半政府性质的行业协会在约束和规范当地的物业管理公司，而建设管理部门和房管部门都是间接的管理物业行业，很大程度上物业管理公司几乎都是自我进行约束，因此就会在很多方面有所松懈。相关部门应该每年定期对物业管理公司进行检查的，有时也是做着面子上的事情，很少深入的去核查。从而导致物业管理公司将行业中的制度当作摆设，根据该公司自己的“制度”执行。

物业管理前期的招投标也是相关机构监管中存在的较大的问题。很多小区在物业管理企业的招投标过程中，由于政府领导以及相关企业单位的强行干涉，导致在很多“中间环节”都需要投入大量的资金，有时还会以不正当的方式得到该项目，物业管理企业在投标的过程中成本提高很多，从而导致在后期的运营中利润微薄，就会极大的降低企业在各个方面的积极性。

2.3老旧小区管理难

在不同的地区都存在一些老旧小区，特别是在三四线之类的城市里居多，为了业主的方便和小区的维护问题，业主也不得不要求物业管理企业的管理。由于老旧小区都有些年限了，跟现代的小区的设施设备以及施工工艺都有很多不同，比如现代小区基本都是通过门卡进入小区，而老旧小区根本没有这些设施，如果物业想了解出入的是不是本小区的业主，就必须通过逐个询问的方式去了解，通过后期加装此类设备的话，相对于以前买房的价格来说业主的成本又会增加很多，业主必然会产生一定的反感。

老旧小区中最重要的问题就是房屋的维护。很多老旧小区都可能出现墙体脱落、漏水等情况，很多问题都是由于房屋年限的原因，有些房屋尽管存在一些问题，但还未到达基本的使用年限，因此相关人员也未对房屋进行翻修或者改造。2015年12月，北京朝阳区的某住宅小区就发生了惊人的一幕，某住户家的阳台掉了下来，经调查，此小区已经有60年之久。这样的小区不仅对物业的管理来说是一件难的事情，而且对业主来说也是害怕的事情，生活在这样的小区每天都会担惊受怕，谁也不知道下一秒会发生什么事情。

2.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高

很多地区的物业管理水平都处在一个发展的时期，对物业管理中的技术人才还十分缺乏，很多人能从事工作都相对单一，大量缺乏复合型人才。据不完全统计发现，在从事物业管理的人员中，只有极少数的人员是这方面的专业水平，除了管理人员外，很多物业管理人员都是某些行业中下岗或者退休的人，普遍的专业水平都不高，并且对自己从事的岗位职责和该物业的管理模式等都不是很清楚。

由于从业人员的不专业就很大程度上影响了该物业公司的管理的规范性，从而就会导致业主和物业管理企业之间的一些矛盾，让物业管理公司在以后很难去管理，长此以往就会使业主对物业管理的满意度大大降低。

2.5物业管理收费难度大或收费偏高

对于物业管理企业来说物业管理费就是其运营的费用和企业利益的来源。目前政府规定的物业管理指导价是1.0元/月.平方米，但很多的物业管理基本都高于这个价格，对于业主来说肯定会以自己的利益为中心，如果与其他的小区相比，自己所在的小区物业管理费收的相对高，就会导致一些必要的矛盾。而物业管理方面又认为，我们是以服务为目的，盈利是很微薄的，从而导致两者间的矛盾更加激化。

2.6小区设施设备维护不及时以及运转效率不高

目前所建设的一些小区基本都有安装电梯，但电梯的安全性以及运转率就成了一个问题。基本设施设备的维护就是物业管理企业的职责，对电梯的定期维护是不可少的一部分，有些小区由于在安装电梯的招投标初期，由于各方面的原因 导致电梯的质量等方面有一些缺陷，从而使得后期的维护频繁，业主就经常不能使用电梯。

路灯基本是每个小区所存在的，有些不经意的一些地方的路灯，物业管理公司都少去维护，甚至是在业主报告之后都不会去维修，他们认为那些地方是很少有人去的，对业主的妨碍不大。但有些老人就喜欢到处走走，谁也不能肯定说他们不会去，毕竟那是小区的公共活动区域。

某小区的整栋楼过道的灯均不亮，多次保修物业，但都未见解决，后来一位老人经过过道是摔倒导致骨折，后来其家人认为这是属于物业的责任，而物业却否认，后来只有通过上告院解决。这本来是一件很小的事情，也属于物业管理的职责范围内，在小成本和少人力的情况下就能解决的。但最终导致了这么严重的后果，对于物业和业主都是极大不划算的。

2.7业主不配合物业管理

在一些小区里经常会看见业主私自到处拉电线，有时确实是方便了自己，但这极大的影响了小区中的美观，一人这样做可能没多大的影响，如果每个业主都这样做就显得太混乱，无论是从安全的角度还是从小区的美观角度去考虑，这样的行为物业肯定会上前制止的，但有些业主以方便或者说是开发商前期没考虑到这些问题为由，总是不配合物业，这让物业显得十分为难。

有些业主为了省点车位的钱，就会将车乱停在小区某些道路上，使得其他的车辆不能通过，导致路段的堵塞，经过物业的提醒之后还不将车挪走，如果车在某时候出现的问题还可能去找物业的麻烦。重庆某小区中就出现了这样一件事情：小区的某个业主将车停在了小区内的随便一个位置，第二天早上用车的时候发现车上出现了很多的划痕，随后就去找物业赔偿，认为这是物业没管理好，刚好他停车的那个位置也没有监控，因此无法找出是谁做的。对于这样的事情大多数的责任只能是业主，小区内有车库，而业主不选择听到车库里去，而是在路边，物业也不可能只去看护你的车的。

2.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用

业主委员会是通过全小区业主共同推选出来的，其代表小区各个业主行使其所拥有的权利，从而使得业主的利益得到最大的保护，以致使物业管理公司尽到自己所履行的义务。业主委员会能极大地促进物业管理的发展，能让其所在的小区的各方面得到很大的改善，万科物业前总经理曾说过：“只要物业管理公司存 在，业主委员会就是一个永久的话题”。

通过调查发现，很多小区的业主委员会就形同虚设，并且其成员基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的职责是什么，甚至对法制观念相对薄弱。其成员基本都将小区全业主的利益抛之脑后，想得都是自己的利益，有时甚至通过利用自己的身份来谋取一些不当的利益。因此对物业管理公司的监督、协助等职能很难得到发挥。

3.物业管理的改善策略

对物业管理的完善不仅是物业本身的问题，而且也需要政府机构和业主的配合，通过多方面的

3.1政府机构方面的改善

3.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依

物业管理的完善肯定是离不开相关法律法规的。市场经济体制下的行业就是在法律法规体系的不断完善中的成长的经济。首先加强对物业招投标时的监管，将其中能公示的步骤与内容向相关业主展示，尽量避免招投标中的内幕，减少后期中不必要的麻烦；然后就是必须根据《物权法》、《物业管理条例》以及《合同法》在业主业主和物业签订合同时明确业主和物业服务企业的权利和义务，落实相关执行人员的责任和所掌握的权限，严格规范合同内容，以至后期出现问题有据可依。同时加大宣传力度，使得相关人员完全熟悉自己所拥有的权利，在出现相关问题的时候能轻松应对。

3.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转

对物业管理公司的管理是一个相对大范围的工作，相关行政部门基本都会通过划分片区的方法来管理，有时会出现一些交叉的区域，就可能相关人员都不处理的情况，因此行政部门可以通过综合执法的方式来解决这种问题，层层覆盖，让业主和物业出现某些无法直接解决的纠纷时能很快的找到相关人员。在相关部门的管理过程中，不仅要加强其立法，使其遇到问题能很好的协调，同时处理问题是有据可依，而且要在管理体制上理顺各个部门之间的关系，使其健康蓬勃的发展。

加强对物业管理公司以及相关人员的资格审查。除了定期对企业的资质进行 审查外，还要进行不定时的抽查，让物业管理企业以一种“时刻准备着”的心态去规范自己。对于不合格的企业必须责令限期整改或者取消其资格，并且记录在诚信档案中，这样不仅是对该企业的警告，而且也是多其他企业的提醒以及对该企业所服务的小区负责。

加强对物业管理企业合理收费的规范。物业管理费是根据房屋的不同类型来确定的，可能有些物业所管理的范围同时有住宅、学校、商业区等，因为这些不同的类型所服务的要求与内容都不尽相同，所以收费标准也有所不同。因此相关部门要严格规范收费标准，依据当地行政部门所制定的收费标准去要求物业管理企业，避免出现乱收费等情况的发生。3.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理

物业管理属于发展中的一个新兴的行业，一个行业的刚起步必须要有人助其一臂之力，这时政府就能极大的发挥其作用。政府加大对其扶持力度，不仅能使物业服务企业尽职尽责的为业主服务，而且也能其能良好的生存与发展。

在物业服务收费标准方面，政府可以根据不同的地域以及不定期的调整期收费标准，在业主和物业服务企业之间制定一个相对平衡的价格，通过政府机构的调查以及审核后，当物业服务企业在管理过程中产生的费用实在是高于实际成本，政府可以对相关企业作出一定程度的补助，以支持其发展。比如降低或减免其营业税、机械设备的安检费等。同时政府也应该在各个小区进行宣传物业服务方面的意识，让业主能及时的去缴纳物业管理费，减少物业服务企业的人力以及物力，使其能及时保证企业资金的流动。

3.2物业公司本身的改善

3.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其综合素质

企业的服务质量的高低，很大程度上就决定了其所服务的对象的满意度，但服务质量就需要企业员工的综合素质能达到一定的水平，因此对企业员工的综合素质培训就显得尤为重要。

只有具备了综合素质较高的物业管理人才，物业管理才能完善、高效、满意度高。所以物业管理企业应该建立起一支善管理、懂经营、技术精、思想好的专业化物业管理队伍。建立人才队伍、培养管理人才，关键在于管理人员综合素质的提高。物业管理企业应该强化对管理人员的考核与培训，不断提高从业人员的专业素质。对人员的培训就是对该企业的企业文化的提升，好的企业文化一方面 能在企业中营造一个好的氛围，使得员工能在工作的同时得到一种享受，从而工作的时候没有那么大的压力；另一方面还能提升企业的品质，这是一种无形资产，能给企业带来更多的利益。3.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育

管理人员是对下属的人员的一个带头和示范作用，他们对事情的处理方式以及对每件事情或相关人员的态度，都极大的影响着下属员工。因此对管理人员的爱岗敬业教育是很有必要的。

爱岗是敬业的前提，敬业是爱岗的表现。对物业管理人员的教育不仅是使其能热爱物业行业，而且是促使其能履行好自己的职责和能完成自己的工作以及促使下属人员能极好的完成工作。通过培训教育使得他们能更加富有激情、责任心，并能全身心的投入到工作中，同时也能将自己所服务的小区当作自己的家，将业主当作自己的家人一样去对待。

3.2.3了解业主的需求，及时帮助解决问题——服务到家

物业管理作为一个服务型的企业就必须时刻的关注业主的需求。对于大部分的小区来说，基本时间都是一些老人或者小孩在家，相对年轻人来说，他们就没有那么的方便，因此物业需要体现其人文关怀，让业主能感受到物业企业好的服务态度。比如不定时对业主进行家访，了解其家中的状况，对于只是老人在家的业主，物业可以定时帮忙他们买一些生活必须品；以及有看病需要时，物业可以安排医生到家进行就诊，这不仅能极大的体现物业的服务水平，而且更是极大的方便了老人。

小孩子在各个小区也是一个很大的群体，物业应该不定时的对小孩的安全方面进行宣传教育，物业可以根据小孩的喜好组织一些活动，对小区的小孩子进行集中教导，比如知识抢答、实际案例讲解等方式，并且设置一些小的奖品，激励大家都参加。这样一方面增加了小区和谐融洽的氛围，另一方面更能增加各业主对物业服务企业的满意度 3.2.4合理规划小区公共资源

公共资源是小区的重要组成部分，小区公共资源的合理规划与业主的生活以及居住环境密切相关。

运动场所以及器材是一般小区必须的一些东西，但很多时候受众人群都有一定的局限性，比如游泳池、篮球场、网球场等一系列公共设施基本对大众都不是 免费开放的，因此物业应尽量将这些公共资源向业主开放，并且增加一定量的运动器材，让受众人群能从小孩到老人，以此能满足不同人群的需求。

在小区内休闲娱乐的地方可以设立一些桌椅等，方便业主的休息以及娱乐活动的需要，在公共娱乐的地方也要考虑到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加无障碍的设施以及残障人士的专业设施。

物业管理企业也要管理好该小区的公共资源被个人利用的情况，尽量避免公共资源利益化，公共资源是属于所有业主的资源，如果利益化就会给小区造成一种不和谐的画面。

3.3业主自身的改善

3.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识

小区的主体还是业主自己，物业对于小区来说只是被动的管理，小区的后期发展以及各方面的改善都需要业主的大力的支持。“主人翁”这三个字，看似平常，其实它所蕴涵的是一种肯定和认同，是一种责任和使命。

对于有些小区来说，可能业主的流动率相对较高，因此很难将小区当作自己永久的家来看待。我们必须将我们所经过的任何一个地方当作家来看，将这种意识映射到我们的心里。不论是业主自己通过某种方式来向更多的人传播这种意识，还是物业或者政府通过宣传的方式来引导业主，这些都离不开每个人的主动，只有自己将自己当作所在地方的主人，才能将所在的地方发展得更好。3.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象

俗话说“一个巴掌拍不响”，物业管理企业所服务的对象是业主，如果业主不积极配合物业管理进行的一系列管理行为，这肯定会给物业管理企业带来很大的困难。

业主作为小区的主人，要主动彰显自我的主人翁形象。在小区的环境方面，业主应该学会自我保持小区的清洁，将垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，应该主动的收拾，不要因为是公共区域，就认为这是物业管理的责任；在物业收费方面，只要在合理的收费标准范围内，业主应该及时的去缴纳，不要让物业管理企业来催缴，要将按时缴费形成一个习惯；在纠纷方面，有时业主间关于某些的纠纷，需要物业出面处理的时候，业主应该及时通过物业去处理，并且积极配合物业管理的处理，物业管理所做出的合理的解决方式，相关业主应该尽量接受并且能妥善的处理纠纷。3.3.3提高自身的维权意识

维权的意识不仅是业主所需要提高的，而且小区的业主委员会也需要得到极大的改善，业主委员会是所有业主强有力的代表，要将每位业主委员会的成员的职责明确，其需要提高自身的监督的职能，必须熟悉业主与物业所签订的服务合同，根据合同要求，对物业服务的质量、内容等进行监督，使其能时刻改善自身的服务水平。同时也要对全部业主的管理规约实施情况进行监督，促使业主也能履行好自己的职责。

4.物业管理的前景展望

物业管理作为一个新兴的行业，其还处于发展的阶段，可能目前还存在很多需要改善的地方，但我相信通过相关政府部门、物业管理企业以及业主的不断协作改善，会让物业管理发展的更好。

相关的制度会更加的完善。物业管理是一种经济行为，而不是一种政府的行政行为，现在有些企业不能适应现代社会下的市场经济体制，在服务水平、技术创新、人员的培养等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企业肯定能有更大的发展空间，能在完善后的体制中开创物业管理中的新格局。

社会在不断的发展中，科技也在不断进步中，物业管理以后也会走向智能化，让物业在对小区的管理过程中更加便利，减少其中投入的人力，同时也能节约其长期的人工成本。并且可以通过智能化的系统，业主在报修、费用查询、物业建议等方面有需求的时候，足不出户就能在网上一键查询以及报修等。

随着社会中人们的知识水平的不断提高，业主的法制意识也会越来越强。政策法规对任何一个企业的运作以及经济收益都起着决定性的作用。在知道相关法律的情况下，业主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和维护自己的权利。

物业企业更加注重品牌化发展。品牌的建立是在长期的发展中逐步形成的，在将来的发展中，市场的体系中的资源逐渐达到饱和，使得竞争愈加激烈，物业管理将从数量型向质量型、规模型、效益型转变，因此树立一个好的品牌就显得尤为重要，在服务水平、质量的基础上建立起企业外部和内部的形象，将品牌发展壮大。

在任何一个行业的发展中，都会遇到各种各样的问题，我们需要做的就是在发现问题中不断成长，将其中的不完善逐步的改善，可能过程会有些艰辛和漫长，但我相信物业管理在后期的发展会开拓出新的一片天。

参考文献

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徐芳.物业管理业存在的问题及前景展望.山西.中共山西省委党校省直分校学报，2006年第6期。

第四篇：寒假社会实践存在问题及解决方法（推荐）

寒假社会实践存在问题及解决方法 存在的问题及解决办法

 实践地点；

 根据课题自行决定；

 实践内容/课题/方式有哪些？

 见附件1；

 实践报告的格式及范文：

 见附件2；

 实践时间长短：

一般至少一周；

 实践证明：

 需要如实根据课题调研的实际情况在所在实践单位取得盖章，并且有真实的评语以及相关的真实信息填写；  如何开展：

 一般都是针对某个社会问题展开自己的调研思路

 首先在查找大量已有研究资料或者新闻和数据的基础上确定研究的课题；

 然后，确定有效的调研方式——问卷、实地访谈或者其他方式，进而安排好调研时间及进程，有序开展调研；

 最后，根据实际调研数据和成果情况撰写实践总结报告；  关于组队问题；

 可组队也可个人完成，但组队总人数不超过5人；

 根据各自优势，要有明确的团队分工和安排；

 秉持效率第一的原则，尽量减少滥竽充数的成员；

 为什么要参加社会实践活动

 提升实践能力，培养创新性的思维能力，开拓视野，孕育创业精神，进而提升自身综合素质；

 让学生更好的认识和了解社会，有助于大学生尽早融入社会  可以取得课外学分

 有助于综合素质评定，进而与各类评优活动（奖学金等）挂钩  获奖者还有机会得到相应的奖金，并有机会推送参加各类社科类竞赛，如：挑战杯（省级以上获奖者有机会获得保研资格）因此鼓励大家积极参与本次寒假社会实践活动！

寒假期间的帮助性指导：

 主要通过QQ群、科实部邮件、人人及博客留言来解答同学们提出的问题

寒假期间的持续关注和报道：

 人人网和科实部博客每周会更新动态，报道相关同学做的实践调查题目，同时可以提供一个组队和互相交流的平台； 上交报告注意事项：

 以下材料需要交电子版与纸质版，每个人或团队的下述材料

统一交给学委，由学委负责以班为单位统一交到指定的宿舍，并且统一打包发送到科实部的邮箱(打包方式：每一个人或团队的各份材料归于一个文件夹（文件名：姓名+学号），每个小的文件夹归于一个大的文件夹（文件名：专业班级），附件中的文件夹为示范。邮箱、宿舍、还有上交时间会在下学期开学初另行通知。

 1.《2011年中南大学学生寒假读书、实践活动情况登记表》；（电子版文件命名方式：姓名+寒假读书、实践活动情况登记表）

 2..寒假社会实践报告（电子版文件命名方式：姓名+寒假社会实践报告）

 3.寒假暑期实践证明表（电子版文件命名方式：姓名+寒假暑期实践证明表）(温馨提示：请注意盖章)

 4.《2011年中南大学学生寒假读书、实践活动情况汇总表》；（电子版文件命名方式：汇总表+班级+姓名+学号）（此表由每班的学委统一制作上交）；

第五篇：浅谈小区物业管理存在问题及建议

浅谈小区物业管理存在问题及建议

[摘要]伴随着嘉善房地产市场的快速发展，原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策，有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题，并加以分析，最后，针对问题，对完善物业管理提出了若干建议。

[关键词]物业管理，存在问题，建议

1引言

随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快，房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一，不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司，都颇具实力，同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模，其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚，但发展较快。从1996年的第一家区物业管理公司成立至今，全县已有物业管理公司10余家，从业人员300余人，实施物业管理的住宅小区20余个，涉及住户五万余户，物业管理工作经过近十年的发展，取得了很大的进展。但是，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难，大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而，研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

2我区物业管理存在的若干问题

2.1物业管理收费难

一般来说，物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但比如杜鹃小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2006年5月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻，嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面，比如众所周知的冬青里别墅小区,由于所能收到的管理费不到四成，物业公司不得不作出了退出小区的决定。2.2物业公司服务面狭窄

物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。目前，我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区,包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区，也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，其他一些特需服务项目基本没有开展，如代接送小孩、代收水、电、暖气费；代家政服务等等。

2.3物业公司员工素质欠佳

一般的物业公司认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，着重表现在杜鹃小区，由于物业管理费的不到位，不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人！即使公司对员工培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质低。例如，2006年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到60%。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥。表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。

2.4成立业主委员会工作滞后

目前，嘉善绝大部分小区虽然都成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用；服务质量的监管工作没有真正地开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监督。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业公司单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

2.5业主对物业服务收费缺乏知情权

从嘉善的情况看，各物业管理公司都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”侵犯了业主的知情权和监管权。例如小区内停车收费问题，此类纠纷主要由物业管理公司以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理公司所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

2.6个别业主过度强度个人利益

有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾袋；宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量，而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。2.7其他问题

物业公司由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有执行。目前，嘉善各居民住宅小区提供物业服务的物业公司都是前期物业由开发商代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业管理企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选择物业管理公司。致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细，欠缺可监督性。

此外，由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。另外，我省现行的物业服务收费办法已滞后,有些内容与国家新颁布实施的相关法规、政策规定不相一致。

3完善物业管理的若干建议

针对上述物业管理中存在的问题，根据自己的实际工作经验提出以下几点建议： 3.1加强物业管理知识的宣传

要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

3.2改变以往的收费态度和收费方式

由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺乏理解和运用。同时，由于收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作

态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而

不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单，起到督促未交业主尽快交纳的作用；对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业可拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用；也可依靠业主委员会，以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。

3.3加强物业公司自身建设

加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。收费时应根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主协商确定。对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主的监督作用。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。

3.4走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.5成立业主委员会

明确业主委员会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业主委员会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。3.6应与开发公司办理好交接手续

物业企业要与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

3.7开设物业服务的公开竞争市场

为保证业主自主选举权和物业企业完全的市场竞争，所有的物业服务项目都必须通过公开招标，由业主委员会经过全体业主意见调查，选定本社区物业服务质量档次，制定招标条件并公开发布招标公告。物业公司按投标条件进行公开竞争招标，中标后的物业公司到业主社区发布公告，让全体业主透彻了解中标物业公司的基本情况及服务内容。

3.8及时修改完善现有的物业管理规则

近几年国家陆续颁布了相关法律和政策规定，而我省现行的物业管理规则仍是省物价局、省建委2000年制定的，在近六年来的执行当中，现行物业收费管理规定有不少地方与国家新颁布实施的法规、政策规定不协调或矛盾。因此，省上必须尽早修改和出台与之相配套的物业管理服务收费办法。同时，在制定物业管理收费时，应将现在的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这样才能更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。

4结束语

嘉善小区物业管理存在的这些问题，正是全社会物业管理行业的折射，它同时涉及到多个部门，等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益，把物业的这些问题理清楚、解决好，将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建。因此需要我们作出更进一步的努力。

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