江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考[大全]

第一篇：江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考[大全]

江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考

近年来作为新兴服务产业的小区物业管理，也是现代化城市管理中的新型课题。由于与百姓生活息息相关，引起了社会的广泛关注和思考。江阴作为现代化的港口城市，琼楼玉宇，绿水环映，小区楼盘群星闪耀，其物业管理的状况如何？百姓的参与度如何？带着这些思考，笔者对我市城区住宅小区的物业管理现状进行了一次走访、调研。

现状

2002年江阴在城区的一些高档的商品房封闭住宅小区开始引入现代化、专业化、市场化的物业管理的小区服务模式，管理面积在120万平米左右。几年来，江阴的住宅物业呈现快速、健康、发展的良好态势。实行物业管理的区域范围，由过去的新建商品小区延伸到了经整治的老小区、拆迁小区，城区物业覆盖率由2002年底的15%增加到目前的43%。达到了700多万平米。物业管理企业整合、裂变、扩张步伐不断加快。目前江阴共有物业管理企业33家，其中本地企业27家，外地企业6家。二级资质企业3家，三级资质企业26家，临时资质4家；物业管理小区119个，其中封闭小区92家，成立业主委员会56个，出现了一批管理规范，服务优良的物业管理项目，被建设部、省、市评为优秀项目的共17个。飞虹苑、江南华都等住宅小区成为我市物业管理的精品和城市建设的亮点。可以说，江阴的小区物业管理从无到有，从小到大，短短几年，规模效应不断凸现，取得了长足发展。

一是完成体制转型，增强物企行业竞争力。推动物业企业转型，实现监管分离是物业管理市场化的重要体现。以前物业企业大都为房产开发公司下属企业或子公司，建管合一，物业交接不完整，子母公司不分，帐目混乱，严重影响物业企业专业化、市场化发展。对此，我市房产主管部门，指导企业以建管分离为原则，物业企业从原房产开发公司独立出来，实现“母子分离”，独立核算，形成了一批专业化、品牌化、规模化的现代物业企业。比如我市的建设物业、大桥物业等，促进了房地产业的细分组合、实现了小区物业的专业分工和优化发展。同时在小区前期物业管理中实行招投标制度，积极引进上海陆家嘴物业公司等一些外地知名品牌的优秀物业企业参与市场竞争，带动和提高本地物业企业的市场竞争力，促进了江阴小区物业的发展。面对激烈的市场竞争，江阴本地物业企业加大资金、技术人员投入，提升物业管理服务档次。大桥物业、凯发物业、建设物业纷纷开展资质升级和诚信企业建设，华惠、长博等物业企业开展了贯标认证工作，这些达标创优的活动使企业的管理水平和品牌效应得到了明显提高。江阴物业管理行业整体竞争力迈上了一个新的台阶。

二是多措并举，逐步实现物业管理的全覆盖。江阴的小区物业管理起步在城区高档商品房小区。为扩大物业管理的覆盖面，全面推行住宅小区的物业管理，江阴除在城区商品房小区普遍实施物业管理外，还在经济适用房小区、安置拆迁小区实行物业管理服务，乡镇商品房小区的物业管理也在稳步推进，试点运行。市委、市政府为改造人居环境，投入巨资，对城区的老小区进行综合性的改造。为切实把好事做好，实事办实，落实长效管理机制，由市房管部门牵头，组织指导小区规范选举产生业主委员会，选聘物业管理公司，实施小区物业管理。目前我市实施老小区改造和正在进行的老小区改造项目小河二村、虹桥四村、文定四村、花园三村（南北区）均实施了专业化的物业管理。生活环境良好。通过各种举措，城区物业管理面积不断增加，达到了700平方米，形成了全方位广覆盖的物业管理体系。

三是完善制度，营造了物业发展的良好的政策环境。物业的发展离不开良好的政策环境和配套的制度措施。为适应形势的发展需要，江阴市政府先后下发了《江阴市物业管理实施办法》、江阴市住宅维修资金管理办法》、《江阴市住宅装饰装修管理办法》、住宅区物业管理用水执行民用水价》等文件。针对前几年房产开发与物业管理严重脱节，开发量与物业管理覆盖面不成比例的实际，从2004年开始，对商品房销售实行了“三个必须”的硬性规定。即必须落实专业化的物业管理，必须按照千分之三的标准提供物业管理配套用房，必须按标准交纳房屋维修资金。否则不予办理销售许可证。从源头上严格把关，确保物业管理落到实处。为进一步鼓励、支持物业企业，市政府还拨专款对拆迁小区中的空置房实施经费补贴，对优秀物业管理小区和优秀物业管理企业、个人实施奖励。通过一系列重大活动和激励政策，有力地推动了物业管理工作的快速发展。

思考

近年来我市的住宅小区物业管理虽然取得一些成绩和发展，但是存在着一些突出的矛盾，还是有一些值得思考和反思的地方。

一、物业企业处境艰难，小区弃管现象出现萌芽。目前我市单纯从事住宅物业管理的企业大部门处于亏损状态；一些没有开发商作经费补贴的物业公司有的已主动歇业，整个行业面临招工难，招聘和留住优秀员工更难的困境。东方明珠、五星花园、南方小区等住宅小区先后发生物业弃管现象，即使是桃源居、明雅居这些高档小区也开始出现了弃管倾向和萌芽。从表面看，物业企业面临我市消费水平高、劳动力成本高、物业管理收费标准低，拆迁小区和老小区收缴率低等因素影响，入不敷出。但进一步从深层次看，其运行的不规范、服务不到位，也是造成业主投诉多、物管费收缴率低的根本原因。

1、法律程序的不完备，物业收费标准合理性受到质疑。

根据《物业管理条例》的规定，小区业主委员会的筹建权由县市一级房管部门负责，江阴进一步细化，实行属地化管理，在《江阴市物业管理实施办法》中明确规定，在市房管部门的指导下，由社区具体负责筹建，但实际过程中，小区业主委员会选举大都由开发商和物业公司牵头并具体负责选举事务，社区仅象征性到场监督、盖章。再加上江阴小区业主委员会选举是实行业主大会直接选举的制度，操作性不强。在实际操作中不到位现象经常发生，受到业主的质疑较多。据了解在目前全市56个备案的业主委员会中由社区全程负责的仅有16个，其它40个由物业组织具体操作，社区盖章认可。此外，按照法律规定，小区物业管理收费有两个要件。一是由物价部门根据物业企业的资质和提供的服务项目确定收费的基

准。二是小区业主委员会根据小区实际与物业企业协商最终收费价格，并签定物业管理合同。而根据法律规定，作为重大事项的物业管理费的收缴标准应由业主大会决定，至少应该张榜公示。但在实际生活中小区业主委员会都没有在签定物业合同之前进行张榜公示，好的小区也只是收缴物管费（通俗做法，服务半年后收费）之前几天进行公示。这些程序的不完备造成物业企业即使收不到费也无法通过司法诉讼维护自身权益。

2、物业服务不到位，物业费收缴率低。

按照国家规定，小区实行物业管理是全面的管理。但是目前我市收缴率低的老小区、经济适用房、普通商品房物业公司主要提供保安和保洁两个项目，保绿工作简单化、业余化，收费标准与社区敞开式小区自治服务差距较大。再加上小区门口车辆随意进出，保洁不到位，以及偶然发生的偷盗现象也加剧了业主的反感，引起强烈反响和反弹，少交或拒交物业费。目前江阴小区物业的收费状况是：高层住宅每月平均1.2元/平方米、多层住宅平均每月0.5元/平方米；社区管理的保洁费每月每户2元，绿化由园林局负责专业养护，无偿提供。此外小区停车难、通行难、排水不畅、违章率高等因素也影响物业的收费，需要物业企业及时协调解决。目前在高档住宅小区，管理服务到位的，收费率较高可达到95%，普通小区收费率达到70%，老小区、拆迁小区收费率连50%都不到，乡镇拆迁小区则是物业收费的盲点。小区低收费率的蔓延，造成物业企业的亏损，物业企业的艰难，又影响了物业服务的水平，从而形成反复恶性的循环。

二、小区规划不尽合理和开发商遗留问题引发的矛盾较突出。近年来一些新建的商品房小区虽然品位、档次较高，但业主入住后因规划设计上的缺陷引发的矛盾较多。如沿路店面房对小区业主的影响，地下车库停车难，排水不畅等问题引发业主对物业企业的误解和不满。特别是拆迁安置小区由于标准低、时间紧、安置任务重，小区环境普遍不如商品房。这些都对物业管理带来了难度和挑战。

另外由于开发商在前期物业的移交中，对小区配套设施、图纸资料等档案移交不完整、不彻底、不及时。少交、移用、占用配套设施的情况也时有发生，业主反响强烈。虽然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套设施、图纸资料验收交接暂行办法》，但由于前期物业公司对开发商无约束力，相反物业公司还因经济利益的因素有求于开发商，这就造成了物业移交的执行难。最后引起物业主对物业企业不作为的不满和误解，解聘物业企业，重起炉灶，清理移交也就成业主们的选择之一。

三、政策法规的滞后，亟待完善。近年来，我市虽然制定了以《物业管理实施办法》为主体的一系列物业管理方面的政策法规，但有滞后和不完善的地方比如对社区自治物管小区的收费政府没有规定，报批申请不予受理；还有省、市均出台了住宅区停车服务收费标准和物业收费管理办法，但我市至今尚未制定相关办法。由于地方法规政策的不配套，增加了小区物业管理的难度。

发 展 对 策

一、理顺物业关系，探索业主代表制度。

小区物业管理是现代城市管理中出现的新型课题，许多关系极需理顺，需要结合我市实际不断探索和创新。

1、依法理顺社区居委会、业主委员会和物业企业的三者关系，形成良性互动的物业关系。

首先是社区居委会与小区业主委员会的关系。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，但从权力的基础来看，两者存在着差别。业委会的自治基础在于私人产权，是物业的专业自治；居委会则是一种以社会互动为基础的自治组织，而作为社区自治的核心，居委会的自治更应该是全面的自治。因而在实际运作中，业委会和居委会的职责关系多有交叉，双方实际管理体制范围难以确定也是在所难免的。但是从立法的角度来看，居委会和业委会是指导与被指导、监督与被监督的关系。一方面居委会仅仅是监督者，被监督者可以借机不告知监督者，以“事实”使监督形同虚设。另一方面有些居委会没有摆正监督位置，成为业委会日常事务管理的参与者，久而久之，弱化了业委会的管理职能；或者不予监督，听之任之。从我市的实际情况来看，更多的是社区居委会的责任和意识不强，还没有把物业管理工作真正纳入工作的范围，大多数充当了裁判员、评论员的角色，目前小区业主委员会的筹建情况就充分佐证了这一现实。因此笔者建议一是房管部门制定社区居委会对物业监督、整改的刚性措施，二是民政部门应明确把社区居委会对物业指导、监督列为社区自治权的一种，并加以监督考核。三是管理区和社区自身要从维护居民利益的角度，转换角色，摆正位置，切实抓好本辖区的物业管理工作。要发挥资源、人才、管理方面的优势，广泛宣传物业管理，引导业主增强参与意识，指导业主委员会开展工作；深入了解情况，及时协调解决物业管理纠纷，监督物业管理行为，使物业管理与社区管理始终处于互补、互动，良性发展的轨道。

其次是业主委员会与物业企业。依照法律规定，业主委员会和物业企业是委托代理关系，或者是聘用合同的契纸关系。小区物业管理好了，物业企业就接着干；干不好，物业企业就面临解聘。但在现实中一些不规范小区，物业企业操纵业主委员会选举，暗中选定几个业主作为业主委员会的委员，从而出现“管家操纵主人”的可笑现象。从而造成物业企业只注意重点拉拢、服务好这几个委员，而忽视了广大业主的需求；加上业主委员会运作难、运作不规范，“名存实亡”，引起了业主的非议。因此如何使业主委员会真正规范起来、运作起来，认真代表广大业主履行职责，督促物业企业全面、优质地按约服务，这是我市有关部门应该认真思考的问题。此外业主委员会的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了业主委员会作为业主公共利益的愿望表达和权力确认的功能的发挥。而美国的业委会一般以公寓名注册一个非盈利机构，以此机构到银行开户。业主交的物业费是不进物业公司帐户的，而进小区帐户，由于其财务进出不以盈利为目的，是免税。比如小区地面停车场的收入，就因归属的不明和无小区独立帐户，而大多数情况下被物业公司收入囊中，贪为己，这已经成为目前业主的争议关注的最大热点。

2、探索建立业主代表制度，形成完善的自治制度。

根据《物业管理条例》规定，业主大会是小区物业自治的最高机构，成立业主委员会需召开业主大会。涉及物业重大事项必须召开业主大会，在现实中，由于业主大会的可操作性不强，特别是在大型住宅区要召集几百甚至上千人开会实属不易，很不现实，自治成本很高。因此在北京等地开始引入业主代表大会制度，业主代表大会作为业主大会的常设机构，小区日常事务有决策权，但没有执行权；业主委员会作为业主大会的执行机构，对物业管理具体事务有决策权和实施权。这样一来运作方便，并有效地解决了“谁来监督业委会”的令人困惑的问题，在一定程度上防止了业委会委员越权、失职或为了实现个人的利益损害业主利益的行为。当然，这里有一个法律依据问题，《物业管理条例》没有实行业主代表大会的明确规定。但笔者认为条例既然赋予业主大会作为物业自治的最高决策机构，决定所有小区物业事项，那么业主代表大会只要获得业主大会通过获得其授权就有了合法性，况且还有重大事项由业主大会制约。另外在江阴公布的《物业管理实施办法》中就有业主代表大会的提法和规定，只是没有代表产生的具体办法。因此笔者认为在江阴实行小区业主代表大会制度还是有其法律基础的，可以试行。

二、规范服务，推行管理公示制度。

目前我市住宅小区物业管理遇到的收费难、管理难说到底最大的问题是物业管理的不规范和不透明，从而造成双方的相互猜疑和不配合。因此笔者认为小区物业管理也应象村务公开、社务公开一样，对物业企业提供的服务项目、收费的标准、国家的规定及时、全面、真实地在所在服务区域张榜公布，接受业主咨询、监督。对除物业费以外的收入如地面停车费的收取与支出、小区配套设施的维修等财务状况要在年终予以公示，使业主“明明白白交费，清清楚楚享受”。

三、提高拆迁小区、经济适用房的建造标准，为物业管理创造良好条件。

首先要从根本上转变拆迁小区、经济适用房和商品房建设的双重标准，必须从严格整体规划设计、保证房屋施工质量入手，严把工程建设质量关。其次改变拆迁小区边建设、边安置的应急式做法，实施严格的验收制度，保证通过供水、用电、燃气、通讯、广电、消防、园林绿化、市政公用、邮政等部门验收合格后才交付使用。此外，对老小区整治要重点解决群众迫切需要解决的热点难点问题，水表分户，燃气进户等需要开挖路面的工程一定要在改造工程中同步实施，一次到位。管线入地、停车位、活动场地，社区管理用房、物业用房等都应综合考虑，因地制宜。小区封闭和落实物业管理都应全面到位。

四、进一步加大政策扶持力度，营造良好发展环境。

根据我市物业管理的现状，借鉴外地的一些做法，政府要出台“放水养鱼”的优惠政策扶持物业企业发展。对普通住宅区的物业管理费免征营业税或先征后返；住宅区的公共用电应按民用价格收取；对老住宅推行物业管理后，其绿化、保洁、路灯费用继续享受原来财

政补贴的优惠；对拆迁安置小区要制定一定的过渡期由政府财政买单。还有要统一商品房小区的绿化养护标准，解决目前同一情况的绿化，有的交给园林局负责养护，有的由物业公司养护的不同标准所引发的矛盾。要尽快出台与上级文件相配套的物业管理收费办法，明确各类收费标准，便于物业公司操作和业主监督。

总而言之，要进一步通过政策性的扶持，切实解决物业管理发展过程中的一些突出矛盾，为物业管理营造良好的发展环境。

第二篇：农信社管理状况调查与思考

农信社管理状况调查与思考

随着农村金融体制改革的不断深化，齐齐哈尔市农村信用社取得长足发展，金融支持“三农”作用更加明显，支农主力军地位不断强化。但是，由于困扰农村信用社发展的体制上和管理上的一些深层次问题还没有解决，农信社在内控机制建设和经营管理水平等方面仍存在一定的局限性。

存在的问题

——法人治理结构不健全，对高管人员权利约束不足。以“三会”为基本特征的内部治理机制在一些信用社长期得不到完善，“三会”形同虚设，岗位的管理与约束作用根本得不到发挥，高管人员权利失去约束，在经营决策上“一言堂”成为普遍现象，违规操作、高风险决策时有发生，甚至诱发职务犯罪。辖区内农村信用社以往发生的14起案件，其中有9起是高管人员作案，占比64%。

——内控乏力，监督制约功能迟滞。金融机构良好的内部控制环境是有效监管的重要前提。长期以来，一些信用社对内控机制建设认识模糊、重视不够，在实际工作中“重业务、轻管理，重外延扩张、轻内控建设”，致使农村信用社内部控制不完善，各业务环节、业务岗位、操作程序缺乏有效制约，管理粗放，有章不循，违规操作现象较为突出。自案件专项治理工作开展以来，辖区内农村信用社共查堵各类陈案14起，案件成因均为内部控制不完善，违规操作。

——内审机制建设滞后，查处违规操作能力薄弱。一是内部审计稽核部门缺乏独立性和权威性，职能作用未得到充分发挥；二是稽核人员少、素质较低，稽核检查的“面与质”都很难达到及时发现问题并堵截案件的要求；三是缺乏健全的稽核监督责任制和严格的稽核监督问责制，一些常规的稽核检查流于形式，工作敷衍了事，难以及时发现和识别风险，无法形成有力约束，影响了内控机制整体作用的发挥。

——劳动用工机制不完善，同工不同酬现象普遍。全市农村信用社员工体制呈多元化态势，有国家干部、国家工人、固定职工、合同制职工、临时性职工等体制，并且同工不同酬，全市农村信用社临时工达700余人，占全辖区从业人数的20%，有的临时工已经从业10余年。由于员工之间身份不同，薪酬差距过大，一些临时顶岗人员心态失衡，感到前途渺茫，工作缺乏责任感，内控和案件防范意识淡漠，为安全运营埋下了隐患。

——片面追求利润最大化，指标考核缺乏科学依据。一些农村信用社为迅速甩掉亏损帽子，不顾自身实际，盲目扩大信贷营销计划，过分追求账面利润。在经营指标设置上，仍以存款、贷款、利润、不良率等经营指标作为主要考核指标；在指标权重上，效益指标、业务指标权重相对偏大，内控管理指标、风险管理指标权重相对很小；在指标分解上，仍然注重按照指令性方式，有些指标超出部分基层社实际承受能力，在客观上导致非理性经营思想膨胀，从而忽视对其自身的内部管控，极易引发经营风险。

——员工整体素质偏低，服务功能和手段落后。齐齐哈尔市农村信用社员工大多数是行社脱钩前农行系统为照顾职工家属就业的人员，知识结构和业务技能很难适应业务发展的需要，高层次专业人才缺乏，职工整体素质低下，自律自控能力较弱。同时，信用社硬件建设落后，制约业务的全面开展。一是结算渠道不畅，结算方式单一，影响客户的资金使用效率；二是与其他银行业机构相比，信用社职能单一，存在手工操作和计算机系统管理“两只脚”现象，工作效率低下；三是信用社汇路不畅，自己没有全国的通汇网络，缺乏竞争力。

政策建议

——进一步完善公司治理结构，有效发挥“三会”的作用。农村信用社要在组织架构上完善公司治理，重点做好理事长和主任分设并真正履行各自的职责，形成相互制约的机制。要合理界定理事会、监事会和经营班子的权责，特别是对理事长的职责定位和履职监督要到位，规避“一长独大”和盲目决策现象。

——加强内控机制建设，增强风险防范能力。农村信用社要结合自身特点，形成完整的内部控制体系。重点是加强人的管理，控制管理好各岗位、各个操作环节的工作人员，做到既能控制具体操作人员又能控制高管人员，克服内控制度“控下不控上”的弊端，使内控制度能够覆盖各岗位、各职位、各部门、各环节，形成一个相对独立的系统，实现合规操作、管控风险的目的。

——坚持审慎经营理念，科学制订考核指标。农村信用社行业管理部门要从实际出发制订行业发展规划，消除过分追求账面利润给基层社带来的经营压力问题。在考核指标上既要充分考虑盈利性，又要考虑规模小、人员少、力量薄弱的现实条件，做到追求利润与防范风险的有机统一。

——搞好内审稽核体系建设，增强查纠功能。农村信用社要进一步加强内部审计稽核队伍建

设，配足配强稽核人员，把业务精湛、作风正派的人员配备到稽核岗位，建设一支精干高效的稽核队伍。同时，制定具有可操作性和可控性的稽核监督工作责任制，进一步明确稽核部门的监督职责、权利和义务，增强内部审计稽核部门履职的权威性和独立性。

——实施人力资源改革，充分调动员工积极性。农村信用社行业管理部门，要把推进劳动用工、薪酬分配

和干部人事改革作为转换经营机制的突破口，尽快完善劳动用工机制，严格机构编制，面向社会招录高素质人员，推行全员合同制并推行竞聘任职、上岗，合理分流富余人员。改革薪酬分配制度，理顺薪酬体系，实行按岗定酬、以绩取酬，建立科学绩效考核分配机制，变消极因素为积极因素。

——注重员工教育培训，提高员工综合素质。良好的员工素质是提高制度执行力、规范经营行为的基础。农村信用社行业管理部门要把员工教育培训工作纳入农村信用社长远发展的战略性规划，着力提高员工职业道德、业务技能、文化素养和经营管理水平，适应行业竞争和业务发展的要求。

农信社管理状况调查与思考

第三篇：南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

一、调查目的鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，在我的家乡——南通经济开发区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业（总建筑面积约28万平方米的星湖花圃、爱玛花苑、紫荆花圃3个中高档室第小区及天星湖休闲度假区等等），这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。

室第小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护室第小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解室第居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我对相近的一个小区进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。

三.调核对象：爱玛花苑等高档商品房室第小区2幢，富民新村等普互市品房、新开苑等经济适用房室第小区共6幢。

四.调查人:赵奇诺(英师0512)

五.调查时间：2005年8月15日-8月25日.六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。

调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

调查中所发现的问题及原因分析:

一.收费问题:

在调查中，我发现，无论是业主还是物业管理人员，他们反映的最大问题都是物业管理收费。几乎每个小区的物业管理公司都反映了收费难的问题，而给各小区居民的调查表最后统计的数据显示，有43.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示, 47.3％不清楚物业收费项目和标准；17.6％的业主反映物业乱收费。

业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。

因此引发了纠纷事件：富民新村的50号楼业主不满物业管理公司，而迟迟不交费。厥后那幢楼的粪便外延，居民要求物业给予解决，但物业以业主未缴管理费而拒绝。双方吵得不可开交，在新闻媒体中暴了光。最后居委会出面调节了双方，当局出资解决了问题。

一个小区的物业管理事情人员说去年一年的物管费只有7万多元钱，收缴率仅为41％；而小区物业管理的支出用度却远远超过这个数字，如每一年1．6万元的绿化养护费，2．1万元的乐瑟清运费，物管人员的报酬（2个管理员每人每月900元，3个保镖每人每月600元）等等。公司去年因此亏损了6万元。业主认为我们的保镖人员太少，我们实在也是没办法，公司亏损哪里还有钱请更多的保镖。我们认为，业主的物业管理费一定要缴，但是公司的管理也要进一步加强，只有这样公司运作才能进入良性循环。而环境往往不是这样理想，一些业主因为个人原因而拒绝交物业管理费，物业公司多次要求都没回音，也就束之高阁了。却不料，下一年有更多的居民不缴纳管理费了。在我了解中一些人民说，他们上一年交了，而一些人没交，也照样获患了相应的办事，所以今年也要“享受这样的待遇”。

这是什么借口，是什么思想！不得不让人感叹现代人的道德思想存在紧张的问题！对于这类现象的出现，我认为与当地的社会环境和业主本质有很大的关系，固然了物业管理的办事方法和事情能力都有接洽关系的，所以还是要把提高国民本质放在首位！我们可以看到，无论是业主还是物业管理人员在道德本质上都存在这一定的弊端！提高人们的道德修养迫在眉睫，这就需要当局的力量，希望有关部门在人民中普及物业管理的相关知识，业主要明确个人的义务，消除“贪小便宜”等不健康思想，要把集体的利益放在首位。物业管理人员要提高自身修养，以“业主至上”的观念为社会提供优良的办事。同时各街道办事处和镇当局要真正把物业管理纳入社区管理范围，以社区建设为抓手，与创建文明小区、安全小区等事情结合起来。相关职能部门和新闻媒体要正确指导社会舆论，大家配合努力，建设一个和谐社会！

在我采访一些老小区的居民时，发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。一名姓蔡的老大爷告诉我，过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。

二.办事管理问题:

1.安全管理问题:

在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好，43.5％的业主认为小区绿化好，问题排在首位的是，有55.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有47.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有45.4％评价 “差”； 四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,我想主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

富民新村的施主任告诉我，在偌大的社区里偷盗现象以前是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。厥后换了年轻的，但偷盗现象还是屡见不鲜。施主任说主要是年轻人无责任心，事情不塌实。最后改成由派出所接管，明显现在的治安环境获得有效的改善。

总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化;有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。

2.办事态度问题

本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。”

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有33.1％的人处于中立状态；有46.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题:

在调查结果中，我们惊讶的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。

业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋

划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题:

业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有87.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生：

在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，在爱玛花苑就发生过一件物业管理与小区居民的纠纷事件，原因是小区内的一条人工开发的河流。不少居民反映，当初还是看到有这么一条干净的人工河才看中该小区的，却没想到还不到两年，原本清澈的河流变成为了臭水沟，小区的环境质量没了包管。而物业管理的事情人员认为这是开发商的遗留问题，他们在开凿人工河的时候，没有考虑河流与外界的畅通，导致了死水的出现。两边都坚持自己的意见，最后在南通的“城市日历”栏目中进行了暴光，这才平息了下来。固然最后小区的物业管理请了污水处理人员，解决了问题。

这里我想说的是，房产公司在交付房屋时，购买者应查看其综合验收证（包括了绿化、环保、质检、交通、社区等各类指标）如果没有这一证明，业主可以不交物管费。同时，物业公司应明白有的开发商在售房时会过分吹捧，如果没有导致注意，往往就要吃哑巴亏。这一方面要规范开发商的行为；另外一方面物业公司要提高自我保护意识。

而在一些老小区，一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；又因为历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保镖、保绿、保洁带来了不便。最为突出的是小区进出口较多、无法实行封闭管理，为物业管理带来很大难度。这些历史遗留问题既紧张阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。

建议：

对于当局：

希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。

对于物业管理公司：

首先要明确，业主满意是物管企业品牌建设的基础，业主的认可和忠诚是企业真正的焦点竞争力之地点。其次要落实步履，物业管理企业应保障业主的监督权，依照物业办事合同履行职务和责任。要保障业主的知情权，公开物业管理办事收费内容，同时提供优质的管理和办事。要进行职务和责任权限，加强组织领导，成立业主满意度调查事情组，及时了业主的意见，为包管调查的科学性，针对不同调查目的和项目个性，最佳分别设定不同的检测评定事项，并设计不同形式的多份业主满意度调查表。同时，要看到，随着科技的前进，室第的智能化也不断进级。而在物业管理办事中，安保接洽千千万万业主的生命财产安全，因此是不容忽视的重要办事内容。一些小区除了采纳传统的保镖游弋、保镖门岗措施外，还采纳红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。这样能有效的包管业主的生命及财产安全，提高了物业管理的水平。另外，随着生活水平的提高，住户已经远远不能满足于安保、保洁／绿化和设备维修等比较基础的物业管理办事，有鉴于此，物业管理公司应积极组织社区联欢、电影放映、搭台唱戏、球类比赛等文体活动，丰富人们的业余文化生活，同时促进了物业公司与住户、住户与邻里之间的感情交流。

对于业主：

首先业主要提高加强法律意识，提高自我保护的能力。入住前，认真阅读物业管理公约和物业管理合同，稳重签订相关法律文件。尽量加快成立业主委员会，积极参与小区的管理和监督，充分表达自己的意见，促进物业公司不断改进办事，提高业主委员会的权威和地位，发挥其应有的作用。同时要进修了解相关的法律法规，有效的履行知情权和监督权。树立正确的消费观念，遵守小区公约，养成良好的行为习惯，在享受物业办事的同时应当交纳合同约定的用度。产有生命的物质业纠纷时，应通太小区的业主委员会与物业管理企业进行沟通或其他合法途径解决，包管小区社会秩序的不变。

对于业主委员会：

业主委员会是在物业管理地区范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会，就意味着业主落空了参与小区管理的权利，同时落空一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。所以每个小区应加强业主委员会的建设和管理.业委会要维护全体业主的合法权益，定期召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施环境。选聘或者解职物业管理企业，负责物业维修基金的筹措聚集、使用和管理。总结：

随着城市建设尤其是城铺面房产建设的快速发展，物业管理与办事的重要性日益显现，无论是物业管理企业自身，还是消费者、开发企业、相关当局部门等，都对物业管理投入更多的注意力。

在整个调查历程中，我更深切地了解了“物业管理”。不可否认，我们看到了物业管理作为一个新生行业，在其发展历程中，存在这样那样的问题和矛盾。而这些问题和矛盾既给人们的生活造成为了很大的困扰和不便，同时也影响了我市住房市场的良性发展，更影响了社会的不变和团结。

在这里，我想指出的是法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完美等诸多因素在紧张影响着物业管理行业的发展，所以我呼吁社会要培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理办事质量。

我坚信，随着法律条文的完美与管理、办事项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。物业管理事业的发展必将在为居民创造整齐、文明、安全、生活利便的居住环境等方面发挥重要作用，促进民主社会主义和谐社会的构建！

第四篇：匡远街道办事处住宅小区物业管理状况调查报告

匡远街道办事处辖区住宅小区物业管理状

况调查报告

一、调查目的

随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，匡远街道办事处辖区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业，这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。

室第小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护室第小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解室第居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我对相近的一个小区进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。

三.调核对象：怡景风尚小区2幢，书香苑小区、田园小区共6幢。

四.调查时间：2013年4月15日-4月25日.六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。

调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

调查中所发现的问题及原因分析: 发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。二.办事管理问题: 1.安全管理问题: 在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边垃圾清理好，43.5％的业主认为小区绿化好，问题排在首位的是，有15.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有17.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有25.4％评价 “差”； 四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化;有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。

这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。2.办事态度问题

本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。”

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有53.1％的人处于中立状态；有12.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题: 在调查结果中，我们的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。

业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题: 业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有27.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。

下一步做法：

将加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我街道城乡一体化进程的重要内容，摆上重要议事日程。采纳切实有效措施，使我街道的物业管理走上新台阶，开创新局面。

第五篇：徐州市(云龙区)住宅小区物业管理状况调查报告

徐州市住宅小区物业管理状况调查报告

——云龙区篇

一、调查目的

鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，徐州市房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业，这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，小区物业管理的问题也应运而生。

小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我们物业突击队对徐州市小区（云龙区）进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我们访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我们对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。三.调核对象：

绿地世纪城等高档商品房室第小区，民富园等普通商品房，黄山新村等经济适用房小区

四.调查人:

物业突击队

五.调查时间：

2012年7月5日-8月10日.六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收125份，调查涉及到物业管理公司共有15家。

调查结果基本反映目前徐州市小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

一.收费问题:

在调查中，我发现，无论是业主还是物业管理人员，他们反映的最大问题都是物业管理收费。几乎每个小区的物业管理公司都反映了收费难的问题，而给各小区居民的调查表最后统计的数据显示，有43.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示, 47.3％不清楚物业收费项目和标准；17.6％的业主反映物业乱收费。

业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。

1、调查中所发现的问题及原因分析:

二.办事管理问题:

1.安全管理问题:

在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，只有三成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好，43.5％的业主认为小区绿化好，问题排在首位的是，有55.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有47.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有45.4％评价 “差”； 四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,我想主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

民富园的一位大爷告诉我，在偌大的社区里偷盗现象是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。与物业协商后，但偷盗现象还是屡见不鲜。

总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化;有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。

这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。

2.办事态度问题

本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。”

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有33.1％的人处于中立状态；有46.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题: 在调查结果中，我们惊讶的发现有33.4%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位先生回忆告诉我的。

业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题: 业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有87.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。

但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生：

在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，民富园小区原来的喷泉被埋，篮球场被卖，都未经过业主同意，回忆的大爷很气愤。

这里我想说的是，房产公司在交付房屋时，购买者应查看其综合验收证（包括了绿化、环保、质检、交通、社区等各类指标）如果没有这一证明，业主可以不交物管费。同时，物业公司应明白有的开发商在售房时会过分吹捧，如果没有导致注意，往往就要吃哑巴亏。这一方面要规范开发商的行为；另外一方面物业公司要提高自我保护意识。

而在一些老小区，一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；又因为历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保镖、保绿、保洁带来了不便。最为突出的是小区进出口较多、无法实行封闭管理，为物业管理带来很大难度。这些历史遗留问题既紧张阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。

2、建议：

对于当局：

希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。

对于物业管理公司：

首先要明确，业主满意是物管企业品牌建设的基础，业主的认可和忠诚是企业真正的焦点竞争力之地点。其次要落实步履，物业管理企业应保障业主的监督权，依照物业办事合同履行职务和责任。要保障业主的知情权，公开物业管理办事收费内容，同时提供优质的管理和办事。要进行职务和责任权限，加强组织领导，成立业主满意度调查事情组，及时了业主的意见，为包管调查的科学性，针对不同调查目的和项目个性，最佳分别设定不同的检测评定事项，并设计不同形式的多份业主满意度调查表。同时，要看到，随着科技的前进，室第的智能化也不断进级。而在物业管理办事中，安保接洽千千万万业主的生命财产安全，因此是不容忽视的重要办事内容。一些小区除了采纳传统的保镖游弋、保镖门岗措施外，还采纳红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。这样能有效的包管业主的生命及财产安全，提高了物业管理的水平。另外，随着生活水平的提高，住户已经远远不能满足于安保、保洁／绿化和设备维修等比较基础的物业管理办事，有鉴于此，物业管理公司应积极组织社区联欢、电影放映、搭台唱戏、球类比赛等文体活动，丰富人们的业余文化生活，同时促进了物业公司与住户、住户与邻里之间的感情交流。

对于业主：

首先业主要提高加强法律意识，提高自我保护的能力。入住前，认真阅读物业管理公约和物业管理合同，稳重签订相关法律文件。尽量加快成立业主委员会，积极参与小区的管理和监督，充分表达自己的意见，促进物业公司不断改进办事，提高业主委员会的权威和地位，发挥其应有的作用。同时要进修了解相关的法律法规，有效的履行知情权和监督权。树立正确的消费观念，遵守小区公约，养成良好的行为习惯，在享受物业办事的同时应当交纳合同约定的用度。产有生命的物质业纠纷时，应通太小区的业主委员会与物业管理企业进行沟通或其他合法途径解决，包管小区社会秩序的不变。

对于业主委员会：

业主委员会是在物业管理地区范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会，就意味着业主落空了参与小区管理的权利，同时落空一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。所以每个小区应加强业主委员会的建设和管理.业委会要维护全体业主的合法权益，定期召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施环境。选聘或者解职物业管理企业，负责物业维修基金的筹措聚集、使用和管理。

4、总结：

随着城市建设尤其是城铺面房产建设的快速发展，物业管理与办事的重要性日益显现，无论是物业管理企业自身，还是消费者、开发企业、相关当局部门等，都对物业管理投入更多的注意力。

在整个调查历程中，我更深切地了解了“物业管理”。不可否认，我们看到了物业管理作为一个新生行业，在其发展历程中，存在这样那样的问题和矛盾。而这些问题和矛盾既给人们的生活造成为了很大的困扰和不便，同时也影响了我市住房市场的良性发展，更影响了社会的不变和团结。

在这里，我想指出的是法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完美等诸多因素在紧张影响着物业管理行业的发展，所以我呼吁社会要培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理办事质量。

我坚信，随着法律条文的完美与管理、办事项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。物业管理事业的发展必将在为居民创造整齐、文明、安全、生活利便的居住环境等方面发挥重要作用，促进民主社会主义和谐社会的构建！

（翟申华）