物业管理状况分析

第一篇：物业管理状况分析

济宁市物业管理状况分析 物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生的一个新兴行业，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进经济增长、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。从全国宏观来看，物业服务行业作为新兴的服务行业进入中国30年的的时间，从沿海城市传入内陆，发展迅猛，发展空间大，需求多，但是也凸显出了问题和矛盾。虽然我市的物业管理起步较晚，但是发展迅速，企业资产规模不断扩大，物业管理人员队伍更加强壮，物业管理覆盖面积逐年增加，这一新兴行业的兴起，提供了为数众多的就业岗位。根据山东省的整体规划，济宁市作为经济重点发展城市，与全国的其他城市一样，城市发展速度快，外来居住人口增加，势必进行经济房产建设，济宁现在每年都有大量的房地产项目竣工，或者正在规划设计之中，这些项目建成后都会需要物业服务公司进行物业服务，这就为物业服务提供了发展空间。济宁的物业服务公司一般提供的服务包括清洁、绿化、保安、市政工程、会议服务，餐饮服务、前台接待、工程维修（水、电、暖）、设施设备日常的养护管理等服务，近年由于《物权法》、《山东物业管理条例》的颁布，加上政府部门对物业行业的重视以及支持，物业服务在济宁市的发展趋于正规化。济宁市物业管理的基本现状：

一、目前，济宁物业服务公司的模式有：

1、私营企业：个人成立的物业管理服务公司。一般资质为3级，但是存在规模小，服务单一，人力匮乏，管理模式不科学、发展后劲不足的缺点。例如：

银都小区宏达物业，菱花小区等。

2、开发商自己建立的物业服务企业，特点是对物业情况熟悉，资金雄厚，但是建管一家，依赖性强，问题暴露明显，如房屋质量问题，这些物业公司中有的是只承包自己本公司的物业，有的则是内外兼包，这些物业公司有济宁九巨龙物业服务公司，济宁大地物业服务公司，济宁鲁兴物业服务公司，济宁艾家物业，济宁华园物业等。

3、专业化、新型的、符合现在济宁市队伍要求和需求的企业，这些企业的特点是制度较完善、正规，有一定的人力资源、经验、资金，成为济宁市场上物业服务行业的新生主力，有一定的竞争力，但这些企业数量不多，没有核心凝聚力，主要通过投标渠道为物业服务来源，如：济宁香江物业服务有限公司，济宁田申物业服务有限公司，济宁彩通物业服务有限公司等。

4、外地进驻济宁的物业服务公司，这些公司具有一定的实力，可以扩展外地的物业服务项目，专业技术较纯熟，且具有很强专业针对性，比如济南明德物业服务的济宁医学院，北京普净物业服务公司服务的济宁附属医院等。

二、物业服务公司概况 1.济宁物业服务公司的服务内容一般有保洁、保安、绿化、工程维修、会议招待、前台接待、市政工程、餐饮服务、园林绿化等。2.按照物业公司资质的划分：济宁市注册的物业公司就有363家，合格的为319家，其中一级资质一家，二级资质8家，其中济宁市区内二级资质3家，其余为三级资质，可以看出济宁的物业管理服务公司以三级资质为主，序号 资质 名称 主要项目 服务内容 备注 1 一级 济宁九巨龙物业管理有龙城、水景花园、碧水保洁、保安、工属于开发商

限公司 云天 程 济宁鲁兴物业管理有限保洁、保安、工 2 二级

洸河花园、鲁兴花园 属于开发商 公司 程 通信大厦、济宁妇幼保保洁、保安，工济宁彩通物业管理有限程、前台接待、3 健院、中国联通济宁分 公司 会议服务 公司、科苑小区 济宁市华园物业服务有银河大厦、运河城商业 4 保洁 属于开发商 限责任公司 摩尔 三级 5 济宁圣泽物业服务公司 市政道路 保洁、资质 济宁田申物业服务有限置城国际，置城中央公保洁、保安、工 6 公司 园 程 济宁市第二人民医院、济宁大正物业服务有限保洁、保安、工 7 伊顿液压有限公司、中公司 程、电梯服务 国农业银行 济宁艾家物业管理有限保洁、保安，工 8 冠亚星城 属于开发商 公司 程 邹城监狱办公楼、山东济宁坤峰物业管理有限保洁、保安，工 9 鲁抗辰欣药业有限公司 公司 程 办公楼及厂区 济宁兴唐物业管理有限兴唐金茂大厦、兴唐囯保洁、保安，工 10 属于开发商 公司 翠城 程

保洁、保安，工济宁诚信物业管理有限市委宿舍、中国移动总 程、前台接待、公司 公司 会议服务 3.按照物业类型划分：（1）、写字楼、商场：特别是政府及一些高档的写字楼，济宁香江物业管理有限公司凭借香港大厦的管理优势，将部分酒店的金钥匙服务注入物业管理，使其在济宁写字楼市场占据重要份额。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由开发商下属的物业公司管理。如九巨龙、金城、鸿顺等。（3）、医院、工厂：一般通过公开招标、邀请招标等，产生物业服务公司，但是也有可能几家物业公司分区合作。其中也可有关系运作。

三、物业管理费 济宁的住宅物业管理费主要为0.2—1.4元/㎡之间，多层在0.2-0.5元/㎡2之间，小高层0.7-1.4元/㎡（含电梯）。商业在0.8-3.6元/m之间，济宁市优质的写字楼价格在1.4元/㎡左右，比如置城国际中心，甲级写字楼比如兴唐金茂大厦物业费用达到3.6元/㎡。物业管理费用的构成： 1.管理服务人员的工资，社会保险和按规定提供的福利费的等，2.物业共用部位，公用设施设备的日常运行，维护费用，3.物业管理区域清洁卫生费用，4.绿化养护费用，5.秩序维护费用，6.办公费用，7.物业管理企业固定资产折旧，8.物业共用部位，共用设施设别及公众责任保险费用，9.税费、利润，10.经业主同意的其他费用，开发商与物业管理公司合作方式： 1.由开发商出资物业管理费用，物业公司进行物业服务； 开发商投资的物业建成后，有的开发商会请自己下属的物业公司进行物业服务，有的开发商会与物业公司进行接洽，外聘物业公司进行物业服务，对于开发商建成的物业内有拆迁户的或者为达到尽快销售的目的，有的开发商会与业主签订协议，3-5年内承担物业费用，3-5年后业主自行承担，另一种现象是开发商在前期引进物业服务公司，业主入住率达到50%或者达到成立业主委员会的条件后，可与物业服务公司接洽，自行确定物业公司，后期业主确定物业公司后，业主与物业公司签订合同，开发商脱离关系，有的开发商建成的物业进行自用的，自请物业公司进行物业服务，费用由物业公司提出，双方确定物业费用，费用根据实际情况按平方或者人员计算。

2.由业主出具物业费用，物业公司进行物业服务； 物业建成后，业主自行成立业主大会，选定物业服务公司进行物业服务，物业服务费用按照平方或者人员计算。物业管理公司收取物业服务费用由2种方法： 1.包干制，给取物业公司一定的物业费用，费用包含所有物业服务费用以及物业

公司利润，物业公司自主盈亏，2.佣金制，给取物业公司额定的费用作为服务费，其余物业费用全部用于物业服务项目，结余或者不足均由业主承担。济宁物业公司物业服务费用的计算与收取一般按第一种结算。

四、行业的薪酬 根据济宁经济的消费水平和人民的收入情况，以及济宁部分业主对物业管理认识不够，致使物业服务人员的工资水平处于中低水平，高层管理干部：2500-3500元； 中层干部：月薪1800-2500元 ； 物业管理员及文员：1000-1500元； 会议服务及前台接待人员：1000-1500元，工程人员：1800元； 保安员：1200元； 清洁员：800元。

五、济宁市物业服务发展中存在的问题

1、物业服务费用收缴难，居民对物业服务认识不够 原因：目前济宁市民的消费意识有待提高，物业费应作为现代城市人纳入自身消费体系的一个不可或却的重要消费环节，而这一观念的养成，仍然有待时日。在物业服务中，尤其在住宅物业服务中，物业费用收缴率低，这其中有物业公司服务不到位外，业主不及时缴纳物业服务费，或者恶意不缴纳服务费也是原因之一，这种现象持续发生就会造成恶性循环，物业服务费用收缴不及时，造成物业公司负荷运行，成本增加，久而久之，物业公司无力承担就会造成物业服务质量

下降，而作为业主，物业服务质量下降，享受不到相应的服务就会不支付或少支付物业服务费，且对物业服务公司不满，造成物业公司和业主关系不和谐。解决方法：改变人们的观念不是一蹴而就的，提高人们物业管理的认知度一方面加大宣传，有政府参与的正确引导，改变人们偏激的看法，另一方便物业公司本身也要树立品牌化的物业服务，为业主提供良好的物业服务质量，树立正确的服务意识，和业主做良好的沟通，想业主之所想，急业主之所需，树立良好的信誉及口碑。

2、物业服务人员质量参差不齐，缺少核心竞争力 原因：优质的服务是增强物业服务企业的实力和市场竞争力的基础，因物业服务为服务行业，行业薪水较其他行业低，物业公司很难吸收到高素质人才，没有办法保证服务质量，高素质人才要进入物业服务公司必须从基层做起，要做好的物业管理者，就要有一线的服务经验，现在的高素质人才很难接受这个落差，一般不会从事这个行业，人才流失严重，这样就造成核心竞争力的下降，物业公司就要降低门槛吸收人员，保洁、保安等职位有些是下岗工人，她们缺少服务的意识和相应的知识，服务质量上不去，因此造成社会上有些业主认为物业就是低技术的行业，其日常工作就是打扫卫生，简单维修，看门而已的错误认识。

解决办法：物业服务公司广纳人才，提高物业服务从业人员薪水待遇，提高物业从业人员门槛，在招聘人才时，要如实的介绍公司情况，选准合适企业需要的人，对于一线的工作人员，补充知识，定期开展培训，认真开展敬业、爱业教育，引导他们忠于职守，物业服务公司也要努力创造良好的工作环境、成才环境，从整体提高物业服务质量水平。

3、物业服务内容单一，缺少完整的市场机制及管理 原因：物业服务传入后，缺少相应的人才，物业服务规模上不去，内容单一，高端物业服务缺乏，市场不成熟，社会认知度不高，政府缺少相应的扶持与管理，济宁市场上的物业服务公司各自为战，缺少系统的交流，无法进入良性竞争的局面。解决方法：学习先进的物业服务经验和模式，各物业公司之间可以以行业交流的方式互相学习，吸取优势和经验，引进高端物业和人才。

4、物业管理公司资产规模较小，发展后劲不足，企业经营困难。

原因：前面也已经介绍到济宁市的一部分物业服务公司为私营小企业，物业等级为三级资质，承包的物业一般为小型物业，盈利少，成本高，物业费用难以快速回收，资金链过长，导致亏损。

解决办法：扩大承包物业服务面积，提高物业服务质量，缩短物业费用收缴时间，但真正从根本上解决这个问题，是一个漫长的过程，要尽快使企业市场化，正规化。

5、物业管理公司资质等级偏低，优秀品牌企业较少。原因：我市物业管理公司有300多家，但达到一级资质以上的仅有1家，二级资质的8家，同其它先进城市的高科技含量相比较，劳动密集型依然是我市物业管理企业的特点。例如深圳北京等地的物业管理企业，具备高学历的人员并不少见，而在我市，从事物业管理依然是层次和素质低下的代名词；另外，物业管理在市场中的地位也有着明显的差别。例如对深圳等一些城市而言，物业已经成为公司的主要发展支柱，大名鼎鼎的万科地产就是从物业公司慢慢地发展起来的，在我市还说是很难比拟的。解决办法：我市物业公司发展自身企业的同时还要学习其他地区的先进技

术，提高我市物业服务公司的含金量，使服务不仅停留于表面文章，找到物业服务发展的根本，提高竞争力，打出自己的品牌才是重中之重。从此可以看出，济宁的物业管理企业没有形成成熟的管理机制及市场化运行，在管理中问题矛盾明显，有的物业公司没有进入良性运营，在资金短缺的情况下，物业服务下降，造成了业主和开发商的双重损失，和先进国家及国际化物业服务有很大的差距。

六、济宁物业服务的发展潜力 物业服务是具有长期发展潜力的行业，对于二、三线城市更是如此，因此济宁市的物业服务发展还是很有发展性的，目前随着人们对物业认识度的提高，政府对此也越来越重视济宁的物业发展，济宁市物业服务正在向专业化、产业化、规模化、品牌化发展的方向转变。物业公司要寻求大的突破，一定要有大的管理规模。只有达到一定的规模，物业服务公司才会有盈利，有了足够的资金支持，保证了物业服务质量，达到公司信誉与收益的双赢。房地产开发业的健康发展，为我市物业管理业提供了广阔的发展空间。物业管理业是随着房地产开发业的发展而发展的。济宁市很多地块都在进行规划建设，城市化建设进程加快，房地产开发业迅猛发展，济宁市的居住环境发生了巨大变化，物业建成后，将产生大量的物业需求，尤其现在物业服务在济宁市场中已打下基础，这对济宁市的物业发展是一个很好的契机，对物业服务的成熟有很大的推动作用，政府在此时加以引导，对济宁物业有利好的发展。济宁物业服务行业模式单一，济宁物业对高端的物业服务有很大需求，现在在济宁已出现很多高端的住宅、酒店，有的物业价格已达到1万元/㎡，一方面这种高档物业需要高档的物业服务，我们可以借鉴外来物业公司的优点与长处，结合实际情况，进行相对应的物业服务，一方面目前济宁市场的高端物业服务鲜有，高端物业服务在济宁会有很大的发挥潜力和市场，这对济宁物业服务市场也是一个改革性的变化，高端物业进入济宁市场后会被快速吸收，容易被济宁市场接受，可以引进先进的服务技术，比如管家式服务，保姆式服务，这些都能够快速的形成企业的品牌效应。在这个信息化的时代，行业的发展也离不开信息化，物业公司信息化有利于提高工作效率，提供准确及时的信息，避免重复工作，在电脑管理系统中，不仅有物业服务公司的资料，还有物业的各种图纸、管线，以及业主的相关资料，比如房号，楼层都能及时查询，为做好物业服务工作提供有效的信息支撑，物业公司可以及时的掌握信息，了解项目运营情况，做出相关决策。终上所述，济宁的物业服务离成熟的市场还有还有很长一段路要走，人们认知度的不断提高及政府的不断重视，使得济宁的物业服务企业还是有很好的发展空间，有发展有机遇，物业管理对于促进城市经济发展，加强社区管理，美化社会环境，创造文明城市，提高城市居民生活质量起着重要作用，从而通过优质的物业服务实现济宁物业的保值增值。

第二篇：物业管理状况调查报告

三汇镇物业管理状况调查报告

一、我镇小区楼盘及物业管理现状

我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我镇的住宅小区物业管理从2005年开始起步，经过10年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。如光亮·阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六 个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

二、小区贯彻落实物业管理法规情况

为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。

三、小区业主大会及业主委员会情况

我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。

四、物业管理公司资质、数量及经营情况

目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮·阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负 2 责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。

五、物业管理服务情况

目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。

六、物业服务管理费用收取及管理使用情况

目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。

七、我镇小区物业管理存在的问题

1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。

全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自2005年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。

2、部分小区物业管理费收费难。

12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强，“花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。

征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。

3、集资房小区成政府包袱。

某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购 买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。

由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。

八、造成问题的主要原因

1、业主市民意识不强，业委会难成立。

业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。

许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修 补，寻求政府的帮助，政府也只能从中磋商，必然导致纠纷越来越深，矛盾越积越多。物业管理维修基金由谁出尚难确定，形成潜在的纠纷起因。

九、物业管理服务建设的几点建议

1、加强引导和监督，推动组建业主委员会。

针对《重庆市物业管理条例》的要求，我镇国土部门积极协调区房管部门加强对广大业主的引导，推动全镇符合条件的小区楼盘成立业主委员会，以形成业主共识，规范物业管理，维护业主和物业管理公司双方利益。

2、加强物业管理费、维修基金收支和公共收益分配审核、监管。

国家、省的物业管理条例及其实施办法都规定了物业管理费、维修基金等的收支管理办法，以及公共收益的分配原则。待组建业主委员会后，应加强对这些收支的审核、监管。条件成熟的，可以借鉴全镇现行的村级财务管理制度，尝试引进社会中介机构管理物业管理费、维修基金和公共收益分配。

3、科学规划，加强管理。

由镇政府出台对全镇小区停车问题的改善方案，一方面明确新开发楼盘要科学规划，车位配置要适度超前；另一方面规划在楼盘集中区的适当位置建设公共停车场，以市场化手段解决停车难问题；第三，加强管理，禁止路边乱停乱放，维护市容整洁，确保车辆存放安全。

4、加强宣传，提高业主市民意识。

居住在现代化的小区楼盘中，业主就成为了现代城镇中的一员。业主不但要从身份上实现从农民向居民的转变，而且要实现从“小农意识”向“市民意识”的提升。这里的市民意识包括：积极推行代管制，即依法成立业主委员会代表业主进行管理，实现主业民主权利；积极提升社区意识，即对异质人口聚居的城市新社区和对所居住城市的认同、期盼及参与意识；积极培养公共意识，即对社区公共空间和场所秩序、安全的认同、维护意识；努力增强法制意识，即依法处理与开发商、物业管理、业主委员会及其他业主的关系，不采取违法手段以求合法诉求的实现。

政府、物业管理公司以及将要成立的业主委员会，应利用各种途径、媒介和载体，宣传市民意识，提高业主依法处理物业管理问题的能力和水平。

第三篇：中国电信人力资源管理状况分析

中国电信人力资源管理状况分析

中国电信人力资源管理状况分析

【摘要】 :随着通信行业改革的不断深化，中国电信发展的形势和生存环境已经和正在发生巨大变化，通信和信息的边界越来越模糊，市场竞争随之愈演愈烈。从2005年开始，中国电信开始实施转型战略，提出要从通信网络运营商转变为综合信息服务提供商战略目标。五年来，业务的转型、网络的转型取得了巨大突破，但管理和人力资源转型的步伐相对缓慢，已成为企业成功实现转型的瓶颈和桎梏。本文将以中国电信为研究对象，运用人力资源管理理论，分析电信企业目前的人力资源管理现状及存在的问题，并提出了相应对策。

【关键词】 ：中国电信人力资源管理问题对策

一、背景

伴随着经济全球化和市场竞争化的挑战,人力资源管理的理念和方法正在日益受到前所未有的重视，对于竞争更为激烈的电信企业更是如此。人力资源作为第一资源,不仅是电信企业管理的核心,也是电信企业核心竞争力的标志。为提高电信业的核心竞争力,中国电信不得不将人力资源管理提到了一个新认识高度，不得不面对诸如协调管理、沟通管理、激励管理、薪酬管理、员工职业生涯管理等一系列新的课题，不得不利用人力资源的工具和方法对其人力资源做全面的开发、规划。

二、中国电信人力资源管理面临的挑战

1．要实行公司化和国际化运营，需要更多综合素质人才，中国电信面临如何提高现有人员的综合素质，使之适应企业发展需要的挑战。中国电信以前的发展主要靠量的扩张，是靠加大投资力度来实现的；一旦投资力度减弱，增长必然减缓，这是一种粗放型的经济增长。现在要实现可持续发展，必须充分盘活资产存量，这其中也包括盘活现有人力资源存量。现有的员工队伍大部分是在政企合一、垄断经营环境下成长起来的，没有充分经历市场竞争的磨练，缺乏对国外同行的研究，没有公司化和国际化运营的经验。随着经济发展，国内通信业的竞争也越来越激烈，如何迅速调整人才结构、提高现有人员综合素质，对电信企业人力资源管理工作提出了挑战。

2．国外电信运营商和国内其他电信运营商想方设法抢夺中国电信人才，如何留住现有人才，并吸引新的人也是挑战所在。目前，国内通信业有效竞争的局

面已经初步形成，新兴电信运营商进入市场后，网罗人才的一个重要手段就是高薪从中国电信挖人，这样可以缩短人才的培育期和适应期，也可以利用他们原有的各种关系，可谓一举两得。另一方面，国外电信运营商进入中国后，为了迅速切入市场，必然要实行人才的本土化战略。他们会采用高薪、完善的培训计划和良好的职业发展设计来吸引中国电信人才。

三、中国电信人力资源管理中出现的问题

1．人力资源管理理念陈旧

在现实的管理中，很多管理者以一种“我是管你的，你是被我管”的思维去对待自己的员工，表现出极强的“以自我为中心”的管理理念。强调个人服从组织需要，服从工作的需要，而很少考虑员工个人的特长、兴趣及需要。长此以往，电信企业中便会形成一种管理层独断专行、员工安于现状的氛围。员工只是被动地完成份内的工作，不愿意主动为企业的发展出谋划策，导致管理工作陷入被动状态。

2．忽视人力资源开发，重使用轻培养

以前各级电信企业只注重对员工现有才能的使用，而不注重开发员工潜能，增加人力资源的储量。电信企业是一个技术密集型企业，设备与技术的更新换代非常快，技术人员如果不培训，仅靠原有的知识根本不能适应工作需要。当前，电信企业已经注意到这个问题，相应地开始对员工开展各种培训，但是培训面很狭窄，仅限于各级业务骨干，一般的技术人员培训机会少。这种对人才的使用只重存量、不重增量的方式，犹如竭泽而渔，将导致企业发展的后劲不足。

3．员工积极性难以充分调动，缺乏完善的激励、约束机制

当前，中国电信的各级企业都实施了一系列引人、用人和留人的激励机制，但不少企业在具体实施过程中还存在一定问题，即企业内部虽实施统一的激励约束制度，却缺乏弹性。更有甚者，在激励手段上主要考虑物质激励，而忽略了员工需求的多样性，如尊重、安全感、自我实现的需要以及名誉、地位等。目前，各级电信企业跳槽的人很多，有些人把原因归结为企业的待遇不好。其实，人的需求是多方面和多层次的，收入只是人需求的一个方面。在市场经济高度发展的今天，单调的激励手段已经无法满足人们的需要，从而表现为人才的不断流失。

4．人员进出渠道不畅，用人制度僵化

中国电信从上世纪九十年代就开始对新进员工进行控制，原则上只接收应届大学生、邮电学校的中专生和转业军人。这样做对于控制企业人数有好处，但是这也导致企业无法通过人才市场得到急需的各类有实践经验的专业人才，严重制约了企业发展。同时，电信企业没有建立退出机制，员工除退休、辞职等因素外只进不出。尽管全面实行了全员劳动合同制，但是只要不犯大的错误，企业一般不会与员工解除合同，因此多数员工还抱着以前正式工的思想。这样一来，一方面企业想要的人进不来，另一方面企业不想要的人大量沉淀，严重影响了人力资源核心竞争力的提高。

5．员工组织归属感不强，流失严重

当前电信企业的新员工分配到不同的工作岗位以后，如果没有升迁或违纪这类事情发生，人力资源管理部门很少会再次与员工直接接触。尽管在组织中工作，每月都拿着不菲的收入，但是员工们的内心很空虚，缺乏组织归属感，因为没有人对他们的价值给予确认，为他们设计以后发展的方向，这种思想在青年员工中比较普遍。于是，一部分员工开始懈怠，产生了混日子的思想；一部分骨干开始跳槽，严重影响企业的发展。

四、中国电信人力资源管理的对策

（一）在战略管理层次上制定人力资源发展规划

要实现企业在一定时期的经营发展指标并使企业得以迅速发展，需要多少人才，需要什么样的人才，是自己培养还是通过外部引进等办法来解决，这都需要经过缜密的调查和思考，制定完整的人力资源发展规划。当今时代，科技发展突飞猛进，电信企业的竞争日趋激烈，人力资源的转移也随之加速，因此电信企业不但要制定中长期（5-10年）的人力资源发展规划，更要制定短期（5年以内）的发展规划，实现短期规划和中长期规划的有机结合。目前电信企业在人力资源规划方面要做好以下工作：

1．摸清家底，进行人力资源需求预测。摸清家底就是要对电信企业的所有岗位进行彻底的调查，然后根据每个部门的工作性质和工作内容重新核定每项工作所需岗位种类和人数，即通常所说的定编定岗。同时要编制详细的岗位说明书，明确岗位的性质、职责和任职门槛。在掌握企业所有岗位的基础上，根据技术和设备条件的变化、企业规模的变化、企业经营方向和发展战略的变化以及外部环

境的变化科学预测企业未来一定时期内人力资源的需求量以及缺编岗位的人员需求量。

2．根据需求预测的结果开展供给预测，确定人员净需求。电信企业未来人员的供给主要包括内部供给和外部供给。一般情况下，内部人员拥有量是比较透明的，预测的正确度较高；而外部人力资源的供给则具有较大的不可测性。因此，在开展人力资源供给预测时，应把重点放在内部人员拥有量的预测上，外部供给的预测应侧重在关键人员，如高级管理人员和高级技术人才等方面。人员需求预测和供给预测完成后，就可以将本企业人力资源需求的预测数和同期内企业可供给的人力资源数进行对比分析，从而确定各类人员的净需求数。

3．在战略管理层次上制定人力资源发展规划。完善的人力资源发展规划应该包括晋升规划、培训发展规划和补充规划等。规划中既要有原则性和指导性的政策，也要有可操作性的具体措施。中国电信的人力资源发展规划应主要侧重以下三点：首先是通过外部吸引、招聘和内部培养发展等方法，有计划地为企业提供一批公司化和国际化运营所需的各类人才，这是当前人力资源发展规划的关键；其次是在企业内部建设经营管理人才、专业技术人才和服务营销人才三支队伍，收入分配等各项政策要向这三类人才倾斜。他们是企业今后生存和发展的保障；最后是集团公司和省公司要有针对性地吸引和培养一批具有技术和管理双重背景的复合性战略后备人才，这些人将成为企业的高级管理人员，是企业最核心的人力资源。

（二）加大人力资源开发力度，使中国电信迅速向学习型组织转变

人力资源作为一种社会经济资源，有别于一般的物质资源，它具有时效性、能动性和可增值性。因此在使用之前要开发，在使用过程中还要不断开发，把开发人的才能、提高综合素质贯穿于整个人力资源开发过程。随着观念的不断转变，电信企业已经开始重视对员工进行开发，一个显著的特征就是员工培训的力度在不断加大，培训的投入在逐年增加。但是，仅仅做到这些还不够，中国电信应该大力实施人力资源开发战略，促使企业向学习型组织转变。

1．随着企业内部改革的深入，培训的内容应具有实用性和针对性。当前，企业教育培训的重点是向实用性方向转变，即结合员工的实际工作所需要的知识和技能来进行，不再是纯理论的教育。随着中国电信内部改革的深入，一批员工

转岗已是大势所趋，这就需要对他们进行针对性培训。此外，新技术和新设备的不断出现，也需要对员工开展针对性培训，使他们更好地适应现有岗位的工作。

2．对现有员工开展有计划的全员轮训。过去，电信企业在开展培训时，往往优先考虑骨干和管理人员，对一线员工考虑较少。今后，在重点培训的基础上，要进行全员培训。培训内容可以包括业务、技术、服务规范、市场营销和企业文化等，使员工队伍的整体素质得以提高。

3．对于关键岗位的人才和中高层管理人员，进行有针对性的培训和深造。中国电信的发展需要一批高层次的人才，仅仅依赖引进还不够，从企业内部选拔合格人才进行重点培训和培养也十分重要。这对员工来说是一种最好的奖励，是一种具有高回报的投资。

4．要建立培训开发的激励机制。培训工作应与员工今后的考核、晋升、调动等紧密结合起来，以提高员工参与培训的积极性，使培训成为全体员工的自觉行为。

（三）改革现有用人制度，建立完善的用人新机制

1．建立专业人才招聘制度。即拓展公司引进人才的渠道，改变过去单一接收应届毕业生和转业军人的做法，将市场竞争引入到企业用人制度中，面向全社会招聘企业急需的优秀人才。这些人才有实践经验、专业知识丰富，进来以后可以迅速地进入角色，成为各级骨干，从而提高企业的核心竞争力。对招聘的专业人才要实行同工同酬的政策，降低他们因跳槽而带来的风险，解除他们的后顾之忧。

2．建立员工竞争上岗制度。所谓竞争上岗是指企业把一定的岗位空出来，明确每个岗位的责、权、利，鼓励员工竞聘上岗，择优录取。其目的是支持优秀人才通过竞争进入关键岗位，真正实现企业现有人力资源的合理配置。根据电信企业目前的实际情况，竞争上岗适用于新编、缺编岗位和部门的副职。

3．建立内部待岗与离岗退养制度。如果员工不能通过职业技能鉴定考试，在竞争上岗中落岗，或者绩效考核不合格，那么要实行内部待岗。对于年龄偏大、文化层次偏低，对现有岗位不能胜任的员工，应鼓励其离岗退养。

4．建立企业内部人才市场。一部分不能胜任本职工作的员工，经过职业培训后进入企业内部的人才市场。企业的人力资源主管部门负责收集和发布企业下

属部门缺编的岗位信息，鼓励转岗人员参与竞争。供需双方实行双向选择，竞聘成功的员工进入新的岗位；对于在一定期限内无法竞聘上岗的员工，企业将与其解除劳动合同。

（四）进一步完善激励机制，不断提高员工的积极性和创造性

电信企业在人力资源管理中，必须坚持分类激励的原则，即根据通信业的特点、本企业所属的成长周期阶段和企业员工的实际情况，在一个基本激励约束的框架内建立各有侧重的激励制度。具体可以分为三种情况：

一是对中高层管理人员要充分放权。为他们提供一个充分施展才华的舞台，建立良好的内部人际关系，辅之以与其业绩相联系的长期奖励，以优厚的薪金和福利为基础，重在精神激励。二是对一般的行政管理人员，以尊重、听取其意见和优厚的福利待遇为主，精神与物质激励并重。三是对普通员工，以薪金、奖励为主，重在物质激励。企业内这三类人员的追求、价值观、生活方式等都不同，中、高层管理者追求自身价值的实现，普通管理者追求的是得到尊重、安全和稳定收入，普通员工追求的是较高的收入，以便提高生活水平。因此，有效的激励必须有针对性，否则就会适得其反。

（五）创建具有特色的企业文化，使之成为中国电信发展的动力源泉

企业文化是企业在长期的生产经营过程中所形成的价值观念、经营思想、群体意识和行为规范的一种综合体。它产生于企业自身，得到全体管理者和员工的认同与维护，并随着企业的发展而日益强化，最终成为企业进步取之不尽、用之不竭的精神源泉。

当前，中国电信正在实施薪酬激励、绩效考核、竞争上岗、职业发展、教育培训等五项机制创新改革，这是提高企业人力资源管理水平的一项重大举措。随着改革的不断深入，中国电信一定能够构筑人力资源管理的核心竞争力，从而焕发出新的生机和活力。

第四篇：中国电信人力资源管理状况分析[范文]

面对当今日趋激烈的竞争环境，各企业，无论大小，人力资源是第一资源，这将成为主导企业发展方向的重要因素，知识资本将成为企业创造效益的推动力。尤其当今社会最为明显，离开人才，企事业单位发展将举步维艰，对于竞争更为激烈的电信企业更是如此。激励机制基于战略人力资源管理的理论与实践，作为人力资源的重要组成部分，其根本目的在于正确地引导员工的工作动机，帮助他们在实现组织目标的同时满足自身的需要，保持并发扬他们的积极性和创造性。

一、激励机制在企业发展中的意义

“激励”主要基于人的行为动机来开展工作。通过激励机制的建立与实施，员工可以形成一种意识，即要满足自己的欲求，需要采用符合要求的方式做事，从而做出符合企业组织需要的行为。为了达到预期效果，企业需要进行有效的激励，为此，企业经营者必须了解员工的行为规律，行为变化的过程、条件及特点等。

（一）激励是企业目标实现的基础

企业目标的实现需要基于人的行为，而人的积极性推动着行为，因此，调动积极性的最佳方式便是激励。激励包括物质激励和精神激励等。通过激励机制让企业充满活力，通过激励机制让员工紧紧围绕在以实现企业目标这一最终任务周围，从而提升企业的凝聚力与战斗力。激励机制的建立既可以满足一般员工的需求，同时也可以通过其他奖励满足特殊人才的需求，从根本上为企业奠定基础，逐步发挥出人才的作用，从而实现企业的最终目标。

（二）激励能够充分发挥企业生产要素的效用

企业的生产经营活动离不开人的因素，它是人们有意识、有目的的活动。企业的生产要素包括人、劳动对象以及劳动手段，其中，人是最根本的、最活跃的要素，其他因素只有同“人”这一生产要素相结合，才会转化为现实的生产力，进而发挥各自的效用。缺乏人的积极性，或者积极性不高，再好的原料、再好的技术和装备都发挥不出应有的作用。

（三）激励有利于员工工作效率及业绩的提高

古今中外，思想家、政治家、军事家、管理学家们都十分重视人的积极性。有效的激励能最大程度地调动员工的积极性，激发员工的革新精神与创造性，提高员工的努力程度，由此可以提高员工的工作效率，使企业取得更好的业绩。

（四）激励能够提高员工的素质

企业可以采取措施进行员工激励，对于不思进取的员工给予适当的批评，对于坚持学习业务知识的员工给予表扬，并从待遇、福利、晋升等方面进行区别。通过这些举措，能够促进员工提高自身的知识素养，并有助于形成良好的学习风气，提高自身的业务能力。

二、中国电信人力资源管理在激励机制方面存在的问题

目前，中国电信的各级企业都实施了一系列激励机制，包括引人、用人和留人的各个环节。但是，在具体实施过程中，很多企业内容因实施统一的激励约束制度，实施过程中缺乏弹性；或者主要以物质激励作为激励手段，忽略了员工需求的多样性。当前，市场经济高度发展，人们的需求无法完全依靠单调的激励手段来实现，人力资源管理在激励机制方面面临着以下问题。

（一）管理者对激励机制的重视不够

公司的管理者关心的重点会出现偏重于企业的盈利问题。当然，这是一个企业的核心问题，但是，是谁创造了效益？是谁在推动企业的发展，归根结底还是人，是人才。许多管理者舍本逐末，只看重最后的结果，而忽略了其中的过程，如何提升员工工作效率，如何留住人才、发掘人才，也就是激励员工不断上进的过程。因此企业拥有合理的激励机制，是激发员工工作激情，产生竞争力，提升公司源动力的基础也是重点所在。

（二）激励措施的单

一、无差别化，缺乏有效的个体激励机制

激励方式有许多种，物质奖励只属于激励机制中的一种，也是管理者常用的激励手段之一。管理者通常针对在工作某些阶段有突出贡献或是在年终时对各部门进行适当的物质奖励，奖金奖励的方式成为管理者普遍采用的手段，这种方式简单实用，也受员工的欢迎。但是，单纯的物质奖励也存在一定的缺陷。根据马斯洛需求理论的研究表明，员工在工作中的需求即激励需求是根据其努力程度和公司发展而不断升华而变化的。

首先，员工进入公司工作，满足的是其生理需求，他们需要生活，所以必须工作赚钱，养活自己及家人。接下来，他们希望企业有一个安全稳定的氛围，能让他们踏实的继续工作下去。这是员工初级阶段的需求，也就是说在这个阶段可以用普通的物质奖励，奖金等方式来满足激励员工的需求。其次，员工们在有稳定收入及适当奖励的同时，他们不断努力工作希望在公司找到一种归属感和尊重，这是员工中级阶段的需求，也就是说在此阶段的员工通过努力之后希望得到的是管理者、企业上下员工的尊敬及表扬，这是心理层次的激励需求，员工这一层次的需求是无法用简单的物质奖励所能达到的。最后，当一个员工积累了丰富的工作经验以及一定的知识文凭，他就会产生更高层的需求，这一层次的员工需要一种自我价值的实现，他们希望自己的能力得以体现，希望进入公司更高层将自己的思想与理解运用到企业的发展之中，这也就是最高阶段的员工需求。在此阶段用物质奖励及普通表扬已经无法对该员工进行有效的激励，很多情况下，如果一个管理者无法正确做出判断，此类型的员工会选择离开企业，这也就是为什么企业人才流失严重的关键所在。

（三）激励机制缺乏明确的管理制度

许多电信分公司虽然有明确的管理制度，但他们对激励机制的管理与解释，偶尔会出现按事件的处置结果是否符合或超出管理者的预期来决定，从而根据管理者下达的命令进行适当的奖励。当然此类型奖励一般也没有奖励标准，普遍也采取奖金或其他物质奖励为主。虽然，这样奖励的奖励方式相对灵活，但如果没有制度对其奖励的内容、标准以及奖励等级进行界定，就会在员工之间产生不公平的现象。如，由于奖励机制的不健全，导致管理者对某位员工的业绩表现做出了有偏差的判断，但在实际工作中此类员工并没有做出最优秀最突出的贡献，只是参与了部分工作，但因为管理者偏差的判断导致最终不公平的的激励效果，长此以往，容易导致企业内部的不团结，久而久之员工的积极性将会受到极大的影响。

（四）绩效考核过程中缺乏沟通，缺少快速的反馈渠道

偶尔有分公司往往只重视命令的传达，而忽略了反馈的过程。绩效考核是激励机制的一个重要环节，但同时也是基础环节，绩效考核的最终结果，影响到员工最后所获得的奖励多少，是否符合奖励标准等。绩效考核虽然是评判个人奖励标准及工作状态的工具，但是，很多企业往往忽略了其中的反馈性原则。部分企业主管人员没有良好的沟通技巧，而且对考核缺乏持续性，不能正确对待每一个员工所反映的问题，使得反馈质量难以保证，考核通常是自上而下的进行，但是考核是否公正、是否符合标准，最终考核意见是否符合民意，是一个管理者有义务和责任去了解去跟进的。企业内部一旦向上反映问题的通道不畅通，那么绩效考核中所发现的问题就不能及时得到解决，绩效考核的最终目的也就无法达到，使得绩效考核不能正常激励员工，反而制约公司内部凝聚力的形成。

三、针对企业激励机制的改进提出几点意见及建议

（一）管理者首先要意识到激励的重要性

企业管理者的行为对激励机制的成败至关重要。一是管理者要做到自身廉洁；二是管理者应该公平公正；三是在企业中树立“以人为本”的管理思想，尊重并支持下属，与员工保持沟通，及时表扬员工所做出的成绩，并为员工创造良好的工作环境；四是榜样效应，即企业管理者通过展示自己的职业素养、管理艺术、工作技巧、办事能力等方面，树立起下属对自己的尊敬，由此来提高员工的凝聚力。综上所述，企业管理者要通过与员工的沟通交流，促使企业文化能够真正渗透到每位员工心中，促使员工在工作中得到物质及心理的满足，并获得价值体现。此外，激励机制也应同时应用于管理者，国家出台对管理者的年薪制就是要充分调动企业家工作的积极性，从而推动企业的不断发展。

（二）实行差别化原则，针对员工的个体差异进行激励

通常来讲，激励的目的在于提高员工的工作积极性，影响激励的因素包括以下方面：报酬福利、工作性质、工作环境、人际关系、领导行为、个人发展等。对于不同企业来说，不同因素产生的影响也不同，企业需要根据企业的类型及特点制定具体的激励制度，制定时还要考虑员工的个体差异。例如，在职务方面，一般员工和管理人员之间有着不同的需求；从文化层次来看，拥有较高学历的人往往更加注重自我价值的实现，主要表现为精神层面的要求，因为他们相较于学历较低的员工，在基本需求得到保障的基础上会更加追求精神层次的满足；性别方面，男性一般更加注重企业和自身的发展，女性员工相对而言对报酬更为看重；年龄方面也有差异，一般来说，20～30岁之间的员工对工作条件等各方面要求更高，因为他们的自主意识相对更强，这部分人群更容易跳槽，而31～45岁之间的员工则相对比较稳定，因为这部分人群会因为家庭等原因更容易安于现状。因此，企业要基于企业的特点和员工的个体差异制定激励机制，这样才获得最大的激励效果。

（三）制定公平的、精确的激励机制

在激励制度制定及执行的过程中，企业应首先遵循公平公正的原则，应在充分征求员工意见之后，制定出一套为员工普遍认可的制度，并将这项制度公布于众，并长期坚持执行；其次，激励制度应和考核制度结合起来，将外部的推动力量转化为员工努力工作的原动力，从而激发员工的竞争意识，充分发挥员工的潜能；最后，在激励制度中还要体现科学性，尽可能地细化工作，企业必须系统地搜集、分析与激励有关的信息，加强反馈通道的管理，全面了解工作的质量及员工的需求，根据情况的改变制定出相应的政策。

（四）借鉴学习优秀的激励制度

企业在制定激励制度时，还要研究、借鉴国内优秀企业、西方及其他一些国家的激励方法，挖掘学习我国古人的管理思想，因地制宜地制定适合本企业情况，有着本企业特色的激励措施。

企业的每一位员工就像一块块规格不同的砖块，在建设企业这座高楼之时，即使每块砖即使规格不同，但只要在接缝处用合理的粘结剂来填补，就能盖出傲世的建筑。企业的员工就是建筑的基础砖块，而有效的激励机制便是使砖块紧密联合产生效用的粘合剂，一个企业拥有一套健全完备的激励机制，就预示着它向成功迈出了更为重要的一步。

第五篇：南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

一、调查目的鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，在我的家乡——南通经济开发区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业（总建筑面积约28万平方米的星湖花圃、爱玛花苑、紫荆花圃3个中高档室第小区及天星湖休闲度假区等等），这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。

室第小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护室第小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解室第居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我对相近的一个小区进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。

三.调核对象：爱玛花苑等高档商品房室第小区2幢，富民新村等普互市品房、新开苑等经济适用房室第小区共6幢。

四.调查人:赵奇诺(英师0512)

五.调查时间：2005年8月15日-8月25日.六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。

调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

调查中所发现的问题及原因分析:

一.收费问题:

在调查中，我发现，无论是业主还是物业管理人员，他们反映的最大问题都是物业管理收费。几乎每个小区的物业管理公司都反映了收费难的问题，而给各小区居民的调查表最后统计的数据显示，有43.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示, 47.3％不清楚物业收费项目和标准；17.6％的业主反映物业乱收费。

业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。

因此引发了纠纷事件：富民新村的50号楼业主不满物业管理公司，而迟迟不交费。厥后那幢楼的粪便外延，居民要求物业给予解决，但物业以业主未缴管理费而拒绝。双方吵得不可开交，在新闻媒体中暴了光。最后居委会出面调节了双方，当局出资解决了问题。

一个小区的物业管理事情人员说去年一年的物管费只有7万多元钱，收缴率仅为41％；而小区物业管理的支出用度却远远超过这个数字，如每一年1．6万元的绿化养护费，2．1万元的乐瑟清运费，物管人员的报酬（2个管理员每人每月900元，3个保镖每人每月600元）等等。公司去年因此亏损了6万元。业主认为我们的保镖人员太少，我们实在也是没办法，公司亏损哪里还有钱请更多的保镖。我们认为，业主的物业管理费一定要缴，但是公司的管理也要进一步加强，只有这样公司运作才能进入良性循环。而环境往往不是这样理想，一些业主因为个人原因而拒绝交物业管理费，物业公司多次要求都没回音，也就束之高阁了。却不料，下一年有更多的居民不缴纳管理费了。在我了解中一些人民说，他们上一年交了，而一些人没交，也照样获患了相应的办事，所以今年也要“享受这样的待遇”。

这是什么借口，是什么思想！不得不让人感叹现代人的道德思想存在紧张的问题！对于这类现象的出现，我认为与当地的社会环境和业主本质有很大的关系，固然了物业管理的办事方法和事情能力都有接洽关系的，所以还是要把提高国民本质放在首位！我们可以看到，无论是业主还是物业管理人员在道德本质上都存在这一定的弊端！提高人们的道德修养迫在眉睫，这就需要当局的力量，希望有关部门在人民中普及物业管理的相关知识，业主要明确个人的义务，消除“贪小便宜”等不健康思想，要把集体的利益放在首位。物业管理人员要提高自身修养，以“业主至上”的观念为社会提供优良的办事。同时各街道办事处和镇当局要真正把物业管理纳入社区管理范围，以社区建设为抓手，与创建文明小区、安全小区等事情结合起来。相关职能部门和新闻媒体要正确指导社会舆论，大家配合努力，建设一个和谐社会！

在我采访一些老小区的居民时，发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。一名姓蔡的老大爷告诉我，过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。

二.办事管理问题:

1.安全管理问题:

在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好，43.5％的业主认为小区绿化好，问题排在首位的是，有55.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有47.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有45.4％评价 “差”； 四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,我想主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

富民新村的施主任告诉我，在偌大的社区里偷盗现象以前是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。厥后换了年轻的，但偷盗现象还是屡见不鲜。施主任说主要是年轻人无责任心，事情不塌实。最后改成由派出所接管，明显现在的治安环境获得有效的改善。

总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化;有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。

2.办事态度问题

本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。”

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有33.1％的人处于中立状态；有46.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题:

在调查结果中，我们惊讶的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。

业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋

划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题:

业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有87.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生：

在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，在爱玛花苑就发生过一件物业管理与小区居民的纠纷事件，原因是小区内的一条人工开发的河流。不少居民反映，当初还是看到有这么一条干净的人工河才看中该小区的，却没想到还不到两年，原本清澈的河流变成为了臭水沟，小区的环境质量没了包管。而物业管理的事情人员认为这是开发商的遗留问题，他们在开凿人工河的时候，没有考虑河流与外界的畅通，导致了死水的出现。两边都坚持自己的意见，最后在南通的“城市日历”栏目中进行了暴光，这才平息了下来。固然最后小区的物业管理请了污水处理人员，解决了问题。

这里我想说的是，房产公司在交付房屋时，购买者应查看其综合验收证（包括了绿化、环保、质检、交通、社区等各类指标）如果没有这一证明，业主可以不交物管费。同时，物业公司应明白有的开发商在售房时会过分吹捧，如果没有导致注意，往往就要吃哑巴亏。这一方面要规范开发商的行为；另外一方面物业公司要提高自我保护意识。

而在一些老小区，一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；又因为历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保镖、保绿、保洁带来了不便。最为突出的是小区进出口较多、无法实行封闭管理，为物业管理带来很大难度。这些历史遗留问题既紧张阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。

建议：

对于当局：

希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。

对于物业管理公司：

首先要明确，业主满意是物管企业品牌建设的基础，业主的认可和忠诚是企业真正的焦点竞争力之地点。其次要落实步履，物业管理企业应保障业主的监督权，依照物业办事合同履行职务和责任。要保障业主的知情权，公开物业管理办事收费内容，同时提供优质的管理和办事。要进行职务和责任权限，加强组织领导，成立业主满意度调查事情组，及时了业主的意见，为包管调查的科学性，针对不同调查目的和项目个性，最佳分别设定不同的检测评定事项，并设计不同形式的多份业主满意度调查表。同时，要看到，随着科技的前进，室第的智能化也不断进级。而在物业管理办事中，安保接洽千千万万业主的生命财产安全，因此是不容忽视的重要办事内容。一些小区除了采纳传统的保镖游弋、保镖门岗措施外，还采纳红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。这样能有效的包管业主的生命及财产安全，提高了物业管理的水平。另外，随着生活水平的提高，住户已经远远不能满足于安保、保洁／绿化和设备维修等比较基础的物业管理办事，有鉴于此，物业管理公司应积极组织社区联欢、电影放映、搭台唱戏、球类比赛等文体活动，丰富人们的业余文化生活，同时促进了物业公司与住户、住户与邻里之间的感情交流。

对于业主：

首先业主要提高加强法律意识，提高自我保护的能力。入住前，认真阅读物业管理公约和物业管理合同，稳重签订相关法律文件。尽量加快成立业主委员会，积极参与小区的管理和监督，充分表达自己的意见，促进物业公司不断改进办事，提高业主委员会的权威和地位，发挥其应有的作用。同时要进修了解相关的法律法规，有效的履行知情权和监督权。树立正确的消费观念，遵守小区公约，养成良好的行为习惯，在享受物业办事的同时应当交纳合同约定的用度。产有生命的物质业纠纷时，应通太小区的业主委员会与物业管理企业进行沟通或其他合法途径解决，包管小区社会秩序的不变。

对于业主委员会：

业主委员会是在物业管理地区范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会，就意味着业主落空了参与小区管理的权利，同时落空一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。所以每个小区应加强业主委员会的建设和管理.业委会要维护全体业主的合法权益，定期召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施环境。选聘或者解职物业管理企业，负责物业维修基金的筹措聚集、使用和管理。总结：

随着城市建设尤其是城铺面房产建设的快速发展，物业管理与办事的重要性日益显现，无论是物业管理企业自身，还是消费者、开发企业、相关当局部门等，都对物业管理投入更多的注意力。

在整个调查历程中，我更深切地了解了“物业管理”。不可否认，我们看到了物业管理作为一个新生行业，在其发展历程中，存在这样那样的问题和矛盾。而这些问题和矛盾既给人们的生活造成为了很大的困扰和不便，同时也影响了我市住房市场的良性发展，更影响了社会的不变和团结。

在这里，我想指出的是法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完美等诸多因素在紧张影响着物业管理行业的发展，所以我呼吁社会要培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理办事质量。

我坚信，随着法律条文的完美与管理、办事项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。物业管理事业的发展必将在为居民创造整齐、文明、安全、生活利便的居住环境等方面发挥重要作用，促进民主社会主义和谐社会的构建！