对住宅小区物业服务项目亏损引发的思考

第一篇：对住宅小区物业服务项目亏损引发的思考

对住宅小区物业服务项目亏损的思考

住宅小区物业服务涉及民生、事关社会和谐稳定。加快住宅小区物业服务发展，对全面建设小康社会、构建和谐社会起着至关重要的作用。近年来，住宅小区物业服务伴随着市场经济的繁荣发展，呈现出前所未有的发展速度，取得了一系列可喜的成绩，为推动社会跨越式发展做出了积极贡献。但不容忽视，由于各行业间的相互竞争、物品价格的相应上涨、《物权法》、《劳动合同法》等法律法规的颁布实施、物业服务费用价格普遍偏低等多方面的发展变化，使物业服务企业成本呈刚性增长趋势，住宅小区物业服务企业亏损成为业内外人士有目共睹、心照不宣的共同体会，也是物业服务企业与业主、业主委员会矛盾频发，物业企业撤出旧住宅小区服务的根本所在。本文对目前住宅小区项目亏损进行简要分析，以便引起业界的高度重视，寻求更好的措施加以解决。

一、住宅小区物业项目亏损的原因分析

应该承认，住宅小区物业服务项目亏损来自方方面面的原因。笔者仅从以下方面浅析物业企业亏损的主要因素。

（一）新旧住宅建设遗留问题解决缓慢是亏损的原因之一

1、由于新旧住宅小区建设格局、年代、功能等多方面的差异、居住群体层次的差异、物业企业服务的差异，凸显物业服务水平参差不齐、服务方式多种多样，是加快企业亏损的主要原因。从新建住宅看，虽然物业从过去的分散型、功能单一型向集中化、现代化转变，并配有商业、办公、文教、娱乐等设施，但是由于楼房建设种种因素的影响，使每个项目或多或少存在一些遗留问题，而建设遗留问题在保修期内处理缓慢、不及时，过了保修期开发商、承建商以及相关主体相互“踢皮球”等现象，使物业企业大部分服务人员精力集中在遗留问题的沟通解决之中，服务成本持续上升。再从老旧住宅小区看，建设年代的差异、配套设施不全、物业区域面积小、规模小、设施设备的年久失修、风蚀雨淋，给物业服务带来相当大的困惑。尤其是部分公共设施设备已不能用正常的维修养护来完成，外加没有公共维修资金的积累，其高额的维修成本岂能由物业服务企业背负？正是由于新旧住宅小区建设遗留问题及设施设备老化的共性问题，使物业服务水平、服务质量、方式方法花样翻新，在改造、更换部分设施及环境维护时增大成本，加剧了亏损的局面的形成。再加上有些业户主观上对服务期望不断超越《物业服务合同》范围，客观上却忽视了普通住宅小区的自然环境、居住条件、设施设备配置等方面的局限性给物业服务带来的困难，影响了物业服务企业正规化建设。

2、公用设施设备维修养护成本加大，是形成微利行业企业亏损的另一原因。伴随着市场经济竞争的激烈和广大业户生活水平的进一步提高，对居住的适宜性要求日益增长。而开发商为了使开发项目更加适应社会需求，对住宅区设施设备的配置及投入也不断扩大。使物业区域内建筑小品、道路、绿化、水、电、气、热、有线、网络等组成一个庞大的体系，而设施设备的维修养护费也随着物价的上涨、人员劳动成本的上涨不断加大。再加上大部分物业服务企业在电梯维修、消防设施、给排水系统、中央空调、变配电设施等专业性强的设施维护保养上，采 1

用有资质的专业企业维护，增大了企业服务成本，加大了亏损局面的形成。

3、物业服务企业规模小、项目少、广大业户对服务需求的不断增加，进一步加大了企业亏损状况的形成。从实践中看出，目前物业服务企业普遍存在服务面积小、规模小、项目少、成本高的问题，并且服务主要以普通住宅区为主。加上广大业户对物业服务需求的不断提高，使物业企业成本叠加。如：有些物业服务企业为打造品牌，服务满足广大业户需求，不惜重金聘请深圳、上海甚至国外一些品牌企业为本企业顾问，用先进理念来提升企业服务质量，虽然服务内容细致入微、达到业户的满意。但高额的聘请费用只能由企业承担。再如有些物业服务企业为满足广大业户文体建设需求，适时组织喜闻乐见的、健康向上的文体活动，虽然进一步密切了物业与业主之间的关系，但是每次成功的活动之后，其活动费用只能由物业企业承担。诚然，物业服务范围之广、面积之大、内容之多等方方面面的原因是加大亏损的主要问题。

（二）物业企业制度不完善、建管不分、物业服务费用偏低、是形成物业企业入不敷出的原因之二。

1、物业企业制度不完善。随着市场经济激烈竞争和物业服务业的迅速发展，企业为争夺市场、占领一席之地，对接管项目区域成本核算缺项、漏项，甚至还有些企业在竞标中压价、零收入报价、亏损报价等不良现象，使企业一但介入，难免形成亏损局面。

2、父子兵物业存在弊端。与开发商有着血缘关系的物业服务企业，对成本核算观念淡漠，对物业服务费用价格测算时也遵照开发商便于房屋销售的理念定价，价格往往较低。而开发商也把物业企业当作一个花钱消灾的机构，亏损部分由开发商弥补。但是，待项目楼房全部售出，开发商给物业服务企业“断奶”后，仍然难以幸免亏损的困境。

3、物业服务费价格普遍偏低。物业服务企业在住宅小区物业服务收费成本核算上，遵照政府指导价±20%标准上下浮动定价，而政府指导价标准尚未随着物价的上涨而做相应调整也是造成物业服务企业亏损的重要原因。加上大多数住宅小区物业服务费标准仍延用以前的收费标准，价格低、标准低、使物业企业普遍亏损。同时，与物业价格相伴同行的服务等级标准推广力度小也是形成亏损不可忽视的重要方面。一方面物业服务等级标准的推行力度小，使广大业户对物业服务等级标准认识不到位、究竟需要那种标准、几级服务都模糊不清、心中无数。另一方面定价标准与执行中的差距，使服务等级标准只能在人员、数量等方面约束物业企业，其具体达到什么样质量、收到何种效果、达到多少业户满意没有明确界定，使具体服务还存在一定的服务差异性让业户难以确定服务等级。

（三）业户对物业服务的模糊认识、物业固有的公共性特点是形成亏损的原因之三。

从实践中看到，物业服务范围涵盖到一个物业服务区域的方方面面，大到小区房屋、设施设备的维修养护、公共秩序、公共环境的维护，小到业户家上下水漏水、休息时间扰民等邻里纠纷事务的协调处理，其部分业户对物业服务的模糊认识、物业服务的公共性、综合性等特点，使物业服务企业常常陷入困境之中。与此同时，由于住宅建设投资渠道以及住宅商品化的逐步实现，使房屋的产权发生了较大的变化，形成了同一住宅区出现单位、集体、个人等多种产权房屋，加上物业服务涉及到业主、开发商、水、电、气、热等事业单位、政府之间的复杂关系，使维修养护过程也呈现出复杂化。加上各方主体在认识上的差距，责任边界不清晰等，使物业服务企业在运行中责任大、风险大、成本高。这也是物业服务企业难以走出困境，服务成本增高的重要方面。

（四）业主消费意识淡薄，物业服务费收缴率低是形成亏损的原因之四。

从实践中看到，物业服务行业经过三十余年的发展，从商品房、住宅，到办公楼、大厦、学校、医院、商场等领域不断拓展，物业服务覆盖率也逐年上升。有资料显示：仅银川市2007年住宅物业覆盖率达60%以上，物业服务企业达到168家。但是目前，仍有部分业户思想停留在计划经济时代，主要以老旧住宅小区最为广见。部分业户从主观上认为房子是自己花钱买的，不需要缴纳物业服务费；还有些业户只要缴纳了物业服务费，对物业服务要求包罗万象、应有尽有。再加上物业服务行业起步晚，专业人才和技术人才匮乏、缺少抵御风险能力，动辄被业户向行政主管单位或新闻媒体投诉，物业企业为了息事宁人，一般投诉事宜又被动进行了解决和处理，给物业服务企业带来更大的压力。当然也不排除个别企业违规操作被媒体曝光的现象。目前，由于物业服务费用价格偏低、收费率偏低，也是物业企业成本刚性增长的主要原因。

二、解决住宅小区物业企业普遍亏损的对策及办法

解决住宅小区物业服务项目亏损，事关行业发展、企业进步、社会文明和改革的大局，需要政府、企业、社会和广大业主共同努力，各尽其责、共同协作，笔者认为应从以下方面入手。

首先，从普法入手，加大处罚及宣传力度。法律是行动的准绳，只有依法经营、依法办事，才能促进物业企业、业主及相关主体相互发展，收到良好成效。为此，行政主管部门坚持用《物业管理条例》、《物权法》等法律法规规范行业、企业及相关主体、业主行为，用法律法规解决个别业户违规装修、改变房屋结构用途等违法行为，缓解物业企业在服务中的被动局面。同时物业服务企业要加大普法宣传力度，让广大业户及相关主体吃透、学懂、掌握法律法规内容及精神，让法律人人皆知、家喻户晓，减少维权的盲目性。

其次，大力拓展特色服务，多渠道增加企业收入。一是大力开展社区服务，家政服务、开展代购代销等多种便民服务，提供即时服务、延时服务、现场服务等业户乐此不疲的服务项目。提高服务多种经营范围，增加多方面收入。二是提高企业服务质量。培育专业化、规范化、法制化服务企业，实现物有所值、物有所超的服务项目。在具体工作中，政府主管部门继续加大实施主导作用，给予先进企业、示范小区鼓励和政策扶持，进一步推动行业企业快速发展。三是拓宽物业服务范围。企业在服务中要不断拓宽服务领域、要搭建公平竞争的平台，统筹兼顾、突出重点、有计划、有步骤抓好工作，使企业逐步向办公楼、写字楼、学校、医院等高端物业拓展，使其在良好的市场竞争氛围中偿到甜头、看到奔头。

第三，全面实施物业服务等级定价制度，规范和提升物业服务质量。对物业服务等级定价制度应全面推广、大力宣传，要对物业服务等级标准内容、实质、精神和意义讲清，增强企业按照等级标准服务、业户按照实际需求选择等级标准的主动性。解决多收费、少服务，低收费、多服务的不良发展状况。让企业、业户在合理、合法、合规、合情中双向选择质价相符的服务内容，实现社会效益、经济效益、环境效益互赢的目标。

第四，完善市场机制服务体系，实现跨越式发展。物业服务企业要从深入服务中用发展的眼光看问题、解决问题，体现以人为本的服务理念，变单一的服务为全方位服务方式，要立足实际、与时俱进、改进服务思路、拓宽服务范围、优化服务环境、提升服务质量，建立一套完整、科学的市场服务竞争体系，增强服务工作的责任感和自觉性，提高服务标准及质量，让业户真正享受到满意的服务内涵。

第五、健全监管机制，提高服务项目透明度。监管机制就是要完善业主委员会、业主大会对物业服务企业的监督机制；健全对业主委员会及部分违规业主的处罚机制；健全物业服务企业对收费项目及费用收支情况按规定公示机制。真正赢造出“温馨、舒适、和谐、宜居”的文明家园新风尚。

第六、推动服务成本监审，解决物业项目亏损源头。行政主管部门应联合价格管理等部门，对各住宅小区物业服务成本进行全面核算监审，按照各小区实际情况及业户需求，制订出适应广大业户、物业服务企业共同遵守、喜闻乐见的服务等级标准及价格，让业户按菜单式享受服务及缴纳服务费用才是解决问题的有效途径。从源头上扭转住宅小区物业项目普遍亏损的局面，是紧跟社会发展步伐，使其具有鲜明时代气息的共同特点，社会各界业内外人士为构建社会主义和谐家园共同努力奋斗。

第二篇：住宅小区物业管理办法

住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第三篇：住宅小区物业工作汇报

住宅小区物业工作汇报

**物业公司****住宅小区物业工作汇报 尊敬的各位领导，各位同仁：大家上午好！

首先我代表**物业公司****物业服务中心全体员工感谢各位领导、同仁们对我公司的关怀与指导，20年月日我司进驻小区物业服务以来，根据年工作计划，以创建省优小区为目标，在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，遵循“**物业创造品质生活”的精神，在全体员工共同努力下，使各项工作都有了长足的进步。我小区顺利的在2012年、2013年连续两年分别被评为省和市优秀物业服务项目。回顾我们的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是：成绩不小、问题也有。现将我们的工作做如下汇报。

一、项目工作概况

****商住小区是零陵区目前最高档生活社区。小区总占地面积亩，建筑面积约万平方。其中多层套住房，电梯房套，别墅栋，陆续于20年月--20年月交付业主使用。

二、物业管理完成的主要经济指标

1.办理入住：住宅户，商铺户，物业管理费收入元。2.办理装修户，装修管理费收入元。3.其他物业收入元。

三、物业管理主要工作的简要回顾

（一）物业管理情况 ①共办理入住户，入住率

②完成了二段保洁开荒，并对所有区域责任人进行了重新组合。③对电梯管理人员进行了专业的培训，并进行实操考核。

④针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。

⑤接待业主投诉起左右，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题。

⑥规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业服务管理报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的及时反馈，并做好回访。

⑦主动和开发商联系，沟通、相关的销售资料，移交给物业。

⑧建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。

⑨每年进行业主满意度调查和业主意见征询，业主对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业户满意率达到90%以上。⑩因耀江小区的水电都是开户到户的，所以对于费用的收取存在很大的难度，我们采取晚间上间家访和业主沟通，上门收费、预约收费，效果不错。

（二）安全管理措施

1、消防管理：

①在小区内加强消防知识的宣传，引导业主的安全防火意识。

②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。③以保安部为中心组建义务消防队，实施严格的消防监督管理。④定期对消防设备设施进行巡检和维护，发现问题及时处理和解决。⑤建立和健全防火安全制度。

⑥组织保安、消防中控人员及相关部门人员进行消防演习，培养处理突发事故的能力，组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。

2、安全管理：

①培训了一支训练有素的专业安全管理队伍，进行24小时巡逻警戒。

②制定门岗管理制度，来人来访、物品出入登记，车辆实行“一车一杆一证”的放行制度。加强整个小区的巡逻范围，白天队员实行交叉巡逻，不定时对各区域设岗布控，晚上实行分时间段进行巡逻，以季节变化为准。队员分批进行巡逻，做到防患于未然。使小区内降低或尽量杜绝安全事故的发生，给业主一个安全舒心的居住环境。

③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

④对安全管理员、监控人员进行安全管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。

3、内部管理

①对安全管理人员进行了有针对性地培训。

②加强对安全管理人员的培训考核和检查落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。鑫联物业创造品质生活

③举行安全月、安全季、安全年大考核，安全生产和绩效挂钩。

④举行全年安全技能大比武，对优胜者进行奖励，提高安全服务水平和技能。

（三）工程管理工作

1、岗前培训：

根据项目实际情况，制定了一整套培训计划，对物业管理中心员工进行全方位的物业管理知识的培训，并加强了物业交接验收的全面培训并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。在培训中以大量有针对性案例让大家参与讨论分析，使大家在工作实操上有了很大提升，在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。

2、物业的接管与验收：（1）房屋的预检：

在房屋交接验收前进行一次由管理处进行的预检工作，在这次预验过程中，把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。

(2)交接验收：

在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，站在业主立场上，替业主严把质量关。对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、初装修及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目和部位进行质量与使用功能的检查，对发现的质量问题，由开发公司工程部进行监督，责令建设单位小问题当天解决，一般问题三天解决，大问题一星期解决，重大问题一月内解决的方式，保证了钥匙的顺利发放。

3、住户入住：做好了入住资料、装修管理资料的准备工作，在集中交房的那段时间，物业中心全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力办理业主入住手续。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。

4、配套设施:对小区公共设施、设备，制定了完善的维护、保养计划，及时定期对各种设施进行保养、检查，做到日检、周检、月检有登记、小型维护有记录，发现问题及时维修，及时处理，做好电梯、消防设备的维保工作。

5、工程维修:对于小区房屋出现工程质量问题，我们及时到现场查看，找出原因，第一时间与工程部衔接处理解决。例如：由于小区一期水泵房春节期间增压泵机坏一台，控制柜系统错乱，致使机器不能自动换泵，为了不耽误业主正常用水，我们边发通知边维修，由我物业公司垫资对已坏的水泵房控制柜进行了更换，保障设备正常运作。

6、多种经营：开展物业有偿特色服务并收取低于市价的费用，一方面解决了业主的实际问题，也为物业公司创收拓宽了渠道。

7、突发事件处理：制定了一系列的突发事件的应急预案：如：紧急停电、跑水事故、电梯困人、火灾等等，确保在保证安全的前提下，减少损失。

8、装修管理与服务：加强的装修户的装修巡查管理，在业主接房时与业主签订装修诚信公约，依据约定进行巡管，确保没有大的违章装修现象出现。

9、节能管理：工程部采取多项改良措施，做好楼内公共区域的节能降耗，不断挖掘节能措施。

四、绿化养护

制定绿化养护计划表并严格按计划实施，定期对小区内的绿化进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。2013年的大旱，我公司投入大量资金安装自动喷淋灌溉系统，确保了大旱之年无大面积枯死植物的现象。

五、文化宣传、构建和谐

物业服务中心与小区内业主共同协作举办了“我爱我家业主交流会”通过此项活动加深了物业与业主、业主与业主之间的感情。

为了做好创卫工作、美化环境、丰富小区业主的文化生活，把小区公告栏作为物业部 对外的宣传窗口。通过我们的宣传和引导，让业主了解到小区是我家，美化靠大家的理念，并让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。这些有针对性和专业性的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导小区业主参与小区建设。

虽然在以往的工作中我们取得了一些成绩，但也深刻的认识到我们工作中的不足，在今后的工作中，我们将总结经验，以“客户满意，业主至上”做为工作的中心，不断提高管理处各项服务质量，借鉴学习提高自己的业务水平，向着物业管理“零缺陷”的目标不断努力！

**物业公司****服务中心 20

****年**月**日

扩展阅读：社区老旧住宅区物业服务工作汇报 社区老旧住宅区物业服务工作总结

我社区在市、区两级房管部门的指导下，以市政府推进老旧住宅区物业服务全覆盖和提档升级工作为契机，认真落实“四率五有”的要求，充分发挥于2010年完成了辖区内老旧住宅区的物业服务提档升级工作，今年又在原有的基础上继续推进，现结合我社区实际情况，将老旧住宅区物业服务提档升级工作汇报如下：

一、巩固完善社区物业服务工作机制。在实施物业服务工作过程中，制定了各个岗位工作制度，小区秩序维护员挂牌上岗，设立投诉意见箱，进行规范化管理。以门栋长为代表，定期召开会议，发现问题及时解决。确保卫生保洁、秩序维护、绿化养护、基本维修、车辆管理等5项服务内容正常运转。

二、开辟渠道，加大投入，改善社区物业服务条件。我社区一方面争取上级部门的支持，对小区楼道进行了粉刷，对凌乱电线进行了整理，楼梯扶手刷漆，楼梯台阶进行清洗，除去原来的小广告，使楼道变得亮起来。为了改善小区环境，我们将小区的25个垃圾通道门进行了维修和更换，并购置25个垃圾筒放在各单元解决了小区暴露垃圾问题，在空地安放了10套休闲椅，并安装了两套健身器材解决了居民休闲娱乐场所。我社区对小区内破损花坛进行了修复，并对小区大株树木进行了修剪，并申请园林部门对小区1、2、9、10四栋花坛进行绿化改造升级。在大门口安置了拦车器，将小区原来破旧的门楣进行了更换。并购置了物业服务维修工具，为实施服务提供强有力的保障，并对物业服务部办公室门窗进行了更换，使大门口变得整洁漂亮。在铁机西区和九阳轩小区做了8个共计200平方米的车棚，解决了居民

自行车的停放问题。安装了50多根便民晒衣架，方便了居民的晾晒。将小区内约1000平方米的路面进行了硬化。为秩序维护员配备了工作制服，将大门进行了修缮。

三、做好宣传工作，促进小区居民树立“有偿服务”观念。社区利用宣传栏、黑板报等形式宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，营造良好的舆论氛围。将每月服务部收支明细公布于众，做到帐目透明公开。经常组织居民参加义务劳动，增强居民自我管理、自我服务意识。只有以整洁的环境、到位的服务，让老社区居民感受到变化，实现老区新服务，旧貌换新颜，才能使居民真正体会到“有偿服务”带来的便利。

四、物业服务工作中存在的问题

一是老旧住宅区低收入居民家庭多，物业服务收费标准不能提高，而现有的人员工资每月只有650元，人员流动大，服务质量不高，且只能勉强维持正常运行。

二、小区内部分排水、排污管道经常堵塞，窨井盖破旧严重。小区内需补植树木，增设路灯，增建环卫设施，添置消防器材，完善监控设施。小区内顶层居民室内漏水严重，整修困难。我社区老旧住宅区物业服务工作有些方面还不够完善，我们将本着一切从居民的切身利益出发，以更好地服务好居民为宗旨，进一步扎实有效地把我社区老旧住宅区物业服务工作做得更好，使居民从中得到实惠，真正实践科学发观展。**社区2011年12月5日

友情提示：本文中关于《住宅小区物业工作汇报 2》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，住宅小区物业工作汇报 2：该篇文章建议您自主创作。

第四篇：住宅小区物业学习心得

赴XXX物业服务中心学习心得

XXX

此次赴XXX物业工作相关内容，历时XX，让我基本了解了XX物业管理中秩序维护组、保洁组、工程组、管理组的日常运作及基本的工作内容，感受到了身为物业管理人员日常工作的繁忙和不易。下面，就此谈谈我的一些心得和感受：

此次学习，我想就以下四点来说：

一、业主（住户）对于小区内他人行为的意见，对于物业管理提出的意见方面：

诸如，有些业主反映他人在小区花园草坪遛狗，狗在草坪上留下的粪便不清理；随意把用过的餐巾纸丢到花圃中央，难以清理；中午午休期间有小孩吵闹，有大人大声下棋；晚上半夜有小车进入小区，在小区内打喇叭，超速行驶；有的业主不按规定晾晒衣物被子，随意在电灯柱上拉线晾晒等情况。有的业主反映隔壁邻居自行在公共地方搭建防盗网，还有的业主来办公室反映，其反映的问题已不下三次，都还没有人去处理。

这样的问题反映每天都有，更要求我们物业在管理和处理事情方面要严谨、及时、得当，这也将有助于处理好物业与业主的和谐关系。

二、业主（住户）不主动、及时上交物业费的问题：

对于小区物业来说，最主要的经费来源还是每年收上来的物业管理费。在这一周的学习过程中，我发现该小区只有小部分业主能自觉、按时来缴纳物业、水电、公摊费用，而大多数业主都是见到家中有提醒缴费的单据才来缴费，此时已过了规定的缴费时间。例如，有一位业主物业费超过三个月未按时交，产生了滞纳金后才来缴费；还有个别业主不明原因已很久不交物业费。业主不按时上缴物业费存在很多可能，也有诸多理由，但对于我们物业中心来说，这是一个关键性的问题，我们必须加强督促，严肃管理：首先，物业应做好形象工作，尽可能将业主挑剔的几率降到最低；其次，我们的管理员应加强学习，特别是物业费催缴方面，可以由中心负责搜索实例，下发资料，从中学习、借鉴合理合规且行之有效的方法。

三、开发商不完全把小区管理交付物业公司所产生的问题： 就学习中遇到的情况说明，如绿化花带的浇水系统，该系统已有一段时间不能使用，据说是水泵出了问题，但长期无人处理，这本该由开发商解决，我物业中心已经上报开发商，却迟迟无人来修，导致我们的绿化工人不得不用消防水解决日常喷淋的问题。诸如此类开发商不能全部交付物业中心管理的工作，在一定程度上影响了我们物业中心的服务质量，在住户眼中，也只留下了“我们交了物业费，你们不管理”的印象。在日常工作中，类似这样的问题时有发生，我们能做的，首先还是把自己管理的地方做好。

四、住宅小区物业管理与校园物业管理的不同之处：

住宅小区基本上是固定的业主和长期的租户，人员比较固定，老人和小孩也居多，这里的住户所想要的，是一个安全干净、管理得当的小区。对于住宅小区的物业管理，则要求秩序维护得当，无可疑人员出入，小区内无偷盗情况发生，所以要求我们的秩序维护人员门岗看护要严格，不能让人随意出入；巡逻要仔细，要有一定的观察力和判断力；监控要到位，及时发现情况，及时记录，以便事后有据可查。在环境方面，要求公共卫生干净整洁，垃圾桶及时清理，树木无枯死、花开有时、草坪修整等。在工程方面，要求我们的工程人员及时把损坏的公共设施维修好，要求路灯通明，供水供电安全，电梯正常运行，业主报修及时处理等。对于管理组成员，我们要处理好与业主的关系，熟悉小区环境，各岗位人员安排调动得当，能及时催收物业管理费用。

校园物业管理方面，首先，校园是一个封闭式管理的场所，师生希望看到的是一个安全、安静、整洁的学习环境。对于校园物业管理，要以整个大校园的学生学业活动为主：秩序维护方面，把好门岗关，尤其要把好学生宿舍门口岗位，一切以学生的安全为考虑；加强日间巡视和夜间巡视；家长来访期间，加强留意可能混入的可疑人员。环境方面，校园教学楼外围干净整洁，教学楼内部、公共卫生间、走道等需及时打扫，树木花草无枯死。工程方面，地方大，维护多，需要我们的工程人员熟悉熟练的完成维修任务。对于管理组成员，除了处理好日常与学校领导的关系外，我们需要熟悉熟知每日学生上下课时间，课间时间，午休晚休时间，合理安排及调配人员处理相应的事情，要以学生为中心，做到既不打扰到他们的学习又能按质按量完成我们的日常工作。

以上的不同之处，从秩序管理、绿化维护、工程维修、管理组安排工作方面都已详述其不同，这就需要我们在物业管理中从实地实际出发，就相应的环境提供有针对性的物业服务。

此次在住宅小区学习的这一周时间中，我基本了解了住宅小区物业和校园物业的大体区别，但对于更多具体而细微的地方可能仍需时间了解。总而言之，此次赴凤岭春天的学习受益良多，增长了物业见识，更多地了解了物业管理中应该注意到的细枝末节。

第五篇：住宅小区物业职责

住宅小区物业职责

1、负责接待工作，做好形象展示;

2、负责引导车辆停放，维持车辆行驶安全;

3、负责协助领班维护案场财产、消防等安全，做好巡查;

住宅小区物业职责2

1.协助做好小区各种费用的催缴工作;

2.负责维持小区内的秩序和处理住户投诉;

___对日常的公共卫生清洁、公共设施设备、消防设施设备、装修现场、整改工程等进行日常巡查、监督工作，要求做好巡场记录;

4.协助做好小区内的各类通知、通告派发工作，并负责做好跟踪反馈、回收工作;

5.完成领导安排的其他工作;

住宅小区物业职责31、负责智能家居产品的销售推广工作

2、负责小区、楼盘等开发，达成合作并开展宣传活动

3、组织开展小区活动，评估市场活动效果，解决方案执行中的问题

4、协助楼盘拓展小组工作，针对性地楼盘驻点，为业主提供咨询及产品配套服务，并达成销售

5、负责在楼盘小区进行品牌，活动策划及推广，实现引流及成交

住宅小区物业职责41、负责收集辖区内用户资料，做好用户档案管理;

2、负责业主来访、投诉等处理工作，及时做好回复、跟踪;

3、负责物业管理费通知单的发放和费用催缴工作;

4、对辖区内举行活动进行现场管理。

住宅小区物业职责51、负责商业中心/小区物业日常维修、计划检修、保养;

2、负责施工监理、配电线路安装等工作;

3、及时巡查，发现问题及时处理;

4、负责内部所有电气设备的维护检修工作。

住宅小区物业职责61、负责物业服务中心的全面工作管理，对各端口工作直接负责;

2、负责小区物业费的收缴工作，充分调动各岗位人员以提高物业费收缴率，了解部门经营责任指标情况，对各项工作进行指导和决策，负责本项目及月度财务收支预算和控制;

3、负责制订部门工作目标和计划、工作协调，根据公司绩效考核制度，按时完成对本小区人员的绩效考核;

4、熟悉客户情况，建立良好的客户关系，及时妥善处理各类投诉，处理好与业主的关系，定期对小区业主和住户发放意见征询表，统计、分析、处理和回访;

5、对外与政府部门建立良好的公共关系等，维护与房管局、街道、社区、派出所、业主委员会等相关部门的关系;

6、所负责小区多种经营业务的开展，以达成业绩指标;

住宅小区物业职责71、负责贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定、坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，做好小区物业管理工作。

2、定期向公司报告服务中心工作情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

3、负责督导部门主管落实按催缴流程开展催费工作，督导部门一般性投诉的跟进处理，跟进处理重要投诉。

4、负责合作单位的工作的质量监督、管理工作，促成合作单位的日常服务工作表达达到服务委托合同的要求。

5、依据公司经营管理目标和要求，制定物业服务工作计划，完成一体化管理服务的管理指标与经济指标。

6、指导检查物业服务中心清洁卫生、环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。

7、完成上级交办的其它工作。