物业管理实务问答题（共5篇）

第一篇：物业管理实务问答题

一、简答题:

1、某物业服务企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业服务企业。其所具有的条件如下：

（1）注册资本650万元；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。

（4）管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅100万m2；高层住宅10万m2；独立式住宅(别墅)1万m2；办公楼、工业厂房及其他物业5万m2。

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

请分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件？

标准答案：答：按照物业服务企业资质管理规定，该物业服务企业在注册资金、物业管理专业人员及职称、专业人员资格证书及制度建设方面均已满足一级资质企业的条件，但是在管理物业的规模方面仍然达不到相应的要求，规定要求一级资质企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1)多层住宅200万m2；

2)高层住宅100万m2；

3)独立式住宅(别墅)15万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

但是该企业管理的各类物业建筑面积与所给基数的百分比之和仅为：

（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7%

因此，该企业还不满足一级资质企业的标准。

2、某公司新接管以小型住宅项目，在设置项目管理处机构时应注意哪些问题?

标准答案：项目管理处机构设置要求与物业服务企业机构设置要求类似，更应偏重具体业务工作的分配与协调。由于该项目较小，可考虑精简机构，具体工作上可以采用外包服务和与公司管理的其他项目进行协作。

1、现有一建筑面积为22万平方米的住宅项目，拟通过招投标选聘物业服务企业，请问几级资质的企业可以参与投标？

答：按照资质管理办法的规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。可见一级和二级企业可以参与投标。

1、业主未签物业服务合同拒交物业服务费案例分析

某小区的物业服务公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业服务公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业服务公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业服务公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。请按要求回答以下问题：

（1）王先生的做法是否合适，为什么？

（2）你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？

（3）王先生的问题应该通过什么方式来解决？

标准答案：本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。

（1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系

根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应的物业服务费的义务。

（2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费

物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务．业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。

（3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费

业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业服务公司不称职，可通过业主大会形成决议，解聘物业服务公司，另行选聘其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来做出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交物业服务费。

综上所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的物业服务后，应当及时交纳物业服务费。

服务合同是否有效

2005年底，春晓花园小区业主委员会与某物业管理公司的原物业服务合同到期，2006年1月19日业主委员会召集楼长会议讨论2006年小区的物业管理问题，8位楼长参与了会议（小区共有19位楼长）。据此，业主委员会与物管公司于2006年9月6日签订物业管理服务合同。余某系春晓花园业主，他认为业主委员会和管理公司在签订物业管理服务合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会。2006年度业主委员会与物业管理有限公司签订的物业管理服务合同未经三分之二以上业主同意，应属无效。

问题：你是否赞同业主余某的看法？为什么？

本案例中业主委员会在与物管公司签订物业管理合同前未召开业主大会，亦未能提供业主签名同意的书面证据。因此，该合同应确认无效。

2008年3月,北京某房地产开发公司聘请某物业管理企业为其开发的某小区进行前期物业管

理。业主入住时同意开发公司与某物业管理企业签订的物业服务合同。2009年1月,该小区入住率达到50%以上时,小区业主委员会接到大部分业主对被告管理服务不满意的投诉。该小区业主委员会自成立以后没有跟被告续签物业服务合同,因此,业主委员会要求另选聘物业管理企业。由于某物业管理企业不同意解除。而物业管理企业认为，早期与某房地产开发公司签有物业服务合同, 且业主购楼时与某房地产开发公司的契约中已订明,同意某房地产开发公司委托的管理企业管理。因此,业主无权解聘物业管理企业。

提问：

1）什么是前期管理？

2）应该如何理解业主委员会与物业企业之间的纠纷？

1）前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理

阶段。

2）选聘和解聘物业服务企业是业主可以共同决定的事项，也是业主的权利。业主可以在前期物业管理阶段结束时决定物业服务企业的续聘或选聘。但应由业主大会决定。

1、上海A小区自1995年12月竣工后，开发商即委托“甲物业公司”为小区提供前期物业管理服务，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。小区业主委员会成立后，“甲物业”与之签订了为期二年半的物业管理服务合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，小区第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作，乙物业公司中标，“甲物业公司”落聘。小区业委会通知“甲物业公司”向“乙物业公司”办理移交手续，并要求“甲物业公司”在2005年12月31日24点以前撤离小区。嗣后，“甲物业公司”既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽”，纠纷胶着，讼争频频。问题：

1）分析甲物业公司的违规之处。

2）甲物业公司应向业主委员会移交那些资料？

标准答案：1）甲物业公司与业主委员会签订的合同已经到期，并在新一轮的招投标中落聘，应该移交相关资料并撤出小区，其拒绝移交资料和拒绝撤出忽的做法是违规的。

2）应当向小区业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入住的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件；相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

1、某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开。有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。在装修巡查时，管理处发现有个别业主在装修申请时隐瞒不报。针对上述情况，管理处应如何加强装修管理？

标准答案：1）对有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，管理处应当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。

2）当管理处发现个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处应请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。经工程师确认如果存在造成危险的可能性，管理处马上对违规装修的业主下发整改通知。在办理装修手续时管理处已说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。

1、业主在2001年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒，找物业要求维修，可是物业却一直拖，直到现在也没给彻底维修好。业主说什么时候修好房子就什么时候交物业费，但物业却说业主房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子。

请问：业主和物业公司的说法哪个是合理的？为什么？

漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。

业主自用部位的维修不能使用 住宅专项维修资金。漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于公共部位的，则应要求物业公司予以维修。如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务，业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。至于物业公司应承担的违约赔偿金，业主可以主张从其应交的物业费中扣减。而不能拒缴物业费。

第二篇：物业管理实务问答题

一、简答题:

1、某物业服务企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业服务企业。其所具有的条件如下：

（1）注册资本650万元；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。（4）管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅100万m2；高层住宅10万m2；独立式住宅(别墅)1万m2；办公楼、工业厂房及其他物业5万m2。

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

请分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件？

标准答案：答：按照物业服务企业资质管理规定，该物业服务企业在注册资金、物业管理专业人员及职称、专业人员资格证书及制度建设方面均已满足一级资质企业的条件，但是在管理物业的规模方面仍然达不到相应的要求，规定要求一级资质企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 1)多层住宅200万m2； 2)高层住宅100万m2；

3)独立式住宅(别墅)15万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

但是该企业管理的各类物业建筑面积与所给基数的百分比之和仅为：（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7% 因此，该企业还不满足一级资质企业的标准。

2、某公司新接管以小型住宅项目，在设置项目管理处机构时应注意哪些问题? 标准答案：项目管理处机构设置要求与物业服务企业机构设置要求类似，更应偏重具体业务工作的分配与协调。由于该项目较小，可考虑精简机构，具体工作上可以采用外包服务和与公司管理的其他项目进行协作。

1、现有一建筑面积为22万平方米的住宅项目，拟通过招投标选聘物业服务企业，请问几级资质的企业可以参与投标？

答：按照资质管理办法的规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。可见一级和二级企业可以参与投标。

1、业主未签物业服务合同拒交物业服务费案例分析

某小区的物业服务公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业服务公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业服务公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业服务公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。请按要求回答以下问题：（1）王先生的做法是否合适，为什么？

（2）你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？（3）王先生的问题应该通过什么方式来解决？ 标准答案：本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。

（1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系

根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应的物业服务费的义务。

（2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费

物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务．业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。

（3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业 主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费 业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业服务公司不称职，可通过业主大会形成决议，解聘物业服务公司，另行选聘其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来做出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交物业服务费。综上所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的物业服务后，应当及时交纳物业服务费。服务合同是否有效

2005年底，春晓花园小区业主委员会与某物业管理公司的原物业服务合同到期，2006年1月19日业主委员会召集楼长会议讨论2006年小区的物业管理问题，8位楼长参与了会议（小区共有19位楼长）。据此，业主委员会与物管公司于2006年9月6日签订物业管理服务合同。余某系春晓花园业主，他认为业主委员会和管理公司在签订物业管理服务合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会。2006业主委员会与物业管理有限公司签订的物业管理服务合同未经三分之二以上业主同意，应属无效。问题：你是否赞同业主余某的看法？为什么？

本案例中业主委员会在与物管公司签订物业管理合同前未召开业主大会，亦未能提供业主签名同意的书面证据。因此，该合同应确认无效。

2008年3月,北京某房地产开发公司聘请某物业管理企业为其开发的某小区进行前期物业管理。业主入住时同意开发公司与某物业管理企业签订的物业服务合同。2009年1月,该小区入住率达到50%以上时,小区业主委员会接到大部分业主对被告管理服务不满意的投诉。该小区业主委员会自成立以后没有跟被告续签物业服务合同,因此,业主委员会要求另选聘物业管理企业。由于某物业管理企业不同意解除。而物业管理企业认为，早期与某房地产开发公司签有物业服务合同, 且业主购楼时与某房地产开发公司的契约中已订明,同意某房地产开发公司委托的管理企业管理。因此,业主无权解聘物业管理企业。提问：

1）什么是前期管理？

2）应该如何理解业主委员会与物业企业之间的纠纷？

1）前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

2）选聘和解聘物业服务企业是业主可以共同决定的事项，也是业主的权利。业主可以在前期物业管理阶段结束时决定物业服务企业的续聘或选聘。但应由业主大会决定。

1、上海A小区自1995年12月竣工后，开发商即委托“甲物业公司”为小区提供前期物业管理服务，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。小区业主委员会成立后，“甲物业”与之签订了为期二年半的物业管理服务合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，小区第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作，乙物业公司中标，“甲物业公司”落聘。小区业委会通知“甲物业公司”向“乙物业公司”办理移交手续，并要求“甲物业公司”在2005年12月31日24点以前撤离小区。嗣后，“甲物业公司”既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽”，纠纷胶着，讼争频频。问题：

1）分析甲物业公司的违规之处。

2）甲物业公司应向业主委员会移交那些资料？

标准答案：1）甲物业公司与业主委员会签订的合同已经到期，并在新一轮的招投标中落聘，应该移交相关资料并撤出小区，其拒绝移交资料和拒绝撤出忽的做法是违规的。

2）应当向小区业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入住的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件；相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

1、某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开。有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。在装修巡查时，管理处发现有个别业主在装修申请时隐瞒不报。针对上述情况，管理处应如何加强装修管理？

标准答案：1）对有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，管理处应当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。

2）当管理处发现个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处应请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。经工程师确认如果存在造成危险的可能性，管理处马上对违规装修的业主下发整改通知。在办理装修手续时管理处已说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。

1、业主在2001年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒，找物业要求维修，可是物业却一直拖，直到现在也没给彻底维修好。业主说什么时候修好房子就什么时候交物业费，但物业却说业主房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子。

请问：业主和物业公司的说法哪个是合理的？为什么？ 漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。

业主自用部位的维修不能使用 住宅专项维修资金。漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于公共部位的，则应要求物业公司予以维修。如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务，业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。至于物业公司应承担的违约赔偿金，业主可以主张从其应交的物业费中扣减。而不能拒缴物业费。

第三篇：物业管理法规问答题

一、名词解释

1、物业管理法规：

2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。

3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系

4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。

5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。

6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。

二、简答：

1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规

1、《宪法》

2、《民法通则》

3、《物权法》

4、《物业管理条例》

5、《城市新建住宅小区管理办法》

6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》

7、《物业服务收费明码标价规定》

8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》

9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》

10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。

（1）假定——物业管理法律规范适用的前提。（2）处理——物业管理法律规范的核心。(3)制裁——物业管理法律规范的保证。

9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？

物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。

（1）业主

（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？

（1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）（3）存在违法行为（4）有损害事实发生（5）违法行为与损害事实之间有因果关系。16.承担物业管理民事责任的方式有哪些？

(1)停止侵害(2)排除妨碍(3)消除危险(4)返还财产(5)恢复原状(6)修理、重作、更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消除影响，恢复名誉(10)赔礼道歉 17.物权的特点是什么？有哪些种类？ 物权的特征

（1）物权是绝对权（2）物权以物为客体（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容（4）物权具有排他性（5）物业具有法定性（6）物权具有追及权和优先权效力（7）物权的设立必须公示

物权的种类

（1）自物权和他物权

（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权 18.物业权属的特征是什么？有哪些种类？ 物业权属的特征

（1）物业权属的二元性（2）物业权属的稳定性和变化性（3）物业权属的复杂性

（4）物业权属的国家干预性

物业权属的种类

（1）土地所有权和土地使用权。（2）房屋所有权和房屋使用权（3）物业相邻权

19.相邻关系的概念及特征？

相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。特征

（1）相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人。（2）相邻关系是因为不动产的毗邻关系而产生的。

（3）相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益，这种利益可能是财产利益，也可能是非财产利益。

（4）相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。

21.相邻不动产各方应按什么原则处理彼此间的关系？（1）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；（2）依法处理、兼顾习惯的原则。22.《条例》确定了那些基本制度？

业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。

25.试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？

27.物业管理服务有哪些特点？

物业管理服务的公共性和综合性

物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性

30.物业服务企业在安全事故中的义务有哪些？

1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；

2、及时向有关行政管理部门报告事故；

3、协助做好救助工作。

31.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知义务

2、履行制止义务

3、履行报告义务 32.物业服务收费的成本构成有哪些？

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

34.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？ 权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

36.业主大会的职责和表决规则有哪些？

职责：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5、选聘和解聘物业服务企业；

6、筹集和使用专项维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途；

9、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

10、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。表决规则:

1、专有部分占建筑物总面积；业主人数。2、2/3表决权事项：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项。3、1/2表决权事项:其他重大事项。

37.业主委员会的职责有哪些？

① 执行业主大会的决定和决议；

② 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

③ 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； ④ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ⑤ 监督管理规约的实施；

⑥ 督促业主缴纳物业服务费用及其他相关费用； ⑦ 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

⑧ 协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； ⑨ 业主大会赋予的其他职责。

39.如何理解管理规约的概念、内容和法律效力？

管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。内容：

① 物业的使用、维修、管理；

② 专项维修资金的筹集、管理和使用； ③ 物业共用部位的经营与收益分配； ④ 业主共同利益的维护； ⑤ 业主共同管理权的行使； ⑥ 业主应尽的义务；

⑦ 违反管理规约应当承担的责任。

管理规约的效力

理解管理规约法律效力应注意：

管理规约对物业使用人也产生法律效力； 管理规约对物业继受人自动产生效力。

41.《物业承接查验办法》对物业承接查验的条件是如何规定的？

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

42.《物业承接查验办法》对物业承接查验的的程序是如何规定的？

① 确定物业承接查验方案； ② 移交有关图纸资料；

③ 查验共用部位共用设施设备； ④ 解决查验发现的问题； ⑤ 确认现场查验结果； ⑥ 签订物业承接查验协议； ⑦ 办理物业交接手续。43.简述物业承接查验协议的作用。

44.试述承接查验的内容和重点。内容

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

 查验重点非其内在质量和安全性能，目的是避免承担不必要的责任风险。

45.什么是住宅专项维修资金及其使用原则？

住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

规则：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

47.哪些项目禁止从住宅专项维修资金中列支？

① 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

② 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

③ 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

④ 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

48.业主大会成立后如何使用住宅专项维修资金？

56.分析物业管理合同纠纷的主要原因与特点？ 起因：

 合同主体的合法性或是否适格的问题  合同内容是否合法真实的问题

 合同订立的形式问题

 合同履行中的问题

特点：

 纠纷主体的平等性。

 纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更有无形的服务。

 纠纷处理方式的协议性。 纠纷管辖的地域性。

 经营者不得单方解约。

59.物业管理纠纷处理的方式有哪些？（1）当事人协商（2）调解（3）仲裁（4）诉讼

第四篇：建筑工程实务问答题

2013年建筑工程实务问答题

1、项目经理的权限？

答：参与项目招标投标、合同的订立；参与组建项目经理部；主持项目经理部工作；制订内部计酬办法；参与选择使用有相应资质的分包单位；参与选择材料供应单位；在授权的范围内协调与项目相关的内外部关系；法定代表人授权的其他权力。

2、项目管理实施规划编制的程序包括哪些？ 答：了解项目相关各方的要求；分析项目条件和环境；熟悉相关法律、法规文件；组织编制；履行报批手续。

3、项目安全管理实施计划内容？ 答：项目安全管理目标；项目安全管理机构和职责；项目安全管理主要措施；项目安全危险源的辨识与控制技术和管理措施；对危险作业人员的培训教育计划；对危险源及其风险规避的宣传与警示方式。

4、项目管理实施规划内容 答：工程概况；组织方案；技术方案；风险管理计划；项目沟通管理计划；项目收尾管理计划；项目现场平面布置图；项目目标控制措施；技术经济指标；施工部署；施工进度计划；资源供应计划；信息管理等。

5、施工质量计划编制依据? 答：工程承包合同、设计图纸及相关文件；企业与项目经理部质量管理体系文件；国家与地方的相关法律、法规、技术标准、规范、有关施工操作规程；施工组织设计、专项施工方案及项目计划。

6、施工质量计划内容有哪些？ 答：项目概况；编制依据；组织机构；质量目标；质量控制与管理组织协调的系统描述；必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验的程度；确定关键工序与特殊过程；与施工阶段相适应的检验、试验、测量验证要求；关键工序与特殊过程的作业指导书；改进和完善质量计划的程序。

7、进场材料的控制要点？ 答：掌握材料信息、优选供应厂家；合理组织材料供应、确保工程正常进行；合理组织材料使用、减少材料损失；加强材料检查验收、严把材料质量关；要重视材料的使用认证、以防错用或使用不合格的材料；加强现场材料管理。

8、选择材料供应方时应考虑哪些方面？ 1

答：有法律、法规规定的资质，包括：质量、环境和职业健康安全管理情况，（如：是否通过体系认证）；与其他企业合作的业绩及信誉；产品质量、环境保证、安全性等情况；供应能力及价格、交货、后续服务情况；其他针对项目特点的服务要求能否满足及履约有关的其他内容；所选重要材料供应方应经建设单位、监理单位认可。

9、材料质量控制的内容？ 答：材料的质量标准；材料的性能；材料的取样试验方法；材料的适用范围和施工要求等。

10、项目工序质量控制有哪些？ 答：严格遵守工艺操作规程；主动控制工序活动条件的质量；及时控制工序活动效果的质量；设置工序质量控制点。

11、工序质量检查包括哪些内容？ 答：标准具体化、度量、比较、判定、处理、记录。

12、如何确定工序质量控制点？ 答：对施工的工程对象进行全面分析、比较，以明确质量控制点，然后进一步分析所设置的质量控制点在施工过程中可能出现的质量问题或造成质量隐患的原因，针对隐患的原因，相应地提出对策措施进行预防。

13、施工工序质量控制步骤？ 答：实测、分析、判断。

14、工程竣工验收的程序？ 答：工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工验收报告，申请竣工验收；实行监理工程的要经总监理工程师签署意见；建设单位收到竣工验收报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、监理、施工和相关单位的专家组成验收小组，制定验收方案；建设单位应在工程验收七个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；建设单位组织工程竣工验收；参与验收的各方不能达成一致意见时，应当协商提出解决方案，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

15、工程竣工验收备案报送的资料有哪些？ 答：竣工验收备案表，一式二份；工程开工立项文件；工程质量监督注册表；单位工程验收记录；监理单位签署的竣工移交证书；公安消防部门出具的认可文件和准许使用文件；建筑工程室内环境检测报告；工程质量保修书、保修合同；建设单位的竣工验 2

收报告；监理单位的工程质量评估报告；设计单位的工程质量检查意见；施工单位的工程报告；备案机关认为需要提供的有关资料；法律、法规规定的其他文件。

16、工程质量事故处理的依据？ 答：质量事故的实况资料；施工单位质量事故调查报告；监理单位的调查研究所获得的第一手资料；具有法律效力的，得到有关当事各方认可的工程承包合同、设计委托合同、材料购销合同以及监理合同或分包合同等合同文件；有关的技术文件档案；相关建设法规。

17、工程质量事故调查报告内容？ 答：与质量问题相关的工程情况；质量问题发生的时间、地点、部位、性质、现状及发展变化等详细情况；调查中的有关数据及资料；原因分析与判断；是否需要采取防护措施；质量问题补救的建议方案；涉及的有关人员和责任及预防质量问题重复出现的措施。

18、工程质量事故处理报告内容？ 答：工程质量事故情况、调查情况、原因分析；质量事故处理依据；质量事故技术处理方案；实施技术处理过程中有关问题和资料；对处理结果的检查鉴定和验收；质量事故处理的结论。

19、工程质量事故处理的一般程序？ 答：事故的调查；事故原因分析；与有关单位共商处理方案或措施；批准处理方案并予以实施；事故处理中必须加以质量检查与验收；提交事故处理报告。

20、工程质量事故处理的基本要求？ 答：安全可靠、不留隐患；满足建筑功能与使用要求；处理做到技术可行、经济合理、施工方便。

21、质量通病防治方法？ 答：施工过程中严格按照施工质量验收规范施工；设计能按设计规范进行；认真遵守施工程序和操作规程；认真贯彻执行技术责任制；认真坚持质量标准、严格检查、实行层层把关。

22、安全措施计划内容？ 答：工程概况；组织机构与职责权限；管理目标；风险分析与控制措施；安全专项施工方案；应急准备与响应；资源配备与费用投入计划；教育培训；规章制度；检查评价、验证与持续改进。3

23、安全技术交底应包括哪些？ 答：应包括分部、分项工程，做到分级、分工种进行，内容有：工作场所及工作岗位可能存在的不安全因素；所接触的安全设施、用具和劳动防护用品的正确使用；具体的施工工艺及安全操作规程；安全注意事项。

24、建筑施工安全教育与培训有哪些规定？ 答：管理与操作人员应具备安全生产的基本条件与素质；经过安全教育培训、考试合格后方可上岗作业；特种作业人员必须经过专业培训考试合格并取得相应的特种作业上岗证，方可独立进行特种作业。

25、安全事故处理“四不放过”原则？ 答：事故原因不清楚不放过；事故责任人与员工没有受到教育不放过；事故责任者没有受到处理不放过；没有制定防范措施不放过。

26、施工现场安全检查内容有哪些？ 答：查安全思想；查安全制度；查安全防护；查设备、设施；查操作行为；查劳动保护用品的使用；查伤亡事故的处理；查安全责任；查安全措施；查教育培训。

27、工程施工安全检查的主要形式有哪些？ 答：定期安全检查；经常性安全检查；季节性安全检查；节假日安全检查；开工/复工安全检查；专业性安全检查；设备、设施安全验收检查。

28、施工现场常见的职业伤亡事故类型有哪些？ 答：高处坠落；物体打击；机械伤害；触电；坍塌事故五种。

29、什么是危险源？危险源的控制方法有哪些？ 答：危险源是可能导致人身伤害或疾病、财产损失，工作环境或这些情况组合的危险因素和有害因素。危险源的控制方法：防止事故发生的方法：消除危险源，限制它；避免和减少事故损失的方法：隔离、个体防护、设置障碍；减少故障：增加安全系数、提高可靠性、设置安全生产设施；故障安全设计：故障积极方案、故障正常方案。

30、什么是不可抗力？ 答：不可抗力是指合同当事人不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。

31、工程变更价款的确定原则？ 答：合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算变更合同价款；合同中只有类似于变更工程的价格，可参照类似价格计算变更合同价格；合同中没有适用 4 或类似于变更工程的价格，由承包商提出适当的变更价格，工程师批准执行，这一批准的变更价格应与承包商达成一致，否则按合同争议的处理方式解决。

32、单位工程质量验收合格应符合的条件？ 答：单位工程所含的分部（子分部）工程的质量均验收合格；质量控制资料齐全；单位工程所含的有关安全、功能的检测资料完整；主要工程项目的抽检结果应符合相关专业质量验收规范的规定；观感质量验收符合设计要求。

33、工程安全检查的重点内容？ 答：检查违章指挥与违章作业。

34、项目经理如何进行安全隐患处理？ 答：区别通病、首次出现、不可抗力等类型，修订和完善安全整改措施；对检查出的安全隐患立即发出整改通知单，受检单位应立即进行分析、纠正的预防措施；要求检查人员对违章指挥、违章作业进行当场指出、限期纠正；要求安全员对纠正和预防措施的实施过程和实施效果进行跟踪检查，保存验证记录。

35、现场安全检查的方法有哪些？ 答：看、量、测、现场操作。

36、质量控制的对策有哪些？ 答：以人的工作质量确保工程质量；严格控制投入品的质量；全面控制施工过程、重点控制工序质量；贯彻预防为主的方针、严把分项工程质量关。

37、合同履行的原则？ 答：应遵循“全面履行、诚实信用”的原则。

38、安全管理的目标？ 答：伤亡事故控制目标：杜绝死亡事故、避免重伤事故、一般事故应有控制指标； 安全达标目标：根据工程特点按部位制定安全达标目标；文明施工实现目标：根据作业条件的要求，制定文明施工具体方案和实现文明工地的目标。

39、项目经理安全生产岗位职责的内容？ 答：对建设工程项目的安全施工负责；落实安全生产责任制、安全生产规章制度和操作规程；确保安全生产费用的有效使用；根据工程特点制定安全生产措施计划，消除安全隐患；及时如实报告生产安全事故。

40、影响混凝土强度的因素有哪些？ 答：有原材料与生产工艺二个方面。原材料方面有：水泥强度与水灰比、骨料的种 5

类、质量和数量、外加剂和掺合料；生产工艺方面有：搅拌、振捣、养护的温度、湿度、龄期。

41、施工测量的基本工作？ 答：测角、测距、测高程。

42、基坑支护有哪些？ 答：排桩、地下连续墙、水泥土桩墙、逆作拱墙。

43、常用人工降水措施有哪些？ 答：轻型井点降水、喷射井点、管井井点、截水、井点回灌。

44、什么情况下采用轻型动力触探？ 答：持力层明显不均匀；浅部有软弱的下卧层；有浅埋的坑穴、古墓、古井等直接观察难以发现时；勘察报告或设计文件规定应进行轻型动力触探时。

45、模板安装要点？ 答：基板及其支架在安装时必须按照施工技术方案进行；其支架必须有支承面积、底层有足够的承载力；模板的接缝应严密不漏浆；在浇筑前木模板应浇水湿润，但模板内不能有积水；模板与混凝土接触面应涂涮不影响装饰工程的隔离剂。

46、施工进度计划编制的基本原则？ 答：安排施工程序的同时，首先安排其相应的准备工作；首先进行全场性工程的施工，然后按照工程排队的顺序，逐个进行单位工程施工；三通工程应先场外后场内，由远而近，先主干后分支，排水工程应先下游后上游，先地上后地下、先深后浅的原则；主体结构施工前、装饰工程施工后；既要考虑施工组织设计的空间顺序，又要考虑施工工艺要求的工种顺序，必须在满足施工工艺要求的条件下，尽可能地利用工作面，使相邻两个工种在时间上合理地和最大限度地搭接起来。

47、PDCA循环工作方法？ 答：计划、实施、检查、处理。

48、项目质量管理应遵循的程序？ 答：明确项目质量；编制项目质量计划；实施项目质量计划；监督检查项目质量计划的执行情况；收集、分析、反馈质量信息，并制定预防和改进措施。

49、主体工程验收程序？ 答：主体工程验收的程序为：施工企业自评、设计单位认可、监理单位核定、建设单位验收、政府机构监督的程序进行。6

50、室内环境检测有哪些？ 答：应对“氡、苯、甲醛、氨及总挥发有机物”进行环境污染浓度检测。

51、工程备料预付款计算公式？ 答：工程总价×材料比重÷施工天数×材料储备天数。

52、工程起扣点计算公式？ 答：工程总价—备料预付款÷材料比重。

53、成本偏差计算公式？ 答：CV成本偏差=已完工作预算费用（BCWP）—已完工作的实际费用（ACWP）。

54、进度偏差计算公式？ 答：SV进度偏差=已完工作预算费用（BCWP）—计划工作的预算费用（BCWS）。

55、土方开挖安全专项施工方案内容？ 答：放坡要求；支护结构设计；机械选择；开挖时间；开挖顺序；分层开挖深度；坡道位置；车辆进出道路；降水措施及监测要求等。

56、安全管理检查评分表内容？ 答：保证项目：安全生产责任制、目标管理、施工组织设计、分部分项工程安全技术交底、安全检查、安全教育共6项。一般项目：班前安全活动、特种作业持证上岗、工伤事故的处理、安全标志共4项。

57、物料提升机（井架）检查评分表内容？ 答：保证项目：架体制作、限位保险装置、架体的稳定、钢丝绳、楼层卸料平台防护、吊篮、安装验收共7项；一般项目：架体、传动系统、联络信号、卷扬机操作栅、避雷共5项。

58、塔吊安全检查评分表内容？ 答：保证项目：力矩限制器、限位器、保险装置、附墙装置与夹轨钳、安装与拆卸、塔吊指挥共6项。一般项目：路基与轨道、电气安装、多塔作业、安装验收共4项。

59、起重吊装安全检查评分表内容？ 答：保证项目：施工方案、起重机械、钢丝绳与地锚、吊点、司机与指挥共5项；一般项目：地基承载力、起重作业、作业平台、高处作业、构件堆放、操作工共6项。60、建设工程施工合同文件组成？ 答：施工合同协议书、中标通知书、投标文件与其附件、合同专用条款、合同通用条款、标准规范及有关技术文件、图纸、工程量清单、工程报价或预算书、双方有关工 7

程洽商，变更等书面协议或文件视为施工合同的组成部分。61、不可抗力发生风险承担的原则？ 答：工程本身的损害由业主承担；工程所需清理修复费用由业主承担；延误的工期顺延；人员伤亡由其所在方负责，并承担相应费用；施工方机械设备损坏及停工损失由施工方承担。

62、施工总平面图设计原则？施工总平面图现场管理要求？ 答：平面布置科学合理、施工场地占用面积少；合理组织运输、减少二次搬运；施工区域的划分和场地的临时占用应符合施工部署和施工流程要求、减少相互干扰；充分利用即有建筑物和即有设施为项目服务，降低临时设施的建造费用；临时设施应方便生产和生活，办公区、生活区、生产区宜分开设置；符合节能、环保、安全和消防要求；遵守当地主管部门和建设单位关于施工现场安全文明施工的相关规定。现场管理要求包括：安全有序、不损害公共利益、文明施工、整洁卫生、不扰民。63、火灾事故的预防措施有哪些？ 答：电焊工、气割工要持证上岗；要办理动火证；配备看火人员；配备足够的消防器具；焊工要了解焊、割现场的周围情况；对可然材料或易燃材料采取隔离措施（或清理干净）；电焊作业与易燃易爆物品之间应有足够的安全距离；24M高度以上的建筑要有按消防要求设置消防用水。

64、申请施工许可证应具备的条件？ 答：已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程已取得规划许可证；需要拆迁的其拆迁进度符合施工要求；已确定建筑施工企业；有满足施工要求的施工图及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已落实；法律、行政法规规定的其他文件。

65、编制项目规划大纲应遵循的程序？ 答：明确项目目标；分析项目环境和条件；收集项目的有关资料和信息；确定项目管理组织模式结构和职责；明确项目管理内容；编制项目目标计划和资源计划；汇总整理报送审批。

66、项目规划大纲编制依据？ 答：可行性研究报告；设计文件标准、规范与其相关规定；招标文件及有关合同文件；相关市场信息与环境信息。

67、工程进度管理程序？ 8

答：制定进度计划；进度计划交底；落实责任；实施进度计划；跟踪检查；对存在的问题分析原因并纠正偏差；必要时对进度计划进行调整；编制进度报告；报送组织管理部门。

68、大中型施工项目平面控制测量程序？ 答：先建立场区控制网，再分别建立建筑物施工控制网，以平面控制点为基础、测设建筑物的主要轴线，根据主要轴线再进行建筑物的细部放样。

69、幕墙节能保温材料的安装注意事项？ 答：保温材料的燃烧性能必须符合设计和有关文件的要求；保温材料的厚度不小于设计值；保温材料安装要牢固；保温材料在安装过程中应采取防潮、防水处理。

70、质量控制资料检查内容？ 答：工程设计图纸、设计说明及其他设计文件；材料产品的合格证、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；隐蔽工程验收记录及施工记录。

71、项目规划大纲的内容？ 答：项目概况；项目范围管理规划；项目管理目标规划；项目管理组织规划；项目成本、进度、质量、职业健康安全与环境、采购与资源等管理计划；项目信息管理规划；项目沟通管理规划；项目风险管理规划；项目收尾管理规划。

72、节能材料和设备质量证明文件检查内容？ 答：进入施工现场的节能材料和设备均应具有出厂合格证、中文说明书及相关性能检测报告；定型产品与成套设备应有形式检验报告；进口材料和设备应有出入境商检报告；施工现场抽样复试、复验就为见证取样。

73、文明施工检查评分表内容？ 答：保证项目：现场围挡；封闭管理；施工场地；材料堆放；现场宿舍；现场防火共6项。一般项目：治安综合治理；施工现场标牌；生活设施；保健急救；社区服务。

74、压缩工期时应考虑的内容？ 答：先压缩赶工费率最低的工作，同时应考虑与之平等的各线路，以各线路的工作正常进展均不影响总工期为限。

75、项目部分包合同管理程序的主要内容？ 答：明确分包合同的管理职责；分包招标的准备和实施；分包合同的订立；对分包合同实施监控；分包合同变更处理；分包合同的争议处理；分包合同的索赔处理；分包合同文件处理；分包合同收尾。9

76、总承包合同管理的主要内容？ 答：接收合同文本并检查、确认其完整性和有效性；熟悉和研究合同文本，全面了解和明确业主的要求；确定项目合同控制目标，制定实施计划和保证措施；对项目合同变更进行管理；对合同履行过程中发生的违约、争议、索赔等事宜进行处理；对合同文件进行管理；进行合同的收尾。

77、混凝土强度不足，如需处理采用什么办法？ 答：封闭防护；结构卸载；加固补强；限制使用；拆除重建。78、邀请招标的条件要求？ 答：因技术复杂或特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择；受自然地域环境限制的；涉及国家安全、国家秘密的；采用公开招标费用占项目总投资的比例过大的；法律、法规规定不宜公开招标的，经上级批准可进行邀请招标。

79、施工现场文明施工管理包括哪些？ 答：现场管理；料具管理；环保管理；卫生管理。80、无节奏（异节奏）流水施工计算？ 答：累加数列，错位相减，取大值法（K）。T=K1+K2+K3....+最后一项工作的持续天+工艺间隔天。

81、等节奏流水施工计算？ 答：T=（M+N-1）K+G。T=工期、M=施工段、N=施工队、K=流水步距、G=工艺间隔。82、成倍节拍流水施工的特点？ 答：流水节拍存在最大公约数，计算施工队（N）=流水节拍（如6）÷最大公约数（如2）=的数（如3），每个流水节拍除到的结果相加就等于总施工队（N）T=（M+N-1）K+G 10

第五篇：物业管理实务

2012年物业管理师全国统一考试试卷

《物业管理实务》

一、单项选择题（共10题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.入住的实质是（）交付物业的过程。

A.建设单位向业主 B.物业服务企业向业主 C.施工单位向建设单位 D.施工单位向业主

2.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对房屋管理建筑面积要求的是（）。

A.高层80万平方米，多次50万平方米 B.多层80万平方米，高层50万平方米

C.高层50万平方米，多层30万平方米，写字楼5万平方米，别墅2万平方米 D.高层50万平方米，多层30万平方米，写字楼2万平方米，别墅5万平方米 3.下列各项目，必须通过招标方式选聘物业服务企业的是（）。A.工厂集体宿舍 B.新建写字楼 C.新建商品住宅 D.部队营房 4.关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。

A.评标委员会有投标人的代表与物业管理专家组成 B.人数为5人 C.由招标人依法组建评标委员会 D.外请专家不得少于五分之四 5.在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危险房 6.物业管理区域内，义务消防队由（）组成。

A.物业管理公司的全体员工 B.物业项目部的员工 C.全体秩序维护员 D.全体业主 7.员工的解聘包括（）三种情况。

A.员工的辞职、辞退和资遣 B.员工辞退、开除和资遣 C.员工辞退、终止合同和派遣 D.员工辞退、旷工和除名

8.物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。

A.一定要满足业主的合理要求 B.尽可能地满足业主的一切要求 C.要有偿满足业主的合理要求 D.尽可能地满足业主的合理要求

9.一般情况下，下属于物业服务企业职能机构的是（）。A.物业分公司 B.人力资源部 C.财务部 D.经营管理部 10.物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是（）单位。A.建设 B.施工 C.规划设计 D.监理

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)11.关于对员工奖励的说法，正确的有（）。A.物质奖励与精神奖励相结合

B.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 C.奖励应采用公开透明的方式 D.奖励程度要与员工的贡献相符 E.奖励的方式保持一致，不应变化

12.物业管理投诉处理的要求有（BCD）。A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”

B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验 C.尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会

13.物业绿化日常管理的内容有（ABE）。

A.浇水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木种植 E.中耕除草 14.常规物业管理包括（ADE）等。A.消防设备维护 B.房屋出租

C.配套商业的经营 D.消防停车位的建设 E.树木的养护

15.下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（BDE）。A.生活水泵 B.清洁用扫地

C.立体车库停车架 D.客服人员用电脑 E.剪草机

三、案例分析题(共10题，第16题至29题，共80分)案例一 某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作，业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其余部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应当开发商解决。于是，甲乙公司未将该问题列入移交工作范围。资料移交时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题：

16.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简要说明理由。（3分）

答案要点：

不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更迭时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。

17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司处置方法是否正确？简要说明理由（4分）答案要点：

甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。

18.物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由。（6分）答案要点：

物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料等；

业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片；房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录；管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符合完好。

本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料和为永久保存资料，严禁销毁、丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。

19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条理由证明自己的说法。（4分）答案要点：

不成立，物业服务是公共服务，虽业主未入住，物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主未入住意志而终止服务，所产生的费用由业主承担；根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例中提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发公司已销售未履行告知业主接收房屋的，由开发建设单位承担物业服务费用:甲公司提出的欠费以广告费收入冲抵的方法不恰当，根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。

1、甲公司作为债权人可以向业主催缴费用，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益。

2、经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。

20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要说明理由（8分）答案要点：

1、明确交接主体和次序；此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。

2、各项费用和资产多大移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

3、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目，负责保修单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

4、在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全面发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。案例二

某住宅小区，2010年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售。另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题。遂与开发商约定期限整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便私自改了。物业服务企业要求恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。问题：

21.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明其理由。（4分）答案要点： 1、15套未售和3套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位负责物业服务费用；

2、根据《物业管理条例》未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费，3套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费用。22.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。（4分）答案要点：

不成立，因张某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及《商品房质量保证书》约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承担保修责任。张某不应以房屋质量为题为由，以拒缴物业费的行为，把责任转嫁物业公司。23.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。（4分）

答案要点：

不正确，根据《住宅室内装饰装修管理办法》，第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得拆改燃气管道和设施。拆改应当经燃气管理单位批准。

24.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理来防止这种行为？（3分）答案要点：

根据《住宅室内装饰装修管理办法》110号令第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业在管理中应当采取以下措施：

1、物业服务企业首先应和装修企业办理相关装修手续，告知其装修注意事项；

2、应当按照装饰装修管理协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理，对违反协议的，应追究违约责任。25.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？（4分）

答案要点： 承诺书无效。承诺书的内容违反了《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，因此无效。26.物业住房维修管理人员在巡视过程中应当注意哪些问题？（6分）

答案要点： 加强巡视，防患于未然；物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员，管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防，频繁沟通，做到防患于未然，出现违规伪装行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理的施工证，强化施工人员的管理。案例三

拟建的XX花园项目地处城市边缘地带，临近凤凰山风景区。总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型，物业区域内有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由公司行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有一段时间封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入方案，内容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装项目销售配合方案等。问题：

27.根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？（10分）答案要点：

1、参与介入的人员不全面。早期介入应由物业公司组成工作小组，由技术、管理、策划等人员构成

2、周边交通、商圈情况调查、目标销售群体的界定不属于物业管理早期介入的内容；

3、工程质量监理由监理单位完成、确定设备安装单位应由建设单位完成。28.根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。（10分）答案要点：

根据本项目，由于正在施工建设，应属施工建设阶段，应主要进行以下内容的介入：

1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

2、配合设备安装，确保安装质量。

3、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

29.如果你公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务（每个方面至少列举一项具体项目）（10分）答案要点：

XX花园项目由于临近凤凰山风景区，且有多种配套设施。若我公司取得该项目物业管理管理权，可以从以下几个方面开展多种经营：

1、打风景区“旅游牌”，建议开发商持有一部分商业用房，开设风景名胜酒店，提供吃喝娱乐一条龙服务。

2、打体育康乐健身牌，利用配套的健身房，网球场，游泳池等设施开展多种康健经营，可扩大建设，成立一体化的会所服务如：红酒吧，KTV，特色餐饮，旅游纪念品等等

3、打文化牌，利用配套图书馆为社区居民提供休闲文化的同时，宣传风景区的历史文化，吸引更多游客来访，增加收入；

4、建立停车场、车辆养护、车辆紧急救助服务；

5、打亲情牌，开展多种服务细节服务，该项目主要类型为小户型，单身公寓，目标客户为：城市精英、都市白领，青年人，可以开展房屋中介、租赁、机票订购等特约服务。此外，根据风景区环境优美，小户型亦可面对老年人开放养老服务，吸引老年人群体等。

2012全国物业管理师执业资格考试

<物业管理实务>试卷答案

一、单项选择题

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C 6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多项选择题、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例题 案例一

16．不正确。理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接 查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可 根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。17．甲公司的解释恰当。理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。甲、乙两公司的处置方法不正确。理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订 移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。18．物业资料的移交应包括：

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。(3)管理资料。(4)财务资料。(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。(6)人事档案资料。

(7)其他需要移交的资料。

本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。理由：人住资料属于无限期保存资料。

19．部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。20．从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。

(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。

(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。案例二

21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。23．王某拆改天然气管道的说法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。25．王某自愿签署的《承诺书》有效。理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。案例三 27．物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设 项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员 提供。

(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。28．根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。

(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。(3)废品回收服务：设立废品回收站。

(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。