物业考试复习

第一篇：物业考试复习

物业考试复习

一、名词解释：

1：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

2）狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。

广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。

4）由业主选举产生具有法人资格的组织。

5）：它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。

6）的定义：商场、楼宇吸引顾客的地理区域。

7）：城市人口越多，城市规模越大，对顾客的吸引力越强。

8）是指企业的管理者通过一系列的专门方法利用财会提供的信息资料以及其他有关资料进行整理、计算、对比、分析，使企业的各级管理人员能及时对日常发生的一切经济活动进行规划与控制，并帮助领导做出各项决策、一整套管理秩序与方法。

9）是企业个性的概况和抽象。是企业成败经验的理论升华，是企业员工的行为准则。

10（1）广义：以一定地域为基础，有着共同的利益，有着相似的行为模式的共同体。

（2）狭义：是指具有以下特征的区域：有一定区域；物业类型与性质相同；有一定程度的带有共性的文化心理和生活方式；④物业的使用人和业主具有很强的异质性。

11）“是指这个商圈里面同类商店是不是已经足够。

12）物业市场：

13）物业管理市场的定义是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而

起的各种关系的总和。

14）什么叫服务

二、论述题

一、1）物业管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、1

体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计 参与销售 参与管理（参与房地产开发的全过程）。

（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）

专业物业管理公司（酒店管理）。

2）物业管理基本环节：物业经营管理的环节（广义）

（1）早期介入（以顾问身份）

（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）

（3）启动阶段：狭义的经营管理

（4）移交

3）房地产交易的程序：

4）我国物业市场的结构

地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）

二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场

三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场

1.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）

房产交易市场（买卖、租赁、抵押）

房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）

5）房地产合法的有效条件：

6）物业管理企业的监管

（1）政府的职能部门：主要工作：每两年（3）新闻舆论

进行资质监管（4）业主委员会及业主

（2）行业协会：信息、业务的指导、培训

7）物管企业的权利和义务：P62~65

8）物管企业的资质条件：P41~43

9）管理人员的素质：具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识 基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识 应变处理能力。

10）业主委员会权利：建议，监督，咨询、评议

义务：交费、服从管理

11）业主委员会产生的程序

（一）物业管理招标的预备工作

（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：

① 角色的转换（以业主身份招标）

② 就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）

（2）业主委员会

① 做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主

与业主之间的关系，招标方式及范围的协调

② 做好对外工作

③ 组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）

（二）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）

① 主要有各项管理服务达到的标准。

② 标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。

（三）编制一系列招标文件：

① 管理目标 单位的权利；招标单位的情况，招标② 物业的基本情况 单位的承诺；招标单位对未中标单位③ 管理的模式 的处理）

④ 招标通告（告知：什么时候报⑥ 投标单位提交申请书（投标单名及截止日期，物业的名称及性质，位的概况）

联系人及联系方式，管理的范围，物⑦ 书面咨询书：（投标单位对招业区域的环境）标单位要求回答问题的书面文件

⑤ 投标者须知：（投标、开标的⑧ 投标通知书

时间、地点，填写标书的规定，投标⑨ 中标通知书

（四）接受投标单位的报告（资格申

（七）开标

请表）

（八）决标

（五）召开标前会议，进行现场勘查

（九）发中标通知

（六）接受投标书

（十）签协

13）

① 标题（名称、内容、文种）⑥ 经费测算（价格和依据）② 序言（本公司的简介、对投标⑦ 关于物业区域的档案管理措对象的认定、管理宗旨或策略)施

③ 对标底物管的方式方法的简⑧ 物业资料、数据管理

述（物管企业的内部机构的设置、运⑨ 各项管理指标

行机制、工作流程）⑩ 拟开展的收费项目、收费标准

④ 管理人员的配备 11 社区文化措施

⑤ 物业管理必要的物质装备 12 愿意承受的奖罚。

14）招投标要注意哪些问题

15）城市总体规划的主要内容：城市的性质、规模、容量、发展形态、统筹城乡用地。

① 对市、县等辖区范围内的城镇系统规划。

体系、交通系统、基础设施、生态环⑤ 确定城市供水、排水、供电、境、风景资源开发进行合理的开发和通讯、燃气、供暖、消防、环保环卫布置安排。等设施的发展目标和总体布局。

② 确定规划期内城市人口用地⑥ 确定城市河湖、水系、山岭治规划，划定辖区内城镇区域范围 理。

③ 确定城市用地发展方向和布⑦ 确定人防（国防建设）防震、局结构以及市区中心的位置 防灾危害。

④ 确定城市对外交通系统的结⑧ 确定自然保护地带、风景名构和布局，编制城市交通运输和道路胜、文物古迹、传统街坊的划定保护、控制范围，并提出保护措施。⑩ 确定旧城改造，用地调整的方

⑨ 确定历史文化名城的保护规法步骤。

划。

16）居住规划的内容（以开发商为背景）：以城市总体规划为基础的详细的规划。

① 选择用地的位置和范围（怡⑤ 拟定范围内的各级道路及其景）宽度、断面、布局

② 确定范围内的人口密度（每平⑥ 确定公共绿地、公共设施的数方公顷容纳的人口）量与分布

③ 拟定居住建筑的户型、数量和⑦ 拟定有关工程规划设计方案 布局 ⑧ 确定各项技术经济指标和造

④ 拟定公共设施的数量和布局 价

17）物业管理公司参与小区规划设计的要点

根据人口密度与面积大小进行物业设计

① 配套设施的完善 ④ 消防设施设置

② 水电供应量 ⑤ 建筑用材的选用

③ 安保系统、消防系统、垃圾处⑥ 细微之处

理系统

1:快速车道旁边;周边居民少，增长速度慢;同一地区，越高的地方，生意越不好做.19）物业服务质量差距与产生差距的原因。

20）居住小区文化建设的主要内容

① 资本金（企业主的最初投资）③ 筹资成本（发行费、利息、交② 负债 易成本）

① 筹资费专用（某一项目）险、灾险）

② 14项中的开支 ⑥ 垃圾处理、水池、水塔消毒的③ 经营收入的开支：用于所有费用

员工的福利（5%~20%）用于人力⑦ 清洁公共场所的墙面、设施的资源在生产（5%）用于员工福利费用

（35%~40）⑧ 公共绿化区域的花草种植及

④ 专项基金的开支（专款专用）养护费用

一、物业管理费的构成 ⑨ 储备金（物业配套设施更新的① 公共物业及维护的配套设施费用）的保养费 ⑩ 聘用专业人士的费用

公共物业：房屋的外墙、楼梯，室11 节日装点费用

外的所有部位，所有的系统（水、12 管理酬金

电、气、通讯）13 行政办公费（办公用品、车辆② 所有员工的薪金（工资+激励费）

工资+三保+服装费）14 发生的其他的合理的费用 ③ 公用水电支出

④ 购买、租借器材的费用

⑤ 投购物业财产保险的支出（水

第二篇：物业考试案例

案例1：

业主在小区内遇害，物业公司到底有没有责任？怎样判断物业公司是否尽到了维护小区公共秩序的职责？对于这个问题可以结合下面两个案例来分析。

案例A：张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后犯罪分子被抓获。张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共计30余万元。北京市房山区人民法院经审理认为，物业公司在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的义务，履行保安职责无过错，不应承担过失责任。

案例B：2001年4月，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。被害人的亲属将小区物业管理部门告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求被告承担死亡赔偿金及丧葬费等29万余元。北京市朝阳区人民法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一，判令物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。

问题：小区内业主遇害物业公司是否该赔偿？对比A、B两个案件提出自己的看法？ 案例2：

2002年5月的一天,6岁的小明和另外三个小朋友——9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。

问题：物业公司是否应该承担赔偿责任？ 案例3：

创世纪花园小区坐落于上海徐汇区零陵路,于2000年初竣工交付使用,时至2003年11月30日,均由上海鹏欣物业提供物业管理服务。2003年8月24日,新换届产生的小区第二届业主委员会根据业主代表大会的授权,作出选聘物业管理企业的有关决定。2003年9月1日,新一届业主委员会向上海市房管局交了换届选举的资料备案。10月14日,完成备案。2003年9月经选举产生的业主委员会就小区“下期物业管理企业是否同意通过公开招投标方式予以选聘”的事项,向小区业主书面征询意见。据业委会统计,小区内有75%的业主表示通过,通过了法定的2/3投票权。该业委会委托一家咨询公司对创世纪花园小区物业管理公开招投标,并在媒体上发布了招标公告,先后有包括原物业管理企业鹏欣物业在内的3家物管企业参加了本次招标。11月 16日,经招投标专家评审小组综合评定,上实物业中标。依据中标结果,业委会与上实物业11月20日签订了物业服务合同,合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。业委会签订合同后向原小区物业管理单位发函要求其在2003年11月30日零时前向业委会移交有关物业管理资料物业管理用房。自此,小区一系列矛盾和问题开始显现出来。对于业委会提出对鹏欣物业移交管理资料和管理用房的要求,鹏欣物业以种种理由未予执行；对于新选聘的上实物业提出的与鹏欣物业进行有关管理交接工作,也遭拒绝。上实物业为履行合同准备强行进入小区进行管理交接,由于受到小区部分业主强烈抵制未能实现。小区内部分业主认为业委会在组织选聘物管公司的行为、程序和合法性上有异议,并提出了业委会在维修基金的管理、使用上存在诸多问题,而强烈抵制新选聘的物管公司进入小区实施管理服务。由此出现了存在于业委会、新老物管企业和部分业主之间的错综复杂的纠纷矛盾。

问题：遇到老旧物业交接问题，代表自己所在单位提出意见和看法？

案例4：

2007年1月8日晚上8时，现年32岁的江油市民马淦水到江油一小区某茶坊去为今年51岁的师傅干杂活。马淦水到楼下的垃圾桶旁倒废纸篓时，看到里面有几张字纸，一看，是师傅的旧日情书。马淦水怕被拾荒人员捡去外传，就打算烧掉。

因刚才下过阵雨，地面水汪汪的。马淦水环顾四周，唯化粪池的那个铁井盖是干燥的。马淦水就走过去，蹲在铁井盖边，掏出打火机烧旧情书。烧完最后一页情书，马淦水站起来正欲走，这时只听“轰”的一声，铁井盖突然飞起，犹如一个大铁饼，不偏不倚正好砸到马淦水的脸上，致使他仰面跌倒！马淦水的惨叫惊动了其师傅王某，王某连忙跑下楼把马淦水背到附近的医院去抢救。

经诊断：马淦水鼻骨、筛骨、右侧眶外壁、右上颌骨均发生粉碎性骨折；右眼视神经挫伤水肿。住院2天后，因伤势过重，转入绵阳市中心医院继续治疗。绵阳市中心医院诊断为：右眼球钝挫伤，右眼视神经损伤，右眼外伤性瞳孔散大，脑震荡，左膝关节皮肤裂伤，右侧上颌骨前后内侧壁、右眶外侧壁骨折，左眶内侧壁、筛板、鼻骨骨折。住院治疗1月方愈。后经法医鉴定，马淦水的损伤为9级伤残。

马淦水认为他是因小区的建筑设施遭受的人身损害，作为小区所有人和管理人的绵阳市某金属材料有限公司应当承担民事责任。遂向绵阳市某金属材料有限公司索赔。但公司认为马淦水的损伤完全是自找的，跟公司无关，“公司在化粪池旁边设臵垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你烧垃圾。乱烧垃圾污染空气。你烧垃圾也就罢了，为什么化粪池的铁井盖上去烧？完全咎由自取！”马淦水遂把公司告上法庭。

问题：此案应如何处理？ 案例5：

张先生一家从开发商处购买了小区商业用房后，将房屋产权过户至自己名下。去年６月１，经开发商通知，张先生一家去物业公司办理房屋的入户交接手续，在物业公司签了记载着 物业管理费标准的备忘录，并记下了联系电话，但物业公司没有将房屋钥匙交给张先生一家。后来，物业公司再也没有通知张先生一家去领取房屋钥匙，致使他们至今未取得该商业用房的占有、使用权。之后，物业公司通知张先生一家缴纳物业管理费，而张先生一家以房屋未交付而不愿支付。由此，物业公司诉至法院，要求张先生支付物业管理费７７１０元和滞纳金５４１２．４２元。

张先生辩称，去年６月１，他们虽然签了“备忘录”和“联络单”，但物业公司说开发商给物业公司的材料不全，无法帮他们办理入住手续，一直到起诉时止，公司再没有通知他们去办理入住交接手续，至今房屋钥匙仍在物业公司处，房屋在物业公司的控制下，他们没有实际取得房屋的占有、使用权。问题：张先生是否应该缴纳物业管理费用？

案例6：

２００５年７月３０日，某小区业主委员会就上海杨浦区延吉四村某居民大楼的管道更换事宜，与上海爱康建材公司签订了一份购销合同，约定由建材公司向业主委员会供应管件及配件，总价款人民币５０２００元。合同签订后，建材公司按约履行了交货和安装义务，在业委会验收合格后，双方签订了验收单并约定减去８００元货款，但业委会一直未付货款。

２００６年７月，建材公司将业委会告上法庭，要求业委会给付货款４９４００元。业主委员会却辩称，欠款未付属实，但业主委员会不是独立主体、法人，不能作为义务主体，无权对外订立合同，故合同为无效合同，原告应当将所有业主列为 被告。

问题：业委会是否应承担责任？ 案例7：

上海金帝城市岸泊小区位于上海嘉定区，距市中心人民广场约17公里，占地近30万平方米，小区整体占地441亩，整个规划居住人口为8800人。按开发商规划的设想要将该小区从硬件配套、文化营造上，竭力打造出一个质朴、恬静、轻松、自由快乐的生活小镇，也就是这个生活小镇，最近在沪上物业管理招投标过程中给职能监管部门出了个不大不小的难题。

金帝城市岸泊小区前期物业为一级资质的某物业公司。小区成立业委后于今年1月中旬在当地房地办的监督下进行了第一次招投票，最终入围的有2个“三级资质”、1个“二级资质”物业服务企业，而在现场招票中，三级资质的申旺物业竞标成功。

对此次招标结果部分业主提出异议，认为中标企业根本没有资格管理该小区，因为根据原建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）第八条，管理他们近30万平方米小区至少要二级物业资质。但据该小区业委会主任侯忠明介绍，小区招标新的物业公司是公开、公正、符合规范的。业委会在招标之前已经征得小区1/2以上业主的意见，同意招标事宜由业委会代办。刚开始进入招标范围的有11家公司，但初选后淘汰3家留下了8家，经过较长时期的明查暗访，最终有3家成为招标对象。招标现场房地办、社区办、居委会、业委会还有部分业主代表都在场，经过综合考虑，他们才选中了申旺 物业。侯表示，业委会在考察和招标过程中，主要看的是物业的口碑，只要服务好，管理规范，即使资质不达标，他们也选择。选中的物业如果在今后的管理和服务上达不到预期的要求，他们也会在征得小区过半业主同意后重新招标，直到大部分业主满意为止。

问题：针对此问题，你有何看法建议？

案例8：

广州市白云区凝翠花园小区业主委员会成立于2005年9月，并未召开业主大会，擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业服务，双方签订了物业管理委托合同，期限为2005年9月至2007年9月。数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，认为业主委员会未依照《物业管理条例》（国务院令第379号）规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，要求法院判令合同无效。

问题：

1、业主能否作为本案的适格原告？

2、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是否有效？

案例9：家住某小区的张小姐最近想装宽带，她多方打听，得知某电信运营商的上网交费比较便宜，但她联系该运营商时却被告之不能装，原因是该小区的房地立开发商已经与另外一家电信运营商签订了协议，业主只能接受与小区签订协议的电信运营商的服务。而签订协议的该运营商提供的网速不稳定，面对此种情况，张小姐应如何解决？

案例10：原告建国物业公司2005年诉至法院，称被告曙光公司从2001年11月起未缴纳物业服务费、水电费，其多次向被告催讨未果，诉求法院判决被告支付物业服务费11万元，支付代垫水电费5万元及滞纳金17万元。

被告辩称，其虽向四明花园筹建处购买11层商品房及地下2号车库，但至今未办交房手续，未实际获得该商品房及地下车库控制或使用权，因而原告要求其支付物业服务费等请求不能成立。

法院查明：被告与开发商四明花园筹建处签订了商品房预售合同，购买该花园11层商品房及地下2号车库，合同约定交房期为2000年9月30日。合同签订后，被告支付了部分购房款。2001年3月四明花园验收合格，但未与被告办理所购商品房交房手续。2001年9月，原告与四明筹建处签订了物业管理委托合同，约定由原告对四明花园进物业管理，有效期为合同签订之日至业主委员会成立之后两个月。四明花园业委会成立后，同样委托原告继续对该花园进行物业管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同对四明花园进行了物业管理。在此期间，2001年11月28日，因涉及刑案，四明花园11层商口房及地下2号车库被有关部门扣留。2003年被告普照以业主身份派代表参加该花园业主会议。

问题：此案应如何处理？ 案例11：

阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次拾取以增加收入。她经常捡些垃圾补贴家用。某日，一个叫阿贞的妇女到金鸡亭小区给丈夫送饭，事毕来到小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。阿珠下班恰好看到，认为她拥有小区内的“垃圾专拾权”，阿贞以垃圾见者有份，先捡先得为由，双方发生冲突，最后阿贞被鉴定为十级伤残。

问题：此案应如何处理？对于“垃圾专拾权”你有何看法？

案例12：

某物业服务企业与某住宅小区的业主委员会商定，由某物业服务企业对该小区进行物业管理，双方口头说明了管理事项未签订物业服务合同。几个月后，因为狂风暴雨袭击，小区的外部设施和花草树木受损严重。事后，物业服务企业进行了全面清理和维护，为此垫付了一大笔钱，后来该物业服务企业贴出公告增收物业服务费，业主们认为没有委托物业服务企业管理这么多事项，且约定中说定了每月的服务费，业主们拒绝交增收的服务费。双方争执不下，物业服务企业遂向法院起诉。

问题：此案应如何处理？业主是否应缴纳增收的服务费？

案例13：

1999年2月，苏州市福星小区全面竣工并交付业主使用。当时由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了争议的860平方米管理中心1号楼，当时就是个临时建筑，一直没有办理产权证，也没有拆除，但一直在使用。交付房屋后，开发商就委托物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米管理中心用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年的租金也在5万元以上。

由于物业公司和业主经常性发生矛盾，难以收到物业费。物业公司便将配套房的租金用做物业管理费用。2005年9月物业公司与福星小区物业管理合同到期后，福星小区全体业主及业主大会未与物业公司续签物业管理合同。

物业公司被炒后，继续收取管理中心房屋租金。业主们发现，业主委员会根本没有控制该套房屋的权利。原来在2004年12月，开发商就与街道办事处订立协议，无偿移交该房屋给街道办作为社区居民的活动空间。业主们认为，在小区范围内建行的房屋，福星小区1号楼为小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用，而且该860平方米的房屋虽然没有产权证，但按照目前的价值计算已经不低了。业主的这一权益不应该由开发商随意赠送他人。双方遂向法院起诉。

问题：你对此案有何看法？该860平方米的房屋应属谁所有？

第三篇：物业考试A4

产权：对特定财产完整的产权，是一个权利体系，即凭借财产所获得的各种权利的总和。实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系。物权（房屋所有权）：是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。他物权：是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利。包括：用益物权、担保物权、使用经营权。区分所有：是较复杂的所有权形态，在处理共用部分和共同关系方面具有重要意义。特征：权利复合性、独立的房屋所有权形式、权利主体身份的多重性。类型：（建筑物）纵切型、横切型、混合型；独立业主为基础的or多层楼宇居住区区分所有。区别：居住区区分所有是从土地角度区分，不是从房屋角度。物业产权分解现实意义：1.导致物业管理的产生，促进物业管理的发展。2.使物业管理真正成为一个行业。物业：是指已建成并投入使用的各类房屋（建筑物）及与之相配套的设备、设施和相关场地。分类：居住、办公、商业、工业、用途物业；专有、共有产权物业；公有、私有；单

一、多元。物业业主：物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人。分类：自然人和非自然人业主，公房和私房业主，独立产权和共有产权业主。物业使用人：指不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。包括：承租人和实际使用物业的其他人。

业主自治管理组织：业主大会、业主委员会。业主公约的作用：（1）加深业主对物业管理和自治管理的理解和支持；（2）作为业主自治管理的有力依据，处罚违反公约的业主或使用人，调解业主之间的纠纷；（3）成为宣传文明的行为准则，切实推动社会精神文明的建设。*原则：合法性、整体性、民主性原则。

物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。类型：委托管理型、自主经营型或租赁经营型；直接管理型（雇佣型、管家型、合作型）、顾问管理型；包干型、成本加利润型；管理型、实务型及半管理半实务型；日式管理、港式管理、美式管理以及巴西式管理。内容：公共服务、专项服务、特约服务。基本环节：1.招标与投标、机构设置与人员安排、制度的制定、早期介入管理。2.接管验收、入伙管理、建立产权备案与档案资料、召开首次业主大会及成立业主委员会。发展的四个层次：物业管理、物业设施管理、物业资产管理、房地产组合投资管理。·物业管理企业：按合法程序成立，以经营物业管理咨询、物业管理服务操作等为主要业务的企业性经济实体。基础：业主大会和业主委员会的委托。依据：法律法规，业主公约，物业服务合同，物业使用管理规则。分类：实体型（综合性），管理型。资质等级：一、二、三级、临时资质。组织架构形式：1.直线制2.职能制3.直线职能制4.事业部制。常见的组织架构：经理室管理层，职能部门层，下属企业及管理处。与业主委员会的关系：法律关系、工作关系、经济关系。管理的三个层次：政府管理，协会管理，企业管理。组建条件：1.发起人符合法定人数；2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；3.股份发行、筹办事项符合法律规定；4.发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。组建程序：1可行性研究，2获得资质审批，3工商注册登记，4税务登记和公章刻制.权利：1.制定物业管理制度；2.收取管理费用；3.制止、处理违反物业管理制度的行为；4.要求委托人协助管理；5.选聘专业公司承担专项经营服务管理业务；6.可以实行多种经营；7.法律、法规规定的其他权利。*义务：1.履行物业服务合同，提供物业管理服务；2.接受业主、使用人、业主大会以及业主委员会的监督；3.重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议认可；4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。5.法律、法规规定的其他义务。

物业管理招标：开发商或业主委员会等物业管理市场权力主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业管理企业并与之订立物业前期服务合同或物业服务合同的过程。*类型：公开招标、邀请招标、议标。招标文件构成：投标邀请书，投标人须知，技术规范和要求，合同条款，附件。投标书的构成：投标致函，附件。招标的程序：1准备（成立招标机构、编制招标文件、确定标底）2实施（发出招标邀请、经营资格预审、召开标前会议、开标、评标和定标）3结束工作（签订合同、履行合同、整理和归档资料）。投标的程序：1前期工作（获取物业管理资格、准备资金筹措、收集招标资料、投标可行性研究、申请资格预审）2实施工作（购买并阅读标书、现场查看、制定管理服务方法与工作量、制定资金计划、标价试算、标价评估与调整、办理投标保函、编制标书、封送标书、保函）3结束工作（中标后合同的签订与实施、未中标的总结、资料的整理与归档）。

物业管理的早期介入：开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶段就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣工验收等各个环节的管理，确保建成后的物业符合业主的使用要求，并方便以后的物业管理。前期物业管理：指在业主大会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。*意义：有利于后期管理工作的顺利进行，规范的前期物业管理是对开发商、物业管理企业、业主三方都有利的明智选择，有利于建立良好的物业管理秩序。*内容：物业管理机构的设立和人员的培训、规章制度的制定、物业的验收与接管、业主入伙和装修管理、物业档案资料管理、协助成立业主委员会。·参与规划设计的意义：改进、完善物业的具体设计、在确保物业正常使用功能的前提下，尽可能地降低工程造价和管理成本、确保物业管理企业塑造良好的服务形象。*内容：物业自身设计、配套设施的完善、水电供应容量的问题、安全保卫系统、环境卫生和绿化、水电设备和消防设备、建筑结构与建筑材料。·参与工程监理的意义：有利于物业良性开发、保证建筑移交和日后管理的连续性，提高发展商信誉、掌握物业的详细情况，有利于物业管理工作的开展。*内容：工程进度控制，工程质量控制，工程造价控制。物业接管验收索取的资料：新建房屋or原有房屋{产权资料、技术资料}。竣工验收后的物业保修：范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。保修期限地基合理使用年限，防水要求5年，供热2个采暖期，电气系统等2年。入伙管理准备：查阅资料、熟悉物业和业主情况，制定并分项落实入伙方案，管理人员到位、培训、动员，协调与相关部门的关系，设备设施试运行，做好清洁卫生、保安等工作。

房修管理的内容：房屋维修计划管理，技术管理，质量管理，施工管理，资金管理。

房修工程的分类：按房修工程性质（小修、中修、大修、翻修、综合维修），按经营管理性质（恢复性、赔偿性、返工性、救灾性、改善性维修）。考核指标：房屋的完好率，房修的工程量，房修工程质量合格率，小修养护及时率，其他指标。房屋日常养护的考核指标：定额指标，经费指标，服务指标，安全指标。

物业管理资金的筹措：前期投入资金，维修基金，营业收入，借贷资金，其他方式。物业管理成本的估算：人工费的估算，办公费估算，共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算，保安费估算，清洁卫生费估算，绿化养护费估算，固定资产折旧费估算，保险费估算。物业管理费的收缴：确定收费项目，明确收费标准；加强立法，搞好收费管理。

物业综合经营服务的注意事项：注意经营服务于楼宇、住宅小区环境的净化、美化的关系；注意经营服务与地区政府、机关及有关部门之间的关系；注意经营服务的质量问题。

物业管理纠纷的防范：加强与业主的联系沟通；强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞；妥善处理物业管理的投诉。住宅小区：是居住物业的一种主要形式。*特点：住宅结构的系统性，小区功能多样性，住宅产权多元性，住宅小区的现代社会性。小区物业管理的内容：房屋管理；环境卫生、绿化管理；治安管理；区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理；市政设施维护管理；车辆管理；消防管理；物业租赁管理；收费管理；提供各种服务。*经费来源：部分经营收入，开发建设单位出资，商业面积经营或出租，收取管理费，国家或地方财政负担。

高级公寓管理的内容：公寓的租赁服务，家居管理服务。花园别墅管理的内容：抓好消防与保安，搞好环境绿化，全方位服务。智能住宅小区管理的组织与实施：设备管理的智能化，管理服务专业化，满足小区良好运行的要求。

收益性物业管理内容：制定管理计划并提出预算方案；签订物业管理合同；制定市场宣传策略；制定租金收取办法；实施维修管理和其他管理服务；建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道；对收益性物业管理进行记录、组织和控制。*资金来源：①收益性物业的租金收入，②其他附属业务收入。使用：①房屋建筑物的维修费用，②设备设施及其服务费用，③有关税费。写字楼物业管理特点：智能化，人性化管理。要求：加强治安防范、重视消防管理；重视清洁保养；强化设备管理；完善配套服务及服务质量。内容实施：基本内容：日常管理；租赁管理；委托服务。服务管理：前台接待；委托代办；特约专项；综合配套。营销管理。·商业物业管理的内容：营销性管理，日常性管理。大型智能商厦物业管理的内容：日常管理，特殊管理。财务报告的构成：会计报表部分，文字报告报分。财务报告分析的形式：内部分析与外部分析，全面分析与专题分析，财务报表分析与内部报表分析，趋势分析、现状分析、潜力分析。方法：比率/ 比较分析法。过程：准备阶段，实施阶段，报告阶段。物业管理绩效评价的指标体系：①基本指标、②修正指标：财务效益状况，资产营运状况，偿债能力状况，发展能力状况。③评议指标：经营者及员工基本素质，服务满意度，管理水平，服务硬环境，创新能力，经营策略，社会贡献。主要方法：功效系数法，综合分析判断法，定量和定性相结合计分法。*物业管理报告的构成内容：物业经营管理工作总结，财务报告，工作计划。类型：向业主或使用人、向高层管理者、向董事会提交的报告；月度、季度、半、管理报告。

物业管理品牌的内容：物业的品牌、物业管理企业的品牌、物业管理服务的品牌。形成：初创时期，经营发展期，经营深化期，保持期。创建：1确定公司名称 2建立规范运作的企业模式 3培养企业竞争力 4建立物业管理品牌的管理服务质量保证体系 5做好企业的形象策划与宣传工作。推行IS09002的主要程序：提出申请，体系审核，审批发证。申请ISO14001认证：物业公司提出认证申请，环境管理体系审核，报批并颁发证书，监督检查及复审、换证。

物业管理理念创新：有限管理与无限服务，以人为本，个性化服务，人文关怀，无人化管理。物业经营理念创新：前期介入经营理念，规模经营，多元化经营，“季度管理报告”制与“打分”制，物业管理零收费。物业管理手段创新：物业智能化，虚拟经营与专业连锁化管理。物业管理制度创新：管理主任职业化制度，员工持股制度，首问负责制，岗位轮换制。组织制度创新：集团化管理，组建专业化服务分公司，1拖N管理，设置片经理。

第四篇：开卷考试-商业物业复习材料

商业物业复习材料

1．房屋租金的类型有；成本租金、商品租金和市场租金

2．物业租赁按方式分：定期租赁、延期租赁、意愿租赁、强制租赁。物业租赁按房屋所有权性质可以分为：公房租赁和私房租赁。在商业物业和工业物业的租赁中广泛采用净租金。

按照会所所处的位置划分，把会所分为城市会所和乡村会所。

3．写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。写字楼物业

指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型：

（1）按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。（2）按商务楼的功能，可分为单纯型、商住型和综合型。

（3）按大楼现代化的程度，可分为智能化大楼和非智能化大楼。

（4）按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素，可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

4．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5．商业物业：美国的罗伯特· C ·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。

6、酒店物业

酒店一词是从英文Hotel译过来的，Hotel来自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆驿、客栈、驿站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合性产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的“小社会”、“小城市”，完全反应了人类的经济和生活的发展变化，反应了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店的类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种：

1）商业性酒店

为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。

2）度假酒店

一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。3）长住型酒店

主要对象为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。4）汽车酒店

主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。

除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。酒店物业经营管理模式：业主自己经营管理的模式、租赁经营管理模式、委托经营管理式、联号经营。7．商业物业的含义

商业物业是以经营为目的，为公众提供商品、服务（包括商务活动服务、购物活动服务和娱乐活动服务等）设施和场地的场所。8．房屋租赁合同

租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确双方权利义务关系的协议。

9、公共商业楼宇

是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。明确租赁双方权利义务关系的协议。

10、物业管理：

物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务

11、写字楼的类型

(一)按建筑面积的大小分

(1)小型写字楼，一般为 1 万平方米以下。

(2)中型写字楼，一般为 1 万至 3 万平方米。

(3)大型写字楼，一般为 3 万平方米以上。(二)按写字楼功能分

(1)单纯型写字楼，就是基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)。

(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿。这又有两种形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分是办公，另一部分是住宿，如北京国际大厦。

(3)综合型写字楼，就是以办公为主，同时又有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。(三)按大楼现代化程度分

(1)非智能型写字楼，即传统的、不具备自动化功能的写字楼。

(2)智能型写字楼，是具有高度自动化功能的办公大楼。根据建设部 2000 年 7 月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统(BAS)，通信网络系统(CNS)，办公自动系统(OAS)。随着科技快速发展，写字楼自动化程度也不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全

（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼（1）、甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

（2）、乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。（3）、丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

写字楼的基本管理

（1）工程设备管理（2）保安管理（3）清洁绿化管理

清洁是写字楼的面孔，设备是写字楼的心脏，保安是写字楼的卫士。写字楼的特点？ 1），写字楼多建于城市中心的繁华地段。2），建筑规模大，各类公司机构集中。3），建筑、设备现代先进。4），功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。5），使用时间集中，人员流动性大。6），经营管理的要求高、时效性强。

12、商场物业的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、财务纠纷和矛盾多等特点。商场物业的类型从建筑结构上分为：敞开式的市场和广场型两种。、按照经营的性质，商业物业可以分为：写字楼物业、商业场所物业、会所物业、停车场物业以及其他商务物业。

14、商业物业管理的模式包括；自建自管、自营与专业物业管理相结合、委托经营模式。

15、选择物业管理企业的指标通常有：是否另业主满意、专业服务水平、管理服务收费标准。、16、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。社会会所经营经营策略的种类包括：生产导向策略、市场导向策略、顾客导向策略、机会导向策略

17商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

18、批发商业物业房产的类型从建筑结构上分：露天敞开型、室内敞开型、封闭式、综合型的物流中心。批发商业物业的设备管理内容包括：作好设备的选购工作、加强设备使用过程的控制、建立健全和严格执行设备管理制度。批发商业物业房产类型从批发商品的类型划分为消费品批发市场、生产资料批发市场。

19、购物中心的建筑特征有：商业空间步行化、公共空间社会化、商业空间室内化。购物中心的管理模式包括：发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理、专业的物业管理公司进行市场管理、主要承租者进行经营同时展开管理。

20、公共商业楼宇的特殊管理包括：商业形象的宣传推广、承租商的选配。

22、按照物业的分类，把物业划分为居住物业、产业物业、工业物业和特殊用途物业。

23、目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分“收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或“收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。

因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：）经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或—定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。2）公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。

3）服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。

24、会议展览物业的管理服务内容包括展前准备、计划分配、标识导向的制作和布置、布展装修管理、货运车辆管理、展物现场巡视和跟踪服务、提供咨询及其他服务、展品管理。

会展物业的类型有单一展览功能的会展物业、酒店为主的会展物业、综合性的会展物业。

25、物业设备的选择应考虑的要素：适应性、安全可靠性、方便性、节能性、环保性、经济性、独具特色。

26、停车场的类型包括车库、露天停车场、道路临时停车场。

27、承租客商在公共楼宇的不同作用。根据承租客商向公共楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。

28、请思考政府办公楼，工业厂商，工业大厦，储运库是否属于商业物业，为什么？

作为商业物业，必须同时具备服务性、公众性和经营性三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此，在国外都是把它们划为“特殊物业”或“其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性；至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出入的仅是物流而非人流。

29、写字楼物业管理与服务的要求？ 1）、科学化、制度化、规范化、高起点2）、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案3）、加强消防管理，做好防火工作 4）、重视清洁管理5）、强化设备管理设施的维修保养6）、设立服务中心，完善配套服务7）、加强沟通协调，不断改进工作

30、批发商业用房产物业的特点? 1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求：由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

31、商业物业的特点是什么 1）、需要良好的商业气氛：商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。2）、追求设施的先进性： 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。3）、有很高的租赁比例：很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其它人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此，至于购物中心、批发市场等很多都是出租铺位或摊位。4）、以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点：以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的，若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数是固定的，即使这个月的出租率达到100%，也无法挽回上一个月空置所造成的损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等，都不会因租客的减少而消减。

32、批发商业用物业房产的类型

（1）从建筑结构上来分

① 露天敞开型 ② 室内敞开型 ③ 封闭型

④ 综合型的物流中心（2）从批发商品的类型划分 ① 消费品批发市场 ② 生产资料批发市场

33、批发商业用房产物业的特点

1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求

5）由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

34、商场物业的产权性质

商场物业的产权性质大致可分三种形式：(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。

总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

35、公共商业楼宇的管理内容？ 1）、一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理(2)安全保卫管理。(3)消防管理（4)设备管理(5)清洁卫生及车辆管理 2）、特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。(2)承租客商的选配。

34、简述物业租赁管理的程序？ 1）、通过广告捕捉潜在租户 2）、租户资格的审查 3）、租约条款谈判 4）、缔约技巧 5）、核查物业 6）、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系 7）、收缴租金 8）、续签租约

36、会议展览物业的管理服务内容？ 1）、展前准备 2）、计划分配 3）、标识、导向的制作与布置 4）、布展装修管理 5）、货运车辆管理 6）、展物现场巡视与跟踪服务 7）、提供咨询及其他服务 8）、展品管理

37、商业物业的设备特点

1)投资额大 2)技术先进 3)种类多，数量大 4)维持费用高 5)更新周期短

38、物业租赁过程中缔约技巧

在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题：这是否是一个正确的决策？并会反复问自己：要租赁的物业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是： 1）.单刀直入式

单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”

2）.总结式：总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。

38、结合实际谈谈商业物业管理中治安保卫工作的特点？ 1）．综合性强，管理难度大

某些商业物业，如写字楼、综合楼、酒店等，不但楼层高、建筑面积大，而且进出口多，物业区内的公司多，餐厅、歌舞厅、游乐场、咖啡厅等娱乐、餐饮场所也较多，造成区内流量大、人员复杂，所有这些都给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，有些物业内众多的单位又有各自的管理部门，物业管理企业不可能干预过多，只能和有关单位密切合作，才能较好地完成治安保卫任务。2）．服务性强

从本质讲，物业管理的治安保卫就是一种服务，即提供保安服务，为保障物业内的人身和财产安全而服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。3）．法律规范严格，处理个案要小心谨慎

法律就是为了维持公共秩序而制定的，商业物业多属公众场所，自然也有一个遵守和维护公共秩序的问题，我国的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中华人民共和国治安处罚条例》等行政法规及各地的地方性法规，都对各种各样的“违法”、“违约”行为的构成要件作了明确的界定，对执法的权限、民事诉讼和追究法律责任等程序作出了规定。因此，在商业物业中，对安全保卫所遇到的个案处置，都必须有高度的法制意识，明确作为物业管理企业保安部门的职责范围，是协助公安部门做好治安防范。对出现的突发事件个案，必须严格按法律规定处理。否则，稍有不慎，就失去法律的保护，使自己从“原告”变成“被告”。广州“屈臣氏”超级商场就曾两次怀疑顾客盗窃商店物品，保安员对顾客搜身，结果顾客提出民事诉讼，商场被法院裁定要负“民事侵权责任”。

39、为什么说公共楼宇管理过程中分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式进行管理效果较好？ 答：分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

40、请问这家物业公司应寻找怎样的潜在租户？应从哪些方面去了解租户情况？

一、1）通过广告捕捉潜在租户

2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 3）引导参观捕捉潜在租户 4）建立租售中心捕捉潜在租户

5）根据本题的实际对潜在租户的寻找，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找

二、1）.通过让潜在租户登记了解租户的基本信息

2）审查潜在租户的身份证明：核对居住或商业物业租赁者的身份证明

3）.查看租赁经历：物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。4）.对租户的资信状况进行调查

第五篇：注册物业管理师考试：《物业管理实务》的复习技巧

2010物业管理师考试：《物业管理实务》的复习技巧

一、学习资料

1、中国注册物业管理师执业资格考试教材

2、中国注册物业管理师执业资格考试大纲

3、中国注册物业管理师执业资格考试相关的辅导资料(每科一本就可以不要太多)

二、学习和备考技巧

1、注意一些新旧概念的理解和应用，如：以前是“物业接管验收”，现在改为“物业承接查验”;原来是“物业管理前期介入”，现在是“物业管理早期介入”等等。

2、注意考纲和教材一起结合来学习：

(1)考纲中的知识点有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)

(2)教材中有：思考题(T)，要点说明(Y)

(3)那么大家在复习时应该按下列顺序来排列知识点的重要性

ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L

以上顺序的理解，如：ZYT是最重要的复习点，其含义就是，在考纲中要求掌握(Z)，考试大纲中又在要点说明(Y)中提到的，而且又在教材的思考题(T)中出现的知识点，这是最重要的。其次是ZY，以此类推。

三、考试题型及注意点

1、题型

单选题、多选题和案例分析，其中单选、多选共50-60分，案例分析是40-50分(去年是选择题70分，案例分析30分)

2、注意点

(1)单选题源于基本知识、原理;所选题少答可得分，多选、选错不得分;

(2)结合相关的法律学习，主要有《物权法》(尤其是第六章)、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》、《前期物业管理招标投标办法》《物业管理企业资质管理办法》等;

(3)各章涉及到的相关数字要敏感，尽可能记住;

(4)案例分析将结合考察基本知识，原理和能力，决定内容将跨章节。转自学易网