加强物业管理 促进房地产业保值增值建议

第一篇：加强物业管理 促进房地产业保值增值建议

加强物业管理 促进房地产保值增值建议

推行“质价相符”，提高物业服务费缴费标准是提升物业管理水平和服务质量的主要途径，是促进房地产保值增值的有效措施。

随着居民生活水平的提升，业主对物业公司的管理服务水平要求越来越高，随着物业管理法规的不断健全，业主的维权意识越来越强，如何处理好经济效益和社会效益的关系，物业管理企业通过挖掘内部潜力，以有限收费承担无限的服务责任，随着物价水平的越来越高，物业公司收取的服务费不仅显得捉襟见肘，而且有些物业公司已经到了入不敷出的地步。以天一物业公司为例，在2002年，天一集团开发天一时代城之初，物价局核定的物业管理费是每平方每月0.30元，当时雇佣一个清洁绿化工的工资是300元到400元，管理人员的工资是800元到1000元，收入的物业服务费基本上用于人员工资开销，集团公司补贴一点，物业公司尚能运转。经过十年的发展，物业服务费还是每平方每月0.30元，物价上涨促进了人员工资上涨3倍多，就物业公司人员的平均工资而言，还是低于社会平均工资，低工资造成人员流动性大，服务水平不稳定。同时，物业管理向规范化发展的过程中，对人员的素质要求也越来越高，花高薪聘请高级管理人员，提升管理水平，又增加了开支。为了稳定服务水平，体现天一时代城的高品位，集团公司每年给物业公司补贴25万左右才能维持物业公司正常运行。

房地产的价值与物业管理服务水平息息相关，物业服务费标准偏低，物业公司难以维系，只能得过且过，就会影响服务质量，服务不

到位，业主就会欠费，形成了恶性循环，降低了小区品位，业主的房地产失去了应有的价值。合理提高物业服务费标准，维持物业公司的正常运转和基本利润，提升物业管理水平和服务质量，从而促进房地产的保值增值。

建议：由物价部门牵头，物业行政主管部门配合，调研各物业公司收支情况，重点调研成立时间长，管理面积大的小区物业运行情况，在倾听业主意见的基础上，形成适度超前的，能够指导全市物业服务费价格水平的意见。并制定相应的价格提升机制，促进房地产保值增值。

第二篇：谋划出路 保值增值 促进发展

谋划出路 保值增值 促进发展

－－－北京计算机一厂2007上半年经济指标工作总结

过去的半年里，在厂领导班子的正确领导下，我厂始终坚持以经济建设为中心，认真贯彻落实电控及易亨集团的经济工作会议精神。把广大职工团结在厂领导班子周围，努力工作，讲政策，抓产品、干实事。在产品开发，生产经营，房租出租，机构完善，厂区建设，职工文化生活等方面做了大量工作，取得了一定的成绩。

一、2007年上半年主要经营指标的重点工作

1.07年上半年各项经济指标预计完成情况

＆ 一厂本部：实现收入854万，主营收入854万

完成全年计划（1500万）57%，实现利税35万

＆ 下属公司：实现收入190万，全部为主营收入

＆ 合计：实现收入1044万，主营收入1044万

2.围绕完成全年经营指标所作的主要工作

⑴通信产品实验室的建立和管理

通信产品实验室是去年下半年筹备成立的，经过半年的试运行已基本走入正轨，为保证其健康发展，年初厂里与室主任签订了经营承包协议，对其产品方向和经营目标都做了明确的要求。对人员费用，办公费用，房屋租金、利润分配都进行了量化，经过半年的运行效果不错，有推广价值。

⑵建立北京北方通讯仪器研发基地

遵照集团“十一五”规划总体目标，一厂凯弘仪器研发中心与北京航空航天大学自动化学院和北京联合大学信息学院联合成立并建立了北京北方通讯仪器研发基地。其宗旨是研究开发国际一流的电子测量仪器，培养高知识、高素质的电子测量仪器人才。振兴我国的电子测量仪器行业，为集团的总体目标的实现做出贡献。

⑶抓好白板产品生产，做好技术储备

目前的电子白板产品：技术不错，市场好，生产工艺以接近成熟，有形成规模产品的趋势，需提高产品知名度，做好直销。

目前公司受市场发展较慢的影响，经营状况不好，困难很大，为了不使投资受损失，我们组织了专门人员对技术做了详尽的了解。我们可以在未来的变化中立于不败之地。⑷建立健全机构、加强下属公司管理

我厂在八九十年代成立了多家下属公司，几经变化，目前有投资关系的还有六家，且效益差、人员老化、疏于管理。为此厂里专门成立了公司管理中心。由班子成员担任主任，对公司的情况进行摸底，为下半年整顿公司做好准备。

⑸改善设备状况，确保生产、生活安全

1.厂里配电室变压器年久老化、紧出资金对变压器进行了大修。

2.赶在雨季前，借款10万对科研楼、南楼做了防水处理。

3.去年立项花费15万的西区排污管线改建，自来水和暖气管线整修已经完成。⑹内部挖潜，规范办公用房租用和使用

针对厂里目前办公用房使用情况的不合理，厂办公会专门出台了针对投资公司和非投 资公司的不同政策，仅此一项可多为厂里收入10万元房租。

总之，半年来，我们尽心尽责做了一些工作，也取得了一点成绩，但是对照上级的要求、群众的期望，面对企业管理的严峻形势和复杂局面，我们的工作还有许多待改进的地方。在接下来的工作中，我们会更加高要求管理企业的发展，发扬成绩，改进不足，再接再厉、把我厂的生产管理工作做的更好。

北京计算机一厂

通讯员舒柘

第三篇：浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

过去，一套房产是否能够升值，其主要是看地段及位置，而现在，房产是否可以升值，除看新购房产地段位置外，小区的物业管理水平也成了该小区房产价值的一个重要参考值，成为购房者的关注点。

物业管理企业基本的服务内容和技术差别并不大，在实际的动作中，对服务细节的把握决定各物业服务企业品质的好坏，良好的硬件需要细致、完善、专业化的管理，一些知名的物管企业推出的港式物管服务，酒店式管理服务等都得到市场和行业的高度认可。比如，业主饲养宠物给小区环境造成不良影响是很多小区物业比较棘手的事，业主在遛狗时，小狗会在小区随地大小便，从而影响小区环境卫生，但又涌强制性地禁养。有一家物管企业采取了这样一个措施，在小区绿地中每隔一段距离就放置一些宠物方便袋，并通过宣传引导业主使用，取得了很好的效果。类似的措施还有：倡导凳保洁，即时保洁、隐性管理、零干忧服务等。都是把握了业主细节需求面提出的针对性服务措施。这些专业化、人性化、个性化、全天候、全方位、全过程的高品质物业管理服务，让小区业主体会到与众不同的尊崇感和自豪感，提升了小区的品质。

以上种种的举措，提升小区物管水平，提升物管公司品牌价值，也提升小区的整体品质，打造品牌，全力实现小区物业房产的保值增值。我们有理由相信，在未来的房地产市场，房产和保值增值物业是必然重要的。

第四篇：加强国有资产监督管理 确保国有资产保值增值

加强国有资产监督管理 确保国有资产保值增值

县国资委于2010年8月挂牌成立，与县工信委两块牌子一套人马。按照《企业国有资产监督管理暂行条例》和县政府“三定”方案规定，县国资委代表县政府履行出资人职责，管资产与管人、管事相结合，主要职责是负责组织实施全县国有企业国有资产管理工作。

一、国有企业及资产现状

截止2011年9月，全县国有企业72户（包括已改制但资产正在收储企业32户，正在实施改制企业2户，未改制企业38户）。未改制的企业中正常生产经营的有8户，分别为南昌县生猪定点屠宰厂、南昌县地产公司、南昌县水利电力建筑安装工程公司、南昌普华环保工程有限公司、江西国宇房地产开发公司、江西南昌小蓝经济开发区投资发展有限公司、南昌县城市建设投资发展有限公司、南昌县现代农业投资发展有限公司。全县国有企业账面总资产423161.07万元。

二、国有企业国有资产监管存在的主要问题

县国资委成立以来，国有资产管理工作逐步走向正常化、规范化，但企业国资管理方面还存在一些问题。

1、企业对国有资产管理认识不足。一是长期以来国有企业及资产分属不同系统,不同部门管理,导致对国资监管工作认识不足;二是部分国有企业因长期停产停业，大部分固定资 产如机械设备、建筑物未按规定折旧或已毁损、拆除未进行销账，造成账实不符。

2、企业资产经营和处置随意。大多数企业店面等经营性资产不公开招租,不按程序报批的现象较为普遍，个别企业资产处置随意导致国有资产流失。

3、企业经营者还未全部纳入激励约束机制。按照《南昌县国有企业经营者年薪制试行办法》，对国有企业经营者的收入要从国有资产保值增值、融资额、实际上缴税收、利润总额、企业职工年收入、重大安全事故六个方面进行考核评价确定。目前全县国有企业只有县城投公司经营者纳入了考核评价。

三、加强国资监管措施

针对以上不足，国资监管工作将严格按照职能，规范工作程序，创新管理方式和管理手段，提升国资监管的质量和水平，确保国有资产不流失，实现国有资产的保值增值。

1、加大国资监管职能的宣传力度。大力宣传《企业国有资产法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》，提高国有企业接受国资监管工作的自觉性和主动性。

2、严格国有资产处置程序，确保国有资产不流失。一是严格企业国有产权转让。按照《企业国有产权转让管理暂行办法》，企业国有产权转让由国资委审批决定，并由国资委委托社会中介机构开展清产核资等相关业务；二是严格企业国有资产租赁。企业店面等经营性资产租赁由企业提出申请，报国资委审批备案。三是企业国有资产处置按照《江西省产权交易管 理办法实施细则》必须在公共资源交易中心进行。

3、强化国有资本营运绩效评价，确保国有资产保值增值。一是采取量化形式对企业资产运营、发展能力状况进行效绩评价；二是全面推行国有企业经营者年薪制，把企业经营效益与企业经营者收入挂钩，充分调动经营者的积极性和创造性，确保国有资产保值增值。

第五篇：完善法制建设保值增值国有资产

1．引言当前，一个新的“城市经营”理念，正在城市管理部门和学术研究部门兴起。有关专家学者撰文认为：“城市经营”是指政府根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对公共资源进行资本化的市场运作，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上的最优化，从而实现城市建设投入和产出的良性循环、城市功能的提升以及城市的可持续发展。由于经济体制改革的深化，我国城市政府已经逐步从直接生产经营性领域退出，而转向为城市发展提供外部环境和为城市生活、生产提供公共物品，由于城市本身就是最重要的外部环境和公共物品，且其空间区位价值、土地资源价值、文化环境价值等具有不可替代的垄断性，因此城市也就成了市场经济条件下政府可资经营的最大的活化国有资产，尤其是政府对土地一级市场的垄断、对大型基础设施经营权的转让等已成为获取城市建设资金的主要渠道，成为最大的国有资产，所以建设、土地、规划、房产等管理部门成为城市经营的主力军。如何减少国有资产的流失，发挥国有资产的最大经济效益是当今城市政府经营国有资产的主题。2．存在问题分析在现实的城市建设、管理过程中，存在一些国有资产的流失问题，主要表现在以下几个方面：（1）由于城市规划的先导性不够以及严格按规划审批成果实施的保障法制不健全，导致一些基础设施建设的重复投资，造成了国有资产的浪费。规划利益的长远性与政府任期政绩的显性化之间的矛盾导致每一任行政领导对城市建设与发展的阶段性目标不同。俗话说，“新官上任三把火”，党政领导往往更看重的是任期政绩（当然这与我国对官员政绩的评价指标体系存在问题有关），加上一些人对城市规划的重要性认不识够，对规划业务不熟，就经常发生随意改变已经批准的城市规划的现象，而规划部门在这种情况下，坚持原则与不坚持原则的矛盾就极为尖锐和突出。在现行管理体制下，这个矛盾是很难解决的，加上一定时期的财力问题以及不同任期领导对一些基础设施建设项目的重要性认识不同，于是出现了现任领导与前任领导对某个项目实施的方法和要求也不同。对同一个待实施项目来说，由于前后规划不同、实施标准不一造成了先行投入资金的浪费。例如南京市现正在花费巨资全力进行外秦淮河风光带的建设，而在此之前，早在上个世纪九十年代，沿外秦淮河两岸就投入大量资金陆陆续续建成了一段一段的防洪墙，由于当时只考虑了防洪的功能要求而未考虑沿河景观带建设的要求，致使现在不得不拆除部分不能满足景观建设要求的防洪墙，先前投入的资金完全浪费。而正在集中统一进行的外秦淮河风光带建设避免了原先零星建设、低景观标准建设带来的资金浪费。（2）由于规划、土地、房产三个城市建设管理部门的配合不紧密，导致了国有资产的流失。众所周知，在市场经济的环境下，市场主体总是以赢利为目的，追求开发利润的最大化是每个开发商的最高利益，因此开发商的行为就经常与规划发生矛盾，总要千方百计地突破规划的规定和限制，甚至要一破再破。例如通过土地拍卖市场竞争获得的开发用地，规划部门已经规定了该地块的各项规划控制指标，如容积率、绿地率、建筑高度、建筑间距、退让用地边界、公建配套、停车设施配建等各项指标，而在实际建设房地产开发项目时，开发商往往通过各种方法和手段突破既定的容积率限制，结果整个项目的建筑面积大大增加（据笔者所知，在实际的项目建设过程中不突破既定容积率的项目是很少的），而土地拍卖价格是限定容积率情况下的土地价格，按照土地价格管理的有关规定，提高建筑容积率必须补交土地出让金，而在现实的土地管理中，由于土地、房产、规划三个部门之间缺乏全面而有效的沟通，导致这部分应补交的土地出让金流失较严重，同时也造成了土地契税的部分流失，这是国有资产流失的主要途径之一。（3）随着经济体制改革的深化，国有企业改制的过程中也造成一定数量国有资产的流失。国有企业改制是大势所趋，是国有资产退出企业经营领域促进企业资产重组的过程；国有企业改制的方式也较多，而由资金实力雄厚的非国有企业并购、或实行职工认购股份的股份制是较常用的两种改制形式。在企业改制资产评估和审计过程中，由于监管力度不够，造成国有资产漏估或低估的现象也时有发生，国有资产在企业改制过程中悄悄地流失了，所以，加强企业改制过程中资产审计和评估的监督十分重要。3．减少国有资产流失的途径针对上述存在的三个国有资产流失问题，我们应在如下三个方面加强有关法规和制度建设：（1）保证城市规划审批成果实施的稳定性，将城市总体规划、分区规划和详细规划纳入到法制管理的轨道，完全避免因城市基础设施重复建设而造成的国有资产损失。记得一位大学教授曾经在授课时讲过，翻开欧洲许多大城市发展的历史，他发现那些城市的街区布局、路网结构、空间发展形态等具有惊人的历史延续性和相对稳定性，这是这些城市的规划具有前瞻性、法制健全性和全社会尊重规划成果科学性的集中体现。我国在城市规划管理方面的法规主要有《城市规划法》以及《城镇体系规划编制审批办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《建设项目选址规划管理办法》等配套法规文件，其中《城市规划法》第五条规定，“城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系，在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针”，如何在实践中处理好近期建设与远景发展的关系，坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针，关键是要保障已经批准的城市总体规划在实施过程中的稳定性和法制性，逐步实现规划目标，而实现这一目标的根本性保障措施——法制保障尚不健全，致使随意更改规划成果的事件时有发生。例如在《城市规划法》中

只对城市规划的审批权限和审批程序作了分工（第二十一条、第二十二条），而对保障城市总体规划审批成果实施的稳定性措施未作任何规定，对政府有关部门和有关领导在城市建设过程中违反城市总体规划的行为所需承担的法律责任更未提及；在其相关配套法规中，也未对违反分区规划和城市详细规划的行为所应承担的法律责任作任何规定。所以，在规划管理体制一时无法改革的情况下（有专家学者以及城市规划管理者建议改革现行的规划分块管理体制为垂直管理体制，并认为这将有利有于城市规划目标的顺利实现），有关部门应尽快出台保障城市规划成果稳定性和依法进行各项城市建设的法规、制度和政策，暂时无财力实施的项目就干脆停止，切忌勉强上马，零星建设，以彻底避免重蹈朝令夕改、重复建设的覆辙，避免国有资产流失。（2）出台相关制度，建立规划、土地、房产三个管理部门之间的业务互动机制，为减少国有资产流失编织一张“疏而不漏”的安全网，以规范房地产开发市场。在规划、土地、房产三个管理部门中，规划管理部门是房地产开发项目审批的龙头，是确保房地产开发项目按既定规划指标进行开发建设的核心管理部门，对开发项目的规划设计方案审查、建设工程规划许可证的核发和工程的竣工测量进行全过程跟踪管理。通常情况下，为了达到土地利用效益的最大化，在设计方案满足道路红线退让距离、用地边界退让距离、建筑间距（日照间距）、绿地率等规划控制指标的前提下，规划管理部门根据合理性原则允许开发商适当提高既定容积率。在这种情况下，规划管理部门应与房产管理部门及时沟通，由房产管理部门根据房屋测量法规的规定实测房屋的总建筑面积，并以联系单的形式向土地管理部门和规费收取部门出具房屋总建筑面积清单，以便土地管理部门及时向房地产开发商收取应补交的土地出让金，规划管理部门根据开发商提交的出让金补交收据进行竣工验收，而房产管理部门则根据规划管理部门出具的竣工验收意见和房屋质检管理部门出具的房屋竣工验收合格证为开发商或购房者办理房屋产权手续。由此可见，只有制定这样层层互动、丝丝相扣的房地产开发管理制度，才能减少国有资产的流失。（3）建立科学的企业改制管理体制，全方位监督企业改制过程中的资产审计和评估。有关部门应尽快出台相关政策和制度，配备资产审计和评估专业人员到体制改革委员会，与审计部门一起组成国有企业改制智囊团，为企业改制提供决策依据，使国有资产最大限度地退出企业资产，收回到政府手中，为城市建设筹集更多的建设资金。俗话说得好：“实践出真知”，只有通过实践，才能在城市建设和管理领域发现问题，分析问题，并努力寻求解决问题的途径，而且只有通过实践的不断修正，有关管理体制和相关政策才能得到不断的补充和完善。当然，相关法规、政策、制度的出台都需要一个过程，我们不能期望所有的问题都能在一夜之间得到解决，只希望这些在实践中发现的漏洞能尽快补上，最大限度地减少国有资产的流失。