报纸版面设计指南[五篇材料]

第一篇：报纸版面设计指南

报纸版面设计指南

1.不要预先设计好，然后迫使报道适应版面。这会丧失和扭曲报道的新闻价值，并违背设计的首要目的——帮助读者分辨新闻的重要性。

2.把最重要的报道或要表现的内容放在版面的最上方。

3.不要在临近版面顶端栏线处安排好几个大号的多栏标题，要用照片或图表分开它们。

4.不要把标题并排排列，要使用照片、边框、图表，甚至空白把它们分开，特别是标题字号同样大小时。

5.如果可能，在每四分之一块的版面以及版面中央都至少安排一个醒目的多栏标题。

6.使用照片时要大方，如果一张两栏的照片效果很好，那么，多数情况下，放大到三栏效果会更好。裁剪照片要艺术化，不要浪费空间。

7.把大照片放在版面的最上部，但也不要怕在底部使用大照片。只要确保上面的照片比底下的大即可。

8.可以在底部使用多栏标题，甚至通栏标题。要确保底部通栏标题的字号不能大于版面上方的主标题。

9.不要怕因改变版式而改变报头的位置，但报头还是应当靠近版面最上部。

10.不要让边上照片中人物的眼光向版面外边看，这会破坏整体感。

11.尽可能水平排列文章，而不要垂直排列。努力把头版的报道控制在15-20英寸高，如果太长就转页，或把它们拆分成两篇。

12.相关的报道应安排在版面中的同一区域。

13.有些报道可以变化字号或栏宽，但不要太过分。

14.限制版面中一栏标题的数量。

15.使用各种字号的标题，以使版面形成对比。

16.不要让报道跑出来，宽过上面的标题

17.每个版的设计都应有变化。

18.时常不断地打破以上的原则，创造一些惊奇。

二、内页设计指南：

1.在左上角这个目光最先接触的区域使用醒目的标题或比较大的照片。

2.在版面中精心使用多栏标题与单栏标题的组合。

3.在内页中限制通栏标题的使用，如果使用通栏标题，邻近的版面就不要再使用。

4.不要将标题并列排放，也不要竖着排一列标题，特别是它们的字号完全相同时。

5.除非版面上有带大幅照片的广告，每个版都要尽可能使用一张或多张照片、漫画、图表、地图、或其他图形形式。

6.把照片放在版面的最上方。不要把照片放在广告的正上方，或紧临着广告。

7.无论何时，都要让标题的宽度覆盖住所有正文。

8.不要把报道的标题安排在广告的正上方，至少要用一两寸高的正文把报道的标题与广告隔开。

9.标题要使用不同的字号和宽度，以使版面形成对比。

10.避免杂乱感。不要使用太多的报道，留白要大方。

(摘自《全能记者必备——新闻采集、写作和编辑的基本技能》一书)

禁忌：文字跳动

犯忌之一：碰题和压题

为了方便读者阅读，取消直排竖文是非常有必要的，但是横、竖题结合的版式应予保留。“一个版面应该有20％的直排稿子，即一个版面有1－2篇直排稿子，分散在版面相应的区间……”这样，一则可以横竖题搭配，使版面走势显得参差错落；另一方面也可以有效地避免碰题和压题。

犯忌之二：断栏

断栏，也叫“通线”、“切栏”，即版面上的栏线从版面顶端一直通到底部或横贯版面，将版面整体分隔为几部分，破坏了版面的整体感。

在传统版式上，只有以下3种情况是允许断栏的：一是两个半版合成一块版面，例如《人民日报》的《国际•体育》版，“国际”与“体育”的内容各占半版，因此必须以线分开，形成断栏；二是由于某一稿件需要做通栏处理，自然形成断栏。如重要的理论文章需要在下栏通栏处理，以示强调；三是同一内容的数篇稿件，需要集中编排的。如《人民日报》2002年3月26日头版，断线以上部分是属于同一主题的3篇稿件——头条是“神州三号飞船发射成功”消息，报眼是飞船升空的照片，报眼下是飞船发射现场的侧记。

在这方面，流行版式全无禁忌，反以断栏为时尚。如《北京晚报》等许多报纸的头版，模仿《今日美国》等西方报纸，确立了固定的一分为三版式，即两条竖线自上至下贯穿，将版面切成三个空间。两边各有一个基本栏刊登组合性新闻，中间是要闻。

与上述竖切方式不同，《环球时报》多为横切断栏。

断栏，对于组版编辑来说，也许节约了设计的时间和精力，但从专业角度来看，它却是对以横排、水平、模块为特征的现代版式的异化，有损版面的整体美观；有些断栏如《北京晚报》的“五色土”副刊，4开的版式自上而下一分为三，又回到了传统的垂直式版式。

犯忌之三：留白不当。

在传统的美学观中，“飞白”和“计白当黑”是一种韵致；在报纸版面学中，空白是版面编排手段的一种，其在版面设计中的作用可收“不着一字，尽得风流”之妙。综观近年报纸版式的发展趋势，对空白的作用呈现越来越重视的趋势。但是在一些流行版式特别是“眉清目秀”版式中，对于空白也存在着滥用的情况。如《南方周末》4月11日的D26、D27两个《城市》专版，文章全部排在版心（宽度19cm），版心两侧（总宽度15cm）除刊登3副照片和9行文字外，其余全是空白。在另一张版面上，一篇文章之下的空白，竟达1栏宽9行高。

正如滥用其他的版面资源一样，滥用空白也是一种浪费。过多的空白使版面看起来松散、缺少生气。

第二篇：硬纸面石膏板生产线项目工程设计

硬纸面石膏板生产线项目工程设计

Engineering design of

plasterboard project

山东黄金集团技术开发中心石膏工程技术研究所

刘月强

石秀芹

摘要：

文章总结了国内石膏板生产线的设计现状、要求、发展，提出了生产线系统节能；重视配料设计；提高控制水平；注重工程细节改进；引进、消化国外先进技术；化学石膏利用等等方面是当务之急。

关 键

词：硬纸面石膏板、建筑石膏；节能；DCS/PLC；动态发泡；挤压成型；同步切断

Abstract:

The article summarized the domestic plasterboard project design present situation, the request, the development, proposed the production line:System energy conservation;Value mix design;Raises the control level;Value project detail;Aspect and so on introduction, digestion overseas advanced ,technologyChemical gypsum use, etc.is an urgent matter.Key words:

plasterboard;stucco plaster;energy conservation;DCSPLC;dynamic foaming;extrusion take shape;synchronization shut off

引言

国内自上世纪七、八十年代开始研制、引进硬纸面石膏板生产线，近十几年来，国外一些重要的石膏工业公司也纷纷来国内投资建厂，带来了项目，同时也带来了先进的技术。这些国外先进生产线对国内纸面石膏板项目的建设起到了很好的引导、借鉴作用。

目前石膏板产业发展迅速，国内设计生产能力已近20多亿平方米，并且还有一批规模在3000-6000万平米/a的自动化程度较高装备技术先进的已建或在建项目，其中相当一部分的是国内品牌，逐步缩短了与国外技术的差距。与发达国家品牌相比有些生产线还存在设计配置不合理、不规范，能耗高、品质差、资源浪费严重、社会效益低下，特别是还有部分1000-1500万m2

/a以下的生产线，甚至土法上项目，只抓外观质量，不重视内在品质。另外，受经济发展水平、项目建设单位的投资规模和融资能力很有限限制，尤其是相当一部分民间投资，用有限的资金建设高效、节能的纸面石膏板项目，也是一个从工程细节到总体设计值得探讨的问题。

鉴于上述情况，石膏板线项目的设计应侧重以下几个方面：规模合理；系统节能；重视配料设计，提高产品质量、增加产品品种；提高控制水平；工程设计、施工规范，细节处理做到简单、务实、合理；引进国外先进设计理念、技术、装备；响应国家政策，处理利用化学石膏。笔者总结了国内外行业发展的现状，根据工程实践对国内纸面石膏板项目设计的相关问题做了以下的阐述，供大家参考。

一、建筑石膏制备系统

纸面石膏板板芯胶凝材料建筑石膏稳定的质量是生产线正常运行保证产品质量的前提。在条件允许的情况下，每条规模以上生产线都应配备专用的制粉系统。例外情形下，也应有几家建筑石膏品质相近的外协供应单位。

1、系统设计

①项目操作前应充分了解各种制粉工艺系统的应用情况，选用充分满足工艺要求，性能稳定、能耗低、操作简单、维修量低的破碎、磨粉、选粉、煅烧设备。②重视物料中间输送、储存等过程设备的特殊结构设计、品质选择、流量的匹配，以免项目建成后小问题变成大瓶颈，特别在选用含水率大的化学石膏（如FGD、磷石膏）作原料时，对物料供料、输送提出更高的要求。

③各种仓体设计大小、角度要合理。既满足存储料要求又要防止锥体部分滞料。底部锥角不大于60o，有效解决滞料的办法有：配置充气伞、充气板、内置减压震动锥体，必要时预留开捅料口。

④当前国内熟石膏粉煅烧的燃料还是以燃煤为主，传热热介质一般是热风、导热油，有条件的用稳定的工业尾蒸汽余热，如电厂、产蒸汽的化工厂。⑤控制系统：先进控制系统的制粉生产线可采用 DCS集散式控制系统。其主要优点是：高可靠性，控制功能强。体系结构分为现场层I/O站、过程控制级和操作监控级。通过计算机网络把各层连接在一起，完成数据采集和控制信息的传递，能为稳定提高石膏粉质量提供有力的保障。

⑥除尘收尘：做好系统密封，尽可能集中收尘；根据情况可设一段、两段收尘（旋风和袋式或电收尘相结合）。设仓顶收尘时，可考虑多仓合用一台仓顶收尘器。特别注意熟粉收尘与保温防结露；注意除尘罩、风速、风量、管道布置。⑦有条件的可按平铺直取模式设计配置原料均化场、粉状二水石膏原料的预热及建筑石膏的冷却装置。国外先进建筑石膏粉煅烧技术已普遍配置石膏煅烧后的冷却系统，既回收了部分热量，又改善稳定了建筑石膏品质。

2、国内建筑石膏煅烧工艺模式概况

国内建筑石膏煅烧设备主要有沸腾炉、回转窑、连续炒锅。国外有先进的peter磨、在埋入式炒锅基础上发展起来的锥形炒锅、特别适于化学石膏烘干煅烧的气流煅烧系统等。国内沸腾煅烧炉系统经历了从单室到二室的发展过程，实践表明，目前采用的沸腾炉煅烧获得的建筑石膏能耗较低、质量稳定、投资少，除了一台罗茨风机外，没有运动部件，也是比较理想的煅烧设备，但须经过二次换热。

炒锅、回转窑能耗比较高，有的已逐步被淘汰，新线采用的很少。目前国内先进生产线引进的Peter 磨、气流煅烧系统等国外技术设备，效果很好，代表着先进的煅烧技术。

化学石膏比较细、含水率高，气流直接烘干与煅烧有很强的优势，鉴于越来越多的国内石膏板厂家在国家政策的鼓励下用化学石膏（如FGD、磷石膏）做板芯胶凝材料，国内也出现了采用热烟气在回转窑中与石膏混合换热烘干，后续煅烧用沸腾炉的工艺，产品比较稳定，但能耗比较高。国内已经出现了气流烘干与分室煅烧系统的组合，它融合了气流烘干与沸腾炉煅烧的优点，设备实际运行中性能稳定，也有着较高的推广应用价值，特别适合含水率高且不稳定的磷石膏、脱硫石膏的煅烧，有较好的热能利用梯度，煅烧能耗低。但很多现在建设的大规模利用化学石膏的生产线采用机械打散气流直接烘干煅烧一体化技术的越来越多。

3、破碎磨粉设备

①破碎

天然石膏破碎一般选用两段，设备常用鄂式破碎机或锤式破碎机。

②磨粉

石膏是热的不良导体，天然石膏制备建筑石膏可选用先磨后煅烧工艺，磨粉一般用闭路磨系统。常用的设备有立式磨、雷蒙磨等。③湿态化学石膏在气流煅烧时往往有物料打散过程，可用单、双转子打散机装备。化学石膏煅烧前或后用于纸面石膏板生产需要精磨处理，改善颗粒级配、流变性、胶结硬化能力。

4、主料仓设计 中小型生产线从节约投资、防石膏粉滞料、提高利用率等方面考虑，主料仓不宜过大，一般设两个，直径4-6m,每个料仓存料控制在200-400吨。材料可用钢板焊接，或用3mm钢卷仓。注意做好仓体支撑及仓内外防腐处理。大规模的生产线，主料仓库容大、仓径大、仓压大，应采取各种措施防滞料，如配置充气装置、内置减压震动锥体，并多点下料等。

二、配料系统

国内大多数纸面石膏板生产线没有充分认识到配料系统设计的重要性，它担负着保证产品内在品质，保证物料输送稳定流畅、计量准确的作用。另外，在生产实践中工艺配比等因素对产品的影响也没有受到足够重视，往往产品品种单

一、产品档次低，特别是中小生产线，这都是认识上的误区。系统设计

①设计储量合理的中间仓，特别注意防止滞料。另外可给搅拌机配置几吨的稳料喂料

仓，锥体夹角要控制在65-75o。

②配置机械或气动倒料装置的生产线，处理好回料控制，保证喂料仓的料位稳定。③由于考虑到用皮带秤与下位输送螺旋搭接不便、落粉扬尘、跑偏，也可采用单管计量螺旋计量建筑石膏粉。关键是计量准确、流量要稳。

④根据工艺与产品发展的需要设计配置各种外加剂、添料的存储、制备、计量设备。如用于掺加防水剂、减水剂、调凝剂、发泡剂、纸浆、玻璃纤维的系统。⑤配备完善的发泡系统。国外先进生产线普遍采用了动态发泡系统，料浆搅拌过程中泡沫稳定留存率高、板材容重稳定；国内用一般的静态发泡系统和生产线同步控制调节性差，效果普遍不佳，板重不稳定、对烘干系统提出较高的要求，当然这与石膏原料未均化陈化、建筑石膏性能不稳定等情况也有关。

⑥保证水压、水量，一般用螺杆泵、转子泵等定容设备稳定供浆，流量计、变频调节连锁控制，确保液相固相按比例计量输送准确。

三、湿板成型系统

湿板成型直接影响着产品外观质量、内在品质、合格率、生产成本。国内石膏板产业发展的初期除引进线外一般采用辊压成型，当前大小生产线逐步改为挤压成型。辊压成型与挤压成型没有本质区别，但对料将流变性要求高。国内中小生产线发泡技术普遍落后，减水剂使用不太普遍，采用挤压成型可节约一部分粉体消耗，但有时在一定程度上增加了部分干燥负荷。

系统设计

①护面纸系统：可考虑将上下放纸设备同置于地面，便于操作监护。成型下纸采刻痕

或压痕方式，生产线需加张紧设备，放纸机应横向可调节，有的生产线对上下纸搭界部的下纸进行打磨处理。纠偏机采用伺服电机或伺 服油缸驱动；大规模生产线必须设储纸机，便于换纸接纸。

②搅拌机根据机型种类、转速、出口压力、料浆分布要求可开直径70±5mm的2-3个有角度的口。设计振动平台合理的频率、强度，保证振动效果、避免料浆消泡和分层。

搅拌机供料选用适当结构的管螺旋，确保进搅拌机的物料要均匀、松散、稳定。搅拌机动盘直径与厚度、刮条固定、转速等设计细节要合理，否则会给生产线投产运行带来严重问题：存料、石膏粉凝固异常、失去动平衡摇摆、喷浆、掉渣硌断护面纸，有时需突发强制停机清理。搅拌的问题是大多是生产线所面临的比较关键问题，怎样减少因搅拌成型环节停机次数、降低运行费用、稳定生产，是人员操作、设备改进需要面对的。

③选用的挤压成型是流行的成型方法，便于调节板厚，有利于提高成型质量、降低劳动强度。

④带硬边硬面是近期纸面石膏板发展的新技术，当前一些厂家按不同模式在尝试，涉及较为复杂的易堵的分料、布料、消泡系统，原理就是局部提高密实度以提高局部板芯强度，对纸面石膏板施工应用、耐过烧、防潮性有提升、对粘结也有利。⑤为减少停机次数，挤压成型配置断纸快速抬起过料系统，该系统对大规模生产线很有实践意义。

四、湿板凝固与板材输送系统

凝固皮带保证湿板静态凝固成型。

系统设计

①产1000万m2/a以下的的小生产线可根据湿板凝固要求选用单条长60-100m、托辊辊距200mm的凝固皮带。稍大规模生产线一般两条，长度根据生产线速度与所需凝固时间确定，并处理好皮带间的速差关系，否则会出现板心损伤。特大规模是生产线的需综合考虑，主要要保证皮带不跑偏。

②皮带可考虑配置纠偏装置；并处理好皮带之间、皮带与敞开辊道搭接过渡，可采用无动力辊、光滑不锈钢板接板。③保证所有辊道同心度，特别是一号凝固皮带托辊、敞开输送辊道。敞开输送辊道两驱动辊间可用1-3个无动力托辊。④配置数道前轻后重的气动整平板、边部喷雾施水、皮带机械滚动毛刷冲洗装置、开机气动拖压板滚轮。

五、板材切断系统

多数生产线湿板切断采用全封闭旋转切刀，可配置伺服电机驱动。信号给定用测长编码器或光电开关，采用前者切断精度稍高。值得关注的是，国内已出现同步切断系统，此系统采用的6000-9000r/min高速锯片在与湿板共同行进中将其切断。切口弥合平整、对端头粘接没影响。如果匹配完备的控制与驱动系统，应可控制合格的板长，省去干燥后的定长切割，避免大量的废下脚料及粉尘的产生。这是一个有待在实践中加以验证、非常值得探索的课题；另外湿板锯切中弥合断面有效地解决了端头过烧问题，已在实践中充分得到验证。

板材定长

有的生产线湿板一般不再单张切，而是改进一横、二横后一次性切两张或三张（单板过长在纵向风干燥中影响效果），这样能少切一些废端头。但给对有些切断机的包边功能带来了影响，必须把切断机和包边机做成分体的。先进的干板切断机包括转向相反的在同一竖直平面内的高速的主锯、副锯，副锯切断成型上纸板，主锯切断石膏芯、成型下纸板，并带粉碎刀轮，粉化后得石膏板废边由收尘器回收利用（这种切割模式防止石膏板端头受局部切割应力冲击大而破碎、断裂及存有影响包边处理的纸毛现象）。

六、湿板干燥系统

纸面石膏板的干燥是一个非常复杂的热工过程，大多数厂家采用纵向循环风的辊道式干燥机，这种专用的干燥机是一台庞大现场组装的关键设备，重达几百吨，国内较早能设计、加工这种干燥机的厂家有山东三金玻璃机械有限公司，并能对石膏板生产线整线制作。大规模生产线干燥机的板材干燥情况、温度湿度都是自动控制的。该干燥机从实用的角度可做一些简化、改进设计： ①以往的干燥机分三个独立的干燥区，中小型的生产线可只分两个区，以减少喷气节、过渡节数、风机台数等。但相应的换热及热风循环系统应根据蒸发量重新计算设计。②通常主传动站减速机价格昂贵，国内仅有个别厂家能加工制作，可考虑分层配置单独的驱动减速系统、分层控制。③热回收系统：国外有关技术资料表明，生产线加余热回收系统，虽然一次性投资稍大，但可节约10-15%的干燥能耗。④链条张紧装置：以往都采用配重张紧的模式，系统比较复杂。可以考虑用气缸、或刚性弹簧—丝杆张紧等简易模式。

⑤为便于自动或手动调节、控制油阀、风机、排潮开启度，配置完善的电动执行机构。⑥在利用导热油、蒸汽作为热介质，运行中干燥负荷不足时，可考虑在干燥机的前期干燥段加内置盘管（介质旁路或回路）、以弥补主换热器换热能力的不足。

其次，个别厂家从国外引进了横向风干燥机，这种干燥机分区多、能耗低、效果好，但结构复杂，一次性投资大，德国GRENZEBACH—BSH公司生产这种横向风干燥机，国内也有正在开发的，但还欠缺工程实践。

但值得指出的是，在干燥系统控制不好、原材料有问题情况下，干燥过程常有烧端头的现象，纵向风干燥机更常见一些。

七、系统供热与节能

供热工程：发达国家多用天燃气和重油作燃料、热风直接烘干石膏板，从环保与节能角度是发展趋势。当前 国内的供热还是以燃煤为主，传热介质有蒸汽和导热油、热风。部分厂家采用有机载体导热油炉，控制方便、系统维护费用低、投资不大。有条件的厂家可充分利用附近的稳定蒸汽余热（如电厂、化工厂的），节约供热投资，降低运行成本。

越来越多的大型石膏板生产线直接利用热风进行烘干纸面石膏板，不再进行中间换热，对热风产生与净化、配风分风、余热利用、干燥控制提出了较高要求。

节能工程：节能设计，综合评价各种主要设备，满足工艺的要求下选择节能设备；注意热回收利用，优化能源利用梯度。精确测算每一驱动装置的应用负荷，避免大马拉小车现象，做到匹配合理。

八、制板车间控制系统

随着存量与产量巨大的化学石膏大规模成熟应用，重要国内外石膏工业公司纸面石膏板生产线规模越做越大，3000-5000万平米/a成为主流，这就对高速运行生产线的智能自动检测控制系统及其运行的稳定性提出了很高的要求，这种生产线延续原来以人在基层现场主导控制的情况是不可想象的。

制板车间应重视配料、横向输送、干燥机及进出端、干板处理的组态控制。目前中小型的石膏板机组电控装置由配料与成型、传动、切刀与1#横向、入窑机组、出窑机组、2#横向与堆垛六个小PLC独立控制分站组成，PLC相互之间没有通讯，各环节衔接有人工调整控制。每个PLC控制分站的功能相对独立，各PLC的输入输出模块直接与传感器（如光电开关、接近开关、编码器、流量计等）、变频器、电动阀、继电器等连接。

大型石膏板生产线应切实提高自动控制水平，可设置PLC通讯网络（DH+、远程I/O网）及计算机中央监控系统，整套系统由一个中央管理站和几个PLC分站组成进行组态控制，中央管理站与PLC分站之间、各PLC分站之间通过DH+网进行通讯；每个PLC分站下级均设置Remote I/O网连接现场传感器、变频器、操作界面终端等监测控制设备。

九、生产线整体布置与基础设计

生产线根据场地、拟建规模、成型速度、产品原材物料的储备运输、风向气候等条件情况，合理布置供电、供热、原料堆场、制粉车间、制板车间、仓库、装车区。另外，根据整条生产条线对空间、和谐布置的需要，特别是现代化的大型生产线二号横向、干板处理系统越来越复杂的情况下，有时要平衡干燥机长度、层数。

设备基础应满足工艺、设备运行、调试检修的要求。根据国家有关设计规范，参照设备厂家提供的有关图纸和技术要求进行规范设计。

十、国外先进纸面石膏板项目工程设计概况

纸面石膏板在国外已有100多年的发展历史，一些高工业化水平的西方发达国家的先进设计理念、装备开发都有值得我们学习、借鉴和消化的地方：

设计思路

围绕生产线高效、稳定、环保与节能、本安进行系统设计

资源综合利用，重视对化学石膏大规模处理与利用 重视石膏原料的均化

重视配料系统设计

特种石膏板与产品多样化及后续深加工能力

节约劳动力、适应高速线的高度自动化组态控制设计

规范设计与施工，注重工程细节处理，不断总结实践、创新进步

大规模生产线干端处理 先进装备与技术

节能、高效、高品质的建筑石膏煅烧系统、湿板自动烘干系统 先进的发泡、搅拌、成型、干湿板切断与包边技术

专业的石膏板配套辅材技术（硬纸板技术、粘边胶、改性淀粉、其他功能材料与外加剂技术）

结语

纸面石膏板项目的设计是一个复杂的系统工程，应根据原材料、能源供应，现有、潜在市场，产品运输，资金情况确定合理厂址、规模;应了解整个国内行业的发展现状、先进国家与标杆企业的发展趋势，综合评价各种工艺、设备、控制系统稳定有效性，了解以往的设计缺陷、不足，特别是国内外先进运行厂家的技术革新进展，如自动整边、追踪、防叠板、打包等装备与控制技术，注重工程细节的改进处理，不断创新，做设计规范合理、有前瞻性、务实高效、投资节约的好项目。

作者简介 刘月强 复合材料工程师 长期从事湿法、干法阿尔法半水石膏、化学石膏高附加值利用、纸面石膏板、石膏砌块等石膏深加工项目工程设计以及超高强阿尔法石膏高端产品研发工作。电话：*** 石秀芹 复合材料检测工程师 从事高端阿尔法石膏深加工产品研发 ,如牙科石膏、首饰铸造石膏、轮胎石膏、陶瓷母模、塑压石膏、航模、芯模、吸塑、琉璃、鞋模等以及石膏复合材料功能填料与外加剂研究。

第三篇：房地产开发报建流程及潜规则指南

房地产开发报建流程及潜规则指南

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了；

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的1/3。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12.插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好像很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成2/3，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成2/3的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好像在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。

物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

第四篇：建设单位建设工程报建指南

建设

办理选址意见书

单位申请计委立项

建设单位委托做总平面图

规划建设局组织审总平面图

规划建设局办理用地规划许可证

国土局办理用地手续

建设单位委托设计并提供设计方案

审批设计方案，其中规划建设局审批方案

环境艺术委员会评审规划设计方案仅限于主干道、次干道建筑和大型建设项目

建设单位委托作初步设计 初步设计审批

规划建设局审查项目管理意见

建设单位委托做施工图

施工图审查机构审施工图

建设单位办理人防、消防、车防、环保、市政、园林、气象等手续

规划建设局办理施工图审查批准书

规划建设局办理工程规划许可证

建设单位招投标

质量监督手续、文明安全责任书、及其他地方特殊要求

缴纳建设工程规费办理施工许可证

凭进场通知书放线验线

竣工验收备案

《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规的规定，在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须向有关主管部门申请办理规划、施工许可和验收手续，获得批准方可进行后续工作。这些工作统称为建设工程报建手续。在工程规划报审阶段主要围绕获取建设工程规划许可证进行，有的需要建设用地规划许可证、修建性详细规划、规划意见书等，有的还要进行人防工程、消防工程交通和园林等方面的审查。在施工准备阶段主要围绕获取工程施工许可证进行，要完成施工招标、监理招标、合同签署、缴纳规费等工作。在竣工验收阶段主要是办理消防工程等专项工程验收、工程竣工验收备案、城市规划验收等。

建设工程报建流程及需要资料

一、初步设计审查

1、申请书：

2、计委备案通知或立项批复（复印件）；

3、规划批准方案总平面图（查验原件，复印件须盖建设单位公章）；

4、勘察、设计合同（复印件）；

5、初步设计文件：立面效果图小样两份、初设说明书一份、初步设计图一套（含总平面图1份、建初图1份、结初图1份、水初图1份、强电初设图1份、弱电初设图1份、暖通初设图1份等），另单备地下室平面图1份、给排水总初图1份、住宅项目电视广播系统初设图1份（无专门电视广播初设图，可用弱电初设图代替）、防雷图1份（建筑高度80m以上项目）、转输水箱（水池）所在楼层给水平面图、地勘报告1份。

6、初步设计文件电子文档一张，内容包括全套初设图纸、设计说明、效果图等； 7.住宅项目应报户型统计表

二、建筑节能审查备案

建筑节能审查备案表 建筑节能设计图 建筑热工设计计算书

三、施工图设计审查备案

（一）、行政审查

立项通知（复印件一份）

消防、规划、环保、广电等部门出具的行政审查意见（复印件各一份）。设计合同、资质证明正本（复印件各一份）勘察合同、资质证明正本（复印件各一份）

（二）技术审查

1、《建筑工程施工图设计文件审查备案报告》原件3份

2、《审查合格书》原件一份、《施工图审查报告》原件1份

3、审查合同、资质证明正本（复印件各一份）

4、《建筑节能设计审查备案登记表》原件一份

5、建筑施工总平图一份（加盖审查机构章）（复印件一份）

四、招投标监督备案

（一）国家（政府）投资项目比选监督备案

1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件或加盖比选人鲜章）

2、施工图设计文件审查通知书（复印件）

3、比选委托代理合同原件（委托比选的提供）

4、工程量清单及参选控制价编制的委托合同（原件或加盖比选人鲜章）

5、比选公告或资格预审公告或参选邀请书（原件或加盖比选人鲜章）

6、资格预审报告完整一套（原件或加盖比选人鲜章）

7、资格预审暨参选邀请书或邀请参选书（原件或加盖比选人鲜章）

8、比选文件完整一套（原件或加盖比选人鲜章）

9、比选文件备案情况通知书（复印件）

10、评选报告完整一套（原件或加盖比选人鲜章）

11、中选候选人告示材料证明

12、中选通知书（另册）原件

13、施工合同（另册）原件

14、中先人的参选文件完整一套（另册）副本

（二）国家（政府）投资项目招标监督备案资料

1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件或加盖招标人鲜章）

2、施工图设计文件审查通知书（复印件）

3、招标委托代理合同原件（委托招标的提供）（原件或加盖招标人鲜章）

4、工程量清单及投标控制价编制的委托合同（原件或加盖招标人鲜章）

5、招标公告或资格预审公告或投标邀请书（原件或加盖招标人鲜章）

6、资格预审报告完整一套（原件或加盖招标人鲜章）

7、资格预审暨投标邀请书或投标邀请书（原件或加盖招标人鲜章）

8、招标文件完整一套（原件或加盖招标人鲜章）

9、招标文件备案情况通知书（复印件）

10、评标报告完整一套（原件或加盖招标人鲜章）

11、中标候选人告示材料证明（原件或加盖招标人鲜章）

12、中标通知书（另册）原件

13、施工合同（另册）原件

14、中标人的投标文件完整一套（另册）副本

（三）非国家投资项目中标备案资料

1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件）

2、施工图设计文件审查通知书（复印件）

3、招标委托代理合同原件（委托招标的提供）（原件或加盖招标人鲜章）

4、工程量清单及投标控制价编制的委托合同（原件或加盖招标人鲜章）

5、招标委托代理资质证书（复印件）

6、评标委员会人员组成情况（原件或加盖招标人鲜章）

7、中标人的资质证明（复印件并加盖招标人鲜章）

8、中标项目经理资质证明（复印件并加盖招标人鲜章）

9、中标通知书（另册）原件

10、施工合同（另册）原件

（四）免予招标备案资料

1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件）

2、施工图设计文件审查通知书（复印件）

3、承包人的资质（复印件）

4、承包项目经理资质证明（复印件）

5、承包人的安全生产许可证（复印件）

6、免予招标报告（另册）原件

7、施工承包合同（另册）原件

五、新墙体材料审查意见

1、施工图审查通知书

六、报建费的核定

1、施工图设计文件审查通知书（复印件）

2、申请报建费减免的，建设单位还应提供符合法定条件、标准的书面材料

3、根据建设项目的具体情况要求建设单位提供的其它资料

七、建设工程质量安全监督报监备案

1、规划批准总平面图一份

2、立项批文

3、中标通知书：（1）国家（政府）投资工程；招标备案通知书、中标通知书（2）非国家投资工程项目；招标报告收讫回函、中标通知书（3）免予招标工程；免予招标备案通知书

4、施工合同

5、建筑材料检测委托合同

6、消防审查意见

7、监理合同

8、设计合同

9、勘察合同

10施工图设计文件审查通知书及审查报告

11、建设工程施工合同备案表

12、缴纳建设项目报建费的“部分行政事业性收费一站式收费通知单”或“关于新建项目手续办理统一收费”的函（开发区）

八、安监备案

1、文明施工责任书1式2份（每栋）注：签订责任书日期由安监站填写

2、安全监督备案表1式3份（每栋）注：登记日期由安监站填写

3、施工安全条件审核表1式2份（每栋）

4、施工单位的安全生产证（复印件）

5、关于安全文明施工和安全措施增加费协议1份

6、安监备案工程信息表1份（每栋）

7、备案完成后建设单位必须按照安全监督备案须知要求装备现场

九、核发施工许可证

1、填写〈建筑工程施工许可证申请表〉项目业主单位盖章、2、中标通知书（原件）招标（备案）资料收讫回函通知书（原件）

3、建设用地手续（复印件）

4、建设规划许可证及附件（复印件，附件包括许可证副本和规划总平面图

5、〈施工图设计文件审查合格书〉和〈审查通知书〉（复印件）

6、监理合同、总监理工程师岗位证书（复印件）、项目经理资格证书（复印件）施工合同（副本原件）

7、建设单位、施工单位、监理单位会签盖章的施工组织设计会签表（原件）

8、民工工资保证金或保函

9、银行出具的建设工程资金到位证明（原件）

10、建设单位预付工程备料款的银行进帐单（复印件）（注：预付工程备料款为工程用款的25%，为365天计）

11、计划生育责任书（此责任书一式三份，建设单位、施工单位签字盖章）

12、企业安全生产许可证（复印件）注：施工押证；（1）项目经理资质证书必须与中标及合同确定的项目经理一致。（2）施工员岗位证书按一个施工员负责3000㎡的规模计算押证数。⑶安全员岗位证书超过10000㎡的工程规模必须配备专职安全员。

第五篇：广州市建设工程项目报建指南[推荐]

广州市建设项目报建指南

根据广州市人民政府政务服务中心办事指南及相关规定，城市新建项 目须取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《安全生产许可证》等证件。

一、建设项目选址意见书（市规划局）

办理依据：

1、《中华人民共和国城市规划法》第 30 条；

2、《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第 27 条；

3、《广州市城市规划条例》第 16 条。办理条件：申请材料齐全、符合法定形式，且不存在《广州市城市规 划局业务案件受理和送达制度暂行规定》第八条第（五）、（六）

（七）项规定的情形。、办理程序：

1、申请人前往规划局窗口递交申请材料或在本站填写申 请表单；

2、规划局窗口现场审核，决定是否受理；不受理的，发 不予受理告知书；同意受理的发受理回执； 或：规划在 线网站返回网上受理编号，并进行审核，决定是否受理；不受理的，发不予受理通知书；同意受理的发通知请申请 人前往窗口递交图纸资料，窗口接收图纸并经初审后，正 式立案办理；

3、在规定审批时限内完成业务办理；

4、规划局窗口发案。

报送资料： 立案提交资料目录（资料按下列顺序装订）

1．基本资料（1）.申请人的 IC 卡号，首次来我局办理业务的建设单位和个人，应当先申请 IC 卡。查、审批时，应当包括规划编制和历次审查、修改过程的 说明；整治规划申请设计条件、方案审查、审批时，应当包括 申请的原因、项目建设要求、地块（2）.立案申请表。（3）.申请函：说明申请办理的事项的基本情况、办理原因、办理基本要求和其他需要特别说明的事项，验收类业务要求写 明报批情况及现场状况，其中城市规划、村镇规划审基本情况 和其他需要特别说明的事项）。（4）.授权委托书原件：除勘测信息类业务外，当申请人委托 代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限。（5）.申请人身份证明复印件：申请人是自然人的，应当提交 本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提 交：①《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证 明文件，企业法人还应当提交《企业法人经营执照》②法 人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。（复印件，除勘测信息类业务外均应当提交）；其中办理中心村规划 设计条件、方案审查、审批由区城市规划部门申报。（6）代理人身份证明文件复印件：代理人应当提交本人有 效身份证明，自然人办理建筑类业务时，如代理人与申请 人属于配偶、父母、子女关系，应当提交户口薄复印件，委托其他人办理的，应当进行公证。2.投资主管部门批准立项的有关文件或项目建议书批准文件，或投资备案登记证，国家规定实行投资核准管理的建设 项目除外。3.按投资管理权限由国家和省发展及改革行政主管部门审 批、核准的建设项目应提交 《广东省建设项目选址意见申 请表》。4.区属单位应当取得区城市规划部门的规划初审意见。5.道路及轨道交通工程申请建设用地，应当提交城市规划 部门对建设项目规划方案的审查意见、附图。6.因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置、复建用 地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提交下列 资料：(1)申请农村村民住宅的拆迁安置用地，应当提交下列资料：① 市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户 数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）； ② 拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议； ③ 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文 件；(2)申请复建用地，应当提交下列资料： ① 政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件； ② 市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆 物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣 除）； ③ 拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议； ④ 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文 件。7.在城市规划发展区以外地区申请建设项目选址，应当按 照《广州市申请使用建设用地规则》规定提交建设项目 规划选址论证报告。8.广州市平面坐标系统和高程系统的 1/500 现状地形图，若无 1/500 现状地形图或用地面积超过 10 公顷，可用 1/2000 现状地形图代替。9.建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界线及 拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标）、现场照片。受理部门：市规划局 受理地点：市政务中心五楼。联系方式：38920509 受理时间：星期一至星期四上午 9：00-11：30，下午 1：00-4：30；星 期五上午 9：00-11：30，下午 1：00-2：30 办理期限：40 个工作日 收费标准及依据：本项服务不收费。

二、建筑物（单体或连体）命名的审批

办理依据： 《地名管理条例》（国发〔1986〕11 号）第六条

（七）（八）项； 《地名管理条例实施细则》（民行发〔1996〕17 号）第七条、第十二条； 《广东省地名管理条例》（2007 年广东省第十届人 民代表大会常务委员会公告第 83 号）第四条； 《广州市地名管 理条例》（1999 年广州市人民代表大会常务委员会公告第 11 号）第五条 办理条件：无限制 办理程序：

（一）区民政局接收申请材料、受理和初审

（二）区民政局将材料直接送市民政局窗口审查

（三）市民政局内部办理

（四）市政府审批

（五）市民政局出文并向社会公布批准地名 报送资料：

（1）《广州市建筑物（单体或连体、地铁站）命名申请 表》一式 2 份；（2）授权委托证明书 1 份；（3）市国土房管部门核发的《国有土地使用证》或《建 设用地批准书》及附图各一式 2 份（复印件）；（4）市规划部门核发的《建设用地规划许可证》及红 线图、《建设工程规划许可证》及规划总平面图或四至 图（图内坐标：广州坐标）各一式 2 份（复印件）。受理部门： 市民政局 受理地点：广州市民政局驻市政务服务中心政务窗口 38920641 珠江 新城华利路 61 号广州市政务服务中心 5 楼 519 号窗口 联系方式：38920509 受理时间：广州市民政局驻市政务服务中心政务窗口周一至周四上午 9:00－12:00，下午 13:00－17:00； 周五上午 9:00－12:00，下午 13:00－15:00； 办理期限：15 个工作日 收费标准及依据：

1、审批免费。

2、地名标志设置由申请单位负责，地名标志必须由具 有生产地名标志资质的厂家制作安装。

三、《建设用地规划许可证》（广州市规划局）办理条件：申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照广州市城 市规划局的要求提交全部补正申请材料，并且也不存在 《广州市城市规划局业务案件受理和送达制度暂行规定》 第八条第（五）

（六）、（七）项规定的情形，即可受理。办理依据：

1、《中华人民共和国城市规划法》 第 37 条：在城市、镇 规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经 有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县 人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规 划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建 设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证 后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用 地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土 地。

2、《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第 28 条： 在城市规划区内进行建设需要申请用地的单位和个 人，必须持建设项目的有效批准文件，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。城市规划行政主管部门办理建设用地规划许可证的程序：

（一）根据申请者用地性质、面积和范围，初步选定项目用地 的具体位置和界限；

（二）征求有关业务主管部门对用地位置和界限的具体意见；

（三）向申请者提出规划设计条件；

（四）审查申请者提供的规划设计总图；

（五）按城市规划测绘图纸核定建设项目的用地位置和界限，核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证包括标有规划用地具体界限的附图 和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划 许可证的配套文件，具有同等法律效力。需要改变建设用地规划许可证所核定的土地使用性质、位置和界限的，应向城市规划行政主管部门办理变更手续。

3、《广州市城市规划条例》第 17 条在城市规划区内有下列 情形之一的，必须先取得城市规划部门核发的建设用地规划 许可证后，方可向土地行政主管部门申请办理建设用地批准 文件和其它有关手续：?(一)城市国有土地使用权划拨、出让的；?(二)农村集体所有土地征为国有建设用地的；?(三)农村集体所有土地由农业用地改为建设用地的；?(四)机关、团体、企事业单位购买公民私有房屋进行新建、扩建、改建或改变房屋使用性质的。

4、《城市地下空间开发利用管理规定》 第 11 条： 附着地 面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行 政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证。第 12 条： 独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准 文件、技术资料，依据《中华人民共和国城乡规划法》的有 关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建 设用地规划许可证、建设工程规划许可证。办理程序：政务窗口办理流程：

1、申请人前往规划局窗口递交申请材料；

2、规划局窗口现场审核，决定是否受理；不受理的，发不 予受理告知书；同意受理的发受理回执；

3、在规定审批时限内完成业务办理；

4、规划局窗口发案。报送资料：申请人身份证明资料：

1、中华人民共和国组织机构代码证》 企业法人经营执照》 《、《 [复印件]

2、法人、法定代表人或主要负责人身份证明[复印件]

3、代理人身份证明[复印件] 立案资料：

4、立案申请表[原件]

5、申请函[原件]

6、授权委托书[原件]

7、已取得的《建设项目选址意见书》复印件；

8、土地管理部门核发的《建设项目用地预审报告书》复印 件；

9、《建设项目选址意见书》 中要求提交的专业管理部门的意 见（如交通影响评估报告、环境影响评估报告批复意见 等）；

10、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投 资备案登记文件；

11、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信 等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见； 12、1/500 现状地形图，若无 1/500 现状地形图或用地面积 超过 10 公顷，可用 1/2000 现状地形图代替；

13、建设项目总平面规划图（反映拟选址范围的界线及拐点 坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）、现场照片。受理部门： 市规划局 受理地点：市政务中心五楼。联系方式：38920509 受理时间：星期一至星期四上午 9：00-11：30，下午 1：00-4：30；星期 五上午 9：00-11：30，下午 1：00-2：30 办理期限：40 个工作日 收费标准及依据：本项服务不收费。

四、企业投资项目备案事项（广州市发展计划委员会）办理依据： 《国务院关于投资体制改革的决定》(2004 年国发 20 号令)

（三）健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实 行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地 方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级 人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加 强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。《国务院办公 厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（2007 年国办发 第 64 号令）二??实行备案制的企业投资项目，项目单位 必须首先向发展改革等备案管理部门办理备案手续，备案 后，分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理 规划选址、用地和环评审批手续。《广东省企业投资项目备 案办法》(2005 年广东省政府第 120 号令)第二条 本办法所

称企业投资项目，是指企业利用自有资金、融资等非政府 性资金进行的固定资产投资项目，分基本建设投资和技术

改造投资两类项目。第三条“本办法所称备案，是指各级 备案机关依照国家法律法规和有关政策，对符合备案范围 的企业投资项目及有关内容予以确认，并进行信息收集管 理的行政行为。前款所称备案机关是指各级投资主管部门，即各级发展改革部门和经济贸易部门。各级发展改革部门 负责办理基本建设投资项目和非工业、交通、商业领域技 术改造投资项目备案；各级经济贸易部门负责办理工业、交通、商业领域技术改造投资项目备案。”实行备案制的项 目不再进行项目建议书、可行性研究报告、初步设计和开 工报告审批。第四条 在本省行政区域内的企业投资项目除 以下投资项目外，依照本办法实行备案制：

（一）国务院公 布的《政府核准的投资项目目录》和省人民政府公布的《广 东省政府核准的投资项目目录》所列项目。

（二）使用政府 性资金以直接投资和资本金注入方式建设的项目。

（三）法 律法规和国务院专门规定必须审批或核准的项目。

（四）法 律法规和国务院专门规定禁止投资的项目。第十五条 项目申请单位凭项目备案证，依法办理城市规划、土地使用、环境保护、资源利用、安全生产、设备进口和减免税确认 等手续。对备案机关不予备案、应备案而未备案、备案证 被撤销或备案证失效的项目，城市规划、国土资源、环境 保护、建设管理、质量监督、安全生产监管、资源管理等 部门不得办理相关手续。违反规定给予办理的，依法追究 相应的行政责任和法律责任。向发展改革等备案管理部门办理备案手续，备案后，分别向城乡规划、国土资源和环 境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。办理条件：

1、不属于政府核准或审批而应进行备案的项目；

2、符合产业政策；

3、符合行业准入标准；

4、符合国家的其他相关法律法规 办理程序：

1、服务窗口受理：备案申请实行书面申请和广州市发展 和改革委员会网上申请（网址：www.xiexiebang.com）“企业网上申报系统” 进行网上 1 建筑工程施工许可申请表 2 原件 申报后打印形成 ；必须加盖项目设计、施工、监理负责人注册章项目设计、施工、监理负责 人注册章 施工中标通知书（必须招 标的项目提供）复印件 1（核对原 施工中标通知书应注明安全措施费用 件）施工合同中应列明安全措施费用及其支付条 款；不存在劳务分包的，可以不提交劳务分包 施工承发包合同（含劳务 分包合同）复印件 合同；施工总承包单位或专业工程分包单位具 3（核对原 备劳务作业能力并决定独立完成劳务作业的，件）可以提交独立完成劳务作业的承诺书、劳务工 人名册（及其社保证明、上岗证）代替劳务分 包合同

监理中标通知书、监理合 同

复印件 1（核对原 件）复印件

不属依法招标项目的，可以不提供监理中标通 知书

建设用地批准书或者土地 使用权证 建设工程规划许可证及附 件；建设项目变更规划、（核对原 必须在有效期内 件）

复印件 调整容积率的，还应提供 1（核对原 必须在有效期内 已补交土地出让金的证明 材料。复印件 7 建设工程环评审批文件 1（核对原 件）件）建设单位开户银行的存款 证明或对建设单位支付和 8 履约的担保（属于政府投 资项目的，可以提供发展 改革部门的立项批文代 替）施工图已审查备案的证明 文件 保证工程质量和安全措施 的有关文件 广州市建设工程质量监督 申报表 复印件 1（核对原 件）1 原件 复印件 复印件

（1）存款证明必须由银行近两个月内出具，属 于当年开工、当年完工的，应有总造价 50%存（核对原 款；属于跨施工的，应有总造价 30%的存 件）款。（2）支付和履约担保为银行或担保公司出 具的保函 10

必须包含安全生产责任制、应急救援预案、专 项安全施工方案及工程质量措施（核对原 须盖有报监受理专用章 件）复印件