提高社区物业管理的竞争力[合集五篇]

第一篇：提高社区物业管理的竞争力

提高社区物业管理的竞争力

---西花物业管理的研究与思考

张家龙

【摘要】：在竞争日益激烈的市场化经济条件下，作为以发展村级经济为前提产生的第一批以村社区管理的公办物业管理公司，现在在面对私营性质的物业管理公司的竞争下有了新的挑战，改变传统模式、寻找新的出路，在利用自身优势同时提高自身的竞争力。随着城市的发展、民主和法制的进步、市场竞争机制的逐步完善，现代社区管理下的物业管理发生了巨大的变化，本文主要探讨如何在面对市场竞争的条件下，逐步完善社区管理下的物业管理，提高其市场竞争力。

【关键词】：市场机制；社区管理；物业管理；管理工作；管理部门；业主；从业人员；角色定位

西花村社区成立于2003年，为了发展村级经济，带动居民就业，社区本着为人民服务带头发展服务型经济的原则于2006年成立了第一批以企业为服务对象的物业公司，服务内容包括提供保洁、维修、管理、会务等在内的全方位物业服务。在创办的初期，由于没有竞争，很容易就达到实现居民就业，同时取得了一定的经济利润。然而，随着社会经济的不断发展，各行各业均出现大量的企业竞争，作为社区管辖的物业公司逐渐失去原先强大的优势。为了逐步适应市场需求为业主提供优质服务，从而增强自身竞争力，增强村级经济的集体性物业公司随之正遭受着重大的挑战，如何与市场经济发展相适应成为我社区物业发展最大的难题。

一、西花物业的特殊性

西花物业相对市场上普遍的物业公司的不同。首先，从性质上看，西花物业是社区管理与物业管理维护相融合，是在社区管理下的物业管理，由社区管理人员直接进行物业管理，是一个综合性管理。第二，从服务对象是针对本辖区内的企业进行的管理服务，物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区物业管理的内容有如社会治

安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，对服务对象负责，是对厂区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。

二、目前西花物业的优势与劣势

（一）西花物业管理的优势。作为社区管辖的物业公司具有外面私营企业无法比拟的四大优势。

（1）经济实力雄厚，有强大的后盾

西花物业是以西花村社区为后盾，西花物业目前具有员工120人，是规模较大的物业公司，一个月的员工工资近30万，接近一般企业的总投资，前期对于资金需要大量的垫付，因此对资金的保障要求较高，这对于一般企业相对来讲，西花物业的经济保障。同时是以政府为后盾，操作规范，不会出现拖欠员工工资等各种违规情况，因此类似于别的企业出现的员工纠纷等矛盾在西花物业是不可能出现的，这对业主来说是非常放心，减少很多不必要的麻烦。

（2）工作人员稳定，人力资源丰富

西花物业也是社区管理为后盾，对于全社区居民在服务的功能同时，具有管理引导的作用，对于员工的选聘以本社区居民为主，对于员工的各类情况非常了解，因此对于员工的管理可以说是知根知底，全盘掌握，在人力资源充足丰富的前提下，员工也相对稳定，很少出现熟练员工流失的情况。

（3）整合多方资源，全力打造优质服务

西花物业属于西花村社区直接管理，享有社区的各类资源，与政府直接对接，可以运用社区的力量来整合多方资源，另外社区属于监管部门，对于物业质量的要求是非常熟悉，由于对标准的熟悉，实际操作时不可能出现违规操作，不达标的情况，起点上比别的物业公司要高，是在达标的要求上追求优质服务。

（4）社区管理与物业管理相结合物业管理离不开社区,必须服从于社区管理，物业管理是社区管理的子系统。物业管理总是依托于特定的社区来开展。培养良好的社区环境和社区参与意识,也能够为物业管理的正常开展打下基础。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施管理制度方面需要居委会的大力支

持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。对于公共工程和公益事业的配合程度较高第三权力越位。在这点上，由于西花物业是在街道社区的领导下的，因此对于社区管理和物业管理的融合是非常切合的，对于一般物业公司的矛盾是完全不存在的。

（二）西花物业管理的劣势

（1）员工无竞争意识，服务态度不够温情

由于西花物业公司的产生的初衷是为了解决本居民的就业问题，因此，西花物业员工招聘都是在保障本村居民就业的基础上进行，因此，本物业员工对外来讲对外面人员具有无法比拟的优势，可以说是银饭碗，具有相当的稳定性，生活得到保障，下岗的可能性非常低，此时，没有竞争意识的员工在完成本职工作，接受上级领导的安排外，缺少对业主的服务意识，认为自己是在为社区服务，自己的直接领导为本社区领导，直接接受本社区领导的管理，对于业主的直接管理，指示放在第二位，没有顾客就是上帝的意识，因此对于业主来说，服务态度就不够温情。

（2）注重员工福利，不能从企业利益出发，无法实现最小投入最大回报

公司的宗旨是为居民服务，为业主服务，把服务放在第一位，把盈利放在第二位，而一般性的企业是以实现利益最大化为目的，因此，绩效考核，奖励机制对于物业管理的影响性则较小，此时，工作的积极性可能无法因此受到很大的吸引力。

现代城市社区管理与物业管理的相融性关系并不成熟。主要体现在第一主体角色不明确。西花物业的管理者也是行政性管理主体，既要充当政府角色，贯彻政策法规，又要承担社区服务工作，变成了全方位的管理者。物业管理公司是经济性服务主体，主要职能是满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，依合同对业主委员会负责。西花物业管理企业从管理性的主体改变为服务性组织的角色的转变，未能及时转变工作理念和工作方法。

三、西花物业的思考与发展

（一）引入社区文化建设内容，促进物业管理向纵深发展。实践证明，在物业管理中注入社区文化建设新内涵，其效益是显著的，其做法也是完全可行的。总的来说，在物业管理行业中，提倡社区文化有着积极的作用。因此高层次的，具有较高竞争力的物管企业应是以“以人为本”，以尽可能满足人的各种需求为目的的管理与服务活动，社区文化的开展正好是吻合这一需求，高水平的物业管理人员，应该是具有从日常管理与服务工作中超脱出来，掌握社会生活的新趋势以及对物业管理工作的影响。

（二）打造优良的品牌、树立良好的企业形象

品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,全面提升企业的品牌形象和知名度。创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业企业赢得市场的重要保证。要实现这 个目标是一个系统工程,在建立品牌的过程中,除应对市场和消费者有个完整的了解外,还要靠企业每方位的提升,才能形成完整的品牌战略。为了实现此项目标，从以下三个方面出发：(1)企业全面创新，实现战略创新、服务创新、理念创新。一方面要以人为本、要有领先的服务理念和高超的服务技能。另一方面也 要求企业的每一位员工都应注重创新。(2)采用优质服务策略。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。物业管理企业必须捕捉市场信息,把握市场动态,摸准市场行情, 始终贯穿“服务盯着市场游,服务质量最重要,服务水平创一流”的经营理念。(3)注重效益,克服企业短期行为。效益,是企业行为的根本动力所在,也是企业生存的基本保障。物业管理企业在市场竞争中,要模范地遵守有关规定,本着公平、有序的竞争原则,按照建设部制定的物业管理招投标的有关规定,靠实力竞争、靠质量取胜。物业管理企业都要本着对业主负责的态度,不能只顾眼前的利益,要将目光放得更长远一些,要有先技人、后产出的思想准备,同时也要相

信投入越大回报也会越大,且这种回报不仅是经济效益上的回报,还有对企业树形象、创品牌方面的回报。

（三）准确的市场定位、科学的经营决策

随着物业管理市场逐步走向成熟,作为它的主体之一的物业管理企业也需要规范。因此,要求各物业管理企业要有强烈的危机感,认识到要想在市场竞争中求得生存发展就必须提高服务质量和管理水平,认识到要提高企业的竞争能力就得重视人才、重视高科技的引进,认清自己在市场里的位置,并根据市场竞争的规则,给自己定好位,积极采取相应的经营对策和措施,在市场上抢占有利地形,抓住机遇,为企业谋求更为长远的发展。(1)通过市场定位,明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场,寻找企业发展的市场机会,并且当情况发生变化时,企业能够采取相应的措施。继续靠其居于优势的物业管理,通过人们良好的口碑,为企业拓展市场做自觉的最有力的宣传。针对其目标市场和目标客户,并用最有效的途径,最动人的方式吸引消费者。(2)以良好的经营决策推动经营目标的实现经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展的目的,还可以降低外围因素对企业造成的冲击。制定正确的战略目标和对策，掌握市场竞争和企业发展的主动权,在市场竞争中处于优势优地位。

竞争是实力的较量,实力强者被保存、发展和壮大,实力弱者被淘汰。物业管理企业要想在这激烈而残酷的竞争中发展、扩大市场份额,就必须通过企业经营决策分析,加强企业的科学管理,使企业环境、企业能力、经营战略三者达到动态平衡。从而提高自己对市场环境的适应能力,在市场竞争中立于不败之地,源源不断地赢得市场。

第二篇：浅谈提高物业管理企业的核心竞争力

浅谈提高物业管理企业的核心竞争力 摘要：随着中国加入世界贸易组织，融入国际市场经济的步伐加快，非凡是物业管理条例的不断贯彻落实，物业管理这一二十一世纪的朝阳产业越来越受到关注。与体制相关，联系到行业的整合以及加入WTO的背景，被视为物业管理业软肋的人才问题显得越发严重。因此，培养复合型人才，实行全

员市场准入，强化复合型人才能力，将成为物业管理企业的核心竞争力所在。

物业管理企业的人才是企业重要的组成部分，提高其素质水平有利于规范企业内部秩序，提高企业内员工建设企业的积极性，有利于有效地整合组织内部资源，塑造起组织价值，增强本企业在市场中的竞争力。中国目前现有的物业管理企业在经济发展中占有一定的比重，其发展进程对我国总体经济的发展有着重要的影响，物业管理企业要想发展，要想创新，就必须有高素质、复合型的人才，企业必须制定正确的竞争战略以谋求发展。所以培养企业复合型人才，提高企业人员素质这一问题是不

容忽视的。

一、物业管理人员素质存在的主要问题

1.现在的物业管理公司大部分由房管所或单位房管部门转制而来，而房管所和单位房管部门作为后勤部门。这一点在物业管理发展相对滞后的地区表现得更为明显。因此，大部分物业管理公司成立之初，就背上了沉重的人员包袱。同样，由房地产公司派生出来的物业管理公司，一开始主要也是由房地产公司的“冗员”组成的，而且物业公司还要不断地接收上级房地产公司分流下来的人员。因此，大部分物业管理公司建立之初就存在人员素质相对较低的问题，这一现象即使在物业管理发展比较好的南方也表现明显。

2.物业管理公司由于经济和行业人才培养机制落后等原因，人才的引进与培训工作一直比较滞后。城市成立物业管理培训机构的也很少。屈指可数的高校物业管理专业和培训机构，相对于全国

200多万的物业管理从业人员来说，只能是杯水车薪。

二、物业管理企业的人才需求我国物业管理正处于上升期，物业管理的推行短时将全面铺开。全国绝大部分城市已引进和推广了物业管理新体制，但据统计，全国物业管理的覆盖面只占物业总量的30％，经济发达城市仅为50％。物业管理未来的市场空间巨大，因此物业管理企业对专业的物业管理人才的需求是有很大空间的。所谓专业的物业管理人才应该是复合型人才，也就是多功能人才，其特点是多专多能，能够在许多领域大显身手。当今社会尤其是物业管理行业，学科交叉，知识融合，技术集成。每个人都要提高自身的综合素质，即要拓宽知识面，又要不断调整心态，变革自己的思维方式。专业的物业管理人才应必备以下几项素质：

1.全新的物业管理理念。

物业管理虽是朝阳产业，但由于长期的传统房管操作模式至今还影响着相当一部分物业管理从业人员的思想和行为，致使许多问题长期存在。在许多地方开展的行风评议活动中，对物业管理的评价一般都处于中下游的地位。作为物业管理职业经理人，必须更新观念，把以管为首转向以业主为先，以服务为中心，让业主满足，让社会满足。改变习惯势力是艰难的，非要有恒心和毅力不可。但这样的改变是根本性的、革命性的，对物业管理行业的发展和推动意义深远，物业管理职业经理人为此将

付出巨大的努力。

2.遵纪守法的自觉性和按章办事的原则性。

物业管理职业经理人在企业整个经营管理活动过程中，必须遵纪守法，按章办事。物业管理事无巨细，包罗万象，稍有疏忽，就有可能招致被动，给企业的形象、声誉乃至经济效益带来损害。物业

管理职业经理人作为领军人物，要带头学法、知法、懂法、守法。要熟知宪法，也要熟知民法和物权法，即便看似鸡毛蒜皮的小事，也要对照《物业管理条例》和相关的政策法规办事，来不得半点马虎。

3.娴熟的沟通能力和公关技巧。

物业管理职业经理人的沟通协调能力是不可或缺的条件。具备了这些条件，职业经理人就能在日常工作中把各类矛盾和问题分而化之，攻而克之，游刃有余。在物业管理行业，绝大多数投诉是由于业主与企业沟通不畅而引起误会甚至偏见；与物业管理企业业务相关的部门和单位更多，沟通和协调更是频繁，更显得重要。所有这一切，物业管理职业经理人都应综合自身的人格魅力、职业操守、业务知识、社会经验，妥善应对，合理处置。更要未雨绸缪，着眼长远，在属下面前担当起示范和教育

职能。久而久之，企业的运行必会更加顺畅。

4.较为精通的专业知识和市场经济知识。

市场经济的优胜劣汰机制，为物业管理职业经理人提出了高标准要求：必须精通业务，专能结合，熟练把握市场经济所要求的各类知识，才能掌控大局，把握规律，赢得先机，争取主动。随着知识经济时代的到来，技术发展日新月异，高科技产品换代迅速，物业管理行业涉及的方方面面很多，只有

具备较强的专业知识和市场经验，才能领导企业走向规范。

三、用机制创新留住人才

面对物业管理企业的人才困境和人才危机，许多物业管理企业也开始熟悉到这个问题，但相对于其他行业，物业管理企业对于人才的重视仍显不足，对人力资源的治理明显缺乏有效的手段和应对措施。制度创新是现代企业发展的生命力之所在。面对激烈的市场竞争，物业管理企业只有选择制度创新，才能真正按照市场经济的规则来运作人力资源这一非凡“资本”，使人力资源的配置达到最优。大量事实证实，早期市场竞争的焦点在价格，而现代市场的竞争则是管理的竞争、服务的竞争、人才的竞争、实力的竞争、意识的竞争。随着人们生活水平的不断提高，物业管理将在人们的生活中扮演越来越重要的角色。人才是行业发展的要害因素，不但要有杰出的领导人才，更要有复合型的能干的人力，物业管理企业假如要迅速发展壮大，在人才竞争方面，就必须树立起自己独特的人才观，使人才既进得来也留得住，还要不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才高地。同时建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展战略的高度来对待。这种激励机制应包括5种：荣誉激励、物质激励、参与企业民主管理活动的激励、升职激励和提供学习深造机会的激励。员工培训方面重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支年轻化、知识化、专业化，政治过硬、思想活跃，具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理队伍。

参考文献：

1.韩永琪，《浅析中国物业管理市场》，中国地产，2004年3月

2.宋扬，《人力资源》，漓江出版社，2003年

3.窦亚丽，《物业管理理论与实务》，冶金出版社，2002年

4.张跃庆主编，《物业管理》，经济日报出版社，1999年

第三篇：如何提高竞争力

在校大学生如何提高自身的核心竞争力

尊敬的老师，亲爱的同学们：

大家晚上好，今天，我演讲的题目是—《在校大学生如何提高自身的核心竞争力》。

面对当前日益严峻的就业压力，大学生就业难的问题也越来越突出。大学生就业难的状况与他们自身综合素质不足有密切关系，所以我们在校大学生应该有意识丰富自己的阅历、掌握更多的专业知识和技能，注意培养自己的学习能力、合作能力和表达能力等，全面提升自己的个人素质，为自己以后的就业打下坚实的基础。

大学生的核心竞争力是其综合素质的集中体现。那么作为在校大学生，我们应该如何提升自身的核心竞争力?由被动竞争转向主动竞争是提高核心竞争力的唯一方法。我们要在竞争中赢得先机，就必须将适应环境为主的被动的竞争转换为主动的预测环境变化，积极应变，提前采取措施，提高个人核心能力。

第一，学好基础知识，掌握专业技能。在当今的知识经济时代，人才是一种特殊的财富。要想成为企业必需的人才，就必须做到“术业有专攻”，并且努力做到无人能比，无人能及，使自己成为工作和生活中不可替代的专业性人才。

第二，要具有创造精神和创新意识。“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。竞争优势的秘密是创新，而富有创新精神又会促使竞争的成功。大学生要想在激烈的市场竞争中一显身手，就必须注重培养自己的创新意识。

第三，富有团队精神、大局意识。很多成功人士在讲到团队精神时，都把大学期间参加的学生工作作为培养团队精神的最佳平台。大学是某种意义上的小社会，我们要充分利用好各种资源培养自己的团队精神，例如积极的参加社团组织、公益活动等等。

第四，强化综合素质，做到知行合一。我们在校大学生要有意识的塑造有利于自己发展的好性格：坚定的信念、充沛的精力、果敢的胆识和魄力、坚韧不拔的毅力、良好的心理素质等。这些良好的个人综合素质，对于成就事业至关重要。

核心竞争力不是一朝一夕就能形成的，大学生只有具有了自己独特的核心竞争力，才有可能成为具有创新精神、管理才能及富有人文素养的综合性人才。所以我们应该在学习和实践中有意识的培养和提升自己的核心竞争力，使自己在未来的竞争中脱颖而出。

谢谢大家！

第四篇：增强物业管理公司竞争力

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管 理的重要组成部分, 是一个有着巨大发展潜力的新 兴行业, 其发展除了需要一个成熟规范的物业管理 市场外, 还必须有一批具有较强竞争实力且能够参 与市场竞争的物业管理公司。物业管理行业内部是 由单个物业管理公司构成的, 其发展状况的好坏直 接影响整个行业的发展水平。当前, 物业管理公司竞 争力普遍不高已成为制约物业管理行业发展的关 键。本文从建立物业管理公司竞争力的指标体系出 发, 在对天津市各类物业管理公司进行实例评价的 基础上, 提出了增强物业管理公司竞争力的对策研 究。

一、物业管理公司竞争力评价指标体系的构建 及评价方法选择

目前, 物业管理公司处于极其复杂的环境之中, 既有管理体制、政策法规、市场发展状态、经济形势

以及客户意识等外部因素的影响;同时也受企业经

营机制、管理方法、人员素质、服务手段、服务意识、经营规模、物业类型等内部因素的制约。这些因素的 变化都直接或间接地影响着物业管理公司的竞争能 力及长远发展。

为了客观、科学地对物业管理公司的竞争力进

行衡量和评价, 需要设计一套科学、完整并且能够从 全方位、多角度反映物业管理公司竞争能力的指标 体系和评价方法, 在遵循导向性与规范性、可靠性与 可行性、相关性与可比性三个原则的前提下, 结合物 业管理公司自身运营的特点以及未来的长远发展, 30

提出从公司财务状况、公司综合服务和无形资产三 个方面来构建物业管理公司竞争力的评价指标体

系。该指标体系共有1 个目标层, 3 大准则层、10 项 要素层和37 个指标因子构成。

(一)财务评价指标体系

作为物业管理公司竞争力指标体系的核心, 该 体系能够反映公司当前所处的市场状态、竞争能力

和财务实力、融资能力, 用来衡量公司管理水平的高 低以及管理绩效和资产运营的好坏。其由赢利能力 指标(营业收入利润率、资产报酬率、资本金利润率、资本金保值增值率、成本费用利润率)、发展趋势指

标(资金增长率、营业收人增长率、资本积累率)、偿

债能力指标(资产负债率、流动比率、速动比率、利息 保障倍数)和营运效率指标(应收帐款周转率、应收 帐款损失率)4 部分、共14 项指标因子构成。

(二)综合服务评价指标体系

该指标体系的设置在考虑公司经济效益的同

时, 兼顾公司经营过程中社会和环境两方面的效益, 因此由社会效益评价指标(物业完好率、维修及时 率、维修合格率、住户评价满意率)、环境效益评价指

标(安全环境指标、绿化环境指标、卫生环境指标)和 经济效益评价指标(房屋租金收缴率、陈欠租金收缴 率、物业管理服务费收缴率、人均利税率)3 部分、共 1 项指标因子构成, 从不同侧面反映物业管理公司 的服务质量和服务水平。

(三)无形资产评价指标体系

物业管理公司的无形资产在企业的经营过程中

起着特殊作用, 它可以更加全面地评价企业的经营 活动, 衡量其潜在的实力和竞争力。该指标体系由专 业人员能力(从事专业工作年限、受教育程度、员工

能力等级、专业人员比例、相对工资水平)、内部结构 能力(对内部结构的投资、对信息处理系统的投资, 支持人员的比例、企业文化状况)和外部结构能力(企业商誉、与业主的关系、企业形象)3 部分、共12 项指标因子构成。

在建立物业管理公司竞争力评价指标体系的基

础上, 选用层次分析法(A H P 法)对物业管理公司的 竞争力进行综合评价。对于一些重要但缺乏统计数 据的指标因子, 可通过德尔菲法(专家咨询法)进行 量化处理。

二、实例比较及天津市各类物业管理公司剖析

本文选取了天津市房管站转制的物业管理公

司、房地产公司下属的物业管理公司以及独立组建 的物业管理公司或合资型物业管理公司等3 个具有 代表性的物业管理公司进行分析, 得出房地产公司 下属的物业管理公司的竞争力最强, 其次是独立组 建的物业管理公司或合资型物业管理公司, 房管站 转制的物业管理公司的竞争能力最差。

结合上述评价结果, 对3 类物业管理公司的内

部运行机制作深人剖析:

(一)房地产公司下属的物业管理公司

目前, 这类物业管理公司主要对本公司开发建

设的物业进行管理, 采取计划价格和市场价格相结 合的机制, 初步做到了企业化经营。但是, 这类物业 管理公司是在一定背景下一定阶段的产物, 也存在 一些问题和不足。一是物业管理投人小, 难以形成有 实力的企业, 不足以创建名牌;二是开发商自办的物 业管理公司与开发商关系复杂, 管理混乱;三是这类 公司企业性质弱化, 远未达到现代企业制度的要

求。

(二)房管站转制的物业管理公司

这类物业管理公司主要服务对象是单位自管和

房地局系统直管的房屋, 虽然已经打破事业行政单 位的体制, 转轨为相对独立的经济实体, 但其管理性 质仍然是旧体制下的行政型、福利型物业管理公司, 存在服务意识落后、机制老化、人员臃肿且素质较低 等问题。

(三)独立组建或合资型物业管理公司

这类物业管理公司是专门从事物业管理经营的组织, 初步建立了现代企业制度, 在实施管理和提供 服务时能够按照市场规律的要求, 实行企业化的经 营和专业化、社会化的管理。该类企业与前两类企业

最显著的区别在于, 企业具有独立的经营自主权。从 长远看, 这类物业管理公司具有良好的发展前景, 其 竞争能力随着市场经济的不断完善和发展而越来越 强。

三、增强物业管理公司竞争力的对策研究

(一)外部环境营造

l、加快管理体制改革的步伐

在我国经济体制转轨期间, 要实现物业管理行

业的法制化、规范化运作, 就必须进行管理体制的改 革。在改革的过程中, 一方面应充分发挥政府在宏观 管理中的作用, 做好物业管理的各项政策法规的制 定工作和物业管理公司资信度的管理工作;另一方

面, 行业协会要制定“ 行约”、“ 行规” , 用来约束和规 范物业管理企业的行为, 同时也要打破行业垄断, 加 强各个物业管理企业之间的沟通与联系, 提高整个 行业的运行效率。、建立以招投标为核心的市场竞争机制

近年来, 虽然物业管理行业在我国有较大发展,但从行业整体来看市场化水平不高, 各物业管理公 司内部缺少有效的市场竞争机制, 严重影响整个行

业的发展。为此, 应当在物业管理行业中建立以招投 标为核心的市场竞争机制, 其优势在于: 一是有利于 企业提高服务质量, 创造品牌;二是有利于企业加强 成本核算, 赢得市场份额;三是有利于推动物业管理 行业的发展和市场的规范化运作。、建立健全相关的法律法规

物业管理是市场经济的产物, 保证物业管理行 业健康、有序发展的前提是法律法规的建立与完善,物业管理法律法规的不断完善应在明确各主体间权 利和义务的基础上, 努力做好以下工作: 一是前期从 规划人手, 制订相应的法规, 为将来物业管理公司开 展工作奠定基础;二是规范包括人住合同、物业综合 管理规定、住宅小区管理委员会章程、业主手册、公 司员工手册等在内的公共契约;三是确定纠纷处理 规章;四是建立房屋、设备维修基金的法规;五是建 立包括治安管理、清洁管理、收费标准等方面的制

度。、强化物业管理企业资信度的管理

首先, 政府主管部门或行业协会要依据服务范

围、服务能力、从业人员的资格水平等条件确定物业 管理企业的资信等级和评定标准, 并以条例或办法 的形式予以公布

。其次, 政府主管部门或行业协会可

以依据企业资信等级的评定标准, 在认真审查物业 管理企业综合实力的基础上, 做好物业管理企业资 信等级的评定工作。最后, 对于未达到资信等级的物 业管理企业要采取兼并或取消经营资格等手段予以 淘汰;对于资信等级较高的物业管理企业要予以积 极扶持, 树立一批品牌物业管理企业。

(二)强化内部管理、强化服务意识, 树立品牌意识

品牌作为企业无形资产的核心, 在企业的经营

发展过程中起着重要作用。因此, 物业管理公司应通 过提供高质量的服务, 使业主满意, 从而树立企业形 象, 产生品牌效应。主要做法有: 一是以规范化的服 务孕育品牌。规范化的服务是指物业管理合同的规 范化、物业管理服务内容的规范化以及员工服务行 为的规范化;二是引进CI 设计, 树立企业品牌形

象。、实现规模化经营, 走集团化发展道路

走规模化经营、集团化发展的道路是适应社会 主义市场经济发展客观需要的一种新型的企业发展 模式。通过企业间的联合, 实现优势互补, 发挥企业 的规模和群体优势。其优势体现在: 一是有利于企业 在微利经营中实现经济效益, 从而实现社会效益、环 境效益和经济效益三效合一;二是有利于加强对人 才的吸引力和凝聚力, 发挥人才优势, 提高物业管理 公司的市场竞争力;三是有利于拓宽企业经营领域, 实现企业发展的良性循环。、实现多元化经营, 拓展企业资金渠道

为了改变当前大多数物业管理公司亏损的现

状, 增加收人来源, 各物业管理公司可以在现行政策 法规允许的范围内, 利用自身优势开展多种经营, 广 拓资金渠道, 增加收人来源, 加强内部造血机能, 实 现利润最大化。物业管理公司在走多元化经营道路 的过程中, 必须立足服务于业主, 开发经营特色9 主 要做法有: 一是物业管理公司以所管物业为依托开 展综合服务, 大力发展零售、饮食等投资少、见效快 且与居民生活息息相关的项目;二是物业管理公司 可以根据自身实力开办一些经济实体。、提高物业管理人员的整体素质

物业管理公司必须始终把加强员工队伍建设作

为一项重要的基础工作, 通过各种形式, 开展不同层 次的职工培训, 包括上岗前培训、在职培训、专题讲 座、学历培训等, 在提高员工技术水平的同时, 也着 重抓好员工的思想作风、职业道德和服务态度, 并在 企业内部开展竞争, 优胜劣汰, 全面提高职工素质, 增强企业竞争力。另一方面, 也要注重从高校培养专 业人才, 可以在大专院校强化专业设置, 增设与物业 管理行业相关的专业。、推行物业管理的早期介人

当前, 大多数物业管理公司都是在项目竣工交 付使用后介人的, 这就给日后的物业管理工作带来 诸多问题, 如住房质量差、规划不合理、配套设施不 齐全等。物业管理的早期介人是妥善解决这些问题 的有效途径。物业管理的早期介人要求物业管理公 司按照“建设集中化、功能配套化、设备一体化、产权 多元化

”的原则, 提前介人项目的规划设计、建设施

工、竣工验收等各个环节, 严格把关, 使建设责任与 管理利益有机结合, 主动地做好建设与管理的衔接 工作, 使物业管理公司对未来所管物业有全面了解, 为以后管理做好准备。

6、利用现代化手段提高服务质量与服务效率 随着时代的发展, 新技术、新设备、新方法已经 越来越多地运用于建筑业与房地产业当中, 为了适 应时代发展的要求, 物业管理公司应在管理内容、办 公效率、人员素质、管理方法等方面引进成熟的科学 技术和现代化的办公手段, 从而提高管理的效率和 质量, 增强企业自身的竞争能力。

题图摄影: 姬培栋责任编辑: 朱梅白2

第五篇：物业管理企业核心竞争力

物业管理企业的核心竞争力

一个企业能在市场竞争中获胜说明这个企业与其他企业相比有超长之处。这个超长之处就是一个企业在组织、管理、决策、指挥等方面竞争优势的集合，形成企业核心竞争力。物业管理企业的核心竞争力是什么？物业管理企业的核心竞争力就是科学合理的成本设置，严谨有效的成本核算程序。物业管理行业的生产与其它行业有形产品的生产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而物业管理行业不同，物业管理是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，当月生产（服务）当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一份毛利；节省一万元的管理费支出，就增加一万元的毛利，效果十分明显、直观。

一、打造品牌，提升企业核心竞争力

一个好的品牌，其价值可以体现在以下几个方面：一是在商业竞争中，确保自己进入入选范围；二是降低企业自身及客户对价格的敏感性；三是企业只需进行较少的投入，就可以使客户产生重复购买的行为；四是在市场中产生杠杆效应，维持产品稳定发展；五是主导参与市场范围抉择；六是帮助和留住最好的员工。而品牌管理不只意味着广告宣传，而是由数百万计的接触点形成的，所有这一切应该和谐地联系在一起，从而构成品牌。事实上，品牌的真谛在于员工是否切实满足了顾客的期望。换言之，如果员工不知道或没有实践企业向顾客宣传的承诺，那么再多的广告花费也只是浪费。一个企业从优秀到卓越，要花很大精力去培育品牌。而品牌整合的过程，也是在企业内部建立起对企业核心价值观及愿景的共识的过程，新的品牌战略将提高广大员工的使命感和凝聚力，有力地推动企业文化建设，从而提高企业的整体服务水平和市场竞争力。物业管理企业亦是如此。

物业管理企业的竞争，也是企业文化的竞争。良好的企业文化能转化为企业的核心价值观。对内统一员工的行为规范，增强员工的团队协作意识和归属感，保持企业长期稳定发展的新鲜血液，对外树立企业良好的社会形象，增强员工的荣誉感，提升企业知名度，从而增强企业竞争力。同时，良好的企业文化能带动项目的社区文化和社区品牌建设，为业主营造一个健康和谐的人居环境。

二、服务：提升物业管理企业核心竞争力的法宝

在行业竞争激烈的今天，物业管理物业要赢得客户，提高竞争能力，必须加强企业规范化建设，练好“内功”。物业管理企业出现种种问题，被业主和客户投诉归根结底还是企业的意识没有更新，服务观念不够，更没有在建立规范化的服务体系，难免不被越来越精明的业主抓住把柄，进行投诉。

物业管理企业不仅为物业正常运作提供服务，更应该给业主一种良好的生活方式；服务是物业管理业的本质。现在，平庸的服务再也不能赢得客户的青睐，物业管理企业为客户提供满意的服务、优质个性化、增值服务才是企业走向成功的金钥匙，才是企业提升核心竞争力的法宝。

面对市场竞争的压力，许多物业管理企业开始意识到优质的服务才能占领或保住市场，像万科物业的“五步一法”服务、中海物业的客户服务年，和乔物业的优质服务月等举措。可以预见，今后一段时期物业管理企业之间的服务战将是不可避免的。物业管理企业必须加强与客户之间的沟通与联系，以不断满足客户的需求为中心，以采取具有竞争性的策略为特点，提高服务质量。

物业管理企业应根据质量管理体系的基本要求建立规范化的服务体系，把服务作为日常性、基础性的工作引进了物业管理企业的工作之中，使以客户为中心的观念深入人心，并在物业管理活动中得以贯彻实行。这里的服务不仅包括对现实客户的服务，而且也包括对潜在客户的服务；不仅要提高客户现实的满意程度，还要提高预期的满意程度。服务可以使企业突出个性，增加竞争优势，有效地提高美誉度，为企业提供发展动力。

物业管理企业要树立全程客户服务观念，要求服务被贯彻到从前期介入、入伙管理、装修管理到正常管理期的物业管理服务的整个活动中。现业主（客户）越来越要求企业提供细致、周到、充满人情味的服务，于是，选择什么样的服务形式去满足不同客户群的需求就显得尤为重要。主要从以下几点分析：

1.全员服务。全员服务要求企业树立全员服务的企业发展战略。增强全体员工的服务的群体意识和团队精神，在企业内部建立完善客户服务体系。对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准是一致的，依托于客户服务中心，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部逐步形成以服务为核心的企业文化。

2.全程服务。全程服务跨越物业管理售前、售中及售后，每一环节都对客户进行细致而深入的服务。也就是从第一次接触客户的那-刻起，给客户留下良好“首轮”效应，从接听电话到上门维修等，不断强化客户的满意度，使客户与企业的产品及品牌紧密相联，让客户在每-个层面都感到完全满意。

3.一站式服务。客户无论是在总公司及各服务处、各部门进行服务请求时，接待单位不得以任何理由拒绝受理客户投诉或将客户推至其他部门。属于自己工作范围内的主动解决，涉及其他部门问题的，受理单位应积极协助或代表客户与其他部门接触，督促其予以解决。第一接待人对从受理服务直到了解答复后客户反馈意见的全过程负责。

4.标准化服务。客户获得的日常服务的标准化，如入伙服务、装修管理、突发事件处理、日常投诉接待处理等日常性服务均有作业指导书进行规范。5.个性化服务。基于业主、客户不同需求、不同背景、不同客户价值进行客户群体细分，从而开展有针对性的个性化服务活动，如代上门收取衣服干洗、订花、配送蔬菜等。

在物业管理行业竞争加剧的情况下，物业管理企业树立“不断满足客户日益增长的服务要求”观念，实现服务的规范化、专业化，必将赢得业主的尊重，对于加强客户关系、战胜竞争对手、提高物业管理企业核心竞争力具有十分重要的意义。

三、培训储备人才，增强企业发展后劲

“得人者昌，失人者亡”。人才问题是关系到一个企业乃至一个国家强弱兴衰的重大问题。治国安邦靠人才，成就事业靠人才，而今企业的竞争实际上也是人才的竞争，任何企业如果拥有一大批各个方面的人才，在激烈的竞争中往往攻无不克，战无不胜。实际上，市场竞争的成败，很大程度上取决于人才质量的高低。人才是物业管理企业最活跃、最有活力的因素，人力资源是第一资源。企业要想做到可持续发展，除了外部的环境、内部的体制以外，人才因素是至关重要的。

在人才竞争方面，物业管理企业必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来也留得住，还要不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力于构筑企业的人才高地。同时要建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展的战略高度来对待。在激励机制方面，物业管理企业应当以荣誉激励、升职激励和提供学习深造机会等方式，使企业发展与员工的个人利益休戚相关、唇齿相依，增进员工的归属感，从而极大地促进企业的快速稳步发展。在员工培训方面，要重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支年轻化、知识化、专业化，政治过硬、思想活跃，具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。

物业管理企业核心竞争力是由管理能力、服务能力、技术能力、创新能力和资源整合能力构成。管理能力和服务能力是物业管理企业核心竞争力的最直接表现形式；技术能力和资源整合能力则是处于核心竞争力的中层，是管理能力和服务能力的基础；创新能力则是最终核心竞争力的核心。