第一篇：在全市物业管理移交会议发言
在市、区物业管理移交大会上的讲话
丁宪平
根据会议安排，我来向大会介绍池州物业管理的基本情况。
一、物业管理工作的简要回顾
（一）物业管理规模逐步扩大。我市物业管理自1998年开始起步，随着住房制度改革的逐步深入，住房商品化及房地产开发业的兴起，物业管理相伴而生。作为一种新兴服务产业，物业管理在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程，特别是撤地设市以来，物业管理行业发展步伐加快，特别是近年来，城市建设速度空前加快，城市框架迅速拉开，房地产开发突飞猛进，物业管理行业也随之迅速发展，行业规模快速增长，已成为城市管理及和谐社会建设的重要组成部分。
目前，全市有物业服务企业家，其中主城区家；物业服务从业人员多人，2万平方米以上的小区个，建筑面积万平方米。新建小区物业管理覆盖面100%。
（二）物业管理领域多方位拓展。物业管理领域不断延伸，朝着体制化、市场化、规范化的方向不断完善和发展。一是物业管理领域覆盖面不断拓宽。目前，新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分办公区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到安保、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。
（三）建立了物业服务分等定级收费制度。会同市物价局制定了《池州市住宅物业服务分等定级收费指导标准》，推行菜单式服务，将物业服务划分为综合管理、公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，分为四级，不同的服务等级对应不同的收费标准。
（四）物业管理市场竞争机制基本建立。我市在全省较早推出物业管理项目招投标制度，建立了评标专家库，制定前期物业管理招投标技术流程和规范，并实行招投标市场准入制度，群众投诉多、创建工作不力的企业不准参与招投标市场，不断健全和完善公开、公平、公正的物业管理市场竞争机制，经过不断规范，此项工作走在全省的前列。
（五）全面建立了物业专项维修资金制度。物业专项维修资金的建立，是住房社会化维修的有效保障。从1998年起先后按3元/㎡、6元/㎡、20元/㎡的标准征收专项维修资金，实行按幢设帐、核算到户、纳入专户、统一管理。2008年我们制定出台了主城区维修资金申请使用程序的有关规定，从缴交、管理、使用等环节进一步加强监管，维修资金的使用定期在池州房地产网上进行公示，提高使用的透明度，保证专项维修资金的安全。
（六）争优创先、品牌竞争的理念不断深化。扎实推进优秀物业管理示范小区项目的创建达标。我们把规范化物业管理示范小区创建当作重点工作之一来抓，有序开展，扎实推进，取得了实际效果。全市已有个小区被省建设厅评为安徽省物业管
理示范小区称号。
（七）物业管理行业作用曰益显现，渐入人心。劳动密集型的特征，使得物业管理行业在吸收城乡剩余劳动力、解决曰益加重的社会就业问题上发挥着重要作用。尽管仍然存在各种各样对物业管理的偏见和认识误区，但物业管理作为与现代社会生产和生活密切相关的社会服务业，其不可或缺性已成为人们的共识，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与，越来越多的建设单位认识到自身在前期物业管理中的特定身份和责任义务，积极设法为物业管理创造良好的外部条件。
二、“重心下移”，推行社区物业管理模式
虽然我市物业管理工作取得了一定的成绩，但是我们也要清醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于我市物业管理体制过分单一和薄弱，物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：
（一）行业管理与属地管理出现脱节。市住建委是全市物业管理的行业主管部门，市房产局负责曰常的管理事务，承担的管理职能纷繁复杂，服务的对象面广量大，除了为开发建设单位、物业管理企业和业主委员会服务外，还要接待大量的群众来信来访，协调大量的矛盾和纠纷，疲于应付，往往心有余而力不足；导致很多的事务来不及处理，甚至有些事情处理的不能完全到位。
由于缺乏属地管理的机制，社区管理与物业管理工作相互交
叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。街道办事处、社区居委会很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业服务企业矛盾十分尖锐。比如在文明城市创建的过程中，街道、社区居委会缺少对物业服务企业的约束和监督机制，物业区域内的管理不到位往往会导致双方合作的不愉快。
周边城市和其他成熟地方的经验表明，将物业管理纳入社区管理，作为社区建设的重要组成部门是不可或缺的重要一环，是物业管理良性健康发展的重要保证。
根市政府专题会议纪要精神，市房产局将负责全市物业管理行业的指导和监督，今天，我们在这里召开移交大会，既是落实市政府将城市管理重心下移的举措，又是贯彻落实《安徽省物业管理条例》的。
同志们，随着我市经济社会发展和城市建设步伐的加快，物业服务市场充满机遇和挑战，搞好物业管理工作任重而道远。全市上下要以高度的事业心和责任感，振奋精神，真抓实干，努力工作，共同为开创我市物业管理规范化发展的新局面而努力奋斗！
第二篇：物业管理移交协议
物业管理移交协议
甲方：
乙方：
为加强居民区管理，建立长效管理机制，为居民营造卫生、安全、文明和谐的生活环境，公司家属区全部移交给乙方管理，甲乙双方对有关事宜协议如下：
一、原物业用房及居委会用房产权仍归甲方，现交与乙方和居委会无偿使用。使用期间不得私自拆除和改变主体结构，保证该房完整。
二、甲方将现有停车场关闭，不再经营，该预留地不在乙方经营范围；
三、现有工作人员三名，保洁员一名，乙方优先录用，遵重个人意愿自行选择；
四、乙方在今后的经营中，发生任何纠纷与甲方无关，甲方概不承担任何责任；
五、移交范围：
六、本协议双方签字后生效。
甲方：乙方：
代表人：代表人：
年月日年月日
第三篇：物业管理移交清单
新旧物业交接资料
1、资料交接 原物业管理企业撤管前，应当向业主委员会移交下列：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料；
（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（4）业主及房屋面积清册；
（5）物业管理所必需的其他资料。
新的物业管理企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业。
资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
2、设备交接 新的物业管理企业承接物业时，应当与原物业管理企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
3、费用交接原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。
4、物业管理用房业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。
备注： 前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费 为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理 企业的交接工作应依法进行。
二、新旧物业交接时的几个问题 新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或 者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主 同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一 来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而 新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。新旧物业公司交接难主要体现在三点：
1、相关设施移交难 根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规 规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接 管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。
2、物业资料移交难 根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：
（1）竣工总平面图，单体建 筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备 的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料；
（4）物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业 委会。虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开 展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分 前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公司移交 相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。
3、相关费用处理难
（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理 中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支 出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。
（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义 务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如 何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就 容易产生纠纷。
（3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到 90%，而很多维持在 70%，一些老小区还不到 40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业 公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。
（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利 开展。
新旧物业交接难的法律原因
1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比 较少，物业公司不移交有
关事项的法律责任的规定。
2、政府对物业公司交接监管不力。目前，政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目 前的情况看，政府在物业公司交接中的作用尚不明显。我国法律关于物业交接的规定本身就 少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。备注： 问：谁能决定选聘物业？ 答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大 会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应 当在组织承接验收活动前 10 个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街 道办事处。问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？ 答： 无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物 业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期 合同有 1 年也有两年、3 年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业 合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。问：新老物业公司承接验收如何操作？ 答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业 公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后 15 个工作日内做出书面回复并与开发商 或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料 交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资 料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由 双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物 业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商 或业主委员会
应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位 盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物 业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？ 答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业 公司应当在 5 个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发 现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查 验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记 录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。
问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？
答： 原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协 商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。
第四篇：物业管理移交协议书（范文）
物业管理移交协议书
甲方：×××××（以下简称甲方）
乙方：××××××××（以下简称乙方）
根据××市人民政府 年第 次和第 次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立××市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于××路××街的××小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：
一、从××年×月×日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。
二、从××年××月×日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。
三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。
四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。
五、甲方应将××年××月××日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。
六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：
1、住宅小区规划平面图。
2、工程竣工总平面图。
3、单体建筑、结构、设备竣工图。
4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。
5、工程质量验收合格证。
6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。
七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。
八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。
九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。
十一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。
十二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页2）
十三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。
十四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。
甲 方：
甲方代表：
乙 方：
乙方代表：
二OO 年 月 日
附页
1物业管理服务内容、标准
服务内容：
一、建筑物共用部位的养护、维修；
二、公共场地的养护、维修；
三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；
四、公共环境卫生的清扫、保洁；
五、物业档案资料管理；
六、公共区域内的环境绿化。
服务标准：
一、环境卫生管理
1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。
2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。
3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。
4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。
5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。
6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。
二、共用设施、设备管理
1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。
2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。
3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。
4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。
5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。
三、绿化管理
1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。
2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。
3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。
4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。
5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。
四、房屋管理
1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。
2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。
3、保持房屋完好率达90%以上。
4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理。
五、房屋修缮
1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，报业主或业主委员会审定后实施。
2、按《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》划定和进行房屋的大、中、小工程修缮。
3、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。
4、房屋修缮后，应达到国家城住字（84）第677号文件规定的修缮标准。
5、设立和公布报修电话等便民报修设施。
6、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。
7、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。
六、治安管理
1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。
2、物业区内，禁止流动商贩经商。
3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。
七、道路、场地管理
1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。
2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。
3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。
八、其它
1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。
2、双方未约定事项及非物业企业服务内容乙方不负责。
甲方：
乙方：
附页
2有关未尽事宜说明
1、物业管理企业的服务内容和服务标准按北安市房产物业管理公司制定的《物业管理手册》中有关条款执行。
2、水箱清洗、化粪池清掏等费用由物业管理企业承担，并做到定期、及时清洗、清掏。
3、乙方应负责每天3次供水，具体时间为早6.30-7.30,中午12.00-13.00,晚间17.30-18.30.4、庭院灯亮灯时间为开刚黑至晚10点，春节期间增加亮灯时间和灯的盏数。
5、原物业设施包括泵房、物业房、水箱等由乙方使用并负责维修。
6、建设小区西侧巷道由乙方负责保洁。
甲方：
乙方：
第五篇：物业管理职能移交协议书
物业管理职能移交协议书
移交方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称甲方）
接收方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称乙方）
为进一步贯彻落实国务院国发（2016）19号、国办发（2016）45号文精神，根据国资厅发改革（2018）7号、11号文件最新要求，参照省、市相关规定，经甲乙双方自愿、平等的充分协商，现就如何按国务院要求的最后期限，完成“三供一业”的实质性交接；如何同步落实国家政策，精准实操物业管理职能、资产等交接的具体事宜，签订如下协议。
第一条、物管职能及移交范围
（一）物业管理职能的含义：在甲乙双方确定的移交区域内，按地方政府颁布的物业管理等级和标准，按服务面积收取物业管理费；对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、维护；对物管区域内的公共环境、公共秩序进行有序管理；实施业主需求的、和乙方服务等级相配套的家政服务。
（附件一：移交物业小区物业此前服务内容及收费标准及批件）
（二）移交范围：总计有职工住宅
栋，总建筑面积
万平方米，总户数
户。分别坐落在XXXXXXXXXXX 等XX个街区：
各移交区域的坐落位置：(小区名称，地址，东、西、南、北街临XXXXX)（附件二：物业移交范围平面示意图及住户明细表）第二条、物业管理职能交接基准日
自本协议生效之日起，双方开始启动交接，XXXX年XX月XX日XX点，为完成职能交接工作基准日。此基准日之后，甲方不再承担以上区域物业管理及其相关责任。
第三条、关于维修改造补助资金
（一）经甲、乙依XXX市政府XXX文件测算，并报市国资委专家组审核确认，甲方应在本《协议》生效三个月内，给付乙方接收补助资金人民币X仟X佰X拾X万元（￥00,000,000.00元）。
（二）此费用作为乙方对接收区域的维修费和必要的改造费用，乙方有权依国家或地方的相关政府的相关政策，统一规划，统一招标，统一实施。
第四条、关于相关资产的移交
（一）物业管理用房：依国务院颁布的《物业管理条例》和地方政府有关规定，甲方按所交物管职能建筑面积的千分之三，于基准日15日前，向乙方提供移交各小区物业管理用房，总建筑面积约XXX平方米。
（附件三：移交房产明细及位置示意图，）
（二）未买断产权住宅：凡房改中未买断或未全部买断的永久固定性住户，其房屋产权的未买断部分，均移交给乙方，由乙方按有关规定实施管理。
（附件四：房改后未出售住宅明细表）
（三）履行物管职能的一般资产： 甲方向乙方移交用于物业管理区域内的全部公共服务设施、设备与低值易耗类物品。
（附件五：各家属区移交设施、设备、工具等低值易耗类明细表）
（四）物管区域内土地使用权属： 在业主已办住宅权属证分摊后余下土地（供生
活区使用的道路、绿地、水景、庭院等，不含坐落在家属内公有建筑的投影土地），应属生活区不可分割部分，其土地使用权随小区一并移交。
（附件六：全部移交区域《土地使用权证》复印件）第五条、关于人员移交
依据市国资委相关文件精神，经双方协商，甲方向乙方移交国有职工XXX名。第六条、关于国有资产交接程序：
（一）本《协议》生效后，由甲方出具全部拟移交资产实物明细和财务清单，经双方协商认可后，与基准日前十日，各派相关职能部门，赴现场清点、核准，并签署《资产交接签署单》，以备甲乙双方后期账务处理。
（二）凡以上无偿划转资产，甲方应提供相关权属变更的法定要件，并协助乙方办理。完成交接后，甲方应协助乙方办理上述建筑用电、用水、用热等用户更名手续。
第七条、关于移交物业管理资料
（一）含移交区域内建筑物的全部物业管理收费台帐、产权资料。土建、水暖、电气、采暖、供水、燃气、通讯等图纸、内页等档案资料。
（二）近三年的大、中修资料：项目位置、项目名称、投入金额、竣工资料等。（附件七：建筑档案类资料交接目录）第八条、关于相关责任界定
（一）乙方对职能履行区域的维修改造负“统一规划，统一招标、统一实施”的责任；在乙方的集中改造期间，甲方应予积极配合，提供建设用地和线路通道，做好本企业职工思想政治工作，协助解决施工受阻等问题。
（二）凡甲方现物业管理中，有依规需移交至市政、社区管理的其它项目，基准日后，由乙方负责移交。甲方向乙方提供涉及移交范围内与环卫、园林、路灯管理部门签订的协议及业务范围界定的说明，基准日后由乙方继续履约；
（三）涉及甲方需向水、电、热等第三方移交，但尚未交出的职能，继续由甲方负责进行移交。甲方应向乙方及时提供拟定移交基准日等相关信息和相关资料。基准日后，乙方以小区物业管理者身份，对以上各方接收改造工程进行协调和必要的配合。
（附件八：物业管理职能与第三方联系与衔接的相关文书）第九条、相关费用的责权界定
（一）甲方在以上移交物业区域预收取的物业等相关费用，以双方交接基准日为界，凡甲方已收基准日以后费用，应交付乙方。凡基准日之前和上述物管区域相关的债权、债务人，均为甲方。
（二）移交房产涉及到的水电费自交接之日按水表、电表显示的数据为准，之前发生的由甲方缴纳，之后发生的由乙方缴纳。
（三）用于住宅大修理的专项维修资金，按政府相关规定划转到乙方专项维修资金帐户。
（附件九：涉及到债权债务界定的相关资料）第十条、双方保证移交进度质量的特别约定
（一）为确保交接基准日如期实现，本《协议》签订五日内，双方应就需双方同步履行义务的若干时空结合点，充分商榷、论证并签订《交接过渡期履约分解目标备忘录》（以下简称《备忘录》），并各负其违约责任。
（附件十：《交接过渡期履约分解目标备忘录》讨论稿
（二）甲方保证，基准日前依此《备忘录》，将乙方管理职能完全到位所需要的各类资产、设施设备、相关资料、移交费用，及时到位。同时甲方有义务对乙方所需了解的、和履行职能相关的全部问题，做出书面的、口头的说明或解释。
（三）双方必须在基准日15日前，完成应移交人员人事档案、工资关系、社会保险关系、组织关系的交接。
（四）乙方必须于基准日次日零点前，进入全面管理状态，做到全部体现物管职能的岗位，无遗漏，无空缺。并确保其服务质量不降低。接管后，应有计划的、有效使用维修改造补助资金，确保小区公共设施和公共环境提档升级。
第十一条、甲乙双方对移交人员待遇的承诺（届时，视移交人员情况，决定此条留否）第十二条、违约责任
（一）至本《协议》约定基准日之日，若甲方原因，费用和资产尚未交至乙方，甲方应按既有约定向乙方支付违约金，同时继续负担全部物业管理运行管理费用，直至其“移交主体”责任义务履行完毕。
（二）至本《协议》约定基准日之日，若乙方原因，造成甲方资产、职能等未能如期移交，乙方应按既有约定向甲方支付违约金，同时负担基准日后应接区域的全部物业管理运行管理费用。
第十三条、凡本《协议》未尽事宜或交接实操中的具体事宜，甲乙双方本着公平、公正、平等、自愿的原则，协商解决，签订《补充协议》或《备忘录》。
第十四条、凡本《协议》附件，或依本《协议》的《补充协议》、《备忘录》等，一经双方签字认可，和本《协议》具有同等法律效力。本《协议》附件，将通过双方具体协商，陆续补齐。
第十五条、本协议壹式七份，甲乙方各三份，市国资委一份。
（签署页略）
试论“三供一业”分离移交工作
存在的问题、原因与对策
众所周知，为保证“2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区‘三供一业’承担相关费用”，五年来，国家采取一系列措施并拨付巨额资金，使“三供一业”分离移交工作力度空前。
但笔者在考察了二十几个大中城市和部分央企的分离移交工作后发现，目前状态，尚不容盲目乐观，如不采取有效措施迅速纠偏与规范，肯定的说，此项改革很难在2018年底完成。
本文力求通过对存在主要问题的分析，找到一些行之有效的对策建议。
一、问 题 表 象
（一）从移交成本上看
“维修为主，改造为辅”的原则，被冷落和回避；“改造”似乎成了“三供一业”分离移交的主要工作；甚至有悖国情的对整个家属区设施全面新建也成为天经地义；部分可继续运行的有效资源被无端废弃；五花八门的擅自增项，巧立名目收费现象愈演愈烈，有一个企业的单项移交成本，同比五年前央企试点时增加近十倍；一些经济上无力负担的国企（甚至是央企）因此陷入进退两难；仅负担央企补贴的中央财政预算，势必出现很大缺口„„。
（二）从移交步骤上看
“先移交，后改造”的原则被改写，很多城市出台的《实施细则》，尽管也优先强调了“先移交，后改造”原则，但在“实施步骤”上，依然有总量过半的改造项目（甚至个别行业的全部改造项目），你移交方不按要求做完，接收方就是不接收！
尤其需要强调的是，那些事实上由接收方操控的“先改造”。本质上，是把接收方一项复杂的、有着很多不确定因素的、甚至隐藏着“猫腻”和风险的工程项目，强行捆绑在移交方的“职能移交”移交工作上！这种模式，无可置疑的在免责拖延着党中央、国务院分离企业办社会职能的既定预期。
（三）从移交程序上看
一些原本应该很清晰的交接程序，被人为繁琐化、扭曲化，致使移交进程艰难、坎坷，无端拖延。
如有的城市把供电职能分离，搞成了“三条线”：第一条线把移交区域视为新增用户，必须走用电申请、论证、批准程序，并收取一笔可观的费用；第二条线是改造，必须依供电方要求设计施工，并由移交方办理相关手续、结清工程费等等，供电方才决定是否送电；第三条线才是分离移交，由移交方委托审计机构确认工程决算，资产转固，协商移交„„等等。甚至还有的省会城市对移交方提出：危房彻底解危、违章建筑全部拆除、加收过渡期管理费和保证金、装修物管用房等数十项要求，而后方能谈移交
（四）从移交进度上看
个别地方政府的不作为，慢作为，正在严重的影响、拖延着全局。
不知为什么，有的省刚刚才出台方案，而且基本上是照抄上头文件。有一家国内五百强企业，明年六月底要完成“混改”试点，因此前必须处理主辅分离问题，其坐落在该省各地的二级企业，赴相关市、县对接，竟毫无结果„„。
尽管45号文强调要“简化程序”“建立绿色通道”等等，但在很多城市里，仍按部
就班，层层设卡，甚至“雁过拔毛”乱收费、垄断诸如路面等恢复工程“一口价”没商量等等。
二、原 因 分 析
（一）移交企业严重缺失话语权，而对接收单位缺少要求和限制。既然本项目名称叫“‘三供一业’分离移交”，那么相关文件的总体要求、国家补贴、完成期限等，也自然主要都针对移交方提出要求。
问题是，当进入实操后，接受方势必高筑“门槛”，对“必要的改造”等范围的界定，移交成本的确认，移交企业基本上没用话语权。
这种交、接双方权利的严重不对等，平等公正的协商机制根本无法形成。于是，接收方苛刻离谱的要求，在政府无能力否定所谓“专业要求”的情况下，便演变为地方政策。致使有悖国情、甚至有悖国家政策的要求，成为可能。
（二）地方政府有悖国情的“双刃剑”倾向，没有得到及时的纠正。基于各地经济发展状况的差异，由各地方政府“接地气”的制订本地区的具体政策，“一手托两家”的参与分离全过程的协调和管理，本无可非议。
但事实证明，一些地市级地方政府，更多的站在了地方和接收方的立场上，尤其在对待驻区央企相关职能的接收上，甚至有捆绑移交方和中央财政博弈之举。
笔者在和一部分国企移交方领导座谈时，曾遇到这样的质询：“我们也知道我们那的政策和45号文有抵触，但依45号文我们应当执行所在地的政策呀！上面不纠正！我们怎么办？”
（三）政策制定层面有关文件中的具体表述，被偷换概念，各取所需。
如财资（2016）38号文，对国家补助金的拨发与清算，提出“维修改造和分离移交完成后”，应当及时申请清算，并要求提供竣工决算《审计报告》。笔者理解，这是狭指事实上“先改造”的个案。但接收方和地方政府可以理解为：“改造”是与国家“清算”补贴的前提。于是，“先改造”找到了政策依据；国办45号文的“先移交”被束之高阁。可见，行文的严谨性事关全局。
这种因利益驱动，曲解政策的案例，各地各层面均不同程度存在。
（四）由于以上因素，当新一轮分离移交企业进入工作状态后，他们顿感一头雾水，对错难辨，无所适从。
面对超出了他们预想和承受能力的接收条件，欲就范内心别扭，欲抗争底气不足，因为那些突破政策底线的要求，大都表现在红头文件上。于是，本应有的主见、有底线、有担当的去依据国家政策抓落实。而现在的国家政策，对他们来说却是“远水不解近渴”。无奈、无助和困惑，常常让他们怨声载道„„。
总之，哪里缺少制约，缺少“制衡”，缺少交接双方平等关系，哪里必然公正难求，项目“跑偏”在所难免。
三、对 策 建 议
（一）必须凸显和保证“职能”移交这个核心，以防止喧宾夺主本末倒置。“三供一业”分离移交从本质上看，就是运行“职能”的分离！至于其它，都是“职能”移交的需要和衍生。只有运行“职能”的分离，国企不再为它企业产品负担成本，才是这项改革的核心问题。
试想，如果交接双方都能回到这个初衷上来，完全可以先确定一个完成运行职能交接的基准日，就运行中的水、电、热，你接收方的抄表、收费、意外抢修能力，什么时间到位？从第一批央企试点结果看，此移交协议模式，《移交协议》签订后，短则三个
月，多则半年，足以完成！
应当说，五年来我们的文件、方案、会议布置，对确保“职能”移交这个核心问题，强调和凸显的不够。
（二）必须为“分离移交”行为性质科学准确定位，以避免节外生枝。
必须强调，“三供一业”分离移交，不是一般的企业行为；双方所签《移交协议》，仅仅是交接双方同步执行国家政令的一个约定；由此决定，移交方支付的全部款项，只是为了将来运行质量，不至于低于“平均水平”的一次性补偿，财政部的表述叫“费用性支出”。所以，此款在移交方手里，不是扩大再生产的投资，也不是什么“工程款”，支出性质绝不属于经营活动。
由此推理：移交方先改造，不是移交职能的必然和必须；双方约定的移交费应全额支付给接收方；接收方无需出具发票（资金结转收据即可）；这个环节，不存在纳税问题，不存在工程决算审计问题„„。
因为，实事求是讲，你移交方根本不具备这个专业改造的责任能力；从教训上看，完全是在荒自己的地，种别人田，人为抻长移交周期！
（三）加大对移交方的支持力度，进一步对地方政府和接收方，提出必要的要求。如何以最低的成本，最简捷的程序，最短的周期，把这个历史遗留问题处理的不再有遗留。这是移交企业的最基本意愿。应当说，移交方的立场和意愿，最能表达和体现党中央、国务院对这项改革的初衷与预期。
但是，作为接收方，一般不会这么想；作为地方政府，也会把地方政府可能面对的风险，努力降到最低。所以，移交方作为这项分离移交中的弱势群体，亟待一种能凌驾在各利益主体之上的、公平公正的协调与裁决。
为此，十分有必要对地方政府和接收企业重申国家政策，对地方文件中各类“跑偏”倾向，坚决予以纠正；对达不到单方条件就拒绝接收的接收企业，应采取必要措施。
（四）必须面对我们的国情，守住政策底线，有效控制改革成本
如：地方政府出台政策，有无与中央政策相抵触的或不一致的？地方政府《实施细则》中，对中央政策有无抽象肯定具体否定的条款？地方政府有没有生拉强联“坐蹭车”收费，增加移交成本的？公共设施改造中，有没有为了新建，无端的毁掉可运行设施的？地方制定的移交费用标准，有无超国家参考标准一倍以上的？地方增加的改造项目、收费项目和其它接收要求，没有中央政策做直接依据的，究竟有多少？理由与根据是否方充分？
建议国务院及各省国资委，加强督查或抽检力度，一旦发现无视国家政策，擅自增加改造范围、无端废弃有效资源、肆意抬高移交成本，人为制造分离难度、查实后应及时处理，并在相应范围通报，以扶正驱偏。
（五）必须限制“先改造”“大改造”趋势蔓延，有效遏制移交预期的继续拖延。如何有效缩短移交周期？我们必须理顺“移交职能”和“设施改造”，在时空上的逻辑顺序。故笔者建议：
第一，基于接收方主持改造更专业、更规范，而且竣工后由他们运行管理。那么，就应当结束那种权、责错位的改造模式，还接收方一个改造主体的定位。
第二，这个定位完全不影响，交接双方就现有运行系统，先明确一个完成“运行责任”交接的基准日。
第三，接收方作为改造主体方，可以在基准日前完成，也可以分期改上它几年，以避免突击改造埋下质量隐患，我们已经有了这方面的沉痛教训（一家驻东北试点央企，由于供电改造路径勘测可研仓促，五年之久，主电源至今尚未接通）。
第四，如果走“先移交”模式，移交方按约定支付了全部费用并完成移交，审计清
算就和接收方无关了。接收方完全有权本着“急则治标，缓则治本”的原则，有选择的做局部改造。这样，即实事求是的维持了设施运行的“平均水平”，避免了运行中有效资源的浪费，又可以用这笔“移交费”，在未来几年有计划的做几件大事。这才是一个优秀国企领导人的明智之举、开明所为。
（六）清理、简化没有实际意义的改造或审批程序，让政府“绿色通道”名副其实。
据一家央企子公司的移交实操人统计，分离移交全程先后向集团、地方政府及其它相关方，送达各类申请、报告、方案、公函等达三百份之多，而其中大部分属实际意义不大的的无效劳动。如最近看一集团对所属单位资产移交的程序要求：要先后五次向集团呈交报告及报表。两次行不行？
建议：凡对分离移交没用任何实际意义的程序要求（如对移交方欲无偿划拨出去的资产提出的评估要求等），应予取消；凡在本次分离交接全程，参照（地产置业、买卖交易等）经营活动的审批、立项、缴费、纳税程序的，应予调整；凡无国家政策依据，偷梁换柱制造的有碍分离进程的任何程序（如某市规定凡改造破坏一、二类街道，必须由城管局收费并指定施工方），应坚决叫停。
地方各级政府开辟“绿色通道”，至少有两层的含义：一是要打破常规程序，最大限度减轻国企负担，实施特事特办，以确保国家规定的完成时间结点。二是当交接陷入僵局，或按国家要求的常规模式无法完成时，应有担当的、创造性的另辟新径。如北京、陕西等地由政府搭建接收平台，优先将国企的职能移交完成，而后再逐步分解消化相关事宜。
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