济南住宅小区物业服务收费核批(审批)程序

第一篇：济南住宅小区物业服务收费核批(审批)程序

居民住宅小区物业服务收费核批程序

一、审批依据：

1.《中华人民共和国价格法》

2.国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）3《山东省定价目录》

4.山东省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发

[2004]205号）

5.济南市物价局、房管局《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字[2004]168号）

二、申报材料：

1.物业服务收费标准申请报告（包括：物业公司概况、小区概况、达到服 务等级、拟申请的收费标准）

2.工商、税务登记证复印件；

3.物业管理企业的资质证书复印件；

4.物业管理委托合同；

5.前期物业管理协议

6.小区规划图；

7.小区各个楼竣工验收报告；

8.物业管理运行成本测算；

三、办事程序：

1.物业管理企业在实施物业服务收费前或变更物业收费标准前，应向市物价局递交申请报告。

2.市物价局受理申请报告，对申报材料是否齐全进行审核。

3.市物价局在受理申请报告后，到实地按照《济南市住宅小区物业管理服务等级标准申报表》进行核查、评定、计分，并提出评定意见。

4.根据服务水平和成本测算情况确定该物业具体服务收费标准。

四、承诺时限：

1.在接到申请报告后，经审核在3个工作日内作出是否受理的答复。

2.在受理申请报告后15个工作日内核准标准；情况复杂的，时限可适当延长。

第二篇：合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章收费范围

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

第九条实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第十条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。

第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

第三章收费管理

第十四条住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》（附件3）、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》（附件1），拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

第十五条开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认。

第十六条业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。

第十七条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第十九条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

第二十条出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

第二十二条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。

第四章停车收费

第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费（见附件2）。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。

第五章共用设施设备收费

第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

第二十七条 非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章装饰装修收费

第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。

第七章 责任与义务

第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

第三十二条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第八章监督管理

第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

第三十五条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第三十六条肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。

第三十七条本办法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日发布的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（合价房〔2006〕325号）同时废止

第三篇：物业服务收费标准作业程序

服务收费标准作业程序

一、目的

规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

二、适用范围

适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

三、职责

1、出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。

2、各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。

3、财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。

4、服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。

5、财务部主管负责费用收缴工作的监督。

四、程序要点

1、费用收取的范围(1)管理服务费。

(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。(5)其他各项多种经营服务费用。

2、滞纳金的计算方法

(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‰计收期滞纳金。

(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‰）n（n为滞纳天数）。

3、管理费的收缴

(1)管理费的收取标准：（仅供参考）A、多层带电梯： 1.20元/月·平方米； B、多层不带电梯： 1.00元/月·平方米； C、别墅： 3.00元/月·平方米；

D、商铺： 3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米； E、写字楼： 3.00元/月·平方米； F、公寓： 1.20元/月·平方米。(2)管理费的收缴程序：

A、公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费； B、财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；

C、财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；

D、财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；

E、财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；

F、财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发；

G、公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：

——需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收；

——如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；

——需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。H、公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；

Y、出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；

J、出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；

K、未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；

L、出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；

M、财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；

N、《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；

O、公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；

P、公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。

4、有偿服务费用的收缴

(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。

(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。

(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。

(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。

(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。

(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。

5、水、电、煤气、电话费用的代收代缴

(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。

(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。

(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。

(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。

6、兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴

(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。

(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。

7、费用收缴资料的保管

(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。

(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

8、管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。

五、记录

1、《收费通知单》

2、《费用催缴通知单》

3、《应收管理费用明细表》

4、《消费项目清单》

5、《费用收缴明细》

六、相关支持性文件

1、《现金管理标准作业程序》

2、《银行存款管理标准作业程序》

3、《应收账款管理标准作业程序》

4、《会计核算标准作业程序》

第四篇：柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

附件：

柳州市住宅小区物业服务收费管理

实施细则

第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理暂行办法（试行）》等规定，制定本细则。

第二条 本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市、城区价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

第七条 物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务；对应的物业服务收费为物业服务费（公共性服务费）、专项服务费和特约服务费。

物业服务费（公共性服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主或使用人提供专项性服务而向该部分业主或使用人收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费等。

特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。

第八条 物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主大会之前（前期物业管理）的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费等）、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）等专项服务费实行政府指导价；车辆保管费等特约服务费实行市场调节价。

依法成立业主大会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门核准备案后执行。

业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议的，可向辖区房产行政主管部门申请复核。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

第十条 制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门可根据物业服务

企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

第十一条 物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，前期物业管理的住宅物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。达不到服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。该行为作为企业的不良行为，记入企业诚信档案。

超高层或超低密度建筑等特殊住宅，其服务等级及收费标准由市房产行政主管部门和市价格主管部门另行核准备案。

第十二条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区等荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过5%。

第十三条 实行政府指导价的物业服务费（公共性服务费）的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成 3

果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

第十四条 实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域消防设施维护费用； 6.物业管理区域秩序维护费用；

7.物业服务企业办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第十五条 物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物

业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第十六条 建设单位与物业服务企业依法签订的《前期物业服务合同》是主合同，物业服务企业与购房人（业主）签订的《物业服务合同》属《前期物业服务合同》的从合同。《物业服务合同》与《前期物业服务合同》内容有不一致的，以《前期物业服务合同》为准。

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，建设单位应根据房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准。

达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应当直接扣减，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十七条 业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据价格主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十九条 物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等。

装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

第二十条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免费配置出入证（含IC卡等）4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。业主在自己拥有使用权的车位（车库）内

停车应交纳车位物业费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准，车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第二十三条 治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内临时停放一小时内免费；超过一小时的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

第二十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行政府指导价的物业服务费采用包干制。

第二十五条 物业服务企业应当每年初在物业管理区域显著位置公告上共有部分收益的收支账目。

第二十六条 物业交付后，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或者物业服务资金。

第二十七条 业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解；业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地的房产行政主管部门申请协商调解，可以按法制程序向人民法院提起诉讼。

第二十八条 物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过一年的物业服务费。

第二十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同以外的特约服务，其收费由双方协商。除此之外一律不得擅自设立收费项目向业主收取其他任何费用。

第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第三十二条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特约服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十三条 本细则实施前已完成前期物业服务招标、申请备案，或已通过协议方式选聘前期物业服务企业并完成前期物业服务合同备案，合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准按招标申请备案内容（或原合同）约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

第三十四条 原未实行服务等级的住宅小区，在业主大会未成立之前，可参照等级标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。

第三十五条 本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第三十六条 本市六县可参照本细则制定相应管理措施。第三十七条 本细则从2014年8月1日起实施。

第五篇：住宅小区物业服务协议

威信“天瑞祥合园”小区物业服务协议

甲方（业主）：乙方：

本物业名称：

甲方所购买房屋合同编号：

类型：（住宅或商铺）座落位置：幢单元室

户型：建筑面积：平方米车位号

根据相关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方与开发公司签订《商品房购销合同》后，甲、乙双方就威信天瑞祥合园小区物业达成以下协议：

(2)消防设施有明显标识，定期对消防设施进行巡视、检查和维修；

(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

(4)贯彻执行“预防为主、防消结合"的方针，搞好小区的日常消防工作。

五、交通秩序与车辆停放秩序服务：

1、认真指挥出入车辆，维护小区交通秩序，要求进入小区车辆需按规定的行驶路线行驶，禁止乱停乱放，各种车辆应存放在各自的专用停车场；车辆停放严禁阻塞交通、消防通道等。

2、严格检查出入车辆并做好记录。

3、在小区内发生交通事故，需及时报告并协助有关部门处理。

六、房屋装饰装修管理服务：

对甲方房屋的装修活动进行管理，对违反国家规定不符合建筑装修的、破坏房屋主体结构、损害房屋外观的装修给予制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全。具体规定见：《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

1、建立健全装修管理服务制度。

2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理协议》，告知甲方装修注意事项。

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对出入小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点。

八、在房屋保修期内乙方为甲方联系施工单位，协调甲方处理入住(使用)后发现的施工质量问题。

九、乙方根据甲方的需求，为甲方提供相应的有偿服务。

第二条物业服务相关费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、物业服务费用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商铺(商业用房)：元／平方米·月。

3、自购车库(位)的物业服务费及公共照明费元／月·个。

4、二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费(电费)：1 5．00元／户·月。

二、生活垃圾清运费(代环卫部门收取)。

1、住宅：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

2、商铺：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

三、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收。

四、装修管理相关费用：详见《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

五、机动车、非机动车按《威信天瑞祥合园小区停车收费标准》执行。

六、甲方首次缴费时间(物业服务费起计时间)为公告的交房之日起算。

七、业主于每年月日前交清下的物业服务费。

第三条专项维修资金的管理与使用

甲方应当按照国家有关规定交纳专项维修基金，专项维修基金交纳、使用和续筹办法根据政府主管部门的文件执行。

第四条双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。

2、遵守《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》和其它相关的管理规定。

3、甲方不得擅自改变房屋的使用功能。

4、不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确实需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方同意，并在约定的期限内把使用地方(或设施设备)恢复原状，造成损失的，按损失情况赔偿。

5、对违反本小区的物业管理规定造成损失、损害的，应承担相应的民事责任。

6、为保持整洁、完好、统一的房屋外观。小区内建筑外墙、屋顶、共用部位、公共设施设备上严禁张贴、悬挂、布置、安装与物业服务无关的广告宣传物件。

7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用。

8、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。

9、甲方房屋转让时，应通知乙方，并陪同买受方与乙方签订新协议。

10、按照安全和睦、公平合理的原则，正确处理邻里关系，不得侵害他人的合法权益。

二、乙方的权利义务：

1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理。

2、根据有关法律、法规，结合本小区实际情况，制定相关管理制度和《威信天瑞祥合园小区管理规约》，并书面告知甲方。

3、可委托专业公司承担本小区的专项物业管理，但不得将全部管理责任转让给第三方。

4、依据本协议向甲方收取物业服务费用。

5、建立健全本小区的物业管理档案、资料。

6、编制物业服务工作计划及财务计划。

7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方签订《装修管理协议》。

8、不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修等有偿服务。

第五条其它约定事项

一、不可抗力责任

1、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因而使小区内设施设备运行中断，乙方不承担责任。但应尽力协助甲方或有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业服务费甲方不能因此而拒交。

2、在协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

二、房屋维修责任

1、保修期内，由建设施工单位负责房屋质量的保修，房屋保修期从公告交房之日起开始计算，房屋保修期限按国家相关规定执行。

2、保修期满后，由甲方承担自用房屋修缮责任和修缮费用。甲方可以自行修缮，也可委托乙方进行有偿修缮。

3、因甲方使用不当或人为造成房屋及其设施损坏的，由甲方自行承担修缮责任和修缮费用。

4、公共部位的修缮按维修资金的使用规定按国家相关执行。

三、物业服务企业应按照《物业服务协议》对小区实行物业服务管理，提供质价相符的物业服务。如遇物价上涨或相关能源部门调整价格，物业服务企业，有权向业主提出调整收费标准，并经与业主协商公示价格后执行。

四、紧急事故的处理责任

为维护甲方和使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第六条违约责任

一、乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。

二、甲方违反协议，使乙方未达到约定管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。

三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3％交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。

四、本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

五、本协议未尽事宜，均遵守国家有关法律、法规和规章制度或双方另行补充约定执行。

六、本协议在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

七、本协议连同附件(《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》)，具有同等法律效力。

八、本协议壹式两份，甲、乙双方各持壹份。

九、本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方：威信县扎西镇麒麟物业管理有限公司 委托代理人（签章）：代表(签章):

日期：年月日日期：年月日

说明：

房地产：指可开发的土地及其地上定着物、附着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益。

物业：指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业保修期满后的大修、中修、更新改造等工程费用根据国家《城市房屋维修专项维修资金使用与管理规定》执行。

威信天瑞祥合园小区物业服务费用包含的内容为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护费用。

3、物业管理区 域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、物业办公费用。

7、物业管理固定资产折旧。

8、企业佣金。

9、法定税费。