物业管理企业的概念和特征

第一篇：物业管理企业的概念和特征

物业管理企业的概念和特征

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

第二篇：微小企业的概念辨析及特征分析

微小企业的概念辨析及特性分析

苟仲武

摘要：在目前中小企业概念下的微小企业，许多方面，特别是经营、管理属性上具有和大多数中小规模企业不相同的特性，政府在管理这一群体对象之前，首先应该准确界定这一概念。本文提出一个关于微小企业的定义，并从多个方面分析了其特性。

在过去的十多年时间里，中国的微小企业已经成为国民经济增长和发展的主要动力。全国共计6000万左右的微小企业和个体工商户对GDP的贡献率达到60%以上，提供了75%左右的就业和新增90%的就业机会，并且直接或间接创造了50%左右的出口收入和财政税收。他们已经成为一支不容忽视的社会力量。中国要在未来保持健康高速的经济增长，需要微小企业有更快的发展。

发达国家的成功之路也证明，随着经济发展，第三产业所占比例越来越大，社会微小企业所占比例也将继续增大。这既是一个特殊的阶层，也是一个普通阶层,是一个社会比例大，有发展前途、不容忽视的重要阶层。

2005年以来，如浙江省中小企业局已经下发《关于开展“三年万家”微小企业培育工作的意见》、《加快成长型微小企业发展的若干意见》；湖南大学金融学院的学者也曾发表《发展微小企业的宏微观经济效应》一文。可见关于微小企业的特色问题，已经引起社会一定程度上的关注。

目前公众媒介、政府文件上对企业分类比较流行的说法常用“中小企业”这一定义，本文认为中小企业中综合属性相差甚远。

一、微小企业的概念

1.按经济规模划分微小企业

我国以往确定企业规模的权威机构是统计部门，他们更多关心的是经济数据，主要考虑的因素是企业的规模特征和结构特征，企业的规模特征主要指企业生产的投入规模和产出规模，前者常用人员规模和资产规模这两个指标来衡量，后者常用产值这个指标来衡量；结构特征主要指企业的结构层次，通常考虑的是所有者和经营者的性质，如所有权与经营权的统一性，所有者的公有或私有性质，经营者内部结构的水平和垂直层次特点等。由于统计制度的规定，以浙江省为例，微小企业定义为每户年产品销售收入低于500万元的企业和个体户。按照划分，浙江省年主营收入在500万元以上的规模以上工业企业有4万多家，规模以下工业企业（包括个体户）达80多万家。队伍在壮大的同时，它们的分量也在逐年加重。2006年，浙江省规模以下工业总产值占全部工业的比重为25.4%，其中企业和个体工业分别为9.7%和15.7%。

民营经济非常发达的浙江有无数“微小型”工业企业（企业年主营收入低于500万元的规模以下工业）正茁壮成长。据国家统计局浙江调查总队抽样调查统计，2006年浙江省规模以下工业总产值为9693.27亿元，比上年增长17.4%，增幅提高4.2个百分点；共实现营业利润和上交税金分别为195.08亿元和179.12亿元，分别比上年增长22.2%和18.5%。

在经济发达的浙江省，微小型工业企业主要集中在十大行业。其中纺织业工业总产值、从业人员和单位数均列第一，分别占规模以下工业的16.9%、13.7%和20.5%；其次是通用设备制造业。此外按总产值排列，依次为塑料制品业、金属制品业、交通运输设备制造业、纺织服装制造业、工艺品及其他制造业、电气机械及器材制造业、专用设备制造业、皮革及其制品业。到2006年底，这些微小型工业企业从业人员达697.24万人，比上年增长8.9%，占全部工业从业人员的50.3%，其中企业和个体工业从业人员为275.60万人和421.64万人，分别比上年增长3.1%和13.0%。2.按组织规模划分微小企业

欧盟委员会从人员规模上把欧洲的企业分为五类，前三类可归入微小企业这一类别，即第一类是没有雇员的企业；第二类是“非常小企业”，雇员人数为1-9人；第三类为“小企业”，雇员人数为10-49人。

目前在美国已有1／4的工作人员是SOHO族，且以每年5％的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。这种创业SOHO自组1－10人的小公司，或经营一个小店面或者网络上的虚拟商铺，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。在大公司无法兼顾到的领域，个人公司如能提供适合的商品和服务，往往会获得成功。而我国2003年1月出台的中小企业新标准与国外有所不同，如建筑业中人数少于600人，或者企业产值小于3000万或资产规模小于4000万是小型企业，而在欧盟大于250人的企业就为大型企业等；而且不同行业的划分标准也不统一，如我国的批发业中人数大于100人的企业往往为中型企业，而在建筑 业中则为小型企业等。

据“杭州日报”报道：浙江80多万家小企业吸收700万人就业，年产值近万亿元，平均每个企业就业人数不到10人；其他欠发达地区的小企业，平均人数也应该在10人之内。

现在已经基本上没有企业自办社会的现象了，每一个大单位、大企业周围，都必然被无数的各色微小企业“包围”，由他们为员工，员工的家属、子女提供综合配套服务，其从业人数累计，往往大于被包围的单位的正规在职人数。统计数据也已经证明他们也是吸纳劳动力的大户。3.微小企业的定义

制定微小企业的定义，应该把握定义的规则，即共性、通用性、不变性，即要兼顾私企国企、工商注册规模性质、城乡地区差异、发达和欠发达地区差异。

目前常见的以经济规模划分方式越来越显现出一些问题，经济发达地区和不发达地区的起点也不一样，有些企业只有几个人，但是年营业额能达到上千万；有些劳动密集型行业企业（如物业管理、包工队）有数百人以上，但是年产值却很少。

本文认为从政治角度来讲，解决问题的主要因素是人不是物，以组织规模即员工人数多少划分微小企业更为科学。这些微小型企业包括个体工商户及其他雇员人数在约10人以下的各色经济组织，包括那些自我雇佣（包括不付薪酬的家庭雇员）、个体经营的小企业。这类微小企业的创立和发展对于创造大量自我就业机会、扶助弱势群体、促进经济发展和保持社会稳定都具有积极作用。

这种员工规模的微小型企业基本上涵盖了技术服务性行业、装配型制造行业、手工作坊和小型种植、养殖业，还包括家庭手工业、修理修配、图书借阅、旅店服务、餐饮服务、小饭桌、小商品零售、搬家、钟点工、家庭清洁卫生服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护和教育服务、残疾儿童教育训练和寄托服务、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务、洗染缝补、复印打字和理发、地摊商贩、街头游商等。这些靠自身一技之长进行的特色服务、微利项目一般建立在社区、街道和工矿区里，多为失业和下岗人员所采纳经营。这种员工规模的微小型企业还包括代表最活跃的新经济、最先进的生产力的SOHO一族。SOHO族职业包括音乐创作、产品网上销售、平面设计室、广告设计制作、服装设计、商务代理、炒基金期货股票、网上信息咨询服务等； 特别适合SOHO的还有那些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网络操作、网络软件管理、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。

二、微小企业的特征

一个企业员工数量，能决定其管理体系、企业文化、经营模式等，在很多方面微小企业和中型企业有本质不同。1.微小企业的组织特征和经济特征

按照本文的定义，从结构特征上来界定，微小企业资本投入较小，绝大多数所有权与经营权完全统一，产权私有，组织结构相对简单。

微小企业由于员工数约束，多数具有家族性，即为了提高管理效率，这些企业普遍采用最经济的家族管理模式，不会也不应该采用所谓正规的管理方式。这样的企业很难有精力、人力配合国家的工商、税务、统计等管理工作，常常游离于国家行政管理权力范围之外，甚至为了私利和政府管理行为对抗。微小企业还普遍具有合伙性，除了个体经营和独营企业，还有相当一部分属于合伙经营，他们人数不多，投资者往往也是劳动者，雇用与被雇佣的界限已经不太明确了。

微小企业由于规模不大，承受经营风险的能力不强，因此都还具有不稳定性，在市场经济的大潮中，每天都有大量的微小企业倒闭，但是每天有更多的微小企业诞生。这完全符合市场经济规律。也是决定微小企业生存、发展的主要原因。

微小企业的资金运作也具有共性，他们大多都是自筹资金，自主创业，不依赖国家扶持，不占用国家资金资源，也不需要太多的启动资金。企业信用度较低，商业贷款渠道不畅。2.微小企业的文化特征

微小企业主普遍存在创业意识浓厚，合作意识、责任心相对较差，他们创业不拘规模、不怨天、不忧人、不求人，自主性、积极性很高！

微小企业在市场上艰难经营，生存问题是首要问题，基本上还顾不考虑企业文化，甚至企业形象。

正规化管理是要增加人员成本和管理费用成本，这对于仅有几个人的微小企业多数是难以承受的。这些企业也常常没有能力负担员工培训。由于企业小，缺乏对人才的吸引力，雇佣员工的素质普遍偏低。微小企业和政府机关联系渠道更少，流动变化大，很难管理，国家政策法规宣传难度也很大。

微小企业在扩大经济总量的同时，还在解决社会就业、缓解就业压力、拉动民间投资、促进市场竞争、保持社会和谐稳定方面发挥着十分重要的作用。

三、概念偏差引起的不良后果

我们中国特色的社会主义国家是在半殖民地半封建的旧中国基础上，经过新民主主义革命，历经千辛万苦建设起来，绝大部分地区没有经历过资本主义的工业化大生产阶段，即便是三亿多城镇居民中大多数人三代以前也是农民。几千年形成的自给自足、小农经济的思想根深蒂固，在农村，农民希望有自己的房子、地；农民进了城，成为农民工，其中愿意离开农村的人，也都希望在城市里开辟自己的“一亩三分地”----自己的小买卖、小生意，属于自己的小事业！从另一个角度来讲，这个封建社会留给我们的小农经济思想“缺点”，如果利用得当，反而成了我国微小企业发展的一个非常好的思想基础！应该充分认识到这一点。

但是现在我们的有些经济理论研究工作不到位，脱离了国情、脱离了实际，造成制定的政策无法落实，许多精力白白浪费，许多扶持资金社会效率很低。主要表现在以下几点：

1.帮助微小企业抓管理

中国计划经济时代也给人们留下了“管理好，企业就好”的错误理念，实际上，在市场经济下，企业的发展首先是市场经营，其次才是内部管理。经营是开源、管理是节流。企业越是遇到发展的大困难，越应该从市场经营方面找原因。

管理科学中也承认管理是有成本的。微小企业最适合家族化管理，效率高、成本低，有天然的凝聚力。微小企业绝大多数无法承受“正规化管理”带来的人员开销、效率下降、反应迟钝等问题。

管理也是企业内部问题，政府不应该管别人的“家务事”。如果一个企业发展成长顺利，那么到一定阶段，他们自己会提出管理、培训的要求，自我发展。这时候政府才有必要帮助他们。

2.鼓励非公有制经济成为学习型企业。

学习是美德，但是美德不一定能带来效益。市场经济的佼佼者，不一定有高的学历、丰富的学识，反而常常听说某某成功企业老总仅仅有小学文化程度。学习能给人知识，但是经营能力是在市场经济环境下企业主的悟性，不是简单的学习就能解决！学习企业管理和专业技术知识应该是员工的事情，不是企业带头人的事情！学习也是要花时间、精力的，有成本，也是在为明天的生产力打基础。大多数微小企业生存状况并不好，小企业如果生存问题还没有很好解决，根本顾不上考虑明天的发展。

3.鼓励微小企业自主创新

企业自主创新非常重要，但是开发新产品、探索新方向，都需要资金等综合实力支撑，这不适合微小企业去完成。小企业要赚钱，最现实的是拿来主义，就是根据市场需求去寻找，并直接采用成熟的成果、产品!要求微小企业创新，会把微小企业领向非市场化的方向，耗尽有限的资源，降低企业对市场的关注度。4.强调融资担保问题

这些年在促进非公经济发展的时候，总是首先提到帮助企业解决融资问题，实际的效果也并不理想。资金是企业的问题，也可以说是几乎每一个企业都存在的问题!资金相当于企业的血液，但是一个企业如果自身造血机能不好，输血是没有用的。往往发现好企业自身可以解决资金问题，很多差的企业总是抱怨没有启动资金。其实资金不是主要问题，是表面现象。

微小企业的特点决定了资金不是其发展的主要问题，由于规模较小，不论是原始资本投入或者是流动资金，都可以从很多渠道设法解决，而如何降低政府管理带给小企业的人力、财力消耗，才是最重要的问题。5.对中小企业创业辅导、教育培训

创业，意味着产生一个企业家；企业家是要求能把握市场，对经营有自己的独到看法。创业辅导不现实，就业辅导则比较有效。

通过准确把握微小企业的特性，解决好这些工作中存在的问题，一定会更好的调动广大群众的创业积极性，促进产生更多的微小企业。在许多经济发达省份，这些微小企业大量产生和快速发展的过程中，已经成长涌现出众多国内外著名大企业，成为产业或行业发展的排头兵、名牌产品的创立者、地方经济腾飞的领头雁。

我们必须坚持“大力推进理论创新，不断赋予当代中国马克思主义鲜明的实践特色、民族特色、时代特色。”，认真研究这一重要的社会成份----微小企业的属性，制定出与其发展需求相适应的法规、制度，为实现党的十七大提出的“继续全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化，夺取全面建设小康社会新胜利”宏伟目标做出更大的贡献。

2013年3月28日

第三篇：破产的概念和特征范文

1.破产的概念和特征:

破产是指债务人不能以其全部财产清偿到期债务，又未能与债权人达成减免或延迟偿还债务的协议，经法院审理，强制执行其全部财产，使债权公平受偿，其余无力偿还的则予免除的法律制度；

1)破产是一种特殊的偿债程序，它以消灭债务人主体资格来实现债务的清偿；

2)破产必须以债务人不能清偿到期债务为特定条件；

3)破产的核心是保证公平清偿债权；

4)破产是一种强制执行程序；

2.破产法的概念：

破产法是指调整破产债权人和债务人、法院、管理人以及其他破产参加人相互之间在破产过程中所发生的法律关系的法律规范的总称；

3.破产申请的概念：

破产申请是指破产申请人向法院请求受理破产案件，适用破产程序，宣告破产的意思表示；

4.破产申请书应当列明：

1)申请人、被申请人的基本情况；

2)申请目的；

3)申请的事实和理由；

4)法院认为应当载明的事项；

5.债务人申请还应当提交：

1)企业财产状况说明书；

2)债务清册；

3)债权清册；

4)有关财务会计报告；

5)职工安置预案；

6)职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况；

6.受理的法律效果：

1)对受理案件的人民法院的效力；

2)对债务人的效力；

3)对债权人的效力；

4)对债务人的债务人或财产持有人的效力；

5)对管理人的效力；

6)对其他民事诉讼程序的效力；

7.通知和公告应当载明下列事项：

1)申请人、被申请人的名称或者姓名；

2)人民法院受理破产申请的时间；

3)申报债权人的期限、地点和注意事项；

4)管理人的名称或姓名及其处理事务的地址；

5)债务人的债务人或财产持有人应当向管理人清偿债务和交付财产的要求；

6)第一次债权人会议召开的时间和地点；

7)人民法院认为应当通知和公告的其他事项；

8.对债务人的效力：

1)妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料；

2)根据人民法院、管理人的要求进行工作，并如实回答询问；

3)列席债权人会议并如实回答债权人的询问；

4)未经人民法院许可，不得离开住所地；

5)不得担任其他企业的董事、监事、高级管理人员；

9.管理人的概念：

管理人是指人民法院裁定受理破产案件后，由人民法院指定的接管债务人并处理债务人经营管理和破产事务的个人或组织；

10.管理人的主要职责：

1)接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；

2)调查债务人财产状况，制作财务状况报告；

3)决定债务人的内部管理事务；

4)决定债务人的日常开支和其他必要开支；

5)在第一次债权人会议召开之前，决定继续和停止债务人的营业；

6)管理和处分债务人的财产；

7)代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；

8)提议召开债权人会议；

9)人民法院认为管理人应当履行的其他职责；

11.债务人财产的概念和组成：

债务人财产是指人民法院受理破产申请时属于债务人的全部财产，以及此后至破产终结前债务人取得的财产；

1)破产申请时属于债务人的全部财产；

2)债务人在破产申请受理后至破产程序终结前所取得的财产；

3)担保物的价款超过担保债务数额部分的担保财产；

4)应当由债务人行使的其他财产权利；

12.破产申请时属于债务人的全部财产：

1)债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；

2)债权人已知债务人不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的，但是，法律

规定或者破产申请一年前发生的除外；

3)债务人的债务人已知债务人不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的，但

是，法律规定或者破产申请一年前发生的除外；

第四篇：政治制度的概念及其特征是什么？

政治制度的概念及其特征是什么？

1190国开电大本科《当代中国政治制度》期末纸质考试必备资料

政治制度的概念：是指在特定社会中，统治阶级通过组织政权以实现其政治统治的原则和方式的总和。从更为宽泛的角度看，政治制度是指社会政治领域中要求政治实体遵行的各类准则或规范。

政治制度的特征：政治制度是随着人类社会政治现象的出现而产生的，是人类出于维护共同体的安全和利益、维持一定的公共秩序和分配方式的目的，对各种政治关系所做的一系列规定。它具有如下特征：

第一，历史性。政治制度是人类在进人阶级社会以后才出现的现象，是一个与国家密切相关的历史范畴。在原始社会，尽管也存在着组织和管理人类共同体并为其成员所普遍遵守的规则或习惯，但那时还没有阶级和阶缓压迫，也没有国家，因此这些规则或习惯还不具有政治性质。随着生产力的发展，人类社会出现了私有制和阶级，并且随着阶级矛盾的发展最终出现了国家。政治制度就是随着国家的产生而产生的，它包括一个国家的阶级本质、国家政权的组织形式和管理形式、国家结构形式以及公民在国家生活中的地位，等等。政治制度是历史的产物，它建立在一定的经济基础之上，并且随着经济基础的变化而不断发展演进。

第二，阶级性。政治制度作为阶级社会所特有的现象，反映了特定社会形态的阶级本质和阶级关系，具有鲜明的阶级性。政治制度本身就是阶级矛盾和阶级斗争的产物，是阶级统治的工具，是统治阶级意志的体现。它由统治阶级确立，并为该阶级的利益服务。政治制度总是直接或间接地反映社会各阶级的地位以及实际社会生活中各种政治力量的对比关系，它的实质是特定形式的民主和专政的统一。任何国家的政治制度都必然与它所代表的阶级本质和经济基础相适应，也必将随着统治阶级的改变而发生相应的变化。

第三，权威性。政治制度通常是统治阶级依靠政权的力量，以国家的名义正式颁布和强制执行的，对全社会具有普遍约束力。它规定了政治体系的组成和结构，规定了政治活动的范围和界限，规定了政治实体所应遵循的行为准则。政治制度一般是以法律、法规的形式并以国家机器作为后盾来强制实施的。如果政治实体或公民个人违犯了政治制度的有关规定，就会受到来自国家权力的干预和制裁。

第四，层次性。政治制度具有一定的层次性。处于不同层次的政治制度，其内容、形式和作用是不尽相同的。政治制度的内层或核心层是国体，它是一个国家最根本的政治制度，是国家政权的阶级属性，它规定国家的一切权力(首先是政权)由谁来行使；中层是政体(国家政权组织形式)、国家结构形式以及政党和公民的行为准则等基本政治制度；外层则是可供政治实体直接操作的各类具体的规则、程序、方式等。我们把中层和外层的具体政治制度称为“政治体制”。三个层次的关系是：外层体现中层，中层体现核心层，同时，核心层制约中层，中层制约外层。

第五，稳定性。政治制度的形成、确立和被接受都需要一个过程，而它要发挥维持秩、规范行为等功能则需要保持一定的稳定性。但这种稳定不是墨守成规、僵化不变的，相反，是一种动态的稳定。政治制度会随着经济基础和统治阶级的变化而变化，也会随着其他主客观因素，如突发事件或执政党政策的调整等而产生相应的变更。一般说来，核心层的稳定性最强，中层次之，外层可变性相对明显。政治体制改革主要指的是中层和外层(具体政治制度)的变革。

第五篇：前期物业管理的概念

关于前期物业管理的概念，各地的规定并不一致，如《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理”。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定，“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。建设部颁布的《前期物业管理服务协议》（示范文本）规定，“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条规定，“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”《条例》第21条则规定为在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所进行的物业管理。可以将前期物业管理定义为：在开发商交付房屋之后至业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服务企业之前，由开发商通过招投标或以协议的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业所进行的物业管理活动。

前期物业管理有别于一般意义上的物业管理:

（1）时间上的差别：我们通常所说的物业管理是业主大会、业主委员会成立之后，由业主大会选聘出物业服务企业后所进行的物业管理；而前期物业管理存在于业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前。

（2）合同主体不同：《条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，但却是合同的一方当事人；通常所说的物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的，业主委员会与物业服务企业是合同的双方当事人。

（3）物业服务企业产生的方式不同：《条例》第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第3条规定，“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。”前期的物业服务企业是由建设单位通过招投标方式或者以协议方式选聘的，旧有的“谁开发、谁管理”即开发商自己成立物业公司实施前期物业管理的做法有违法律规定；而通常所指的物业服务企业是由业主大会选聘的，且是经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，业主大会既可以通过招投标方式选聘也可以通过其他方式选聘。

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。

前期物业管理具有下列特点：

(1)前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。

(2)前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，介于早期介入与物业管理服务之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上是一个过渡时期。

(3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态。因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务在初期的波动状态。

(4)经营风险较大。在前期物业管理阶段，往往需要投入较大的人、财、物等资源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期管理阶段的经营收支往往呈现收入少、支出多、收支不平衡或亏损状态。

在前期管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业承接查验、业主人住、物业装饰装修管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作和前期沟通协调等前期管理内容。