第一篇：我国高校物业管理相关法律研究
河海大学法学院2012级研究生——姜淑萍
民
法
课程论文
专业：法律（法学）姓名：姜淑萍
学号：12161602000
1我国高校物业管理相关法律研究
【摘要】随着经济社会的快速发展，高校物业管理逐渐兴起，并逐步具备了专业化水平和市场竞争力，但由于高校物业管理立法相对滞后，有关高校物业管理方面的纠纷只能类推适用我国关于普通住宅小区的物业管理规范以及相关法律规范，我国的高校物业管理实践极不协调，因此要从理论上对高校物业管理相关法律关系进行深入分析和研究。本文拟通过物业管理的概念从而界定高校物业管理，厘清高校物业管理中相关主客体之间的关系，从而解决我国高校物业管理实践中比较常见的法律问题。
【关键词】高校物业管理为第三人利益的合同安全保障义务
一、概述
（一）高校物业管理的界定
物业管理起源于英国19世纪60年代。我国的专业化物业管理则起步较晚，20世80年代才由香港引入，因此，无论是实践还是理论都还处于相对比较落后的阶段。我国房地产法学界对“物业管理”这一概念的内涵和外延的见解基本一致，只是在文字表述上略有差别。《物业管理条例》给“物业管理”的定义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，类比物业管理一词的定义，高校物业管理是指：高校通过选聘物业服务企业，由高校、物业使用人（即教职工和学生，但学生是主要使用人）和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对教学楼、寝室楼等围绕学校教育教学管理的一系列建筑及配套设施设备和相关场地，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（二）高校物业管理的立法现状
1、全国性法律法规
《宪法》第十三条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。第三十九条规定“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等，这些不仅是公民的基本权利，还是物业管理立法的根本依据和指导思想，更是物业管理法律规范体系的最重要组成部分；全国人大及其常委会、国务院也颁布了物业管理方面的法律法规，如《物业管理条例》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条
例》、《城市绿化管理条例》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等。
而国务院的行政法规根据宪法和法律制定和发布的规范性文件，专门对业主在物业管理关系中的权利进行调整，即2003年9月1日国务院正式颁布实施《物业管理条例》。该条例对物业管理关系中业主的权利进行了规范的专门立法。
根据《物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第六条规定，高校作为校舍设施设备及相关场地的所有权人，有权委托专业化的物业服务公司对高校物业管理责任进行承担。
2、地方性法律法规
物业管理方面的地方性法规以及同级地方政府颁布的物业管理行政规章在我国物业管理的发展初期发挥了重要作用，一些发展较快的地区率先出台了有关物业管理的地方性法规，如北京，上海，广东等地。这些地方性法律充分肯定了物业管理对于改善物业的环境和质量，延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高城市管理水平，改善城市面貌有着显著的推动作用。
到目前为止，并没有关于高校物业管理全国性的法律文件，但在高校物业管理社会化程度较高的北京市，已制定了《北京大学生公寓管理办法》，在其中注意加强对学生公寓的宏观调控，明确了学校、开发商和学生各方在公寓中的责任，要求学校与物业公司各司其职，密切合作。并要求各校都要建立学生公寓管理委员会对学生公寓的经营服务管理进行指导，监督管理服务的质量与价格，协调解决公寓中三方的矛盾和纠纷，维护各方的合法权益。①
对于建立学校这类的非住宅物业实施物业管理相关规范，各地都持积极地态度。
二、高校物业管理的主体及其地位
1、业主——高校
普通高等教育学校作为培养国家高学历人才的事业法人，对学生负有教育管理的职责，同时对日常教育教学设备、学生宿舍楼群、校园绿地、道路等物业设施负有管理职责。基于对学校整体物业享有所有权的法人业主资格，高校作为物业服务合同当事人一方当然地集业主、业主大会和业主委员会的权利义务于一身。
2、物业服务企业
物业服务企业由高校选聘，对高校物业进行专业化管理，是高校物业管理法律关系中的重要主体。物业服务企业再为师生生活提供良好的生活环境及活动空间，为学校管理提供多元化、实效性的服务，为维护学校稳定、构建和谐校园提供有力支持的同时，物业服务企业也承担了高校对学生住宿管理、教育教学秩序管理的部分管理职能，例如执行学校规定的熄灯制度，禁止在寝室使用大功率电器和饲养宠物，非特殊情况禁止异性串寝等等。
3、物业使用人——学生
处于高校管理下的在校学生，首先是处于学校教育管理下的被管理者，其次是作为平等民事主体与学校发生的住宿合同关系的相对方，再次，学生接受物业服务企业的管理和服务，虽然不是物业服务合同的一方当事人，但其已获得高校物业使用人资格，成为高校物业管理法律关系中不可或缺的主体一方。现行立法对于学生作为物业使用人在物业管理活动中的权利义务规定少之甚少，只是在《物业管理条例》第十五条第三款涉及到业主委员会对物业使用人履行的职责，即及时了解物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。另外，第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。这些规定足以表明，作为接受物业服务的物业使① 林隽中：《论当前高校物业管理法制建设的重要性和紧迫性》，《高校后勤研究》，2004年第52期，第22页。
用人，对物业管理活动主要享有知情权和监督权，具有业主的部分权利义务。在实践中，高校物业管理中学生缺少了直接反映和表达物业使用人利益的权利，对其自身权益的维护力度明显偏弱。这一点是本文通过高校物业管理法律制度研究以求更好的保护高校物业管理中物业使用人利益的关键之所在。
三、对我国高校物业管理法律制度的评析及完善建议
（一）对我国当前高校物业管理法律制度的评析
随着高校物业管理的社会化进程，物业管理公司逐渐独立于高校的后勤，如今高校与物业服务企业之间一般均是物业服务合同关系，一方是业主，一方是物业服务企业，双方存在着服务与被服务、委托与被委托的关系。学生与学校之间除了行政上的教育管理关系，更有民事上的住宿合同关系，校方有义务为学生提供良好舒适的住宿条件及配套设施。而学生与物业服务企业之间并没有直接的合同关系，但学生作为学校最重要的服务对象，直接享受物业服务企业的服务，但同时物业服务企业由于学校的委托，又对学生行使了部分行政管理职能。所以，在高校物业管理活动中，高校、学生、物业服务企业这三个主体之间，存在着错综复杂的法律关系，参照主要适用于普通物业管理的《物业管理条例》来解决现阶段我国高校实践中存在的物业管理纠纷，已显得力不从心。
在实践中，各大高校的多数物业服务企业因与其签订物业服务合同的相对方是学校，且还负有学校赋予的对学生的管理职能，校方与被委托承担学生管理部分职能的物业服务企业，他们的利益和立场是一致的，物业服务企业往往站在学校一方对校方负责，而忽视了学生应有之权利，而物业服务机构为达到管理的最终目的，采取的措施也不受限制。如不少高校为了限制学生使用大功率电器，可以非法没收学生的电器设备；为了控制宿舍卫生，可以不经学生允许擅自进入学生的宿舍查看。往往使学生权利遭受限制和剥夺，极大地损害了学生的合法权益，而在学生物品被盗，人身遭遇第三人威胁时，很难从物业服务企业得到保障。此外，学生的意见不会直接成为是否解聘物业服务企业等影响其经营利益的决定性因素。这些都导致了学生与物业服务企业的纠纷在校园生活中大量存在，迟迟得不到有效解决严重影响了校园和谐环境的构建。
（二）完善我国高校物业管理法律制度的建议
如何构建相对合理的高校物业管理法律制度，准确定位学生与物业服务企业的制衡关系，保障学生应有之权益呢？
在我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》中，其未使用“业主”这一概念，而是采用“住户”的概念。且在该条例的第3条第10项将“住户”界定为公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。台湾的这一规定，是将所有权人以外的实际使用人当然纳入调整范围。②住户是建筑物的实际使用者，虽然不像区分所有权人对建筑物事务有决策权，非区分所有权人的住户也无权参与区分所有权人会议（相当于我国内地的业主大会）。但是建筑物的管理却直接影响住户的使用，所以本条例赋予住户推选管理负责人或管理委员会的权利，使得住户可借由此一方式参与建筑物的管理。③
有学者提出我国高校也可引入我国台湾的相关法律制度模式，即赋予物业使用人与业主同等的主体资格，规范物业使用人在物业管理法律关系中的权利义务。
我们可以看到，高校物业管理虽是物业管理的一种特殊形式，但是它与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，完全的借鉴台湾地区这种模式并不能很好的保障学生在与物业服务企业的纠纷中的权益。②
③ 黄武双，朱平：《物业管理法律原理与案例精点》，上海交通大学出版社，2006年版，第3页。尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社，2003年版，第65页。
对高校物业管理制度的构建，个人有三点建议：
1、尽快制定出台专门规制高校物业管理法律关系的法律法规、行政规章或地方性法规。由于高校物业管理法律关系在主体、客体、权利义务内容以及责任方面与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，呈现出深刻的特殊性，而现行的法律规范对其调整的力度和适用的内容上都无法适应高校物业管理法律制度的特殊性要求。故必须尽快改变高校物业管理参照普通住宅小区的物业管理规范的现状，出台专门性规范，以填补高校物业管理方面的法律空白。摒除学校、物业管理、学生之间的行政管理关系，只考虑其民事关系的话，高校与物业服务企业签订物业合同，归根到底是为了学生的利益。我国目前尚未承认为第三人利益合同的效力，但两大法系国家的法律都承认一般意义上的为第三人利益的合同，而且为第三人利益合同赋予了学生强制执行物业管理合同的权利，这样有利于学生权利的维护，也与两大法系保持一致。
此外，在相关法律法规的完善中，应当明确学生的权利义务，保护学生的隐私权、住宿权不受侵犯等；在学生区的管理制度中可以借鉴国外高校的做法，制定一些合理的规则与方案。如：《学生公寓管理条例》、《公寓管理手册》、《住宿协议书》、《学生公寓委员会章程》等等。各项管理制度应及时公开，严格遵守，尤其是《住宿协议书》的签订，充分体现物业服务机构和住宿学生权利的对等性，更有利于双方的互动和理解。
2、明确学生人身、财产受到侵害时的责任承担。
要确定学生人、财产受到侵害时的责任承担，首先要确定物业服务机构和学校对学生的安全保障义务。我国现有法律对物业服务公司的安全保障义务并不明确，我们应当将其明确为法定义务。也就是说，物业管理机构在能够合理预见物业服务区域内人员的人身或财产，正在或将要遭受自己或他人实施的侵权或犯罪行为侵害时，应当承担合理的注意义务并采取合理的防范措施，预防该侵权或犯罪行为的发生，避免物业服务区域内人员遭受人身或财产的损害。作为高校物业服务的主要对象，学生的人身及财产安全应当受到物业服务企业的保护。若物业服务企业未尽到安全保障义务，应该由此造成的损失。
3、设立高校物业服务企业准入制度。
对于高校这一特定环境、特殊领域的物业服务工作，必须由具备相当资质、相应等级的物业服务企业来管理。高校物管的特殊性要求，学生宿舍管理与物业管理相结合，教育与管理相结合，这就给物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。没有相当资质的物业服务企业必须经过一定的培训和考评，提高员工的自身素质和管理水平，才能通过有关行政管理部门的审批，准许从事高校物业管理服务，从而缓解现阶段普遍存在的学生对物业服务企业的抵触情绪和紧张关系，减少校园物业纠纷，营造和谐校园。
目前，我国的高校物业管理法律制度还存在巨大的潜力可供挖掘。当然，立法是一个渐进的过程，在短期内构建起一个完整、规范、系统的高校物业管理法律制度还任重道远。随着高校物业管理法律制度的逐步完善，相信我国的高校物业管理行业必将步入健康、和谐、快速发展的新时期。
参考文献
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第二篇：关于我市物业管理若干问题的法律研究
当宽带的高频取代了传统电传和机车的喧嚣，成为时代新的动力时，城市生存的主题也随之演变。机器与轮轴为主角的时代一去不返，朝九晚五的繁忙正让位于人性化的舒适与安详，这样居住环境与生存的质量逐渐占据了城市生活的重心，而以打造优质人性化生存空间为理念的物业产业，正作为城市的鲜活脉动，在不断推陈出新的经济浪潮中与日俱上。
物业管理
作为与人民生活息息相关的新兴产业，伴随着房地产市场的发展与住房制度改革而不断发展壮大，在当今百业竞先的经济洪流中，以其迅猛的发展速度与不断创新完善的经营理念，展示了其无可比拟的优越性和强大的生命力，所以如何建立完善的物业管理法律体系，依法规范和解决物业管理过程中各种行为和争议，是当前我市面临的一个十分紧迫的问题。
一、我市物业管理存在的突出问题
随着全国物业管理产业化、规模化快速发展，我市的物业管理行业也逐步走向健全、合理、法制化的发展道路，但是这毕竟是一个新兴的产业，还存在着基础薄、管理行为不够规范、法制不健全等一系列问题，为了理清我市物业管理方面存在的基本问题，找出合理、妥善解决问题的方法，今年下半年，在市房产住宅局相关同志的配合下，分别深入到物业企业、住宅小区进行调研，查阅并整理了大量相关资料、信息，组织座谈、咨询相关方面的专家意见等方式，基本上理清了我市物业管理方面存在的几大难题：
（一）关于业主委员会的问题。第一，法律地位没有保障。国务院《物业管理条例》中给业主委员作了如下定义：委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但是对于其法律上的地位却未涉及，也就是说，业主委员会只是代表全体业主对居住区域内的物业、居住环境等进行自治管理的群众组织。我国《民法通则》规定可以从事民事法律活动的主体有以下三种：自然人、法人、和其他组织，而业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，没有独立于业主大会授权的意思能力，甚至也不能为其从事的民事行为承担法律后果。因此，根据我国现行法律规定，很难认定业主委员会的法律地位。这样，给业主委员会在签订物业合同、参与诉讼、以及维护业主合法利益的时候，带来诸多不便，所以，解决业主委员会的法律地位问题是十分重要并且紧迫的。
第二，业主委员会不够规范，未能发挥应有的作用。业主委员会成员首先作为业主生活在居住区域内，在遇到物业管理的问题时，往往过多的认为自己是业主，而不是各业主利益的代表，所以有时更多在意自己的小家利益，在行使权利、履行义务的时候，都比较被动，经常回避矛盾，回避工作，不能及时发现并反映广大业主遇到的难题，做到更好的维护业主们的权力和利益。
（二）维修资金不到位。维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新改造的资金。虽然自今年3月15日起，《**市城市房屋维修资金管理暂行办法》已经开始发布施行，但我市目前还未建立起十分完善的维修资金缴纳、使用和管理制度。这样，既给住宅共用部位维修和共用设施设备更新造成困难，也影响了房屋的正常使用，带来了很多安全隐患。迄今为止，许多20多年前建造的房屋需要大修或改造，大都因为缺少维修资金，仅靠少量的物业费零星的修补，给居民居住、物业管理造成了很大的困难。
（三）物业管理收费难，居民物业管理商品消费观念尚未建立，消费能力不强。近几年，随着全国物业产业的蓬勃发展，我市物业产业也逐步规范化、产业化发展，但是，目前我市相当一部分地区住宅物业管理收费标准和收费比率偏低，部分物业企业逐年亏损，极大的影响了物业服务的质量，并且限制了物业管理的良性发展。究其原因，有以下几种情况：第一，我市物业管理基础薄弱，发展不平衡，没有形成一种有效的物业服务商品化的运行机制和模式，很难立刻形成一项基础产业；第二，长期以来，我市普遍存在着单位分房的传统观念，严重的影响了积极物业消费观念的形成，部分业主既愿意缴纳物业管理费用，却又极力要求物业服务质量；第三，我市的经济发展水平以及市民消费水平也制约着物业消费能力。
（四）物业管理市场机制未完全建立，物业企业经营管理不够规范和健全。随着我市物业管理行业的发展，业主对于物业管理的质量要求越来越高，而相应有效的市场竞争模式尚未建立起来，还未形成业主与物业企业双向选择机制。一些物业企业忽视业主的合法权益，不按照《物业合同》以及管理制度进行物业管理，服务质量不高，服务态度不好，甚至巧立名目，多收费少服务，质价不符；有些物业管理人员来自社会闲散劳动力、农村剩余劳动力，整体素质比较低，几乎没有经过物业管理的专业培训，缺少专业的理论知识和社会实践，无论在职业道德、服务水平还是应急能力、法律水平上都难以应对物业管理行业的专业要求，从而导致大量业主的极度不满，业主与物业企业之间矛盾激化，甚至出现“业主炒物业”的事件，严重影响了物业
第三篇：关于我国高校办学定位的研究
关于我国高校办学定位的研究
“正确定性”是高等学校科学管理中的重要环节。每所高校在新形势下如何找准自己的发展空间，明确前进方向。确定自身的发展战略与战术，这对办学者来说是头等重要的大事。本文试对高校定位的理论与实践进行较为深入的探讨。
一、高校办学定位的内涵
“办学定位”是我国高等教育管理体制改革适应社会主义市场经济体制的必然，也是高校面向社会行使办学自主权的需要。在高等教育历史悠久的发达国家中，各类高校都十分重视面向社会找准自己的生存发展空间，并坚持自己的办学理念和办学特色，这是办好一所高校必然要遇到的带有普遍性的问题。
办学定位的主体是谁呢？这涉及到办学自主权的行使者是谁。首先要在观念上将举办者和办学者区分开来。“举办者”是拥有学校财产所有权的投资者，“办学者”是经营学校的管理者。给“学校定位”的主体是办学者，而不是举办者，在一股情况下办学者必须拥有自己独特的教育恩想，同时也要考虑投资者的愿望。在我国，公办学校的“举办者”是代表广大人民群众根本利益的国家，国家通过“中华人民共和国高等教育法”。对高等教育的教育方针、基本制度以及高等学校的组织活动等作了明确的规定，充分体现了“举办者”的意愿。办学者是一个“集合”概念，是校长及其管理者等所形成的群集，学校党委是办学者意志的集中体现，校长作为学校的法人代表，处于治校者的地位。在党委领导下，享有领导决策权。“办学定位”不仅仅是校长等少数人的事，而且是要由一定的群体参与的多数人的事，“办学定位”只有在获得学校的大多数人，特别是教师和基层管理者的认同后才能在办学实践中有效实施。当然校长是办学定位的关键人物。高校的办学定位是指办学者根据社会政治、经济文化发展的需要及学校所处的环境，从办学条件与办学现状出发，确定学校发展的方向、奋斗目标、建设的重点和办学的特色。因此，一方面，办学定位应该具有继承性，另一方面，在学校发展的不同时期，办学者的教育思想会有所变化，因而在不同的历史时期．办学者的“定位”理念也会因人而异。
我国高校办学定位的思路是：在宏观方面，一是要坚持社会主义的办学方向，二是要考虑国际高等教育的发展趋势；在中观方面，要考虑国家政治、经济、文化的发展态势对高校办学的新要求，明确学校在国家发展中肩负的责任和应该发挥的作用；在微观方面，要考虑高等教育系统内部的教育分工与协调，找准自己 1
所处的位置，还要考虑高校所在地区的区域性经济、社会、科学文化的发展刘学校办学层次、办学规模、学科专业设置等所带来的影响。这三个方面的研究和分析是高校办学正确定位的基础。具体而言，高校的办学定位主要包括如下内容。
1．社会服务面向的定位。社会服务面向的定位是指高校要找准社会服务的空间范畴，反映了高校在履行人才培养、科学研究、服务社会等职能时所涵盖的地理区域或行业范围。
2．发展目标定位：办学要有目标，才能集中力量有的放矢地规划和进行全校的建设。高校的发展目标有整体目标和局部目标之分。整体目标就是发展的战略目标，是指在某个较长的历史时期内，学校生存发展个带全局性、方向性的奋斗目标，是对学校未来发展趋势，发展方向的科学预见和创新性思考。发展战略目标确定之后，能够起到凝聚人心、催人奋进的作用。在战略目标定位上，要能够体现学校教育质量、学术水平和办学效益的提高，还要能反映学校的社会声望和地位。所以战略目标的定位要坚持实事求是，量力而行的原则，既不能妄自菲薄，又不能好高骛远。战略目标确定之后，再确定学科发展目标或系部的发展目标，这就是局部的发展目标，所以办学目标的定位是一个目标体系的定位。
3．办学类型定位。我国对高校的分类有多种标准，有的按隶属关系来分类，如部属高校，地方高校；也有的按学科含量来分类，故而有单科性院校、多科性院校、综合性大学之说；还有的按学术的水平来分类，譬如国际上通常用研究型、应用型、技术型来划分理工科大学的学术水平。联合国教科文组织1997年制定的《国际教育标淮分类法》是以教学计划为基础对教育的等级进行分类的，它把整个教育系统分为6个等级，其中第5级为高等教育的第一阶段(包括专科、本科和硕士)，第6级为高等教育的第二阶段(博士)。其中第5级又分为A、B两类。如第5级的5A级，就相当于普通高等教育．其课程是以理论性为主的。5B级的课程体系的内容是面向实际的，适应具体职业需要的实用性技术的知识体系，这就是高等职业教育。由此可见，高等教育可分为两大类型，一类是普通高等教育，另一类是高等职业教育，而且这两类教育都可以举办专科、本科或硕士这几种不同层次的教育。在我国的普通高等教育中，按科研的含量和学术水平的不同、把高校划分研究型大学、教学研究型大学、以教学为主的院校、不同类型的高校，它的学术贡献、人才培养层次、对社会服务方式以及在高等教育系统中发挥的功能和作用也有所不同。正是高校分类标准的多样性，导致了高校办学类型的多样化，适应了社会人才结构的多层次、多样化的持点。
对于一所高校来说。办学的类型定位是一项基本定位。任何国家的高等教育体系中，研究型大学只能占据很少的比例，更多的是教学研究型或以教学为主的高校。在这里要注意区分“类型”与“水平”的概念。办学的水平是指学校在同
类型学校所构成的群体中所达到的高度，它是衡量高校办学质量、办学效益的重要指标。不同类型的高校并没右高、低、好、坏之分，但在办学实跃中人们常常把“办学的类型”和“办学的水平”相混淆。在这里存在着一种认识的偏差。综合性大学并不一定就是“高水平”大学，多科性院校乃至高等职业学校也不一定就是低水平学校。办学的类型定位是以客观性为标准的，它反映了高等教育系统内教育的分工和协作关系。
4.人才培养规格的定位。所谓规格，是对一定的产品质量所作的要求或制定的标准。在高等教育大众化阶段，不同类型、不同规格、不同专业的人才有不同的质量评价标准，如实用型人才、应用型人才、学术型人才，社会对这几种规格人才的知识、能力、素质的要求不同，高校在培养人才时要按照不同的规格来设汁人才培养方案，才能保证人才培养质量的提高。人才培养规格的定位是指高校在办学过程中以培养哪种规格的人才为主体，从而制订出相应的培养方案和质量评估标准。高等院校要真正确立人才培养的质量意识，就要重视人才培养规格的定位，有了人才培养规格的定位、也就确定了全校人才培养的总体目标，为推进全校的教学改革提供了依据。
5．办学规模和层次的定位。办学规模的定位是就数量而言的定位，每所高校的办学规模要确定在一个恰当的“数量级”上，才有利于办学效益的提高。办学的层次主要是指人才培养的层次。各个层次的学校数量及其办学规模要受到社会用人结构的制约；各种层次的人才培养之间不能割裂起来，不同人才培养层次的高校之间应有一个互相配合、协调的关系，培养低层次人才的高校除了向社会输送合格的毕业生而外，还肩负着向培养高层次人才的学校输送生源的责任，若各自为政．就容易造成全社会人才供给的结构性失衡，势必影响毕业生的就业前景。在规模、层次定位上、高校既要考虑社会对各层次人才需求的量和质。更要考虑自身的办学实力，不能盲目地贪大求高。
6．办学的特色定位。办学特色是指学校与其它学校相比所表现出来的独特的办学内涵。办学的特色可以表现在多个方面，也可以表现在某一方面。高校的办学特色定位是形成办学多样化的有效途径，是高校在教育市场中具有竞争力的表现，也是学校吸引生源、形成社会地位的基础。
综上所述，高校的办学定位是一个包括诸多项目的系统，同时又是一个动态发展的系统。除了上述六种定位之外，还可以根据各校的具体情况拟定其它定位项目。例如：清华大学的办学定位是“综合性、研究型、开放式”，这个定位既包含了清华大学的办学类型定位。又包括了它的学术水平定位和办学方式定位；根据这一办学定位、清华大学在大力调整学科专业结构的同时，把人才培养目标定位于“培养面向2l世纪的高素质、高层次、多样化、创造性的人力”、“办学
定位有整体和部分之分，学校的整体定位并不妨碍各个办学子系统还有自身的定位。当然整体定位和部分定位之间应有一定的关联性。譬如：同济大学的战略目标定位是“理工结合，文理交融．科技教育与人文教育协调发展的多功能型现代大学”。而同济大学的二级学院“高等技术学院”，则定位在举办高等职业教育的“三高一新”上，即高起点、高水平、高效益、创意新。同济大学开我国高等教育之先河、率先在举办普通高等教育的基础上创办本科高等职业教育，可以看出，该二级学院的定位既有自身的特点，同时又为实现同济大学“多功能型”的战略目标服务。
二、影响高校办学定位的因素分析
影响高校办学定位的因素有两大类，一类是学校内部的因素，另一类是学校外部的因素。
首先分析学校内部的因素。从发生学的角度看、大学的成长过程有多种生长方式。加办学历史悠久的老高校的自我繁衍式．即从办学的低层次向高层次不断攀登，由专科层次到本科层次。再到研究生层次，当低层次办学的能量积累到一定的量质时，主动地、不失时机地向高一层次的办学推进。老高校在发展的不同阶段，需要有不同的定位，而每到一个新阶段开始的转折关头，往往会产生出一位教育思想卓越的校长来实现这种办学定位的转变。
近年来，我国出现了一批合并型高校。其生长过程与老高校有所不同。这类高校办学能量的积累并不是被合并者自身办学历史的简单迭加，合并前后的办学历史之间具有某种非连续性。共成长过程也有明显的阶段性：磨合期、调整巩固期、发展期，在调整巩固期间发展期转折的关头。准确地为学校定性显得尤为重要。要充分认识到，“合并”可以增强学校的办学实力，为将来办学水平的提高奠定新的基础，但增强办学实力的本身并不等于办学水平会必然提高。因此，这类高校在办学定位时应充分考虑其现实的办学基础，不能盲目地攀高。笔者曾经调查过一些合并型高校，他们感觉到办学定位很难：想定高一点，但科举科办学基础差参不齐，但如果定低又伯缺乏吸引力和凝聚力。我们认为，这类高校的定位应该处理好整体定性与局部定位的关系。在整体定位上应该着重考虑实力较强的学科的发展方向，以及它们在社会经济、科技发展中的地位和作用，定位可略高一些，以拓宽发展的空间，从而确立学校的整体地位和形象。对于那些学科实力较弱，并在短期内很难有所改观的系或院的定位则应该靠船下篙，等夯实基础、积累能量之后，在时机成熟时将其定位提高，必要时还可以将不同的专业定做在不同的办学类型上。
时代性、制度性和区域性因素是影响高校定位的最主要的外部因素。所谓时代性是指社会发展中某一特定的历史时期内所表现出的主要的社会特征。当今高
校所处的时代是经济全球化、教育国际化人才资源配置市场化的时代。这种时代特征必然要影响到学校办学目标的重新定位。传统的高等教育是一种传承式的教育，以培养继承性人才为主。当今在经济全球化浪潮的冲击下，各个国家综合国力的竞争．实际上是国民综合素质的竞争、尤其是创新能力竞争。21世纪，培养高素质的创新性人才是高校办学的首要目标。创新是一项巨大的系统工程，建立国家创新体系是形成、巩固和提高国家竞争力的战略举措。我国正在构建国家创新体系，高等院校、科研院所是国家创新体系的骨干力量。高校在办学定位时，要深入地考虑自身在国家创新体系中所肩负的历史使命和应当发挥的作用。研究型大学、教学科研型重点大学应当在科学技术的“原创性”上发挥中流砥柱的作用，以满足我国跨越式发展的需要；一般高校也应当积极参与国家创新体系的建设，比如在传统技术的更新改选、工艺创新、技术开发等层面上发挥骨干作用。尽管各高校的办学实力不同，创新的层次定位有所差异，但各级各类高校都要在培养人才的创新能力上狠下功夫，并积极参与国家的知识创新、技术创新和制度创新。一个国家制度层面的变化对高校的办学定位有直接的影响。当前，我国处于计划经济体制过渡到社会主义市场经济体制的转型变化时期，高等学校最终要面向社会自主办学。这是高校必须且能够进行办学定位的前提。同时，国家和政府所制定的有关教育政策也会影响高校的办学定位。例如，我国为了适应国家现代化进程的需要，正在大力发展高等职业教育，但是由于我国普通高等教宵长期占据统治地位，全社会对高等职业教育的认同度不够，而教育主管部门对高等职业教育制定的一些相关政策也强化了高等职业教育是二流教育的形象。如“三不一高”(“三不”是：高职毕业生不发派遣证，不得享受助学贷款，不转户口；“一高”、是高收费)政策，从而使—些高校在办学定位时徘徊在高等职业教育和普通高等教育之间，举棋不定。比如欠发达地区的一些出专科学校、职业大学、成教学院合并而以的高校，在办学类型的定位上就面临着两难选择。按照这类合并院校的办学基础来说，定位在高等职业教育上是较为恰当的，而且能够把原来举办专利的优势嫁接到举办高职教育中来，但一想到上级文件中“高职高专”的称谓和“三不一高”的政策，就感到如果定性在高等职业教育上，会使学校的地位低下，发展阳难。前途渺茫、因此，这类高校的治校者都千方百地想把学校定位在举办普通本科教育上，但原有的师资力量、实验、实习等办学条件都不够格，于是举步维艰。一些层次较高的合并型普通高校中的职教专业也力争摆脱职教系列，而强行向普高系列转轨。我们认为，国家应该出台一系列配套政策，以引导和扶持高等职业技术教育的健康发展。
区域性因素也对高校办学定位有直接的影响。高等教育的区域性是指高等教育要为一定地域的经济和社会发展服务，是教育外部关系规律的具体表现。高等
教育的区域性首先会影响到高校服务面向的定位，其中地方高校首先要为本地区的社会经济发展服务，并进一步辐射到其他地区。教育部直属高校在定位时，除了要考虑为全国的经济、社会发展服务外，同样也要考虑为办学所在地的区域经济发展服务。上海交通大学在为全国的工业经济发展服务的同时，还充分考虑了上海市的发展需要，义不容辞地为把上海建设成国际大都市提供智力支撑。其次，区域性经济的发展特征会影响到高校的学科和办学特色的定位。我国经济发展的不平衡性，导致了东、中、西三大地区经济发展特征上具有很大的差异，也就导致了这些地区的人才需求总量、科类结构和人才培养规格具有不一致性。处于这三类地区的高校，在学科建设的侧重点和办学特色上，要与该地区的产业结构调整相适应，大力适应支柱产业的发展。第三，办学的区域性特征还会影响到高校人才培养规模、层次和规格的定位。发达地区大都进入工业化个后期，在实现产业结构优化升级的同时，知识经济正在发展，高新技术产业相对发达，团此，该类地区需要更多的高精尖技术人才，落后地区的产业结构尚处在一、二、三的序列上，农业经济占主导地位，第三产业不够发达、这类地区需要更多的中级和初级技术人才，因此，高等院校的办学重心多数尚不能高移。
需要指出的是，即使在同一区域之内，各校的办学应有所分工与协调，社会对人才的需要是多层次、多样化的，这就迫使高校办学不能云集在某些层次和类型上，否则会造成人才培养的结构性失衡。譬如在高新技术发展较快的发达地区内，除了需要一批高科技的精英型、创造型人才，还需要大批的高等应用型、技术型人才、同时需要为数众多的中初级技术型、技能型、操作型人才和素质较高的普通劳动者，所以高校在办学定位时还要考虑到区域性教育系统内各级各类学校之间的内在协调性。研究了影响高校办学定位的因素之后，我们认为：1．正当我国的高等教育迈向大众化阶段之时，高校的办学应当呈现出多样化的发展势头，各校定位既要符合自身发展的需要，更要适应社会对教育分工的需求，避免盲目攀高或办学趋同化现象的产生。2.治校者们应紧紧把握时代前进的脉搏,主动适应社会多样化的教育需求，增强教育的市场意识和国际意识，形成自己独特的办学理念，把学校办出持色来。3.各级政府、教育主管部门应该为高校办学的多样化定位创造一个良好的制度环境。逐步形成公平竞争的教育机制，使所有高校都能安于相应的类型办学。
第四篇：高校物业管理现状
高校物业管理现状及发展定位的思考
东北大学 韩子秋 有勇
一、概 述
物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在深圳出现，陆续传播到内地。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。最近几年来，随着住房制度的改革，住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户。
在物业管理的快速发展过程中，不可避免地出现了一些问题，如物业管理企业行为不规范，服务不到位，收费与服务不相符，损害业主的合法权益等；也有业主夸大权力，忽略义务，轻视合同的现象，造成物业管理无法进行。这些 , 是中国物业管理行业的普遍特点。
二、国内物业管理现状
物业管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的发展。国内物业管理行业的现状，大概可以分为以下几种情况：
1、快速发展的物业管理企业
快速发展的物业管理企业以南方为多。这类物业管理企业的特点是已经形成了完善的物业管理体系。这其中包括管理企业的管理与服务已经完善，同时业主的权力与义务也正常履行。如深圳的万科物业管理公司。这类小区确实达到了绿、静、美、安的要求，物业管理从业者与业主密切配合，大家充分行使权力，认真履行各自的义务，共同建设小区。物业管理企业有充足的人力资源和经济实力，在工作中不断地总结经验，查找不足，努力完善自己的服务，竭力提高服务质量。在这个孜孜以求的过程中，不断产生新的适应当时形式的管理和服务模式，提高物业管理档次。他们不断地提升物业管理的理念，达到了快速发展。
2.、靠借鉴别人的模式和经验得以存在和发展的物业管理企业
并不是所有的物业管理企业都有足够的人力资源和经济实力，因此更多的物业管理企业不具备创新的能力。他们更多做的，是“拿来主义”，向先进的物业管理企业学习，通过实地考察、查阅资料 , 并结合自身的实际情况，来选择一个管理的模式。这种管理模式尽管不是很先进，但在借鉴的时候取长补短，秉承被借鉴对象的优点，加上对自身有了足够的认识，因此对企业来讲在的一定的时间段还是很合适的。在这类企业的身上，不能发现太多新的东西，物业管理水平提升缓慢。社会上的绝大举数物业管理企业属于此类情况。不在最前沿并不等于说搞不好物业管理，他们也一直按行业标准的要求来充分行使权力并履行自身的义务，与业主关系融洽，小区管理井井有条。
3、转型阶段的物业管理企业
说其为转型阶段物业管理企业，是因为物业管理企业本身不正规。往往是某个单位的什么科室在快要解散的时候，突发灵感组成了一个物业管理企业。人员情况、经费情况等等都不能达到物业管理企业要求的标准。几个人管理者雇用几个保洁员、保安员就开始了“物业管理”。上级拨点款，自己再出租几套房屋，实在不行就卖几套门市房，收不收物业管理费无所谓。这种情况也不少，在某些事业单位和国家机关较多，尤其是在北方中小型城市中，这种情况几乎是随处可见。这样的物业管理企业所辖的往往就是本单位的小区或自己开发的小区。几幢楼，规模很小，因此在没有做出太多成绩的同时往往也不会出现什么错误。况且以前没有人管的小区现在有人管了，业主的心里觉得还不错。
4、物业管理企业尚未形成
这种情况也是集中在北方中小型城市中，南方相对少些。物业管理这一概念还未能明确，大家的观念还停留在总务处、房产科、基建处等老式的计划经济概念当中，何为物业管理，尚未来得及考虑。
这种情况往往在一些机关或事业单位较多，这些单位往往历史较长，有些福利房子以前分给了职工，形成了一个小院，因此卫生、维修等都得有人负责。再加上以前单位为了安排人、提职、提干 , 而产生了一个个新的部门，目前又无法合并。总之，一般的活现在都有人干，物业管理晚一点实施并无大碍。
三、高校物业管理现状 应该说，高校的物业管理受社会环境影响非常大。高校的物业管理本身就很落后，又没有足够的人力来对此进行研究和探讨，因此向社会先进的物业管理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。对国内高校物业管理作一下简单的分析就不难发现，处在物业管理整体水平较高城市的高校，物业管理也就更加规范、更加完善、更加接近行业标准的要求；反之，所在城市的物业管理水平不是很高，高校的物业管理也不会走得很超前。因此说，社会大环境对于高校物业管理的产生和存在非常重要，甚至是决定性的作用。
高校物业管理的发展，也与社会大环境有密切的关系。如果大环境形成，物业管理这一概念得到普及并深入业主之心，物业管理的进程自然要快，实施物业管理的难度自然就小。如果大环境不是很先进，招投标市场不健全，业主脑海中还都是计划经济下的条条框框，实施物业管理的难度也就大。
我们曾对高校的物业管理作过认真的分析，认为高校的物业管理分为以下几种情况：
1、完全企业化，并走出高校，占领校外市场
这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是成立得较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和开拓市场的精神。
学校给予政策扶植和经济扶植对高校物业管理的产生和发展很重要。学校的物业管理企业离不开学校的支持，以什么样的姿态产生、存在和发展都与学校定的调子有关，至少对于高校物业管理企业初期运行十分重要。如果学校先把物业管理企业完全企业化了，将它的职能统一了，将它的基本条件完备了，自然也就有了走向市场的可能。如果市场是相对完善的，竞争是平等的，那么凭借高校这一社会认可的品牌，将在高校所做的物业管理工作作为经验和业绩，从业者大胆地开拓市场，自然会产生良好的经济效益和社会效益。据了解，浙大的求实物业管理公司就是这样一个典型的例子，我们曾与陈福江总经理通过电话，他们2003年校外业绩非常出色。
2、半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”
这种情况在高校中较为普遍。有的已经是一个企业，取得了独立法人资格； 但同时对于校内来讲，职能象一个科、一个处。这种情况的形成往往与学校定的调子、历史沉淀下来的组织机构有关。历史的原因将物业管理的职能给分解了：供暖归一个部门，绿化归一个部门，维修又是一个部门负责等等。每个部门的负责人都在兢兢业业地工作，级别再提升的可能不大，撤职又没有什么理由：大家都有很多功劳、辛劳、苦劳。这种管理模式己经延续了好多年，好象并无太大的不足之处。在这种情况下，学校往往下不了决心将所有属于物业管理的职能归属，因此物业管理企业也就是一个“五脏不全”的物业管理企业。随着高校后勤社会化改革的提出和推进，“大物业”和“小物业”是高校一直在探讨、在思考的问题。“大物业”，就是说将所有物业管理职能统一起来，形成一个完整的物业管理企业，如将住宅区与教学区的物业管理统一起来，将供水、供暖、供电等职能归属到一起等；“小物业”，就是维持现状，力所能及地归属物业管理职能，逐步完善物业管理企业的职能。
半社会化状态的物业管理肯定是“小物业”：“小物业”也就决定所实施的物业管理是半社会化状态。
半社会化的物业管理企业一般都不具备冲向市场的条件。首先，从业者就不是一个完全合格的物业管理者。职能的不健全不完善势必造成从业者在物业管理的某个领域的直接管理经验为零；其次，本身就不是一个完整的物业管理企业，市场招标过程中又不可能将一个小区的物业管理工作分为几家来完成，这就造成了不完整的物业管理企业与完整的物业管理企业同台竞标的局面，结果可想而知。
东大的物业管理公司就是这样一个不完整物业管理企业。东大的物业管理公司是独立法人企业，但不负责小区的供暖、供水等任务。我们也曾试图走向市场参与竞争，前来考察的单位都认为你们所负责的部分干得都很出色，但还有一部分物业管理职能你们不懂。
不能到市场中寻找经济来源，只能依靠学校而生存。因此这类物业管理企业的腰板不硬，依赖感大家共知。在这种情况下，学校的一些职能部门便不时地管一管这些法人，这些企业。因此，这样的物业管理企业有时看起来更象是一个科室，用的是一个企业的名字，做的一些事务性的工作。
当然，随着物业管理这一概念的深入，随着学校决策者、物业管理从业者、业主观念的转变，让物业管理企业职能完善，最终完全企业化只是迟早的事。
3、成立了物业公司，但完全事业管理 这种情况的物业管理企业在高校中也较为多见，已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到从业者的头脑中物业管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立了保洁、维修 , 还开展了出租房屋等经营性物业。没有物业管理合同，没有业主公约，没有业主委员会。在管理上，学校也是按照一个科室来对待，人、财、物样样不独立，主要领导叫了“经理”，却不能履行经理之权、无经理之实。
凡事总有一个开始，开始自然也就意味着有很多东西尚待进一步完善。事业型的物业管理企业在北方的中小型城市较多见，与很多因素有关，需要时间来逐步完善。当然，完善速度和质量取决于决策者的观念，也与从业者对物业管理的理解和努力有关。
4、物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成
这是物业管理这股春风尚未吹到的角落。无论是领导还是居民，对物业管理缺乏一定的认识，甚至干脆不知为何物。所有的工作几十年如一日地运行着：设一个总务处、绿化中心、能源部、房产科、爱委会等等，实施着类似物业管理的职能。每月收一元或几角的卫生费，冬天供好暖气，几十年如一日有条不紊地进行。
这种情况在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，这种现象存在的土壤就越肥沃。在这些学校中，物业管理这一概念基本为“零”，高校的物业管理企业在经历萌芽、半社会化、社会化的过程中，决策者、从业者、被服务对象观念的陈旧将束缚其发展。这将是一个漫长的过程。
以上，本文就中国物业管理现状、高校物业管理现状、高校物业管理的有利与不利因素进行了讨论。从中不难看出，全国的物业管理(含高校)发展不均衡，情况十分复杂。走在前面的，已经是大师级，可以授课带弟子；走在后面的，还根本没想到实施物业管理。
四、高校物业管理的几个特殊性
高校对于物业管理而言是一个特殊的群体。说其特殊，主要有以下几个原因 :
1、高校的建校史长，观念固化
高校成立的历史往往都比较长，很多高校已经庆祝了八十年、百年华诞。几十年上百年的发展过程中，已经形成了自身的管理模式和体系，经过历代人的努力，己经建章、建制条理清晰。因此领导者本身有些观念已经固化，不容易改变。同时，高校住宅小区的居住群体非常稳定，传统的东西非常多，居民本身已经习惯了计划经济下的衣食无忧的生活，居住观念也已经固化。
在高校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。
2、高校是一个封闭的小社会，有很多已经形成的习惯
高校是一个小社会，很多人可以常年不出校门(或住宅区门), 但基本生活不会受到影响，有一部分人过着“秀才不出门便知天下事”的生活。同时高校人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊；最差的，还可以绕个弯找到一个非常亲近的关系。因此，谁要是心里不顺了，很容易就可以找到领导聊一聊。
改革必然对原有的习惯与生活造成冲击，否则就没有必要进行改革。物业管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益。收费的高低，服务的好坏，甚至是一些莫须有的问题，都会反映到领导者的案头，影响决策者的信心和力度。
3、高校正在从计划经济向市场经济过渡
在高校目前还可以经常看到计划经济的影子，如分房、分配方案等等。市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。在过渡期，大家往往在发现过去不足的同时又很难接受新的事物。这个过程也是艰辛的，需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
五、高校物业管理经历的几个不同阶段及定位
高校的特点也就决定了高校的很多做法会显得很“独特”，物业管理也不例外。以我们经过了广泛调研和认真分析，认为，高校的物业管理应该走这样一条路：以物业管理的行业标准为理论依据，以高校的实际情况为事实依据，将物业管理的产生、发展、成熟划分为若干个阶段，根据每个阶段的具体情况因地制宜地确定物业管理的模式和标准，即定位。
我们认为，为高校的物业管理定位应该分为以下几种情况：
1、产生阶段，要在维持原管理与服务的情况下逐步靠近行业标准 对于绝大多数高校而言，物业管理产生阶段都显得较为突兀，都是“平地”产生，都不是一个完整的企业模式，有些甚至没有企业的性质。每个角色都是新的，但每个人都是以往尚未发生变化的思维模式。观念的未转变、职能的不完善等等都要求此时的物业管理不应过分追求企业化、行业化，而应该尽量维持原有的管理与服务模式，努力提高服务质量，逐步提升服务标准，让物业管理这一概念潜移默化地浮出水面来。这一点很重要。产生的本身也就意味着一种转变的诞生，一场改革的开始。改革是最容易失败的。古往今来，在历代变法亦即今天的改革中，失败的例子很多：商鞍车裂、王安石罢相、戊戊六君子杀头，都是变革失败的结果。因此改革一定要在维持以往惯例的基础上，在小范围推广新的模式，树立典型，让大家感受到改革的好，让大家从心中需要改革。这就如小平同志所推行的改革：在深圳杀出一条血路来。因此产生阶段的高校物业管理就是要以渗透的方式切入，逐步引进新的观念，当然，最主要的是提高服务质量和服务意识。创造绿、静、美、安的居住环境，让业主多年的希冀变成现实，让业主体会到被 尊重与居住环境的大大改善。这也就是高校物业管理在产生阶段所要做的定位。
只要产生了,就自然意味着发展。关键是在产生时要有一个良好的心态,不能急,要认清形势,要分析内外环境。尊重历史、尊重现实本身也就具备了发展的前提,只要能把握好方向,掌握好节奏,良好的开端必然也就达到了成功的一半。
2、发展阶段之一, 将已有职能按行业标准来运行
正如以上所述,不管背景如何,产生了物业管理企业,目的就是要将物业管理企业化,按行业标准来运行。这应该说也是成立的初衷。职能不完善、政策不是非常有利、外部环境不好,都不是一朝一夕所能解决的问题。因此,对于处在这个阶段的物业管理企业而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最应该做的,就是将已有的职能完成好,并向行业标准靠近。比如说,只有保安、保洁、零星维修的职能，那就要努力建设这三个方面，让这三个方面的工作质量达到行业标准的要求，让业主从这三个方面所得到的服务是充分的、是满意的。尽管所涉及的面不是很宽广，但并不影响业主对这个类型物业管理企业的评价。正所谓“窥一斑可见全豹”：小事不可随便。己有的工作井井有条，业绩突出，那么企业的自信心会增强，业主的信任感也会得到提高。
必须清醒地认识到，这个阶段很重要。从一定意义上讲，决策者已经开始了第一个试探。如果成功，那么根据试探的结果会产生较大的有利于企业发展的政策出现；反之，决策者会要求企业稳一些，步子慢一些，增加观察的时间。这是一块试金石。“一屋不扫何以扫天下？”从业者具备足够的能力，所采取的措施与手段得当，被服务者从心里愿意接受和认可，这些才会让决策者下决心将高校的物业管理拓展开来。决策者、物业管理从业者、业主三者相辅相成，不可或缺。
3、发展阶段之二，归属物业管理职能，并按行业标准来运行
进入这一个阶段表明，物业管理从业者已经付出了艰辛的劳动，达到了预期的效果并取得了一定的成绩，获得了决策者的认可和支持，业主也对物业管理这一概念理解、接受，甚至已经开始配合物业管理从业者的工作。
进入这一阶段也表明，一个良好的开端己经为成功打下了一半的基础，它增强了与之相关人员的信心、热情和力量。
走进这一阶段，也说明此前已经积累了一定的经验。如什么是物业管理，它应该包含哪些职能，如何为业主提供最佳的服务，如何行使权力并履行义务等等。也就是说，从业者本身心理上和观念上已经是一个物业管理从业者，可能由于职能不完备而对某一个领域不熟悉。这已经不是关键的问题。“人非生而知之”学习物业管理知识是很容易就会学到，这对于工作来讲，不会有太大的影响。
物业管理者的经验、所取得的业绩、业主的理解支持，这些，都会促使从业者特别是决策者产生新的思考：完善物业管理职能并将高校的物业管理社会化。
完善物业管理职能，也就是我们经常谈到的“归口”问题，将应该由物业管理企业管理的部门，都纳入其名下，也就是我们高校后勤常常谈到的造大船，产生“大物业”。这多少有点残酷告,“统一”的过程将会带有“血腥味”很多人要因此被打乱了原本平静的生活，多年的地位与收入会发生变化，更多的是走了下坡路。这种工作不是一朝一夕能完成的，要一个一个地解决，一块一块地合并，合并之后还要有一个较长时间的磨合期。
归属合并的过程要突出一个概念，即所有新的职能要按行业标准来运行，至少经过短期的过渡与磨合之后，必须按行业的标准来运行。
归属合并肯定要涉及到人、财、物方面的问题，这里有一个最难解决的，就是人的观念的改变，由事业单位所拥有的思维方式向企业化改变。这就又回到了本文在前面所讨论的问题。这次转变观念的难度应该比最初产生物业管理企业时转变观念的难度小，时间短，对企业的影响不会太大。要有正规的考核办法与管理规章制度，要完善企业的氛围与运营机制。有规矩也就成了方圆，新的环境塑造新的观念，这也都是正常的事。一个职能完备的物业管理企业，势必就要按行业的标准来运行和发展。
4、发展阶段之三，完善物业管理职能，完全按行业标准运行
所谓的行业标准，也是在不断地变化。但最基本的条件是将物业管理企业在完全企业化的环境下运行，不断提升服务理念，提高服务质量。对于高校的物业管理企业而言，要彻底与高校形成甲方、乙方的关系，要完善合同的条款，在法制而非行政干预的轨道上运行。物业管理企业也可以通过竞标的方式来获得为本校业主服务的机会，不一定是行政命令的结果。从业人员可能有很多是高校的职工，但属于学校派出人员，所有的福 利待遇等都由物业管理企业本身负责。学校与业主在接受服务方面是一致的，属于甲方，对物业管理企业的工作进行指导、监督，行使相应的权力与义务。
按行业标准来运行对于物业管理企业是很重要的，使其经过了艰苦的历程之后终于变成了“正规军”。在市场这个浩瀚大海中品尝快乐与艰辛的同时，至少有一点是令人兴奋的：摆脱了很多束缚。
走到这一步的高校物业管理企业，市场对于他们来讲并不是很可怕。原因有以下几个方面：
①本校的小区已经是其辖区，有了一定的经济来源。这部分经济来源应该是能够满足公司本身的支出，维持公司的正常运行。这种得天独厚的条件解除了后顾之忧，是经济优势。
②高校的物业管理企业有很多都是高校派出人员，其中一部分管理者的学历层次较高，有较强的理论与实践能力。尽管他们未必是物业管理这一专业的，但至少具备企业所要求的素质。这是人力资源的优势。
③高校的物业管理企业在命名时绝大多数都会含有高校的名字或简称。高校本身就是一个品牌，因此高校的物业管理企业在社会上更具备信任感，容易被业主接受。这是品牌优势。
高校的物业管理企业还有很多优势，在此就不一一赘述。因此高校的物业管理企业很自然地就会想到这样一个问题：在占领学校市场的同时，冲向校外市场，获得更大的经济效益与社会效益。
5、冲出本校，走向市场，达到企业化最终目的
这是高校的物业管理企业的最高追求，这是一种结果。此时的高校物业管理企业与其它社会上的物业管理企业已经没有本质上的区别，最多是文化气息浓厚一些。因此本文在此不做过多地探讨。
以上，我们将高校的物业管理企业的产生和发展分为五个阶段进行了讨论。当然，并不是每一个高校物业管理企业都必须按照这个模式来运行，也可能忽略了其中的一个或几个环节，这都是正常的，无可厚非。本文只是探讨了一个较为普通的模式。
由于时间紧，调研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些观点未必十分准确，对问题的分析也可能不是很完善。我们谨以此文呈献给高校物专会的同行，供大家交流，请大家指正。
第五篇：高校物业管理承诺书
篇一：2016高校物业管理承诺书
2016高校物业管理承诺书
高校物业管理承诺书
致：扬州市江都区物业管理中心
兹我公司（扬州市江都区鸿翔房地产开发有限公司）所开发的清水湾雅居住宅小区位于小纪镇人民路南侧，由于面积比较小只有6483平方米，如果给某家物业公司来服务，所收取的物业费无法让物业公司正常运转，所有我公司将物业管理委托给小纪镇环卫所来实施。但小纪镇环卫所只负责物业管理服务里面的卫生服务项目，如果小区内发生矛盾纠纷环卫所并不负责调解，而是由我公司进行调解。因此，清水湾雅居小区的卫生问题委托给小纪镇环卫所负责，而小区内矛盾纠纷将由我开发公司全权负责，绝不将小区内的这些问题让江都区物业管理中心来解决。
扬州市江都区鸿翔房地产开发有限公司
2016年7月29日 篇二：物业管理承诺书
承 诺 书
致：扬州市江都区物业管理中心
兹我公司（扬州市江都区鸿翔房地产开发有限公司）所开发的清水湾雅居住宅小区位于小纪镇人民路南侧，由于面积比较小只有6483平方米，如果给某家物业公司来服务，所收取的物业费无法让物业公司正常运转，所有我公司将物业管理委托给小纪镇环卫所来实施。但小纪镇环卫所只负责物业管理服务里面的卫生服务项目，如果小区内发生矛盾纠纷环卫所并不负责调解，而是由我公司进行调解。因此，清水湾雅居小区的卫生问题委托给小纪镇环卫所负责，而小区内矛盾纠纷将由我开发公司全权负责，绝不将小区内的这些问题让江都区物业管理中心来解决。
扬州市江都区鸿翔房地产开发有限公司
2013年7月29日 篇三：物业管理服务承诺书
物业管理服务承诺书
1、物业管理服务承诺书
本人（业主）为邹城市名鉴田园小区xx号xx楼xx单元xx室房屋的买受人，为维护和遵守本小区的物业管理规定，本人承诺如下：
本人已详细阅读《业主临时公约》,同意遵守本公约内的相关条款。如有违约，愿承担相应违约责任。
物业公司（签章）：
承诺人（签字）：
年月日
2、物业管理服务质量承诺书
一、房屋外观
1、在不损坏原貌的情况下维护好；
2、外墙涂料、面砖等装饰材料无大面积脱落、无污迹。
二、设备运行
根据小区的工作需要，无条件服从业主委员会安排（除特殊情况），并保证设施设备良好，运行正常。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理 1、24小时无条件受理业主报修、保养，检修制度完备；
2、定期由专业人员巡护，保持一切设施正常、无安全隐患；
3、保证供水、供电的正常运行，尽量大能力消除可预防的隐患，防止和减少这些设施停运
四、环境卫生
时刻保持公共区域无废弃杂物，使全体业主有一舒心居住环境。
五、绿化
1、绿地无杂物，无侵占、无枯枝、病虫害现象；
2、花草树木修剪及时，保持绿地，并根据季节种花，使小区始终有新气象。
六、车辆停放
1、小区业主的车辆将有序停放在各车们内，无乱停、乱放机动车、非机动车；
2、外来人员的车辆按指定方位停放。
七、保安
1、实行24小时值班制度；
2、保安人员身着有明显标志的工作制度，有规范的工作制度；
3、加强治安防范工作，对小区内各个部位、治安死角等采取重点防范，并对可疑人员要前往盘查、加查证件，必要时检查其所带物品，防止治安事件的发生；
4、加强治安防范工作情况，协助业主委员会清除隐患；
5、治安巡逻员必将每日巡逻情况及处理意见认真详细地记录在《治安巡逻情况登记本内》。
八、消防
1、有健全的消防管理制度，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
2、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
3、根据情况我方将及时给予制止，并及时向业主委员会汇报；
4、根据火警仿生事故，做好灭火预案，责任落实到人；
5、防火管理程序：报警——确认——灭火——报告——疏散——警戒
九、特约服务
我方将根据业主的所求，提供各种有偿服务及无偿服务。
3、物业管理服务承诺书
尊敬的业户：
您好！欢迎您顺利入住昊钰尚景园。天时、地利、人和，为了给您提供一个舒适、优雅、高尚的生活环境，博盛物业管理有限公司将珍重每个家的期望，真诚服务，微笑第一力争做您的贴心管家。我们的成功离不开您的支持！全体员工现向广大业主和住户做出如下承诺：
一、客户服务做到职业道德化，以客户至上的经营理念为指导，一点一滴地渗透到每一项服务当中，为业主和住户提供人性化优质服务；对客户资料保存完整并做到保密；对客户提出的合理要求做到及时准确地解决。在物业服务管理的最前沿树立我们公司的整体形象。
二、业务服务做到专业标准化，我们现拥有多名具有专业管理能力和特种作业技术的人才。根据企业发展的需要还将继续在社会招兵买马，聘用管理和技术过硬的专业人才。在遵循市场变化中求发展，在保证服务质量中求生存，为我们的客户提供最满意的服务。
三、工程服务做到优质快捷化工程服务是保证整个物业能源输出正常运行的服务。在服务中我们本着急业主所急、想业主所想的原则，开通工程热线，基本保证业主随叫随到。做到勤巡查、勤检修、勤保养。以经常性工作来保证设备故障的减少。做到入户有登记、检查有签字、质量有保证、信息有反馈。切实保证物业的正常运行。
四、财务服务做到详实透明化物业经费取之于业主，用之于业主，本着收费合理、微利经营的原则，我公司和小区业主委员会签订监管协议。在业主委员会的监管下，我们定期公布财务状况，方便业主查阅，增加透明度，减少不必要的误解，加强业主对物业管理的信心。同时做到财务档案齐全、账据详实准确。严格遵守《会计法》、《公司法》和《物业服务收费管理办法》，运用法律手段组织企业的财务活动。保障企业和业主的合法权益，使企业的生产经营活动能够顺利发展，使业主的投资能够得到应有的回报。
五、保卫服务做到安全可靠化公司从部队退役的士兵中，选聘了一批训练有素、思想过硬、纪律严明的保安队伍，通过严格的职业道德教育培训后持证上岗。实施奖罚分明的管理制度，使每一位保安人员都能成为物业消防和安全保卫的一道防线。科学的排班制度和细致入微的上岗规则，做到了有规可循；定期的培训和考核，做到遇紧急险情、火情都能有效控制和处理；及时的检查巡视，做到确保企业自身和客户的安全。
其他服务做到配套完善化我公司除开展基本的物业管理服务外，还配套其他多种便于业主工作生活的延伸服务，旨在衔接业主和住户与社会的联系。只要住户有求于公司，都会得到满意的答复。真正体现具有晨阳特色的集高质量、高效益、全方位、多元化为一体的服务。
我公司再次承诺：让每一个业主高高兴兴上班，开开心心回家。真正体会到我们的贴心服务。
博盛物业管理有限公司
2011年11月24日
4、物业管理服务承诺书
1、办公服务
全天候电话接听，一般三声接听，最迟不超过五声；24小时接受业主求助；3分钟内办理物品放行手续；费用交收业务5分钟内完成，业主查询其他收费资迅5分钟内解答。
2、投诉处理
开设24小时监督电话，保证各项承诺兑现及严格执行；业主投诉接待热情有礼、绝不推诿；一般投诉处理8小时内解决；严重投诉处理5个工作日解决。
3、装修审批
简单装修1个工作日批核；复杂装修3个工作日内批核；竣工验收当天处理。
4、特需（约）服务（现仅包括有偿家政和有偿维修）
一般服务3小时内跟进；复杂服务24小时内跟进。
5、公共设施（市政网除外）
小区公共设施全部正常运作；喷水池、水泵均可正常运作；
消防供水100%正常运作；小区路面保证99%正常照明；电梯、供电、供水系统一般故障在30分钟内处理。
6、保安系统
全天候防盗、防抢保安巡逻执勤；24小时闭路电视监控大堂、车场、电梯；小区全年案发率不超过千分之一（以公安局核定为准）；文明值勤，对进出小区的车辆及业主礼宾迎送；
7、清洁卫生
小区清洁卫生管理以iso9001质量管理体系和iso14001环境管理体系作为工作标准楼层通道洁净、无杂物并保持畅通及时清运垃圾，保证不乱推放杂物，干净无异味业主投诉处理及时率为100%
8、园林绿化
保证时花种植占小区绿化面积10%,保持树木常年翠绿常青绿地外观良好，无斑秃或成片死亡现象。假山、雕塑等园林小品及园林建筑、设施能正常使用。篇四：物业管理服务承诺书
花园式高品质生活社区
物业管理服务承诺书
本人（业主）为邹城市名鉴田园小区 号楼 单元 室房屋的买受人，为维护和遵守本小区的物业管理规定，本人承诺如下：
本人已详细阅读《业主临时公约》,同意遵守本公约内的相关条款。如有违约，愿承担相应违约责任。
物业公司（签章）： 承诺人（签字）：
年 月 日 年 月 日 篇五：物业管理用房承诺书
物业管理用房承诺书
县房产局物业监管处：
由永州市祥龙置业有限公司开发的《祥龙城市花园》总建筑面积112129米2，项目分二期开发，3#、4#、5#、6#、7#、8#楼、地下室为一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、楼为二期开发工程。目前暂选定物业管理用房面积为217.9米2，位于6#楼二层，其中办公用房3间共75.88米2，物业配套用房6间共142.02，米2.我公司承诺在未确定正式物业管理用房之前，以上物业管理临时用房不转让，不抵押，属于全体业主共同所有，如有违反，愿意承担相应的法律责任。在本项目二期建设完成之后将确定正式的物业管理用房。
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